Analisis de los Activos para una venta rentable

1. 1Delineando EstrategiasValuación de activos fijos
Valuación de activos fijos:
¿Cuál es el valor
de tu negocio?
Por: Federico Hernández
Cumplimiento Regulatorio
2 Cumplimiento
Regulatorio

2. Cada vez más empresas
requieren servicios integrados
para identificar y conocer
el verdadero valor de sus
activos fijos. Es una exigencia
para respaldar informes
financieros, contables, fiscales
y de seguros, y para la toma
de decisiones en caso de
actualización tecnológica,
compra, venta y fusión
de negocios. Para ponerle
precio a estos bienes, desde
inmuebles hasta maquinaria
y equipo, se necesitan
profesionales que conozcan
la industria y los mercados.

3. 3Delineando EstrategiasValuación de activos fijos
Es más común de lo que se cree
que se ignore el valor de mercado
de los activos de un negocio, ya sea
el valor de los activos intangibles
(marcas, patentes, clientela y sistemas
informáticos), o de los tangibles
(inmuebles, mobiliario, vehículos,
maquinaria y equipo). Es posible que
se tenga un valor aproximado basado
en las inversiones, los precios de
los componentes nuevos, anuncios
publicitarios o resultados de subastas,
pero poner un precio justo y actualizado
es otra cosa, y es lo que se necesita
cuando van a escucharse ofertas de
compra, para cotizar seguros o hacer
informes financieros.
Para valuar los activos intangibles,
existen técnicas y procedimientos
estandarizados, pero los activos fijos,
que familiarmente se conocen como
“los fierros”, son un tema complejo.
¿Cuánto vale una planta industrial, con
su terreno y equipo, cerca de una vía de
ferrocarril o un libramiento? ¿Qué vida
útil le queda hasta su obsolescencia?
¿Las máquinas cuentan mejor como
piezas sueltas o integradas como línea
productiva? ¿Sería más económico
liquidarlas y sustituirlas por otras más
modernas? Estas no son preguntas
fáciles de responder. En ocasiones,
incluso, la empresa carece de un
registro de activos o inventario a partir
del cual hacer una estimación.

4. 4 Delineando Estrategias Valuación de activos fijos
Conocer para
decidir mejor
El precio es la
voz del mercado
Conocer el precio real de los edificios,
maquinaria, vehículos y equipo industrial
es decisivo cuando existe interés
en venderlos, en justificar un gasto
mayor en mantenimiento, al contratar
seguros, cuando se piensa en sustituir
ciertas instalaciones por otras más
modernas o en cumplir con las Normas
Internacionales de Información Financiera
(IFRS, International Financial Reporting
Standards). Ni siquiera es válido utilizar
los asientos contables o el llamado “valor
en libros”, porque lo mismo puede ser
mayor o menor que el valor de mercado,
que es lo importante.
Hay muchas formas de estimar el
valor de los activos, pero contra lo
que ocurre cuando se trata de
automóviles o departamentos, los
anuncios clasificados no suelen ser
indicativos. Es una tarea que hay que
dejarle a los valuadores avalados por
la Secretaría de Educación Pública
y los organismos profesionales. En
México se cuenta con la Federación
de Colegios de Valuadores, el Instituto
Mexicano de Valuación y la Academia
Mexicana de Peritos Valuadores, que
realizan actividades académicas y de
documentación. En Estados Unidos,
el Appraisal Institute, la Association of
Machinery and Equipment Appraisers,
la National Association of Professional
Appraisers y la American Society
of Appraisers cumplen las mismas
funciones. Definitivamente, las
valuaciones no se hacen “a ojo
de buen cubero”.
El avalúo realizado por una firma
profesional no es, como podría creerse,
una especie de inventario con precios
estimativos, sino un ejercicio de alto
nivel, que según las necesidades y
alcances del proyecto, puede tener
un elevado grado de sofisticación y
detalle. Estos avalúos consideran lo
que indica el mercado en un trabajo
de investigación en el que se utilizan
técnicas y procedimientos aceptados
en la industria y válidos para los fines
de una auditoría o due diligence. Por
definición, un avalúo es el precio más
probable que podría tener un activo en
un mercado abierto para, si así fuera el
caso, venderlo en un plazo razonable.
En inglés se utiliza la expresión Fair
Market Value (FMV).
Conocer el precio real
de edificios, maquinaria,
procesos, flotillas y
equipo industrial es
muy importante cuando
existe la posibilidad
de venderlos, para
evaluar un gasto mayor
en mantenimiento y
para otras actividades
comerciales y
administrativas

5. 5Delineando EstrategiasValuación de activos fijos
Principios básicos del
avalúo de activos fijos
Un avalúo es un dictamen técnico en
el que se indica el valor de un bien a
partir de sus características físicas, su
estado de conservación, su vida útil
remanente y, en ocasiones, su ubicación
geográfica. Se llega al valor a través de
un análisis de mercado cuyos alcances
están definidos de antemano por el
cliente o se puede estimar el valor
de una línea de producción en
su conjunto, como una unidad
productiva integrada, pero también
el de cada uno de sus componentes
–motores, hornos, turbinas−,
considerados de manera aislada.
La complejidad se multiplica cuando se
trata de grandes plantas industriales
que deben ser valuadas con objetivos
precisos. No siempre hay un activo
igual o parecido en el mercado local,
así que se debe recurrir a fuentes
públicas y privadas, y expertos en el
extranjero.También se toma en cuenta
la información de la cual dispone el
cliente para identificar los activos (marca,
modelo, fabricante, fecha y precio de
compra, o mantenimiento recibido). A lo
largo del tiempo se han establecido los
mejores métodos de valuación, pero se
requiere pericia y habilidad para identificar
los procesos de las diferentes industrias
y dar mayor certeza al resultado.Todo
esto explica que un avalúo sea más
rápido o tardado, así como el costo
de realizarlo y validarlo. Por eso es
importante saber qué quiere conocer
la persona, entidad u organización que
solicita el avalúo, y la forma o escenario
en que usará los resultados.

6. No es bueno
comprar a ciegas
Las empresas solicitan un avalúo cuando
requieren contar con información
sobre el valor de los activos, y es muy
recomendable tener un reporte de avalúo
si fueron adquiridos hace muchos años,
ya que generalmente una actualización
por índices de precios no necesariamente
refleja su valor de mercado. En el caso
de los inmuebles puede observarse
por lo general una plusvalía, aunque
estos valores cambian dependiendo de
muchas circunstancias. En el caso de
la maquinaria, quizá haya sufrido una
depreciación, porque su vida útil está
avanzada o ha sido superada por otra
más eficiente o con un menor
consumo de energía.
Una de las principales ventajas de
realizar un avalúo por un especialista es
que sus informes dan certeza al cliente
y a los terceros interesados, como un
posible comprador o una compañía de
seguros. De esta manera se evitan las
valuaciones sesgadas o involucradas,
pues las conclusiones son emitidas por
profesionales neutrales que no tienen un
interés particular. Se busca un valor actual,
fidedigno y fundado en datos verificables.
Lo usual es tratar de establecer el valor
justo o valor comercial, pero en ocasiones
es posible obtener otras conclusiones
aplicando criterios financieros, fiscales,
de reposición, entre otros.
Desde un horno
hasta un camión
Las consultoras especializadas en
avalúos tienen especialistas para
diferentes categorías de bienes como
inmuebles, incluyendo terrenos,
edificios y plantas industriales; equipo
industrial y de diseño específico;
vehículos de transporte y carga;
equipo de oficina, comunicaciones y
cómputo, así como equipo médico
y de laboratorio, entre otros. Un
segmento que forma parte del activo
de numerosas corporaciones son
las colecciones de obras de arte, las
antigüedades y el mobiliario de lujo.
Una de las principales ventajas de realizar
un avalúo por un especialista es que sus
informes dan certeza al cliente y a los
terceros interesados
6 Delineando Estrategias Valuación de activos fijos

7. 7Delineando EstrategiasValuación de activos fijos
Un avalúo incluye la información
necesaria para que pueda ser entendido
por el usuario al cual va dirigido. Se
puede enfocar para uso del Director
General o Consejo de Administración,
para el Director de Administración y
Finanzas (CFO), incluso para directores
de operaciones, directores de plantas
o de unidades de negocio.
El formato más usual incluye un informe
ejecutivo para que el usuario entienda
los puntos clave y el contexto, y luego se
incorporan bases de datos, documentos
y anexos, incluyendo la inspección,
procedimientos, investigación o
determinación de valores. Es un
documento que contiene y explica
todo el procedimiento: se describen los
activos por valuar, la forma como se hizo
la búsqueda, lo que se investigó y cómo
se alcanzan los valores atribuidos. Como
anexos, pueden incluirse una sección
técnica, bases de datos, fichas de las
fuentes que proporcionaron información
o estimaciones de precios, la vida útil
remanente de los equipos, y un capítulo
con imágenes, planos, escrituras y
facturas. Es como una fotografía del
negocio, visto desde los activos fijos.
Informe de
valuación:
todo lo que
quería conocer
El avalúo es un
documento que
incluye un informe
ejecutivo para el
usuario, bases de
datos, procedimientos,
metodología y anexos,
y los argumentos
que fundamentan
la valuación

8. 8 Delineando Estrategias Valuación de activos fijos
No es solo recabar información,
sino obtener beneficios
Los servicios de avalúos han contribuido
a generar información y directrices
en diversas empresas. Por ejemplo,
en el sector manufacturero ayudan
a identificar beneficios fiscales
respecto de la maquinaria y equipo.
O bien, confirman que los datos
son compatibles con las normas
internacionales de valuación, y son
respaldados por la operación de los
órganos administrativos o de gobierno.
Con ellos se determina de manera nítida
el valor de los activos ante autoridades
de comercio exterior, en relación con la
radicación de maquinaria introducida al
país bajo el régimen de importaciones
temporales (maquiladoras). Esto, con
el propósito de que los impuestos
aduaneros sean calculados a partir
del valor actual, no del valor original.
Adicionalmente, un avalúo permite
identificar cada activo, su estado de
conservación o vida útil remanente.
¿Se puede
confiar en los
resultados?
Cuando los avalúos no son del
todo confiables porque carecen de
algunos elementos básicos, como la
metodología y las fuentes utilizadas
para establecer los valores, resulta
prudente verificar su razonabilidad
y consistencia con un tercero
independiente. Esto permite confirmar
que los valores estén alineados con
el propósito o uso que se le vaya a
dar, como el cumplimiento de las
Normas de Información Financiera para
Adquisición de Negocios (NIF B-7),
cobertura de los activos, entre otros.
Se trata de revisar y eventualmente
confirmar o corregir las valuaciones
que haya realizado el personal de la
propia empresa u otros consultores
en el pasado. En estos casos, el
revisor emite un documento paralelo
o complementario que explica lo que
hizo el valuador, cómo lo hizo y con
qué criterios, y si considera que
los niveles de precio sugeridos son
razonables y están de acuerdo con el
mercado. Una consultora profesional
con práctica de revisión de avalúos
puede apegarse a normas locales o
internacionales de valuación.
En numerosas ocasiones, un
avalúo permite orientar acerca
de los precios de venta de plantas
industriales, otorgando importantes
elementos de negociación.
Conocer el valor de los activos fijos
–como automóviles y vehículos de
carga y transporte– es importante
para evitar abusos cuando se venden
o liquidan durante procesos periódicos
de reposición. También cuando se
liquidan propiedades inmuebles,
operaciones en las cuales existe el
riesgo de que personas interesadas,
dentro o fuera de la empresa, ofrezcan
o acepten valores más bajos en
perjuicio del negocio. Igualmente
es útil determinar el precio justo de
saldos, materias primas o excedentes
de inventario, cuyo valor no siempre es
tenido en cuenta y que corren el riesgo
de ser malbaratados.
Los servicios de
valuación de activos
fijos han contribuido
a generar importantes
beneficios a diversas
empresas sobre todo
manufactureras,
maquiladoras que
importan equipos
de manera temporal,
incluso las que
requieren mejorar
su cumplimiento
financiero o fiscal

9. 9Delineando EstrategiasValuación de activos fijos

10. 10 Delineando Estrategias Valuación de activos fijos
Historia
de Éxito
Buscando la oportunidad de
mejorar el valor del negocio
Una firma especializada participó en
la valuación de los activos fijos de una
empresa. Paralelamente, su área de
valuadores calculó el valor del negocio
considerando sus intangibles, como
marcas, patentes y derechos de autor
sobre determinados productos y
slogans, bases de datos de clientes,
prácticas comerciales y manuales de
procedimientos de uso exclusivo. El
cliente era un empresario mediano que
había recibido ofertas de algunos fondos
de inversión para adquirir una parte del
negocio, con opción al 100%. El interés
de los posibles socios estaba puesto en
el crédito mercantil –en inglés, goodwill–
y la posibilidad de explotar de manera
masiva sus fortalezas, los procesos de
innovación y el talento humano. Antes
de que se involucrara la firma valuadora
no se había puesto mucho énfasis en
el valor de los activos fijos, incluyendo
inmuebles, maquinaria e inventario de
materias primas. En la práctica, podría
haberse aceptado una transacción sobre
los intangibles y alguna parte mínima
de los procesos industriales, dejando
al empresario la opción de liquidar los
activos fijos por su cuenta según
su conveniencia.
Como parte del due diligence de los
valuadores, se realizó un levantamiento
de estos activos fijos y el cliente se llevó
una considerable sorpresa al contar con
una valuación de mercado que superaba
en mucho sus cálculos previos, y que
contrastaba con el valor negociado. Los
inmuebles, algunos de ellos subvaluados
en estudios anteriores, habían alcanzado
una importante plusvalía. El avalúo
profesional permitió mejorar el balance y
aumentar el precio para el vendedor. A la
luz de la nueva información se planteó la
posibilidad de que el nuevo socio no solo
aumentara la oferta, sino que cancelara
otras inversiones en maquinaria y
trasladara parte de sus operaciones
industriales a las instalaciones del
cliente, que se encontraban mejor
ubicadas. En definitiva, los activos fijos
conservaron su valor, se mantuvieron
dentro de la operación, y el empresario
conservó la integridad de las
propiedades para obtener un mejor
precio por la participación accionaria.

11. 11Delineando EstrategiasValuación de activos fijos
La valuación de los activos fijos de las empresas
–edificios, maquinaria y equipo, vehículos, mobiliario
y otras propiedades–, es un requisito para tomar
importantes decisiones como contratar seguros,
incorporar fondos privados o socios, incluso para
poner en venta las instalaciones, en conjunto o de
manera individual. Pocas empresas conocen el valor de
mercado de estos bienes, que no solo depende de su
antigüedad y estado de conservación, sino también de
la posibilidad de sustituirse por otros más modernos,
eficientes o productivos.
Hacer un avalúo no es un trabajo sencillo. Se trata de
un ejercicio que debe ser realizado de manera prolija
y exhaustiva por profesionales con experiencia en la
materia, que conozcan las diferentes industrias y
puedan consultar fuentes públicas y privadas en el
país donde se ubica el cliente a quien se brinda el
servicio y en el extranjero.
Los valuadores certificados son los que tienen la
experiencia y las herramientas para definir el valor de
los activos fijos y entregar un reporte convincente, que
lo mismo permita cumplir con las reglas de información
financiera, con los requisitos de las aseguradoras y con
las expectativas de los posibles compradores.
Conclusiones

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Socio de Finanzas Corporativas de KPMG en México. Tiene
más de 20 años de experiencia profesional en casas de bolsa, en la
banca comercial y en empresas de consultoría financiera. Federico
ha aconsejado a diversas empresas nacionales e internacionales en
diferentes procesos financieros, así como en reestructura financiera
y la emisión de deuda bursátil. Durante la crisis asiática de 1998-
1999, asistió al Banco Mundial en el diagnóstico de la crisis financiera
de Corea del Sur. Posteriormente, diseñó e implementó la práctica
de reestructuras en el banco comercial más grande de ese país.
Recientemente, ha asesorado a importantes empresas listadas en la
Bolsa Mexicana de Valores y mercados bursátiles internacionales en
la valuación de sus negocios y de sus activos tangibles e intangibles
para efectos de cumplimiento a normas contables y fiscales.
Federico
Hernández
@KPMGMEXICO
KPMG MÉXICO
KPMGMX