JOSE HENRRY FLORES DIAZ

1. 1
ENSAYO PARA LA TESIS
¿Cómo impulsar más eficazmente la
Política de Vivienda Social en el Perú?
Maestrante:
José Henrry Flores Díaz
Lima, 13 de mayo de 2023

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1. Introducción
El presente trabajo de investigación pretende reflexionar sobre la Política Pública
de Vivienda que gestiona el estado peruano, y pretende plantear lineamientos
para impulsarla de manera que brinde una respuesta más eficaz a la crisis de
vivienda existente en el Perú, problema que afecta a alrededor de 10 millones de
peruanos.
Esta Política la diseñó y la gestiona Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento –MVCS. Este Ministerio se creó el año 2002, en circunstancias que
el país carecía de una Política Pública de Vivienda Social. Sucesivos gobiernos
habían realizado intentos para responder a la necesidad de vivienda social: el
Banco Central Hipotecario –BCH, el Fondo Nacional de Vivienda –FONAVI, la
Empresa Nacional de Edificaciones –ENACE, el Banco de Materiales –BANMAT.
Lamentablemente todos estos intentos resultaron fallidos.
Las características más saltantes de la grave situación del país en materia de
vivienda social, en medio de la cual se creó el MVCS, se pueden resumir en lo
siguiente:
▪Al no existir una Política Pública sectorial, el Sector Vivienda no tenía una
orientación clara, y por ello era incapaz de definir estrategias ni de articular
entre los múltiples actores.
▪Los actores estaban dispersos, cada uno por su lado y tratando de hacer las
cosas de la mejor manera, pero sin articular esfuerzos. Estos actores se pueden
resumir así: por un lado la demanda (familias sin una solución de vivienda
digna), y por otro lado la oferta (las empresas constructoras, los propietarios de
terrenos urbanos y las entidades financieras), las entidades del Estado
(municipalidades, Registros Públicos) y otros (universidades, notarías,
empresas de saneamiento, Colegio de Arquitectos, Colegio de Ingenieros).
▪Alrededor de 10 millones de peruanos carecían de viviendas con condiciones
mínimas de habitabilidad. De acuerdo con el INEI (2018), el Déficit Habitacional
es el conjunto de requerimientos que tiene la población para contar con una
vivienda digna. Éste distingue el déficit cuantitativo del cualitativo. Así, el
DÉFICIT CUANTITATIVO considera la carencia de viviendas aptas para cubrir las
necesidades habitacionales de los hogares que no poseen viviendas, de tal
manera que cada vivienda pueda albergar en su interior a un solo hogar. Por
otro lado, el DÉFICIT CUALITATIVO considera las deficiencias en la calidad de la
vivienda, ya sea materialidad (paredes y pisos), espacio habitable
(hacinamiento) y servicios básicos (agua potable, desagüe y electricidad). En
esta línea, el déficit habitacional en el Perú sería el siguiente: Déficit
Cuantitativo: 400 mil viviendas; Déficit Cualitativo: 1,1 millones de viviendas.
(Política Nacional de Vivienda 2018)
▪Las instituciones financieras intermediarias –IFIs (Bancos, Cajas Municipales,
Cajas Rurales, Financieras, Edpymes) venían ofreciendo diferentes productos
orientados a satisfacer las necesidades de sus clientes personas naturales.
Dentro de ellos se destacaba de manera notoria el Crédito Hipotecario, pero los
Bancos tenían criterios de evaluación que dejaban fuera a buena parte de la
población de recursos medios.

3. 3
▪Para las familias peruanas de menores recursos relativos, que constituyen el
grueso de la población, solo quedaba el recurso de invadir y autoconstruir. Así,
la Invasión se constituyó en la práctica, y ante la ausencia de una política
pública definida, en la “Política de Vivienda” del Estado peruano. Esto tiene
consecuencias muy negativas, como el crecimiento desordenado de las
ciudades, la ocupación de zonas de alto riesgo y la consiguiente pésima calidad
de vida de muchas familias condenadas a vivir sin servicios de agua, desagüe
o energía eléctrica.
El recién creado MVCS incorporó como organismo adscrito al Fondo MiVivienda
–FMV, quien venía operando desde 1998. El FMV definió como su objeto social
el dedicarse a la promoción y financiamiento de la adquisición, mejoramiento y
construcción de viviendas, así como a la realización de actividades relacionadas
con el fomento del flujo de capitales hacia el mercado de financiamiento para
vivienda.
Para este fin, el FMV estructuró el producto “Crédito MiVivienda”, que buscaba
incentivar a las IFIs a financiar la vivienda de las familias peruanas de segmentos
emergentes que no tenían acceso a los créditos hipotecarios tradicionales. En
este sentido dio forma a dos productos complementarios para impulsar los
créditos: el fondeo a las IFIs y la cobertura del riesgo crediticio. Paralelamente,
la institución hizo importantes esfuerzos por organizar la oferta de vivienda, a
través de ferias inmobiliarias en diferentes ciudades del Perú. Si bien el impacto
fue limitado ante el tamaño del déficit habitacional, el FMV se presentó como una
alternativa moderna de gestión, al no pretender reemplazar al sector privado ni
en el rol constructor ni en el de financiamiento, a diferencia de los esfuerzos
fallidos anteriores (Fonavi, Enace o Banco de Materiales). Así vino operando los
primeros años, y se pudo jactar de ser una institución pública que hacía bien las
cosas: promovía el mercado y tenía una morosidad prácticamente nula. En este
marco, el primer día del año 2006, mediante la Ley N° 26912, el FMV se convirtió
en Sociedad Anónima. El FMV se convirtió en una empresa estatal de derecho
privado, comprendida bajo el ámbito del Fondo Nacional de Financiamiento de
la Actividad Empresarial del Estado –FONAFE.
El MVCS, la institución definió los siguientes lineamientos estratégicos:
▪Respetar un rol promotor y facilitador, no ejecutor ni financiador
▪Reducir el déficit habitacional de arrastre y absorber la demanda residencial
derivada de la formación de nuevos hogares
▪Mejorar el entorno habitacional de la población en extrema pobreza radicada
en asentamientos humanos
▪Propiciar el ordenamiento, crecimiento, conservación y mantenimiento de los
centros de población
▪Maximizar la eficiencia interna del Sector Vivienda y su impacto respecto de
sus diversos públicos objetivo
Con la finalidad de “aterrizar” su estrategia, el Ministerio diseñó y reglamentó
(setiembre de 2002) el Programa Techo Propio. Para ello contó con el
asesoramiento del Banco Interamericano de Desarrollo –BID, quien además de
dar el financiamiento inicial para el subsidio habitacional, contribuyó con el
diseño de la Política Pública de Vivienda, al compartir las buenas prácticas de

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los países de América Latina en el campo de la vivienda social. En este sentido,
una de las primeras acciones del equipo directivo del flamante MVCS fue la de
visitar y conocer en detalle las experiencias exitosas en materia de política de
vivienda en Chile, Brasil, Colombia, Ecuador y México. A partir de estas visitas y
de la evaluación de las experiencias, se diseñó el Programa Techo Propio.
Una característica diferenciadora de este Programa de Vivienda Social fue la de
subsidiar la demanda directa, a través del Bono Familiar Habitacional –BFH. Este
se concibió como un subsidio entregado por única vez a familias de menores
recursos relativos para ayudarlas a pagar el precio de la vivienda. De acuerdo
con este concepto, surgió el concepto del ABC de la Vivienda: “A” del ahorro que
la familia debía hacer -equivalente a 10 % del valor de la vivienda-, “B” del
subsidio o Bono (BFH) -equivalente al 45 % del valor de la vivienda- entregado
por el Estado a la familia y “C” del crédito que la familia debía conseguir en una
IFI -equivalente al saldo para cancelar el valor de la vivienda-. La IFI, a su vez,
estaría incentivada por el Fondeo y la Cobertura del Riesgo que el FMV ofrecía.
El MVCS tenía listo el lanzamiento su producto estrella: Techo Propio. Pero no
había resuelto un tema fundamental: el de definir quién sería el operador de este.
Finalmente la Alta Dirección del Ministerio determinó que el operador más
adecuado sería el FMV, quien venía teniendo un buen desempeño con su Crédito
MiVivienda –CMV.
De acuerdo con información obtenida a través de una entrevista en profundidad
con uno de los que resultaran actores y testigos de excepción de este proceso
(Fernandini, 2022) se resalta que el FMV recibió el encargo de operar el
Programa Techo Propio, y lo hizo a regañadientes. Este “encargo” obligó al FMV
a cambiar totalmente su estructura orgánica, pasando de ser una “boutique
financiera” con alrededor de 20 funcionarios, a una organización de más de 100.
En la práctica, el FMV pasó a tener, al lado de la “niña de sus ojos” (CMV), a la
“hija recogida” (Techo Propio). El entrevistado resalta que este detalle no fue
sopesado por la alta dirección del MVCS.
El Programa Techo Propio se concibió para atacar el déficit habitacional a través
de tres modalidades de intervención:
▪Adquisición de Vivienda Nueva (AVN): Esta modalidad contempló comprometer
al Sector Privado a construir viviendas nuevas en sitio nuevo, lo que requeriría
en la práctica crear nuevas urbanizaciones. Esto requería conseguir terrenos
para uso urbano a bajo precio relativo, así como gestionar el cambio de uso de
estos terrenos cuando resultara necesario, efectuar las obras de habilitación
urbana, incluyendo la dotación de servicios de agua y saneamiento, la dotación
de energía eléctrica, y la coordinación intersectorial para dotar a las nuevas
urbanizaciones de transporte público, comisarías, centros de salud y escuelas
públicas, entre otras.
▪Construcción en Sitio Propio (CSP): Esta modalidad consideró el subsidio
estatal para fomentar la construcción de viviendas en un terreno de propiedad
de la familia de menores recursos. Era esencial que la propiedad del terreno
estuviera regularizada. Esta modalidad, sumada a la anterior, atacarían el
déficit cuantitativo, de aproximadamente 400 mil viviendas.
▪Mejoramiento de Vivienda (MV): Esta modalidad pretendió el mejoramiento de
viviendas existentes, reforzando la estructura, los techos, los pisos y los

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servicios. Esta modalidad atacaría el déficit cualitativo, de aproximadamente un
1,5 millones de viviendas.
Estas tres modalidades de intervención se platearon desde el inicio del Programa
Techo Propio, y se pensó que AVN sería la “estrella”. Las modalidades CSP y MV
eran consideradas complementarios. Veamos en detalle cada una de ellas:
En la modalidad de AVN, el valor de la vivienda no debe superar los S/ 109,200.
En este caso, el BHF es de S/ 40,250. Los criterios de elegibilidad para que la
familia reciba el subsidio son:
a) El Grupo Familiar deberá estar conformado por un jefe de Familia, que
declarará a uno o más dependientes que pueden ser su cónyuge o su
conviviente, sus hijos, hermanos o nietos menores de 25 años, sus hijos
mayores de 25 años con discapacidad, o sus padres o abuelos.
b) El jefe de Familia no debe haber recibido apoyo habitacional previo del Estado,
a sea de Enace, de Fonavi, del BanMat o del FMV.
c) El Ingreso Familiar Mensual (IFM) no debe exceder de S/ 3,715, y
d) No deben contar con una propiedad, sea vivienda, terreno propio o aires
independizados
Para que se desembolse el BFH, el GF debe haber conseguido el financiamiento
complementario de parte de una IFI.
En el caso de la modalidad de CSP, los requisitos son los mismos que en AVN
pero cambia una condición: el Grupo Familiar debe tener un terreno de su
propiedad. En este terreno, una Entidad Técnica (ET) les construye un módulo
de vivienda de 35 M2. A diferencia de la modalidad AVN, en esta modalidad la
familia no necesita financiamiento complementario, pues la ET les construye una
solución de acuerdo con el valor del subsidio. Una debilidad muy fuerte de esta
modalidad, y que aún no se ha enfrentado, es que la ET es quien canaliza los
BFH para las familias beneficiarias. Es esta medida, las familias quedan
supeditadas a las ET, quienes cobran un rol de dominio.
La tercera modalidad, MV, establece un subsidio para, como su nombre lo indica
mejorar la vivienda, sea en su estructura, en sus pisos, en sus paredes o en sus
techos.
La implementación del Programa Techo Propio contó con un “champion” de la
política -el ministro Carlos Bruce, “Techito”, entre los años 2003 y 2005- que se
comprometió absolutamente con su difusión (Fernandini 2022). Los medios de
comunicación le dieron amplia cobertura y el Programa fue ampliamente
aceptado por parte de la población, que la consideraba a Techo Propio -de
acuerdo con todas las encuestadoras de la época- como lo mejor que hacía el
Gobierno. Pero el resultado objetivo fue que el impacto del Programa no lograba
enfrentar el tema de fondo: el déficit seguía creciendo, pues es dinámico.
Sucedió que cada año se formaban más nuevas familias que las viviendas que
se producían, por lo que el déficit habitacional, antes que disminuir, crecía. Las
soluciones Techo Propio no cubrían ni siquiera la nueva demanda que se
generaba cada año.
Por otro lado, un aspecto que no se contempló en el diseño original del Programa
fue el efecto de la nueva demanda de terrenos en el precio del suelo. Y esta

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variable resulta fundamental para la producción de viviendas en el rango de
precios de Techo Propio; es una consecuencia directa de la Ley de la Oferta y la
Demanda. De acuerdo con información obtenida de fuente directa (Fernandini,
2022) el precio máximo del suelo que soportaba la estructura de costos de un
proyecto Techo Propio era del equivalente de 5 dólares por metro cuadrado. Pero
por lo señalado, sucedió que cada vez resultó más difícil encontrar suelo
urbanizable en ese rango de precios. Esto trajo como consecuencia que los
proyectos Techo Propio se concentraran cada vez más en ciudades de
provincias, antes que el Lima donde la necesidad era más urgente.
Otro aspecto que resultó vital fue el relativo al comportamiento de las empresas
privadas constructoras. Resulta que, en los primeros años de Techo Propio,
éstas no se interesaron en participar. El MVCS tuvo que hacer denodados
esfuerzos para comprometer la participación de las empresas más reputadas (y
financieramente más sólidas) del medio. En su defecto, aparecieron empresas
de pequeña y mediana envergadura que, con más entusiasmo que eficacia,
entraron a participar. El problema de estas empresas fue que, dado su
relativamente escasa “espalda financiera”, no eran capaces de adquirir los
macrolotes necesarios para desarrollar sus proyectos. Esto llevó, sobre la
marcha, a que el MVCS desarrollara una aplicación del esquema del fideicomiso,
en lo que se dio a conocer como “Fideicomiso Techo Propio”, a fin de que el dar
las garantías al propietario del terreno a participar, junto con el promotor, en el
desarrollo del respectivo proyecto. Este mismo esquema de Fideicomiso
posibilitó el desembolso de dinero al proyecto, tanto del BFH como del Crédito
complementario de las IFIs, lo que de otra manera se dificultaba por la falta de
suficientes garantías del Desarrollador.
También resulta muy interesante comentar el comportamiento de las IFIs en el
financiamiento de la vivienda social. Durante los primeros años, éstas mostraron
un total desinterés, y fue necesario explicarles a través de sendas visitas las
ventajas que les ofrecían el fondeo y la cobertura de riesgo del FMV. Las primeras
IFIs en interesarse fueron las instituciones microfinancieras (cajas municipales,
cajas rurales, financieras y edpymes) pero se constató que, debido a su
relativamente pequeño patrimonio, éstas copaban rápidamente su capacidad de
tomar el fondeo del FMV. En el caso de los bancos grandes, estos prácticamente
limitaron su participación con el CMV, pero en este caso pronto comprendieron
que este segmento era muy buen pagador, por lo que empezaron a financiar el
segmento MiVivienda (segmentos medios) con sus propios recursos.
Uno de los aspectos más desafiantes fue entender la respuesta de las familias a
las que se orientaba el Programa Techo Propio. Y es que a pesar de que
aparecía una desconexión en mente de los peruanos de menores recursos: por
un lado el reconocimiento de los beneficios del Programa y por otro la duda de
si cada uno podía resultar beneficiario. Se desarrollaron muchos espacios de
diálogo con importantes segmentos de la población en diferentes ciudades del
país, en los que se explicaban de manera concreta todos los detalles referidos a
requisitos y procedimiento de postulación. Sin embargo, en el diálogo posterior
se abría la participación a los ciudadanos asistentes y siempre planteaban la
misma pregunta: “Soy maestro…, soy enfermera…, son policía…, soy indepen-
diente…, ¿Techo Propio es para mí?” (Fernandini 2022). La respuesta era
siempre la misma: Si, es para todos los ciudadanos peruanos que cumplen los
requisitos de un máximo de ingresos, que no tienen vivienda y que tienen por lo

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menos un dependiente. Esto planteó y plantea el reto de la comunicación como
aspecto fundamental en la implementación de una política pública.
Durante el primer semestre del 2006, la escasa demanda de fondeo del FMV por
los Bancos durante el 2006 dio pie a una pequeña “crisis” (Fernandini, 2022). El
asunto no fue que no se dieran créditos al segmento MiVivienda (sector medio
emergente), sino que los Bancos lo hacían con sus propios recursos. A todas
luces, habían comprobado el gran potencial de este mercado, con excelente
repago de sus préstamos.
En este contexto, el Directorio del FMV exigió a sus ejecutivos que se esfuercen
más arduamente en persuadir a los Bancos a utilizar los recursos de fondeo. Se
produjeron intensas discusiones (Fernandini 2022) en el sentido de que quizá
esto podía leerse como una señal de que el FMV había cumplido su rol inicial: si
los Bancos financiaban con sus propios recursos -y en condiciones competitivas-
la demanda de viviendas de las familias de los sectores medios emergentes,
podría pensarse que se había cumplido la misión primigenia de la Institución.
Pero esa no era la mirada de la mayoría del Directorio, que insistía en que los
Bancos usaran su fondeo.
2. Formulación del problema
A pesar del esfuerzo desplegado por el Estado en veinte años de ejecución de
la Política de Vivienda, el déficit habitacional continúa creciendo, pues el número
de hogares que se forman cada año es superior al número de viviendas que se
construyen en el mismo periodo. Por otro lado, la oferta de nuevas viviendas se
concentra Lima y la costa norte del Perú.
Se desprenden los siguientes grandes aspectos:
▪La implementación de esta Política está en la línea de la gestión pública
moderna. Esto se afirma en consideración de su propio lineamiento estratégico
esencial, cual es el de respetar que las soluciones de vivienda las diseñen,
produzcan, financien y vendan empresas privadas, y que el Sector Público
actúe como un promotor y facilitador de estas soluciones.
▪A pesar de lo señalado en el punto anterior, es evidente que la Política de
Vivienda no ha logrado aliviar el déficit habitacional, que crece cada año dado
que la producción de soluciones habitacionales ni siquiera cubre el crecimiento
anual de la demanda, producto de las nuevas familias que se forman en el país.
▪Por otro lado, la oferta de vivienda social se concentra en Lima y la costa norte
del Perú.
▪Un asunto adicional para considerar es que, a pesar del tiempo transcurrido, no
se ha logrado establecer algún mecanismo de “banco de tierras” que permita
retirar del mercado especulativo tierras urbanizables que posibiliten el
desarrollo de proyectos Techo Propio.
Por ello se formulan las preguntas de investigación: ¿Cómo impulsar la oferta de
vivienda social en el Perú? ¿De qué manera el diseño de la política limita el
crecimiento de la oferta?

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3. Justificación del problema:
La Política de Vivienda pretende resolver un problema que afecta a alrededor de
10 millones de peruanos. Está materializada en el Programa Techo Propio, que
considera tres modalidades de intervención: la Adquisición de Vivienda Nueva
(AVN), la Construcción en Sitio Propio (CSP) y el Mejoramiento de Vivienda
(MV).
La modalidad AVN contempló comprometer al Sector Privado a construir
viviendas nuevas en sitio nuevo, lo que requeriría en la práctica crear nuevas
urbanizaciones. Esto requería conseguir terrenos para uso urbano a bajo precio
relativo, así como gestionar el cambio de uso de estos terrenos cuando resultara
necesario, efectuar las obras de habilitación urbana, incluyendo la dotación de
servicios de agua y saneamiento, la dotación de energía eléctrica, y la
coordinación intersectorial para dotar a las nuevas urbanizaciones de transporte
público, comisarías, centros de salud y escuelas públicas, entre otras.
La modalidad CSP considera el subsidio estatal para fomentar la construcción de
viviendas en un terreno de propiedad de la familia de menores recursos. Era
esencial que la propiedad del terreno estuviera regularizada. Esta modalidad,
sumada a la anterior, atacarían el déficit cuantitativo, de aproximadamente 400
mil viviendas.
La modalidad MV pretendió el mejoramiento de viviendas existentes, reforzando
la estructura, los techos, los pisos y los servicios. Esta modalidad atacaría el
déficit cualitativo, de aproximadamente un 1,1 millones de viviendas.
El Programa Techo Propio tiene ya 20 años de establecido, y se ha convertido
de una Política de Gobierno en unas Política de Estado, al mantenerse a través
de los sucesivos gobiernos desde el año 2002.
En su modalidad de vivienda nueva, año a año viene convocando la participación
de cada vez más empresas desarrolladoras y de instituciones financieras. Pero
a pesar de ello, el déficit habitacional sigue creciendo.
Por otro lado, el dinamismo del Programa ha provocado un aumento de precios
de los terrenos que podrían destinarse a vivienda social. Este es un resultado
esperable por el funcionamiento de la Ley de la Oferta y la Demanda en este
mercado.
Además, el hecho de dejar totalmente a la iniciativa privada el desarrollo de los
proyectos, lo que se inicia con la localización del suelo, ha producido que la oferta
de viviendas se concentre en Lima y las principales ciudades de la costa norte
del Perú.
Contra lo que se esperaba, la modalidad Construcción en Sitio Propio -CSP es
la que se ha convertido en la “estrella” del Programa. Cuenta con la facilidad de
que no requiere de la búsqueda de suelos, pues se parte de que el beneficiario
es propietario de un terreno. El problema que se advierte es que se ha dejado
prácticamente el manejo de CSP a las Entidades Técnicas -ET. Ellos debían ser
los constructores de las soluciones, pero en la práctica organizan la demanda.
Pareciera que han tomado un posicionamiento demasiado grande.
Finalmente, la modalidad de Mejoramiento de Vivienda -MV no ha tenido el
desarrollo esperado, máxime considerando que la autoconstrucción de viviendas
por los sectores populares domina la escena.

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Lo señalado plantea el desafío de repensar el Programa y buscar nuevas
modalidades de intervención que permitan impulsar sus resultados de manera
más decidida. Este trabajo de investigación buscará determinar las limitaciones
del modelo de Política de Vivienda y cómo éstas no permiten cubrir las crecientes
necesidades de vivienda social en el Perú. Así mismo, se determinarán las
nuevas modalidades que pueden impulsar la oferta de vivienda social en el Perú.
4. Hipótesis
La presente investigación pretende servir a las 10 millones de peruanos que en
la actualidad no tienen acceso a una vivienda digna.
Se analizará el modelo actual del Programa Techo Propio y se determinarán las
limitaciones de este. A partir de ello, y a la luz de las mejores prácticas en
América Latina, se pretende aportar con el diseño de nuevas modalidades de
intervención que permitan impulsar más decididamente la oferta de vivienda
social en el Perú. De esta manera, la Política de Vivienda impulsada por el
Estado peruano estará en capacidad de responder a las necesidades de la
población.
Las tres modalidades de intervención con las que se diseñó el Programa Techo
Propio no son excluyentes. Esto se sustenta en el hecho de que para las familias
que no tiene una vivienda el Programa ofrece el subsidio AVN, mientras que para
las familias que cuentan con un terreno propio ofrece el subsidio CSP, y para las
familias que tienen una vivienda -aunque precaria- ofrece el subsidio MV. Como
se advierte, se trata de modalidades complementarias, pues cada una se ajusta
a la particular necesidad de la familia.
Por otro lado, en los 20 años de ejecución del Programa Techo Propio no se ha
producido una reflexión profunda sobre la pertinencia del diseño original. Las tres
modalidades propuestas (AVN, CSP y MV) quedaron como la Ley de Moisés,
“grabadas en piedra”.
Se investigará sobre nuevas oportunidades para que el Programa, manteniendo
su rol promotor y facilitador, impulse de manera más efectiva el desarrollo de la
vivienda social en el Perú:
▪ Techo Propio en la modalidad de Alquiler-Venta:
Una gran limitación del modelo actual de Techo Propio es que se exige a las
familias de menores recursos relativos el hacer un Ahorro y conseguir un
Crédito para pagar su vivienda, ayudada por el subsidio del Estado (BFH).
PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Crear una opción adicional a la anterior:
que el Estado impulse, a través de Fideicomisos adecuadamente
estructurados y financiados, el desarrollo de proyectos Techo Propio en el que
las familias beneficiarias puedan acceder a las viviendas a través de un
Contrato de Alquiler con opción de compra al final del periodo pactado. Esto
requeriría adecuar la Ley de Alquileres, y permitiría además que el Estado
pueda direccionar proyectos de vivienda en zonas del país donde el déficit de

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vivienda sea grande y la respuesta del Sector Privado constructor sea escasa
o nula.
▪ Asistencia Técnica a la Autoconstrucción:
El 70 % de las familias, especialmente en Lima, soluciona sus necesidades
de vivienda a través de la autoconstrucción. Así, tenemos aprox. 500 mil
viviendas de alto riesgo en Lima. En la gran mayoría de los casos, las familias
se financian con Cajas, emplean maestros de obra y utilizan “materiales
nobles”.
PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Que el MVCS impulse una nueva
modalidad de BFH que se traduzca en brindar asistencia técnica a la
autoconstrucción. Esto implicaría organizar la participación de diferentes
actores de la sociedad (Municipalidades, Colegios Profesionales,
Universidades) e involucrar a Ingenieros y Arquitectos que supervisen de
manera especial el diseño estructural de las viviendas autoconstruidas. A las
familias que acepten esta supervisión del MVCS se les brindaría un seguro,
que se activaría en caso de producirse daños en sus viviendas ante un
eventual sismo.
▪ Garantía de Créditos Hipotecarios
Desde hace unos años, las IFIs requieren cada vez menos del fondeo del FMV,
pero están siempre interesadas en la cobertura del riesgo crediticio,
PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Separar la cobertura del riesgo crediticio
del fondeo, de manera que las IFIs puedas disponer de esta garantía cuando
lo requieran. Esta garantía debería acompañar al crédito aún cundo éste sea
transferido a un fondo de inversión. De esta manera, se incentivará la
participación de instituciones financieras privadas, pero también de fondos de
inversión que podrán ver en estas carteras un negocio de largo plazo.
▪ Subsidio a Vivienda Nueva
A fin de enfrentar el déficit cuantitativo de vivienda, el Programa contempla
subsidiar a las familias de menores recursos para que adquieran una vivienda
nueva.
PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Extender el subsidio habitacional (BFH)
a la compra de viviendas de segundo uso (actualmente el BFH está limitado a
viviendas nuevas). Con ello se ampliará la oferta disponible de viviendas,
dinamizándose el mercado secundario de viviendas.
▪ Subsidio al Alquiler
El Programa solo fomenta que la familia se haga propietario de una vivienda,
pero la experiencia internacional nos enseña que alquilar una vivieda también
es una opción válida para muchas familias.

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PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Superar el falso supuesto de que para
cubrir la brecha habitacional todos los peruanos deben convertirse en
propietarios, pues también se puede tener una vida digna en vivienda
alquilada. Esto incentivará mucho el desarrollo de viviendas para alquiler, y
las familias que se acojan a él pueden ir mudándose en la medida en que
cambien de centro de trabajo o de estudios. Esta modalidad requiere una
revisión profunda de la Ley de Inquilinato, que caso contrario sería el principal
desincentivo para la inversión en este rubro.
▪ Programa Municipal de Vivienda
La concepción del Programa no incluye la participación de los gobiernos
locales, limitándose con ello una gran oportunidad.
PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Invitar a los más de 1,800 gobiernos
locales existentes en el Perú a que sean copartícipes de proyectos Techo
Propio, poniendo a disposición el terreno sobre el cuál se desarrollaría este.
Siempre habría un desarrollador privado, pero el proyecto se ofrecería como
“Proyecto Municipal de Vivienda”, con el gran rédito político que esto daría a
las autoridades respectivas. Los gobiernos locales se verían enormemente
incentivados a participar, pues por un lado enfrentan déficit de vivienda y por
otro tienen terrenos que “nadie más conoce”.
▪ Banco de Tierras
Una gran limitación al desarrollo de proyectos de vivienda es la disponibilidad
de suelo urbano en el precio que permita desarrollar Techo Propio.
PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Se pretende generar oferta de suelo con
fines de vivienda social. Para ello, el FMV establecerá alianzas con SBN,
COFOPRI y otros organismos públicos, a fin de que ellos pongan a disposición
terrenos de su propiedad. Así mismo, se invitará a privados propietarios de
suelo a fin de que pongan a disposición del FMV terrenos de su propiedad que
consideren adecuados. En cada caso, los técnicos expertos del FMV harán el
estudio respectivo. Esto implica negociar reglas claras de valorización y pago
de dichos terrenos.
▪ Aires Independizados
El Programa contempla en su diseño original construir vivienda nueva sobre
nuevo suelo, con lo que se invita a la expansión horizontal de las ciudades y
a la escasez de nuevo suelo.
PROPUESTA E IMPACTO ESPERADO: Se pretende generar oferta de vivienda
nueva sobre los aires de viviendas existentes. Se trata de un esfuerzo de
densificación, con todos sus beneficios; esto es que ya está hecha la
infraestructura urbana y ya se cuenta con los servicios de agua, salud,
educación y transporte. La familia que cede sus derechos sobre los aires
recibe un ingreso similar al que vende un terreno. El FMV otorga el BFH en la

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medida que compruebe que el primer piso existente soporta estructuralmente
la construcción que se pretendería edificar.
5. Bibliografía
▪ Portal del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS)
▪ Política Nacional de Vivienda y Urbanismo; MVCS, Lima, 2021
▪ Oferta de Vivienda, Diagnóstico; Banco Mundial, Lima, 2015
▪ Censo Nacional de Población y Vivienda; INEI, Lima, 2018
▪ Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Gobierno de Chile, Portal Web
▪ Metrovivienda, Alcaldía Mayor de Bogotá, portal Web
▪ Sociedad Hipotecaria Federal, Gobierno de México, Portal web
▪ Encuesta Nacional de Programas Presupuestales; INEI, Lima, 2018
▪ Fuente adicional: Fernandini 2022
Entrevista en profundidad con el economista Manuel Pablo Fernandini, quien se desempeñó
como integrante del equipo de Alta Dirección del Ministerio de Vivienda entre los años 2002
y 2006, ocupando los cargos de Asesor del Despacho Ministerial, coordinador del Programa
de Apoyo al Sector Habitacional con el BID, Gerente General del FMV (2006)