Memoria descriptiva del proyecto residencial Florencia

1. MemoriaDescriptivadel Proyecto
ComplejoHabitacional Florencia.
Antecedentes
En un inmueble rústico con uso de cafetal en abandono con extensión de 289,364.04 m2
equivalentes a 414,022.07 v2 (41.4 manzanas) localizado en un terreno propiedad de la Sociedad
InversionesFlorencia,ubicadoenel Municipiode NuevoCuscatlán Departamentode LaLibertad al
sur del Casco Urbano con accesos desde este y desde la carretera que conduce a Huizucar. Se
busca ofreceralternativade viviendaparaclase mediatantounifamiliar como multifamiliar en un
conjunto de pequeños complejos privados cerrados, con casetas de control, que reúna los
requerimientos esenciales del estilo de vida.
Diseño Urbano
El proyectoconsiste enundesarrollo residencial en Régimen de Condominio conformado 15 sub
conjuntoscerrados,loscuales incorporan 4 tipos de productos inmobiliarios a ofrecer al público:
169 lotes unifamiliares, 54 lotes para edificación cuádruple (4 apartamentos por edificio para un
total de 216 apartamentos), 7 sitios para edificación de 463 apartamentos en total, uno de los
cuales también incorpora Comercio. Y finalmente un lote de oficinas; planeándose en total 848
unidades entre habitacionales y comerciales.

2. A continuación se presenta un cuadro resumen del proyecto.
Desglose m2 v2 Distribución
ÁreaÚtil 152,421.62 218,084.85 52.67%
Área Verde Recreativa 26,216.71 37,510.87 9.06%
Área Verde Ecológica 52,766.99 75,499.01 18.24%
Área Verde de Infraestructura 1,266.52 1,812.14 0.44%
Área de uso futuro 13,772.11 19,705.13 4.76%
Área de Canaletas 1,639.90 2,346.37 0.57%
Área de Circulaciones 41,280.20 59,063.71 14.27%
Área Total del Terreno 289,364.05 414,022.08 100.00%
Conforme a la normativa se proyectara el dimensionamiento de zonas verdes, densidades,
tratamientodel sueloydemásdeterminantesconstructivasy urbanísticas de modo que armonice
a los planes de desarrollo del Municipio, producto del desarrollo se entregaron al municipio las
Compensaciones Sociales requeridas.

3. ÁreaÚtil
La distribuciónde loslotesenel áreaútil se ha realizado de acuerdo a la conformación orográfica
del terreno, planteando la orientación de los lotes de manera que se generen los menores
volúmenes de movimientos de tierra posibles.
Diseño de lotes conforme a la topografía
La resolución de Factibilidad de Proyecto Revisión Vial y Zonificación (Reconsideración) NC-PU
RRVZ0009-12 evalúa y autoriza el plan de distribución de lotes conforme a la normativa se
desarrollarán dos clases de zonificaciones ZOHA-20 con pendiente de 0% a 20% desarrolla lotes
con terracería convencional que generaplataformasedificables completas en todo el tamaño del
lote,ubicándose principalmente en el sitio 1. En la Zona ZOHA-45 se trabajará una terraza para el
área de influencia de cada vivienda, dejándose al natural las culatas de los lotes.
Área verde
El área verde se conforma por la sumatoria del Área Verde Recreativa, Área Verde de
Infraestructura y el Área Verde Ecológica, conformando una superficie total de 80,250.22 m2
equivalentes a 114,822.01 v2 que corresponde al 27.73% del área total del terreno y a un 52.65%
del área útil, cuando la ley de urbanismo y construcción manda a dejar un mínimo de un 10% y la
POLIGONO LOTES M2 V2
1 2 802.72 1,148.53
2 14 3,530.31 5,051.17
3 29 8,473.77 12,124.27
4 18 6,898.99 9,871.07
5 7 2,959.89 4,235.01
6 20 5,535.45 7,920.13
7 20 8,946.91 12,801.25
8 24 11,026.65 15,776.93
9 23 19,071.85 27,288.00
10 13 7,685.75 10,996.77
11 6 1,483.29 2,122.29
12 4 2,071.82 2,964.35
13 11 6,550.27 9,372.12
14 10 7,187.75 10,284.24
15 6 5,233.48 7,488.07
16 15 4,253.90 6,086.48
17 APARTAMENTOS 5,253.20 7,516.28
18 APARTAMENTOS 3,266.29 4,673.41
19 APARTAMENTOS 7,394.72 10,580.36
20 OFICINAS 1,964.05 2,810.16
21 APARTAMENTOS 9,896.20 14,159.49
22
COMERCIO Y
APARTAMENTOS 10,109.62 14,464.84
23 APARTAMENTOS 1,312.01 1,877.23
24 APARTAMENTOS 11,512.73 16,472.42
TOTAL 230 152,421.62 218,084.85
CUADRO RESUMEN AREA UTIL

4. Ordenanzade Usos de suelo de Nuevo Cuscatlán manda un máximo de un 20%, definiendo así la
vocación conservacionista del proyecto.
Parque Lineal Biológico ó Corredor Biológico
Conforme a la “Ordenanza Municipal para la Regulación de los Usos del Suelo y las Actuaciones
Urbanísticas del Municipiode NuevoCuscatlán”,enrelativo a las normas de parcelación en zonas
habitacionales con pendientes mayores al 20% y menores del 45%. El Proyecto Florencia
contemplaun Parque Lineal Biológico, que consisteenunafranjade terrenoconcoberturavegetal
de ancho variable,que esparte de cada lote y se encuentra dispuesta en forma paralela entre las
culata de éstos. Estas franjas por lo tanto son propiedad condominada de manera que su uso se
encuentra restringido conforme al Reglamento del Régimen de Condominio
Compensación y Equipamiento Social
Conforme a la Ordenanza, se ha donado un sistema de abastecimiento de agua potable en
conceptode CompensaciónSocial y Equipamiento Social, consistente en un pozo y un plantel de
bombeo. Estas se localizan fuera de los linderos del proyecto a desarrollar.
Circulaciones y Canaletas de drenajes
Este componente contiene las superficies de calles del viario interno de la urbanización, aceras,
retornos y servidumbres, en total presenta una superficie de 41,280.20 m2 equivalentes a
59,063.71v2. Adicionalmente se contemplan 1,639.90 m2 equivalentes a 2,346.36 v2 de franjas
para canaletas entre culatas de lotes.
Infraestructura Vial
La estructura vial de este proyecto se divide en dos grandes grupos: el viario estructurante de la
subregión formado por la Carretera al Puerto de la Libertad (CA-4), y la interconexión CA-4 –
NuevoCuscatlán – Huizucar conocida como Calle a Huizucar; y el viario interno del plan maestro,
el cual se estructuramediante el “Accesosal proyecto”,que se realizaríaalternativamenteatravés
de la calle a Huizucar
y de unby pass proyectadoque atravesaríaproyectosvecinos;la8acalle oriente que funciona
como vía de distribuciónylospasajes vehiculares que estructuraríanlascomunidadescerradas.
Construcción de vías vehiculares
Las vías de circulación internas estarán conformadas por rodamientos, cordón cuneta, acera y
arriates. Los rodajes de vías serán construidos con concreto asfaltico, las aceras de concreto
hidráulico y los arriates serán engramados.
A lolargo de lasvías internasque presentenuncambiode nivel entreestasyloslotes,se realizará
la conformaciónde taludes, ya sea de corte o relleno, para salvaguardar la diferencia de niveles.
Sistema de drenaje de aguas lluvias
El drenaje de lasaguaslluviasde este proyecto será conducido de dos maneras: la primera es por
medio de escorrentía natural hacia canalizaciones abiertas en las zonas no urbanizadas del

5. proyecto: tales como zonas verdes ecológicas, zonas de protección y servidumbres; la segunda
será a través de tuberías de plástico cuyos diámetros oscilan entre 18” mínimo y 60” máximo.
Sistema de detención de aguas lluvias
El diseñose habasadosobre la adopciónde sistemasde retardo incluidos en la red que permiten
regularla salidade agua a través de un caudal de salida menor del máximo caudal entrante en la
cisterna misma.
El proyecto contará con un sistema de impacto hidrológico controlado igual a cero, por lo que
todas las canalizaciones anteriores conducirán el agua lluvia hacia un sistema de detención
formado por 2 cisternas de laminación con capacidad variable.
Abastecimiento de agua potable
El sistema de abastecimiento de agua potable partirá del sistema privado que actualmente
abastece al proyecto en las zonas de Greenside.
Tratamiento de aguas negras y grises
El tratamientode lasaguasnegras y aguasgrisesdentrodel complejohabitacional,se realizará por
medio de una planta de tratamiento ubicada en la cuenca sur del proyecto, la cual será
complementada con un sistema de re bombeo en la cuenca norte.
Desechos sólidos
El proyectono cuenta con factibilidad de recolección de desechos sólidos de parte de la Alcaldía
de Nuevo Cuscatlán, razón por la cual se establecerá un sistema de recolección privada con un
prestador de servicios debidamente autorizado, en este caso MIDES. La forma de recolección se
hará de manera directa en cada vivienda, con una frecuencia de tres veces por semana.
La cantidadde desechossólidosaretirarcada dos días se estimaen 9 toneladasaproximadamente
para todo el proyecto , cuando este se encuentre habitado en los 458 lotes propuestos
(considerandounadensidadde 5hab/lote).Encadaviviendase llevaráacabo una colectaselectiva
enrecipientesseparados de la siguiente manera: orgánicos, vidrio, plástico, aluminio y papel.Lo
anterior estará dispuesto en el reglamento al régimen de condominio y deberá ser acatado por
todos los habitantes del complejo.
Energía eléctrica y telecomunicaciones
El abastecimiento de la energía eléctrica será proporcionado por la empresa DELSUR, a nivel
domiciliar y de las áreas comunes tales como calles con alumbrado público y zonas verdes con
equipamiento recreativo; será distribuida por vía subterránea. Alternativamente al suministro
eléctrico de la red secundaria para efectos de la iluminación, se prevé emplear luminarias
fotovoltaicas que generarían la energía necesaria por medio de colectores solares.
Régimen de Condominio
El proyecto se plantea en Régimen de Condominio Horizontal y Vertical madre, del cual se
desprenden 15 regímenes supeditados. Para la administración se contará con un Reglamento de

6. Copropiedad y Administración del complejo habitacional, que se formula en cumplimiento a lo
preceptuadoporlaLey de PropiedadInmobiliariaporPisosyApartamientosvigente y regulará las
materiassiguientes: a) Las cosas privativas y comunes del condominio, su uso y conservación; b)
Los derechos y obligaciones de los propietarios, contribución a los gastos comunes y de
administración; c) La Asamblea de Propietarios; d) La Junta Directiva del condominio; e) El
Administrador; f) Ejercicio Contable: g) Disposiciones generales: y h) Disposiciones transitorias.
Ejecución
El Proyecto se realizará en 5 etapas según se muestra en la siguiente ilustración
Nuevo Cuscatlán, marzo de 2014