Este informe de avalúo comercial rural evalúa una propiedad de 129 hectáreas llamada "Las Piedras la Floresta" ubicada en la vereda El Pescadero del municipio de Támesis, Antioquia. El informe describe la información catastral, titulación jurídica y características físicas de la propiedad. También resume la normativa de ordenamiento territorial aplicable al suelo rural en Támesis y explica los métodos y consideraciones para determinar el valor comercial de la tierra.

1. INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL
Dirección o Nombre: Las Piedras, la Floresta. Vereda
El pescadero.
Municipio: Támesis
Departamento: Antioquia
SOLICITANTE:
Ángel María Gaona Espinosa.
FECHA:
Bogotá D.C, 27 de septiembre de 2013

2. TABLA DE CONTENIDO
1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL 3
2. INFORMACIÓN CATASTRAL 3
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS 4
4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA 4
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 4
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 5
7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 10
8. MÉTODO DE AVALÚO 13
9. CONSIDERACIONES GENERALES 13
10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 14
11. VALORES ADOPTADOS 16
12. RESULTADO DEL AVALÚO 16
13. ANEXOS 17

3. 1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL
1.1 SOLICITANTE: Ángel María Gaona Espinosa.
1.2 OFICIO DE SOLICITUD: 507-0377-2012.
1.3 TIPO DE INMUEBLE: Lote de terreno.
1.4 TIPO DE AVALUO: Comercial.
1.5 DEPARTAMENTO: Antioquia.
1.6 MUNICIPIO: Támesis
1.7 VEREDA: El pescadero.
1.8 NOMBRE DEL PREDIO O MEJORA: Las piedras la floresta
1.9 MARCO JURÍDICO: El Marco jurídico para efectos del presente Avalúo Comercial es la Ley
388 de 1997, El Decreto 1420 de 1998, la Resolución 620 de 2008 de IGAC y el Decreto
3.183 del 11 de septiembre de 2.011.
1.10 DESTINACIÓN ACTUAL: Agropecuario
1.11 FECHA DE VISITA: 19 de septiembre de 2013.
1.12 FECHA DE INFORME: 27 de septiembre de 2013.
2. INFORMACIÓN CATASTRAL
2.1. COD CATASTRAL : 789-2-001-000-0012-00050-0000-00000
2.2. DIRECCIÓN : Las piedras la floresta (Vereda el pescadero)
2.3. ÁREA DE TERRENO : 129.1676 Ha.
2.4. ÁREA CONSTRUIDA : 0 m2
2.5. AVALUÓ CATASTRAL : $ 390.334.686

4. 2.6. VIGENCIA : 2012
FUENTE: Ficha Catastral No 22304878 del Predio, información suministrada por el Departamento
Administrativo de Planeación de la gobernación de Antioquia.
3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
3.1. DOCUMENTACIÓN SUMINISTRADA:
• Certificado de tradición y libertad No. 032-0000753.
• Escritura Publica No 5.550 del 1 de Diciembre de 1.981 de la notaria Quinta del Circulo
de Medellín.
• Ficha Catastral No 22304878 del Predio, información suministrada por el Departamento
Administrativo de Planeación de la gobernación de Antioquia.
4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA
4.1. PROPIETARIO: Ángel María Gaona Espinosa.
4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: Sentencia SN del 31 de enero de 2007 del Juzgado
Primero penal del circuito de Bogotá.
4.3. MATRICULA INMOBILIARIA: 032-000753.
4.4. FUENTE: Certificado de tradición y libertad No. 032-000753.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR
5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR:
La Vereda el pescadero se ubica en Támesis es un municipio de Colombia, localizado en
la subregión Suroeste del departamento de Antioquia, se delimita por el Norte con la
Vereda el Líbano, por el Sur con la Vereda Corozal, con el Oriente con la Vereda
Valparaíso y con el Occidente con la vereda San isidro, tal como muestra la figura.

5. 5.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE:
• Agricultura: Café, Plátano, Cacao, Frutales, Caña, Cítricos
• Ganadería de Engorde
• Leche y Carne
• Trapiches paneleros
• Sector Hidroeléctrico
5.3. COMERCIALIZACIÓN: Los productos se comercializan en la cabecera Municipal en
Támesis, el Paraíso y Valparaíso.
5.4. VÍAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS: Para acceder al Municipio de Támesis, la
Vereda el pescadero, se transitan por la vía que comunica el municipio de la pintada, el
sector de agua bonita y a Valparaíso, vías de comunicación regional de segundo orden.
5.5. SERVICIOS PÚBLICOS: El sector cuenta con Energía eléctrica, el acueducto es veredal,
no posee alcantarillado, se debe de construir pozos sépticos.
5.6. SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO: La zona en el momento no presenta problemas de
orden público, por lo tanto, hay libre movilidad.
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
La siguiente información es extruida del Esquema Ordenamiento Territorial del Municipio de
Támesis, Acuerdo 003 del 2000.
ARTÍCULO 6.1: Definición del Suelo Rural. Se establece como suelo rural los terrenos no
aptos para el uso urbano por razones de oportunidad o por su destinación a usos agrícolas,
ganaderos, forestales, mineros y de protección, conservación, recuperación de recursos naturales

6. en general, igualmente la recreación y el turismo, todas ellas no incluidas dentro del perímetro
urbano; en consideración a los atributos representados en las potencialidades y restricciones
para el uso y aprovechamiento de los recursos naturales y del ambiente, atendiendo a su aptitud
o capacidad de acogida para las diferentes actividades socioeconómicas posibles de establecer
en él.
ARTÍCULO 6.2: Suelo rural en el Municipio de Támesis. Se define el perímetro rural del
municipio de Támesis por los límites municipales, los cuales se encuentran delimitados en el
mapa y se describen a continuación:
"Limita con Jericó desde el nacimiento del Río Frío en el cerro El Tacón, río abajo hasta el arroyo
abreviadero; éste arriba hasta su nacimiento en la cordillera La Mama; por la cumbre de ésta
hasta el nacimiento del arroyo La Guamo y éste abajo hasta su confluencia con el río Cauca. Con
Fredonia: Desde la confluencia con La Guamo en el río Cauca, éste arriba hasta su afluencia con
el Cartama. Con Valparaíso: De la confluencia del Cartama al Cauca, Cartama arriba hasta el río
Conde y luego por las aguas de éste al antiguo camino de Anime. Con la
Nueva Caramanta: Desde el punto en que el camino de Anime atraviesa el río Conde, éste arriba
hasta su nacimiento en la cordillera de Jardín. Con Jardín: Desde el nacimiento del río
Conde, por la cumbre de la mencionada cordillera, hasta el cerro El Tacón, punto de partida" Con
la creación del municipio de la Pintada los límites por el oriente se modificaron de la siguiente
manera: Desde la desembocadura del río Cartama al río Cauca aguas arriba 800 m en el sitio
donde se ubica un puente sobre el Cartama en el sector de Maratón.
A dicha extensión que en total ocupa un área de 25.469 hectáreas (según los mapas
desarrollados en el actual Esquema de Ordenamiento Territorial) se les excluyen las zonas
urbanas correspondientes a los corregimientos de Palermo, San Pablo y la actual cabecera
municipal.
ARTÍCULO 6.3: Los usos del suelo para cada una de estas áreas rurales del municipio de
Támesis, se clasifican según los siguientes criterios.
Uso institucional. Corresponde al desarrollo y regulación de actividades propias de la
administración pública y modalidades legales de educación, salud y bienestar social, seguridad,
cultura, cultos religiosos y servicios afines a lo enunciado. En la zona rural del municipio de
Támesis están representadas por las escuelas rurales (en donde generalmente se reúnen las
Juntas de Acción Comunal). Por tratarse de lotes de poca extensión, no se detallarán en los
mapas.
Uso residencial. Corresponde al desarrollo de actividades destinadas a satisfacer necesidades
de vivienda de la comunidad y sus exigencias complementarias; para el caso de la zona rural
comprende la vivienda unifamiliar campesina, viviendas de interés social y las casas destinadas
al recreo. Dada la escala de presentación del trabajo 1:25000 es imposible detallarlas.

7. Uso comercial. Se refiere al desarrollo de actividades orientadas hacia la compra, venta e
intercambio de mercaderías, con fines de lucro económico y hacia las labores de la actividad
mercantil se ubican para el caso de la zona rural los establecimientos comerciales dedicados a la
venta de bienes y servicios en general de menor magnitud, como tiendas, fondas veredales,
casetas, etc. Debido a la escala de trabajo, no es posible detallar las zonas comerciales en la
zona rural.
Así mismo, de cada una de estas zonas se definirán los siguientes usos:
Uso principal o dominante. Expresión clara de su vocación, es decir, corresponden a las
necesidades colectivas de la comunidad que coincidan con la capacidad de uso el suelo. Lo ideal
es proponer requisitos o requerimientos necesarios para la implementación exitosa del uso
principal.
Uso complementario. Actividades que se juzgan deseables promover, desarrollar o permitir
al lado de los usos principales, constituyéndose en suplemento compatible.
Uso restringido. Son aquellas actividades que, bajo precisas circunstancias y especificaciones
y previo análisis, se puede tolerar simultáneamente con otros.
Uso prohibido. Actividades que de alguna forma impiden o perturban la satisfacción deseada
de otros usos asignados, deteriorando la calidad de vida de la comunidad y que atenten contra
la preservación del recurso.
ARTICULO 6.4: SUELO DE PROTECCIÓN. Constituidas por las áreas de terrenos localizados
dentro de cualquiera de los suelos del territorio que por sus características geográficas,
paisajísticas o ambientales se deben desarrollar actividades encaminadas a la protección de los
recursos naturales y el ambiente, representados por ecosistemas estratégicos o frágiles. Se
refiere al desarrollo de aquellas actividades orientadas a la preservación del medio ambiente en
general, de las especies animales y vegetales y de los recursos hídricos, de manera que se
garantice la dinámica natural y el equilibrio ecológico de los ecosistemas; dentro de las cuales se
tienen para conservación, protección, revegetalización y/o recuperación. Se incluyen además las
zonas con interés antropológico y el resguardo indígena. En el municipio de Támesis se adoptan
las siguientes áreas dedicadas a la protección:
ZONAS DE PROTECCIÓN ECOLÓGICA
ZONA DE AMORTIGUAMIENTO
RESGUARDO INDÍGENA
ZONAS DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO ANTROPOLÓGICO
ARTÍCULO 6.4.5: Zonas de protección ecológica.

8. 1. Estrella hídrica de Támesis: Comprende una extensa zona de 4692 hectáreas.
Delimitada de la siguiente manera:
1.1 Parte alta de la unidad geomorfológica de Montaña Erosional, por encima de la cota 2400
m.s.n.m. En esta zona se encuentran los nacimientos de los ríos Conde, Cartama, Río Claro
y San Antonio. Es importante anotar que esta zona comprende además una extensión de
659 hectáreas ubicadas por encima de la cota 2900 m.s.n.m. que se encuentran en la zona
de vida Bosque pluvial montano (Páramo), caracterizada por ser una zona de alta producción
de agua y que en la actualidad se encuentra en bosque nativo con pocos niveles de
intervención antrópica.
1.2 Escarpe erosivo ubicado al occidente de la cabecera municipal. Se incluye además una
pequeña estrella hídrica en donde nacen varias quebradas entre las que se destacan La
Peinada, El Tren, La Lora, La Sonadora, El Olivo, La Tesalia y La Mina. En la actualidad esta
zona presenta una considerable extensión dedicada a la protección en rastrojos altos y bajos
con la presencia de árboles nativos. En esta zona se ubica la zona de amenaza alta por
movimientos en masa ubicada en dicho escarpe y referenciada.
1.3 Parte alta de la unidad geomorfológica de Altiplano Erosional, ubicada por encima de la cota
2600 m.s.n.m. Se trata de las cabeceras de fuentes de agua que surten los ríos San Antonio
y Río Frío.
2. Nacimientos de las quebradas La Mica, La Yarumala y La Virgen: Comprende una
zona de 987 hectáreas ubicadas en las partes altas y de pendientes pronunciadas de las veredas
La Virgen, San Nicolás, un pequeño sector de las veredas La Oculta y Río Frío y casi la totalidad
de la vereda La Juventud. Presenta alturas que van desde los 1600 m.s.n.m. hasta los
2400 m.s.n.m. En esta zona de protección se encuentra ubicada la zona de amenaza alta por
movimientos en masa (caídas de roca, deslizamientos superficiales) en la unidad de escarpe
erosivo sobre rocas de la formación Combia, definida en el análisis de amenazas y referenciada
en el mapa de amenazas por movimientos en masa y eventos aluvio – torrenciales.
En estas dos zonas de protección se ubican la totalidad de bocatomas que surten los acueductos
veredales, por tal motivo también se incluye las áreas de abastecimiento de estas bocatomas en
áreas de protección, tal como lo exige la ley de ordenamiento territorial. No se incluyen en esta
zona pequeños abastos utilizados en fincas de las zonas bajas, los cuales se encuentran en las
zonas de protección de fuentes de agua, que se encuentran debidamente referenciadas en el
plano de clasificación de suelos.
Áreas de protección, conservación y/o recuperación de la red hidrológica del
Municipio. Se trata de las zonas que limitan con las principales corrientes de agua del Municipio
de Támesis. Se declaran como áreas de protección, conservación y/o recuperación de la red
hídrica del Municipio aquellas zonas periféricas a los nacimientos y márgenes de las principales
fuentes de agua que abastecen los centros poblados, como así mismo, aquellas circundantes a
las bocatomas. Estas áreas coinciden con las zonas de amenaza alta por eventos aluvio -
torrenciales.

9. En las zonas de protección ecológica se definen los siguientes Usos del suelo:
Principal o dominante: Actividades de protección, conservación y recuperación de los
recursos naturales, enriquecimiento forestal, manejo de la sucesión vegetal o reforestación.
Complementario: Reforestación con fines de protección - producción para aprovechamiento
forestal con planes de manejo autorizados por la autoridad ambiental, (aplicación del Certificado
de Incentivo Forestal - CIF -).
Restringidos: Actividades recreativas pasivas, educativas y ecológicas que no atenten contra
los recursos naturales y actividades turísticas; se hace referencia al uso de la tierra que consiste
en la explotación o aprovechamiento del espacio para el desarrollo de instalaciones de descanso,
zonas de camping (turismo recreativo dirigido), uso para actividades ecológicas o de investigación
(turismo ecológico, turismo científico o agroturismo). Cada uno de ellos requiere de unas
condiciones ambientales, sociales y culturales diferentes que dificultan la definición de unas
cualidades únicas.
Prohibidos: Todos los demás usos, entre ellos, el institucional, comercial, industrial,
residencial, agrícola, pecuario, minero, de servicios y la aplicación de productos químicos como
plaguicidas que atenten contra el medio ambiente y los productos naturales; y la tala
indiscriminada de bosques sin cumplir con los requisitos exigidos por las entidades competentes.
Acciones:
En las áreas declaradas de protección ecológica en el municipio de Támesis se hace necesaria la
puesta en práctica de ciertas acciones para garantizar el éxito de esta declaratoria, entre las
cuales vale la pena mencionar las siguientes:
Comprometer la participación de los pobladores de estas zonas en los procesos derivados de la
declaratoria y reglamentación de las actividades posibles de desarrollar en estos ecosistemas e
igualmente concertar lo referente a la conservación de los recursos naturales asociados a ellos,
como garantía de sostenibilidad de los mismos. Un ejemplo es llevar a cabo campañas para
incentivar los usos principales y complementarios expuestos anteriormente.
Promover y divulgar las caracteristicas ambientales de eestos sistemas productores de agua a
través de la estimulación y el conocimiento de las posibilidades recreativas, paisajísticas y de
interpretación ambiental del área. Esto es posible con la ejecución de programas de ecoturismo
dirigidos al conocimiento de la zona y la implementación de una cátedra ambiental obligatoria
en las escuelas y colegios del territorio.
Generar incentivos de rebajas al impuesto predial en las zonas que se dediquen a la

10. protección, conservación y/o recuperación de la red hidrológica del Municipio y que cuenten con
certificación de la UMATA (por medio del promotor de saneamiento ambiental); dando
cumplimiento al acuerdo número 017 del 26 de agosto de 1999.
Generar estrategias conducentes a propiciar un ambiente adecuado para el desarrollo de
actividades investigativas y de conocimiento de los recursos naturales con énfasis en la flora y
la fauna del lugar, repoblamiento vegetal y animal, recuperación de áreas degradadas y
ecoturismo, entre otros.
Establecer programas puestos en ejecución de manera inmediata, tendientes a controlar y/o
mitigar las acciones degradantes de los recursos de suelo y agua en cada una de estas áreas.
Las zonas en conflicto son las que se encuentran en pastos nativos no manejados, una alternativa
es la exoneración del impuesto predial para las zonas que se encuentren en usos que coincidan
con los principales y complementarios, o las que estando en usos prohibidos cambien sus usos,
otra es la compra directa de tierras por parte del municipio y/o ONG. Además, es necesario
fomentar el Certificado de Incentivo Forestal (Ley 139 de 1994) para la reforestación dirigida
con fines protectores - productores.
ARTÍCULO 101: JERARQUIZACIÓN DE LAS VÍAS: Las vías dentro de la parcelación deben
jerarquizarse en principales o secundarias, según sirvan de acceso a la parcelación o a las
parcelas y obedecen a las siguientes especificaciones:
De acuerdo con la región y el tipo de suelo, se debe seleccionar la estructura del pavimento que
más se acomode al tipo de suelo. Además, se deben incluir las redes de drenaje, sistemas de
evacuación de aguas superficiales y otras obras que ayuden a la preservación o conservación de
la estructura del pavimento y de la vía.
7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
7.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO
7.1.1. UBICACIÓN: Llegando al Municipio de la Pintada, se gira a la izquierda
transitando 1.4 km hasta la vía que conduce a Montenegro, por esta se transita
pasando por el sector de agua bonita vía que conduce al municipio de Valparaíso
(segundo orden, pavimentadas), cuando se llega al sector de la Fabiana a 12 km
de la pintada, se cruza a mano derecha hasta llegar al puente vehicular del rio
Cartama, una vez se cruza el rio a mano derecha encontramos el predio la floresta.

11. 7.1.2. ÁREAS:
AREA DE TERRENO: 129,1667 ha.
NOTA: Hacemos la observación que el área del terreno no se encuentra descrita
específicamente en los documentos suministrados, esta fue tomada de la Ficha
Catastral No 22304878 del Predio, información suministrada por el Departamento
Administrativo de Planeación de la gobernación de Antioquia.
7.1.3. LINDEROS Y DIMENSIONES: Son los siguientes, por el pie u oriente, con los
ríos Cartama y San Antonio; por el norte, con propiedad de Don Pedro Uribe y sus
hijos; por arriba, o sea por el occidente con propiedad de Alberto Restrepo Quijano
y por el costado sur, también con propiedad de Alberto Restrepo Quijano.
FUENTE: Certificado de tradición y libertad No. 032-000753.
7.1.4. TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: Ondulada.
7.1.5. CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS:
ALTURA: 1.600 metros sobre el nivel del mar.
TEMPERATURA: 21°
PRECIPITACIÓN: 1.600 – 2.500 mm
PISO TÉRMICO: Meso térmico (1800 - 2500 msnm) FACTORES
CLIMÁTICOS LIMITANTES: Heladas, Precipitaciones Solidas
(Granizo) y los vientos.
DISTRIBUCIÓN DE LLUVIAS:

12. ZONAS DE VIDA: Podemos encontrar zonas de vida tales como: Selva Tropical,
Selva Neotropical Inferior, Selva Subandina, Selva Andina, Subpáramo,
Manglares.
7.1.6. SUELOS: En el municipio de Támesis se puede encontrar suelos derivados de
rocas metaformicas, rocas sedimentarias, rocas ígneas, de origen aluvial y de
cenizas volcánicas.
Se encuentran bosque seco tropical (bs-T), La formación bosque seco
tropical tiene como limites climáticos generales biotempertaura superior a 24°C,
lluvia promedio anual de 1.000 y 2.000 mm. Y se presenta en zonas cuya elevación
puede estar entre 0 y 1000 metros sobre el nivel del mar, con variaciones
derivadas a efectos locales.
FUENTE: Geografía Ecológica del Municipio de Antioquia Autor: Luis Sigifredo
Espinal T.
7.1.7. RECURSOS HÍDRICOS: El predio linda por el Oriente, con el Rio Cartama.
7.1.8. VÍAS, CLASIFICACIÓN Y ESTADO: Para acceder al predio se transitan por la
vía que comunica la municipio de la pintada, el sector de agua bonita y a
Valparaíso, vías de comunicación regional de segundo orden.
7.1.9. CERCAS PERIMETRALES E INTERNAS: El predio cuenta con cercas
perimetrales hechas de materiales de desecho, (madera y alambre de púa a tres
hiladas), que para efectos del presente avaluó no se tendrán en cuneta ya que en
la investigación económica se contempla el valor intrínseco.
7.1.10. EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN: El
predio actualmente se encuentra abandonado, presenta pastos en totalidad de
su extensión.
7.1.11. REDES DE SERVICIOS: Acueducto veredal y Energía Eléctrica; el predio no
posee ninguna de estas.
7.1.12. IRRIGACIÓN: Se realiza a través de la quebrada que se encuentra cercana al
predio.
7.1.13. OTROS: No aplica.

13. 7.1.14. UNIDADES FISIOGRÁFICAS: El predio presenta la siguiente unidad
fisiográfica:
UNIDAD FISOGRAFICA 1 (U.F.1): Correspondiente a suelos con pendiente
promedio del 0-15%, ligeramente inclinada. En esta unidad se encuentran pastos
naturales y alguna vegetación nativa y bosque natural.
7.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN: No Presenta.
7.2.1. ANEXOS: No aplica.
8. MÉTODO DE AVALÚO
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido
en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República,
Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No.- 0620
de octubre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, así como también por
las premisas básicas del presente informe, se utilizaron el método de comparación de mercado
y técnica residual para hallar el valor del terreno.
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer
el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado
del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo, para encontrar el valor total del terreno
se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad
esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y
jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo
proyectado.
8. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes del inmueble motivo del presente estudio,
las cuales han sido expuestas en los capítulos anteriores; para la determinación del justiprecio
comercial, se ha tenido en cuenta, entre otros, los siguientes factores y consideraciones
generales:
• Se trata un predio de topografía que permite un manejo adecuado,

14. • El acceso se hace por medio de vía pavimentada
• El sector donde se ubica el predio es de buena categoría
• La tierra es apta para uso agropecuario y ganadero
9. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA
Se encontraron tres ofertas de mercado en la zona, las cuales sirvieron de apoyo en la
determinación de valor del inmueble.
Las ofertas están ubicadas en el silencio Palermo y en Cuatro esquinas a
aproximadamente 2 km del predio objeto de valoración, de áreas aproximadas a las 3
Ha, como se muestra en la tabla.
Se depuraron las ofertas 1 y 3 que tenían construcciones y se descontaron por Fitto y
Corvini, para hallar por residuo el valor neto de terreno.

15. La oferta No 2, no se tuvo en cuenta porque dispersaba la estadística y finalmente se
obtuvo un valor por Ha de $ 50.000.000.
Ahora bien, dado que el inmueble objeto de estudio es de 129.16 Ha y la norma del
predio permite parcelaciones mínimas de una hectárea con adecuaciones a las parcelas,
tales como vías de acceso y redes de servicios públicos, se realizará un residual que
permita la parcelación del lote garantizando las obras de urbanismo, resultando así:
Se proyectan vías Tipo 1 de 5 mts de ancho calculado así: 15% del área bruta (19.374)
dividido en 5 mts, da un igual de 3.874 mts lineales, multiplicado por $ 130.828 que es
el costo total de una vía de base granular tomada de la revista construdata Edición No
163, vigencia Julio – Agosto de 2012, arroja un total en adecuación de vías de $
506.827.672, ahora garantizando la adecuación del alcantarillado vereda, los
sumideros y los pozos de cada parcelación se diseñó un presupuesto de obra resultando
así:
Entibado $ 45.530,00
Relleno con material de excavación $ 10.924,00
cilindro o cuerpo de pozo $ 677.218,00
cubierta y acceso $ 448.598,00
placa de fondo o base $ 417.913,00
pozo de inspección $ 3.713.337,00
Total, urbanismo pozos C/U $ 5.313.520,00
Descontando el área de sesiones viales que son necesarias para parcelar nos arroja un
área neta de 109.786, es decir 109 Ha para vender, ahora vendiendo 109 Ha en
$50.000.000, arroja unas ventas totales de $ 5.450.000.000, descontándole los gastos
de urbanismo en vías y redes de servicios públicos, arroja un valor de $ 1.086.001.352
y con una utilidad del constructor del 20% $ 1.090.000.000, por residuo obtenemos un
valor de $ 3.273.998.648 o $ 25.348.395 Ha, finalmente se adopta $ 25.300.000, como
valor más probable del bien objeto de avalúo (Ver tabla).
LOTEO 109
VENTAS NETAS $ 5.450.000.000
GASTOS REDES DE SERVICIOS $ 579.173.680
GASTOS ADECUACION DE VIAS $ 506.827.672
GASTOS $ 1.086.001.352
UTILIDAD DEL CONSTRUCTOR $ 1.090.000.000

16. TOTAL $ 3.273.998.648
VALOR M2 Ha $ 25.348.395
VALOR ADOPTADO $ 25.300.000,00
10. JUSTIFICACION y ANÁLISIS DEL VALOR:
Se encontraron tres ofertas de mercado en la zona, las cuales sirvieron de apoyo en la
determinación de valor del inmueble, las ofertas están ubicadas en el silencio Palermo y
en Cuatro esquinas a aproximadamente 2 km del predio objeto de valoración, de áreas
aproximadas a las 3 Ha, obteniendo un valor por Ha de $ 50.000.000.
Ahora bien dado que el inmueble objeto de estudio es de 129.16 Ha y la norma del predio
permite parcelaciones mínimas de una hectárea con adecuaciones a las parcelas, tales
como vías de acceso y redes de servicios públicos, se realizó un residual que permita la
parcelación del lote garantizando las obras de urbanismo, en el que finalmente se adoptó
$ 25.300.000, como valor más probable del bien objeto de avalúo (Ver ejercicio).
11. VALORES ADOPTADOS
11.1 VALOR DE TERRENO: Para el lote objeto del avaluó se determinó el valor de $ 25.300.000
por hectárea.
12. RESULTADO DEL AVALÚO
DESCRIPCION AREA m²
VALOR
UNITARIO
VALOR TOTAL
TERRENO 129,16 $ 25.300.000 $ 3.267.748.000
VALOR TOTAL $ 3.267.748.000
SON: TRES MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS
CUARENTA Y COCHO MIL PESOS ML.

17. 13. ANEXOS
13.1 ANEXO FOTOGRAFICO
13.2 ANEXO DE LOCALIZACION
13.3 ANEXO DE NORMA URBANA
13.4 ANEXO DE ANALISIS JURIDICO
Bogotá, 27 de Septiembre de 2013.
Cordialmente,
Nombre del Avaluador
Cedula
Profesión
Matricula Profesional
RNA
ESTE AVALÚO TIENE VIGENCIA DE UN (1) AÑO DE CONFORMIDAD CON LOS DECRETOS 1420/1998 Y 422 DE 2000,
EXPEDIDOS POR EL MINISTERIO DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO Y MINISTERIO DE DESARROLLO ECONÓMICO;
SIEMPRE Y CUANDO LAS CONDICIONES FÍSICAS DEL INMUEBLE AVALUADO NO SUFRAN CAMBIOS SIGNIFICATIVOS, Y
EL MERCADO INMOBILIARIO NO PRESENTE VARIACIONES REPRESENTATIVAS.