1) El documento explica el concepto de contrato de promesa, que es aquel en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato. 2) Los requisitos de la promesa según el Código Civil chileno son que conste por escrito, que el contrato prometido sea válido, que contenga un plazo o condición para la celebración del contrato prometido, y que especifique dicho contrato de tal forma que solo falten la tradición o solemnidades. 3) En caso de incumplimiento de

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CONTRATO DE PROMESA
Concepto
“Promesa”, “promesa de contrato” o “contrato de promesa de celebrar un contrato”.
Es aquel contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un
determinado contrato.
Razones que llevan a celebrar un contrato de promesa:
Hay muchas razones que pueden hacer que las partes no celebren de inmediato
un contrato, así por ejemplo puede haber un impedimento legal que obste a la
celebración inmediata que del contrato las partes deseen.
Puede ser necesario el alzamiento de un embargo, de una prohibición de enajenar
o dar tiempo a las partes para obtener el dinero necesario para el precio, permitir
el examen exhaustivo de determinado bien, etc.
Diferencias de la promesa con la simple oferta:
La promesa es un contrato, o sea hay acuerdo de voluntad aunque la promesa sea
unilateral.
Así por ejemplo si Juan promete vender a Pedro un determinado bien a un
determinado precio, transcurrido un plazo estamos ante una simple oferta que el
oferente podría revocar a su arbitrio.
En cambio, si Pedro promete comprar este bien a ese precio, si transcurrido el
plazo el negocio le resulta conveniente, estamos en presencia de una promesa,
aunque unilateral porque si bien Juan se ha obligado a vender, Pedro no se ha
obligado a comprar.
Por último, si Pedro señala que va a comprar el bien a ese precio transcurrido
el plazo, estamos en presencia no del contrato de compraventa definitivo,
porque tratándose e este caso de un inmueble faltaría la solemnidad de la
escritura pública. De manera que estamos en presencia de una promesa bilateral.
Promesa y contrato prometido:
La promesa es un contrato distinto del contrato prometido, pues el objeto de la
promesa es celebrar el contrato prometido y sus efectos son obligar a las
partes a celebrarlo, o sea a una o ambas partes, es decir sea la promesa unilateral
o bilateral.
En cambio, el contrato prometido tiene el objeto y efectos propios de su
naturaleza.
Ambos contratos se suceden en el tiempo y celebrar el contrato prometido importa
cumplir la promesa.
Ámbito de aplicación de la promesa en el CC:
Está regulada en el Título XII, Libro IV, “de los efectos de las obligaciones”.
Los contratos se tratan en el Título XXII del Libro IV, en adelante. Sin embargo,
este contrato de promesa está tratado en el Art. 1554. En la promesa se genera
una obligación de hacer: un hecho jurídico, celebrar un contrato definitivo. Y por
tanto debe remitirse al Art. 1553.
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El CC Francés reglamentó la promesa a propósito de la compraventa.
En cambio, en Chile, este contrato tiene una aplicación general y así por ejemplo
puede haber promesa de compraventa, de arrendamiento, de mutuo, de depósito,
de hipoteca, de sociedad, etc., de cualquier clase de contratos típicos o atípicos.
Promesa de contratos consensuales:
Según algunos, la promesa solo puede tener lugar respecto de contratos reales y
solemnes como se desprendería del Art. 1554 N° 4, pues si el contrato prometido
fuere consensual al especificarse y haber acuerdo de las partes éste se
perfeccionaría, de manera que en estos casos la promesa y el contrato prometido
se confundirían. Ejemplo: la promesa de compraventa de cosas muebles.
Para otros la promesa de contrato consensual es admisible por una serie de
razones.
Caracteres de la promesa:
1. Es un contrato preparatorio general, sirve para prepara toda clase de contratos
incluso atípicos.
2. Es un contrato principal, porque subsiste por si mismo, sin necesidad de
otra convención.
3. Es un contrato solemne, porque debe constar por escrito.
4. Es un contrato unilateral o bilateral, según las partes que se obligan.
5. Es un contrato sujeto a modalidad.
6. Es un contrato típico, con nombre y tratamiento legal.
7. Tiene un supuesto carácter de derecho estricto.
La redacción del Art. 1554 inc. 1° ha llevado a algunos a sostener que se trata de
una institución de derecho estricto, de una norma excepcional, de interpretación
restrictiva, lo que ha conducido a una exigencia estrictísima para su validez. Ante
este criterio han reaccionado los autores más modernos, porque a ley no lo ha
establecido y por las consecuencias que de él se derivan como numerosos juicios,
amparo a contratantes inescrupulosos, etc.
Promesa unilateral de contrato bilateral
Tanto la promesa como el contrato prometido pueden ser unilaterales o bilaterales
de manera que puede haber:
1. Promesa bilateral de contrato bilateral. Por ejemplo, promesa mutuamente
aceptada de compraventa.
2. Promesa bilateral de contrato unilateral. Por ejemplo, si ambas partes se obligan
a celebrar en el futuro un contrato que generará obligaciones para una de ellas,
como la promesa de depósito, de mutuo o de comodato.
3. Promesa unilateral de contrato bilateral. Por ejemplo, si una de las partes
se obliga a celebrar en el futuro un contrato que generará obligaciones para
ambas, como una promesa unilateral de compraventa.
4. Promesa unilateral de contrato unilateral.
Como si una parte se obliga a celebrar un contrato que a su vez generará
obligaciones para una de las partes.
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Se ha discutido la validez de la promesa unilateral de contrato bilateral:
1. Alessandri y Barros Errázuriz, señalan que estas promesas son nulas porque el
contrato prometido debe especificarse de tal manera que sólo falte para que sea
perfecto la tradición o las solemnidades en su caso, especificación que faltaría si
no existe propósito recíproco de obligarse, si no hay consenso de voluntad. Así, en
una promesa de compraventa, sería nula la promesa aún especificando el contrato
prometido si no hay consentimiento en la cosa y en el precio.
Señalan además que estas promesas unilaterales en que una parte puede o no
celebrar el contrato prometido serían nulas porque se trataría de una condición
meramente potestativa del deudor.
2. Claro Solar y la mayoría de la doctrina hoy en día, estiman que son válidas por
las siguientes razones:
a) La especificación del contrato prometido persigue individualizarlo para que no
se confunda con otros, y en la promesa de compraventa, se daría individualizando
a las partes cosa y precio.
b) Exigir que ambas partes se obliguen es confundir la promesa con el contrato
prometido.
c) Ninguna norma legal exige que ambas partes se obliguen actualmente y cuando
así lo ha querido la ley lo ha señalado: por ejemplo, el Art. 98 del Código Civil,
cuando dice que la promesa de matrimonio debe ser mutuamente aceptada.
e) No hay razones morales, jurídicas o económicas que puedan haber inducido al
legislador prohibir estas promesas unilaterales debidamente estipuladas.
Requisitos de la promesa
Se enuncian en el artículo 1554 en los siguientes términos:
“1. ª Que la promesa conste por escrito; 2.ª Que el contrato prometido no sea de
aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3.ª Que la promesa contenga un plazo
o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4.ª Que en ella se
especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.”.
1º Que la promesa conste por escrito (Art. 1554 N°1):
1. Se trata de una formalidad ad solemnitatem.
2. Además la escrituración juega como formalidad ad probationem.
3. Como la ley sólo exige que la promesa conste por escrito, basta una escritura
privada aún cuando el contrato prometido requiera escritura pública.
Situación de las promesas celebradas con personas que tengan por giro la
actividad inmobiliaria o construyan o encarguen construir determinados
bienes raíces:
La Ley 19.932 de 3 de febrero de 2004 agregó el Art. 138 bis a la ley general de
urbanismo y construcciones.
Art. 138 bis.- “Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad
inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces
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destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, y que celebren contratos de
promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados
autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta
bancaria, aceptada por el promitente comprador.
Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del
promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz
entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el
evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la
condición establecidos por el promitente vendedor.
La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a
cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones
pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio
en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor
del promitente comprador.
Los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa a
que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del
promitente comprador”.
Ámbito de aplicación:
Contratos de promesa de compraventa de bienes inmuebles destinados a
viviendas, locales comerciales u oficinas celebrados por personas naturales o
jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que
construyan o encarguen construir bienes raíces con dichos fines.
Formalidades especiales:
Agregó 2 solemnidades adicionales:
1. Que el contrato se celebre por instrumento privado autorizado ante
notario.
2. Si existe pago, que el contrato sea caucionado con póliza de seguro o
boleta bancaria aceptada por el promitente comprador.
2º Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces (Art. 1554 N° 3):
1. Es decir, es necesario que el contrato prometido sea válido.
2. La doctrina y la jurisprudencia han señalado que esta exigencia se refiere a los
requisitos intrínsecos o de fondo del contrato prometido y no a los extrínsecos o de
forma, pues éstos deben cumplirse al momento de la celebración del contrato
prometido.
3. Existe situaciones que se prestan para dudas.
3º Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato prometido (Art. 1554 N°3):
1. Nada impide que se establezcan ambas copulativamente.
2. En este caso, estas modalidades son elementos esenciales del contrato de
promesa.
3. El plazo o la condición o la condición deben fijar la época de celebración del
contrato prometido, no necesariamente una fecha o momento preciso.
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4. El plazo.
Suspensivo, extintivo.
5. La condición.
4º Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido,
que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban:
1. Este requisito importa individualizar el contrato prometido, de tal manera que
no se confunda con otro, y se justifica porque en caso contrario la promesa
devendrá en ineficaz al imposibilitarse la ejecución forzada por falta de precisión
del contrato prometido.
2. Promesa de venta de bienes raíces.
3. En cuanto al precio, puede ser determinado o determinable y nada obsta a
que se fije en una unidad reajustable.
Efectos por la inobservancia de los requisitos.
Inexistencia
Nulidad Absoluta
EFECTOS DE LA PROMESA
Art. 1554 inc. Final. “Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido
en el Art. precedente”.
Esto es se remite al Art. 1553 que se refiere a los efectos de las obligaciones de
hacer, ya que de la promesa emana la obligación de celebrar el contrato
prometido, que es una obligación de hacer.
Incumplimiento de la promesa:
En este caso podrá el acreedor hacer valer los derechos que le señala el Art.
1553.
También debe tenerse presente el Art. 532 CPC (559):
Condición resolutoria tácita en el contrato de promesa
El Art. 1554 no restringe los efectos de la promesa a la ejecución forzada.
También será posible ejercer la acción resolutoria siempre que la promesa sea
bilateral porque el Art. 1554 sólo recalca que de la promesa emana una
obligación de hacer. Cobran interés en la promesa la mora y la excepción de
contrato no cumplido.
Características de la acción para obtener el cumplimiento del contrato de
promesa
1. Es una acción mueble, aunque diga relación con bienes raíces, porque se debe
un hecho.
2. Es patrimonial, y por tanto transferible, transmisible y prescriptible según las
reglas generales.
3. La acción es indivisible, pues recae en un hecho.
4. Procedimiento: depende si la acción es ordinaria o ejecutiva.
5. La promesa no produce derechos reales. La promesa no es título traslaticio
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de dominio.
Lectura sugerida:
“El Contrato de Promesa” René Abeliuk (Capítulo II y III)
Otros contratos preparatorios
- Contrato de opción
- Corretaje o mediación
- Cláusula compromisoria
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“El Contrato de Promesa” René Abeliuk (Capítulo II y III)
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