Tsc en temas de vivienda

 El contrato de arrendamiento de vivienda se puede definir como
aquel por el cual una de las partes, denominada arrendatario, se
compromete a pagar un precio a otra, denominada arrendador, y
ésta, a cambio, a proporcionar a la primera el uso de una
edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer las
necesidades de vivienda del arrendatario.
No se considera arrendamiento de vivienda el uso de las
viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que
desempeñen o del servicio que presten, ni el uso de las viviendas
militares, de la casa de labor o de las viviendas universitarias
 D.Según:http://www.gabilos.com/comosehace/Arrendamientos/textoViviend
aConcepto.htm

 El Ministerio de Fomento ha puesto en marcha un paquete
integral de medidas, en colaboración con los ministerios de
Economía y Hacienda y Justicia, que incluye un amplio
abanico de iniciativas de estímulo tanto de la oferta como de
la demanda de alquiler. Todo ello, con el objetivo de facilitar
la emancipación juvenil y equilibrar el mercado entre la
vivienda en propiedad y alquiler, ya que esta última apenas
representa el 11% del total del parque de viviendas.

 Medio por el cual el arrendatario y el arrendador realizan un contrato en que
transfiere un inmueble por un periodo de tiempo.
 El contrato requiere un compromiso de pago y permanencia.
 Normalmente para efectuar el contrato de alquiler se le deposita al
arrendador una fianza que suele ser devuelta al arrendatario al finalizar el
contrato siempre (y este no continúe) que no se cause daño al inmueble.
 El contrato de alquiler implica el uso y disfrute de la vivienda exclusivamente
por el arrendatario, sin embargo la titularidad del inmueble continúa intacto.
 El inmueble puede ser subarrendado por el arrendatario.
 En la adquisición de una vivienda a través de un contrato de alquiler, no da
derecho al arrendatario a realizar obras o reformas sin el consentimiento y
aprobación del arrendador.

 Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler de viviendas.
 http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-
2013-5941.pdf
 Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el
Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la
rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación
urbanas, 2013-2016.
2013-3780.pdf

 En el momento de la firma de un préstamo es importante
conocer la letra pequeña del mismo. La cláusula suelo en un
préstamo hipotecario establece cual será el tipo mínimo de
interés que se liquidará en las correspondientes cuotas. Hay
muchos clientes de bancos que han firmado su hipoteca sin
saber qué es una cláusula suelo y eso ha provocado en
determinadas operaciones que esa cláusula sea abusiva.
 Cláusula suelo, diferentes formas de denominarla y cláusula
techo

 Esa cláusula se conoce también como interés mínimo, en
otros contratos hipotecarios también se hace referencia a ella
como límite de variabilidad entre un porcentaje y otro. Son
diferentes formas de denominar un concepto que en
ocasiones puede hacer que el titular del préstamo no se
beneficie de las posibles bajadas del índice de referencia
utilizado. La gran mayoría de las hipotecas contratadas en
España se realizan utilizando como índice de referencia el
Euribor y añadiéndole a éste un diferencial. Si en el contrato
se firma una cláusula suelo muy alta puede hacer que el
Euribor sea inferior a ella y que al tener este mínimo firmado
no se pueda aplicar el porcentaje del índice.

 Cuando se produce la firma del préstamo se establecen una
serie de condiciones que estarán vigentes durante todo el
tiempo de amortización del mismo, por lo que es
fundamental conocer cuales son cada una de ellas para evitar
sorpresas posteriores. Al hacer referencia a qué es una
cláusula suelo en un préstamo hipotecario se está indicando
cual va a ser el porcentaje mínimo de interés que se aplicará a
las cuotas que el prestatario tenga que pagar.
 También existe en este tipo de contratos un concepto que es
la cláusula techo, que limita el porcentaje máximo que se
podrá aplicar a la liquidación del préstamo. También es
conveniente revisarlo ya que si es demasiado alto nunca
servirá de protección, ya que los valores predecibles del
Euribor pueden ser que nunca lleguen a esos porcentajes.

 Estas cláusulas son legales al estar incluidas en el contrato
firmado por el cliente, pero han de ser pactadas, ya que hay
sentencias que anulan dichas estipulaciones cuando no ha
habido un acuerdo para establecerlas y presentan las
circunstancias descritas anteriormente: suelo demasiado alto
y techo también excesivamente alto, lo que al final redunda
siempre en un beneficio para el banco y no una protección
para el cliente frente a las oscilaciones del índice de
referencia.
 http://finanzas.excite.es/que-es-una-clausula-suelo-
G29885.htm

 Impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de tipo de interés.
 Obliga a mantener un valor porcentual fijo, a pesar de que el Euribor baje.
 La clausula suelo establece un mínimo fijo sin posibilidad de variarlo.
 La clausula suelo tiene validez legal por estar firmadas por el cliente por el
contrato hipotecario, pero han de ser pactadas. Sin embargo, en muchas
ocasiones los clientes no son conscientes de la existencia de dicha clausula.

 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de suelo.
https://www.boe.es/boe/dias/2008/06/26/pdfs/A28482-
28504.pdf
 Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de
deuda y alquiler social.
http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-
2013-5073.pdf

 Las viviendas sociales y su promoción nacieron para hacer
frente a la demanda social y habitacional existente en los
países industrializados; mejor dicho nacieron por las
necesidades de vivienda del proletariado a comienzos de la
industrialización.
 En la actualidad se tiene el concepto de vivienda social –
denominada actualmente viviendas de protección oficial –
como pisos que se sacan al mercado a un precio mucho
menor del mismo y al que pueden acceder determinados
colectivos de personas con un determinado nivel de renta.

 La realidad es que la construcción de viviendas sociales
en nuestro país está destinada a personas y familias de
ingresos medios, por lo que las personas con rentas
bajas siguen siendo pasto de la infravivienda en las
zonas marginales de los núcleos urbanos.
 Debido a ello la situación de la vivienda en nuestro país
sigue sin ser resuelto ya que no hay una verdadera
oferta para las aquellas personas de rentas bajas y que
son las que más necesitan soluciones de viviendas
asequibles a sus mínimos ingresos.
 http://www.urbanismo.com/viviendas-sociales/

 Miles de familias en Andalucía han sido despojadas de su vivienda o
están en riesgo de serlo por el endeudamiento sobrevenido tras el
estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria. La Consejería de
Fomento y Vivienda, consciente de esta injusticia social, da
respuesta a esta situación con diferentes iniciativas. Entre las
mismas se encuentra el PROGRAMA ANDALUZ EN DEFENSA DE LA
VIVIENDA.
 El Programa consiste en un servicio público y gratuito que, a través
de una red presencial de oficinas en las ocho Delegaciones
Territoriales de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio, presta
apoyo a la ciudadanía mediante servicios de prevención,
intermediación y protección.

 Pisos que se sacan al mercado con precio menor a lo habitual,
al que acceden personas con determinado nivel de renta.
 Se supone que están destinados para personas y familias con
ingresos medios ¿qué ocurre con las personas con ingresos
bajos? ¿pueden realmente acceder a una vivienda social?
 Relacionado con la noción de vivienda digna.
 Destinada a cubrir el problema de déficit de vivienda en
zonas deprimidas socialmente en condiciones económicas
apremiantes.

 Decreto -Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el
cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.
◦ http://www.juntadeandalucia.es/boja/2013/69/2
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el
Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la
rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación
urbanas, 2013-2016.
◦ http://www.boe.es/boe/dias/2013/04/10/pdfs/BOE-A-2013-
3780.pdf
 Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el
cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.
◦ http://www.juntadeandalucia.es/boja/2013/69/2

 Un asentamiento irregular, asentamiento informal o
infravivienda es un lugar donde se establece una persona o
una comunidad que está fuera del margen de los reglamentos
o las normas establecidas por las autoridades encargadas del
ordenamiento urbano.
 Los establecimientos informales por lo general son densos
asentamientos que abarcan a comunidades o individuos
albergados en viviendas autoconstruidas bajo deficientes
condiciones de habitabilidad.

 Se forman por ocupaciones espontáneas de terrenos, públicos o
privados, sin reconocimiento legal, expandiendo los bordes de
las ciudades en terrenos marginados que regularmente están en
los límites de las zonas urbanas, o en terrenos con elevados
riesgos para las viviendas alli asentadas (laderas de altas
pendientes, terrenos poco estables, zonas inundables en las
márgenes de ríos y quebradas).
 Típicamente son el producto de la necesidad urgente de
obtención de vivienda de las comunidades urbanas de escasos
recursos económicos, o de migrantes llegados de zonas rurales,
empujadas a abandonar sus tierras por múltiples motivos, y al no
existir, generalmente, políticas que habiliten a estas personas a
adquirir por medios legales viviendas dignas.

 El surgimiento de los asentamientos informales tiene varias
causas, uno se los principales es la poca fuerza que dedican
al tema del ordenamiento territorial los gobiernos locales y
regionales que generalmente no tiene propuestas válidas para
ofreces soluciones habitacionales a las poblaciones de baja
renta y a los migrantes que continuamente llegan de las áreas
rurales a hinchar los cordones periurbanos. Estas áreas se
caracterizan por poseer un nivel muy rápido de desarrollo, no
estructurado y no planeado.
 http://es.wikipedia.org/wiki/Chabola

 Por norma general, están ubicadas en las zonas suburbanas
de la ciudad y son edificaciones en mercado de suelo
informal.
 Son viviendas autoconstruidas con un déficit de las
condiciones básicas de habitabilidad.
 En ellos viven sectores marginados de la sociedad. Personas
con escasos recursos económicos.
 No existe agua potable, gas, electricidad, alcantarilladlo,
acerado.
 Falta de condiciones básicas de higiene.
 Se produce una dificulta de acceso de ambulancias y policía.

 Son un gran problema sobre todo para los habitantes de los
asentamientos ya que les impide unas perspectivas de
progreso en el futuro.
 Son los derechos elementales reconocidos.
 En muchos casos, los asentamientos son desalojados
 Están organizados bajo la figura de los líderes comunitarios y
ésta está basada en la relación de solidaridad entre sus
vecinos.
 Habitualmente, las autoridades tienen una actitud pasiva
antes dichos asentamientos, interviniendo solo en casos
extremos (disturbios, etc.)
 Muchos de los proyectos destinados a la mejora de los
asentamientos no llegan a lograr sus objetivos.

 Normalmente los habitantes suelen tener una baja formación
académica.
 Poseen más posibilidades de contraer enfermedades y mayor
mortalidad debido al medio donde residen.
 Tienen limitaciones al acceso de equipamiento urbano.
(colegios, atención sanitaria y social, transporte público.

 Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se
regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2008-20751

 Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario para
personas mayores de 65 años por el cual una entidad
financiera paga una cantidad mensual a una persona mayor a
cambio de que ésta utilice su vivienda como garantía. La
cantidad que abone la entidad financiera dependerá del valor
de la vivienda y de la edad del cliente. A mayor valor y a
mayor edad, mayor importe mensual se puede recibir.

 A diferencia de una hipoteca normal, a través de la cual se
percibe el total de la cantidad prestada al inicio de la
operación, a través de la hipoteca inversa, ese montante se va
prestando en mensualidades.
 El titular conserva la propiedad de la casa.
 Se puede liquidar la operación en cualquier momento.
 El importe que percibe el titular no tributa.
 La deuda no es exigible hasta el fallecimiento del titular.

 ¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
 El cliente percibirá una cantidad fija mensual de por vida. En
caso de haber 2 titulares, la cantidad fija mensual se percibirá
hasta el fallecimiento del último de ellos.
Se trata de un producto integrado por:
 Crédito hipotecario a interés fijo.
 Seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al
plazo máximo del crédito Si sobrevive a su esperanza de
vida), por el que la Aseguradora paga la renta vitalicia hasta
el fallecimiento del mayor.
 Algunas entidades permiten además solicitar una disposición
inicial adicional.

Cómo se devuelve el dinero prestado por la hipoteca inversa?
 A diferencia de otros préstamos hipotecarios, la persona mayor no
tiene que devolver el dinero prestado. Serán sus herederos los
encargados de liquidar la deuda con la entidad financiera en el
momento del fallecimiento de la persona mayor. El producto está
ideado para que en ese momento, la deuda sea muy inferior al valor
del inmueble. Los herederos cuentan con un plazo normalmente de
un año, y durante ese tiempo tienen varias opciones: pueden vender
la vivienda, pagar la deuda, y quedarse con la diferencia; pueden
suscribir una nueva hipoteca para ir pagando la deuda, o
simplemente pueden liquidar la deuda con su propio dinero y
quedarse con la vivienda.
 De media, el valor residual para los herederos es del 50% del valor
de la casa.

Qué gastos conlleva la hipoteca inversa?
 La hipoteca inversa está bonificada por la Ley 41/2007, que
establece la exención del IAJD (no se ha de pagar), y además
las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de
un préstamo hipotecario normal. Igual que otros créditos
hipotecarios la operación conlleva gastos de apertura,
notario, gestoría y registro. Todos estos gastos son
adelantados por el Banco a cuenta del préstamo hipotecario.
 El único gasto que tiene que desembolsar directamente el
cliente es el coste de la tasación.
 http://www.optimamayores.com/hipoteca-inversa/que-es-una-
hipoteca-inversa-2/

 Una hipoteca es un contrato mediante el cual se toma como garantía de
un crédito a un bien que generalmente lo constituye un inmueble. El
bien permanece en manos del propietario mientras este cumpla con sus
obligaciones; en caso contrario, el acreedor puede realizar la venta del
bien para cobrar el dinero que prestó.
 El contrato que constituye una hipoteca debe ser registrado en el
Registro de la Propiedad a fin de que posea valor para terceros. En el
caso de que el acreditado incumpla con sus pagos se procede a una
demanda, a una sentencia condenatoria y al remate del inmueble. Así, en
tanto contrato, una hipoteca solo impone obligación al deudor y se
encuentra reglamentada conforme a la ley.

 Los tres aspectos más importantes de una hipoteca son: el capital, que
es el dinero prestado por el banco y que suele ser menor al precio del
inmueble para poder cubrirse en un posible remate; el interés, que
indica el porcentaje extra que se debe pagar a la entidad que otorgó el
préstamo y que puede ser fijo o variable; y finalmente, el plazo, que es
el tiempo que comprende la devolución del capital.
 El proceso legal mediante el que se pierde el bien inmueble se denomina
juicio hipotecario. Para llegar a éste, los acreedores deben notificar al
dueño de la propiedad su intención de llevar a remate a la propiedad. En
caso de llegar a una situación complicada conviene negociar una venta
rápida de la propiedad con la entidad que prestó el capital.
 http://www.definicionabc.com/economia/hipoteca.php

 Es una forma de adquisición de la vivienda
 La vivienda se adquiere pagándola a plazo
 Son Las entidades bancaria (o cajas de ahorros) las que te
conceden/ o no el préstamo a plazos
 Se necesita un avalista, suele ser un familiar.
 Actualmente (2013) se concede pocas hipotecas por el riesgo
a la hipoteca.

 El impago de la hipoteca implica el desahucio de la vivienda.
 El final del pago de la hipoteca implica la escrituración de la
vivienda, la adquisición plena del derecho, uso y disfrute de
la vivienda.
 El Euribor de la hipoteca crece en España hasta 2009.
 Desde 2009 el pago Euribor de las hipoteca cae en picado.

 Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y
financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro
de dependencia y por la que se establece determinada norma
tributaria.

 Literalmente la definición de dación en pago es la entrega de
un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es
un concepto que se ha popularizado últimamente debido al
uso de este recurso legal por parte de los bancos españoles
con objeto de dar en algunos casos una solución al creciente
número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de
particulares, familias, autónomos y empresas.
 Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual la
entidad financiera sigue los pasos establecidos por la Ley
Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a
quién ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el
objetivo de cobrarse la deuda.

 Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar
por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la
titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves,
liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que
había asumido en el momento de la firma de la hipoteca
¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?.
 En estos momentos existe una nueva ley de dación en pago
que ofrece mayores facilidades para que determinados
deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RD
- Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes
para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.

 La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad
de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar
pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el
préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en
la escritura hipotecaria. Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes,
los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por
ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.
Pasos para solicitar la dación en pago: Como negociar con el banco.
 Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, lo
primero que debe hacer es hablar con su interlocutor habitual en la
Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situación en la que se
encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y
se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes,
que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.

 En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el
banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:
 1. Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada al
banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento
de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se
le deberían añadir los intereses de este periodo, pero lo positivo
es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un
tiempo. Es una solución muy difícil que los bancos acepten.
 2. Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte de
intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la
cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el
importe de la cuota mensual.

 Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna
de estas dos posibilidades, el siguiente caso es
plantearles una dación en pago para quitarse la deuda
de encima. Incluso se podría negociar también un
alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la
entidad financiera y seguir viviendo en ella.

 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin
recursos.
2012-3394.pdf

 Saldar una deuda pendiente de pago a través de la entrega de
un bien.
 Se presenta como una alternativa a la ejecución hipotecaria.
 No está generalizada para toda la población ya que existen
uno requisitos mínimos, entre los que se encuentra que la
persona debe estar dentro del umbral de exclusión social.
(prestamos de la vivienda habitual, que todos los miembros
carezcan de renta de trabajo, que no posean otros bienes o
patrimonios…)
 Esta recogida como normativa hipotecaria.
 Quien no haya incluido en su hipoteca la dación de pago, no
puede acogerse a ella, excepto si son personas en riesgo de
exclusión social.

 La Junta de Andalucía ha aprobado una serie de medidas que
garantizan el ejercicio efectivo del derecho a una vivienda
digna en nuestra comunidad.
 Entre estas medidas se encuentra la declaración de interés
social, por la que se evita el desahucio de aquellas personas
en riesgo de exclusión que estén inmersas en procedimientos
de desahucio por ejecución hipotecaria.
 Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar
el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.

 Asimismo, Andalucía cuenta con un Programa Andaluz en
Defensa de la Vivienda, que ofrece un servicio público y gratuito
para prestar apoyo a la ciudadanía mediante servicios de
prevención, intermediación y protección.
 Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda.
 Si estás a punto de ser desahuciado o ya lo has sido puedes
acceder a este servicio a través de una red presencial de oficinas
en las ocho Delegaciones Territoriales de Fomento, Vivienda,
Turismo y Comercio. El horario de atención al público es de 9 a
14 horas, de lunes a viernes, con cita previa.
 Delegaciones Territoriales de Fomento, Vivienda,Turismo y
Comercio.
 http://www.juntadeandalucia.es/temas/vivienda-
consumo/compra/desahucios.html

 Se niega el derecho a la vivienda.
 Supone un problema social.
 Se deja en la “calle” a una persona/familia.
 Acentúa la marginación personal/familiar.
 Produce desarraigo al perder el lugar donde vives.
 Supone un hecho desagradable por cómo se produce.
 Trae consigo la “vergüenza” y el “estereotipo social”.
 En todos los casos se da en una población marginal y/o sin
recursos económicos.
 Suele ser el colofón de otros problemas sociales precisos.
Ejemplo: falta de trabajo, pérdida de empleo, ausencia o
extinción de ayudas económicas…

deuda y alquiler social
 http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2013-5073
 Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas
urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
 http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2012-14115
deuda y alquiler social.
 http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/pdfs/BOE-A-2013-
5073.pdf

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