Este documento resume el mercado de vivienda en el Perú. Explica que aunque el crédito hipotecario ha crecido, todavía está rezagado en comparación con otros países. El crédito hipotecario como porcentaje del PBI es de solo 5.4%, mientras que en países desarrollados supera el 40%. Además, analiza los indicadores para determinar si existe una burbuja inmobiliaria en el Perú y concluye que aunque los precios han subido, todavía no hay evidencia clara de una burbuja.

1. 1
EL MERCADO DE VIVIENDA EN EL PERÚ
Capital Consulting Group
Diciembre 2014

2. 2
EL MERCADO DE VIVIENDA EN EL PERÚ
Herbert Mayo Urtecho *
Resumen
En los últimos años el mercado de vivienda ha experimentado un crecimiento extraordinario, surgiendo la interrogante sobre si este fenómeno responde a fundamentos de la economía o se trata de una burbuja especulativa. Para ello, en este estudio sobre el mercado de vivienda en el Perú, se detallará las características y hechos estilizados del mercado de vivienda, con el fin de tener una visión más amplia de este antes de responder a la interrogante de la existencia de una burbuja en dicho mercado. Luego se procede a explicar el término burbuja, se revisa el comportamiento de los precios en las principales burbujas del mundo para finalmente ver este punto dentro del mercado de vivienda de Perú.
∗ Especialista en Investigación del Fondo MIVIVIENDA S.A. Bachiller en Ingeniería Económica de la Universidad Nacional de Ingeniería

3. 3
Contenido
1. Introducción ................................................................................................................................ 4
2. Evolución del sector vivienda en el Perú ..................................................................................... 5
2.1. Tamaño del sistema financiero ........................................................................................... 5
2.2. Estructura del sistema financiero ........................................................................................ 6
2.3. Dinámica del mercado......................................................................................................... 7
2.4. Mercado hipotecario saludable .......................................................................................... 9
2.5. Situación actual del mercado de vivienda ......................................................................... 10
3. Evolución de los Precios de vivienda ......................................................................................... 11
4. Burbuja inmobiliaria .................................................................................................................. 12
4.1. Que es la crisis y la burbuja inmobiliaria ........................................................................... 12
4.2. Precio de vivienda en el mundo ........................................................................................ 14
4.3. Burbuja inmobiliaria global ............................................................................................... 16
4.4. Que está sucediendo en el Perú ........................................................................................ 18
4.5. Indicadores para valorar la salud del mercado inmobiliario ............................................. 19
i. Precio sobre Renta Familiar Bruta: ................................................................................... 19
ii. Ratio Precio de venta/Ingreso por alquiler anual (Price to Earnings Ratio - PER): ........... 19
iii. Precios Relativos: .............................................................................................................. 20
iv. Asequibilidad (PIB per cápita por metro cuadrado) .......................................................... 20
v. Precio vs. Costes de construcción ..................................................................................... 21
4.6. Situación de los Indicadores en el Perú ............................................................................ 21
4.7. ¿Existe ahora una Burbuja Inmobiliaria en el Perú? ......................................................... 24
4.8. Medidas que impiden una burbuja inmobiliaria en el corto plazo ................................... 26
4.9. ¿Existe sobrendeudamiento en los hogares? ................................................................... 28
4.10. Comic de la Burbuja Inmobiliaria .................................................................................. 30
Bibliografía .................................................................................................................................... 31

4. 4
1. Introducción
El mercado inmobiliario ha sido un tema de amplio interés en la literatura internacional, entre otras razones, por la alta ponderación que tiene la cartera hipotecaria en las cuentas financieras de algunos países, y también, por la relación que existe entre el mercado inmobiliario y el ciclo económico de un país, y más aún tras la reciente crisis subprime1 —la más grande después de la Gran Depresión de los años 30’s—.
En los años previos a la crisis subprime se registraron enormes auges en los precios inmobiliarios en muchas economías desarrolladas, lo que medios especializados como el semanario The Economist (2005) calificaron como la mayor burbuja de activos en la historia, y una vez ocurrido el estalló, sus consecuencias en los países desarrollados parecen aún no terminar de manifestarse y de entenderse2. Por esta razón, instituciones como bancos centrales, entidades financieras, gobiernos y entes reguladores se preocupan por la evolución del mercado inmobiliario, en especial del mercado de vivienda3, y el seguimiento de los precios de este mercado, adquiriendo relevancia para la formulación de políticas económicas en el mundo.
En la última década, el sector inmobiliario cobró una fuerte dinámica en la región, donde Perú no ha estado al margen de este fenómeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de precios de las viviendas. Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de una burbuja en el mercado de viviendas entendida como desvíos -significativa y sostenida- en sus precios respecto a sus fundamentos económicos (PBI, empleo, ingresos de las familias, tasas de interés, etc.)4
El desempeño del sector inmobiliario es importante para la economía en su conjunto. En efecto, las viviendas representan el principal activo para una gran cantidad de hogares por lo que cambios en su valoración afectan las hojas de balance de las mismas, y por tanto, sus decisiones de gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son relevantes dentro del balance de las entidades de intermediación financieras por lo que su evolución determina el estado de resultados y la estabilidad del sistema financiero. Por último, los precios de los activos inmobiliarios – al igual que otros activos – pueden ser afectados por las tasas de interés, estableciéndose de este modo un eventual canal de transmisión de la política monetaria.
Si bien los hechos históricos nos muestran los problemas que puede causar el mercado de financiamiento de viviendas o hipotecario, no se le puede atribuir la culpa ha dicho tipo de financiamiento. La causa de los efectos negativos que podría generar la expansión de dicho mercado
1 La crisis subprime, cuyo origen vino del abuso de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, es una crisis financiera, generada por la desconfianza crediticia en la cartera de activos que contenía bonos hipotecarios de calificación basura, que luego se transmitió a los mercados financieros americanos, generando una alarma que pone el punto de mira en las hipotecas subprime europeas desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis bursátil. Generalmente, se considera el detonante de la crisis financiera de 2008.
2 La crisis subprime de hipotecas fue el detonante para la aparición de una crisis financiera a escala mundial, lo cual llevo a la quiebra a la casa de inversiones Lehman Brothers, cuantiosos planes de rescate por parte de los gobiernos y fuerte recesiones que aún hasta ahora afecta a muchas economías como es el caso de Grecia.
3 El mercado de viviendas es parte de un mercado mucho más amplio denominado mercado inmobiliario. Según el tipo de activo, el mercado inmobiliario puede dividirse en: Vivienda, Oficinas, Hoteles, Comercial, Industrial y de Terrenos
4 Puede existe la posibilidad de que exista un auge continuo de los precios de las viviendas saludable, sin existir burbuja, siempre y cuando sea soportado por fundamentos económicos.

5. 5
es por la falta de fundamentos bien establecidos en que aseguren un crecimiento sólido, saludable y dinámico, y que vaya acorde con los intereses de todos los participantes del mismo.
De manera que para promover una expansión en un mercado de financiamiento hipotecario es importante que dicho mercado tenga ciertos fundamentos ya establecidos de forma clara y consistente. Entre estos fundamentos que deben de existir tenemos a una Oferta Sostenible, es decir que represente un negocio para un grupo de agentes; Demanda Sostenible, es decir que existan personas que no solo tengan la necesidad de adquirir dichos recursos si no que efectivamente puedan adquirirlos; y Factores que promuevan su dinamismo, entre estos factores o condiciones adecuadas tenemos: condiciones económicas estables, de regulación clara (financiera, del sector), condiciones políticas (continuidad de programas de largo plazo), etc.
La necesidad de la existencia de dichas condiciones dentro del mercado hipotecario es quizás aún más importante que en otros mercados debido a que el financiamiento es en activos de largo plazo lo cual lo hace muy dependiente de una estabilidad en las condiciones ya mencionadas.
Tanto como las condiciones antes mencionadas, un aspecto importante también es que el mercado hipotecario tenga un Sistema, un mecanismo de financiamiento que vaya acorde a la realidad del mercado y que logre alinear los intereses de los participantes, de manera que permita a estos obtener los beneficios que buscan. Lo que quiere decir esto es que tanto familias, sector público (reguladoras), y sector privado (financieras del sector en general), logren obtener lo que desean: vivienda, adecuado funcionamiento del mercado y rentabilidad, respectivamente. Por lo tanto, la forma o modelo en que se financia también es un elemento fundamental para el buen funcionamiento del mercado5.
2. Evolución del sector vivienda en el Perú
Presentamos una breve descripción del mercado de vivienda en el Perú, así como una serie de indicadores que describen la situación actual del mercado financiero, específicamente de los créditos hipotecarios.
2.1. Tamaño del sistema financiero
En relación a los niveles de crédito doméstico, el Perú ha mostrado un nivel de crédito como porcentaje del PBI en torno a 31,4%, mayor respecto a algunos países de la región y rezagado frente a los países desarrollados (por ejemplo la OCDE: 158,1%).
De manera que el Perú carece de una mayor profundidad de crédito, una mayor bancarización, no solo en términos de prestar dinero y dar acceso al crédito, sino también generar educación financiera, con lo cual genera una consistencia o crecimiento sostenible en la penetración del crédito.
5 Freiberg (2014), Intermediación Financiera y Calidad de la Cartera Hipotecaria en Perú – Cuadernos N° 239 UNIAPRAVI

6. 6
Crédito Doméstico Sector Privado 2013
(% del PBI)
Fuente: World Development Indicators – Banco Mundial
2.2. Estructura del sistema financiero
Los créditos en su mayor proporción van direccionados al crédito comercial, seguido por el de
consumo, en un tercer lugar el hipotecario y por último el direccionado para las microfinancieras.
Entre el 2001 y el 2013 la participación del financiamiento de hipotecas como porcentaje del
mercado de financiamiento se ha incrementado en 6,5%, siendo para el último periodo (2013) del
15%. Este crecimiento se fundamenta en la bonanza económica en la primera década del S. XXI, la
cual permitió el aumento de los hogares de clase media -crecimiento superior al 60% en los últimos
10 años6-, así como el aumento del nivel de las remuneraciones.
Saldo de adeudados según Tipo de Crédito
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
6 Arellano (2013)
158,1
105,9
70,7 70,7
55,2
50,4 50,3 47,0 44,4 42,7
32,6 31,4 30,6 28,8 28,0 26,8 25,3 24,2
19,0 15,7
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
OCDE
Chile
Panamá
Brasil
Honduras
Costa Rica
Colombia
Bolivia
Paraguay
El Salvador
Guatemala
Perú
México
Nicaragua
Ecuador
Uruguay
Venezuela
República
Dominicana
Haití
Argentina
77,2%
58,3% 61,0%
4,3%
9,3% 4,5%
10,0%
21,5% 19,6%
8,5% 11,0% 15,0%
2001 2007 2013
Comerciales Microempresas Consumo Hipotecario de Vivienda

7. 7
2.3. Dinámica del mercado
En primer lugar es importante mencionar que el sector construcción es relevante para el desempeño
económico del país, ya que se encuentra interrelacionado con diversas industrias de la economía, como la
metalúrgica, la maderera y la cementera. Adicionalmente, genera una importante demanda de mano de obra,
especialmente no calificada: el 86% de la mano de obra en el sector es no calificada, que en el 2012 representó
el 9,6% del total de mano de obra no calificada del país.
En los últimos 20 años, el sector inmobiliario peruano ha mostrado un gran cambio. Si bien el crédito
hipotecario ha mostrado un sostenido crecimiento dentro de la estructura de crédito peruana, aun presenta
un descalce frente a los niveles en este tipo de créditos de diversos países de la región y el mundo.
Al analizar el comportamiento de la cartera de vivienda y su participación dentro del PIB, se observa que
esta ha vivido periodo de auge, declive y posterior recuperación. Durante el comienzo de la década de los
noventa, el auge en el sector se evidenció en las altas tasas de crecimiento registradas por la cartera de
vivienda. Sin embargo, a partir de 1999, la cartera hipotecaria mostró un menor crecimiento respecto al
periodo anterior, y en el 2002, su participación en el PIB retrocedió a 1,9%. Desde entonces, el indicador ha
exhibido una lenta recuperación y para 2013 se ubicó en un nivel de 5,4% del PIB (máximo histórico). Por otro
lado, el comportamiento de la cartera de vivienda exhibe una evolución similar a la observada para el sector
de la construcción.
Evolución de la cartera de vivienda
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
En el Perú el nivel de crédito hipotecario como porcentaje del PBI es de 5,4%, lo cual pone al país muy
rezagado frente a países como Suiza o Holanda que superan el 100% en porcentaje de créditos frente a su PBI,
pero también frente a países de la región como Chile el cual llega a niveles de profundidad financiera cercanos
al 20%. De manera que aún existe un largo camino a recorrer por el mercado hipotecario peruano.
Si bien el gran crecimiento en materia de créditos hipotecarios resalta, aún queda espacio para seguir
creciendo en comparación con nuestros pares de la región y con economías desarrolladas (ratios mayores al
40%7).
7 A excepción de Japón (24.5% del PBI), todos los países de la OCDE superan el 40%.
(A) Saldo y crecimiento de la cartera (B) Razón cartera de vivienda sobre PIB
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
50,000
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
En millones de S/.
Saldo de la Cartera Hipotecaria Crecimiento de la Cartera
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Cartera de Vivienda/PBI Construcción/PBI
(A) Saldo y crecimiento de la cartera (B) Razón cartera de vivienda sobre PIB
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
50,000
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
En millones de S/.
Saldo de la Cartera Hipotecaria Crecimiento de la Cartera
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Cartera de Vivienda/PBI Construcción/PBI

8. 8
Crédito hipotecario en Latinoamérica cifras 2012-2013
(% del PBI)
Nota: La cifra de Perú, México, Brasil, Haití y Colombia corresponde al 2013. Los demás países corresponden al 2012, a excepción de
Nicaragua, Ecuador, Bolivia y Paraguay, que corresponden a 2011. Uruguay está actualizado a 2010.
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET)
Créditos hipotecarios en países de la OCDE cifras 2012-2013
(% del PBI)
Nota: La cifras corresponden al 2013, a excepción de Austria, EE.UU, Elovaquía, Francia, Israel, Italia, Japón, Noruega y Suecia, que
corresponden al 2012, mientras que Canadá y Polonia al 2011
Fuente: Housing Finance Network (HOFINET), Bancos Centrales
20,1
18,9
15,0
9,8 9,6
7,7 6,7 6,6 5,9 5,4 5,0 4,5 4,1
2,6 2,1 1,5 1,4 1,0
0
5
10
15
20
25
Panamá
Chile
Costa Rica
México
El Salvador
Brasil
Colombia
Bolivia
Guatemala
Perú
Uruguay
Nicaragua
Rep. Dominicana
Venezuela
Ecuador
Argentina
Paraguay
Haití
109,9
106,0
102,1
89,4
87,6
76,9
71,2
71,0
67,4
65,2
64,5
63,7
62,7
61,0
50,5
46,5
46,1
42,4
39,4
37,6
34,6
32,9
32,6
28,9
27,8
22,9
20,6
19,9
19,5
19,2
17,0
15,2
9,7
5,8
5,4
0
20
40
60
80
100
120
Suiza
Holanda
Dinamarca
Islandia
Australia
Nueva Zelandia
Irlanda
Portugal
EE.UU.
Reino Unido
Canadá
Noruega
España
Suecia
Luxemburgo
Bélgica
Finlandia
Francia
Grecia
Japón
Estonia
Alemania
Corea (Rep.)
Israel
Austria
Italia
Polonia
Hungría
Chile
Rep. Checa
Eslovaquia
Eslovenia
México
Turquía
Perú

9. 9
2.4. Mercado hipotecario saludable
A diferencia de otros países el Perú no tiene una considerable profundidad financiera, pero muestra lo
saludable que es su cartera de crédito comparado con otros países de la región, esto se deduce del análisis de
morosidad de la cartera hipotecaria. En Perú la morosidad de la cartera hipotecaria es de 1,3%, mientras que
en otros países de la región, dicho indicador se encuentra por encima del 3%.
Morosidad Hipotecaria en Latinoamérica
(% de los créditos directos)
Fuente: Bancos Centrales y Entidades Supervisoras del Sistema Financiero
En el Perú la morosidad en la cartera hipotecaria es más baja que la del mercado, mostrando con ello
mejor calidad de la cartera hipotecaria frente a las de crédito comercial o de consumo.
Perú: Morosidad del Sistema Financiero vs Hipotecario
(% de los créditos directos)
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
6,2% 5,9%
3,1%
2,4%
1,3%
MÉXICO COLOMBIA CHILE BRASIL PERÚ
Úl timo dato disponible:
Ago 2014 Set 2014 Set 2014 Set 2014 Set 2014

10. 10
2.5. Situación actual del mercado de vivienda
En los últimos años, el sector inmobiliario peruano ha experimentado un auge significativo, en un entorno de sano crecimiento económico. Mientras que el total del saldo de las colocaciones del sistema financiero creció en promedio 14% en los últimos 5 años, el mercado de crédito hipotecario fue de 20%. Cabe destacar que, en 2009 el total de colocaciones del sistema financiero aumentó apenas 1,3%, mientras que las colocaciones de créditos hipotecarios se incrementaron en 9,4%.
A pesar de que el crédito hipotecario ha experimentado un crecimiento sostenido, éste todavía se puede calificar de pequeño, si se le compara con las colocaciones en otros países con economías de similar tamaño, como Chile y Colombia en donde este tipo de crédito alcanza alrededor 19% y 3,8% de su PBI, respectivamente. Tomando en consideración el aún incipiente desarrollo de este mercado, a continuación se señalan los factores que actualmente promueven o limitan un mayor desarrollo del mismo, lo cual es fundamental para solucionar el problema del déficit habitacional en el país.
Factores que promueven el actual desarrollo del mercado:
Por el lado de la demanda:
 La gran demanda potencial de vivienda: Según las estimaciones de la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO), existe actualmente una demanda potencial de viviendas de 2 216 877 y una demanda efectiva de 431 881 viviendas sólo en Lima Metropolitana y el Callao. Ello representa un alentador escenario para el crecimiento de este sector8. En tanto, según el Instituto Nacional de Estadística e informática (INEI), el país tiene un déficit habitacional de 1,9 millones de hogares, siendo 400 mil de carácter de deficiencia cuantitativa.
 El incremento del poder adquisitivo de las familias: Según la información oficial sobre remuneraciones, los sueldos y salarios han mostrado a lo largo de la última década un constante crecimiento, lo cual facilita que un mayor número de familias acceda al crédito hipotecario ofrecido por el sector privado y los diferentes programas del Estado.
 El entorno macroeconómico más estable ha permitido la captación de recursos a tasas de interés menores, las cuales se traducen en un costo del crédito también menor, así como en mayores plazos para el financiamiento.
Por el lado de la oferta:
 la rentabilidad que ofrece la inversión en el sector inmobiliario
 El bajo nivel de morosidad que ha presentado en los últimos años este tipo de crédito en comparación con otros, tales como los créditos de consumo, comerciales o a la microempresa, lo cual ha promovido un mayor interés en el mercado de crédito hipotecario por parte de los intermediarios financieros: La cartera en atraso (instrumentos vencidos e instrumentos en cobranza judicial) de los créditos hipotecarios concedidos esta alrededor del 1%.
 La mayor proporción de viviendas en la modalidad de “bien futuro”, que se venden antes de terminadas, lo que reduce el costo de financiación de los promotores inmobiliarios.
8 A la fecha no existe un cálculo exacto de la demanda potencial y efectiva de vivienda a nivel país.

11. 11
 La oferta inmobiliaria, se orienta ahora a segmentos de menores ingresos donde se concentra el mayor déficit habitacional.
3. Evolución de los Precios de vivienda
En el caso peruano, la estabilidad económica obtenida desde inicios del presente siglo constituyó una condición fundamental para que todos los mercados incluido el hipotecario tomaran un nuevo rumbo.
En relación al mercado hipotecario dicha situación mostró una fuerza resaltante en los últimos años, llevando con ello un consistente crecimiento en los precios en metros cuadrados de inmuebles (viviendas).
A raíz de la continua alza de precios de las viviendas muchos se han preguntado si ésta es producto de un boom inmobiliario o si estamos viviendo el inicio de una burbuja inmobiliaria como se vivió en España o Estados Unidos9.
Si bien el crecimiento de la vivienda ha sido muy rápido, en comparación con la región aun muestra niveles menores al promedio, según información actualizada de la agencia inmobiliaria Global Property Guide (GPG)10 con datos del mismo periodo.
En general, después de la crisis financiera de finales de los años noventa, el sector de la vivienda presenció un estancamiento hasta mediados de la década pasada, alcanzando mínimos históricos en términos
9 Luego de las crisis inmobiliarias ocurridas en EEUU y España, en el país se ha prestado mucha atención a lo que sucede en el mercado, específicamente a la evolución de los precios y a la posibilidad de una burbuja
10 GPG toma como referencia para su indicador el precio promedio en US$ de departamentos de 120 m2 situados en el centro de la ciudad más importante de cada país.
(La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) *Información preliminar al tercer trimestre del 2014Fuente: BCRPPrecios por m2 de departamentos (En Nuevos Soles del 2009) 2 4982 7862 5652 3342 3581 9832 1171 9901 9091 9542 3592 6882 9373 3263 9094 4444 86319981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014* ESTABILIDADDE PRECIOSPERIODO DE EXPANSIÓNPromedio: -3.3%Promedio: 12,4%

12. 12
de participación en la actividad económica, cartera de vivienda sobre PIB y precios. No obstante, a partir de 2007 el sector mostró una importante recuperación, que se ha evidenciado a través del crecimiento de la cartera y de la dinámica de los precios de la vivienda. Todo esto ha estado sin duda influenciado también por la mayor dinámica que exhibió la economía peruana en el mismo período
Precio por m2 de las viviendas en Lima
(US$ por m2)
*2012 ** 2011
Nota: Vivienda de 120 m² localizada en la ciudad más importante del país (2013)
Fuente: Global Property Guide
4. Burbuja inmobiliaria
4.1. Que es la crisis y la burbuja inmobiliaria
Para explicar que es una crisis inmobiliaria, partamos primero del hecho de que alguien puede comprar una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del precio, pero que luego se da cuenta que nadie estaría dispuesto a pagarle siquiera la mitad de lo que invirtió.
Luego, imaginemos que esta situación se repite en un gran grupo de la población que ignoró el riesgo y compró inmuebles intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. En conjunto, sumemos esto a una cadena de compra y venta de créditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del precio que los adquirió, pero cuyo valor se desplomó cuando la demanda se contrajo y resultó siendo artificial. Esto es el concepto de crisis inmobiliaria.

13. 13
En el ejemplo, se puede resaltar el efecto dominó o de contagio, que empieza cuando el último eslabón del negocio pierde la capacidad de pagar sus créditos, dejando sin sustento a la otra parte con la cual hizo su contrato, derribando una a una la economía de todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarán con un cúmulo de créditos que no tienen un valor real.
Case y Shiller (2003) definen una burbuja inmobiliaria como: “una situación en la que las excesivas expectativas al alza de los agentes inducen a mayores precios de las viviendas”. Ello generaría que en algún momento la burbuja “reviente”, el nivel de precios caiga drásticamente y el mercado colapse. Por el contario, una situación de boom inmobiliario, la cual forma parte de un ciclo económico donde si bien el nivel de precios desciende en la parte final, lo hace de manera gradual retornando a niveles históricos.
Ahora es necesario determinar cómo se inicia una burbuja inmobiliaria. Por consiguiente, se habla de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Al ingresar una masa de dinero, el sistema financiero empieza a dar crédito accesible, es decir a bajas tasa de interés y con pocos requisitos solicitados a los prestatarios. Ello puede generar expectativa en la población de utilizar la facilidad de crédito y adquirir propiedades, entre ellos una vivienda. Además si existe una escasez de oferta, los precios se elevan ante una mayor demanda al igual que los insumos de la industria.
Fuente: Edición virtual Diario El Clarín - Argentina
Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo. Hay una exigencia real porque la población crece y su poder adquisitivo también. Pero a veces surge una demanda que no es por necesidad, sino que cierta parte de la población adquiere una vivienda como instrumento de inversión, a la espera de materializar una ganancia con un aumento de los precios en el futuro.

14. 14
Esto último viene por la generación de una expectativa falsa es la mala interpretación de la información que da el mercado. “Los precios de los activos (las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro. Mucha liquidez puede generar la ilusión de una situación de crecimiento indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se está valorando mal los datos”.
Finalmente, en una situación en el que una gran cantidad de propiedades se quedan sin vender y otros agentes no participan en el mercado, debido a que hacen una verdadera valorización de los activos, se inicia el pánico en el mercado que hace caer los precios de los inmuebles, lo que afecta fuertemente a un grupo de compradores que adquirieron el bien con la expectativa que se revaloricen y ayude a pagar la gran deuda contraída, pero que quedan con una mayor deuda.
Etapas de una Burbuja
Fuente: Dr. Jean Paul Rodriguez Dep of Global Studies & Geography Hofstra University
4.2. Precio de vivienda en el mundo
Tras la crisis de las hipotecas sub-prime en las economías desarrolladas, cuya génesis es el desbordamiento de innovaciones financieras en segmentos poco o nada regulados, se gestó un mayor interés entre los bancos centrales, gobiernos y entes reguladores por la evolución de los principales indicadores que caracterizan a este sector, entre los que se destacan el precio de la vivienda. Tanto a nivel internacional como local, se han observado episodios donde auges desproporcionados en el mercado de la vivienda han contribuido al desarrollo de crisis financieras y económicas.

15. 15
Según el Banco Internacional de Pagos (BIS Quarterly Review, September 2014), los precios de la vivienda desde 1970 hasta 2014, dan cuenta de su fuerte ascenso en las principales economías avanzadas a partir de mediados de los años 90 y que duró hasta los años 2007-200811, en lo que fue la exuberancia irracional del mercado, la que conocemos como la burbuja que formó la crisis sub-prime. Tras estallar la crisis, los precios de las viviendas tuvieron fuerte caídas en dichas economías –alrededor de 35% a 40% en los siguientes 2 años- y a la fecha los precios en muchas economías avanzadas no han regresado al nivel anterior a la crisis.
11 La burbuja financiera e inmobiliaria en Japón constituyó un proceso de revalorización de activos financieros e inmobiliarios ocurrido en entre de 1980, y que finalizó en 1990, mucho antes de la crisis sub-prime de las economías avanzadas. Se considera una de las mayores burbujas especulativas de la historia económica moderna.

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Por el contrario, en la mayoría de las economías de mercados emergentes fuera de Europa, los precios de la vivienda aumentaron en general cuando las economías avanzadas cayeron en crisis, y aparentemente parece que no haber signos de un fuerte ajuste.
4.3. Burbuja inmobiliaria global
La burbuja inmobiliaria global, se conoce al crecimiento de los precios de los bienes inmuebles muy por encima de los del resto de bienes y servicios, materializado en dos oleadas o impulsos durante las dos décadas que van desde mediados de los años 90 hasta mediada la primera década del siglo XXI (en la mayoría de los países industrializados occidentales), con la consiguiente fractura generacional12 que ello genera al involucrar un bien básico de consumo obligatorio como es la vivienda.
La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, por razones de índole no solo económica, siendo realimentada al alza, en una segunda etapa por abundante crédito hipotecario favorecido por políticas monetarias expansivas. La maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el pinchazo de la “burbuja puntocom”13, a finales de los años 90, y la subsiguiente bajada de tipos de interés acordada para combatir sus efectos recesivos; el continuo aumento del estímulo monetaria intensificado tras los atentados del 11 de septiembre de 2001 y la Guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea que hizo crecer de manera irracional la confianza en los países menos desarrollados del bloque .
Los principales países afectados han sido Dinamarca, Australia, Bélgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia, Holanda, Noruega, España, Portugal, Suecia, Sudáfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaña y Estados Unidos, entre otros, cada uno con intensidad diferente y con sus respectivas especificaciones, pero que trataremos de mostrar puntos comunes entre ellos que den señales cuando existe una burbuja.
Por ejemplo, en el gráfico adjunto, se muestra la evolución de los precios de vivienda contra el ingreso promedio de los hogares de una muestra de países que cayeron en la burbuja inmobiliaria global proporcionados por la revista británica The Economist. En ella se ve que había una señal de alarma cuando los precios en todos los países crecían a un mayor ritmo que los ingresos.
12 El término fractura generacional se refiere a los efectos que causa en una gran parte de la población la crisis económica, como pérdida masiva del empleo y gran desempleo para los jóvenes que recién ingresan al mercado de trabajo, caída en los salarios, fuerte caída de la riqueza de los hogares, emigración, etc.
13 La “burbuja puntocom” fue un fenómeno de colapso económico generalizado de ciertas empresas de internet (de ahí el puntocom), consecuencia de la rápida valorización que experimentaron durante la llamada burbuja de las puntocom (1997 – 2001), seguida de su fuerte desvalorización.
A efectos de tomar una dimensión del tamaño de la crisis, el índice Nasdaq (bolsa electrónica de Nueva York) llegó en marzo del año 2000 a cotizar por sobre los 5 000 puntos, llegando en poco tiempo a cotizar a 3 500, y en octubre de 2002 su valor era de aproximadamente 1 300 puntos, situándose en valores similares a los de diciembre de 1996.

17. 17
Evolución de los precios de vivienda contra el ingreso promedio
(Muestra seleccionada de países que sufrieron burbuja)
Fuente: The Economist
También se puede observar el comportamiento del ratio PER -indica el número de años que se tardaría en recuperar mediante el alquiler del mismo inmueble- y su similitud en movimientos al precio de la vivienda para dos países seleccionados, España y EE.UU., observándose que el ratio PER en el punto más alto de la burbuja llego a niveles superior a 30 en ambos países, pero al reventar la burbuja el ratio retorna a niveles entre 20 y 25, lo cual significaría un nivel antes que los precios de la burbuja sean peligrosos, por lo que los especialistas deben tomar medidas para evitar subidas de precios más altas. Con mayor detalle se evaluará este indicador y otros más adelante.
Evolución del precio de la vivienda en España 1985 – 2012
(Precio promedio del m2 expresado en euros)
Fuente: Instituto Nacional de Estadística - España
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1.000
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2.500
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3.500
1985
1986
1987
1988
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1990
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1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Años
Euros
Precio medio del m2 (izquierda)
Ratio PER (derecha)

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Evolución del índice de precio S&P/Case Shiller de la vivienda en EEUU 1987 – 2014
Fuente: S&P Dow Jones Indices LLC, a part of McGraw Hill Financial 2014.
4.4. El mercado inmobiliario en el Perú
Cuando ocurrieron las crisis de EE.UU., Grecia, España entre otros, a los factores mencionados antes se sumaron otros, como los casos de familias sobre-endeudadas que no pudieron pagar sus créditos hipotecarios cuando las tasas de interés se elevaron, un sistema financiero dependiente de productos hipotecarios o créditos colocados en portafolios bancarios, situaciones que actualmente no existen en el país (mercado financiero no tan sofisticado).
En el Perú, el precio de las viviendas ha subido por la gran demanda insatisfecha. Se calcula que la oferta de viviendas está en 40 000 y 50 000 al año mientras que la demanda es de 150 000 viviendas. Otro factor clave es el exceso de liquidez en el mercado, ya que al haber una mayor masa de dinero y hay escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria también van al alza. Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo, nivel que en Perú todavía no se ha dado, ya que hay una exigencia real porque la población crece y su poder adquisitivo también. Además el precio de las viviendas en el Perú está por debajo de otros países, ya que el sector inmobiliario ha estado rezagado por varios años.
Los créditos que se otorgan para facilitar el acceso a vivienda en el país, son en su mayoría para primera vivienda, la compra de inmuebles para generar ingresos no se presenta de manera sistemática.
Debido a estas razones a priori podemos decir que no existe una burbuja inmobiliaria en el Perú. No se aprecia un precio desalineado con los factores de mercado y tampoco hay mecanismos de amplificación que repliquen un ajuste en el precio de las casas a nivel macroeconómico. Sin embargo, para afirmar ello con rigurosidad es necesario evaluar distintos indicadores que compruebe la inexistencia de burbuja inmobiliaria.
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1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
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2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
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2009
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2012
2013
2014
Años
Indice
S&P/Case-Shiller 10-City Composite Home Price Index
PER

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4.5. Indicadores para valorar la salud del mercado inmobiliario
Para evaluar la salud de un mercado inmobiliario se considera los principales indicadores estructurales: ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible, rentabilidad del alquiler y la cuantía y duración de la hipoteca a solicitar.
i. Precio sobre Renta Familiar Bruta:
El ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible, según el profesor de economía José García Montalvo (Universitat Pompeu Fabra), indica el número de años que se necesitaría para pagar el precio total de la vivienda tomando en cuenta la renta anual familiar. El precio de una vivienda se puede considerar como razonable cuando dicho ratio es menor o igual a cuatro; es decir, el precio de la vivienda no debe superar los cuatro años de renta familiar bruta disponible. Un ratio mayor a cuatro señala que el precio de la vivienda se encuentra sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado de los ingresos de la familia.
De acuerdo con el siguiente gráfico, en EEUU, España y Reino Unido el ratio precio sobre renta familiar rebasó la regla de cuatro años desde inicios del 2002, brindando señales de formación de una burbuja inmobiliaria, las mismas que finalmente estallaron entre 2008 y 2009.
Ratio precio sobre renta familiar: comparación internacional
Fuente: Banco de España, Halifax (Reino Unido), NAR y Census Bureau (USA).
Elaboración: José García Montalvo - Universitat Pompeu Fabra
ii. Ratio Precio de venta/Ingreso por alquiler anual (Price to Earnings Ratio - PER):
El indicador PER señala el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER –price to earnings ratio- es un indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

20. 20
De acuerdo a la clasificación del Global Property Guide14, los precios de los departamentos se mantienen en el intervalo de precios normales considerados en esta publicación (12,5 – 25,0), aunque con una tendencia creciente en los últimos años.
Fuente: Global Property Guide $ Alfredo Aguilar Córdova
Otros investigadores son más estrictos y consideran que un índice PER de 15 como el adecuado en el sector inmobiliario. Un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado (o que debe ya tomarse previsiones para evitar una burbuja) y por debajo de 10 un valor óptimo -para el comprador o inversor.
iii. Precios Relativos:
Consiste en comparar el precio medio por metro cuadrado de ciudades “similares” en relación con la ciudad analizada con el fin de determinar si el precio está subvaluado o sobrevalorado “relativamente”.
iv. Asequibilidad (PIB per cápita por metro cuadrado)
El ratio de asequibilidad mide la relación entre el nivel de precios de las viviendas y la demanda de las mismas, considerando al ingreso como el único factor que impulsa. Así, si el ratio se incrementa por periodos
14 Global Property Guide anualmente publica recomendaciones sobre dónde invertir en bienes inmuebles alrededor del mundo en su documento Property Recommendations, el cual está disponible en la página web: www.globalpropertyguide.com

21. 21
prolongados esto podría representar la existencia de una burbuja inmobiliaria, ya que los precios estarían aumentando más rápidamente que la demanda, representada por el nivel de ingresos. Sin embargo, el ratio es cuestionado por precisamente considerar al ingreso como el único determinante de la demanda, dejando de lado otros factores como menores costos de financiamiento, factores demográficos, factores socioeconómicos, entre otros. No obstante, es una forma sencilla de valorar el nivel de precios de vivienda de una economía.
El cálculo del ratio consiste en dividir el precio de un inmueble con un área de 100 m2 entre el ingreso. Como indicador del ingreso algunos analistas usan como definición de ingreso el PBI per cápita15, mientras que otros el ingreso per cápita.
v. Precio vs. Costes de construcción
La lógica que subyace en esta herramienta es que si los precios de las viviendas son mucho más altos que el costo de la construcción, los constructores estarán motivados para hacer más edificios.
Así, nuevas construcciones entran en el mercado de la vivienda, aumentando el stock, lo cual genera presión para que los precios bajen, autorregulándose el mercado. Puede ocurrir ocasiones en las cuales no se de este ajuste de inmediato, y cuando se llega a un determinado punto en que los precios inmobiliarios son mucho mayores que los costos de nueva construcción, es señal que los precios comenzarán a disminuir bruscamente.
Sin embargo, hay excepciones a ello: cuando las regulaciones restringen la construcción de nuevos edificios, los precios de nueva construcción tienen menos probabilidades de actuar como un techo en el mercado. Los códigos de construcción, permisos, restricciones cuantitativas, etc. limitan la cantidad de oferta de vivienda nueva. Tales regulaciones significan que los precios tienden a ser superiores a los costes de nueva construcción, y esto no constituye una anomalía, es parte del sistema.
4.6. Situación de los Indicadores en el Perú
Al evaluar el precio de vivienda16 en el Perú desde finales de la década de los 90´s muestra que el crecimiento de los precios ha sido consistente con la evolución de la economía, observándose dos etapas marcadas claramente:
a) Hasta mediados de la década pasada (2006) los precios de viviendas en el Perú mostraron una tendencia decreciente en un contexto caracterizado por un lento aumento del crédito hipotecario, un bajo nivel de términos de intercambio y escaso financiamiento externo.
b) Desde finales del 2006 se observa un ciclo expansivo en la economía mundial que conlleva a una mejora importante en los términos de intercambio y a un mayor flujo de capitales hacia el Perú. Durante este período se observa un mercado de crédito más activo en línea con el mayor dinamismo de la actividad económica.
Además de estos factores, el aumento de los precios de inmuebles en el Perú ha estado asociado al crecimiento demográfico caracterizado por una mayor proporción de la población joven, entre 20 y 40 años,
15 Basado en la definición que da Global Property Guide.
16 En este análisis se utilizará los precios de vivienda de la mediana agregada de los distritos del sector de mayores ingresos de Lima Metropolitana (La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) publicado por el BCRP, por ser la serie histórica más larga que se tiene disponible.

22. 22
con mayores ingresos que la generación anterior, y que está buscando viviendas en un contexto con
restricciones en la oferta de terrenos para construcción de inmuebles.
Si bien el crecimiento de los precios en los últimos ocho años enciende algunas alarmas sobre una posible
burbuja inmobiliaria en el país, si analizamos el ratio PER, vemos que está se mantiene en niveles normales.
Respecto a los Precios Relativos, al comparar el ratio PER del Perú con los demás países de la región se
observa que se sitúa en un nivel intermedio, debajo de Chile, Uruguay y Brasil pero encima de Colombia y
México.
(La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco)
*Información preliminar al segundo trimestre del 2014
Fuente: BCRP
PER: Precio de venta / Alquiler Anual en US$ por m2
13,0
13,3 13,3
13,9
14,8
15,4
14,6
14,9
15,5
15,7
15,3
15,7
15,3
15,6
15,9
16,1
16,6 16,5
I-10 II III IV I-11 II III IV I-12 II III IV I - 13 II III IV I - 14 II

23. 23
Respecto al ratio de asequibilidad, para un habitante promedio resulta menos asequible acceder a un inmueble que en años anteriores, debido a que el mayor incremento en el precio pudo haber ocurrido, debido a otros factores de demanda. De otro lado, si se compara el país con algunos de la región notamos que nos encontramos casi por encima de la mitad de América Latina.
Perú: Ratio de Asequibilidad
(Precio*100/PBI per cápita)
Fuente: BCRP, FMI
Ratio de Asequibilidad
Países de Latinoamérica
Fuente: Global Property Guide
Podemos ver que países como Chile, Costa Rica y Uruguay tienen el menor ratio de asequibilidad de la región, a pesar de que también la experimentaron bonanza económica de la última década. Esto nos da a entender que países con menos presiones de barreras burocráticas y de infraestructura, poseen unl mercado de vivienda con precios estables, situación que no sucede con el Perú.
La sobrerregulación, la ausencia de un Plan de Desarrollo Urbano, limitaciones de infraestructura (Sedapal) restringen la construcción de nuevos edificios, haciendo que los precios de las nuevas construcciones tengan menos probabilidades de actuar como un techo en el mercado. 15,615,617,418,419,121,524,727,729,631,133,673,3Costa RicaUruguayChilePanamáArgentinaEcuadorMéxicoPerúColombiaEl SalvadorBrazilNicaragua

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Estas barreras impulsan a que los precios tiendan a ser superiores a los costes de nueva construcción, y no constituye una anomalía, es resultado del sistema.
4.7. ¿Existe ahora una Burbuja Inmobiliaria en el Perú?
Para responder a esta pregunta, es necesario evaluar el grado de explicación del precio de la vivienda en función a los fundamentos económicos (PBI, términos de intercambio, balance de la cuenta corriente, el crédito hipotecario, reducción de la pobreza, crecimiento de los ingresos, factores institucionales, demografía, capitalización bursátil, etc).
Fabrizio Orrego (BCRP) estima la relación de equilibrio entre el precio por metro cuadrado de las viviendas en Lima y sus fundamentos macroeconómicos e institucionales de la economía peruana desde 1T1998 hasta 4T2013. Encuentra que el crédito hipotecario, el financiamiento externo, los términos de intercambio y la demografía son variables explicativas significativas del precio por metro cuadrado de las viviendas. Asimismo, señala que el precio actual no se encuentra desalineado con respecto de sus fundamentos.
Estimación del vector de cointegración de los fundamentos económico
del precio m2 de vivienda en Lima Metropolitana
Los asteriscos *, **, y *** denotan significancia al 10 %, 5 % y 1 %, respectivamente.
Fuente: Precio de la vivienda en Lima (2014) – Fabricio Orrego (BCRP)
Orrego además evalúa el desalineamiento del precio de equilibrio. Encuentra que el precio por metro cuadrado observado se encuentra dentro de la región delimitada por el percentil 80 hacia el segundo semestre de 2010. A partir de esa fecha y hacia el segundo semestre de 2012, el precio por metro cuadrado observado se encuentra dentro de la región delimitada por el percentil 90. En la actualidad, sin embargo, el precio por m2 se encuentra debajo del percentil 95. Con todo ello, concluye que no hay evidencia estadística de un desalineamiento del precio de las viviendas con respecto a sus fundamentos.

25. 25
Percentiles del precio por m2 de equilibrio.
Fuente: Precio de la vivienda en Lima (2014) – Fabricio Orrego (BCRP)
Comparación de los vectores de cointegración
para datos precios m2 del BCRP y CAPECO
Fuente: Precio de la vivienda en Lima (2014) – Fabricio Orrego (BCRP)
Si bien no hay evidencia suficiente para afirmar la presencia de una burbuja inmobiliaria en el Perú, es necesario seguir desarrollando indicadores de alerta temprana, como por ejemplo, un índice de burbuja inmobiliaria.
Actualmente hay esfuerzos aislados en países disímiles como Suiza, Inglaterra, Colombia y Chile, pero todavía no existe metodología única y estándar aceptada en el mundo.

26. 26
Ejemplo del Índice de alerta de Burbuja trabajado en Suiza
Formula del Índice de Burbuja Inmobiliaria propuesto en Colombia
4.8. Medidas que impiden una burbuja inmobiliaria en el corto plazo
Visto toda la información, vemos que en el país todavía no sucede una burbuja inmobiliaria y se debería a los siguientes factores:
 Alta demanda insatisfecha
Se calcula que la oferta de viviendas está en 40 000 y 50 000 al año mientras que la demanda es de 150 000 viviendas. Además calculamos que se debe cubrir un déficit acumulado de más de 2 100 000 viviendas por más de 30 años.
 Regulación estricta de las instituciones financieras
Aunque no existe un acuerdo entre los especialistas se considera que el máximo de la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Se considera que la capacidad total de endeudamiento familiar17 -hipoteca, coches, otros préstamos, tarjetas, etc.- no debe nunca superar el 40%. El máximo de la cuota puede no conocerse si el préstamo es a un interés variable por lo que la capacidad de endeudamiento puede ser menor al 30% si es previsible que los tipos de interés suban, pero en el país la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) como ente regulador tomo la decisión que la tasa sea fija.
17 La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de sus ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia.

27. 27
Los bancos en el País son bastante estrictos en las calificaciones de los clientes, tanto así que se cumple actualmente la está regla que solo permite el endeudamiento hipotecario hasta el 30% del ingreso de la persona que solicita, a menos que en la negociación se incluya a un garante.
 No exista la segunda hipoteca
Los bancos no permiten realizar una segunda hipoteca sobre el mismo inmueble si no se cancela la primera, lo que significa que ninguna entidad otorgará más dinero a un cliente sin antes cumplir con sus obligaciones.
 Buenos indicadores a nivel regional
Este punto lo hemos visto antes en la sección 4.6, sin embrago, debemos añadir que también se debe prestar atención otros indicadores como la morosidad hipotecaria, la cual ha subido ligeramente por el actual proceso de desaceleración de la economía, pero sin llegar a niveles de inicio de la década pasada, y si se la compara con la región es una de la más bajas (ver sección 2.4 Mercado hipotecario saludable).
Morosidad de la Cartera Hipotecaria (%)
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), Fondo MIVIVIENDA

28. 28
Tasa de Interés Hipotecaria Bancaria en MN (%)
Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
4.9. ¿Existe sobrendeudamiento en los hogares?
La posibilidad de sobreendeudamiento de los hogares en el país es motivo de preocupación ya que
podría abrir la posibilidad de existencia de una burbuja y que por sobre-exposición de los hogares contagie a
toda la economía como sucedió en España o EE.UU., lo que nos lleva a la siguiente reflexión: ¿No será que el
aumento en el crédito a las personas está llevando a un endeudamiento excesivo?
Ante ello, se puede mencionar la opinión del Instituto Peruano de Economía (IPE), quienes para
responder a esta duda, comparan los niveles de endeudamiento de las personas con los niveles de ingreso de
las personas, y determinan si las deudas están aumentando a un ritmo superior que la posibilidad de pagarlas.
Créditos personales totales e hipotecarios promedio entre ingreso anual (%)
Nota: Los ingresos corresponde a Lima Metropolitana
Fuente: SBS, ASBANC, INEI
Elaboración: IPE
8
10
12
14
16
18
dic-01
ago-02
abr-03
dic-03
ago-04
abr-05
dic-05
ago-06
abr-07
dic-07
ago-08
abr-09
dic-09
ago-10
abr-11
dic-11
ago-12
abr-13
dic-13

29. 29
En el gráfico se muestra que en los últimos diez años ha habido una tendencia a que el peso del endeudamiento ha disminuido en relación al ingreso, tanto para el total de créditos personales como para los créditos hipotecarios. Es decir, el ingreso promedio ha aumentado bastante más que el crédito promedio, por lo cual hay menor carga relativa de la deuda. La tendencia no es perfectamente uniforme y los niveles de endeudamiento hoy son algo mayores que en su punto más bajo cerca de la crisis financiera internacional, pero menores que hace una década, y no hay una tendencia marcada de crecimiento.
Un dato importante a tener en cuenta, según el BCRP en su Reporte de Estabilidad Financiera de BCRP (Mayo 2013) la carga financiera de los hogares ascendieron a 42,1%, ligeramente sobre el límite recomendado de 40%, pero por debajo niveles por debajo de 50%, la situación en la que se considera como máximo límite controlable. Sin embargo, países como Chile tienen una carga financiera bastante más baja (20%) y que la mayor parte de esta es dedicada para pagar créditos hipotecarios, mientras que en el Perú esta carga va a crédito de consumo, un tipo de crédito más caro y a menor plazo.
Otro punto a tener en cuenta es que La cartera morosa como porcentaje del crédito total a los hogares se mantiene en niveles bajos, aunque se incrementó ligeramente, pero como se ve el crédito de mayor subida es referente a consumo –este punto ya se analizó en algunas secciones atrás (revisar sección 2.4 y 4.8).
Además, debe tomarse en cuenta que, comparado con hace diez años, las tasas de interés se han reducido significativamente y los plazos del crédito han tendido a alargarse, por lo cual, incluso una misma carga de deuda resulta más fácil de atender que en el pasado (revisar sección 4.8)

30. 30
4.10. Comic de la Burbuja Inmobiliaria
Fuente: http://cavilandoenred.blogspot.com/2010/04/vision-global-y-online-de-la-crisis.html

31. 31
Bibliografía
Case, Karl y Robert Shiller (2003), “Is there a Bubble in the Housing Market?”, Cowles Foundation.
Contreras, Alex (2013), “Estabilidad Financiera y Boom Inmobiliario”, Banco Central de Reserva, Revista Moneda 153.
Eyzaguirre, C y Calderón, C. (2003), “El mercado de crédito hipotecario de Perú”, BancoInteramericano de Desarrollo (BID), Departamento de Investigación, Documento de Trabajo N° 497.
Freiburg, G. (2014), “Intermediación financiera y calidad de la cartera hipotecaria en Perú” CUADERNO Nº 239 UNIAPRAVI, abril – junio 2014.
García, J (2013), “Perspectivas del precio de la vivienda en España”, Cuadernos de información económica 227, marzo-abril 2013.
Instituto Peruano de Economía (2013), “No hay señales de sobreendeudamiento”.
Mark Thornton (2009), “The Economics of Housing Bubbles”, Cap. 11 del libro: Housing America: Building Out of a Crisis.
Orrego, F (2014) “Precios de viviendas en Lima”. Working Paper N° 2014-008, Banco Central de Reserva del Perú.
Reporte indicadores del mercado inmobiliario 2014, 2013, 2012. Notas de estudios del BCRP.