Optimizacion inmobiliaria junio 2013

OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA,
¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?
ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
IE Business School
E-101 María de Molina 4
20 junio 2013

OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?
VÍA INGRESOS
Gastos negativos, Variantes de explotación -ingresos
atípicos, zonas comunes, Servicios, Marketing y diferenciación
de producto
VÍA GASTOS
Reducción en consumo de suministros, Empresas de servicios
energéticos, Etiquetados y certificaciones
VÍA RESULTADO OPERATIVO
Efecto multiplicador, Dualidad CAPEX/OPEX, Gestión Pérdidas
y Ganancias, Fiscalidad, Outsourcing
Estrategias sobre cuenta de resultados ante un
mercado más exigente

VÍA INGRESOS
ALFONSO ARROYO CABALLERO
Director General de la División de Gestión de AGUIRRE NEWMAN

Introducción:
¿Cómo estamos después de 7 años de crisis económica?
 Caída de los precios de arrendamiento de media
de más de un 40%
 Tasa de disponibilidad de superficie en el
mercado, mas alta de las últimas décadas.
 Tendencia constante de reducción drástica de
gasto en los activos (recuperable/no recuperable)
 Envejecimiento de los activos inmobiliarios, falta
de actualización, aumento de la competencia
, falta de diferenciación, mercado competitivo
solo vía precio.
 Cambio profundo del mercado inmobiliario. Ya
nada es evidente, hay que posicionarse y saber a
donde queremos ir.
¿El único posicionamiento posible es ser “barato”?

Gestión Integral
de Valor Añadido:
No hay formulas mágicas comunes para todos.
El éxito esta en saber interpretar cada situación y tomar las decisiones adecuadas.
VARIABLES A CONSIDERAR:
 Tipología del activo: Localización, precio, servicios,
calidad, tamaño, M2 alquilable/útiles,…
 Características de Propietario: Patrimonialista,
Value Added, Core, Oportunista, nivel de
reinversión, nivel de rentas mínimas exigidas,…
 Mercado: Demanda, flexibilidad, superficies
medias, diferenciación.

Estrategias sobre
cuenta de resultados
Aumentar los ingresos:
 Aumentar la ocupación
 Generar “Otros Ingresos”
 (Crear Gastos “Negativos”)
Reducir los Gastos:
 Suministros: Eficiencia
 Servicios: Sinergias de portfolio
 Crear Gastos “Negativos”

Aumentar
los ingresos:
Aumentar la ocupación:
 Técnicas comerciales mas agresivas
 Traspaso de conocimiento
Gestión/comercialización
 “Dirigir” el producto a su demanda
 Evitar la desocupación, retención de inquilinos.
 Diferenciación del producto: dar mas por el mismo
precio
 Técnicas de Marketing
 Adecuación de precio al mercado. Renta de
inquilino= Renta + Gastos

Aumentar
los ingresos:
Aumentar los “Otros Ingresos”:
 Generar ingresos atípicos: Explotación del activo como
imagen,
 Explotación de zonas comunes: Dar servicio con retorno; zonas
de vending comunes, servicios de banco, Conserjería
(tintorería, viajes, entradas, …)
 Aprovechamiento de superficie alquilable desocupada:
Servicio Guardería, espacios profesionales a tiempo parcial ;
Oficina Virtual, Coworking, Bussines Center, Offiplus, e-
sampling , alquiler de salas de reuniones
polivalentes, cafetería/restauración, parking publico,…

VÍA GASTOS
MARÍA I. CUBILLO SAGÜÉS
Directora General en SinCeO2

VÍA RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
MIGUEL ÁNGEL GARCÍA TAMARGO
Director del Área de Patrimonio y Expansión de IBERDROLA Inmobiliaria

21
GAV y Yield
•GAV: Medida numérica del valor de un activo
•GAV = (Ingresos totales [renta+gastos repercutidos] – Gastos totales) / Yield [%tasa capitalización]
•Yield = Tasa numérica de la rentabilidad esperada a una inversión
•Componentes Yield = Renta Riesgo cero + Prima Riesgo Negocio + Prima Riesgo Activo
Aumentando Renta
Aumentando Gastos Repercutidos
Incrementando Ingresos
Reduciendo Gastos
Ahorro Gastos
Mejora Eficiencia Operativa
GAV = Ingresos Netos ÷ Yield
Vía Resultado Operativo
Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto
• OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?
• ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE

Riesgo País
Riesgo Sector
Riesgo Activo
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Calidad del Inmueble
Eficiencia:
Superficie – Técnica - Operativa
Calidad de Ingresos
Inquilinos y contratos
Niveles de renta a Mercado
Localización
Macro/Micro
Componentes de la Yield
+
-
GAV = Ingresos Netos÷Yield

23• OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?
Rentas
Ingresos gastos
Repercutidos
Consumos
Suministros
Gastos
Operativos
Servicios
Añadidos
Márgen Bruto
GASTOOPERATIVO
FOCO PROPIEDAD
TRADICIONAL
OPTIMIZACIÓN

Rentas
Ingresos gastos
Repercutidos
Consumos
Suministros
Gastos
Operativos
Servicios
Añadidos
Márgen Bruto
GASTOOPERATIVO
OPTIMIZACIÓN

25
• Ingresos: Coste Alquiler = renta + gastos repercutidos
– Mejora ingresos alquileres existentes porque menor
coste para el inquilino se traduce en menor bonificación
– Mejora ingresos nuevos alquileres porque el mismo
coste para el inquilino se traduce en mayor renta:
– Mejora atípicos porque inquilino tiene más márgen de
maniobra para gastar en otras cosas
• Gastos: MgB = Renta + Repercutidos – Total Gastos
– Los ahorros entran de forma directa en la línea de MgB
– Trabajar en tributos y seguros porque son los que se
repercuten en menor medida
– Separar marketing de comercialización y llevarlos a la
cuenta general de la cartera y no a la cuenta del activo
• GAV: Mejora ingresos netos y resultado de capitalización
sube

Aumentando Renta
Aumentando Gastos Repercutidos
Reduciendo Gastos
Ahorro Gastos
Mejora Eficiencia Operativa
OPTIMIZACIÓN
Reduciendo Gastos

La Dialéctica entre CAPEX y OPEX – “Inversión frente a gasto”
Inversión
CAPEX
•CAPEX Incrementa el valor del inmueble.
•Debe suponer mejora o actuación sobre la vida útil del inmueble
•No es un gasto, por lo que NO se repercute y NO afecta a P&L
•La dialéctica CAPEX/OPEX al afectar su clasificación en P&L
Málaga Ocio
Obras implantación Operador
Mejora aspecto mall comercial
Reparaciones cubiertas
CAPEX > VNC
OPEX > GG
CAPEX > VNC

OPTIMIZACIÓN en vía de
“Resultado Operativo”
también supone un
correcto equilibrio entre
CAPEX y OPEX
La Dialéctica entre CAPEX y OPEX – “Inversión frente a gasto”
CAPEX OPEX
SÍ es repercutible al
inquilino
Sí impacta en P&L y
en el efecto
multiplicador del
“Gasto Negativo”
NO tiene relación
con el ciclo de vida
del activo
NO es repercutible
al inquilino
NO impacta en
P&L, pero sí en GAV
SÍ tiene relación
directa con el ciclo
de vida del activo

Gestiones de imputación financiera con impacto en GAV y MgB
• Por la línea de Ingresos:
– Imputación de renta efectiva durante el periodo de obligado cumplimiento para evitar
impacto negativo en renta de las carencia.
=> Anticipo renta a fecha de firma. Impacto en MgB no en GAV
– Tratamiento de las bonificaciones como aportaciones comerciales.
=> Más renta. Impacto en GAV no en MgB
– Incremento de renta por inversiones en implantación sin que sean considerados ayudas
financieras
=> Más Renta. Impacto en GAV y no en MgB
• Por la línea de Gastos:
– Incorporación de ciertas actuaciones de inversión como mantenimientos correctivos
=> Más gasto, pero si % gastos repercutidos alto compenso y evito inversión
– Ayudas a la implantación como gasto comercial y no como inversión
=> Saco gastos de la cuenta de resultado del edifico. Saco inversión. Más GAV

• Ejemplos de las actuaciones anteriores sobre el ejemplo de monetización de ayudas que vimos
antes.
30
PROPUESTA CONTRATO REAL
€/m2SBAm €/mes €/año €tot € Descuento € Bonificación € Carencia € Ayudas €/tot €/año/x €/mes/x €/m2sba/m
m2SBA 16,50 165.000 € 1.980.000 € 9.900.000 € 990.000 € 1.287.000 € 1.650.000 € 300.000 € 5.673.000 € 1.134.600 € 94.550 € 9,46
10.000
Descuento Cliente Descuento Cliente
Asking 10% 990.000 €
16,50
Bonificaciones Renta Bonificaciones Renta
O.C. 30% Año1 594.000 € Año1
5 20% Año2 396.000 € Año2
10% Año3 198.000 € Año3
5% Año4 99.000 € Año4
0% Año5 - € Año5
Carencia Carencia
10,00 Meses 1.650.000 € Meses
Ayudas a la implantación Ayudas a la implantación
30 € €/m2sba 300.000 € Total €

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• Las actuaciones anteriores son SIEMPRE legales conforme a NICs y aceptables por auditores si:
 Son razonables conforme a las actuaciones reales que originan los apuntes contables
 Responden a un criterio uniforme para todas las actuaciones equivalentes
 Tiene permanencia en el tiempo
• Por estos requisitos es importante que se haga una planificación adecuada con contabilidad y
control de gestión para alinear estas actuaciones y sus potenciales beneficios con los objetivos
globales de cartera.

¿… y cómo hago todo esto…?
PLANIFICA
•Piensa en nuevas soluciones
•Reflexiona con otros profesionales
•Define objetivos claros y diseña líneas de actuación para conseguirlos
FISCALIDAD
•Hay multitud de ayudas públicas aplicables a la optimización de inmuebles
•Existen importantes deducciones en el IS para inversión en I+D+i y en eficiencia
•Transforma los “gastos” hoy en “gastos negativos” vía crédito fiscal
OUTSORCING
•Hay profesionales que son expertos en estas cosas
•Con la crisis se multiplica el ingenio y la capacidad de ir “más allá”
•Involucra a los externos con honorarios a éxito

OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA,
¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?
¡MUCHAS GRACIAS!

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