La Venta con relación a la Cabida

Efectos de la venta con relación a la cabida En la venta hecha con relación a la cabida podrá plantearse una de éstas dos cuestiones: que la cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el contrato. a).- Si la cabida real, esto es, la superficie que realmente mide el predio, es mayor que la expresada en el contrato, podrá ser poco o mucho mayor. Naturalmente las consecuencias son diferentes. Pero el legislador ha debido señalar una pauta exacta. Considera que la cabida real es mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la décima parte del precio de la verdadera cabida

Por ejemplo, se venden 1000 m2 en $1.000.000 a razón de $1000 el m2 la cabida real del predio resulta ser de 1.050 m2. El precio del exceso es de $50.000 y el precio de la cabida real es de $ 1.050.000, el sobrante no alcanza a la décima parte. En este caso, el vendedor tendrá derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio. El art. 1832 inc. 1° establece: “Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio” En el mismo ejemplo propuesto, supóngase que la cabida real es de 1200 m2, el precio del exceso sería de $ 200.000 y el precio de la cabida real de $ 1.000.000. El exceso es superior a la décima parte.

En ésta hipótesis, queda al arbitrio del comprador desistir del contrato o aumentar el precio proporcionalmente. El art. 1832 previene que la regla de su primera parte no rige en el caso de que “el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la cabida real; pus en este caso, podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato, y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales”

Si la cabida real es menor que la declarada en el contrato, del mismo modo podrá ser poco o mucho menor. Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida que falta excede de la décima parte del precio de la cabida declarada. Por ejemplo, se venden 1000 m2, en $ 1.000.000 esto es a razón de $ 1000 el m2; el predio tiene, en verdad, una superficie de 950 m2. el precio de la cabida que falta es de $ 50.000 inferior a la décima parte del valor de la cabida declarada.

En tal caso, con arreglo del inc. 2° Del art. 1832, “Si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si esto no le fuera posible, o no se le exigiere, deberá sufrir un a disminución proporcional al precio” Supóngase en el ejemplo propuesto, que la cabida real es de 800 m2; el precio de la cabida que falta es de $ 200.000, superior a la décima parte del precio de la cabida declarada que es de $ 1.000.000. Entonces, conforme a la misma disposición legal “Si el precio de la cabida que falte alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa , podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio o desistir del contrato en los terminos del precedente inciso”.

Efectos de la venta de un predio como cuerpo cierto La compraventa de un predio rústico como cuerpo cierto no plantea ningún problema de cabida; justamente para zanjar toda dificultad al respecto los contratantes realizan la venta ad corpus. El art. 1833, inc. 1° , establece esta consecuencia, o sea, que “ no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio sea cual fuere la cabida del predio”. Pero aunque no pueda suscitarse cuestión por la superficie del predio, el vendedor debe entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inc. 2° del art. 1833 establece que “si se vende con señalamiento de linderos , estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inc. 2° del artículo precedente”

Por lo tanto, será menester averiguar se la parte que falta dentro de los linderos excede o no de la décima parte o de la que en ellos se comprende. Si no excede, el comprador podrá reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podrá pedir la rebaja proporcional del precio o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.

Aplicación de los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de mercaderías El art. 1835 dispone que las reglas de los arts. 1832 y 1833 se aplica a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías” Así por ejemplo, si se vende un rebaño de 100 animales, a razón de $ 20.000 cada uno y faltan algunos, el comprador podrá pedir que se le entreguen los que faltan, que se rebaje el precio o desistir del contrato, según los varios casos

Prescripción Las acciones que otorgan los arts. 1832 y 1833 prescriben en corto tiempo. El art. 1834 dispone: “Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año, contado desde la entrega” Las acciones de que se tratan son: a) La acción del vendedor para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada, b).- la acción del comprador para pedir la rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la cabida real; c) La acción del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso; y d).- La acción del comprador para desistir del contrato.

Acción rescisoria por lesión enorme Las acciones especiales otorgadas al comprador y vendedor no les privan de la acción rescisoria por lesión enorme, cuando las diferencias de la cabida sean de tal importancia que constituyan una lesión de esa índole. El artículo 1836 dice: “Además de las acciones dadfas en dichos artículos compete a la de los contratantes la de lesión enorme en su caso”

Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida El incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa produce las consecuencias que prevé la regla general del art. 1489: el derecho alternativo para el comprador de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. El art. 1826, inc. 2° reproduce esta regla general: “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos, con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales”

Señala la disposición las condiciones en que el comprador puede optar por el ejercicio de estos derechos: a).- es preciso que el vendedor retarde la entrega por su hecho o culpa o, más exactamente, que se encuentre en mora de cumplirse. b).- Es menester, además que el comprador haya pagado o esté pronto a pagar el precio o haya estipulado pagarlo a plazo.

Obligación de saneamiento Ideas Generales El art. 1824 señala como una segunda obligación del vendedor, “el saneamiento de la cosa vendida”. No basta que el vendedor entregue la cosa vendida; es preciso que la entregue en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente. No logrará el comprador una posesión tranquila o pacífica de la cosa vendida cuando se vea turbado en dicha posesión o consecuencia de los derechos que terceros hagan valer con relación a ella. No tendrá una posesión útil si la cosa adolece de efectos que la hacen inadecuada para el objeto que tuvo en vista al comprarla.

En uno y otro caso el comprador quedaría defraudado en sus justas expectativas, si no dispusiera de recursos para exigir del vendedor que le ampare en la posesión y subsane los vicios o defectos de la cosa . Este recurso es la acción de saneamiento. En virtud del contrato de compraventa , en efecto, en vendedor se obliga a garantizar al comprador la posesión tranquila y útil de la cosa que vende. Se obliga, en otros términos, al saneamiento. el artículo 1837 señala este doble objetivo de la acción de saneamiento: “La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los efectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.

Caracteres de la obligación de saneamiento a.- La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa; le pertenece sin necesidad de estipulación, pero puede ser modificada y aun abolida sin que el contrato deje de existir o degenere en otro diverso. b.- la obligación de saneamiento tiene un carácter eventual, se hace exigible a condición de que ocurran ciertos hechos que pueden suceder o no. Mientras tanto, la obligación permanece en un estado latente, se concreta, y torna exigible si el comprador es turbado en la posesión de la cosa o si el comprador no logra un adecuado provecho de la cosa por los defectos de que adolece.

a.- Saneamiento de la evicción Tiene por objeto como expresa el art. 1837 amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida. Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez que sea victima de la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben su posesión. Si fracasa en su empresa y sobreviene la evicción o sea, es privado el comprador de todo o parte de la cosa comprada, está obligado el vendedor a indemnizarle. Por tanto, la obligación de saneamiento persigue dos fines o se desarrolla en dos etapas: 1.- defender al comprador contra los terceros que reclamen derechos sobre la cosa. b.- indemnizar al comprador si la evicción no obstante se produce

Naturaleza de la obligación de saneamiento Es una obligación de hacer para el vendedor; y consiste en asumir la defensa del comprador. En cuanto la obligación de saneamiento se convierte en la indemnizar al comprador evicto, es una obligación de dar. El art. 1840 señala las consecuencias de ésta características; en suma, consisten en que la obligación en su primer aspecto es indivisible y divisible en el segundo. Dispone el art. 1840 “ La acción de saneamiento…… hayan enajenado la cosa”.

Si son varios los deudores de la obligación de saneamiento, la acción del comprador para exigir que se le ampare es indivisible; no se concibe que los deudores defiendan al comprador por partes; el objeto de la obligación no es susceptible de ejecución parcial. Fracasada la defensa y producida la evicción, la obligación de indemnizar al comprador es divisible; su objeto es pagar una suma de dinero. Se divide entre los vendedores por partes iguales y entre sus herederos a prorrata de su cuotas. Para que se haga exigible la obligación del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, es necesario que sea turbado en dicho dominio y posesión; en otros términos es preciso que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa.

No basta sin embargo que el comprador sea turbado en el dominio y posesión de la cosa; es necesario que el comprador haga saber al vendedor la turbación de que es víctima para que acuda en su defensa. Para que el vendedor esté obligado al saneamiento se requiere: a.- que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada. b.- que el vendedor sea citado de evicción. Los demás aspectos del saneamiento estudiarlo en Meza Barros Págs.. 67,68,69 70.71 y 72.

Saneamiento de los Vicios Redhibitorios Una persona al adquirir una cosa lo hace con el propósito de que esta le preste utilidad, la cual puede ser de distinta naturaleza. Así el vendedor debe proporcionarle al comprador la posesión útil de la cosa vendida, y precisamente desaparece la utilidad de la cosa cuando ella adolece de algún vicio oculto o redhibitorio. El legislador civil no definió expresamente lo que se entiende por vicio redhibitorio, pero se acostumbra a definirlo como: “Un defecto inherente a la cosa, que existía al tiempo de la venta; oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa”

Cabe tener presente que el vicio redhibitorio es diferente del error sustancial; este último recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. El vicio redhibitorio se diferencia del error sustancial en que en el vicio redhibitorio hay un defecto o imperfección inherente a la cosa y que la hace inútil para sus uso natural (situación objetiva); en cambio el error sustancial hay esquivación o falso concepto de la parte sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa con prescindencia de su calidad intrínseca ( situación subjetiva). Requisitos que se debe reunir para tener el carácter de redhibitorio Se encuentran contemplados en el art. 1858 del C. civil y son:

1º Que el vicio haya existido al tiempo del contrato de compraventa. 2º Que sea grave 3º Que sea oculto 1º Este requisito es de toda lógica ya que el vendedor no puede responder de los vicios que se hayan producido con posterioridad a ella, pues la cosa entonces ha dejado de estar en su poder y por consiguiente a su cuidado. Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio redhibitorio exista en toda su gravedad al momento de la venta, sino que basta que exista en germen al tiempo de la venta y se desarrolle después.

Así se resolvió que procede declarar la rescisión de la compraventa de un caballo si éste, al celebrarse el contrato tiene una enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante cierto tiempo para prestar los servicios que está destinado, lenta y fatalmente lo inutilizará. 2º Se entiende que el vicio es grave cuando el defecto es de tal naturaleza que impide total o parcialmente el uso de la cosa. Esto es una cuestión de hecho que el juez deberá resolver en cada caso. El Nº 2 del art. 1858 en su segunda parte da una pauta que puede servir al juez para establecer si hay o no gravedad en el vicio, según si puede o no presumirse que el comprador conociendo el vicio hubiere o no comprado la cosa, o la hubiere comprado en un precio menor .

3º El vicio es oculto cuando el comprador lo ignora por no habérselo manifestado el vendedor. Pero hay casos en que no hay vicio redhibitorio no obstante el silencio del vendedor: a.- cuando de parte del comprador ha habido negligencia para conocer el vicio art. 1858 Nº 3. b.- cuando por su profesión u oficio el comprador ha podido fácilmente conocer el vicio, art. 1858 Nº 3. Cláusula que hacen redhibitorios vicios que no lo son El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a un vicio el carácter de redhibitorio aun cuando naturalmente no lo sea, art. 1863.

Debe tenerse presente que el art. 1863 dice “por contrato” luego esta convención no puede celebrarse con posterioridad a él. Efectos de los vicios redhibitorios Ellos son los derechos que tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza, derechos que se traducen en dos acciones que el comprador puede intentar en contra del vendedor y son: 1.- La acción redhibitoria 2.- La acción estimatoria o cuanti minoris. Ejercer una u otra de estas acciones es un derecho opcional para el comprador art. 1860. 1.- A través de esta acción el comprador puede solicitar judicialmente la resolución del contrato de venta art. 1857. 2.- Por ella el comprador obtiene que se rebaje el precio en forma proporcional, pero subsiste el contrato art. 1857

Sin embargo la regla general señalada en el art. 1860 presenta algunas excepciones, en las cuales el comprador carece del derecho de opción y sólo puede ejercer la acción cuanti minoris y son: a.- cuando los vicios no son graves art. 1868. b.- cuando la cosa perece después de perfeccionado el contrato en poder y por culpa del comprador art. 1862 inc. 1º; pero si la cosa perece por un vicio inherente a ella, subsiste el derecho de opción para el comprador art 1862 inc. 2º. Por otra parte el legislador ha sido mas rigoroso con el vendedor cuando sabía el vicio que tenía la cosa y no la manifestó al comprador, ya que en tal caso no sólo lo obliga a l restitución o rebaja del precio, sino que también a la indemnización de perjuicios en favor del comprador art. 1861.

En las ventas forzadas no hay lugar al saneamiento de los vicios redhibitorios, salvo que el vendedor no haya podido o no haya debido Ignorar los vicios de la cosa vendida y no los declaró a petición del comprador, pues en tal caso hay lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios. Art. 1865. Extinción de la acción de saneamiento por vicios redhibitorios Esta se extingue por: a.- Renuncia, puede renunciarse porque es un elemento de la naturaleza del contrato; sine embargo la renuncia al saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando le eran conocidos y no lo manifestó al comprador art. 1859.

b.- Por prescripción: Hay que distinguir si se trata de bienes muebles o inmuebles arts. 1866, 1867 y 1869. La acción redhibitoria prescribe en el plazo e 6 meses respecto de los bienes muebles y 1 año si se trata de inmuebles. Estos plazos pueden ampliarse o reducirse por estipulación de las partes y corren desde la fecha de la entrega material o real de la cosa vendida art. 1866. La acción cuanti minoris, prescribe en un plazo de 1 año para los bienes muebles y de 18 meses para los inmuebles, este plazo corre también desde la entrega material, Don Arturo Alessandri estima que este plazo también podría ampliarse o restringirse por las partes, ya que si se negare tal posibilidad podría suceder que la acción cuanti minoris prescribiera antes que la redhibitoria si el plazo de esta última hubiere sido ampliado.

La computación de la acción cuanti minoris tiene una regla especial, en el caso de que la cosa vendida haya sido remesada a un lugar distante. Art. 1870. Obligaciones del Comprador Tiene dos obligaciones principales y son: recibir la cosa comprada y pagar el precio, las que están establecidas en los arts. 1793, 1871 y 1827. a.- Obligación de recibir la cosa comprada : El art. 1827 dispone que si el comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa deberá abonar al vendedor los gastos de alquiler de los almacenes, graneros o vasijas necesarias para mantener la cosa vendida y agrega que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa y que sólo responde de culpa grave o dolo.

Ante la negativa del comprador de recibir, el vendedor tiene dos posibilidades: 1.- Pagar por consignación art. 1598 y sgtes del C. civil. 2.- Pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, puesto que sobre el comprador pesa la obligación de recibir la cosa art. 1489. b.- Obligación de Pagar el Precio: Esta es la principal obligación del comprador y es de la esencia del contrato de C-V. En cuanto al tiempo y lugar del pago, prevalece lo que las partes acuerden, de modo que silo sujetan a plazo, condición u otra modalidad habrá que estarse a ellas; pero si nada han convenido al respecto se aplicarán las reglas generales que sobre esta materia se contempla el art. 1872 inc. 1º del C. civil.

Hay que recordar que el pago no puede hacerse por parcialidades, salvo convención en contrario art. 1591. Si el vendedor se resiste a recibir el pago del precio el comprador puede pagar por consignación ( con las correspondientes consecuencias para el vendedor). Derecho de retención del precio por parte del comprador La obligación de pagar el precio por parte del comprador se suspende cuando el comprador lo deposita en el tribunal con aprobación del juez, a causa de haberse perturbado su posesión de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no conocidas por el comprador art. 1872 inc. 2º.

Esto no es pago por consignación sino de retención judicial del precio y este depósito o retención judicial dura hasta que el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio ( posible evicción) art. 1872 inc. 2º. Se ha resuelto que si un tercero obtiene un decreto judicial que prohíbe la inscripción de la venta de un inmueble por el comprador (medida precautoria de gravar o enajenar) el comprador puede ejercer este derecho. Incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio Si el comprador está en mora de pagar el precio y el vendedor cumplió su obligación de entregar la cosa, éste puede pedir en contra del comprador el cumplimiento de la obligación de pagar el precio o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios. Art. 1873 condición resolutoria tácita del art. 1489.

Casos especiales en caso de resolución del contrato 1.- En general, en la resolución no deben los frutos percibidos en el tiempo intermedio entre la celebración del contrato y su resolución art. 1488; pero en el contrato de C-V, cuando la resolución se produce por el no pago debe el comprador restituir los frutos ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, ya en proporción a la parte pagada del precio, so sólo pago parcialmente art. 1875 inc. 1º. 2.- En cuanto al pago de expensas y deterioros, la regla general es que se presume de buena fe del deudor, pero en la C-V se presume legalmente la mala fe del comprador si no ha pagado el precio, salvo que dicho comprador pruebe lo contrario, vale decir, que pruebe haber sufrido, sin culpa de su parte un detrimento en su fortuna tan grande que le haya sido imposible pagar el precio., art. 1875 inc. 3º

El que se presuma la mala fe en materia de expensas y deterioros significa que se le abonará al comprador las mejoras necesarias que hubiese hecho en la cosa, pero no se le pegarán ni las útiles ni las voluntarias, pudiendo eso sí llevarse los materiales siempre que reúnanlos requisitos de los arts. 910 y 911 del C. civil. 3.- Si hay arras, la resolución por no pago del precio faculta al vendedor para retenerlas, si las ha recibido y para exigirlas dobladas si las había dado art. 1875. Efectos de la resolución respecto de terceros cuando se produce por no pago del precio El art. 1876 establece que respecto de terceros la resolución del contrato de C-V, producida por el no pago del precio, se rige por los arts. 1490 y 1491 del C. civil, disposiciones que son inoficiosas porque de todas maneras se habrían aplicado esas disposiciones aunque nada se hubiese dicho al respecto. El inc. 2º del art. 1876 amplía aún más el resguardo a favor del tercero

ya que el art. 1876 inc. 2º no es aplicable a las partes del contrato. Por consiguiente entre el comprador y el vendedor podrá probarse que no hubo pago del precio sin que exista inadmisibilidad probatoria alguna, salvo lo que señala el art. 1709, aunque en la escritura se diga que se paga totalmente el precio y en virtud de dicha prueba podrá pedirse la resolución de la venta o declararse la simulación del contrato. PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE C-V a.- Pacto Comisorio : Se estudió en materia de obligaciones remitirse a ella. b.- Pacto de Retroventa Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, rembolsando al comprador la cantidad que se estipuló o si nada se ha dicho, el precio que se hubiere pagado pro la compra.

Se trata, de una venta afecta a una condición resolutoria ordinaria potestativa del acreedor ( el vendedor). En el fondo el pacto de retroventa es una caución, ya que el comprador recibe la cosa y no la restituye sino cuando se le reembolsa el precio que dio por ella o el que se haya estipulado. Esta suma es en realidad el monto del préstamo que se hizo el comprador al vendedor, el cual en lugar d constituir una prenda por ejemplo le vende al comprador: Requisitos 1.- Debe estipularse al momento del contrato, el art. 1851 dice que el vendedor se reserva la facultad, con lo que indica que este pacto debe hacerse al momento mismo del contrato y no después.

2.- Debe estipularse un precio que va a pagar el vendedor para recuperar la cosa, si nada se dice al respecto, dicho precio es el mismo de la venta. 3.- Debe señalarse un plazo dentro del cual va a poder el vendedor hacer uso del derecho de recobrar la cosa que vende, art. 1885. Las partes pueden estipular el plazo que deseen pero éste no puede pasar de 4 años contados desde la fecha del contrato, se ha resuelto que es un plazo de caducidad. Efectos: 1.- Si el vendedor no hace uso de la facultad de comprar la cosa vendida o si deja pasar el plazo dentro del cual tiene derecho a ella, se consolida el dominio en el comprador; de dueño condicional pasa a ser absoluto puro y simple.

2.- Si el vendedor ejercita el derecho de recobrar la cosa vendida dentro del plazo, deberá pedir judicialmente al comprador la restitución de la cosa vendida art. 1885 inc. 2º. Pero deberá pagar al comprador las expensas invertidas en mejoras necesarias, no así las que correspondan a mejoras útiles y voluntarias, salvo que se hubieren realizado con sus consentimiento art. 1883 inc. 2º. Además tendrá que indemnizar el comprador al vendedor los deterioros que puedan imputarse a su culpa art. 1883 inc. 2º. Para la restitución de la cosa al vendedor se concede al comprador los plazos que señala el art. 1885 inc. 2º. Finalmente de acuerdo con el art. 1882 en cuanto a los efectos que el pacto de retroventa produce respecto de terceros, deben aplicarse las normas de los arts. 1490 y 1491.

c.- Pacto de Retracto Es una venta sujeta a la condición resolutoria de que si dentro de determinado plazo, que no puede pasar de un año, se presenta un tercero como comprador ofreciendo un mejor precio por la compra, este se resuelve, a menos que el comprador primitivo o su adquirente, mejore en los mismos términos la compra. Al pacto de retracto se aplican una vez producida la resolución, las mismas reglas del pacto de retroventa, en cuanto a la restitución entre las partes y a los efectos respecto de terceros, art. 1886. Finalmente debe hacerse presente que en conformidad al art. 1887 pueden agregarse al contrato de venta cualquier otro pacto accesorio, siempre que sea lícito, los cuales se regirán por las reglas generales.

Rescisión de la venta por lesión enorme El legislador chileno, al parecer para dar estabilidad a las transacciones jurídicas, no acepta la lesión como vicio general en lo contratos. No obstante, hay algunos susceptibles de rescindirse por lesión enorme, siendo uno de ellos el de compraventa de bienes raíces, ar. 1888 La lesión enorme en la C-V de bienes raíces “Consiste en una desproporción grave entre el precio y el valor real de la cosa vendida”. DE esta manera se presenta una falta de equivalencia en las utilidades recíprocas entre el vendedor y el comprador; una de las partes obtiene utilidad o ventaja desmedida, en tanto que la otra sufre perjuicio importante por la diferencia de valores.

Para asegurar a las partes de estas situaciones, que pueden deberse a la explotación que una de ellas hace de la necesidad o debilidad de la otra es que el ar. 1892 establece que la acción por lesión enorme es irrenunciable. Requisitos: Los requisitos que deben concurrir para que el contrato de c-V sea susceptible de rescindirse por lesión enorme don dos: 1º Que la lesión sea enorme en los términos del art. 1889. 2º Que la C-V sea susceptible de rescindirse por la lesión enorme. 1º Es evidente que al legislador no le interesa la lesión que no revista demasiada gravedad, ya que en todo contrato existe la posibilidad de que haya una margen razonable de especulación, el cual por lo general beneficia a uno de los contratantes; pero ha considerado necesario poner tope a ese margen de ganancia y por ello cuando la lesión es enorme autoriza que se rescinda el contrato. Debemos tener presente que la lesión enorme puede invocarla tanto el vendedor como el comprador, lal ley confiere derecho para ellos a ambas partes.

Hay lesión enorme para el vendedor cuando el precio que recibe por la cosa es inferior a la mitad de su justo valor, si una cosa vale $ 10.000 y recibe $ 4.500. Para el comprador hay lesión enorme cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella, por ejemplo si una cosa vale $ 4000 y paga por ella $ 10.000 art. 1889. Las reglas del art. 1889 están inspiradas en igual criterio respecto del vendedor como del comprador, resultando la lesión enorme de una comparación del precio real con el precio pagado. En lo que respecta al justo precio hay que tener presente que él se toma en relación al momento del contrato, una variación posterior a esa época no tiene importancia.

2º Que la C-V sea susceptible de rescindirse por lesión enorme: No todas las ventas son rescindibles por lesión enorme, sino que sólo las ventas de bienes raíces; la razón de ello es la marcada preferencia que el legislador demuestra por la propiedad raíz y además porque los bienes muebles cambian con mayor facilidad de valor. Dentro de los bienes raíces, debe tenerse presente que la lesión enorme no se aplica en aquellos casos en que la venta se haya hecho por el ministerio de la justicia, art. 1891 Ello se debe a que hay una intervención de la justicia y porque el precio se establece en pública subasta, excluyéndose por ello la posibilidad de lesión o abuso por parte del comprador.

Efectos de la lesión La parte afectada por la lesión enorme sólo puede accionar contra la otra pidiendo la rescisión de la venta, es decir, que se deje sin efecto la venta y se procede a las restituciones mutuas como en el caso de nulidad. El afectado no puede demandar solicitando que se le complete o rebaje el precio, ya que el derecho de hacer subsistir el contrato pagando la diferencia o devolviendo el exceso le corresponde opcionalmente sólo al culpable de la lesión y sólo puede ejercitarse una vez dictada la sentencia que declare la resolución art. 1890 inc. 1º. Declarada la rescisión por sentencia judicial, la parte a quien le es imputable la lesión tiene un derecho opcional y es:

a.- Completa o devuelve la diferencia de precio según sea comprador o vendedor. b.- Acepta la rescisión de la venta con todas sus consecuencias art. 1890 inc. 1º. Análisis de cada situación a.- Si completa o devuelve la diferencia de precio, subsiste el contrato de venta: si la lesión es imputable al comprador, este completa el precio pagando una diferencia, para calcular dicha diferencia debe reducirse el justo precio en un 10 % art. 1890 inc. 1º. Si la lesión es imputable al vendedor, éste debe devolver el exceso del precio recibido, pagando la diferencia, para calcular debe aumentarse el justo precio en un 10 % art. 1890 inc. 1º. Vale decir el art. 1890 concede al culpable de la lesión una ventaja legítima del 10 % del justo recio, que no se completa si es comprador y no se devuelve si es vendedor.

b.- La parte a quien es imputable la lesión se allana a ella y queda si efecto la C-V, es decir, se produce la rescisión. En términos generales esta rescisión produce los mismos efectos que toda nulidad, aun cuando no lo es; hay algunas diferencias y son: 1.- El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino que a contar del día en que se le notificó la demanda art. 1890 inc. 2º. 2.- Las partes no reembolsan los gastos que originó el contrato en su celebración art. 1890 inc. 2º. 3.- El comprador no está obligado a indemnizar los deterioros de la cosa, salvo si se aprovechó de ellos art. 1894. 4.- Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa comprada antes de la rescisión, no caducan ipso iure por la declaración de rescisión, sino que el comprador debe cancelar estos gravámenes, para restituir sin ellos la cosa al vendedor art. 1895.

Extinción de la acción por lesión enorme Se extingue por tres causas: a.- Destrucción de la cosa art. 1893 inc. 1º, ello porque destruida la cosa que se vendió es imposible su restitución, que es el efecto propio de la resolución. b.- Enajenación de la cosa, art. 1893 inc. 2º no hay acción reivindicatoria por lesión enorme si la cosa vendida salió del patrimonio del comprador en lo cual se diferencia fundamentalmente de la nulidad ya que el art. 1689 da acción reivindicatoria en contra de terceros poseedores. Cuando el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo en la venta un sobreprecio respecto a lo que él había pagado por ella procede en su contra una acción distinta de la rescisoria que es la acción indemnizatoria.

En esta caos el comprador debe restituir el sobreprecio con un tope, esto es ,e le justo precio de la cosa con deducción de un 10 % en lo que el sobreprecio excede de este tope, pertenece al comprador art. 1893 inc. 2º. c.- Prescripción, opera en 4 años contados desde la celebración del contrato, art. 1896, esta es una prescripción especial luego no se suspende art. 1524, pero sí se interrumpe según las reglas generales.

Contrato de Permuta Este contrato lo trata el legislador a continuación del contrato de C-V. Por el contrato de permuta dice el art. 1897 las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Este contrato no presenta mayores novedades porque se rige en casi todo por las normas de la C-V. Así el art. 1898 dispone que el contrato de permuta, por regla general será consensual, se perfecciona por el mero consentimiento, salvo que la cosa permutada o ambas sean bienes raíces o derechos hereditarios, en cuyo caso se requiere de escritura pública; por consiguiente excepcionalmente será un contrato solemne siendo la solemnidad una escritura pública.

El art. 1889 dice que pueden permutarse las cosas que pueden venderse y que son hábiles para celebrar contrato de permuta las mismas personas que lo son para celebrar el de compraventa. Finalmente el art. 1900 establece la regla general: las reglas de la C-V son aplicables a la permuta en lo que no sena contrarias ala naturaleza de ésta; cada permutante se considera como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mira como el precio que paga por lo que recibe en cambio.

La Cesión de Derechos La cesión de derechos lato sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos. Trata el título XXV del Libro IV, en sucesivos párrafos de tres materias diferentes: a.- La cesión de créditos personales. b.- la cesión de derecho de herencia. c.- La cesión de derechos litigiosos. Así la denominación del título no es exacta; sugiere que se tratará de un modo general, de la cesión de toda clase de derechos. Siendo que en verdad se ocupa de la cesión de ciertos créditos o derechos personales; no trata de la cesión de los derechos reales sino sólo del de herencia y de la cesión de derechos litigiosos que naturalmente pueden ser reales o personales.

1 .- Cesión de créditos Personales La expresión créditos personales es redundante. Los créditos son necesariamente personales en el sentido de que sólo pueden reclamarse de quienes por un hecho suyo o por disposición de la ley han contraído la obligación correlativa art. 578 del c. civil. El legislador ha querido significar con la expresión créditos personales, cierto tipo de créditos en que se encentran precisamente determinados el acreedor, denominados por lo mismo nominativos. Créditos nominativos, a la orden y al portador En principio todos los créditos son transferibles, excepto aquellos que tienen el carácter de personalísimo. Pero la manera de efectuar la cesión varía según la forma del título de que consta el crédito, desde este punto de

vista los créditos pueden ser nominativos, a la orden o al portador. Nominativos son aquellos en que se indica con toda precisión la persona del acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada. A la orden son aquellos en que el nombre de la persona del titular se antepone la expresión “a la orden” u otra equivalente. Al portador son aquellos en que se designa la persona del acreedor o llevan la expresión “al potador”. El Código civil ha reglamentado únicamente la cesión de los créditos nominativos. El art. 1908 indica: la disposiciones…… o por leyes especiales.

La cesión de los créditos a la orden se verifica mediante el endoso art. 164 del C. de comercio, que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y demás documentos a la orden por el cual se transfiere el dominio del documento o más bien dicho, del crédito de que da constancia. Los documentos al portador se ceden por la mera tradición manual art. 164 del c. de comercio. La ubicación en el Libro IV entre la permuta y el arrendamiento, sugiere que la cesión de derechos en un contrato. Pero un examen atento nos conduce a una conclusión diversa, en suma la cesión es la tradición de los derechos personales o créditos. a.- El art. 1901 establece la forma como se perfecciona la cesión, entre el cedente y cesionario a cualquier título que se haga.( requiere un título y puede adoptar diversas formas). b.- El art. 1907 reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la cesión a título oneroso, con ellos queda en evidencia que se hace necesario un título, que puede ser gratuito.

c.- El art. 1901 reproduce casi literalmente la regla del art. 699 “La tradición de los derechos personales… …….hecha por el cedente al cesionario”. En cuanto a las formalidades requeridas para la eficacia de la cesión deben ser enfocadas desde un doble ángulo: entre las partes y respecto de terceros. Perfecta la cesión entre las partes aún puede no estarlos respecto del deudor cedido y de terceros. a.- Entre la Partes: El solo acuerdo de voluntades o lo que es lo mismo el solo contrato no es suficiente para que perfeccione la tradición. Como no se concibe la entrega del crédito, cosa incorporal, el legislador la ha reemplazado por la entrega del título así el art. 1901 señala “la cesión de un crédito personal….entrega del título”

En virtud de esta entrega del título, el cesionario se convierte, frente al cedente en titular del crédito. Al efectuarse la entrega deberá anotarse en el documento mismo e traspaso del derecho, con designación del nombre del cesionario y bajo firma del cedente art. 1903. La entrega del título supone que el crédito cedido conste por escrito ¿ la imposibilidad de efectuar la entrega importa que o pueden cederse los créditos que no consten por escrito?. Una respuesta afirmativa dejaría sustraídos del comercio una apreciable cantidad de derechos personales, contrariando el espirito general de la legislación. En tal caso la escritura de cesión en que se especifique el crédito servirá de título que habrá de entregarse al cesionario.

Perfeccionamiento de la cesión respecto del deudor y terceros La entrega del título deja perfecta la cesión entre las partes, esto es, entre el cedente y el cesionario. Para que la cesión se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es necesario que se notifique al deudor o éste acepte la cesión. Mientras no intervenga la notificación o aceptación, para el deudor y terceros el titular del crédito continúa siendo el cedente, el art. 1905 señala que “ en general…… terceros”. La mismas disposición prevé dos consecuencias de este principio general:

a.- El deudor podrá pagar válidamente al cedente. b.- Los acreedores del cedente podrán embargar el crédito que se reputa pertenecerle. En suma, mientras no medien la notificación o aceptación, la cesión es inoponible al deudor ya a terceros. El art. 1902 dispone que la cesión no produce efecto contra el deudor no contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por éste. Importa destacar que los requisitos que señala el art. 1902 no son copulativos, basta la notificación del deudor o la aceptación del mismo. La cesión se perfecciona respecto de terceros y del propio deudor en primer término por la notificación de este.

a.- la notificación del deudor ha de ser judicial, personalmente previa resolución judicial. b.- La iniciativa de la notificación del deudor corresponde al cesionario; no hay inconveniente para que se cometa este encargo al cedente que en tal caso, se reputará un representante del cesionario. c.- La notificación debe practicarse cumpliendo con los requisitos de toda notificación personal, además deberá cumplir con lo señalado en el art. 1903.

Aceptación del deudor La cesión se perfecciona respecto del deudor y terceros, por la aceptación del deudor. Esta aceptación puede ser expresa o tácita; es expresa la que se hace de una manera explícita en declaración del deudor de que aprueba la cesión; es tácita cuando se haga por un hecho que la suponga, como la litisconstación con el cesionario, un principio de pago al cesionario, etc. Art. 1904. La notificación del deudor hecha por un ministro de fe, previa orden judicial, marca con toda exactitud el momento en que se ha perfeccionado la cesión respecto del deudor y de terceros. El código no ha rodeado la aceptación de ningún requisito de forma.

Prestada la aceptación verbalmente, surge el problema de probarla, para este propósito rigen las limitaciones de los arts. 1708 y 1709. Si la aceptación consta de instrumento privado quedará plenamente probada respecto del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado tener por reconocido. Respecto de terceros, el documento no adquirirá fecha cierta sino desde que ocurra alguno de los hechos previstos en el art. 1793; la aceptación no puede hacerse valer contra terceros sino desde que el instrumento adquiere fecha cierta a su respecto. Así puede ocurrir que el deudor deba considerar como su acreedor al cesionario, mientras los terceros pueden continuar reputando tal al cedente. Nuestro código se ha apartado de su modelo habitual el c. civil francés que exige que la aceptación del deudor conste de un acto auténtico.

Efectos de la cesión Deben considerarse en dos aspectos: Será menester examinar el alcance o extensión de la cesión. Será preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesión contrae el cedente. a.- Extensión de la cesión; El art. 1906 establece que “La cesión ………….. del cedente”. En suma el cesionario gozará del crédito en los mismos términos que el cedente. Sin embargo la cesión no transfiere las excepciones personales del cedente; se exceptúa la nulidad relativa que según el art. 1684 pueden invocar las personas en cuyo favor lo establece la ley y sus cesionarios.

b.- Responsabilidad del cedente; Esta depende de si el título es gratuito u oneroso. El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesión es a título oneroso; cedido un crédito a título gratuito no cabe ninguna responsabilidad la cedente. Dispone el art. 1907 que el cesionario de un crédito a título oneroso se hace responsable de su existencia al tiempo de le cesión, esto es, de que verdaderamente le pertenecía en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete expresamente a ello; ni en tal caso se entenderá que se hace responsable de la solvencia futura, sino sólo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la primera. De este modo por el solo hecho de la cesión onerosa y sin necesidad de especial estipulación el cedente responde que era efectivamente acreedor al tiempo de efectuarse. Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del deudor; a falta de esta estipulación expresa el cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia del deudor cedido.

La estipulación que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor comprende naturalmente sólo su insolvencia al tiempo de la Cesión el riego de la insolvencia futura debe asumirlo el cedente de una manera expresa, precia el art. 1907 en que consiste la responsabilidad del cedente: debe rembolsar al cesionario del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesión. Por acuerdo de las partes el cedente puede asumir otras responsabilidades por ejemplo la obligación de indemnizar perjuicios al cesionario.

CESION DEL DERECHO DE HERENCIA La cesión de un derecho de herencia o legado supone necesariamente que se haya abierto la sucesión. El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona art. 1463 ( los pactos sobre sucesión futura adolecen de objeto ilícito y son sancionados con la nulidad absoluta). Formas de efectuar la cesión La cesión puede hacerse de dos maneras: a.- especificando los bines comprendidos en la cesión. b.- sin especificar los bines de que se compone la herencia o legado.

Las reglas del párrafo 2º del título “De la cesión de derechos” son aplicables sólo cuando falte especificación de los efectos que integran la herencia o legado. No se hace cuestión de los bines que forman la herencia o legado; se transfiere el derecho de suceder a título de heredero o legatario. Efectos de la cesión El cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas las responsabilidades del cedente. El código prevé algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de heredero o legatario de que el cesionario queda investido desde el momento de la apertura de la sucesión: a.- En primer lugar el cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesión: debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan obvio que el legislador no juzgó necesario señalarlo

b.- Debe el cedente al cesionario, los frutos que haya percibido, los créditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenación de bienes sucesorios, etc. Art. 1910 del c. civil. c.- Por su parte el cesionario deberá reembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razón de la herencia, art. 1910 inc. 2º. d.- El cesionario beneficia del derecho de acrecer, art. 1910 inc. 3º. Estas mismas reglas se aplican al legatario. Responsabilidad del cedente Depende de que la cesión se verifique a título gratuito u oneroso. El cedente a título gratuito no contrae ninguna responsabilidad o en otros términos no debe ninguna garantía al cesionario.

En cuanto a la cesión onerosa el art. 1909 dispone que “El que ceda a título oneroso ……………… o de legatario”. No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen parte de la herencia o legado, a menos que así se haya estipulado; sólo garantiza o asegura al cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado. Responsabilidad del cesionario ante terceros El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado respecto del cedente. Pero ante terceros, el cedente continúa siendo responsable; los acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstracción de la cesión.

El cedente queda siempre directamente obligado, pero tendrá derecho a que el cesionario le reembolse lo pagado. ¿ Como se efectúa la tradición del derecho de herencia? La cuestión se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema ¿ La tradición del derecho de herencia, cuando lo integran bienes inmuebles requiere inscripción en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces?. La jurisprudencia se ha inclinado por la negativa; la tradición no requeriría de la inscripción porque la ley no lo ha establecido expresamente y porque la herencia es una universalidad jurídica independiente de las cosas que la componen; con estas premisas se concluye que la tradición se verifica por cualquier medio que importe ejercicio del derecho de dominio por le cesionario, como la provocación del juicio de partición o la intervención en él, la petición de la posesión efectiva , etc.

Esta doctrina ha merecido diversas críticas , a saber: a.- Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles art. 566 e igual clasificación es aplicable a las cosas incorporales o derechos. La herencia ha de ser mueble o inmueble, sustraerla de esta clasificación para calificarlas de una universalidad jurídica es metafísica. b.- La ley no ha señalado una forma especial de tradición de la herencia, es cierto. Es ésta una razón para concluir que la tradición se efectúa de acuerdo con la naturaleza de los bies que la integran, o sea, la tradición de los inmuebles se verificará por la correspondiente inscripción, la de los créditos hereditarios por la entrega del título, etc.

c.- La doctrina generalmente aceptada importa negar la necesidad de una tradición para adquirir la herencia: en nada se parece a una tradición la petición de la posesión efectiva o el ejercicio de la acción de partición. d.- La falta de inscripción conservatoria crea una solución de continuidad en el Registro de Propiedades notoriamente contraria al propósito del legislador, reiteradamente manifestado en las disposiciones del código y especialmente en el mensaje. e.- Finalmente la sustracción de los inmuebles al régimen a que normalmente está sometida su enajenación a pretexto de formar parte de una herencia conduce a dejar sin aplicación diversas medidas que adopta la ley para proteger a los incapaces art. 1754.

CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una controversia judicial, cuya existencia es discutida en juicio. El código se ha cuidado de precisar cuando un derecho tiene el carácter de litigioso y dice “Se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artículos, desde que se notifica judicialmente la demanda”, art. 1911 inc. 2º. Supone dos condiciones: a.- es preciso que se deduzca una demanda sobre un derecho de que se trata. b.- Es necesario que se haya judicialmente notificado la demanda.

La cesión de derechos litigiosos supone que el derecho sea objeto de una contienda judicial. La cesión de derechos litigiosos versa sobre la expectativa del cedente de ganar o perder el pleito, el art. 1911 no deja dudas al respecto y dice “ Se cede…. El cedente” Esta cesión por tanto, tiene una carácter eminentemente aleatorio, puesto que el equivalente de la prestación que suministre e cesionario envuelve una contingencia de ganancia o pérdida. Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales, la ley no hace distinción. Sólo el demandante en juicio puede efectuar la cesión de derechos litigiosos, diversas circunstancias lo demuestran:

a.- El art. 1913 concede el derecho de rescate al deudor, esto es al demandado, fluye aquí que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos. b.- El art. 1912 declara que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho, pero ha de ser el demandante en juicio. Forma de la cesión El código no ha establecido la forma de efectuar la cesión de los derechos litigiosos, no se aplica el art. 1901 que requiere la entrega del título. El derecho incierto de la litis no consta en ningún título.. Se entiende hecha la cesión por el hecho de apersonarse el cesionario al juicio, acompañando el título de la cesión.

Para que la cesión produzca efecto respecto del deudor, es necesario que éste sea notificado. El derecho de retracto supone que el demandado esté enterado de la cesión y el art. 1913 se refiere a esta notificación. La cesión de derechos litigiosos puede hacerse a diversos títulos art. 1912. La cesión puede igualmente efectuarse a título gratuito art. 1913. Efectos de la Cesión Debe enfocarse desde un doble punto de vista: a.- entre cedente y cesionario. b.- respecto del deudor y demandado.

Entre cedente y cesionario a.- El cedente se desprende de los derechos que le correspondían como demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos, art. 1912. b.- No debe el cedente al cesionario ninguna garantía por la suerte del juicio así lo expresa el art. 1911. Efectos respecto del demandado (derecho de rescate o retracto litigioso) El derecho de rescate puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la prestación que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que éste hubiere pagado al cedente como precio de la cesión. Con esto se evita la especulación de los adquirentes de litigios y de disminución del número de pleitos.

Requisitos para que proceda el derecho de retracto litigioso Dos son los requisitos necesarios para ejercer este derecho: a.- Es indispensable que la cesión se haya efectuado a título oneroso. art. 1913 inc. 1º. b.- El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio que indica el art. 1914. ( dentro de los 9 días siguientes de la notificación del decreto que manda a ejecutar la sentencia). Casos en que no procede el beneficio de retracto a.- En las cesiones enteramente gratuitas. b.- En las cesiones que se hagan por el ministerio de la justicia.

c.- En las cesiones que van comprendidas en la enajenación de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesión. d.- En la cesión que se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es común a los dos. e.- En la cesión que se hace aun acreedor en pago de lo que el cedente le debe. f.- Cuando la cesión se hace al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble.

ARRENDAMIENTO Concepto art. 1915 del C. civil. Tipos de arrendamiento: a.- la concesión del goce de una cosa. b.- la ejecución de una obra. c.- la prestación de un servicio. Importancia: Satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de cosas que no es posible adquirir, de procurarse servicios indispensables, etc. Algunos contratos ha adoptado fisonomía propia como el contrato de Trabajo y otros como el de transporte se encuentran reglamentados principalmente en el c. de comercio.

Caracteres generales del contrato Este contrato en sus diversas formas es consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, acordes en el precio y en la cosa, obra o servicio. Es un contrato bilateral, oneroso y conmutativo. ARRENDAMIENTO DE COSAS “ Es un contrato en que una de las partes se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado precio”. La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la que debe pagar el precio arrendatario art. 1919. El arrendatario de predios urbanos recibe el nombre de inquilino, art. 1970; y el de predios rústicos de colono, art. 1979.

Elementos del Contrato Como elementos esenciales requiere acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio El contrato de arrendamiento de cosas es consensual, vale decir, se perfecciona por el sólo consentimiento d e las partes, no es menester un acto escrito, pero su otorgamiento por escrito, reviste una gran importancia práctica: a.- Por de pronto un acto escrito facilita la prueba del contrato ( recordar la limitación de la prueba testimonial). b.- Es de importancia práctica que el contrato de arriendo se otorgue por escritura pública e inclusive que se inscriba en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces, de esta manera las partes disponen de un título ejecutivo para reclamar compulsivamente el

cumplimiento de las obligaciones mutuas, además y en caso de enajenarse la cosa los adquirentes quedaran obligados a respetar el arriendo. Solemnidades especiales Son exigidas por la ley en consideración a la calidad de las personas que lo celebran Ejemplo art. 1756 ( consentimiento de la mujer). art. 1761 ( mujer administradora de los bienes del marido) Solemnidades voluntarias La consagra el art. 1921 que es análoga a la regla del contrato de C-V; así como consecuencia lógica de que el contrato no se encuentra perfecto las partes tienen el derecho a retractarse; si se otorgan arras se observan las mismas reglas que en la C-V.

Cosa arrendada Debe reunir los requisitos generales del objeto, lícito, determinado y existir o esperar que exista. Sin embargo dado la naturaleza especial del contrato de arrendamiento la cosa arrendada no debe ser consumible. Art. 1916 señala: Son suceptibles……..uso”. Pueden así arrendarse los bienes raíces y muebles, las cosas corporales e incorporales; solamente no son susceptible de arrendamiento: a.- las cosas cuyo arrendamiento prohíbe la ley. b.- los derechos personalísimos. c.- las cosas consumibles. Tener presente el art. 1916 inc. Final que concluye que puede arrendarse la cosa ajena.

El Precio Este debe ser real o serio y determinado. En el arrendamiento el precio puede consistir ya en dinero ya en frutos naturales de la cosa arrendada art. 1917 inc. 1° y 2°. En cuanto a la determinación del precio el art. 1918 dispone que se aplican las mismas reglas que en el contrato de C-V. por tanto pueden hacerlo las partes o por un tercero; no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.. Su determinación puede hacerse por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen art. 1808.

Obligaciones del arrendador El arrendador como lo expresa el art. 1915 se obliga a conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada, ésta es la única obligación pero conforme al art. 1924 se descompone en varias obligaciones a saber: 1.- debe entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.- a mantenerla en el estado de servir para el fin del arrendamiento. 3.- a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa. 1.- La obligación de entregar la cosa arrendada es de la esencia del contrato de arrendamiento; las demás obligaciones son de la naturaleza del contrato y por tanto susceptibles de ser alteradas; en cuanto a la entrega el art. 1920 previene que la entrega de la cosa

Arrendada podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidos por la ley. En cuanto al tiempo y lugar de la entrega deben observarse las siguientes reglas: a.- la entrega deberá verificarse en la época señalada por las partes y a falta de estipulación inmediatamente después de celebrado el contrato. b.- la entrega se hará en primer término en el lugar convenido; en silencio de las partes, la entrega se verificará en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, según se trate de cosas específicas o genéricas arts. 1587, 1588 y 1589. La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin para que fue arrendada, por consiguiente son de cargo del arrendador las reparaciones de todo género que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa.

El arrendatario debe efectuar ciertas reparaciones cuya necesidad se hace presente durante el arrendamiento Pero ninguna responsabilidad le cabe para tomar a su cargo las reparaciones que se hacen necesarias por causas anteriores al goce, ya que su necesidad no puede serle imputable por ningún motivo. La obligación de entregar la cosa se habrá cumplido imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho a que está naturalmente destinada. La existencia de estos vicios hace responsable al arrendador en términos que dependen de su magnitud o importancia y de su conocimiento por las partes, así:

a.- Si el mal estado o calidad de la cosa impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada tiene derecho el Arrendatario para pedir la terminación del contrato de arrendamiento art. 1932. b.- Cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o la cosa se destruye en parte el juez decidirá según las circunstancias si debe tener lugar la terminación del arrendamiento o concederse una rebaja del precio o renta art. 1932 inc. 2°. c.- Además el arrendatario tiene derecho a que se le indemnicen los perjuicios cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato art. 1933 ( daño emergente y lucro cesante). d.- No tiene el arrendatario derecho a indemnización de perjuicios cuando: 1.- contrato a sabiendas del vicio y no se obligó al arrendador a sanearlo; 2.- si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte; 3.- si renunció a la acción de saneamiento por el vicio designándolo art. 1934.

La ley prevé el caso de que el arrendador haya arrendado la cosa a diversas personas y adopta análogo criterio que el la C-V art. 1922. Incumplimiento de la obligación de entregar ; art. 1925 del C. civil incisos 1° y 2° se pone en dos situaciones distintas. En cuanto a la Mora en el cumplimiento de la obligación de entregar prevé el art. 1926 incisos 1° y 2° que señala dos consecuencias. Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin del arrendamiento El arrendador debe entregar la cosa en estado de servir, pero no basta que la cosa sea inicialmente apta, la obligación del arrendador de procurar al arrendatario el goce de la cosa durante el tiempo de duración del arrendamiento art. 1927 señala las reparaciones

Reparaciones necesarias Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para que se arrendó. Toca al arrendador efectuarlas, pero puede en determinadas circunstancias efectuarlas el arrendatario por cuenta del arrendador art. 1935. Por consiguiente el derecho del arrendatario para que se le reembolse el costo de las reparaciones necesarias requiere: a.- que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa. b.- que haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe, a menos que la noticia no hubiere podido darse en tiempo. c.- que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente. d.- que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

Mejoras Utiles La ley prevé la suerte de las mejoras útiles introducidas por el arrendatario, entendiendo por tales las que aumentan el valor venal de la cosa art. 909 inc. 2°. El arrendador es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, siempre que haya consentido en que se efectúen con la expresa condición de abonarlas art. 1936. Así para que el arrendatario tenga derecho a reclamar el pago de las mejoras útiles en necesario: a.- que el arrendador le haya autorizado para efectuarlas. b.- que se haya comprometido expresamente a pagarlas.

En caso contrario el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el Arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados art. 1936. El derecho del arrendatario de separar y llevarse los materiales se encuentra limitado, por el derecho que se otorga al arrendador de pagar su valor y hacerlos suyos. Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce El goce del arrendatario de la cosa arrendada debe ser tranquilo no pacífico. De esta manera la obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada se descompone en dos obligaciones:

a.- Obligación del arrendador de no turbar al arrendatario. b.- Obligación del arrendador de garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros. a.- Debe abstenerse el arrendador de turbar al arrendatario en el goce de la cosa, sino da derecho al arrendatario a reclmar indemnización de perjuicios, art. 1929. El legislador dse ha ocupado especialmente de las perturbaciones que provengan de mutaciones en la forma de la cosa o de la ejecución de trabajaos en ella, así: a.- el art. 1928 señala en su inc. 1°. b.- el art. 1928 inc. 2°. c.- el art. 1928 inc. 3°. Ello junto al derecho de indemnizaciones de perjuicios en los casos del art. 1928 inc. 4 y 1928 inc. 5°.

Obligación de sanear las turbaciones que sean obra de terceros Estas turbaciones pueden ser de dos tipos: a.- de hecho, resultantes de la ejecución de actos materiales que no importen pretensión de ningún derecho no imponen al arrendador ninguna responsabilidad art. 1930 inc. 1°. b.- de derecho, situación diversa y prevista en el art. 1931 inc. 1° y 2°, en relación al art. 1930 incs. 1°, 2°, 3°, 4° y 5° del C. civil. Derecho de retención del arrendatario Para la seguridad de las indemnizaciones que hemos aludido, el arrendatario goza del derecho legal de retención.

Este derecho se traduce en que el arrendatario no puede ser privado de la cosa arrendada, mientras tales indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure debidamente el pago art. 1937 del c. civil. Así y como corolario diremos que el arrendatario podrá retener la cosa cuando se le deban indemnizaciones por: a.- mutación de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que emprenda el arrendador que le turben o embaracen el goce. b.- de las turbaciones de que sea víctima a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada. c.- del mal estado de la cosa arrendada. d.- de la mejoras útiles introducidas en la cosa con el consentimiento del arrendador con la expresa condición de abonarlas; carece el arrendatario de tal derecho en el caso del inc. 2º del art. 1937.

Obligaciones del arrendatario Este esta obligado a : 1.- pagar el precio o renta. 2.- usar la cosa según los términos o espíritu del contrato. 3.- cuidar de la cosa como un buen padre de familia. 4.- efectuar las reparaciones locativas. 5.- restituir la cosa al término del contrato. La primera y la última son de la esencia del contrato de arriendo; el goce del arrendatario es necesariamente oneroso y temporal. Las obligaciones 2, 3 y 4 estudiarlas por Ramón Meza Barros, pags. 105, 106.

1.- Obligación de pagar el precio, lo consagra el art. 1942 del C. civil. Su determinación queda sujeta a las mismas reglas que en el contrato de C-V. La falta de acuerdo de las partes acerca del precio o renta impide que el contrato llegue a generarse. Pero el legislador desecha esta lógica cuando las partes discuerdan acerca del precio, pero se ha efectuado la entrega de la cosa arrendada art. 1943. En cuanto a la época del pago de la renta o precio, deberá pagarse en la época convenida y a falta de estipulación conforme a las costumbres del país; en defecto de normas cuensuetudinarias con arreglo a las normas que establece el art. 1944.

a falta de estipulación de las partes o de costumbre se observan las siguientes reglas: a.- La renta de arrendamiento de predios urbanos se pagará por meses y la de predios rústicos por años. b.- Si se arrienda una cosa mueble por cierto número de años, meses o días la renta se deberá inmediatamente después de expirado el respectivo año, mes o día. c.- Si se arrienda por una suma alzada se deberá ésta luego que termine el arrendamiento. La falta del pago del precio o renta confiere al arrendador el derecho alternativo de pedir el cumplimiento del contrato a su terminación. art. 1945 del c. civil.

Obligación de restituir la cosa arrendada El goce del arrendatario es necesariamente temporal, de consiguiente debe restituir la cosa al arrendador al término del contrato art. 1947, esencial del contrato. Estado en que debe restituir la cosa art, 1947 que señala varias hipótesis en sus 4 incisos. Forma de la restitución Art. 1948 para los inmuebles. Incumplimiento de la obligación de restituir art. 1949, que dispone dos situaciones especiales

Derecho legal de retención Al igual que el arrendatario goza el arrendador del derecho legal de retención. Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que por diversos conceptos el arrendatario le adeude y puede ser como consecuencia de: a.- de usar el arrendatario de la cosa contrariamente a los términos o al espíritu del contrato. b.- de los deterioros que cauce por no cuidar la cosa como un buen padre de familia. c.- del hecho de incurrir el arrendatario en mora en la restitución de la cosa.

d.- de la terminación del contrato por culpa del arrendatario. e.- por concepto de precio o renta. De acuerdo con lo dispuesto en el art. 1942 inc. 2° este derecho legal de retención recae sobre “todos……… o provisto”. Naturalmente que la retención se hace efectiva sobre los bienes indicados a condición de que pertenezcan al arrendatario; se presumirá que le pertenecen, salvo prueba en contrario. Expiración del contrato de arrendamiento El art. 1950 señala diversas causales de extinción propias del contrato y son:

1° Por destrucción total de la cosa arrendada. Arts. 1945 y 1932 inc. 2° 2° Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Arts. 1954, 1951 y 1953. 3° Por la extinción del derecho del arrendador. Ojo con la posibilidad de hacer respetar el contrato de aariendo. 5° Por sentencia judicial en los casos que la ley ha previsto. Art. 1950 N° 4 Además existen otras como el desahucio ( materia procesal). La de necesitar el arrendador de la cosa para efectuar reparaciones en ella. Art. 1966 Expropiación de la cosa arrendada. Insolvencia del arrendatario, art. 1968

a.- Reglas particulares al arrendamiento de predios urbanos ; Meza Barros Págs.. 116,117,118 y 119. b.- Reglas particulares al arrendamiento de predios rústicos, Meza Barros, Págs.. 119, 120, 121 y 122.

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