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1. Análisis de la Política de Vivienda
Curso::
Análisis, Implementación y
Evaluación de Políticas Públicas
Lima, marzo de 2023
Exposición preparada por:
 JOSÉ HENRRY FLORES DIAZ

2. Presentación
En este trabajo se reflexiona sobre la Política Pública de Vivienda, que se imple-
mentó en el Perú a través del Programa Techo desde setiembre de 2002
Se concluye que si bien la Política está diseñada de acuerdo con los criterios de la
gestión pública moderna, no viene teniendo los resultados esperados
Se definirá el problema, se identificará el objetivo y las alternativas propuestas, se
analizará el impacto de la iniciativas, se compararán las alternativas y se evaluarán
los resultados
En esta línea, presentaremos ocho iniciativas complementarias que pretenden
impulsar Techo Propio; éstas no pretenden que el FMV deje de lado sus modalida-
des de intervención actuales, sino que más bien las potencie para lograr un mucho
mayor impacto

3. Definición del Problema
La Política de Vivienda ha cumplido 20 años de implementada
A pesar del tiempo transcurrido y del esfuerzo desplegado, el déficit habitacio-
nal continúa creciendo, debido a que el número de hogares que se forman cada
año es superior al número de viviendas que se construyen
El programa no muestra capacidad de autocrítica; mantiene sus tres ejes de
intervención iniciales
No se cuenta con un sistema de información confiable que permita hacer un
seguimiento a la brecha de vivienda, por lo que se recurre a estimaciones a
partir de los censos nacionales y de los reportes del gremio de constructores

4. Objetivo de la Política
Avanzar en el cierre de la brecha de vivienda en el Perú, que afecta directa-
mente a 10 millones de peruanos
 El déficit cuantitativo es de 400 mil viviendas faltantes, lo que implica un
esfuerzo de construir nuevas viviendas
 El déficit cualitativo es de 1,1 millones de viviendas en condiciones
inadecuadas, lo que implica un esfuerzo de mejorar las viviendas existentes
 Este déficit crece año a año, pues más familias nuevas se forman que la cons-
trucción de nuevas viviendas
Lo anterior hace necesario que el programa replantee sus ejes de intervención,
tanto a la luz de sus 20 años de desempeño como de la experiencia internacional

5. Identificación de Alternativas
La política de vivienda, materializada en el Programa Techo Propio, considera
desde su inicio tres modalidades de intervención: la Adquisición de Vivienda
Nueva (AVN), la Construcción en Sitio Propio (CSP) y el Mejoramiento de Vivienda
(MV)
 AVN: ofrecer viviendas nuevas en una nueva urbanización, enfrentando así el
déficit cuantitativo
 CSP: construir vivienda nueva en un terreno de propiedad de la familia,
enfrentando así el déficit cuantitativo
 MV: reforzar viviendas mal construidas, enfrentando así el déficit cualitativo
Las tres modalidades se impulsan a través del Bono Familiar Habitacional (BFH),
subsidio habitacional otorgado por única vez a las familias de menores recursos

6. Análisis de Impacto –AVN
Tanto el sector privado constructor como el financiero han respondido a los incen-
tivos del Programa, tanto por efecto del estímulo a la demanda (BFH) como por el
fondeo y la cobertura de riesgo crediticio que otorga el Fondo MiVivienda –FMV,
pero no en el ritmo que se requiere para ir cerrando la brecha cuantitativa de
vivienda
 El dinamismo del Programa ha provocado un aumento de precios de los terrenos
que podrían destinarse a vivienda social, como resultado del funcionamiento de la
Ley de la Oferta y la Demanda en el mercado del suelo urbano
Al dejar a la iniciativa privada el desarrollo de los proyectos, ésta se ha concentra-
do en Lima y las principales ciudades de la costa norte del Perú

7. Análisis de Impacto –CSP
La modalidad Construcción en Sitio Propio –CSP se ha convertido, contra los
pronósticos iniciales, en la “estrella” del Programa Techo Propio para enfrentar el
déficit cuantitativo de vivienda; tiene la ventaja de que el beneficiario es propie-
tario de un terreno, por lo que no se requiere de la búsqueda de suelos urbani-
zables ni de su compra e habilitación
Esta modalidad promovió la aparición de un nuevo grupo de empresarios: las
Entidades Técnicas –ET, que en la práctica son pequeñas empresas constructoras
Un problema evidente es que se ha dejado el control total de la modalidad CSP a
las Entidades Técnicas –ET: ellos, que debían ser los constructores de las solucio-
nes, en la práctica organizan la demanda y dirigen protestas ante el FMV cuando
no se asignan BFH-CSP por limitaciones presupuestales

8. Análisis de Impacto –MV
La modalidad de Mejoramiento de Vivienda -MV no ha tenido prácticamente
ningún desarrollo
Esto es especialmente preocupante si se tiene en cuenta que MV fue la moda-
lidad ideada para enfrentar el déficit cualitativo de más de 1,1 millones de
viviendas
Es parte de la “cultura popular” en el Perú la tendencia a la autoconstrucción de
la propia vivienda; participa a familia junto con un maestro de obra, y el proceso
constructivo suele realizarse pieza por pieza, y tomar varios años
El problema de esto no es la autoconstrucción en si, sino la falta de asistencia
técnica para el cálculo de las estructuras, así como la falte de formalización de la
propiedad

9. Comparación de Alternativas
Debe quedar claro que las tres modalidades de intervención con las que se
concibió el Programa Techo Propio no son excluyentes, sino complementarias
¿Por qué? Para las familias que no tienen acceso a una vivienda, el Programa
ofrece el subsidio AVN; para las familias que cuentan con un terreno propio
ofrece el subsidio CSP, y para las familias que tienen una vivienda precaria ofrece
el subsidio MV
Como se advierte, se trata de modalidades complementarias, pues cada una se
ajusta a la particular necesidad de la familia

10. Implementación y Evaluación
Para la implementación de la política, el Ministerio de Vivienda definió como
operador de Techo Propio al Fondo MiVivienda –FMV
En la práctica, las tres modalidades de intervención del Programa Techo
Propio han tenido comportamientos diversos, aunque no han dado ni mucho
menos los resultados esperados de cara a la brecha de vivienda que se trataba
de cerrar
En los veinte años transcurridos no se ha hecho un esfuerzo institucional serio
para repensar el diseño de las modalidades de intervención del Programa

11. Nuevas modalidades sugeridas
Techo Propio puede y debe replantear sus ejes de intervención, tanto a la luz
de la evaluación de sus 20 años de desempeño como del análisis de la expe-
riencia internacional; de ello surgen ocho iniciativas complementarias:
1. Alquiler-Venta
2. Asistencia Técnica
3. Garantía de Créditos
4. Subsidio a Vivienda Usada
5. Subsidio al Alquiler
6. Programas Municipales
7. Banco de Tierras
8. Aires Independizados

12. 1. Alquiler-Venta
Esta modalidad pretende generar oferta de vivienda nueva en aquellas ciudades
que no vienen siendo atendidas por la iniciativa privada (costa sur, sierra, selva)
Se trata de constituir Fideicomisos en los que el FMV sea fideicomitente; el fidu-
ciario (una IFI regulada por la SBS) tendrá el mandato de desarrollar un proyecto
de vivienda social, en tamaño y ciudad, de acuerdo con la demanda no atendida,
debiendo conseguir el terreno, contratar al constructor y al supervisor, organizar
la demanda y administrar los contratos de alquiler-venta
Cuando el arrendatario cumpla con el pago de la última cuota, el Fideicomiso
transferirá la propiedad de la vivienda; en caso de incumplimiento, se procederá
al reemplazo del arrendatario

13. 2. Asistencia Técnica
Esta modalidad pretende brindar asistencia técnica a la autoconstrucción de
viviendas, camino por el optan más del 70 % de las familias peruanas
Implica establecer convenios con las IMFs que atienden este mercado, a fin de
que coordinen con el FMV antes de proceder a desembolsar un crédito “de
consumo” aprobado con fines de construcción de vivienda
El FMV, a través de convenios con los Colegios de Ingenieros y Arquitectos,
brindará el soporte técnico a la familia de manera que su vivienda cuente con
una estructura adecuada
El incentivo para la familia será que el FMV le proporcionará, sin costo para ellos,
un seguro que cubra el saldo del crédito en caso de pérdida de la vivienda
debido a un siniestro (sismo, inundación)

14. 3. Garantía de Créditos
Esta modalidad pretende que el FMV brinde la cobertura del riesgo crediticio a
aquellas IFIs que lo requieran
La idea es no “amarrar” esta garantía con el uso del fondeo del FMV
De esta manera, se incentivará la participación de instituciones financieras
privadas, pero también de fondos de inversión que podrán ver en estas carteras
un negocio de largo plazo

15. 4. Subsidio a Vivienda Usada
Esta modalidad pretende extender el subsidio habitacional (BFH) a la compra de
viviendas de segundo uso (actualmente el BFH está limitado a viviendas nuevas)
Con ello se ampliará la oferta disponible de viviendas, dinamizándose el
mercado secundario de viviendas

16. 5. Subsidio al Alquiler
Esta modalidad pretende brindar subsidio habitacional a aquellas familias que
alquilan una vivienda, y no solo a los que la compran
Implica superar el falso supuesto de que para cubrir la brecha habitacional todos
los peruanos deben convertirse en propietarios, pues también se puede tener
una vida digna en vivienda alquilada
Esto incentivará mucho el desarrollo de viviendas para alquiler, y las familias que
se acojan a él pueden ir mudándose en la medida en que cambien de centro de
trabajo o de estudios
Esta modalidad requiere una revisión profunda de la Ley de Inquilinato, que caso
contrario sería el principal desincentivo para la inversión en este rubro

17. 6. Programas Municipales
Esta modalidad pretende generar oferta de vivienda nueva en asociación con
gobiernos locales propietarios de suelo, superando la limitación de terrenos
disponibles
El FMV siempre estaría detrás del proyecto (éste no dejaría de ser Techo Propio),
y siempre habría un desarrollador privado, pero éste se ofrecería como
“Proyecto Municipal de Vivienda”, con el gran rédito político que esto le daría a
las autoridades respectivas
Con ello se incentivaría a la participación de los más de 1,800 gobiernos locales
en el Perú, que por un lado enfrentan déficit de vivienda y por otro tienen
terrenos que “nadie más conoce”

18. 7. Banco de Tierras
Esta modalidad pretende generar oferta de suelo con fines de vivienda social
Para ello, el FMV establecerá alianzas con SBN, COFOPRI y otros organismos
públicos, a fin de que ellos pongan a disposición terrenos de su propiedad con
fines de vivienda social
Así mismo, se invitará a privados propietarios de suelo a fin de que pongan a
disposición del FMV terrenos de su propiedad que consideren adecuados
En cada caso, los técnicos expertos del FMV harán el estudio respectivo
Esto implica negociar reglas claras de valorización y pago de dichos terrenos

19. 8. Aires Independizados
Esta modalidad pretende generar oferta de vivienda nueva sobre los aires de
viviendas existentes
Se trata de un esfuerzo de densificación, con todos sus beneficios; esto es que ya
está hecha la infraestructura urbana y ya se cuenta con los servicios de agua,
salud, educación y transporte
La familia que cede sus derechos sobre los aires recibe un ingreso similar al que
vende un terreno
El FMV otorga el BFH en la medida que compruebe que el primer piso existente
soporta estructuralmente la construcción que se pretendería edificar

20. Recomendaciones
Este trabajo ha reflexionado sobre la Política Pública de Vivienda, que se imple-
mentó en el Perú a través del Programa Techo desde setiembre de 2002
Se concluye que si bien la Política está diseñada de acuerdo con los criterios de la
gestión pública moderna, no viene teniendo los resultados esperados
Se definió el problema, se identificó el objetivo y las alternativas propuestas, se
analizó el impacto de la iniciativas, se compararon las alternativas y se evaluaron los
resultados
En esta línea, se presentaron ocho iniciativas para impulsar Techo Propio, que
pretenden sumarse a las modalidades de intervención actuales, de manera de
potenciarlo

21. Análisis de la Política de Vivienda
Espacio de Diálogo