Administración de Proyectos de Construcción

PROYECTO FINAL
ICYA-4301
Administración de Proyectos de Construcción
Grupo 14:
William Camilo Correa Vergara 201124768
Ricardo Castiblanco González 201221702
Luis Eduardo Castañeda 201324630
Julián Andrés Guzmán 201012985
20 noviembre 2015

Tabla de contenido
Supuestos básicos (parámetros principales). ............................................................................................3
..................................................................................................................................................................4
Cuadro de precio de venta por Apartamentos a 1° de Julio de 2016.........................................................5
Cuadro de ajuste de precios mensuales de apartamentos. .......................................................................6
Cronograma mensual de ingresos por ventas: ..........................................................................................7
Cronograma mensual de pagos de Costos de Lote y Diseño, Costos Directos, Costos Indirectos, Costos
Financieros .............................................................................................................................................10
Lote .....................................................................................................................................................10
Diseños ...............................................................................................................................................10
Costos Directos de Construcción.........................................................................................................11
Costos Indirectos de Construcción (tarifas SCA) .................................................................................15
Costos Fiduciarios ...............................................................................................................................15
Cronograma Consolidado Total de Costos ..........................................................................................15
Requisitos mensuales de fondos del proyecto ........................................................................................17
Cronograma de Ingresos y Desembolsos financieros:.............................................................................17
Flujo de Caja mensual del Proyecto........................................................................................................19
Cuadro Resumen de Costos ...................................................................................................................21
Aportes y retribuciones de los inversionistas...........................................................................................21
Balances mensuales del Proyecto...........................................................................................................21
Balance final y PyG final (sólo en el pyg final calcule impuestos al 38.5%) .............................................23
Cuadro Resumen (Tabla 6).....................................................................................................................24
Análisis de resultados y comentarios finales ..........................................................................................25

Supuestos básicos (parámetros principales).
Se establecieron supuestos básicos de los que parte el desarrollo del proyecto.
Tipo de
Cabaña
Area
Vendible M2
1- L 240
2-L 260
3-L 220
4-L 200
5-L 180
1-B 240
2-B 260
3-B 220
4-B 200
5-B 180
1-V 240
2-V 260
3-V 220
4-V 200
5-V 180
Totales 3300
Tabla 1: Cuadro de Áreas
Vendibles
Tipo de
Cabaña
Mes de
Venta
1- L 11
2-L 5
3-L 8
4-L 10
5-L 2
1-B 16
2-B 7
3-B 4
4-B 13
5-B 15
1-V 14
2-V 3
3-V 9
4-V 12
5-V 6
Tabla 2: Mes de Venta
15%
20%
65%
100%
Cuota de Subrrogación (Enero 2018)
Total
( **) a partir del mes siguiente a la venta
Tabla 3: Plan de Pagos
Cuota incial en mes de venta
Cuotas de construccion (** )

Con los anteriores datos iniciales se establece el plan de financiación para el proyecto de construcción de
15 inmuebles individuales.
Cap ITEM Valor (Miles)
1 PRELIMINARES $ 88.000
2 MOVIMIENTO DE TIERRAS $ 404.800
3 DESAGUES $ 12.320
4 CIMENTACION $ 563.200
5 MAMPOSTERIA $ 704.000
6 PAÑETE $ 316.800
7 ESTRUCTURA EN CONCRETO $ 1.179.200
8 CUBIERTAS $ 35.200
9 CIELORASOS $ 123.200
10 ENCHAPES PISOS APTOS $ 792.000
11 ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES $ 246.400
12 IMPERMEABILIZACIONES $ 70.400
13 INSTALACIONES SANITARIAS $ 176.000
14 INSTALACIONES ELECTRICAS $ 316.800
15 CARPINTERÍA DE MADERA $ 792.000
16 CARPINTERÍA METÁLICA $ 124.300
17 VENTANERÍA DE ALUMINIO $ 123.200
18 PINTURA $ 396.000
19 DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA $ 176.000
20 APARATOS Y MUEBLES DE COCINA $ 299.200
21 CERRAJERIA Y HERRAJES $ 28.380
22 VIDRIOS Y ESPEJOS $ 35.200
23 ASCENSOR $ 440.000
24 OBRAS EXTERIORES $ 44.000
25 ASEO $ 79.200
26 GASTOS GENERALES-PERSONAL $ 668.800
27 GASTOS GENERALES EQUIPOS $ 220.000
28 GASTOS GENERALES VARIOS $ 167.200
29 DOTACION ZONAS COMUNES $ 35.200
$ 8.657.000
$ 1.038.840
$ 1.211.980
$ 10.907.820
ESCALAMIENTOS DEL 14%
TOTAL DIRECTOS DE OBRA
Tabla 4: Presupuesto
ADMINISTRACION DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
Presupuesto de Obra 2 de Enero de 2015
SUBTOTAL
IMPREVISTOS DEL 12%
Compra de Lote 50% 1 de Julio de 2013
Pago saldo Lote 50% 1 de Julio de 2014
Pago de Estudios (*) 2 de Enero de 2015
Inicio de Obra 1 de Julio de 2016
Finalizacion de Obra 31 de Diciembre de 2017
Subrrogaciones 2 de Enero de 2018
Tabla 5: Cronograma

Cuadro de precio de venta por Apartamentos a 1° de Julio de 2016
Para el cálculo del precio de venta por casa se realizó una tabla inicial del precio de venta
afectada por la localización del inmueble. Únicamente se verán afectadas por la
localización y por el metraje interno de cada casa. Para realizar el ajuste, se partió de un
valor de ventas que parte de los costos obtenidos en los costos (Ver Lote
En vista de que el lote fue adquirido en el año 2013, es necesario llevar a cabo la actualización de la
compra, en términos del poder adquisitivo del dinero invertido, al año de iniciación del proyecto:
 Compra 50% 1/7/13= $ 900’000.000xINF2013xINF2014xINF2015 = $ 1.022’112.000
o INF2013=4%
o INF2014= 4%
o INF2015= 5%.
 Compra 50% 1/7/14= $ 900’000.000XINF2014xINF2015= $ 982’800.000
o INF2014= 4%
o INF2015= 5%.
Diseños
Para determinar el costo de cada diseño se hizo de la siguiente manera:
 Estructural: Se tomó como referencia lo definido por la “Guía para la contratación de servicios de
Ingeniería Civil en el área de Estructuras de la Asociación Colombiana de Ingeniería Estructural –
ACES”.
Honorario: 𝐶𝑒 𝑥0.08𝑥𝐺 𝐶 𝑥𝐺𝑟 = 2.593’184.000’x0.08x0.6x3.0= $186’709.248
o Ce= Costo estructura: El valor de la estructura (cimentación, mampostería, estructura en
concreto) traídos a valor presente es equivalente a $2.593’184.000.
o Gc= Grado de complejidad= Grupo E “Edificaciones con un sótano o sin sótano y menos
de ocho pisos de altura, Casas” = 0.6.
o Gr= Grado de repetitividad= Como lleva 15 cabañas, el nivel de repetitividad se determina=
1.0 + 0.5 + 0.3 + (0.1X(15-3)) = 3.0
 Programación y presupuestos: de acuerdo con “Guía para la contratación de servicios de Ingeniería
Civil en el área de Estructuras de la Asociación Colombiana de Ingeniería Estructural – ACES”, el
valor de la programación y el presupuesto se cobran como un 25% del valor del diseño estructural.
o $186’709.248 x 0.25 = $ 46’677.312.
 Diseños arquitectónicos: de acuerdo con “DECRETO 2090 del 13 de septiembre de1989”, el valor
de los diseños arquitectónicos se puede calcular de la siguiente manera:
Honorario= 0.08𝑥𝑂𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑑𝑒 𝑢𝑟𝑏𝑎𝑛𝑖𝑠𝑚𝑜)= $ 253’068.640.
o Obras de urbanismo: Incluye la carpintería, dotaciones, ventanería, vidrios, pintura, mueble
cocina. = $ 3.163’358.000.
01/07/2013 01/07/2014
LOTE PARA PROYECTO 1.800.000.000,00$ 900.000.000,00$ 900.000.000,00$ 1.022.112.000,00$ 982.800.000,00$
DESCRIPCIÓN VALOR
FECHA DE COMPRA VALOR ACTUALIZADO
01/07/2015
Tabla 13: Costo del Lote

 Diseños Hidráulicos y sanitarios: Para el cálculo de los honorarios derivados de los diseños
hidráulicos y sanitarios, se bebe emplear la siguiente fórmula:
𝐻𝑜𝑛𝑜𝑟𝑎𝑟𝑖𝑜𝑠 = 𝐶1 ∗ 𝑆𝑀𝐷𝐿𝑉 ∗ (𝑙𝑜𝑔10 𝐴)5.7
= 13’120.958.
o C1= Constante en función del tipo de edificación = Residencial = 0.5.
o SMDLV= Salario Mínimo Diario Legal Vigente: $21.478.
o A = Área del proyecto= asumido = 15*200 m2= 3000 m2.
 Diseño Eléctrico: Se cobra como un porcentaje del costo total de la obra, de la siguiente manera:
Honorarios= Categoría * Costo total del proyecto. = $40’110.400.
o Costo proyecto: El valor de la obra es el de las instalaciones eléctricas en conjunto con el
ascensor, ya que requiere de un detalle eléctrico considerable.
o Categoría: El proyecto es de categoría 1 y como el proyecto es de 1276 S.M.M.L.V., es
decir entre 1001 y 2000 S.M.M.L.V., por tanto el porcentaje es de 5%.
 Estudio de suelos: por vivienda se determinó el costo de $8’905.330.
Los diseños se deben actualizar a 2016 empleando la Inflación estimado del 5%.
Costos Directos de Construcción
En primera instancia, se tomó la estructura del presupuesto establecido en enero de 2015 y se afectó por
la inflación prevista, cuyo porcentaje estimado está del 6%, actualizando así los precios al año 2016,
periodo de inicio de la etapa de construcción.
Para llevar a cabo la estructuración del programa de pago de cada una de las actividades de construcción,
primero se definió un cronograma de obra donde se relacionan las fechas de ejecución de cada ítem y así
mismo se establecieron los siguientes pagos:
 Anticipado: Si el proveedor requiere anticipo para adquisición de insumos, transporte de equipos
hasta las instalaciones del proyecto o cualquier actividad que demande un abono inicial, se le
programó con un determinado número de meses, de antelación a la fecha de inicio, dependiendo
de lo requerido.
 Pagos parciales: Se define qué porcentaje se le destinará al pago de la actividad a ejecutar, de
acuerdo al modelo que se defina en su contrato.
 Pago de entrega: si se pacta con el proveedor cancelar una suma determinada por la ejecución de
la actividad, ésta se cancela en el mes previsto para su culminación.
 Pago liquidación: es el resultante de llevar a cabo la liquidación del contrato celebrado en conjunto
con el proveedor; es importante resaltar que pese a que la construcción debe acabar en el mes 17,
la liquidación puede estar sujeta a un tiempo posterior de ejecución.
Por lo tanto, los porcentajes y las fechas definidas para el proyecto se muestran en la siguiente tabla,
junto con sus valores finales:
Tabla 15: Valores de Anticipo, Pagos Parciales, Pagos de Entrega, Pago de Liquidación y Cronograma
DISEÑO VALOR FECHA DE PAGO ACTUALIZACIÓN 2016
ARQUITECTÓNICO 253.068,64$ 2 de Enero de 2015 265.722,07$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA 46.677,31$ 2 de Enero de 2015 49.011,18$
ESTUDIO DE SUELOS 133.579,95$ 2 de Enero de 2015 140.258,95$
ESTRUCTURALES 186.709,25$ 2 de Enero de 2015 196.044,71$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS 53.231,36$ 2 de Enero de 2015 55.892,93$
TOTAL HONORARIOS 673.266,51$ 706.929,83$
Tabla 14: Diseños (miles)

DURACIÓ
N
MESES
TIEMPO
ANTICIPADO
MESES
INICIO #Mes i FIN VALOR % VALOR %
PRELIMINARES 88.000 92.400,00$ 01/07/2016 1 21/01/2016 1 0 -$ 0% 92.400,00$ 100%
MOVIMIENTO DE TIERRAS 404.800 425.040,00$ 21/07/2016 1 01/03/2016 2 0 -$ 0% 42.504,00$ 10%
DESAGUES 12.320 12.936,00$ 30/08/2016 3 31/03/2016 1 0 -$ 0% 1.293,60$ 10%
CIMENTACION 563.200 591.360,00$ 29/09/2016 4 20/05/2016 2 1 118.272,00$ 20% 147.840,00$ 25%
MAMPOSTERIA 704.000 739.200,00$ 17/11/2016 5 15/01/2017 7 1 184.800,00$ 25% 147.840,00$ 20%
PAÑETE 316.800 332.640,00$ 28/12/2016 6 14/02/2017 7 1 66.528,00$ 20% 33.264,00$ 10%
ESTRUCTURA EN CONCRETO 1.179.200 1.238.160,00$ 18/11/2016 5 16/12/2016 7 2 371.448,00$ 30% 123.816,00$ 10%
CUBIERTAS 35.200 36.960,00$ 16/06/2017 12 04/02/2017 2 2 14.784,00$ 40% 3.696,00$ 10%
CIELORASOS 123.200 129.360,00$ 13/03/2017 9 10/04/2017 7 2 38.808,00$ 30% 12.936,00$ 10%
ENCHAPES PISOS APTOS 792.000 831.600,00$ 08/03/2017 9 26/03/2017 7 2 249.480,00$ 30% 249.480,00$ 30%
ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES 246.400 258.720,00$ 19/10/2016 4 19/06/2016 2 2 77.616,00$ 30% -$ 0%
IMPERMEABILIZACIONES 70.400 73.920,00$ 29/09/2016 4 20/04/2016 1 1 14.784,00$ 20% 59.136,00$ 80%
INSTALACIONES SANITARIAS 176.000 184.800,00$ 07/01/2017 7 25/01/2017 7 1 18.480,00$ 10% -$ 0%
INSTALACIONES ELECTRICAS 316.800 332.640,00$ 07/01/2017 7 04/02/2017 7 1 33.264,00$ 10% -$ 0%
CARPINTERÍA DE MADERA 792.000 831.600,00$ 02/04/2017 10 30/04/2017 7 3 291.060,00$ 35% 166.320,00$ 20%
CARPINTERÍA METÁLICA 124.300 130.515,00$ 04/09/2017 15 26/03/2017 1 3 39.154,50$ 30% 91.360,50$ 70%
VENTANERÍA DE ALUMINIO 123.200 129.360,00$ 04/09/2017 15 26/03/2017 1 3 45.276,00$ 35% 84.084,00$ 65%
PINTURA 396.000 415.800,00$ 16/02/2017 8 06/03/2017 6 1 83.160,00$ 20% -$ 0%
DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA 176.000 184.800,00$ 28/03/2017 9 25/04/2017 7 2 64.680,00$ 35% 36.960,00$ 20%
APARATOS Y MUEBLES DE COCINA 299.200 314.160,00$ 28/03/2017 9 25/04/2017 7 4 109.956,00$ 35% 62.832,00$ 20%
CERRAJERIA Y HERRAJES 28.380 29.799,00$ 07/01/2017 7 06/03/2017 8 1 10.429,65$ 35% 5.959,80$ 20%
VIDRIOS Y ESPEJOS 35.200 36.960,00$ 04/10/2017 16 18/05/2017 1 2 7.392,00$ 20% 29.568,00$ 80%
ASCENSOR 440.000 462.000,00$ 16/07/2017 13 24/02/2017 2 4 115.500,00$ 25% 92.400,00$ 20%
OBRAS EXTERIORES 44.000 46.200,00$ 16/07/2017 13 16/03/2017 2 1 9.240,00$ 20% 4.620,00$ 10%
ASEO 79.200 83.160,00$ 16/11/2017 17 02/06/2017 1 1 24.948,00$ 30% -$ 0%
GASTOS GENERALES-PERSONAL 668.800 702.240,00$ 01/07/2016 1 24/06/2017 17 0 -$ 0% -$ 0%
GASTOS GENERALES EQUIPOS 220.000 231.000,00$ 01/07/2016 1 24/06/2017 17 0 -$ 0% -$ 0%
GASTOS GENERALES VARIOS 167.200 175.560,00$ 01/07/2016 1 24/06/2017 17 0 -$ 0% -$ 0%
DOTACION ZONAS COMUNES 35.200 36.960,00$ 01/12/2017 17 02/07/2017 1 5 3.696,00$ 10% 33.264,00$ 90%
EJECUCIÓN SEGÚN
PROGRAMAADJUNTO
VALOR DE
ANTICIPO
PAGO INICIAL
ITEM $ TOTAL
CAMBIO DE AÑO
2015-2016
INFLACIÓN 5%
PERIODO
LIQUIDACIÓ
N
MESES
VALOR % VALOR % VALOR % VALOR %
PRELIMINARES -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 92.400,00$ 100%
MOVIMIENTO DE TIERRAS -$ 0% 382.536,00$ 90% 2 -$ 0% 425.040,00$ 100%
DESAGUES 10.348,80$ 80% 1.293,60$ 10% 2 -$ 0% 12.936,00$ 100%
CIMENTACION -$ 0% 325.248,00$ 55% 2 -$ 0% 591.360,00$ 100%
MAMPOSTERIA 26.400,00$ 25% -$ 0% 2 221.760,00$ 30% 739.200,00$ 100%
PAÑETE 23.760,00$ 50% 66.528,00$ 20% 2 -$ 0% 332.640,00$ 100%
ESTRUCTURA EN CONCRETO 88.440,00$ 50% 123.816,00$ 10% 2 -$ 0% 1.238.160,00$ 100%
CUBIERTAS 5.544,00$ 30% -$ 0% 2 7.392,00$ 20% 36.960,00$ 100%
CIELORASOS 5.544,00$ 30% 12.936,00$ 10% 1 25.872,00$ 20% 129.360,00$ 100%
ENCHAPES PISOS APTOS 47.520,00$ 40% -$ 0% 2 -$ 0% 831.600,00$ 100%
ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES 51.744,00$ 40% 77.616,00$ 30% 2 -$ 0% 258.720,00$ 100%
IMPERMEABILIZACIONES -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 73.920,00$ 100%
INSTALACIONES SANITARIAS 10.560,00$ 40% -$ 0% 2 92.400,00$ 50% 184.800,00$ 100%
INSTALACIONES ELECTRICAS 14.256,00$ 30% 33.264,00$ 10% 2 166.320,00$ 50% 332.640,00$ 100%
CARPINTERÍA DE MADERA 11.880,00$ 10% -$ 0% 1 291.060,00$ 35% 831.600,00$ 100%
CARPINTERÍA METÁLICA -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 130.515,00$ 100%
VENTANERÍA DE ALUMINIO -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 129.360,00$ 100%
PINTURA 34.650,00$ 50% -$ 0% 2 124.740,00$ 30% 415.800,00$ 100%
DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA 2.640,00$ 10% -$ 0% 2 64.680,00$ 35% 184.800,00$ 100%
APARATOS Y MUEBLES DE COCINA 18.176,40$ 41% -$ 0% 2 14.137,20$ 5% 314.160,00$ 100%
CERRAJERIA Y HERRAJES 1.508,57$ 41% -$ 0% 2 1.340,96$ 5% 29.799,00$ 100%
VIDRIOS Y ESPEJOS -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 36.960,00$ 100%
ASCENSOR 57.750,00$ 25% -$ 0% 2 138.600,00$ 30% 462.000,00$ 100%
OBRAS EXTERIORES 11.550,00$ 50% -$ 0% 2 9.240,00$ 20% 46.200,00$ 100%
ASEO 58.212,00$ 70% -$ 0% 2 -$ 0% 83.160,00$ 100%
GASTOS GENERALES-PERSONAL 41.308,24$ 100% -$ 0% 2 -$ 0% 702.240,00$ 100%
GASTOS GENERALES EQUIPOS 13.588,24$ 100% -$ 0% 2 -$ 0% 231.000,00$ 100%
GASTOS GENERALES VARIOS 10.327,06$ 100% -$ 0% 2 -$ 0% 175.560,00$ 100%
DOTACION ZONAS COMUNES -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 36.960,00$ 100%
PAGOS PERIÓDICOS PAGO DE ENTREGA LIQUIDACIÓN PAGO TOTAL
ITEM
Imprevistos 12%
Escalamiento 14%
Inflación 2015 - 2016 5%

Por lo siguiente, el cronograma mensual de gastos de Costos Directos se muestra en la siguiente Tabla:
CAMBIO DE AÑO 2015-2016 INFLACIÓN 5%
SUBTOTAL 8.657.000,00$ 9.089.850,00$
IMPREVISTOS DEL 10% 1.038.840,00$ 1.090.782,00$
ESCALAMIENTOS DEL 14% 1.211.980,00$ 1.272.579,00$
TOTAL DIRECTOS DE OBRA 10.907.820,00$ 11.453.211,00$

Tabla16: Cronograma de Costos Directos
ACTIVIDAD jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 jun-17 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17
PRELIMINARES 92.400,00$ -$
MOVIMIENTO DE TIERRAS 42.504,00$ 382.536,0$ -$
DESAGUES 1.294$ 10.348,8$ 1.293,60$ -$
CIMENTACION 118.272$ 147.840,0$ 325.248,00$
MAMPOSTERIA 184.800 147.840$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 221.760,00$
PAÑETE 66.528$ 33.264$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 66.528,00$
ESTRUCTURAEN CONCRETO 371.448$ 123.816,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 123.816,00$
CUBIERTAS 14.784,00$ 3.696,00$ 5.544,00$ 5.544,00$ 7.392,00$
CIELORASOS 38.808$ 12.936$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 38.808,00$
ENCHAPES PISOS APTOS 249.480$ 249.480,00$ 47.520,0$ 47.520,0$ 47.520,0$ 47.520,00$ 47.520,00$ 47.520,00$ 47.520,00$
ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES 77.616$ 51.744,0$ 51.744,0$ 77.616,00$ -$
IMPERMEABILIZACIONES 14.784$ 59.136,0$ -$
INSTALACIONES SANITARIAS 18.480,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 92.400,00$
INSTALACIONES ELECTRICAS 33.264$ 14.256,0$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 33.264,00$ 166.320,00$
CARPINTERÍADE MADERA 291.060$ 166.320$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 291.060,00$
CARPINTERÍAMETÁLICA 39.155 91.360,50$ -$
VENTANERÍADE ALUMINIO 45.276 84.084,00$ -$
PINTURA 83.160$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ -$ 124.740,00$
DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA 64.680$ 36.960$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 64.680,00$
APARATOS YMUEBLES DE COCINA 109.956$ 62.832$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 14.137,20$
CERRAJERIAYHERRAJES 10.430$ 5.959,80$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.340,96$
VIDRIOS YESPEJOS 7.392$ 29.568,00$
ASCENSOR 115.500 92.400,00$ 57.750,00$ 57.750,00$ 138.600,00$
OBRAS EXTERIORES 9.240 4.620,00$ 11.550,00$ 11.550,00$ 9.240,00$
ASEO 24.948,00$ 58.212,0$
GASTOS GENERALES-PERSONAL 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$
GASTOS GENERALES EQUIPOS 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$
GASTOS GENERALES VARIOS 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$
DOTACION ZONAS COMUNES 3.696,00$ 33.264,00$
SUBTOTAL 200.127,53$ 643.647,53$ 452.749,13$ 467.348,33$ 891.649,13$ 327.245,18$ 1.014.587,33$ 230.148,10$ 742.506,10$ 519.782,50$ 350.558,50$ 447.925,00$ 465.794,50$ 582.482,50$ 430.501,00$ 596.351,93$ 298.356,48$ 428.089,20$
IMPREVISTOS 24.015,30$ 77.237,70$ 54.329,90$ 56.081,80$ 106.997,90$ 39.269,42$ 121.750,48$ 27.617,77$ 89.100,73$ 62.373,90$ 42.067,02$ 53.751,00$ 55.895,34$ 69.897,90$ 51.660,12$ 71.562,23$ 35.802,78$ 51.370,70$
Escalamiento 28.017,85$ 90.110,65$ 63.384,88$ 65.428,77$ 124.830,88$ 45.814,33$ 142.042,23$ 32.220,73$ 103.950,85$ 72.769,55$ 49.078,19$ 62.709,50$ 65.211,23$ 81.547,55$ 60.270,14$ 83.489,27$ 41.769,91$ 59.932,49$
TOTAL DIRECTO 252.160,69$ 810.995,89$ 570.463,90$ 588.858,90$ 1.123.477,90$ 412.328,93$ 1.278.380,04$ 289.986,61$ 935.557,69$ 654.925,95$ 441.703,71$ 564.385,50$ 586.901,07$ 733.927,95$ 542.431,26$ 751.403,43$ 375.929,17$ 539.392,39$
ACUMULADO 252.160,69$ 1.063.156,57$ 1.633.620,48$ 2.222.479,37$ 3.345.957,28$ 3.758.286,20$ 5.036.666,24$ 5.326.652,85$ 6.262.210,54$ 6.917.136,49$ 7.358.840,21$ 7.923.225,71$ 8.510.126,79$ 9.244.054,74$ 9.786.486,01$ 10.537.889,44$ 10.913.818,61$ 11.453.211,00$
% 2% 9% 14% 19% 29% 33% 44% 47% 55% 60% 64% 69% 74% 81% 85% 92% 95% 100%
FLUJO DE CAJA

Costos Indirectos de Construcción (tarifas SCA)
Para determinar el porcentaje de los costos indirectos que se incurren en la ejecución del proyecto, se
llevó a cabo un análisis el cual se encuentra discriminado en la siguiente tabla:
Tabla 17: Costos Indirectos
Costos Fiduciarios
Para los costos de fiducia, se tomó como referencia las tarifas definidas por la “fiducia Bancolombia”, para
una vinculación mayor a 365 días, plazo establecido para la construcción de las cabañas.
Comisión: 1.15% Nominal Anual. = 0.10 % Nominal mensual.
Cronograma Consolidado Total de Costos
En el siguiente cuadro se muestra el Cronograma Consolidado de Costos del proyecto. Esto incluye
costo del lote, costo de diseños, costos directos, costos indirectos y costos financieros. Los valores del
lote y de diseño se trajeron (Valor Futuro) a 1 de julio de 2016:
$ % S/C. Total $ % S/C. Directo
1.210.704.004 10,57%
7.570.638 0,07%
7.570.638 0,07%
6.489.854 0,06%
1.080.784 0,01%
0,00%
1.047.820.432 9,15%
Cantidad Tiempo Vlr. Unitario 1.047.820.432 9,15%
Director de obra 1,00 18 13.234.949 238.229.082 2,08%
2 18 7.110.000 255.960.000 2,23%
2 18 2.133.107 76.791.836 0,67%
2 18 1.507.779 54.280.044 0,47%
2 18 1.092.000 39.312.000 0,34%
Residente Ambiental y SISO 1 18 7.110.000 127.980.000 1,12%
1 18 13.234.949 238.229.082 2,08%
1 18 946.577 17.038.388 0,15%
103.350.000 0,90%
34.000.000 0,30%
34.000.000 0,30%
2.550.000 0,02%
2.550.000 0,02%
3.400.000 0,03%
3.400.000 0,03%
59.500.000 0,52%
2.400.000 0,02%
1.500.000 0,01%
51.962.933 0,45%
6.933.333 0,06%
3.433.333 0,03%
3.500.000 0,03%
3.400.000 0,03%
3.400.000 0,03%
41.629.600 0,36%
4.032.000 0,04%
13.647.600 0,12%
9.300.000 0,08%
1.000.000 0,01%
1.750.000 0,02%
11.900.000 0,10%
343.596.330 3,00%5%
1.554.300.334 13,57%
COSTO DIRECTO DEL PROYECTO 11.453.211.000$
% DE INDIRECTOS 13,57%
COSTO ADMINISTRACIÓNE IMPREVISTOS
Recolección y disposición de residuos
Gestión de Seguridad y Salud Ocupacional (OHSAS 18001:1999)
Dotación personal administrativ o
EPP personal obrero (7 personas)
Equipo especial para trabajo en altura
Capacitaciones
Certificaciones para trabajo en alturas (7 personas)
Exámenes médicos
IMPREVISTOS
Gestión de Medio Ambiente (ISO 14001:1996)
Comunicaciones y Fletes
Teléfonos Celulares e Internet Mòv il
Instalaciones Provisionales
Serv icios públicos campamento
Combustibles
Papeleria y Otros Costos
Elaboracion Planos Finales
COSTOS Y GASTOS DEL SISTEMA INTEGRADO DE GESTIÓN
Gestión de Calidad (ISO 9001:2000)
Ensayos de Laboratorio (Rotura cilindros, módulos de elasticidad y otros)
Calibración equipos de medición (Equipos de topografía y prensa
Alquiler camioneta ingenieros
Personal
Ingeniero Residente de obra
Conductor
Brigada orden y Aseo (2 ayudantes)
Almacenista
Director HSEQ
Recargo Trabajo Nocturno y/o Festiv o
COSTOS OPERATIVOS
Transportes
COSTOS DE PERSONAL DE ADMINISTRACIÓN DE LA OBRA
DETALLE DE LOS COSTOS INDIRECTOS
DETALLE
VALOR PARCIAL VALOR TOTAL
ADMINISTRACIÓN
COSTOS DE LEGALIZACIÓN
Pólizas y Garantías
Pólizas cumplimiento
Póliza RCE
Póliza TRC

Tabla 18: Cronograma de Costos Consolidados Totales
DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL 01/07/2016 01/08/2016 01/09/2016 01/10/2016 01/11/2016
LOTE 2.004.912$ 2.105.157,60$ -$ -$ -$ -$
ARQUITECTÓNICO 265.722$ 265.722,07$ -$ -$ -$ -$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA 49.011$ 49.011,18$ -$ -$ -$ -$
ESTUDIO DE SUELOS 140.259$ 140.258,95$ -$ -$ -$ -$
ESTRUCTURALES 196.045$ 196.044,71$ -$ -$ -$ -$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS 55.893$ 55.892,93$ -$ -$ -$ -$
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 11.453.211$ 252.160,69$ 810.995,89$ 570.463,90$ 588.858,90$ 1.123.477,90$
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 1.488.917$ 34.220,40$ 110.059,19$ 77.416,91$ 79.913,27$ 152.465,72$
COSTOS FIDUCIARIOS 220.016$ 4.868,48$ 15.657,94$ 11.013,97$ 11.369,13$ 21.691,04$
0 15.873.986$ 3.103.337,00$ 936.713,02$ 658.894,79$ 680.141,29$ 1.297.634,67$
DESCRIPCIÓN 01/12/2016 01/01/2017 01/02/2017 01/03/2017 01/04/2017 01/05/2017
LOTE -$ -$ -$ -$ -$ -$
ARQUITECTÓNICO -$ -$ -$ -$ -$ -$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA -$ -$ -$ -$ -$ -$
ESTUDIO DE SUELOS -$ -$ -$ -$ -$ -$
ESTRUCTURALES -$ -$ -$ -$ -$ -$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS -$ -$ -$ -$ -$ -$
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 412.328,93$ 1.278.380,04$ 289.986,61$ 935.557,69$ 654.925,95$ 441.703,71$
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 55.956,62$ 173.487,29$ 39.353,70$ 126.963,31$ 88.879,15$ 59.943,04$
COSTOS FIDUCIARIOS 7.960,85$ 24.681,74$ 5.598,79$ 18.062,86$ 12.644,69$ 8.527,99$
0 476.246,40$ 1.476.549,07$ 334.939,10$ 1.080.583,86$ 756.449,79$ 510.174,74$
DESCRIPCIÓN 01/06/2017 01/07/2017 01/08/2017 01/09/2017 01/10/2017
LOTE -$ -$ -$ -$ -$
ARQUITECTÓNICO -$ -$ -$ -$ -$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA -$ -$ -$ -$ -$
ESTUDIO DE SUELOS -$ -$ -$ -$ -$
ESTRUCTURALES -$ -$ -$ -$ -$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS -$ -$ -$ -$ -$
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 564.385,50$ 586.901,07$ 733.927,95$ 542.431,26$ 751.403,43$
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 76.592,02$ 79.647,58$ 99.600,41$ 73.612,64$ 101.971,98$
COSTOS FIDUCIARIOS 10.896,62$ 11.331,33$ 14.169,98$ 10.472,75$ 14.507,38$
0 651.874,14$ 677.879,98$ 847.698,34$ 626.516,65$ 867.882,79$
DESCRIPCIÓN 01/11/2017 01/12/2017 TOTAL %
LOTE -$ -$ 2.105.157,60$ 13,1%
ARQUITECTÓNICO -$ -$ 265.722,07$ 1,7%
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA -$ -$ 49.011,18$ 0,3%
ESTUDIO DE SUELOS -$ -$ 140.258,95$ 0,9%
ESTRUCTURALES -$ -$ 196.044,71$ 1,2%
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS -$ -$ 55.892,93$ 0,3%
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 375.929,17$ 539.392,39$ 11.453.211,00$ 71,4%
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 51.016,86$ 73.200,24$ 1.554.300,33$ 9,7%
COSTOS FIDUCIARIOS 7.258,08$ 10.414,07$ 221.127,69$ 1,4%
0 434.204,11$ 623.006,71$ 16.040.726,46$ 100%

Administración de Proyectos de Construcción.
Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental
12
Requisitos mensuales de fondos del proyecto)
Para las casas se tuvo en cuenta el área construida por el precio por metro cuadrado en el proyecto:
Tipo
% de
Localización
L 20%
V 0%
D -20%
DESCRIPCIÓN
Estan sobre la orilla de un hermoso Lago y tienen el bosque por detrás
Estan cerca de un bosque nativo
Tienen vista sobre el bosque y el lago aunque estan algo distantes de ambos
Tabla 6. Afectación por localización
15.489.215,06$
4.693,70$
Total Ventas (miles)
Prom m2 (miles)
Tabla 8: Total Ventas
Cabaña A Vendible m2
Mes de
Venta
Factor de
Corrección
$ Prom./ m2
(miles)
$ Cabaña (Miles)
1- L 240 11 1,2 5.632,44$ 1.351.786,04$
2-L 260 5 1,2 5.632,44$ 1.464.434,88$
3-L 220 8 1,2 5.632,44$ 1.239.137,20$
4-L 200 10 1,2 5.632,44$ 1.126.488,37$
5-L 180 2 1,2 5.632,44$ 1.013.839,53$
1-B 240 16 1 4.693,70$ 1.126.488,37$
2-B 260 7 1 4.693,70$ 1.220.362,40$
3-B 220 4 1 4.693,70$ 1.032.614,34$
4-B 200 13 1 4.693,70$ 938.740,31$
5-B 180 15 1 4.693,70$ 844.866,28$
1-V 240 14 0,8 3.754,96$ 901.190,69$
2-V 260 3 0,8 3.754,96$ 976.289,92$
3-V 220 9 0,8 3.754,96$ 826.091,47$
4-V 200 12 0,8 3.754,96$ 750.992,25$
5-V 180 6 0,8 3.754,96$ 675.893,02$
Total 15.489.215,06$
Tabla 7: Corrección por localización

13
Cuadro de ajuste de precios mensuales de apartamentos.
Para poder realizar un proceso de ventas adecuado con el proyecto en el que no se pierda ni gane dinero, debido al tipo de proyecto al costo, se
realizó una proyección del precio de cada inmueble a lo largo de los periodos de ventas programados. Los valores de cada mes se ajustaron
teniendo en cuenta la inflación mensual para cada mes:
Mes 0 1 2 3 4 5 6 7 8
1- L 1.351.786,04$ 1.364.104,15$ 1.376.534,50$ 1.389.078,13$ 1.401.736,06$ 1.414.509,34$ 1.427.399,01$ 1.440.406,14$ 1.453.531,79$
2-L 1.464.434,88$ 1.477.779,49$ 1.491.245,71$ 1.504.834,64$ 1.518.547,40$ 1.532.385,12$ 1.546.348,93$ 1.560.439,98$ 1.574.659,44$
3-L 1.239.137,20$ 1.250.428,80$ 1.261.823,30$ 1.273.321,62$ 1.284.924,72$ 1.296.633,56$ 1.308.449,09$ 1.320.372,29$ 1.332.404,14$
4-L 1.126.488,37$ 1.136.753,46$ 1.147.112,09$ 1.157.565,11$ 1.168.113,39$ 1.178.757,78$ 1.189.499,18$ 1.200.338,45$ 1.211.276,49$
5-L 1.013.839,53$ 1.023.078,11$ 1.032.400,88$ 1.041.808,60$ 1.051.302,05$ 1.060.882,00$ 1.070.549,26$ 1.080.304,60$ 1.090.148,85$
1-B 1.126.488,37$ 1.136.753,46$ 1.147.112,09$ 1.157.565,11$ 1.168.113,39$ 1.178.757,78$ 1.189.499,18$ 1.200.338,45$ 1.211.276,49$
2-B 1.220.362,40$ 1.231.482,91$ 1.242.704,76$ 1.254.028,87$ 1.265.456,17$ 1.276.987,60$ 1.288.624,11$ 1.300.366,65$ 1.312.216,20$
3-B 1.032.614,34$ 1.042.024,00$ 1.051.519,41$ 1.061.101,35$ 1.070.770,60$ 1.080.527,97$ 1.090.374,24$ 1.100.310,24$ 1.110.336,79$
4-B 938.740,31$ 947.294,55$ 955.926,74$ 964.637,59$ 973.427,82$ 982.298,15$ 991.249,31$ 1.000.282,04$ 1.009.397,08$
5-B 844.866,28$ 852.565,09$ 860.334,07$ 868.173,83$ 876.085,04$ 884.068,34$ 892.124,38$ 900.253,84$ 908.457,37$
1-V 901.190,69$ 909.402,77$ 917.689,67$ 926.052,09$ 934.490,71$ 943.006,23$ 951.599,34$ 960.270,76$ 969.021,20$
2-V 976.289,92$ 985.186,33$ 994.163,81$ 1.003.223,10$ 1.012.364,93$ 1.021.590,08$ 1.030.899,29$ 1.040.293,32$ 1.049.772,96$
3-V 826.091,47$ 833.619,20$ 841.215,53$ 848.881,08$ 856.616,48$ 864.422,37$ 872.299,40$ 880.248,20$ 888.269,43$
4-V 750.992,25$ 757.835,64$ 764.741,39$ 771.710,07$ 778.742,26$ 785.838,52$ 792.999,45$ 800.225,63$ 807.517,66$
5-V 675.893,02$ 682.052,07$ 688.267,25$ 694.539,07$ 700.868,03$ 707.254,67$ 713.699,51$ 720.203,07$ 726.765,90$
TOTALES 15.489.215,06$ 15.630.360,04$ 15.772.791,20$ 15.916.520,26$ 16.061.559,05$ 16.207.919,50$ 16.355.613,66$ 16.504.653,67$ 16.655.051,81$
Tabla 9: Valor de Cabañas en el tiempo (Miles)
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
1.466.777,06$ 1.480.143,02$ 1.493.630,77$ 1.507.241,44$ 1.520.976,13$ 1.534.835,97$ 1.548.822,12$ 1.562.935,71$ 1.577.177,91$ 1.591.549,90$
1.589.008,48$ 1.603.488,27$ 1.618.100,00$ 1.632.844,89$ 1.647.724,14$ 1.662.738,97$ 1.677.890,63$ 1.693.180,35$ 1.708.609,40$ 1.724.179,05$
1.344.545,64$ 1.356.797,76$ 1.369.161,54$ 1.381.637,98$ 1.394.228,12$ 1.406.932,98$ 1.419.753,61$ 1.432.691,07$ 1.445.746,42$ 1.458.920,74$
1.222.314,21$ 1.233.452,51$ 1.244.692,31$ 1.256.034,53$ 1.267.480,10$ 1.279.029,98$ 1.290.685,10$ 1.302.446,42$ 1.314.314,93$ 1.326.291,58$
1.100.082,79$ 1.110.107,26$ 1.120.223,08$ 1.130.431,08$ 1.140.732,09$ 1.151.126,98$ 1.161.616,59$ 1.172.201,78$ 1.182.883,43$ 1.193.662,42$
1.222.314,21$ 1.233.452,51$ 1.244.692,31$ 1.256.034,53$ 1.267.480,10$ 1.279.029,98$ 1.290.685,10$ 1.302.446,42$ 1.314.314,93$ 1.326.291,58$
1.324.173,73$ 1.336.240,22$ 1.348.416,67$ 1.360.704,07$ 1.373.103,45$ 1.385.615,81$ 1.398.242,19$ 1.410.983,63$ 1.423.841,17$ 1.436.815,88$
1.120.454,70$ 1.130.664,80$ 1.140.967,95$ 1.151.364,99$ 1.161.856,76$ 1.172.444,15$ 1.183.128,01$ 1.193.909,22$ 1.204.788,68$ 1.215.767,28$
1.018.595,18$ 1.027.877,09$ 1.037.243,59$ 1.046.695,44$ 1.056.233,42$ 1.065.858,31$ 1.075.570,91$ 1.085.372,02$ 1.095.262,44$ 1.105.242,98$
916.735,66$ 925.089,39$ 933.519,23$ 942.025,90$ 950.610,08$ 959.272,48$ 968.013,82$ 976.834,82$ 985.736,20$ 994.718,69$
977.851,37$ 986.762,01$ 995.753,85$ 1.004.827,62$ 1.013.984,08$ 1.023.223,98$ 1.032.548,08$ 1.041.957,14$ 1.051.451,94$ 1.061.033,26$
1.059.338,99$ 1.068.992,18$ 1.078.733,34$ 1.088.563,26$ 1.098.482,76$ 1.108.492,65$ 1.118.593,75$ 1.128.786,90$ 1.139.072,94$ 1.149.452,70$
896.363,76$ 904.531,84$ 912.774,36$ 921.091,99$ 929.485,41$ 937.955,32$ 946.502,40$ 955.127,38$ 963.830,95$ 972.613,83$
814.876,14$ 822.301,68$ 829.794,87$ 837.356,35$ 844.986,74$ 852.686,65$ 860.456,73$ 868.297,62$ 876.209,95$ 884.194,39$
733.388,53$ 740.071,51$ 746.815,39$ 753.620,72$ 760.488,06$ 767.417,99$ 774.411,06$ 781.467,85$ 788.588,96$ 795.774,95$
16.806.820,44$ 16.959.972,06$ 17.114.519,27$ 17.270.474,79$ 17.427.851,44$ 17.586.662,19$ 17.746.920,09$ 17.908.638,34$ 18.071.830,24$ 18.236.509,23$
Tabla 9: Valor de Cabañas en el tiempo (Miles)

14
Cronograma mensual de ingresos por ventas:
Para poder comprender la distribución de ingresos por parte de las ventas de las unidades se debe tener
en cuenta los meses de venta previstos de las unidades como la distribución de los porcentajes de las
cuotas de: Cuota inicial, cuotas de construcción y la cuota de subrogación. Los montos de la sección de
ventas deben estar ligados al mes inicial del proyecto (1 Julio del 2016) en el cual se debe cumplir que los
ingresos por ventas deben ser equivalentes a el monto necesario del proyecto por parte de los costos. En
la tabla 3. Plan de Ventas se encuentra estipulado la forma en la que se distribuyen los porcentajes en las
cuotas correspondientes.
Los ingresos por cuotas iniciales resultan al multiplicar el precio de cada cabaña en el mes de venta por
el peso establecido en la Tabla 3 y los resultados totales de ingresos. Las cuotas de construcción que
debe pagar el cliente se definen por su peso establecido en la Tabla 3 y llevándolo a su valor futuro en el
mes 18. Este valor se divide en el número de cuotas de pago (mes de subrogación – mes de venta). El
valor de las subrogaciones también está definido por el peso establecido en la Tabla 3.
Por ejemplo, para la persona que compra la cabaña 1-L, paga $224 millones de cuota inicial, paga 6 cuotas
de $52 millones cada mes y en el mes de subrogación (18) paga $1025 millones
Finalmente, según el Plan de Ventas establecido, el valor final de cada cabaña y los ingresos por ventas
definitivos se calculan de la siguiente forma:
𝑃𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙 𝐶𝑎𝑏𝑎ñ𝑎𝑖 = (𝐶𝑢𝑜𝑡𝑎 𝐼𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 + 𝐶𝑢𝑜𝑡𝑎𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑐 𝑉𝐹 + 𝐶𝑢𝑜𝑡𝑎𝑆𝑢𝑏𝑟𝑜𝑔𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑉𝐹)
Por lo tanto, se obtienen ingresos del proyecto por ventas de:
Tipo de
Cabaña
Mes de
Venta
Valor Cabaña mes
de Venta
Cuota Inicial
Cuota de
construcción
No. Cuotas
Cuota de
Construcción en VF
Cuotas Mensuales
de Cons.
Cuota de
subrrogación
Cuota de
Subrrogación en VF
1- L 11 1.493.630,77$ 224.044,62$ 298.726,15$ 6 315.435,58$ 52.572,60$ 970.860,00$ 1.025.165,64$
2-L 5 1.532.385,12$ 229.857,77$ 306.477,02$ 12 323.620,00$ 26.968,33$ 996.050,33$ 1.051.765,00$
3-L 8 1.332.404,14$ 199.860,62$ 266.480,83$ 9 281.386,60$ 31.265,18$ 866.062,69$ 914.506,43$
4-L 10 1.233.452,51$ 185.017,88$ 246.690,50$ 7 260.489,28$ 37.212,75$ 801.744,13$ 846.590,18$
5-L 2 1.032.400,88$ 154.860,13$ 206.480,18$ 15 218.029,77$ 14.535,32$ 671.060,57$ 708.596,75$
1-B 16 1.302.446,42$ 195.366,96$ 260.489,28$ 1 275.059,91$ 275.059,91$ 846.590,18$ 893.944,71$
2-B 7 1.300.366,65$ 195.055,00$ 260.073,33$ 10 274.620,69$ 27.462,07$ 845.238,32$ 892.517,24$
3-B 4 1.070.770,60$ 160.615,59$ 214.154,12$ 13 226.132,96$ 17.394,84$ 696.000,89$ 734.932,12$
4-B 13 1.056.233,42$ 158.435,01$ 211.246,68$ 4 223.062,90$ 55.765,72$ 686.551,72$ 724.954,41$
5-B 15 968.013,82$ 145.202,07$ 193.602,76$ 2 204.432,05$ 102.216,03$ 629.208,99$ 664.404,17$
1-V 14 1.023.223,98$ 153.483,60$ 204.644,80$ 3 216.091,73$ 72.030,58$ 665.095,59$ 702.298,11$
2-V 3 1.003.223,10$ 150.483,46$ 200.644,62$ 14 211.867,80$ 15.133,41$ 652.095,01$ 688.570,34$
3-V 9 896.363,76$ 134.454,56$ 179.272,75$ 8 189.300,48$ 23.662,56$ 582.636,44$ 615.226,56$
4-V 12 837.356,35$ 125.603,45$ 167.471,27$ 5 176.838,88$ 35.367,78$ 544.281,63$ 574.726,35$
5-V 6 713.699,51$ 107.054,93$ 142.739,90$ 11 150.724,14$ 13.702,19$ 463.904,68$ 489.853,47$
TOTALES 0 16.795.971,04$ 2.519.395,66$ 3.359.194,21$ 3.547.092,77$ -$ 10.917.381,18$ 11.528.051,49$
Tabla 10: Valores de Financiación (Miles)

15
El Plan de Pagos Mensuales por parte de los clientes se presenta a continuación, en las casillas de las
siguientes tablas se pueden apreciar mediante el siguiente código de color.
Tipo de Cabaña Valor (Miles)
1- L 1.564.645,84$
2-L 1.605.242,77$
3-L 1.395.753,65$
4-L 1.292.097,34$
5-L 1.081.486,65$
1-B 1.364.371,58$
2-B 1.362.192,93$
3-B 1.121.680,67$
4-B 1.106.452,32$
5-B 1.014.038,30$
1-V 1.071.873,44$
2-V 1.050.921,60$
3-V 938.981,61$
4-V 877.168,68$
5-V 747.632,54$
TOTALES 17.594.539,91$
Tabla 11: Ingresos por Ventas

16
Tipo de
Cabaña
Mes de
Venta
(Cuota
Inicial)
Mes Inicio Cuotas 1 2 3 4 5 6 7 8 9
1- L 11 12
2-L 5 6 229.857,77$ 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$
3-L 8 9 199.860,62$ 31.265,18$
4-L 10 11
5-L 2 3 154.860,13$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$
1-B 16 17
2-B 7 8 195.055,00$ 27.462,07$ 27.462,07$
3-B 4 5 160.615,59$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$
4-B 13 14
5-B 15 16
1-V 14 15
2-V 3 4 150.483,46$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$
3-V 9 10 134.454,56$
4-V 12 13
5-V 6 7 107.054,93$ 13.702,19$ 13.702,19$ 13.702,19$
TOTALES -$ 154.860,13$ 165.018,78$ 190.284,32$ 276.921,34$ 181.086,83$ 282.789,10$ 315.056,79$ 280.915,91$
Tabla 12: Cronograma Mensual de Ingresos po Ventas
Tipo de
Cabaña
Mes de
Venta
(Cuota
Inicial)
Mes Inicio Cuotas 10 11 12 13 14 15 16 17 18 TOTALES
1- L 11 12 224.044,62$ 52.572,60$ 52.572,60$ 52.572,60$ 52.572,60$ 52.572,60$ 52.572,60$ 1.025.165,64$ 1.564.645,84$
2-L 5 6 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$ 26.968,33$ 1.051.765,00$ 1.605.242,77$
3-L 8 9 31.265,18$ 31.265,18$ 31.265,18$ 31.265,18$ 31.265,18$ 31.265,18$ 31.265,18$ 31.265,18$ 914.506,43$ 1.395.753,65$
4-L 10 11 185.017,88$ 37.212,75$ 37.212,75$ 37.212,75$ 37.212,75$ 37.212,75$ 37.212,75$ 37.212,75$ 846.590,18$ 1.292.097,34$
5-L 2 3 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 14.535,32$ 708.596,75$ 1.081.486,65$
1-B 16 17 195.366,96$ 275.059,91$ 893.944,71$ 1.364.371,58$
2-B 7 8 27.462,07$ 27.462,07$ 27.462,07$ 27.462,07$ 27.462,07$ 27.462,07$ 27.462,07$ 27.462,07$ 892.517,24$ 1.362.192,93$
3-B 4 5 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 17.394,84$ 734.932,12$ 1.121.680,67$
4-B 13 14 158.435,01$ 55.765,72$ 55.765,72$ 55.765,72$ 55.765,72$ 724.954,41$ 1.106.452,32$
5-B 15 16 145.202,07$ 102.216,03$ 102.216,03$ 664.404,17$ 1.014.038,30$
1-V 14 15 153.483,60$ 72.030,58$ 72.030,58$ 72.030,58$ 702.298,11$ 1.071.873,44$
2-V 3 4 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 15.133,41$ 688.570,34$ 1.050.921,60$
3-V 9 10 23.662,56$ 23.662,56$ 23.662,56$ 23.662,56$ 23.662,56$ 23.662,56$ 23.662,56$ 23.662,56$ 615.226,56$ 938.981,61$
4-V 12 13 125.603,45$ 35.367,78$ 35.367,78$ 35.367,78$ 35.367,78$ 35.367,78$ 574.726,35$ 877.168,68$
5-V 6 7 13.702,19$ 13.702,19$ 13.702,19$ 13.702,19$ 13.702,19$ 13.702,19$ 13.702,19$ 13.702,19$ 489.853,47$ 747.632,54$
TOTALES 355.141,79$ 431.381,28$ 385.512,71$ 453.712,05$ 504.526,36$ 568.275,41$ 720.656,33$ 800.349,27$ 11.528.051,49$ 17.594.539,91$

17
VPN (Valor presente neto) del Flujo de Ingresos Totales por Ventas Al
calcular el VPN del proyecto por parte de la sección de ventas se debe tener en cuenta que el
monto final (al final del proyecto) resulta siendo mayor al inicial requerido por el proyecto. Por lo
tanto, si se traen los flujos por ventas con la tasa de inflación mensual (0,407%) se
obtiene:
𝑽𝑷𝑵 (𝒎𝒊𝒍𝒆𝒔) = $ 𝟏𝟔. 𝟓𝟎𝟏. 𝟓𝟎𝟑, 𝟔𝟒
Cronograma mensual de pagos de Costos de Lote y Diseño, Costos Directos, Costos
Indirectos, Costos Financieros
Lote
En vista de que el lote fue adquirido en el año 2013, es necesario llevar a cabo la actualización de la
compra, en términos del poder adquisitivo del dinero invertido, al año de iniciación del proyecto:
 Compra 50% 1/7/13= $ 900’000.000xINF2013xINF2014xINF2015 = $ 1.022’112.000
o INF2013=4%
o INF2014= 4%
o INF2015= 5%.
 Compra 50% 1/7/14= $ 900’000.000XINF2014xINF2015= $ 982’800.000
o INF2014= 4%
o INF2015= 5%.
Diseños
Para determinar el costo de cada diseño se hizo de la siguiente manera:
 Estructural: Se tomó como referencia lo definido por la “Guía para la contratación de servicios de
Ingeniería Civil en el área de Estructuras de la Asociación Colombiana de Ingeniería Estructural –
ACES”.
Honorario: 𝐶𝑒 𝑥0.08𝑥𝐺 𝐶 𝑥𝐺𝑟 = 2.593’184.000’x0.08x0.6x3.0= $186’709.248
o Ce= Costo estructura: El valor de la estructura (cimentación, mampostería, estructura en
concreto) traídos a valor presente es equivalente a $2.593’184.000.
o Gc= Grado de complejidad= Grupo E “Edificaciones con un sótano o sin sótano y menos
de ocho pisos de altura, Casas” = 0.6.
o Gr= Grado de repetitividad= Como lleva 15 cabañas, el nivel de repetitividad se determina=
1.0 + 0.5 + 0.3 + (0.1X(15-3)) = 3.0
 Programación y presupuestos: de acuerdo con “Guía para la contratación de servicios de Ingeniería
Civil en el área de Estructuras de la Asociación Colombiana de Ingeniería Estructural – ACES”, el
valor de la programación y el presupuesto se cobran como un 25% del valor del diseño estructural.
01/07/2013 01/07/2014
LOTE PARA PROYECTO 1.800.000.000,00$ 900.000.000,00$ 900.000.000,00$ 1.022.112.000,00$ 982.800.000,00$
DESCRIPCIÓN VALOR
FECHA DE COMPRA VALOR ACTUALIZADO
01/07/2015
Tabla 13: Costo del Lote

18
o $186’709.248 x 0.25 = $ 46’677.312.
 Diseños arquitectónicos: de acuerdo con “DECRETO 2090 del 13 de septiembre de1989”, el valor
de los diseños arquitectónicos se puede calcular de la siguiente manera:
Honorario= 0.08𝑥𝑂𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑑𝑒 𝑢𝑟𝑏𝑎𝑛𝑖𝑠𝑚𝑜)= $ 253’068.640.
o Obras de urbanismo: Incluye la carpintería, dotaciones, ventanería, vidrios, pintura, mueble
cocina. = $ 3.163’358.000.
 Diseños Hidráulicos y sanitarios: Para el cálculo de los honorarios derivados de los diseños
hidráulicos y sanitarios, se bebe emplear la siguiente fórmula:
𝐻𝑜𝑛𝑜𝑟𝑎𝑟𝑖𝑜𝑠 = 𝐶1 ∗ 𝑆𝑀𝐷𝐿𝑉 ∗ (𝑙𝑜𝑔10 𝐴)5.71 = 13’120.958.
o C1= Constante en función del tipo de edificación = Residencial = 0.5.
o SMDLV= Salario Mínimo Diario Legal Vigente: $21.478.
o A = Área del proyecto= asumido = 15*200 m2= 3000 m2.
 Diseño Eléctrico: Se cobra como un porcentaje del costo total de la obra, de la siguiente manera:
Honorarios= Categoría * Costo total del proyecto. = $40’110.400.
o Costo proyecto: El valor de la obra es el de las instalaciones eléctricas en conjunto con el
ascensor, ya que requiere de un detalle eléctrico considerable.
o Categoría: El proyecto es de categoría 1 y como el proyecto es de 1276 S.M.M.L.V., es
decir entre 1001 y 2000 S.M.M.L.V., por tanto el porcentaje es de 5%.
 Estudio de suelos: por vivienda se determinó el costo de $8’905.330.
Los diseños se deben actualizar a 2016 empleando la Inflación estimado del 5%.
En primera instancia, se tomó la estructura del presupuesto establecido en enero de 2015 y se afectó por
la inflación prevista, cuyo porcentaje estimado está del 6%, actualizando así los precios al año 2016,
periodo de inicio de la etapa de construcción.
Para llevar a cabo la estructuración del programa de pago de cada una de las actividades de construcción,
primero se definió un cronograma de obra donde se relacionan las fechas de ejecución de cada ítem y así
mismo se establecieron los siguientes pagos:
1
http://www.construdata.com/BancoConocimiento/T/tarifashidraulicas2/tarifashidraulicas2.asp
DISEÑO VALOR FECHA DE PAGO ACTUALIZACIÓN 2016
ARQUITECTÓNICO 253.068,64$ 2 de Enero de 2015 265.722,07$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA 46.677,31$ 2 de Enero de 2015 49.011,18$
ESTUDIO DE SUELOS 133.579,95$ 2 de Enero de 2015 140.258,95$
ESTRUCTURALES 186.709,25$ 2 de Enero de 2015 196.044,71$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS 53.231,36$ 2 de Enero de 2015 55.892,93$
TOTAL HONORARIOS 673.266,51$ 706.929,83$
Tabla 14: Diseños (miles)

19
 Anticipado: Si el proveedor requiere anticipo para adquisición de insumos, transporte de equipos
hasta las instalaciones del proyecto o cualquier actividad que demande un abono inicial, se le
programó con un determinado número de meses, de antelación a la fecha de inicio, dependiendo
de lo requerido.
 Pagos parciales: Se define qué porcentaje se le destinará al pago de la actividad a ejecutar, de
acuerdo al modelo que se defina en su contrato.
 Pago de entrega: si se pacta con el proveedor cancelar una suma determinada por la ejecución de
la actividad, ésta se cancela en el mes previsto para su culminación.
 Pago liquidación: es el resultante de llevar a cabo la liquidación del contrato celebrado en conjunto
con el proveedor; es importante resaltar que pese a que la construcción debe acabar en el mes 17,
la liquidación puede estar sujeta a un tiempo posterior de ejecución.
Por lo tanto, los porcentajes y las fechas definidas para el proyecto se muestran en la siguiente tabla,
junto con sus valores finales:
Tabla 15: Valores de Anticipo, Pagos Parciales, Pagos de Entrega, Pago de Liquidación y Cronograma
DURACIÓ
N
MESES
TIEMPO
ANTICIPADO
MESES
INICIO #Mes i FIN VALOR % VALOR %
PRELIMINARES 88.000 92.400,00$ 01/07/2016 1 21/01/2016 1 0 -$ 0% 92.400,00$ 100%
MOVIMIENTO DE TIERRAS 404.800 425.040,00$ 21/07/2016 1 01/03/2016 2 0 -$ 0% 42.504,00$ 10%
DESAGUES 12.320 12.936,00$ 30/08/2016 3 31/03/2016 1 0 -$ 0% 1.293,60$ 10%
CIMENTACION 563.200 591.360,00$ 29/09/2016 4 20/05/2016 2 1 118.272,00$ 20% 147.840,00$ 25%
MAMPOSTERIA 704.000 739.200,00$ 17/11/2016 5 15/01/2017 7 1 184.800,00$ 25% 147.840,00$ 20%
PAÑETE 316.800 332.640,00$ 28/12/2016 6 14/02/2017 7 1 66.528,00$ 20% 33.264,00$ 10%
ESTRUCTURA EN CONCRETO 1.179.200 1.238.160,00$ 18/11/2016 5 16/12/2016 7 2 371.448,00$ 30% 123.816,00$ 10%
CUBIERTAS 35.200 36.960,00$ 16/06/2017 12 04/02/2017 2 2 14.784,00$ 40% 3.696,00$ 10%
CIELORASOS 123.200 129.360,00$ 13/03/2017 9 10/04/2017 7 2 38.808,00$ 30% 12.936,00$ 10%
ENCHAPES PISOS APTOS 792.000 831.600,00$ 08/03/2017 9 26/03/2017 7 2 249.480,00$ 30% 249.480,00$ 30%
ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES 246.400 258.720,00$ 19/10/2016 4 19/06/2016 2 2 77.616,00$ 30% -$ 0%
IMPERMEABILIZACIONES 70.400 73.920,00$ 29/09/2016 4 20/04/2016 1 1 14.784,00$ 20% 59.136,00$ 80%
INSTALACIONES SANITARIAS 176.000 184.800,00$ 07/01/2017 7 25/01/2017 7 1 18.480,00$ 10% -$ 0%
INSTALACIONES ELECTRICAS 316.800 332.640,00$ 07/01/2017 7 04/02/2017 7 1 33.264,00$ 10% -$ 0%
CARPINTERÍA DE MADERA 792.000 831.600,00$ 02/04/2017 10 30/04/2017 7 3 291.060,00$ 35% 166.320,00$ 20%
CARPINTERÍA METÁLICA 124.300 130.515,00$ 04/09/2017 15 26/03/2017 1 3 39.154,50$ 30% 91.360,50$ 70%
VENTANERÍA DE ALUMINIO 123.200 129.360,00$ 04/09/2017 15 26/03/2017 1 3 45.276,00$ 35% 84.084,00$ 65%
PINTURA 396.000 415.800,00$ 16/02/2017 8 06/03/2017 6 1 83.160,00$ 20% -$ 0%
DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA 176.000 184.800,00$ 28/03/2017 9 25/04/2017 7 2 64.680,00$ 35% 36.960,00$ 20%
APARATOS Y MUEBLES DE COCINA 299.200 314.160,00$ 28/03/2017 9 25/04/2017 7 4 109.956,00$ 35% 62.832,00$ 20%
CERRAJERIA Y HERRAJES 28.380 29.799,00$ 07/01/2017 7 06/03/2017 8 1 10.429,65$ 35% 5.959,80$ 20%
VIDRIOS Y ESPEJOS 35.200 36.960,00$ 04/10/2017 16 18/05/2017 1 2 7.392,00$ 20% 29.568,00$ 80%
ASCENSOR 440.000 462.000,00$ 16/07/2017 13 24/02/2017 2 4 115.500,00$ 25% 92.400,00$ 20%
OBRAS EXTERIORES 44.000 46.200,00$ 16/07/2017 13 16/03/2017 2 1 9.240,00$ 20% 4.620,00$ 10%
ASEO 79.200 83.160,00$ 16/11/2017 17 02/06/2017 1 1 24.948,00$ 30% -$ 0%
GASTOS GENERALES-PERSONAL 668.800 702.240,00$ 01/07/2016 1 24/06/2017 17 0 -$ 0% -$ 0%
GASTOS GENERALES EQUIPOS 220.000 231.000,00$ 01/07/2016 1 24/06/2017 17 0 -$ 0% -$ 0%
GASTOS GENERALES VARIOS 167.200 175.560,00$ 01/07/2016 1 24/06/2017 17 0 -$ 0% -$ 0%
DOTACION ZONAS COMUNES 35.200 36.960,00$ 01/12/2017 17 02/07/2017 1 5 3.696,00$ 10% 33.264,00$ 90%
EJECUCIÓN SEGÚN
PROGRAMAADJUNTO
VALOR DE
ANTICIPO
PAGO INICIAL
ITEM $ TOTAL
CAMBIO DE AÑO
2015-2016
INFLACIÓN 5%

20
Por lo siguiente, el cronograma mensual de gastos de Costos Directos se muestra en la siguiente Tabla:
PERIODO
LIQUIDACIÓ
N
MESES
VALOR % VALOR % VALOR % VALOR %
PRELIMINARES -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 92.400,00$ 100%
MOVIMIENTO DE TIERRAS -$ 0% 382.536,00$ 90% 2 -$ 0% 425.040,00$ 100%
DESAGUES 10.348,80$ 80% 1.293,60$ 10% 2 -$ 0% 12.936,00$ 100%
CIMENTACION -$ 0% 325.248,00$ 55% 2 -$ 0% 591.360,00$ 100%
MAMPOSTERIA 26.400,00$ 25% -$ 0% 2 221.760,00$ 30% 739.200,00$ 100%
PAÑETE 23.760,00$ 50% 66.528,00$ 20% 2 -$ 0% 332.640,00$ 100%
ESTRUCTURA EN CONCRETO 88.440,00$ 50% 123.816,00$ 10% 2 -$ 0% 1.238.160,00$ 100%
CUBIERTAS 5.544,00$ 30% -$ 0% 2 7.392,00$ 20% 36.960,00$ 100%
CIELORASOS 5.544,00$ 30% 12.936,00$ 10% 1 25.872,00$ 20% 129.360,00$ 100%
ENCHAPES PISOS APTOS 47.520,00$ 40% -$ 0% 2 -$ 0% 831.600,00$ 100%
ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES 51.744,00$ 40% 77.616,00$ 30% 2 -$ 0% 258.720,00$ 100%
IMPERMEABILIZACIONES -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 73.920,00$ 100%
INSTALACIONES SANITARIAS 10.560,00$ 40% -$ 0% 2 92.400,00$ 50% 184.800,00$ 100%
INSTALACIONES ELECTRICAS 14.256,00$ 30% 33.264,00$ 10% 2 166.320,00$ 50% 332.640,00$ 100%
CARPINTERÍA DE MADERA 11.880,00$ 10% -$ 0% 1 291.060,00$ 35% 831.600,00$ 100%
CARPINTERÍA METÁLICA -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 130.515,00$ 100%
VENTANERÍA DE ALUMINIO -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 129.360,00$ 100%
PINTURA 34.650,00$ 50% -$ 0% 2 124.740,00$ 30% 415.800,00$ 100%
DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA 2.640,00$ 10% -$ 0% 2 64.680,00$ 35% 184.800,00$ 100%
APARATOS Y MUEBLES DE COCINA 18.176,40$ 41% -$ 0% 2 14.137,20$ 5% 314.160,00$ 100%
CERRAJERIA Y HERRAJES 1.508,57$ 41% -$ 0% 2 1.340,96$ 5% 29.799,00$ 100%
VIDRIOS Y ESPEJOS -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 36.960,00$ 100%
ASCENSOR 57.750,00$ 25% -$ 0% 2 138.600,00$ 30% 462.000,00$ 100%
OBRAS EXTERIORES 11.550,00$ 50% -$ 0% 2 9.240,00$ 20% 46.200,00$ 100%
ASEO 58.212,00$ 70% -$ 0% 2 -$ 0% 83.160,00$ 100%
GASTOS GENERALES-PERSONAL 41.308,24$ 100% -$ 0% 2 -$ 0% 702.240,00$ 100%
GASTOS GENERALES EQUIPOS 13.588,24$ 100% -$ 0% 2 -$ 0% 231.000,00$ 100%
GASTOS GENERALES VARIOS 10.327,06$ 100% -$ 0% 2 -$ 0% 175.560,00$ 100%
DOTACION ZONAS COMUNES -$ 0% -$ 0% 2 -$ 0% 36.960,00$ 100%
PAGOS PERIÓDICOS PAGO DE ENTREGA LIQUIDACIÓN PAGO TOTAL
ITEM
Imprevistos 12%
Escalamiento 14%
Inflación 2015 - 2016 5%
CAMBIO DE AÑO 2015-2016 INFLACIÓN 5%
SUBTOTAL 8.657.000,00$ 9.089.850,00$
IMPREVISTOS DEL 10% 1.038.840,00$ 1.090.782,00$
ESCALAMIENTOS DEL 14% 1.211.980,00$ 1.272.579,00$
TOTAL DIRECTOS DE OBRA 10.907.820,00$ 11.453.211,00$

21
Tabla16: Cronograma de Costos Directos
ACTIVIDAD jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 jun-17 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17
PRELIMINARES 92.400,00$ -$
MOVIMIENTO DE TIERRAS 42.504,00$ 382.536,0$ -$
DESAGUES 1.294$ 10.348,8$ 1.293,60$ -$
CIMENTACION 118.272$ 147.840,0$ 325.248,00$
MAMPOSTERIA 184.800 147.840$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 26.400$ 221.760,00$
PAÑETE 66.528$ 33.264$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 23.760,0$ 66.528,00$
ESTRUCTURAEN CONCRETO 371.448$ 123.816,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 88.440,0$ 123.816,00$
CUBIERTAS 14.784,00$ 3.696,00$ 5.544,00$ 5.544,00$ 7.392,00$
CIELORASOS 38.808$ 12.936$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 5.544,0$ 38.808,00$
ENCHAPES PISOS APTOS 249.480$ 249.480,00$ 47.520,0$ 47.520,0$ 47.520,0$ 47.520,00$ 47.520,00$ 47.520,00$ 47.520,00$
ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES 77.616$ 51.744,0$ 51.744,0$ 77.616,00$ -$
IMPERMEABILIZACIONES 14.784$ 59.136,0$ -$
INSTALACIONES SANITARIAS 18.480,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 10.560,00$ 92.400,00$
INSTALACIONES ELECTRICAS 33.264$ 14.256,0$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 14.256,00$ 33.264,00$ 166.320,00$
CARPINTERÍADE MADERA 291.060$ 166.320$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 11.880,0$ 291.060,00$
CARPINTERÍAMETÁLICA 39.155 91.360,50$ -$
VENTANERÍADE ALUMINIO 45.276 84.084,00$ -$
PINTURA 83.160$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ 34.650,0$ -$ 124.740,00$
DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA 64.680$ 36.960$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 2.640,0$ 64.680,00$
APARATOS YMUEBLES DE COCINA 109.956$ 62.832$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 18.176,4$ 14.137,20$
CERRAJERIAYHERRAJES 10.430$ 5.959,80$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.508,6$ 1.340,96$
VIDRIOS YESPEJOS 7.392$ 29.568,00$
ASCENSOR 115.500 92.400,00$ 57.750,00$ 57.750,00$ 138.600,00$
OBRAS EXTERIORES 9.240 4.620,00$ 11.550,00$ 11.550,00$ 9.240,00$
ASEO 24.948,00$ 58.212,0$
GASTOS GENERALES-PERSONAL 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$ 41.308,2$
GASTOS GENERALES EQUIPOS 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$ 13.588,24$
GASTOS GENERALES VARIOS 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$ 10.327,06$
DOTACION ZONAS COMUNES 3.696,00$ 33.264,00$
SUBTOTAL 200.127,53$ 643.647,53$ 452.749,13$ 467.348,33$ 891.649,13$ 327.245,18$ 1.014.587,33$ 230.148,10$ 742.506,10$ 519.782,50$ 350.558,50$ 447.925,00$ 465.794,50$ 582.482,50$ 430.501,00$ 596.351,93$ 298.356,48$ 428.089,20$
IMPREVISTOS 24.015,30$ 77.237,70$ 54.329,90$ 56.081,80$ 106.997,90$ 39.269,42$ 121.750,48$ 27.617,77$ 89.100,73$ 62.373,90$ 42.067,02$ 53.751,00$ 55.895,34$ 69.897,90$ 51.660,12$ 71.562,23$ 35.802,78$ 51.370,70$
Escalamiento 28.017,85$ 90.110,65$ 63.384,88$ 65.428,77$ 124.830,88$ 45.814,33$ 142.042,23$ 32.220,73$ 103.950,85$ 72.769,55$ 49.078,19$ 62.709,50$ 65.211,23$ 81.547,55$ 60.270,14$ 83.489,27$ 41.769,91$ 59.932,49$
TOTAL DIRECTO 252.160,69$ 810.995,89$ 570.463,90$ 588.858,90$ 1.123.477,90$ 412.328,93$ 1.278.380,04$ 289.986,61$ 935.557,69$ 654.925,95$ 441.703,71$ 564.385,50$ 586.901,07$ 733.927,95$ 542.431,26$ 751.403,43$ 375.929,17$ 539.392,39$
ACUMULADO 252.160,69$ 1.063.156,57$ 1.633.620,48$ 2.222.479,37$ 3.345.957,28$ 3.758.286,20$ 5.036.666,24$ 5.326.652,85$ 6.262.210,54$ 6.917.136,49$ 7.358.840,21$ 7.923.225,71$ 8.510.126,79$ 9.244.054,74$ 9.786.486,01$ 10.537.889,44$ 10.913.818,61$ 11.453.211,00$
% 2% 9% 14% 19% 29% 33% 44% 47% 55% 60% 64% 69% 74% 81% 85% 92% 95% 100%
FLUJO DE CAJA

22
Costos Indirectos de Construcción (tarifas SCA)
Para determinar el porcentaje de los costos indirectos que se incurren en la ejecución del proyecto, se
llevó a cabo un análisis el cual se encuentra discriminado en la siguiente tabla:
Tabla 17: Costos Indirectos
Costos Fiduciarios
Para los costos de fiducia, se tomó como referencia las tarifas definidas por la “fiducia Bancolombia”2
, para
una vinculación mayor a 365 días, plazo establecido para la construcción de las cabañas.
Comisión: 1.15% Nominal Anual. = 0.10 % Nominal mensual.
Cronograma Consolidado Total de Costos
En el siguiente cuadro se muestra el Cronograma Consolidado de Costos del proyecto. Esto incluye
costo del lote, costo de diseños, costos directos, costos indirectos y costos financieros. Los valores del
lote y de diseño se trajeron (Valor Futuro) a 1 de julio de 2016:
2
http://www.fiduciariabancolombia.com/cs/Satellite?c=Page&cid=1266348276931&pagename=FiduciariaBancolombia%2FFB_
TemplateMenuDerecho
$ % S/C. Total $ % S/C. Directo
1.210.704.004 10,57%
7.570.638 0,07%
7.570.638 0,07%
6.489.854 0,06%
1.080.784 0,01%
0,00%
1.047.820.432 9,15%
Cantidad Tiempo Vlr. Unitario 1.047.820.432 9,15%
Director de obra 1,00 18 13.234.949 238.229.082 2,08%
2 18 7.110.000 255.960.000 2,23%
2 18 2.133.107 76.791.836 0,67%
2 18 1.507.779 54.280.044 0,47%
2 18 1.092.000 39.312.000 0,34%
Residente Ambiental y SISO 1 18 7.110.000 127.980.000 1,12%
1 18 13.234.949 238.229.082 2,08%
1 18 946.577 17.038.388 0,15%
103.350.000 0,90%
34.000.000 0,30%
34.000.000 0,30%
2.550.000 0,02%
2.550.000 0,02%
3.400.000 0,03%
3.400.000 0,03%
59.500.000 0,52%
2.400.000 0,02%
1.500.000 0,01%
51.962.933 0,45%
6.933.333 0,06%
3.433.333 0,03%
3.500.000 0,03%
3.400.000 0,03%
3.400.000 0,03%
41.629.600 0,36%
4.032.000 0,04%
13.647.600 0,12%
9.300.000 0,08%
1.000.000 0,01%
1.750.000 0,02%
11.900.000 0,10%
343.596.330 3,00%5%
1.554.300.334 13,57%
COSTO DIRECTO DEL PROYECTO 11.453.211.000$
% DE INDIRECTOS 13,57%
COSTO ADMINISTRACIÓNE IMPREVISTOS
Recolección y disposición de residuos
Gestión de Seguridad y Salud Ocupacional (OHSAS 18001:1999)
Dotación personal administrativ o
EPP personal obrero (7 personas)
Equipo especial para trabajo en altura
Capacitaciones
Certificaciones para trabajo en alturas (7 personas)
Exámenes médicos
IMPREVISTOS
Gestión de Medio Ambiente (ISO 14001:1996)
Comunicaciones y Fletes
Teléfonos Celulares e Internet Mòv il
Instalaciones Provisionales
Serv icios públicos campamento
Combustibles
Papeleria y Otros Costos
Elaboracion Planos Finales
COSTOS Y GASTOS DEL SISTEMA INTEGRADO DE GESTIÓN
Gestión de Calidad (ISO 9001:2000)
Ensayos de Laboratorio (Rotura cilindros, módulos de elasticidad y otros)
Calibración equipos de medición (Equipos de topografía y prensa
Alquiler camioneta ingenieros
Personal
Ingeniero Residente de obra
Conductor
Brigada orden y Aseo (2 ayudantes)
Almacenista
Director HSEQ
Recargo Trabajo Nocturno y/o Festiv o
COSTOS OPERATIVOS
Transportes
COSTOS DE PERSONAL DE ADMINISTRACIÓN DE LA OBRA
DETALLE DE LOS COSTOS INDIRECTOS
DETALLE
VALOR PARCIAL VALOR TOTAL
ADMINISTRACIÓN
COSTOS DE LEGALIZACIÓN
Pólizas y Garantías
Pólizas cumplimiento
Póliza RCE
Póliza TRC

23
Tabla 18: Cronograma de Costos Consolidados Totales
DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL 01/07/2016 01/08/2016 01/09/2016 01/10/2016 01/11/2016
LOTE 2.004.912$ 2.105.157,60$ -$ -$ -$ -$
ARQUITECTÓNICO 265.722$ 265.722,07$ -$ -$ -$ -$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA 49.011$ 49.011,18$ -$ -$ -$ -$
ESTUDIO DE SUELOS 140.259$ 140.258,95$ -$ -$ -$ -$
ESTRUCTURALES 196.045$ 196.044,71$ -$ -$ -$ -$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS 55.893$ 55.892,93$ -$ -$ -$ -$
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 11.453.211$ 252.160,69$ 810.995,89$ 570.463,90$ 588.858,90$ 1.123.477,90$
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 1.488.917$ 34.220,40$ 110.059,19$ 77.416,91$ 79.913,27$ 152.465,72$
COSTOS FIDUCIARIOS 220.016$ 4.868,48$ 15.657,94$ 11.013,97$ 11.369,13$ 21.691,04$
0 15.873.986$ 3.103.337,00$ 936.713,02$ 658.894,79$ 680.141,29$ 1.297.634,67$
DESCRIPCIÓN 01/12/2016 01/01/2017 01/02/2017 01/03/2017 01/04/2017 01/05/2017
LOTE -$ -$ -$ -$ -$ -$
ARQUITECTÓNICO -$ -$ -$ -$ -$ -$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA -$ -$ -$ -$ -$ -$
ESTUDIO DE SUELOS -$ -$ -$ -$ -$ -$
ESTRUCTURALES -$ -$ -$ -$ -$ -$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS -$ -$ -$ -$ -$ -$
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 412.328,93$ 1.278.380,04$ 289.986,61$ 935.557,69$ 654.925,95$ 441.703,71$
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 55.956,62$ 173.487,29$ 39.353,70$ 126.963,31$ 88.879,15$ 59.943,04$
COSTOS FIDUCIARIOS 7.960,85$ 24.681,74$ 5.598,79$ 18.062,86$ 12.644,69$ 8.527,99$
0 476.246,40$ 1.476.549,07$ 334.939,10$ 1.080.583,86$ 756.449,79$ 510.174,74$
DESCRIPCIÓN 01/06/2017 01/07/2017 01/08/2017 01/09/2017 01/10/2017
LOTE -$ -$ -$ -$ -$
ARQUITECTÓNICO -$ -$ -$ -$ -$
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA -$ -$ -$ -$ -$
ESTUDIO DE SUELOS -$ -$ -$ -$ -$
ESTRUCTURALES -$ -$ -$ -$ -$
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS -$ -$ -$ -$ -$
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 564.385,50$ 586.901,07$ 733.927,95$ 542.431,26$ 751.403,43$
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 76.592,02$ 79.647,58$ 99.600,41$ 73.612,64$ 101.971,98$
COSTOS FIDUCIARIOS 10.896,62$ 11.331,33$ 14.169,98$ 10.472,75$ 14.507,38$
0 651.874,14$ 677.879,98$ 847.698,34$ 626.516,65$ 867.882,79$
DESCRIPCIÓN 01/11/2017 01/12/2017 TOTAL %
LOTE -$ -$ 2.105.157,60$ 13,1%
ARQUITECTÓNICO -$ -$ 265.722,07$ 1,7%
PRESUPUESTO Y PROGRAMACIÓN DE OBRA -$ -$ 49.011,18$ 0,3%
ESTUDIO DE SUELOS -$ -$ 140.258,95$ 0,9%
ESTRUCTURALES -$ -$ 196.044,71$ 1,2%
ELÉCTRICOS, HIDRÁULICOS Y SANITARIOS -$ -$ 55.892,93$ 0,3%
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN 375.929,17$ 539.392,39$ 11.453.211,00$ 71,4%
COSTOS INDIRECTOS CONSTRUCCIÓN 51.016,86$ 73.200,24$ 1.554.300,33$ 9,7%
COSTOS FIDUCIARIOS 7.258,08$ 10.414,07$ 221.127,69$ 1,4%
0 434.204,11$ 623.006,71$ 16.040.726,46$ 100%

24
Requisitos mensuales de fondos del proyecto
Para determinar los requisitos mensuales del proyecto, se elaboró la siguiente Tabla en la que se muestran
los Ingresos por Ventas junto con los Costos (acá sólo se tuvo en cuenta los costos directos, indirectos y
fiduciarios):
Tabla 19: Requisitos Mensuales de Fondos del Proyecto (miles)
Como se puede ver en la Tabla anterior, en todos los meses (menos en los últimos dos) se necesitan
fondos mensuales del proyecto. Para esto, se establecieron ingresos y desembolsos de la CAV mostrados
a continuación.
Cronograma de Ingresos y Desembolsos financieros:
Para establecer los desembolsos del proyecto, se estableció que todos los aportes al proyecto se harían
únicamente por parte de la Corporación de Ahorro y Vivienda CAV. Es decir, no habrá algún aporte de los
socios diferente a lo que aportaron por la compra del lote y los estudios de diseño. Por lo tanto, se
estableció que se pedirán desembolsos al CAV de exactamente lo necesario para cada trimestre.
Tal y como se estableció en el enunciado, en ningún caso el monto acumulado de los desembolsos supera
el 80% del acumulado de los costos directos que hay hasta el momento del desembolso más el costo del
lote. Teniendo en cuenta lo anterior y el valor del UVR para esa fecha (232,75 para julio 2016), se muestra
la siguiente Tabla:
Tabla 20: Cronograma de Desembolsos de CAV.
Mes 1 2 3 4 5 6
VENTAS -$ 154.860,13$ 165.018,78$ 190.284,32$ 276.921,34$ 181.086,83$
COSTOS TOTALES
CONSTRUCCIÓN
291.249,56$ 936.713,02$ 658.894,79$ 680.141,29$ 1.297.634,67$ 476.246,40$
DIFERENCIA 291.249,56-$ 781.852,89-$ 493.876,01-$ 489.856,97-$ 1.020.713,32-$ 295.159,57-$
Mes 7 8 9 10 11 12
VENTAS 282.789,10$ 315.056,79$ 280.915,91$ 355.141,79$ 431.381,28$ 385.512,71$
COSTOS TOTALES
CONSTRUCCIÓN
1.476.549,07$ 334.939,10$ 1.080.583,86$ 756.449,79$ 510.174,74$ 651.874,14$
DIFERENCIA 1.193.759,97-$ 19.882,31-$ 799.667,95-$ 401.308,00-$ 78.793,46-$ 266.361,43-$
Mes 13 14 15 16 17 18
VENTAS 453.712,05$ 504.526,36$ 568.275,41$ 720.656,33$ 800.349,27$ 11.528.051,49$
COSTOS TOTALES
CONSTRUCCIÓN
677.879,98$ 847.698,34$ 626.516,65$ 867.882,79$ 434.204,11$ 623.006,71$
DIFERENCIA 224.167,93-$ 343.171,98-$ 58.241,24-$ 147.226,47-$ 366.145,16$ 10.905.044,78$
Mes 1 2 3 4 5 6
VALOR REQUERIDO PRÉSTAMO 291.249,56-$ 781.852,89-$ 493.876,01-$ 489.856,97-$ 1.020.713,32-$ 295.159,57-$
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 286.381,09$ 921.055,08$ 647.880,82$ 668.772,17$ 1.275.943,62$ 468.285,55$
COSTO DIRECTO ACUMULADO 286.381,09$ 1.207.436,17$ 1.855.316,98$ 2.524.089,15$ 3.800.032,78$ 4.268.318,32$
POSIBLE VALOR MÁXIMO PRESTAMO 1.913.230,95$ 2.650.075,01$ 3.168.379,67$ 3.703.397,40$ 4.724.152,30$ 5.098.780,74$
UVR 232,75 233,70 234,65 235,61 236,57 237,53
DESEMBOLSO EN MILES 1.913.230,95$ 1.790.166,45$
DEUDA EN MILES 1.913.230,95$ 1.913.230,95$ 1.913.230,95$ 3.703.397,40$ 3.703.397,40$ 3.703.397,40$
DESEMBOLSO EN MILES DE UVR 8220,15 7598,16
DESEMBOLSO ACUMULADO EN UVR 8220,15 8220,15 8220,15 15818,32 15818,32 15818,32
DEUDA EN MILES DE UVR 8220,15 8186,80 8153,58 15718,66 15654,88 15591,36

25
Teniendo en cuenta los desembolsos trimestrales y que se establece que el CAV cobrará intereses
anticipados trimestrales, el pago de intereses y corrección monetaria es el siguiente:
Tabla 21: Cronograma de Intereses de Préstamo CAV
Entonces, el valor de Corrección Monetaria se calcula con la diferencia del monto del préstamo con
inflación mensual menos el monto del préstamo sin inflación:
Mes 7 8 9 10 11 12
VALOR REQUERIDO PRÉSTAMO 1.193.759,97-$ 19.882,31-$ 799.667,95-$ 401.308,00-$ 78.793,46-$ 266.361,43-$
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 1.451.867,32$ 329.340,32$ 1.062.521,01$ 743.805,10$ 501.646,75$ 640.977,53$
COSTO DIRECTO ACUMULADO 5.720.185,65$ 6.049.525,96$ 7.112.046,97$ 7.855.852,07$ 8.357.498,82$ 8.998.476,34$
UVR 238,50 239,47 240,44 241,42 242,41 243,39
DESEMBOLSO EN MILES 2.556.877,20$ 1.708.533,14$
DEUDA EN MILES 6.260.274,60$ 6.260.274,60$ 6.260.274,60$ 7.968.807,73$ 7.968.807,73$ 7.968.807,73$
Mes 13 14 15 16 17 18
VALOR REQUERIDO PRÉSTAMO 224.167,93-$ 343.171,98-$ 58.241,24-$ 147.226,47-$ -$ -$
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 666.548,65$ 833.528,36$ 616.043,90$ 853.375,41$ 426.946,03$ 612.592,63$
COSTO DIRECTO ACUMULADO 9.665.025,00$ 10.498.553,36$ 11.114.597,26$ 11.967.972,68$ 12.394.918,70$ 13.007.511,33$
UVR 244,39 245,38 246,38 247,39 248,39 249,41
DESEMBOLSO EN MILES 1.447.338,34$ -$
DEUDA EN MILES 9.416.146,08$ 9.416.146,08$ 9.416.146,08$ 9.416.146,08$ 9.416.146,08$ 9.416.146,08$
Mes 1 2 3 4 5 6
INTERESES UVR DESEMBOLSO 1 220,68 220,68
INTERESES UVR DESEMBOLSO 2 203,99
INTERESES UVR DESEMBOLSO 3
TOTAL INTRESES UVR 220,68 0,00 0,00 424,67 0,00 0,00
INTERESES EN MILES 51.363,84$ -$ -$ 100.054,15$ -$ -$
TOTAL DESEMBOLSO 1.861.867,11$ 1.690.112,30$
TOTAL DEUDA EN MILES 1.913.230,95$ 1.921.025,69$ 1.928.852,18$ 3.726.877,02$ 3.742.060,78$ 3.757.306,40$
Mes 7 8 9 10 11 12
TOTAL INTRESES UVR 712,49 0,00 0,00 712,49 0,00 0,00
INTERESES EN MILES 169.925,62$ -$ -$ 172.010,99$ -$ -$
TOTAL DESEMBOLSO 2.386.951,57$ 1.536.522,15$
Mes 13 14 15 16 17 18
TOTAL INTRESES UVR 712,49 0,00 0,00 712,49
INTERESES EN MILES 174.121,95$ -$ -$ 176.258,81$
TOTAL DESEMBOLSO 1.273.216,40$ (176.258,81)$

26
𝐶𝑜𝑟𝑟𝑒𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑚𝑜𝑛𝑒𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎 = ∑ 𝐷𝑒𝑠𝑒𝑚𝑏𝑜𝑙𝑠𝑜𝑠𝐼𝑛𝑓𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛 − ∑ 𝐷𝑒𝑠𝑒𝑚𝑏𝑜𝑙𝑠𝑜𝑠
𝐶𝑜𝑟𝑟𝑒𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑚𝑜𝑛𝑒𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎 = $9.901.257,17 − $9.416.146,08
𝐶𝑜𝑟𝑟𝑒𝑐𝑐𝑖ó𝑛 𝑚𝑜𝑛𝑒𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎 = $485′111.095,04 𝑝𝑒𝑠𝑜𝑠
El total de los Costos Financieros se calcula sumando la Corrección Monetaria con la sumatoria de los
intereses pagados en todos los periodos. Por lo tanto:
Tabla 22: Costos Financieros (Miles)
Flujo de Caja mensual del Proyecto.
Se elaboró el Flujo de Caja Mensual del Proyecto, teniendo en cuenta:
- Ventas
- Costos
- Desembolso del CAV
- Pago de Intereses a CAV
- Pago a Socios (Al final y con rentabilidad del 8%)
- Pago a CAV (Al final)
Tabla 23: Flujo Mensual del Proyecto
CORRECCIÓN MONETARIA 485.111,10$
INTERESES 843.735,36$
TOTAL COSTOS FINANCIEROS 1.328.846,46$
Mes 1 2 3 4 5 6
Ventas (Miles) -$ 154.860,13$ 165.018,78$ 190.284,32$ 276.921,34$ 181.086,83$
Costos Totales (Miles) (291.249,56)$ (936.713,02)$ (658.894,79)$ (680.141,29)$ (1.297.634,67)$ (476.246,40)$
Desembolso CAV (Miles) 1.913.230,95$ -$ -$ 1.790.166,45$ -$ -$
Pago Intereses CAV (Miles) (51.363,84)$ -$ -$ (100.054,15)$ -$ -$
Aporte Socios (Miles) -$ -$ -$ -$ -$ -$
Pago a CAV (Miles) -$ -$ -$ -$ -$ -$
FLUJO MENSUAL 1.570.617,55$ (781.852,89)$ (493.876,01)$ 1.200.255,33$ (1.020.713,32)$ (295.159,57)$
FLUJO MENSUAL ACUM. 1.570.617,55$ 788.764,66$ 294.888,65$ 1.495.143,98$ 474.430,66$ 179.271,09$
Mes 7 8 9 10 11 12
Ventas (Miles) 282.789,10$ 315.056,79$ 280.915,91$ 355.141,79$ 431.381,28$ 385.512,71$
Costos Totales (Miles) (1.476.549,07)$ (334.939,10)$ (1.080.583,86)$ (756.449,79)$ (510.174,74)$ (651.874,14)$
Desembolso CAV (Miles) 2.556.877,20$ -$ -$ 1.708.533,14$ -$ -$
Aporte Socios (Miles) -$ -$ -$ -$ -$ -$
Pago a CAV (Miles) -$ -$ -$ -$ -$ -$
FLUJO MENSUAL 1.193.191,61$ (19.882,31)$ (799.667,95)$ 1.135.214,15$ (78.793,46)$ (266.361,43)$
FLUJO MENSUAL ACUM. 1.372.462,70$ 1.352.580,39$ 552.912,44$ 1.688.126,59$ 1.609.333,12$ 1.342.971,70$

27
Mes 13 14 15 16 17 18
Ventas (Miles) 453.712,05$ 504.526,36$ 568.275,41$ 720.656,33$ 800.349,27$ 11.528.051,49$
Costos Totales (Miles) (677.879,98)$ (847.698,34)$ (626.516,65)$ (867.882,79)$ (434.204,11)$ (623.006,71)$
Desembolso CAV (Miles) 1.447.338,34$ -$ -$ -$ -$ -$
Aporte Socios (Miles) -$ -$ -$ -$ -$ (3.037.054,43)$
Pago a CAV (Miles) -$ -$ -$ -$ -$ (9.901.257,17)$
FLUJO MENSUAL 1.049.048,46$ (343.171,98)$ (58.241,24)$ (323.485,28)$ 366.145,16$ (2.033.266,82)$
FLUJO MENSUAL ACUM. 2.392.020,16$ 2.048.848,18$ 1.990.606,94$ 1.667.121,65$ 2.033.266,82$ 0,00-$

28
Cuadro Resumen de Costos
Tabla 24: Cuadro Resumen de Costos
Aportes y retribuciones de los inversionistas
Los inversionistas del proyecto establecieron que únicamente invertirían en la compra del lote, con la
espera de obtener una rentabilidad promedio entre la tasa de captación y la tasa de colocación, es decir,
8%. El pago a inversionistas al final muestra que se logró la rentabilidad deseada:
Tabla 25: Aporte a Inversionistas
Balances mensuales del Proyecto
Al llevar a cabo un análisis de los estados financieros mensuales durante la ejecución del proyecto,
encontramos que el beneficio que cuentan los propietarios mediante la financiación de sus viviendas, le
ocasiona al promotor del proyecto la disminución en los montos establecidos en la caja y en el empleo del
préstamo suministrado por la Corporación de Ahorro y Vivienda – CAV; lo anterior se puede ver reflejado
en los análisis de fuentes y usos realizados para los balances mensuales.
Este tipo de prácticas obligan al ejecutor del proyecto a incurrir en mayores intereses ya que para llevar a
cabo el rubro más significativo, es decir el referente a la construcción, la capacidad financiera debe ser
considerable. Para nuestro proyecto en estudio, la fase de construcción equivale al 85%
aproximadamente.
Lote en su valor aportado
(Julio 1 de 2016)
Estudios y diseños en su valor
aportado (Julio 1 de 2016)
Costos Indirectos de
Construcción (SCA)
Intereses 485.111,10$
Corrección Monetaria 843.735,36$
Tot. 1.328.846,46$
2.105.157,60$
706.929,83$
11.453.211,00$
1.554.300,33$
Costos Financieros Totales
Aporte Inversionistas (2013) 2.711.841,83$
Retribución a Inversionistas (2 enero 2018) 3.037.054,43$
Rentabilidad Obtenida 8%
1 2 3 4
CAJA 1,570,617.55$ 788,764.66$ 294,888.65$ 1,495,143.98$
CUENTAS POR COBRAR -$ 926,626.52$ 1,812,529.34$ 2,743,925.69$
CONSTRUCCIÓN EN CURSO 286,381.09$ 1,207,436.17$ 1,855,316.98$ 2,524,089.15$
OBRA 4,868.48$ 20,526.41$ 31,540.39$ 42,909.52$
FINANCIERO 51,363.84$ 59,583.99$ 66,985.07$ 174,897.61$
LOTE 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$
ESTUDIOS 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$
TOTAL 4,725,318.38$ 5,815,025.19$ 6,873,347.87$ 9,793,053.38$
DEUDA CORPORACIÓN 1,913,230.95$ 1,921,025.69$ 1,928,852.18$ 3,726,877.02$
SOCIOS 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$
DEUDA COMPRADORES -$ 1,081,486.65$ 2,132,408.25$ 3,254,088.93$
TOTAL 4,725,318.38$ 5,814,599.77$ 6,873,347.87$ 9,793,053.38$
ACTIVOS
PASIVOS
MES

29
5 6 7 8 9 10 11 12
474,430.66$ 179,271.09$ 1,372,462.70$ 1,352,580.39$ 552,912.44$ 1,688,126.59$ 1,609,333.12$ 1,342,971.70$
4,072,247.12$ 4,638,792.82$ 5,718,196.65$ 6,798,893.50$ 7,456,959.20$ 8,393,914.75$ 9,527,179.31$ 10,018,835.28$
1,297,634.67$ 4,268,318.32$ 5,720,185.65$ 6,049,525.96$ 7,112,046.97$ 7,855,852.07$ 8,357,498.82$ 8,998,476.34$
2,566,998.67$ 72,561.41$ 97,243.16$ 102,841.94$ 120,904.80$ 133,549.49$ 142,077.48$ 152,974.10$
190,081.37$ 205,326.99$ 390,560.34$ 416,347.47$ 442,239.66$ 640,248.33$ 673,312.70$ 706,511.78$
2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$
706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$
11,413,479.91$ 12,176,358.06$ 16,110,735.92$ 17,532,276.70$ 18,497,150.50$ 21,523,778.65$ 23,121,488.87$ 24,031,856.63$
3,742,060.78$ 3,757,306.40$ 6,329,491.32$ 6,355,278.45$ 6,381,170.65$ 8,115,701.46$ 8,148,765.84$ 8,181,964.92$
2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$
4,859,331.70$ 5,606,964.23$ 6,969,157.16$ 8,364,910.81$ 9,303,892.42$ 10,595,989.76$ 12,160,635.60$ 13,037,804.28$
11,413,479.91$ 12,176,358.06$ 16,110,735.92$ 17,532,276.70$ 18,497,150.50$ 21,523,778.65$ 23,121,488.87$ 24,031,856.63$
13 14 15 16 17 18
2,392,020.16$ 2,048,848.18$ 1,990,606.94$ 1,667,121.65$ 2,033,266.82$ 12,938,311.60$
10,671,575.54$ 11,238,922.62$ 11,684,685.51$ 12,328,400.76$ 11,528,051.49$ -$
9,665,025.00$ 10,498,553.36$ 11,114,597.26$ 11,967,972.68$ 12,394,918.70$ 13,007,511.33$
164,305.42$ 178,475.41$ 188,948.15$ 203,455.54$ 210,713.62$ 221,127.69$
913,968.07$ 953,334.85$ 992,862.02$ 1,208,809.04$ 1,248,658.94$ 1,328,846.46$
2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$ 2,105,157.60$
706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$ 706,929.83$
26,618,981.63$ 27,730,221.85$ 28,783,787.31$ 30,187,847.10$ 30,227,697.00$ 30,307,884.52$
9,662,637.60$ 9,702,004.38$ 9,741,531.55$ 9,781,219.75$ 9,821,069.65$ 9,901,257.17$
2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$ 2,812,087.43$
14,144,256.60$ 15,216,130.03$ 16,230,168.33$ 17,594,539.91$ 17,594,539.91$ 17,594,539.91$
26,618,981.63$ 27,730,221.85$ 28,783,787.31$ 30,187,847.10$ 30,227,697.00$ 30,307,884.52$
FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS
ACTIVOS CAJA 781,852.89$ -$ 493,876.01$ -$ -$ 1,200,255.33$
CUENTAS POR COBRAR -$ 926,626.52$ -$ 885,902.82$ -$ 931,396.35$
CONSTRUCCIÓN EN CURSO -$ 921,055.08$ -$ 647,880.82$ -$ 668,772.17$
OBRA -$ 15,657.94$ -$ 11,013.97$ -$ 11,369.13$
FINANCIERO -$ 8,220.15$ -$ 7,401.08$ -$ 107,912.54$
LOTE -$ -$ -$ -$ -$ -$
ESTUDIOS -$ -$ -$ -$ -$ -$
TOTAL 781,852.89$ 1,871,559.69$ 493,876.01$ 1,552,198.69$ -$ 2,919,705.51$
PASIVOS DEUDA CORPORACIÓN 7,794.74$ -$ 7,826.50$ -$ 1,798,024.83$ -$
SOCIOS -$ -$ -$ -$ -$ -$
DEUDA COMPRADORES 1,081,486.65$ -$ 1,050,921.60$ -$ 1,121,680.67$ -$
TOTAL 1,089,281.39$ -$ 1,058,748.10$ -$ 2,919,705.51$ -$
SUMA 1,871,134.28$ 1,871,559.69$ 1,552,624.11$ 1,552,198.69$ 2,919,705.51$ 2,919,705.51$
MES 2 3
FUENTES Y USOS
4
FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS
1,020,713.32$ -$ 295,159.57$ -$ -$ 1,193,191.61$ 19,882.31$ -$ 799,667.95$ -$
-$ 1,328,321.43$ -$ 566,545.70$ -$ 1,079,403.83$ -$ 1,080,696.86$ -$ 658,065.69$
1,226,454.48$ -$ -$ 2,970,683.66$ -$ 1,451,867.32$ -$ 329,340.32$ -$ 1,062,521.01$
-$ 2,524,089.15$ 2,494,437.25$ -$ -$ 24,681.74$ -$ 5,598.79$ -$ 18,062.86$
-$ 15,183.76$ -$ 15,245.62$ -$ 185,233.35$ -$ 25,787.13$ -$ 25,892.19$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
2,247,167.81$ 3,867,594.34$ 2,789,596.82$ 3,552,474.98$ -$ 3,934,377.86$ 19,882.31$ 1,441,423.09$ 799,667.95$ 1,764,541.75$
15,183.76$ -$ 15,245.62$ -$ 2,572,184.93$ -$ 25,787.13$ -$ 25,892.19$ -$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
1,605,242.77$ -$ 747,632.54$ -$ 1,362,192.93$ -$ 1,395,753.65$ -$ 938,981.61$ -$
1,620,426.53$ -$ 762,878.15$ -$ 3,934,377.86$ -$ 1,421,540.78$ -$ 964,873.80$ -$
3,867,594.34$ 3,867,594.34$ 3,552,474.98$ 3,552,474.98$ 3,934,377.86$ 3,934,377.86$ 1,441,423.09$ 1,441,423.09$ 1,764,541.75$ 1,764,541.75$
5 6 7 8 9

30
Balance final y PyG final (sólo en el pyg final calcule impuestos al 38.5%)
Al final del ejercicio, encontramos que las ventas deben cubrir todos aquellos costos erogados de la
construcción, los derivados de la administración por fiducia, el costo del lote, los estudios y diseños
implementados, gastos del personal, costos financieros derivados de créditos para fondear el proyecto,
entre otros.
FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS
-$ 1,135,214.15$ 78,793.46$ -$ 266,361.43$ -$ -$ 1,049,048.46$ 343,171.98$ -$
-$ 936,955.55$ -$ 1,133,264.56$ -$ 491,655.97$ -$ 652,740.27$ -$ 567,347.08$
-$ 743,805.10$ -$ 501,646.75$ -$ 640,977.53$ -$ 666,548.65$ -$ 833,528.36$
-$ 12,644.69$ -$ 8,527.99$ -$ 10,896.62$ -$ 11,331.33$ -$ 14,169.98$
-$ 198,008.67$ -$ 33,064.37$ -$ 33,199.08$ -$ 207,456.29$ -$ 39,366.78$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
-$ 3,026,628.16$ 78,793.46$ 1,676,503.68$ 266,361.43$ 1,176,729.19$ -$ 2,587,125.00$ 343,171.98$ 1,454,412.20$
1,734,530.82$ -$ 33,064.37$ -$ 33,199.08$ -$ 1,480,672.68$ -$ 39,366.78$ -$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
1,292,097.34$ -$ 1,564,645.84$ -$ 877,168.68$ -$ 1,106,452.32$ -$ 1,071,873.44$ -$
3,026,628.16$ -$ 1,597,710.21$ -$ 910,367.76$ -$ 2,587,125.00$ -$ 1,111,240.22$ -$
3,026,628.16$ 3,026,628.16$ 1,676,503.68$ 1,676,503.68$ 1,176,729.19$ 1,176,729.19$ 2,587,125.00$ 2,587,125.00$ 1,454,412.20$ 1,454,412.20$
141311 1210
FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS FUENTES USOS
58,241.24$ -$ 323,485.28$ -$ -$ 366,145.16$ -$ 10,905,044.78$
-$ 445,762.89$ -$ 643,715.26$ 800,349.27$ -$ 11,528,051.49$ -$
-$ 616,043.90$ -$ 853,375.41$ -$ 426,946.03$ -$ 612,592.63$
-$ 10,472.75$ -$ 14,507.38$ -$ 7,258.08$ -$ 10,414.07$
-$ 39,527.17$ -$ 215,947.02$ -$ 39,849.90$ -$ 80,187.52$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
58,241.24$ 1,111,806.70$ 323,485.28$ 1,727,545.07$ 800,349.27$ 840,199.17$ 11,528,051.49$ 11,608,239.01$
39,527.17$ -$ 39,688.21$ -$ 39,849.90$ -$ 80,187.52$ -$
-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$
1,014,038.30$ -$ 1,364,371.58$ -$ -$ -$ -$ -$
1,053,565.46$ -$ 1,404,059.79$ -$ 39,849.90$ -$ 80,187.52$ -$
1,111,806.70$ 1,111,806.70$ 1,727,545.07$ 1,727,545.07$ 840,199.17$ 840,199.17$ 11,608,239.01$ 11,608,239.01$
15 16 17 18
Ingresos 17,594,539.91$
Por ventas 17,594,539.91$
Costos 14,385,069.02$
Construcción 11,453,211.00$
Costos Fiduciarios 220,016.18$
Adquisición Lote 2,004,912.00$
Estudios y Diseños 706,929.83$
Utilidad Operacional Bruta 3,209,470.90$
Costos Administrativos 1,488,917.43$
Ingreso Operacional Bruto 1,720,553.47$
Utilidad Operacional EBITDA 1,720,553.47$
Depreciación -$
EBIT 1,720,553.47$
Costos financieros 1,328,846.46$
Utilidad Antes de Impuestos 391,707.01$
Impuestos 38.5% 150,807.20$
Utilidad Después de Impuestos 240,899.81$
Utilidad Socios 240,899.81$
Resultado 8.88%
Estado de Pérdidas y Ganancias P&G

31
Cuadro Resumen (Tabla 6)
Tabla : Cuadro Resumen del Proyecto
18
CAJA 12,938,311.60$
CUENTAS POR COBRAR -$
CONSTRUCCIÓN EN CURSO 13,007,511.33$
OBRA 221,127.69$
FINANCIERO 1,328,846.46$
LOTE 2,105,157.60$
ESTUDIOS 706,929.83$
TOTAL 30,307,884.52$
DEUDA CORPORACIÓN 9,901,257.17$
SOCIOS 2,812,087.43$
DEUDA COMPRADORES 17,594,539.91$
TOTAL 30,307,884.52$
ACTIVOS
PASIVOS
MES
Lote en su valor aportado (Julio
1 de 2016)
Estudios y diseños en su valor
aportado (Julio 1 de 2016)
Costos Indirectos de
Construcción (SCA)
Intereses 485.111,10$
Corrección Monetaria 843.735,36$
Tot. 1.328.846,46$
Costo Promedio por M2
Vendible
Costo Total del Proyecto
Ingresos Totales por Ventas
Monto Solicitado a la CAV
Aporte de Inversionistas (2013)
4.693,70$
17.594.509,24$
17.594.539,91$
9.416.146,08$
2.711.841,83$
2.105.157,60$
706.929,83$
11.453.211,00$
1.554.300,33$
Costos Financieros Totales

32
Análisis de resultados y comentarios finales
La modalidad de préstamo empleada por la Corporación de Ahorro y Vivienda – CAV, no es una forma
muy llamativa para los promotores del proyecto, ya que pese a que el monto del valor a prestar es máximo
el 80% del valor comercial del lote junto con las mejoras que éste tenga, para que el proyecto pueda
continuar su etapa de ejecución necesariamente debe depender de las ventas; lo anterior debido a que
las mejoras únicamente contempla los costos directos de construcción más sin embargo excluye todo tipo
de indirectos, costos financieros, estudios y diseños, entre otros.
La ventaja de emplear una fiducia al costo es que el monto de las viviendas, que en éste caso particular
se refiere a las cabañas, depende del costo final del proyecto, esto quiere decir, que las ventas prevé cada
uno de los egresos proyectados por cualquier concepto a lo largo de ciclo de vida de la ejecución. Por lo
anteriormente expuesto, los resultados obtenidos del análisis de “pérdidas y ganancias” – P&G, refleja un
resultado del ejercicio mayor a cero (0).

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