El documento detalla las características y requisitos del contrato de promesa, destacando su naturaleza distinta del contrato prometido, y sugiere que debe constar por escrito con un contrato válido y especificaciones claras. También se abordan temas relacionados con la compraventa, incluyendo su perfeccionamiento, solemnidades requeridas según la ley, y la naturaleza de las arras como garantía o prueba de celebración del contrato. Finalmente, se establece que los gastos de la compraventa son generalmente a cargo del vendedor.

1. Contrato de Promesa. 1.- Es un contrato. tiene fisonomía propia. 2.- La promesa y el contrato prometido son diferentes desde el pto de vista jurídico, aunque entre ambos hay una conexión. La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato. Obliga a una o ambas partes a celebrar el contrato prometido. Los contratos se suceden; la celebración del contrato prometido importa el cumplimiento de la promesa cuyos efectos se extinguen.

2. Sin embargo ambos contratos suelen confundirse, pero no son lo mismo. Que pasa en nuestro Código: 1.- El Código la reglamenta en términos generales, sin referirse a un contrato en particular. ( El código francés sólo se ocupa de la promesa de compraventa).. 2.- Sus reglas se aplican a cualquiera sea contrato prometido celebrar. Compraventa, mutuo, sociedad. Sin embargo la regla del art 1554 N° $ del C. Civil no puede referirse sino a la promesa de celebrar un contrato real o solemne.

3. REQUISITOS DE LA PROMESA a.- Que conste por escrito. Basta el otorgamiento de una escritura privada, aunque el contrato prometido requiera escritura pública. La exigencia de una escritura pública importa crear una solemnidad no exigida por la ley. Cuando el legislador quiere que sea por escritura pública lo dice expresamente art. 1787 del C. Civil. Excepción.- El contrato de seguro art 515 del C. de Comercio.

4. b.- El contrato prometido debe ser válido, o sea el contrato deber ser de aquellos que la ley declara eficaces, vale decir válido. Ej., compraventa entre cónyuges es nula; de bienes de incapaces es válida, pero debe cumplirse con la exigencia al momento de celebrar la compraventa. ¿ Es válida la promesa de compraventa de bienes embargados? Arts. 1464 N° 3 y 1810 ambos del C. Civil. La promesa es válida, pero bajo condición de que los bines puedan ser enajenados al momento de la celebración del contrato prometido. ( es en la práctica cuando más se utiliza la promesa).

5. c.- Que se convenga un plazo o condición para fijar la época en que el contrato prometido debe celebrarse. La promesa supone que las partes no puedan o no quieran celebrar el contrato prometido de inmediato y lo postergan para el futuro. Es indispensable establecer cuando deberán las partes cumplir con las obligaciones que la promesa les impone. Este tiempo puede señalarse de dos formas: 1.- Mediante la fijación de un plazo. 2.- Por medio de la estipulación de una condición. No es necesario que el plazo o condición marque el instante preciso en que el contrato deba celebrarse, basta que a través de ellos se señale la época de la celebración.

6. Estipulación de un plazo para la fijación de la época de celebración del contrato prometido Esta es la forma más certera para determinar la época de la celebración de un contrato prometido. ( Recordar que es el plazo). Por lo tanto posterga la celebración del contrato para un tiempo que necesariamente llegará. Llegado el plazo se podrá exigir la celebración del contrato prometido, es un plazo extintivo.

7. Estipulación de una condición para fijar la época de la celebración del contrato prometido. Se usará cuando las partes no estén en condiciones de prever con certidumbre cuando estarán en condiciones de celebrar el contrato que proyectan ( condición). Pero debe ser tal que debe servir efectivamente para señalar la época de celebración; ( condición determinada). d.- Que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento falte sólo la tradición de la cosa o las solemnidades legales.

8. Esto significa que el contrato se individualice de tal modo que se sepa de qué contrato se trata y se precisen su características para que no se confunda con otro. Por ejemplo en el contrato de sociedad deberán especificarse las partes, indicarse el objeto de la sociedad, el capital de la misma, como debe ser aportado el capital, la forma de su administración. Esto se justifica de sobremanera, dado que de otro modo la promesa sería prácticamente ineficaz, dejaría abierta las puertas para futuras discusiones acerca del alcance de lo estipulado, esto garantiza el cumplimiento de la o las obligaciones de las partes y hace posible en su hora recabar su ejecución compulsivamente.

9. La promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, no vale, tendencia mayoritaria aceptada por la doctrina y jurisprudencia. EFECTOS DE LA PROMESA El art. 1554 señal que concurriendo los requisitos legales habrá lugar a lo prevenido en el art. precedente. Esta referencia al art. 1553 pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones pero las partes de hacer; por tanto el acreedor podrá instar porque se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido o para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la infracción del contrato. Normalmente se estipulará cláusula penal; relacionar con el art. 531 del C.P.C.

10. LA COMPRAVENTA Evolución Histórica__ Trueque___ Introducción de la Moneda. Concepto: art. 1793 del C. Civil Características: Bilateral; Oneroso; Generalmente conmutativo; Principal y Generalmente consensual. ( arts. 1493, 1444,1441, 1813, 1442, 1443, 1801). La compraventa es un título translaticio de dominio, según los arts. 675 7 703 del C. Civil.

11. La compraventa no transfiere el dominio; el comprador no se hace dueño de la cosa vendida y el vendedor del precio en virtud del contrato sino de la subsiguiente tradición. El vendedor y comprador sólo son acreedores de la cosa y el precio. El dominio se verifica por medio de dos actos diferentes. El título que es la compraventa y el modo que es la tradición (inspirada en el derecho romano) En el derecho francés la compraventa es traslaticia de dominio art. 1583 del C. Civil, igual en el derecho argentino.

12. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Debemos señalar que la compraventa consiste esencialmente en un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Por tanto en la compraventa existen tres elementos esenciales: Consentimiento de las partes; una cosa y en precio. Todo lo dicho respecto de la voluntad, sus vicios y capacidad de las partes del negocio jurídico rige en este contrato pero con algunas particularidades que se estudiarán en particular en este contrato.

13. FORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA LA REGLA GENERAL, es que el contrato de compraventa es un contrato consensual, salvo las excepciones legales y por lo tanto se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes art. 1801 del C. Civil. Las partes deben tener consentimiento para celebrar el contrato de compraventa. Consentimiento en la venta forzada , la regla general es que el consentimiento se exprese en forma libre y espontáneo, sin embargo en las ventas forzadas como cuando a instancia del acreedor se venden bienes del deudor para pagarse con el producido ciertamente esa voluntad no existe, sin embargo el deudor por el hecho de obligarse ha convenido de antemano, principio de prenda general, no al celebrarse la compraventa.

14. O sea, en la compraventa forzada el ejecutado no consiente al tiempo en que se realiza sino que al tiempo de constituirse en deudor. La venta forzada en una verdadera compraventa. Excepción: se encuentra señalada en el art. 1801 del C. Civil. Se requiere además del consentimiento las solemnidades requeridas por la ley. CLASES DE SOLEMNIDADES. Las solemnidades de que esta revista la compraventa puede ser de dos maneras: 1.- Legales que son aquellas que por ley esta

15. revestida la compraventa de cierta clase de bs. por ej los bienes raíces. Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la compraventa en atención a las circunstancias Particulares en que se celebra o a las personas que intervienen por ej. Venta de bs. pertenecientes a incapaces. Solemnidades Voluntarias son las que establecen las partes, ya sea añadiendo a las que señala la ley, sea para hacer solemne una compraventa que normalmente en consensual SOLEMNIDADES LEGALES La solemnidad ordinaria consiste en el otorgamiento de E. Pca. Requisitos para perfeccionamiento del contrato y único medio de prueba de existencia art. 1701

16. CASOS EN QUE LA LEY EXIGE ESCR. PCA. PARA LA VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA. El art. 1801 del C. Civil en su inc. 2° señala: La Venta…… Por tanto es solemne: a.- La compraventa de bs. Raíces, recordar dualidad de título y modo. b.- Es solemne la venta de los derechos de servidumbre y de censo, siempre recaen sobre bs. Raíces. c.- Es solemne la venta de una sucesión hereditaria, estos es para que una ps. reciba el todo o cuota de los bienes que forman la misma Compraventa por intermedio de Mandatarios ¿ Debe constar por escritura pública el mandato para celebrar el contrato de venta a que se refiere el art. 1801 inc. 2° del c. Civil? 1.- Algunos sostienen que no en necesario que el mandato revista el mismo carácter del contrato encomendado art 2123. Sostienen que exigir el mandato por escritura pública significa exigir una solemnidad no prescrita por la ley.

17. 2.- Sin embargo la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia se han inclinado sistemáticamente en que es necesario el otorgamiento de escritura pública para dicho mandato. Importante la inscripción no es requisitos de la compraventa de bs. Raíces, el contrato es perfecto desde que las partes hayan convenido en la cosa y en el precio, otorgando la correspondiente escritura pública. La inscripción es la forma como se efectúa la tradición de parte del vendedor ( su principal obligación). ¿ Es solemne sólo la venta de Bs. Muebles por naturaleza? Si por expresa disposición de la ley, entonces diremos: a.- El consensual la compraventa de bs muebles por anticipación 1801, art. 571 del C. Civil.

18. b.- También lo es la venta de bs. Inmuebles por destinación ( usos, destino y cultivo de los inmuebles). Vendidos separadamente del inmueble, por ej. Animales o aperos de labranza del fundo. Solemnidades Especiales Se señala por la ley esta exigencia, en atención a ciertas circunstancias especiales del contrato o la calidad de las personas que lo celebran: a.- la venta forzada ante la justicia ( Tasación previa de los bs. inmuebles, su publicación, venta en pública subasta, etc. La escritura debe ser suscrita por el rematante y el juez como representante legal del vendedor. b.- Venta de bs. Pertenecientes a personas incapaces, donde la solemnidad es normalmente la autorización judicial y la subasta pública arts. 254, 393,394, 484. Estas solemnidades son referidas y aplicables ytambién a los bs. Muebles. c.- Tratándose de la soc. conyugal los arts. 1794 y b1752 exigen la

19. Autorización de la mujer para enajenar y gravar los bs. Raíces sociales y los de la mujer respectivamente ( hubo reforma este año verla). Solemnidades Voluntarias Las partes pueden someter la compraventa a la solemnidad que deseen, consistirá por regla general en el otorgamiento de escritura pública o privada siendo la compraventa puramente consensual. Art 1802 del C. Civil señala: “Si los…… Entonces mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal será un simple proyecto, y existirá la facultad de retractarse de las partes, ello es consecuencia lógica de que el contrato no se ha perfeccionado.

20. La facultad de retractación se mantiene hasta que ocurra alguna de estas dos situaciones: a.- Hasta que se otorgue la escritura pública o privada. b.- Hasta que se haya principiado la entrega porque el cumplimiento del contrato, sin que se haya otorgado escritura importa una tácita derogación de la estipulación que lo hizo solemne. LAS ARRAS “ Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato o bien en parte del precio o en señal de quedar convenidos” ( seña en otras legislaciones). Las arras pueden por tanto ser de dos clases y finalidades

21. a.- sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato. b.- Se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas. a.- Arras como garantía, significa que las partes no entienden ligarse definitivamente, sino que mutuamente se reservan la facultad de decidirse perdiendo su valor; art. 1803 del C. Civil. Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad del contrato, dado que son un medio de poner a las partes en situación de desistirse del mismo. El contrato se celebra bajo una condición negativa y suspensiva, que es que las partes no hagan uso de la facultad de retractación. ¿ En que tiempo pueden retractarse las partes? La facultad de retractación no dura en forma indefinida

22. El art. 1804 del C. Civil señala las reglas a seguir que son: 1.- Plazo de retractación es el fijado por las partes y si nada dicen es de dos meses contados desde la convención. 2.- Pero la facultad de retractación puede extinguirse antes de los plazos indicados, cuando el contrato se reduce a escritura pública o ha comenzado a efectuarse la entrega b.- Las arras como señal de quedar convenidos o como parte del precio ; constituyen un testimonio de la celebración definitiva del contrato, o sea constituyen un medio de prueba de su celebración. Acá las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de venta ha quedado perfecto, salvo que se requiera el otorgamiento de escritura pública. Se refiere a este tipo de arras el art. 1805 in. 1° que señala: Si….

23. O sea para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar convenidos o como parte del precio en necesario la concurrencia copulativa de dos circunstancias: 1.- Que las partes lo convengan expresamente. 2.- Que dicha convención conste por escrito. Si así no fuese, se entiende que fueron dadas en garantía y se otorga la posibilidad de retractarse. Art. 1805 inc. 2° del C. Civil. Por tanto, la regla general son las arras dadas en garantía, de tal suerte que para que pueda atribuírsele otro carácter será necesario un pacto expreso y escrito. ARRAS EN EL CODIGO DE COMERCIO El código de comercio establece sobre las arras, reglas que son absolutamente contrarias a las indicadas.

24. Las arras se presumen dadas en parte de prueba, salvo estipulación en contrario, y no permiten a las partes retractarse arts. 107 y 108 del C. de Comercio. Gastos del contrato de compraventa Son de cargo del vendedor, dado que el legislador supone que los gastos que demande el contrato de compraventa han sido tomados en cuenta por el vendedor como parte del precio, por tanto, son de su cargo salvo expresión en contrario. Art. 1806 del C. Civil Los impuestos a que se refiere dicha norma son los que graven a la compraventa.