Métodos de valuación de inmuebles industriales

Inmuebles Industriales

SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
POLITICA MACROECONOMICA
Medidas de defensa del mercado interno y protección de la
competencia desleal

Programas nacionales de financiamiento a baja tasa

Plan Estratégico Industrial Argentina 2020 “Pensar hoy la
industria del mañana”

Reforma de la carta orgánica del B.C.R.A - Bancos obligados
a prestar al menos 5 de cada 100 pesos que hayan captado de
sus depositantes privados (ahorristas o empresas) a las
empresas para alentar inversiones.


INVERSIONES
El 96% de las pymes industriales que gestionaron un
préstamo tuvieron éxito y pudieron financiarse tanto en los
bancos públicos como en los privados. Fuente: Secretaría
Pyme (Sepyme)

El financiamiento bancario se incrementó en un 289,3%,
entre 2003 y 2010, el destinado específicamente a las pymes
subió un 465,7% en ese período

El crecimiento que registró la industria de junio alcanzó el
8,2% respecto del mismo mes de 2010 y ha permitido acumular
21 meses de crecimiento ininterrumpido en la actividad
industrial nacional. Fuente: Ministerio de Industria


FORTALEZAS


DEBILIDADES


ENCUENTA SERINCO 2012


OFERTA Y DEMANDA

Ubicación:
PARQUES INDUSTRIALES/CENTROS LOGISTICOS
SECTORES CON ZONIFICACION INDUSTRIAL
PRINCIPALES CORREDORES DEL PAIS


OFERTA Y DEMANDA


OFERTA Y DEMANDA
ZONA NORTE/OESTE
Sector más consolidado en el último
periodo en lo que respecta al rubro
logístico e industrial liviano.
 Aglutinamiento de las principales
empresas.
Principal salida al Mercosur
Excelentes accesos
Menor índice de inseguridad.
 ZONA SUR
Sector con menor desarrollo.
Industrias destinadas a la refinería,
industrias pesadas y agroindustriales.
Accesos son malos
Largos tramos para conectarse con el
Mercosur (debe atravesarse la Ciudad de
Buenos Aires.
Alto grado de inseguridad

SEGMENTOS DE MERCADO

Depósitos “Clase A”:
Buenos accesos
Amplia playa de maniobras
10 metros de altura limpia
Espacio para oficinas administrativas
Seguridad 24 hrs & CCTV
Cercano al centro de la Ciudad (máximo 50 kms)
Aire Acondicionado & Control de Temp/Humedad
Red de Incendio según normas internacionales

Depósitos “Clase B”
Localización distante
Obsolescencia funcional
Antigüedad mayor a los 15 años
No posee servicios adicionales

Depósitos “Clase C”
Atributos del depósito clase B.
Edificios Obsoletos
Localización distante e insegura
Alto nivel de riesgo


REQUERIMIENTOS

SEGMENTOS DE MERCADO


REQUERIMIENTOS

Requerimientos: Servicios e infraestructura del bien:

Red de Hidrántes

Instalación c/incendio del pque


REQUERIMIENTOS


Salidas de emergencia

Playas de maniobras


REQUERIMIENTOS


Dock levelers


REQUERIMIENTOS


Alturas

Sistema de refrigeración

PROCESO DE VALUACION

Análisis del bien en cuestión
Análisis del mercado
Selección del método de valuación


DOCUMENTACION:
Plano: Datos catastrales, superficies, alturas, servicios,
distribución, cotas, etc.
Escritura: Titular según escritura, datos catastrales,
superficie del terreno y partida.
Informe de Dominio: Titular del bien, datos catastrales,
gravámenes y restricciones.

Mercado de Inmuebles Industriales


OBRA CIVIL:
Descripción técnica del bien.
Funcionalidad: Niveles, alturas, accesos, etc
Desglose de superficies: Oficinas, naves, depósitos, etc
Infraestructura: Propia y de la zona.
Zonificación: FOT, FOS, usos permitidos, retiros, etc.



VISION DEL RIESGO:
Certificados de calidad
Normativas internas
Políticas de seguridad laboral
Tratamiento de residuos peligrosos y contaminantes
Políticas de higiene

JORNADA DE TASACIONES
Documentación: Caso Real

Documentación: Caso Real

Documentación: Plano

Documentación: Escritura


Análisis del bien en cuestión: Visión del Riesgo
Caso real: Industria del rubro alimenticio – Provincia de Buenos
Aires

Sector de producción



Aires

Sector de producción



Aires

Sector de depósito



Análisis del mercado
COMPOSICION DEL MERCADO: Característica de la
zona, competidores, segmentos, m2 vacantes,
posibles compradores, factores políticos, etc

DEMANDA/OFERTA: Competencia directa e
indirecta/absorción del mercado/delimitación de
zona/ Análisis de publicaciones en la zona, consulta
con martilleros, ventas recientes, fuentes
particulares, etc
TENDENCIAS: Necesidad de las industrias,
inversiones, promociones, incentivos, zonas en auge,
etc



Selección del método de valuación

METODO COMPARATIVO
COSTO FISICO

CAPITALIZACION POR RENTAS


METODO DE COMPARABLES
“Método basado en el principio de sustitución que permite
determinar el valor de mercado de un bien” (B.C.R.A)
•

Su aplicación requiere:

a.

Establecer las cualidades y características propias del bien a
tasar que influyen en su valor

b.

Seleccionar de la información obtenida una muestra
representativa de bienes comparables al que se valora,
descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o
circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios
de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación

c.

Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario
obtenido utilizando planillas aprobadas


Bien a tasar:
Sup. cubierta: 800m2 - Sup. Terreno: 1500m2
Valor: ......?

C1

C1 - Sup. Cubierta: 750m2 – Sup. Terreno: 1400m2
Valor: u$s 300.000 / Valor unitario: 400 u$s/m2

C2


C3



Bien a tasar

Comparable 1

Comparable 2

Comparable 3



Factores a ponderar:
Extrínsecos
Empresas en la zona
Precio y estabilidad
Infraestructura de servicios
Factores de logística
Distancias y accesos
Calidad constructiva del entorno


Factores a ponderar:

Intrínsecos
Calidad constructiva
Mantenimiento y estado
Superficies, cotas, alturas, etc.
Funcionalidad, sectores de apoyo
Instalaciones fijas
Antigüedad
Refacciones/Ampliaciones


COSTO FISICO

Se llega al valor de mercado mediante la
sumatoria del valor del suelo y el valor de
reposición depreciado:
VALOR DEL SUELO

+
VALOR DE REPOSICION
DEPRECIADO


COSTO FISICO: Valor del Suelo

Para hallar el valor del suelo se utiliza el método
de comparables de mercado antes explicado.
No obstante, para este tipo de tasaciones existe
un problema habitual que radica en las
diferencias de superficie de los terrenos. Este
factor se puede corregir utilizando la tabla
elaborada por el Ing. Dande Guerrero


EXTRACTO DE LA TABLA DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS
DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha.

       250 m²………………………………………………………………………   0,50
       300 m²………………………………………………………………………   0,53
       350 m²………………………………………………………………………   0,56
       400 m²………………………………………………………………………   0,60
       500 m²………………………………………………………………………   0,65
    1.000 m²………………………………………………………………………   0,75
    2.000 m²………………………………………………………………………   0,85
    3.500 m²………………………………………………………………………   0,95
    5.000 m²………………………………………………………………………   1,00
    7.000 m²………………………………………………………………………   1,10
10.000 m²………………………………………………………………………   1,20
15.000 m²………………………………………………………………………   1,30
25.000 m²………………………………………………………………………  1,40
40.000 m²………………………………………………………………………   1,50



USO DE LA TABLA:
La unidad corresponde a una fracción de 5.000
m² (½ hectárea). Si queremos trasformar el
valor unitario de un lote de 250 m² al de 5.000
m² habrá que multiplicarlo por el coeficiente
que resulte de dividir 0,50 ÷ 1,00 = 0,50


COSTO FISICO
Costo de Reposición Bruto (CRB)
Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:
a. Costo de construcción. No se incluirán en dicho
costo el de los elementos no esenciales de la
edificación que sean fácilmente desmontables.
b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la
construcción.
c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las
obras.
d. Gastos de administración del promotor o
emprendedor.


COSTO FISICO
Costo de Reposición Depreciado (CRD)
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación
física y funcional de la edificación.
Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del
terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El
Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla
de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la
antigüedad más la expectancia de vida, que será
estimada por el tasador


COSTO FISICO / Valor de las obras civiles
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:
Va= VR – (VR-Vr) K

siendo:

Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual (Entre un 3 y 5 % para viviendas y un 5 y 7% para industrias)
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de RossHeidecke.


Determinación del estado:
Primera fila, determina el estado del bien en el siguiente orden:

1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA
2.5 NORMAL
3.0 REGULAR
3.5 MALO
4.0 MUY MALO
4.5 DEMOLICION
5.0 IRRECUPERABLE


Determinación de la antigüedad, estado y tipología:
Ejemplo:
Galpón – Año de construcción 1986
Antigüedad 25 años
Vida útil 80 años
Antigüedad en porcentual: 31.25%
Estado: Normal => 2.5 NORMAL
Tipología: (VER ANEXO)
Tipo 3 (Muros de mampostería,
techo de chapa parabólico y piso de cemento alisado)


Obtención del coeficiente K

%

1

1.5

2

2.5

3

3.5

31 20.31 20.33 22.31 26.75 34.73 46.76

4

4.5

62.22 80.24

5
100

El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para
obtener el coeficiente K
K= 26.75
______
=> 0.27
100


Va= VR – (VR-Vr) . K
Va= 1640 – ( 1640 – 115) . 0,27
Va= 1640 – 1525 . 0,27
Va= 1640 – 411
Va= 1229 => u$s 286/m2


Modo de tasar que se basa en calcular la rentabilidad
que dejaría el alquiler de la propiedad en cuestión,
partiendo del principio de que un bien vale en función
de la renta que es capaz de producir en el futuro.
Mediante estas hipótesis, la expresión matemática
simplificada se reduce a lo siguiente:
Valor de mercado = Valor de locación anual / tasa de descuento
Valor locativo anual= Valor de mercado x tasa de descuento


Ejemplo:
Valor de Mercado: $ 510.000
Tasa de rentabilidad anual: 6%
Valor de alquiler=
$ 510.000 x 0,06= $ 30.600.
Anual: $ 30.600/12= $ 2550
Valor locativo: $ 2550


Ejemplo:
Valor de alquiler: $ 2550
mensuales => $ 30.600.- anual.
Tasa de rentabilidad anual: 6%
Valor de mercado=
$ 30.600 / 0,06= $ 510.000.
Valor de Mercado: $ 510.000

Inmuebles Comerciales y oficinas

Situación del mercado actual: Comercios
Imposibilidad de ahorrar

CRECIMIENTO DEL
CONSUMO INTERNO

Facilidades: Cuotas fijas,
rebajas, ofertas, etc
Dólar “estable”
Mejoras salariales

INCREMENTO DE
VALORES
LOCATIVOS

Inflación
Indexación anual (Entre un 20 y
25%)
Vacancia de locales con
tendencia a cero en los
principales corredores


PRINCIPALES CORREDORES DE LA CIUDAD
Peatonal Florida
Peatonal Lavalle
Avenida Santa Fe
Avenida Callao
Avenida Córdoba
Av. Pueyrredón
Av. Cabildo
Av. Corrientes


FACTORES A TENER EN CUENTA:
Extrínsecos

Intrínsecos
Ancho de vidriera

Caudal peatonal

Posibilidad de publicidad en
vía pública

Caudal vehicular

Situación en manzana

Nivel socioeconómico

Funcionalidad

Demanda

Estado

Locales linderos
Arterias cercanas


MERCADO DE OFICINAS
Clase A
Edificios para renta.
Excelente localización
Alto nivel de diseño
Edificios a estrenar o refaccionados a nuevo
Clase B
Edificios con buena ubicación y buen nivel constructivo cuya
estructura funcional se encuentra obsoleta o deteriorada.
Se trata de edificios de generaciones pasadas que han tenido un
alto grado de mantenimiento.
Clase C
Edificios más antiguos que los A y B y que no han sido
modernizados.


MERCADO DE OFICINAS
Valores locativos:
De 200 a 500 m2 entre
u$s 18 y u$s 25 /m2
De 500 hasta 1000m2
entre u$s 15 y u$s
18/m2
De 1000m2 hasta
3.000 entre u$s11 y
u$s 14 por m2


MERCADO DE OFICINAS
Valores de
Mercado:
De 200 a 500 m2 entre
u$s 1700 y u$s
2500 /m2
De 500 hasta 1000m2
entre u$s 1500 y u$s
1800/m2
De 1000m2 hasta
3.000 entre u$s1.000 y
u$s 1.400 por m2

CASO PRACTICO
Método de Comparables
Se utilizan los comparables 1 y 2, con un valor unitario de entre 2275 y
2395 $/m2. Los mismos poseen inferior mantenimiento,
comercialización y construcción. Para el tasado se adopta un valor
unitario de 2544 $/m2. La diferencia entre el parámetro mínimo y el
máximo es del 12%
Costo físico
Va= VR – (VR-Vr) . K
Va= 1550 – (1550- 108) . 0.04
Va= 1550 – 57.68 => 1492 $/m2
Capitalización de rentas
Valor locativo por m2: $ 20
Valor locativo: $ 80.000 =>Anual: $ 960.000
$ 960.000 / 0.10= $ 9.600.000
Diferencia con el valor de tasación: 6%

Agradecemos su atención y les
deseamos que tengan una linda
Navidad y un próspero Año Nuevo !!!

Hasta pronto !!!

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