MEMORIA DESCRIPTIVA DE LOTIZACIÓN

1. Memoria Descriptiva del Proyecto: Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo
Domingo de los Olleros Provincia de Huarochirí – Departamento de Lima.
Octubre 2022
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL
PROYECTO:
LOTIZACIÓN RÚSTICA
CONDOMINIO
“NUEVA CIENEGUILLA”
Distrito de Santo Domingo de los Olleros -
Provincia de Huarochirí - Departamento de Lima
PROPIETARIO:
INMOBILIARIA LA FAVORITA S.A.C.
Santo Domingo de los Olleros – Octubre del 2022

2. Memoria Descriptiva del Proyecto: Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo
Domingo de los Olleros Provincia de Huarochirí – Departamento de Lima.
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V.-Memoria Descriptiva del Proyecto Ecológico: Condominio “Nueva Cieneguilla”-
Distrito de Santo Domingo de los Olleros – Provincia de Huarochirí.
5.1-Introducción
El Proyecto Condominio Ecológico: Condominio “Nueva Cieneguilla”– Distrito de
Santo Domingo de los Olleros – Provincia de Huarochirí; con una superficie de 7.9469
Ha es una lotización campestre, moderna e innovadora donde se conjugan la
habitabilidad, el confort, la recreación, la diversión, el deporte y la vida social en familia en
un ambiente natural libre de la polución. Destaca en el Proyecto; la exclusividad del
partido arquitectónico de planificación urbano-campestre y la ecología de avanzada del
condominio rústico basado en tecnologías renovables para los servicios de saneamiento
ambiental y energía eléctrica en un contexto de desarrollo urbano sostenible donde los
atributos relevantes del condominio rústico son el sosiego familiar, el disfrute de la
naturaleza, la privacidad y la habitabilidad en plena convivencia con la naturaleza
privilegiando el paisaje del entorno y los “amenitys” como son los parque-alameda interior
con sus jardines y plantaciones de árboles además de otros atractivos urbanístico-
campestres en forma de alamedas, caminos, miradores turísticos, rutas de tracking, ciclo-
vías de media y alta montaña, mini-gimnasios al aire libre, canchas deportivas múltiples y
un Club House de Membresía Automática para todos los socios-propietarios del
Condominio Rústico.
El proyecto Ecológico Campestre Condominio “Nueva Cieneguilla”– Distrito de
Santo Domingo de los Olleros – Provincia de Huarochirí; consta en su Primera Etapa
de un total de 286 lotes de terreno rústico para vivienda agrupados en 41 manzanas
donde cada lote para vivienda tiene una superficie de 120 m2 en su mayoría; excepto los
lotes comerciales con áreas de 200 m2; mayormente; exceptuando además de estas
dimensiones todos los lotes irregulares localizados en esquinas.
El proyecto urbanístico consta de Áreas verdes, Parques y Arbustos sembrados en
bermas interiores que serán manejadas paisajísticamente en un entorno ecológico de
gran ingeniería ambiental.
El equipamiento rústico-campestre compuesto por mobiliario y áreas verdes será
implementado según el respectivo expediente de arquitectura e ingeniería que será
presentado a la Municipalidad Distrital de Santo Domingo de los Olleros.
Cuenta con amplias vías de acceso hacia cada uno de los lotes, manzanas y sectores del
Condominio quedando asegurados los accesos y la evacuabilidad.
Se ha proyectado la construcción de Parques-Alamedas en estas grandes áreas verdes
diseñadas para el disfrute y esparcimiento de los propietarios del Condominio
Ecológico Campestre “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los
Olleros – Provincia de Huarochirí; compuesto por áreas de divertimento y recreación
como son: plazoleta con juegos para niños, bancas con techo de madera tipo “sol y
sombra”, zona de parrillas, servicios higiénicos, lavatorios y frondosas plantaciones de
grass americano, áreas florales y arbustos propios del ecosistema además de otras
amenidades que constituyen unos de los principales atractivos de la lotización rústica.
Completan el diseño de la lotización; los Street Center que aportan el concepto de
modernidad al proyecto.

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Desde el punto de vista del saneamiento ambiental; el proyecto incluye el diseño,
construcción de Biodigestores Rotoplast; solución ambiental para el manejo del
alcantarillado domiciliario concebida técnicamente con la tecnología de última generación
acorde a la vanguardia pionera de sostenibilidad del desarrollo local inmobiliario.
El agua potable provendrá en la 1ra etapa de la lotización; de un reservorio Alto de
Concreto Armado que surtirá de agua a la Lotización mediante una red de distribución la
cual operará por gravedad. El agua en esta etapa inicial será comprada por los
propietarios a camiones cisternas autorizados por la empresa de agua potable de Santo
Domingo de Olleros; Servicio de Agua y Alcantarillado.
Simultáneamente en esta 1era etapa se construirán las viviendas que incluyen tanques
cisternas soterrados; cuya agua potable será comprada por los propietarios y almacenada
cada cierto tiempo dependiendo del consumo familiar; en los tanques cisternas de cada
vivienda y desde allí: será impulsada mediante bombas hidroneumáticas hasta los
tanques elevados de las casas de todo el condominio los cuales la almacenarán en
tanques rotoplast ubicados en sus techos.
Posteriormente la Junta de Propietarios del Condominio debidamente organizados y en
caso, así lo decidan a iniciativa propia; presentarán a la empresa de saneamiento el
proyecto de Expediente Definitivo a Nivel de Factibilidad del Sistema de Agua Potable y
Alcantarillado del Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los
Olleros – Provincia de Huarochirí, para su posterior construcción. Este Sistema constará
del Mismo Tanque de Concreto Armado construido en la 1era Etapa del Proyecto el cual
será surtido de agua potable impulsada por una Bomba Hidráulica de 2.00 HP conectada
a la Red Principal de Agua Potable del distrito de Santo Domingo de los Olleros que pasa
por la Avenida Principal colindante con el frente del Condominio en la Antigua Carretera
Huarochirí; una vez que sea el proyecto de factibilidad del Sistema de Agua Potable y
Alcantarillado a Nivel de Factibilidad Aprobado por la empresa de agua potable y
alcantarillado del distrito (Servicio de Agua y Alcantarillado de Santo Domingo de los
Olleros). Este último proyecto estará autofinanciado por los propietarios de la lotización,
en la personería jurídica de la Junta de Propietarios.
Energéticamente; en su 1ra etapa el proyecto contempla la autogeneración y uso
sostenido de recursos naturales provenientes de tecnologías limpias como es la energía
eléctrica renovable solar mediante la instalación de paneles solares fotovoltaicos a nivel
domiciliario; dado la importante y necesaria heliofanía (horas de brillo solar) en el área del
proyecto para generar corriente eléctrica en cada vivienda a partir de la energía de los
rayos solares. El servicio de Alumbrado Público será surtido mediante postes con sistema
de paneles solares que almacenarán la energía eléctrica en baterías incorporadas. A nivel
domiciliario; se instalarán paneles solares fotovoltáicos los cuales almacenarán la energía
eléctrica en baterías que proveerán de electricidad a la vivienda durante todo el día.
Posteriormente se presentará a la Empresa de Energía Eléctrica del Distrito Santo
Domingo de los Olleros, el Expediente Definitivo a Nivel de Factibilidad del Proyecto de
Electrificación del Condominio para su construcción y puesta en marcha. Por ello en la
1era etapa el Diseño del Proyecto incluye Postes de Iluminación Pública dentro del
Condominio mediante Energía Solar y Paneles Solares Fotovoltaicos a nivel domiciliario.

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Desde el punto de vista de la Gestión Ambiental; en el proyecto existirá un Plan de
Manejo Ambiental para la Gestión Domiciliaria de los Residuos Sólidos Generados en el
Condominio Ecológico “Nueva Cieneguilla” los cuales serán administrados por la
Municipalidad Distrital de Santo Domingo de los Olleros por tratarse de residuos sólidos
de gestión municipal generados en cada vivienda o lote. Para tal fin; el proyecto incluye
una zona de almacenamiento temporal de residuos sólidos debidamente rotulado y
señalizados según la Norma Técnica Peruana y La Ley General de Residuos Sólidos que
serán recogidos diariamente por personal y vehículos municipales. Por todo ello; el
Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los Olleros – Provincia
de Huarochirí; se constituye en un Condominio Ecológico Campestre Exclusivo y Pionero
en su género que ofrece a sus propietarios una gran calidad de vida y confort dentro de la
naturaleza.
5.2. LOCALIZACION GEOGRÁFICA
El condominio ecológico “Nueva Cieneguilla” – Santo Domingo de los Olleros –
Provincia de Huarochirí; se encuentra ubicado dentro del polígono irregular de vértices
cuyas coordenadas planas rectangulares (UTM) se describe en el siguiente cuadro:
Cuadro N°5.1
Coordenadas U.T.M. – Proyecto: Condominio “Nueva Cieneguilla” –Distrito de
Santo Domingo de los Olleros – Provincia de Huarochirí.
VERTICES COORDENADAS
Vértice 1 8 659 450 m N 312 175 m E
Vértice 2 8 659 450 m N 313 150 m E
Vértice 3 8 659 000 m N 313 150 m E
Vértice 4 8 659 000 m N 312 175 m E
Datum Horizontal: World Geodetic System 1984 (WGS – 84)
Datum Vertical: Mean Sea Level (Nivel Medio del Mar).
5.2.1 UBICACIÓN POLÍTICO ADMINISTRATIVA
Distrito : Santo Domingo de los Olleros.
Provincia : Huarochirí.
Departamento : Lima.
Región : Lima.
5.2.2 ACCESIBILIDAD
Se accede al Condominio “Nueva Cieneguilla” – Santo Domingo de los Olleros ingresando
por la vía afirmada como trocha carrozable denominada Antigua Carretera a Huarochirí
que conduce al condominio identificable por su Pórtico de Ingreso.
El acceso hacia el sector Quebrada Tinajas, se da por la carretera Panamericana Sur, por
la vía La Molina, aprox. a 30 minutos de Lima. Desde aquí; se tarda aproximadamente 20
minutos más hasta llegar al área del proyecto; completando un total aproximado de
tiempo de 50 minutos en total.

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Cuadro N° 5.2
Accesibilidad – Condominio “Nueva Cieneguilla” – Santo Domingo de los
Olleros – Provincia de Huarochirí
Localidad Distancia (Km) Tipo de Vía
Lima - C.C. Jockey Plaza 15.00 Carretera asfalta
C.C. Jockey Plaza - Óvalo Toledo 14.00 Carretera asfalta (Av. J. Prado Este)
Óvalo Toledo – Pte. Río Lurín 0.150 Carretera asfaltada
Pte. Río Lurín - Condominio
“Nueva Cieneguilla” – Santo
Domingo de Olleros – Provincia
de Huarochirí
12.617 Carretera afirmada
Total 41.767
Fuente: Elaboración Propia – Equipo Técnico Consultor.
Ver Mapa de Accesibilidad.
5.3 ÁREA Y PERÍMETRO
A.-ÁREA TOTAL DE LA LOTIZACIÓN
 7.947 Ha.
 79 469.47 m2.
Ver Mapa: Área Lotizable – 01 Etapa.
A.1 AREA DE CADA ETAPA
 ETAPA 1 7.947 Ha.
B.-PERÍMETRO
P= 2 122.29 m.l.
5.4 NÚMERO DE MANZANAS POR ETAPAS
En el siguiente cuadro se indica el área y numero de lotes correspondiente a la 1era etapa
del proyecto:
Cuadro N° 5.3
RESUMEN TOTAL
ETAPA AREA (m2) TOTAL LOTES
1 79 469.47 286
TOTAL 79 469.47 286
5.5 NÚMERO DE MANZANAS, LOTES Y ÁREAS POR ETAPAS
En el siguiente cuadro se indica el área y numero de lotes de cada manzana
correspondiente a la etapa analizada:

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PRIMERA ETAPA
Cuadro N° 5.4
MANZANA
N°
LOTES
A 6
B 5
C 3
D 3
E 6
F 6
G 3
H 3
I 9
J 13
K 1
L 3
M 13
N 13
O 3
P 3
Q 13
R 13
S 13
T 2
U 18
V 3
W 3
X 13
Y 13
Z 3
AA 3
AB 8
AC 8
AD 8
AE 3
AF 3
AG 17
AH 15
AI 3
AJ 3
AK 12

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AL 6
AM 6
AN 6
AO 6
TOTAL 286
5.6 AREA DE CADA LOTE
Las áreas de cada lote fluctúan entre 120 m2 (Lotes de Vivienda) y 200 m2 (Lotes
Comerciales); excepto los lotes ubicados en esquinas o aquellos lotes ubicados en
manzanas de planta irregular adaptados a la topografía del terreno.
APORTES REGLAMENTARIOS
ÁREAS DE APORTES REGLAMENTARIOS
Cuadro N° 5.10
DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS DE
APORTES REGLAMENTARIOS
CONCEPTO AREA (m2) %
ÁREA DE VEREDAS 6 847.35 8.62
ÁREA DE LOTES 42 305.84 53.24
ÁREA DE PARQUES 7 556.97 9.51
ÁREA DE VÍAS 22 757.59 28.64
TOTAL 79 469.47 100.00
DISTRITO DE SANTO DOMINGO DE LOS OLLEROS
ZONIFICACIÓN Residencial Media: RDM
5.7 PLANTAS TÍPICAS
Según Proyecto Arquitectónico y Expediente de Obra: Vivienda Piloto-Modelos Típicos.
Ver Planos Arquitectónicos – Vivienda Piloto.
5.8 PRIMERA APROXIMACIÓN A PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
FUENTE: Según la Ord. 1144 -2008 -MML:
VIVIENDA UNIFAMILIAR
ÁREA MÍNIMA LOTE: 90 M2
FRENTE: 6.00ML: METROS LINEALES
AREA LIBRE: 30%
03 PISOS
01 ESTACIONAMIENTO
__________________________________________

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VIVIENDA MULTIFAMILIAR
ÁREA MÍNIMA: 120 M2
FRENTE: 6.00 ML
ÁREA LIBRE 30%
03 A 04 PISOS
01 ESTACIONAMIENTO POR CADA 02 VIVIENDAS.
____________________________________________
VIVIENDA MULTIFAMILIAR
ÁREA MÍNIMA: 150 M2
FRENTE: 8.00 ML
ÁREA LIBRE: 35%
04 A 05 PISOS
01 ESTACIONAMIENTO POR CADA 02 VIVIENDAS.
PODRA TENER 05 PISOS SI EL LOTE ESTÁ UBICADO FRENTE A PARQUE O
AVENIDA DE M.L. (METROS LINEALES DE ANCHO).
____________________________________________
* EN TODOS LOS CASOS EL RETIRO MUNICIPAL DE CADA VIVIENDA ES EL
SIGUIENTE:
3.00 ML FRENTE A CALLES.
5.00 ML FRENTE A AVENIDAS.
____________________________________________
Comercio o Talleres Artesanales:
Podrán ocupar dentro del lote hasta el 35% del área total.
____________________________________________
En Zonificación RDM: RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA.
EL COMERCIO VECINAL EN CADA LOTE TENDRÁ:
ÁREA MÍNIMA: NO EXIGIBLE; SE PERMITIRÁ EL ÁREA EXISTENTE.
ÁREA LIBRE: 30%
05 PISOS
01 ESTACIONAMIENTO CADA 02 PISOS.
___________________________________________
5.8 DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA
5.8.1 ARQUITECTURA
Cada vivienda tiene en su diseño; un estacionamiento para vehículos y jardines interiores
al frente o al fondo del lote según cada planta típica. La distribución incluye:
estacionamiento para vehículos y bicicletas, patio de ingreso, sala, comedor, cocina,
pasadizo, baño de visitas y baño al interior del dormitorio principal, patio tendal, escaleras,
habitaciones secundarias, cuarto de estudios, servicio higiénico y terraza. El diseño de las
viviendas incluirá 03 niveles (Por definir y confirmar según Trámites Municipales).

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5.9 ESTRUCTURAS
La vivienda tendrá un área construida, con retiro municipal, alturas de edificación y pozos
de luz según la normativa municipal acorde con el Reglamento Nacional de Edificaciones
(RNE), Normas técnicas peruanas (NTP) y según los parámetros urbanísticos y
edificatorios municipales además del marco normativo general. El sistema constructivo
será del tipo tradicional combinado con un sistema de albañilería confinada y muros
aporticados con estructuras según estudio de mecánica de suelos. Esto brindará a las
viviendas del Condominio la máxima seguridad estructural y a sus propietarios la
tranquilidad de vivir en una casa erigida con criterios y diseño sismorresistente utilizando
los mejores materiales constructivos y los profesionales más idóneos en el Proyecto de
Diseño, Arquitectura, Ingeniería y Construcción del Proyecto: Condominio “Nueva
Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los Olleros – Provincia de Huarochirí –
Departamento de Lima.
5.10 INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS
Según el Proyecto Constructivo de Obra: “Vivienda Modelo Piloto” –Condominio “Nueva
Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los Olleros – Provincia de Huarochirí
(Expediente de Obra: Memorias Descriptivas, Planos y Especificaciones Técnicas).
A. INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Alumbrado Público y Conexiones Domiciliarias. - Se instalarán Paneles Solares con
celdas fotovoltáicas.
B. INSTALACIONES SANITARIAS
En la primera etapa del proyecto se construirá un reservorio apoyado de concreto armado
para una población beneficiada de 1430 personas en la 1era Etapa con un requerimiento
total de agua potable equivalente aproximado a 200 m3.
El agua será conducida por gravedad desde el tanque alto hasta cada vivienda mediante
una red de distribución. En esa etapa el agua se comprará a la empresa de agua potable
y alcantarillado del distrito de Santo Domingo de los Olleros mediante sus distribuidores
autorizados para abastecer agua mediante camiones cisternas.
El desagüe será tratado en cada vivienda mediante Biodigestores Rotoplast.
Se instalará un sistema de riego tecnificado utilizando el mínimo de agua disponible para
el crecimiento, cuidado y mantenimiento de áreas verdes.
En la etapa final del proyecto, la Junta de Propietarios de la Lotización; si así lo decide;
presentará el Expediente Definitivo de Obra: Sistema de Agua Potable y Alcantarillado
Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los Olleros –
Provincia de Huarochirí; a la empresa de agua potable y alcantarillado del distrito para
su revisión y aprobación lo cual permitirá obtener la factibilidad del proyecto; mediante la
conexión de agua potable desde la red principal de agua ubicada en la avenida principal
que pasa por el frente del Condominio; (Antigua Carretera a Huarochirí); empalmando la
red pública y distribuyendo el agua hasta cada vivienda lográndose la conexión
domiciliaria definitiva. En esta etapa final también se empalmará los desagües

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domiciliarios a la red pública de alcantarillado de la empresa de agua potable y
alcantarillado del distrito de Santo Domingo de los Olleros.
5.11 PARQUE
Compuesto por plantaciones de grass natural americano, rotonda central circular, zona de
descanso, zona de juegos para niños y bancas de madera distribuida en jardines de
planta arquitectónica de diversas plantas geométricas poligonales.
5.12 VIAS DE ACCESO
El proyecto: Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los Olleros,
cuenta con Avenidas Principales y Calles. Las Pistas y veredas serán afirmadas
5.13 PÓRTICOS DE INGRESO Y SALIDA Y CERCO DE SEGURIDAD CONDOMINIAL
A. PÓRTICOS
El proyecto cuenta con 01 pórtico principal de ingreso y 01 pórtico de salida del
condominio consistente en una gran puerta de 02 hojas de aproximadamente 6.00 m de
ancho en total apoyadas sobre 02 columnas de concreto armado y revestidas con
empedrado de 3.5 m de altura las cuales soportan una viga de amarre de concreto
armado que da forma al pórtico. La puerta de 02 hojas es de madera. Al lado del pórtico
se encuentra un letrero del Condominio Ecológico “Nueva Cieneguilla” – Distrito de
Santo Domingo de los Olleros – Provincia de Huarochirí; propietarios del Condominio.
Completa el pórtico de ingreso la vegetación en la base del cerco perimétrico.
5.14 CERCADO PERIMETRAL
El cerco frontal y lateral está formado por hileras paralelas de bambú de 2” de diámetro
cuya altura es de 2.30 m a espaciamiento de 0.20 m dando una vista ecológico-campestre
a la propiedad a primera impresión. El cerco representa la monumentación física de los
linderos del terreno y brinda además seguridad a los propietarios.
5.15 GARITAS DE SEGURIDAD
El condominio ecológico Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de
los Olleros, tendrá instaladas 02 casetas de vigilancia, seguridad y control de ingreso y
salida de vehículos y personas con vigilancia y comunicación interna y externa las 24
horas del día durante todo el año.
5.16 CLUB HOUSE
El Club House del Condominio “Nueva Cieneguilla” – Distrito de Santo Domingo de los
Olleros; será construido incluyendo las siguientes áreas:
 Puerta de Ingreso.
 Counter.
 Salón Restaurante.
 Núcleo de Servicios Higiénicos.
 Zona de Camping.

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 Salón Social.
 Cocina.
 Bodega.
 Gimnasio.
 Ducha.
 Sauna.
 Baños Turcos.
 Piscinas.
 Cuarto de Bombas.
 Cicloruta.
 Plazoleta Snack-Bar.
 Cancha de Frontón.
 Cancha de Voley Playa.
 Cancha de Tennis.
 Cancha Múltiple.
 Cancha de Microfutbol.
 Estacionamiento.
 Cercado.