Esta es la famosa presentación que Carlos Muñoz 4S presentó en su conferencia en el Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios (ELDI 2015) en relación con la presentación de su nuevo libro. Para estar más informado acerca del libro y los temas más interesantes sobre desarrollo inmobiliario entra a cm4s.wordpress.com

1. “I have been to hell and back.
And let me tell you,
it was wonderful.”
-Louise Bourgeois

2. empíricos

3. teoría práctica

4. práctica teoría

6. ERROR 2: Tomar
decisiones de diseño en
función de criterios
arquitectónicos y
estéticos y no de
negocio

7. L-02
“In the academy, designers are
operating within a vacuum,
often free of any kind of
budget or other real-world
constraint.”

9. solamente 24u

10. A B C

11. m
6

12. LECCIÓN 2:
Tomar decisiones
de diseño
considerando el
modelo de
negocio.

13. ERROR 5.
No respetar los
límites del
mercado.
(ignorar la pirámide de ingresos)

14. $150k

15. +
131m2 88m2
$1,400m2 $1,800m2

16. +
131m2 88m2
$183k $158k

17. 131m2 88m2
0.4 U/mes 7.5 U/mes

18. L-05
$
Precipicio
del mercado
Q
Desaparece la
demanda

21. $100k

26. LECCIÓN 5.
Respetar los
límites de
precio del
mercado.

27. ERROR 8.
No validar el
anteproyecto
arquitectónico
ante el mercado .

30. L-08
Acceso
Sala de exhibición
de proyectos
Sala de
entrevista

31. 1 / 22

33. N A T U R A L E Z A Y
E M O C I Ó N

39. LECCIÓN 8.
Validar la
arquitectura
ante mercado.

40. ERROR 9.
No considerar
ciclos económicos
en proyectos de
largo plazo.

41. L-09
A E
B
C
D
1. Mejora
progresiva
2. Crecimiento,
confianza y
prosperidad
4. Complicación
y estrés
5. Inactividad
I II III
3. Emoción
exagerada y
especulación

42. L-09
A E
B
C
D
1. Mejora
progresiva
2. Crecimiento,
confianza y
prosperidad
4. Complicación
y estrés
5. Inactividad
I II III
3. Emoción
exagerada y
especulación

47. L-09
A E
B
C
D
1. Mejora
progresiva
2. Crecimiento,
confianza y
prosperidad
4. Complicación
y estrés
5. Inactividad
I II III
3. Emoción
exagerada y
especulación

49. LECCIÓN 9.
Planear proyectos
de largo plazo
considerando
ciclos económicos.

50. ERROR 11.
Privilegiar volumen de
ventas sobre velocidad de
ventas (pensar en margen
vs pensar en TIR,
desarrolladores que van
por administrativos)

51. L-11
Volumen
de venta
Velocidad
de venta
Calidad Rentabilidad
Tiempo del
proyecto
Capital
requerido

53. Giran hacia el lujo las viviendas de pequeño espacio
ConstruyenenelDF
‘depas’de25metrosd Tendrán amenidades
como gimnasio
o un comedor
para recibir visitas
Nallely Ortigoza
La desarrolladora Adamá comen-
zará en este año la construcción
de un desarrollo de vivienda que
incluirá departamentos desde 25
metros cuadrados.
De acuerdo con los comenta-
riosdeagentesinmobiliarioscon-
sultados, estos son los espacios
para vivir nuevos más pequeños
que se pondrán a la venta en la
capital del País.
“En México nos asustamos
por el tamaño porque estamos
acostumbrados a hacer nuestra
vidadentrodeldepartamento,pe-
ro estos son departamentos pa-
ra dormir, la vida se hace afuera”,
comentóJuanCarlosAlatorre,es-
pecialista del sector.
Las personas que los adquie-
ren están dispuestas a sacrificar
espacio con tal de estar cerca de
la oficina y de lugares con cafés,
restaurantes, cines, entre algunas
otras diversiones.
Losdepartamentosde25me-
tros tendrán espacio suficiente
Pospo
la Cofe
votaci
sobre
Carla Martínez
El Pleno de la Comi
de Telecomunicacio
pospusolavotacións
ción de frecuencias d
abierta y el proceso p
ciónhacialaTelevisi
rrestre(TDT)quees
mados para este mié
Ambos temas se
durante el Pleno, s
ninguno fue objeto
como se esperaba.
El retraso sobre
sobre el futuro de la
elapagónanalógicoc
la decisión de la C
manente del Congre
a los comisionados d
acomparecersobre
directas que lleva a
fetel, según publicó
Congreso en Twitter
“Si la Cofetel hu
toalgorespectoalal
hasta dos nuevas ca
nales de TV), el tem
parecenciaseríaprec
desplazando el otro
contratos, por la re
mismo”, afirmó Ra
analista en telecomu
El vicecoordinad
nadores del PRD, C
exigióalaCofetelya
Federal de Compet
excluiraTelevisayT
teca de una licitació
cera cadena naciona
“Si la Cofetel y la
piden la participació
siónAzteca,estaremo
procedimiento de si
ra al final fortalecer
ción”, declaró.
paraalojarunarecámara,unbaño
completo y sala-comedor con co-
cineta, informó David Garber, di-
rectorgeneraldeAdamáyunode
los diseñadores del proyecto.
No reveló el precio de los de-
partamentos, pero aseguró que
serán competitivos con el resto
del mercado en la zona.
“En el momento en el que ha-
cemos la unidad pequeña, pode-
mos llegar a mercados que no po-
drían tener acceso a este tipo de
producto. Serán departamentos
con buenos acabados, con dise-
ño y amenidades novedosas del
nivel de un condominio de lujo;
es un producto integral con alto
confort a bajo costo”, dijo.
Losdepartamentoschicosse
relacionan con los de interés so-
cial,reconocióMigueldelaTorre,
otro de los diseñadores del pro-
yecto,sinembargo,enestecasoel
objetivo es que los espacios sean
habitados por una persona, máxi-
mo por dos, por lo que el hacina-
miento no es un problema.
Laotraopciónparagenteque
busqueviviendaenlospreciosen
los que se ofrecerán estos depar-
tamentos será ir a las afueras de
la Ciudad. Sin embargo, la ten-
dencia es regresar a los centros
urbanos, señaló.
El conjunto está diseñado
pensandoenprimeroscomprado-
ressolteros,matrimoniosjóvenes
o personas divorciadas, detalló.
El desarrollo tiene amenida-
des como gimnasio, business cen-
ter,terraza,salóndejuegosyunsa-
lón de eventos privados que inclu-
ye una sala con comedor para 10
personasyunacocinaequipada.
“Las amenidades son una am-
pliación de los departamentos”,
señaló Garber.
Se construirán departamen-
tos también de 32 metros cua-
drados, 55 metros cuadrados, és-
teúltimoincluirá2recámaras,ca-
daunaconsupropiobañoyhasta
64 metros, en el que se tendrá la
opción de 3 recámaras.
Las ventas aún no empiezan.
‘Chiquitititos’
Entre los departamentos más
pequeños que se venden,
en el DF hay de 40 metros
cuadrados, 39 y hasta 37.
DELEGACIÓN
METROS
CUADRADOS
Álvaro Obregón 40
Cuauhtémoc 40
Tláhuac 40
Cuajimalpa 39
Miguel Hidalgo 37
Fuente: Softec / * Datos a junio de 2011
(Áreasmínimasdedepartamentosnuevos)
No desperdician
Los departamentos de 25 metros
cuadrados están diseñados
para cubrir las necesidades
de un habitante, incluyen
espacio para:
d Una cocineta sin horno.
d Una barra y sillas que puede
usarse como comedor.
d Sala y televisión.
d Baño.
d Una recámara.
d Clóset.
Fuente: Adamá
6.00 m
4.15 m
CortesíaAdamá

54. 54

59. L-11
+20%
13%
12%
9%
8%
6%
4%
0%
Dinero
generador
de riqueza
Dinero
saludable
Dinero
seguro
Dinero
muerto
Inversion activa donde
se construye riqueza
Retornos sólidos
Retornos modestos
Retornos pobres
Rango de inflación

60. LECCIÓN 11.
Saber balancear
las tres tensiones
de proyectos.

61. ERROR 12.
Sobredimensionar el
proyecto, diseñar para el
Excel (no dan los números
para comprar la tierra,
entonces haz el negocio más
grande). Diseñar el proyecto
de lineamientos legales vs
límite máximo de mercado.

62. L-02
“En todos mis años en
desarrollo inmobiliario, nunca
me han presentado un Excel de
un proyecto cuyos números de
planeación no dieran”
—Jorge Martínez
(Analista Financiero)

65. GRUPO 4S ENTREGA WHITETIERRA MIA

67. GRUPO 4S ENTREGA WHITETIERRA MIA

68. GRUPO 4S ENTREGA GRAYMAUI PANAMÁ

69. LECCIÓN 12.
No sobredimensionar
los proyectos .

70. ERROR 22.
No desarrollar una
estrategia de
posicionamiento
digital.

71. L-22
Página
web
Proceso
de
ventas
online
Adminis-
trador
de ventas
online
Sistema
de
CRM
Pro-
grama de
marketing
digital

72. U N L U G A R Q U E
D E S P I E R T A
L O S C O L O R E S
D E V I D A

77. LECCIÓN 22.
Entender que
construimos para
el mundo digital
así como el físico.

78. ERROR 23.
Prevender sin validar
estructura completa de
costos. Parametrizar costos
de producción demasiado
optimistas

80. L-23
+50% al +30%
+30% al +20%
+20% al +10%
+15% al +5%
+10% al +3%
%de
certidumbre
+50% al +30%
+30% al +20%
+20% al +10%
+15% al +5%
+10% al +3%
Proyecto
Conceptual
Proyecto
Arquitectónico
Proyecto
Ejecutivo
Proyecto
con recursos,
contratos,
estimaciones y
cotizaciones
Proyecto
construido y
con cierre
administra-
tivo

84. LECCIÓN 23.
Proceso de
validación de
costos.

85. ERROR 27.
Visión de la
empresa
desarrolladora.

86. L-27
+ Tamaño
proyecto
+Número
proyectos
Goliath Cazadores de
Titanes
Boutique Fábrica de
ciudades
+ Tamaño
-Número proyectos
+ Tamaño
+Número proyectos
- Tamaño
-Número proyectos
- Tamaño
+Número proyectos

92. LECCIÓN 27.
Definir una visión
de la empresa
desarrolladora.

93. ERROR 35.
Rigidez absoluta
del modelo de
negocio.

95. 10%
+ P
- E
=
Aaaaaaaah!!!

96. cola de rata
baile máquinas
cuota amenidades

97. LECCIÓN 35.
Saber modificar el
modelo de
negocio a
conveniencia del
proyecto.

98. Lecciones
específicas
de giros—

99. Comercial—

100. ERROR 36.
Planear un centro
comercial solo
con anclas
tradicionales.

101. THE CITY’S
PLAYGROUND

106. LECCIÓN 36.
Planear las anclas
profundas o
artificiales de un
centro comercial.

107. ERROR 37.
No pensar en
cómo garantizar
un proyecto
comercial a largo
plazo.

108. experiencias

111. $

112. EXPERIENFEEC
——
RENTA
$30
USD /M2
MTTO $2
USD /M2

113. EXPERIENFEEC
——
FONDO DE
EXPERIENCIAS
ENTRETENIMIENTO
Y COMUNIDAD
RENTA
$30
USD /M2
MTTO $1.5
USD /M2
FEEC $2
USD /M2

114. LECCIÓN 37.
Desarrollar
centros
comerciales para
el largo plazo.

115. Residencial—

116. ERROR 42.
Comoditización
del producto
ampliado
(amenidades).

126. LECCIÓN 42.
Diferenciar y
detallar el
producto
ampliado.

127. ERROR 43.
Trabajar en el
desarrollo del
producto técnico
y no en el
producto visible.

133. LECCIÓN 43.
Planear producto
visible.

134. Oficinas—

135. ERROR 47.
No entender que
es un negocio
patrimonial y no
especulativo.

140. LECCIÓN 47.
Crear proyectos
patrimoniales de
oficinas con visión
de largo plazo.

142. resiliencia

143. Resilience:
“The capacity to recover
quickly from difficulties;
toughness.”
“Resilience is the long-term
capacity of a system to deal
with change and continue
to thrive.”

144. E
GRUPO 4S RESILIENCIA 50 PROPUESTA ESTRATÉGICA

145. Acompañamos al
desarrollador en
la planeación de
su proyecto.

146. Copyright © 2015 by 50R
www.50resilience.com
cm4s.wordpress.com
carlos@grupo4s.com