El documento trata sobre la gestión de recursos humanos en propiedades horizontales. Explica que la propiedad horizontal puede contratar trabajadores a través de contratos laborales o de prestación de servicios, dependiendo del tipo de actividad. También puede contratar trabajadores a través de empresas tercerizadas, aunque esto puede generar responsabilidad solidaria si no se hace correctamente. El documento analiza quién tiene la autoridad para contratar y despedir trabajadores entre la asamblea general, consejo de administración y administrador.

1. Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.

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3. 3Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
La propiedad horizontal, por su crecimiento e importancia se ha convertido en un tema
principal del derecho colombiano, donde existen la propiedad de bienes privados y comunes,
dirigidos por administradores o propietarios de las unidades privadas, la organización
administrativa para cumplir los objetivos debe implementar procesos de carácter
administrativo, financiero, legal y político. Un Conjunto Residencial o Edificio podrá ser
EJEMPLAR en la medida que las inversiones que se realicen en:
•Capital humano (Formación permanente de la comunidad que habita la Copropiedad en
MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL).
•Manejo de la Convivencia
•Seguridad
•Tecnologías
•Infraestructura

4. 4Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
CONTEMPLEN Y PROMUEVAN:
Una calidad de vida elevada.
Una Sostenibilidad.
Una Administración participativa.
Una gestión de uso razonable de los recursos.
Un buen aprovechamiento de los desechos.

5. 5Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
LA FORMACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL SE
FUNDAMENTA EN 4 SOPORTES DE CONOCIMIENTO
FORMACIÓN
MULTIDISCIPLINARIA
Jurídicos
Económicos
Técnicos
Humanísticos
Seminarios
Cursos
Diplomados
Simposios
Congresos

6. 6Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
CUALIDADES IMPORTANTES DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

7. 7Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Contratación de trabajadores en la propiedad horizontal.
Una propiedad horizontal debe contratar generalmente al administrador, al contador,
revisor fiscal, jardineros y vigilantes, para lo cual puede recurrir a las distintas figuras
jurídicas existentes, como el contrato de trabajo, de servicios, o tercerizando el personal.
Contratación laboral.
En algunos casos los trabajadores de la propiedad horizontal deben ser vinculados
mediante un contrato de trabajo. La necesidad de un contrato de trabajo surge de
la naturaleza de las actividades que tendrá que desempeñar la persona dentro de
la propiedad horizontal.

8. 8Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Por ejemplo, si el conjunto requiere una secretaria o una recepcionista, que debe cumplir
un horario y unas funciones precisas, la naturaleza de dichas actividades exige que su
vinculación se haga mediante un contrato de trabajo.
Y ello aplica también para el administrador cuando el conjunto exige tiempo completo, y
exige el cumplimiento permanente de ordenes e instrucciones.
Obligaciones laborales a cargo de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal que vincule trabajadores mediante un contrato de trabajo, debe
pagar todos los conceptos propios de una relación laboral, como son las prestaciones
sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales.

9. 9Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
La propiedad horizontal por el hecho de ser una persona jurídica de naturaleza civil y sin
ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales, así que debe
garantizar plenamente los derechos del trabajador.
Propiedad horizontal no está exonerada del pago de aportes parafiscales y seguridad
social.
Según el artículo 19-5 del estatuto tributario las propiedades horizontales que destinen sus
bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial pertenecen al régimen
ordinario del impuesto a la renta exceptuando a las de uso residencial, y en ese sentido se
podría afirmar que por pertenecer al régimen ordinario en el impuesto a la renta, están
cobijadas por la exoneración de los aportes parafiscales según el artículo 114-1 del estatuto
tributario.

10. 10Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Contrato de servicios
La contratación por servicios en la propiedad horizontal se hace viable en aquellos
conjuntos que por su tamaño no requiere personal de tiempo completo, donde el
administrador necesita ir apneas unas horas el día en cualquier día. Este tipo de
actividades se ajustan perfectamente a una relación civil.
Igual sucede con el contador o revisor fiscal, quienes por regla general se contratan por
servicios debido a que no requieren estar presentes en cuerpo y alma todo el tiempo en
la propiedad horizontal.
En conjuntos grandes, especialmente en los grandes centros comerciales, seguramente el
contrato de servicios no sea el indicado para vincular al contador público, especialmente
si se exige cumplimiento de horario estricto, y se exige la permanencia a tiempo completo
en las instalaciones del conjunto.

11. 11Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Contrato de servicios
La figura que se utiliza dependerá de la naturaleza de cada actividad a contratar, y del
tipo de conjunto. Lo importante es que no se desdibuje la figura del contrato de servicios,
y que no se trate al contratista como un empleado obligándolo a cumplir horarios,
órdenes, pasarle memorandos, disciplinarlo, etc.

12. 12Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Intermediación laboral en la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal suele contratar personal con empresas de servicios temporales y con
las cooperativas de trabajo asociado, y de no hacerse correctamente, se puede caer en una
práctica ilegal de intermediación laboral.
El riesgo está principalmente en la contratación con empresas de servicios temporales, toda
vez que como su nombre lo indica, esa contratación debe ser temporal no pudiendo ser
superior a 12 meses, pero es normal encontrar a un conjunto que lleva años con el mismo
jardinero contratado por intermedio de una empresa de servicios temporales.

13. 13Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Cuando se hace intermediación laboral ilegal, la propiedad horizontal se convierte en
responsable solidaria por las obligaciones laborales que el intermediario quede
adeudando a los trabajadores, y en algunos casos puede convertirse en empleadora
directa de los trabajadores que le prestaron sus servicios.
Contrato de trabajo realidad. Requisitos para declararlo
Respecto a los vigilantes, estos siempre se deben vincular por intermedio de una
empresa de vigilancia privada autorizada por la superintendencia de vigilancia privada, y
con ellos no hay problema, pero si se contrata la vigilancia con una empresa no
autorizada tendrá que responder por las obligaciones laborales no cumplidas por el
contratista.

14. 14Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Solidaridad de la propiedad horizontal con las obligaciones laborales de sus contratistas.
Señalábamos que en algunos casos la propiedad horizontal puede ser responsable
solidaria por las obligaciones laborales de sus contratistas.
Esto sucede cuando la propiedad horizontal contrata personal por intermedio de un
tercero, que puede ser una empresa de servicios temporales, una cooperativa de trabajo
asociado, la misma empresa de vigilancia, y contratistas independientes para la realización
de obras y mantenimiento, y esa contratación no se hace de acuerdo a la ley.

15. 15Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
La solidaridad que se puede aplicar en virtud del artículo 34 del código sustantivo del
trabajo, predica respecto a las actividades propias del objeto social de la propiedad
horizontal, de manera que no procede cuando se trata de actividades ocasionales y no
relacionadas con su objeto social, como lo señala expresamente la sentencia al referir
actividades como mantenimiento, pinturas, reparaciones, etc.
Es normal que una propiedad horizontal contrate a un tercero para que haga
mantenimientos a las zonas comunes, o para que realice alguna obra puntual, actividades
que no generan solidaridad laboral de la propiedad horizontal.
Distinto es el caso cuando se trata actividades propias del objeto social de la propiedad
horizontal, como es la contratación del administrador, que sí hace parte de la naturaleza de
la propiedad horizontal.

16. 16Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Adicional a lo anterior, se repite que, si la propiedad horizontal realiza intermediación
laboral ilegal, la consecuencia será el surgimiento de la responsabilidad solidaria, como en
el ejemplo ya propuesto de contratar a un jardinero que también llaman todero, que es una
persona de planta, de tiempo completo, pero aún así lo vinculan permanentemente con
empresas de servicios temporales, lo que es irregular generando la responsabilidad
solidaria.
Responsabilidad solidaria de los copropietarios.
La persona jurídica surgida de la constitución de la propiedad horizontal es diferente a los
copropietarios que la conforman.

17. 17Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
La propiedad horizontal está conformada por todos los propietarios de bienes privados
afectos al régimen de propiedad horizontal, pero ello no implica que los copropietarios sean
responsables solidarios de las obligaciones que asume la propiedad horizontal como
persona jurídica con vida propia.
En el caso de las sociedades comerciales o empresas, eventualmente los socios pueden ser
responsables solidarios con algunas deudas u obligaciones de la sociedad, pero ese no es el
caso de la propiedad horizontal.

18. 18Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
Lo anterior no significa que los copropietarios no tengan que asumir la consecuencia
económica derivada de la responsabilidad jurídica de la propiedad horizontal, pues las
deudas que esta tiene, sólo pueden ser pagadas con las cuotas ordinarias o extraordinarias
que deben pagar los copropietarios.
Si el conjunto residencial en virtud de la responsabilidad solidaria debe asumir el pago de
salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones de un trabajador, la obligación sólo puede
ser satisfecha si los copropietarios pagan cuotas extraordinarias en caso que el fondo de
imprevistos sea insuficiente, de manera que si bien jurídicamente los copropietarios no son
responsables solidarios, si lo son económicamente.

19. 19Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
La ausencia de la responsabilidad solidaria de los copropietarios tiene sentido en que no
pueden ser demandados por una obligación incumplida de la propiedad horizontal, pero si
los copropietarios quieren que la propiedad horizontal sobreviva, que no ese
extinga, deben pagar las deudas en que esta adquiera.
¿Quién contrata y quien despide en la propiedad horizontal?
Sucede que en la propiedad horizontal hay tres órganos administrativos, y en ocasiones hay
tal desorden que todos mandan, y cuando uno dice una cosa el otro hace otra y ahí llegan
los problemas.
Esos órganos administrativos son:
Asamblea general de propietarios.
Consejo de administración.

20. 20Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
¿Quién contrata y quien despide en la propiedad horizontal?
Administrador
Y a veces hasta el revisor fiscal manda, o el señor que más tiene apartamentos en el
conjunto, o el que cree que no saben quién es él.
Respecto a la contratación no hay mayor problema, pues contratar a un trabajador no
genera ninguna consecuencia legal, excepto la obligación de pagar a lo que se haya
obligado, así que desde el punto de vista laboral no importa quien contrate a quién.
El problema es cuando hay un despido, pues ese despido sí puede generar una
consecuencia jurídica relevante si ha sido ilegal o injusto, así que ahí llegan los conflictos.

21. 21Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
La representación legal la lleva el administrador, así que este es quien debe firmar cualquier
contrato, pero el administrador está sujeto a la autoridad del consejo de administración, y
este a la autoridad de la asamblea general, en fin, cualquier de esos órganos puede ordenar la
contratación o el despido de un trabajador, lo que al final no interesa, pues todo se reducirá a
una discusión interna que no afecta en nada la consecuencia jurídica de un despido.

22. 22Federico Galvis Tarquino. Magister en Administración de Empresas con Especialidad en Gestión Integrada de la Calidad, Seguridad y Medio Ambiente.
En definitiva, cualquiera de los tres tiene la facultad de obligar a la propiedad horizontal, así
que las decisiones que tomen los tres comprometen a la propiedad horizontal,
independientemente de se uno de ellos no era competente para tomar esa decisión en
específico de acuerdo a la ley 675 o al reglamento de propiedad horizontal, y en caso de
haberse tomado una decisión sin estar facultado, es un asunto interno que deben resolver
las partes interesadas en otras instancias, sin afectar en nada el curso de los procesos
laborales o civiles derivados de la contratación de personal.