Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica 27 y 28 de septiembre de 2007 Ponente: Marcela Roman

1. Dinámica del turismo y desarrollo
inmobiliario en Costa Rica
Marcela Román Forastelli
San Salvador, 27 de octubre, 2007
Iniciativa Colaborativa de Diálogo e Investigación sobre Dinámicas
Territoriales en Centroamérica

2. Estructura de la presentación
• Contexto actual: datos básicos de los
sectores.
• Principales actores y marco regulatorio.
• Desarrollo turístico–inmobiliario y
preocupaciones socioambientales.
• Desafíos y temas de investigación.

3. I. Contexto Actual
• El sector turismo
• La dinámica inmobiliaria
• Los megaproyectos asociados con
turismo residencial

4. La industria del turismo y sus posibilidades
de crecimiento parecen prometedoras
Indicador 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Turistas
internacionales
1.088.075 1.131.406 1.113.359 1.238.692 1.452.926 1.659.071 1.716.277
Divisas en millones
de US$
1.229,2 1.095,5 1.078,0 1.199,4 1.357,4 1.600,0 1.620,0
Inversión en
millones de US$
39,2 47,7 172,8 54,67 56,2 143,0 154,9
Número de
habitaciones (DT)
14.122 14.990 15.172 15.611 16.003 16.696 17.139
Número de
cruceros
199 195 186 202 215 192 287
Visitantes en
cruceros
189.814 188.596 222.496 275.585 318.103 280.017
Fuente: Informe Estado de la Nación e ICT.

5. Factores externos impulsan la demanda
• Revista Travel Weekly ( 140.000 lectores) escogió a Costa Rica
como el mejor destino latinoamericano 2006.
• En el World Travel Awards 2007 el país fue nominado en las
siguientes categorías:
– Principal playa de Centro y Latinoamérica: Playa Jacó.
– Principal destino para buceo en Centro y Latinoamérica: Islas
Catalinas, ubicadas en el Pacífico Norte de Costa Rica.
– Principal agencia de convenciones y turismo: Costa Rica
Turismo y Viajes.
• Revista Travel and Leisure seleccionó dos hoteles de Costa Rica
entre los 25 principales de la zona de México, Centroamérica y
Suramérica.
– Lapa Ríos, en Osa, pacífico sur, puesto 11 y es la primera
vez que aparece en la publicación.
– Four Seasons Resort, en Papagayo, Guanacaste, figura en el
octavo puesto. También fue reconocido el año pasado, en la
misma categoría, en el quinto lugar.

6. Plan Integral de Desarrollo Turístico
2002-2012
• La sostenibilidad como pilar fundamental para la actividad
turística y como factor principal de diferenciación del producto
turístico nacional.
• Un desarrollo turístico que contribuya con el medio ambiente y
respete la cultura y los valores costarricenses.
• El combate a cualquier tipo de actividad turística que atente
contra las buenas costumbres o ponga en peligro la integridad
física y moral del ser humano.
• La inversión privada, nacional y extranjera, tanto en proyectos
nuevos como en el mejoramiento y ampliación de los
existentes, debe asumir un compromiso paralelo con el
desarrollo local.
• Impulso al desarrollo de pequeñas y medianas empresas de
alta calidad como estrategia para la incorporación de las
comunidades en ese sector de la economía.
Fuente: ICT, 2002.

7. Los 12 cantones que más m2 habitacionales
construyen. 2005-2006
2005 2006
Cantón % Cantón %
1 Escazú 9,1 Garabito 6,8
2 Heredia 4,6 Santa Cruz 6,5
3 Garabito 4,2 Escazú 4,9
4 Santa Cruz 4,1 Carrillo 4,7
5 Pérez Zeledón 3,8
Santa Ana 4,6
6 San José 3,6 Pérez Zeledón 3,6
7 Alajuela 3,5 Heredia 3,5
8 Carrillo 3,1 Alajuela 3,4
9 Cartago 3,0 La Unión 3,1
10 San Carlos 3,0 Curridabat 2,8
11 Santa Ana 3,0 San Carlos 2,4
12 Curridabat 2,3 Cartago 2,4
Fuente: Elaboración propia con base en INEC, Unidad de Estadísticas Económicas

8. Plan nacional de desarrollo:
Metas Sectoriales 2007-2010
• Aumento promedio anual del 4% en la cantidad de
turistas internacionales que ingresan al país y de la
cantidad de visitantes de cruceros.
• Aumento promedio anual del 12% en la cantidad de
habitaciones turísticas en el país.
• Aumento del 20% en los recursos que se invierten en la
promoción internacional del país.
• Aumento del 40% en la cantidad de empresas que
obtienen la Certificación para la Sostenibilidad Turística.
Fuente: Plan Nacional de Desarrollo 2006 ‘2010.

9. En síntesis el turismo…
• … se ha consolidado como la segunda actividad
generadora de divisas en el país y uno de los polos
de atracción de inversiones.
• Luego de posicionar internacionalmente una marca-
país (asociada con democracia, paz, seguridad,
conservación y manejo sostenible de los recursos
naturales) en la actualidad la promoción de Costa
Rica como destino turístico ha empezado a ser cada
vez más confusa y genérica, con tendencia hacia el
turismo masivo en ciertos destinos (Jacó,
Tamarindo, Playa Hermosa).
• La creciente inversión inmobiliaria en los destinos
turísticos consolidados de “sol y playa” agrega
confusión y preocupación.

10. El sector construcción en el 2006
• Crece el valor agregado y el
empleo de la industria de la
construcción, pero su
participación en el PIB
global está bastante
estable: 4% del PIB.
• Se estima la generación de
poco más de 126.000
puestos de trabajo directos
en la industria de la
construcción, 6,9% del total
de la población ocupada.
• Este dinamismo proviene
del sector privado.
• Cerca del 68% del total del
valor agregado de la
construcción lo aporta el
sector vivienda.
• El sector concentra más del
30% de la cartera total de
créditos. Destaca la
importante dolarización de
esta cartera: 55%. Se
experimentan bajas tasas
de interés bajas desde
hace varios años).
• Crecen mucho los Fondos
Inmobiliarios. Entre el 2002-
2005: 2.08 veces más
clientes y 3.44 veces más
tamaño del activo.
Representan alrededor de
1/3 del total de fondos
administrados, 2.3% del
PIB.

11. Costa Rica: participación relativa de cada provincia en
el total del área construida. 1985-2006 (en porcentaje)
1985 1990 1995 2000 2005 2006
Costa Rica 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
San José 51,6 44,7 33,7 35,5 33,2 28,7
Alajuela 13,9 13,7 22,0 19,8 17,1 16,3
Cartago 11,8 9,3 9,8 9,6 7,2 7,7
Heredia 10,0 13,9 13,8 14,2 13,8 14,8
Guanacaste 4,2 5,0 9,3 9,4 12,1 15,6
Puntarenas 4,7 5,9 5,3 7,3 12,3 13,5
Limón 3,8 7,4 6,1 4,2 4,3 3,3
Fuente: Elaboración propia con base en INEC, Unidad de Estadísticas Económicas.

12. Gran número de desarrollos inmobiliarios de
vivienda turística
Cantones de Santa
Cruz y Garabito
concentran el 62% de
los proyectos y el
75% de la inversión
Fuente: ICICOR

13. Las 22 marinas permitirían el atraco de más
de 5.800 embarcaciones
La Nación, 26 de
marzo del 2007.
El 24 de
setiembre se
anunció un
nuevo
proyecto
para Puerto
Viejo de
Limón.
Solo la
Marina
Los
Sueños
opera con
el aval del
CIMAT.

14. Grandes flujos de inversión externa
directa en el sector inmobiliario costero
• El Banco Central estimó la inversión total de extranjeros
en el sector inmobiliario para el año 2004 en $176.6
millones, y para el año 2005 en $224.5 millones, para un
crecimiento anual del orden del 27%. Las estimaciones
preliminares del 2006 son de un monto cercano a los
$350 millones (56% de crecimiento).
• En términos relativos, la inversión en el sector
inmobiliario en el 2004 representó un 22.5% del total de
la inversión extranjera directa para ese año, para el
2005 y 2006 un 25%.
Fuente: BCCR, 2006.

15. Zonas costeras dominan la
Inversión extranjera directa
en el sector inmobiliario
Provincia 2004 2005 2004 2005
San José 36.958.954 37.770.848 591 598
Alajuela 13.536.153 15.674.489 297 494
Cart ago 5.015.604 9.574.637 104 174
Hered ia 13.344.004 17.225.733 221 295
Guanacast e 64.413.638 82.791.757 951 1.523
Punt arenas 39.839.668 56.596.599 667 1.233
Lim ón 3.455.364 4.902.245 134 168
Tot al: 176.563.384 224.536.308 2.965 4.485
# de casos
2004-2005
Total Inversión Extranjera Inmobiliaria
Fuent e: Invest igación realizada en el Área de Balanza de Pagos
Banco Cent ral de Cost a Rica,2005
$ Inver. Inm obiliaria
32%
23%
34%
27%
36%
23%
37%
25%

16. II. Los Principales Actores y
el Marco Regulatorio
• Perfil de los actores.
• Marco de regulación y promoción.
• Buenas y malas prácticas de políticas,
gestión y regulación del turismo y
desarrollo inmobiliario.

17. Empresas
Corredores de
bienes raíces
Constructoras formales e informales, Desarrolladores, Cazadores de propiedades, Corredores individuales
(con y sin licencia).
Constructoras Grandes empresas tradicionales (típicamente orientadas a desarrollos comerciales y obra pública). Otras
empresas grandes de menor escala de planta (más orientadas al desarrollo habitacional). Empresas
integradoras de la cadena. Grandes, pequeñas y medianas constructoras de viviendas de interés social.
Asesores
legales
Grandes Bufetes. Abogados individuales. En costa Rica todo abogado es notario.
Otros privados CCCBR, CCC, ICOVAL, CODI, FUPROVI, Fundación Costa Rica-Canadá, Hátitat para la Humanidad,
Cámara de entidades Financiadoras de vivienda Social.
Intermediarios
financieros
Bancos públicos y privados, mutuales, cooperativas. (plaza local)
Inversionistas según…
Procedencia Estados Unidos. Canadá y Europa. Costa Rica.
Plan de
inversión
Desarrollador. Comprador de producto terminado.
Uso del
inmueble
Segunda casa. Casa de retiro. “Flippers”.
Capacidad
económica
Inversionistas extranjeros y nacionales de muy altos ingresos nacional Ingresos medios altos Ingresos
medios Bajos ingresos Pobreza extrema
Actores públicos y privados roles en regulación
Regulación del
territorio
Municipalidades, INVU, MIVAH, ICT, Registro Nacional, Catastro Nacional, CIMAT, SINAC, ONT, otros
(PRUGAM, Programa de Regularización del Catastro, FOMUDE).
Construcción CFIA, Municipalidades, SETENA, INVU.
Acreditación y
certificación
CFIA, Colegio de Abogados, Instituto de Normas Técnicas de Costa Rica (INTECO), Normas ISO, el Instituto
Costarricense del Cemento y del Concreto (ICCYC).
Resolución de
conflictos
Tribunales de Justicia, Centros RAC (3 especializados).

18. Mercado inmobiliario poco regulado
• El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria
se da un contexto de limitadas capacidades
institucionales para la regulación y el control.
• El marco jurídico vigente para la planificación del
territorio está disperso y no posee la concordancia
jurisprudencial correspondiente.
• La Ley de Planificación Urbana, Ley de
construcciones, el Reglamento a la Ley Sobre la
Zona Marítimo Terrestre y Ley Orgánica del
Ambiente, los principales instrumentos.

19. … y con un complejo marco normativo
• Al menos en 45 leyes, reglamentos o decretos contienen
algún aspecto relacionado la planificación y control del
uso del suelo.
• 32 contienen aspectos directamente relacionados con el
tema de desarrollo urbano, 7 con infraestructura, 6 con
la zona marino costera, 21 incluyen normas sobre
manejo de agua, saneamiento y salud pública, en 17 de
ellas se refieren a la protección y manejo de recursos
naturales, 36 especifican alguna responsabilidad
municipal en el manejo del suelo, en 15 se mencionan
asuntos de prevención y atención de emergencias, 22
tratan el tema de expropiaciones y servidumbres y 8 se
refieren al manejo de cuencas hidrográficas.

20. La ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de
las municipalidades no poseen planes reguladores
Total Gobiernos
locales
%
Con plan regulador para todos los
distritos
16 18
Planes reguladores parciales 20 22
Sin plan regulador 53 60
Planes con más de cinco años de
haber sido publicados
28 78
Planes que desde hace más de
cinco años no se modifican
7 19
Situación de los Planes Reguladores al 3 de enero del 2007
Nota: incluye 81 municipalidades y 8 consejos de distrito.
Fuente: CGR, 2007, a partir de información brindada por el INVU.

21. Hospedaje Exención sobre los impuestos y tarifas aplicadas a la importación o compra local de
artículos indispensables para la operación, instalación, construcción, expansión, o
remodelación de estructuras (excluye los impuestos sobre la venta, excepto cuando
se trate de la inversión inicial). Método de depreciación acelerada de sus activos.
Licencias municipales en un máximo de 30 días calendario desde que se presenta la
solicitud. Pueden ser autorizados por el Banco Central de Costa Rica para aceptar
divisas. Exentos del impuesto territorial por seis años.
Transporte
aéreo
internacional
y local
Depreciación acelerada según la Ley del impuesto sobre la renta. Compra de
combustible a precios competitivos. Exención de todos los impuestos y sobrecargos
aplicados a la importación o compra local de partes para el funcionamiento de la
aeronave.
Transporte
acuático de
turistas
Exención de todos los impuestos y sobrecargos aplicados a la importación o compra
local de bienes indispensables para la construcción, expansión, o remodelación de
muelles o atracaderos utilizados para el desembarque o embarque de turistas.
Incluye la construcción y mantenimiento de marinas y spas destinados al turismo.
Método de depreciación acelerada según la Ley del impuesto sobre la renta.
Exención de los impuestos y sobrecargos para la importación o compra local de
navíos, excepto impuestos aduanales que son limitados al 20%.
Agencias
receptivas de
turismo
Exención de todos los impuestos y sobrecargas sobre la importación de vehículos
con una capacidad mínima de 15 pasajeros, excepto impuestos de importación
(limitados al 5%).
Agencia de
Alquiler de
Automóviles
Exención del 50% del monto total de la aplicación de impuestos vigentes sobre la
importación de vehículos para uso exclusivo de alquiler a turistas. Los vehículos
exonerados bajo esta ley deberán ser reemplazados cada 3 años.
Incentivos fiscales al sector turismo

22. III. Actividades turísticas en la
zona marino-costera y
preocupaciones ambientales

23. Principales
preocupaciones
ambientales
Calidad y
disponibilidad del
recurso hídrico
Movimientos de
tierra
Manejo de aguas
servidas
Mayor
volumen de
desechos
Cambios de uso bajo
la figura de
parcelamiento agrícola

24. Actividades turísticas con pocos
controles ambientales
• Al 2006, solo 71 hoteles poseen el Certificado para la
Sostenibilidad Turística que otorga el ICT, de un total de
433 establecimientos con declaratoria turística en el país.
Este certificado garantiza al huésped que el hotel cumple
con una serie de estándares ambientales, culturales y
sociales.
• Hay otras certificaciones ambientales en el país: ISO1400,
Fundación Audoblon (Golf), … pero no se cuenta con un
registro unificado.
• En el 2005 se promulgó un decreto sobre cetáceos y
turismo (nº32495-MINAE-MOPT-MSP-MAG), el cual
prohíbe el cautiverio de delfines, así como nadar o bucear
con estos animales; además establece requisitos para la
observación, investigación y turismo con estos mamíferos.

25. Península de Nicoya y costas de Guanacaste
con poco potencial para formar acuíferos

26. Marinas y campos de golf: preocupa
gran cantidad de proyectos
• Las marinas generan en términos ambientales tres
preocupaciones:
– el impacto que genera durante el proceso constructivo,
– el gran caudal de agua dulce que requiere para su
funcionamiento (aproximadamente 4,33 litros por segundo y,
– el manejo de desechos sólidos y de hidrocarburos de las
embarcaciones.
• Se estima que Costa Rica tiene alrededor de 10 campos
operando y 2.000 jugadores afiliados. En Guanacaste se
pretenden construirán 10 campos más en las próximas
dos décadas. La preocupación que genera esta
actividad en términos ambientales se relaciona con dos
aspectos: las grandes extensiones de tierra que ocupan
(entre 50 y 100 hectáreas) y la alta demanda de agua
para riego que genera.

27. Conflictos socioambientales
• El uso del agua ha generado conflictos entre comunidades y
actividades turísticas. Un caso se dio en Santa Cruz sobre el uso
del acuífero del río Nimboyores para proyectos hoteleros, debido a
la variada demanda para uso doméstico, agrícola y turístico.
• Se han presentado diversos casos relacionados con construcciones
ilegales en la ZMT, tales como el cierre de la marina Flamingo, que
fue abierta en una zona pública y cerrada por el Tribunal Ambiental
Administrativo durante más de dos años.
• La construcción y el movimiento de tierras son las mayores causas
de denuncias ambientales en el país.
• Sobre las islas e islotes del Golfo de Nicoya, existen proyectos de
ley que promueven un cambio en el régimen de propiedad y la
reducción de la Zona Marítimo Terrestre para su uso turístico, que
han generado oposición en organizaciones, universidades y grupos.

28. Los conflictos llegan a las instancias
judiciales
• De los casos penales que ingresan a la Fiscalía Ambiental
por infracción a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, casi
todos corresponden a construcciones en la zona pública y
la zona restringida.
• De 55 votos de la Sala Constitucional que se consideran
relevantes en material ambiental durante el año 2006,
14,5% se refieren a conflictos ambientales en zonas
costeras, y la materia más recurrida es la inadecuada
disposición de aguas negras (4 de 8) y en segundo lugar
los movimientos de tierra.

29. IV. Desafíos y Temas
Específicos para investigar
• Factores que contribuyen y que
limitan el desarrollo de estos
sectores.
• Temas específicos para investigar.

30. Factores que contribuyen o limitan el
desarrollo de los mercados
inmobiliario y turístico

31. Contribuyen Obstaculizan
T
U
R
I
S
M
O
• Posicionamiento de la
marca país que genera la
actividad turística.
• Continuos reconocimientos
internacionales a Costa
Rica como destino turístico.
• Políticas de atracción de
IED.
• Fácil acceso desde el
mercado norteamericano.
• La amenaza de pérdida de la marca país.
• Creciente competencia regional.
• Débil control ambiental.
• Débiles e insuficientes instrumentos de
planificación del territorio.
• Infraestructura.
I
N
M
O
B
I
L
I
A
R
I
O
• La situación demográfica en
Estados Unidos.
• Bajo precio relativo de la
propiedad inmobiliaria para
el segmento extranjero.
• Mayor participación del
Sector Financiero.
• Políticas de atracción de
IED.
• Escasez de RRHH, disponibilidad de
maquinaria y equipo para la construcción.
• Nuevos productos requieren de nuevas
regulaciones.
• La amenaza de una desaceleración brusca
del mercado de la vivienda de USA.
• El manejo del recurso hídrico y el débil
control ambiental.
• Débiles e insuficientes instrumentos de
planificación del territorio.
• Infraestructura.

32. Reflexiones finales
• El dinamismo del sector inmobiliario y turístico está
cambiando la cara de las zonas costeras, en términos de
uso del territorio, inversión y actividad económica. De
momento no parece que cambie también las
características estructurales de las regiones.
• Sin embargo, esto no ha sido acompañado de una
planificación adecuada, que considere los impactos
ambientales de dicho crecimiento y las capacidades
locales para suplir de servicios públicos básicos a la
población, y mantener la protección de los recursos
naturales involucrados.
• No parecen ser las poblaciones locales las beneficiarias
de estos cambios, manteniendo altos niveles de pobreza.

33. Desafíos de investigación
Medir impactos en términos de
sostenibilidad ambiental, distribución de
los beneficios sociales y económicos,
planificación territorial

34. Inmobiliario Turismo
• Sobre la necesidad de mejorar el
marco de regulación de los
agentes del mercado.
• Sobre la necesidad de diseñar
políticas de ordenamiento
urbano a nivel subnacional.
• Estudiar nuevos mecanismos de
regulación del precio del agua.
• Estimar la contribución fiscal
neta del sector inmobiliario.
• Competencias y gestión
financiera de los gobiernos
locales de municipios turísticos.
• Valorar el impacto ambiental y
socioeconómico del cambio en el
uso de la tierra en las zonas de
mayor vulnerabilidad: áreas
costeras, zonas de
amortiguamiento ASP.
• Impactos sobre la calidad del
empleo, la pobreza y la
desigualdad.
• Evaluar la compatibilidad del tipo
de destinos turísticos con la
marca-país.
• Estimar la contribución fiscal de
la industria turística.
Algunos temas específicos