El documento presenta información sobre avalúos inmobiliarios. Explica que un avalúo determina el valor real de una propiedad aplicando métodos de valoración. Luego describe los tipos de avalúo, la clasificación de inmuebles, la metodología de evaluación, y tablas y factores usados para valorar terrenos y edificaciones. Finalmente, resume los pasos del proceso de avalúo, incluyendo revisar documentación, inspeccionar la propiedad, investigar factores que afectan el valor e informar los resultados.

1. AVALUO INM0BILIARIO Adolfo A. Navarro La Paz – Bolivia 2009 COLEGIO DEPARTAMENTAL DE ARQUITECTOS F.A.A.D.U. / U.M.S.A.

2. TEMARIO Conceptos generales de avalúo de propiedades Tipos de avalúo Clasificación de inmuebles Metodología del proceso de evaluación Valoración de terrenos Valoración de edificaciones Manual de evaluación Informes de avalúo y forma de presentación Tarifas usuales Práctica de avalúo

3. CONCEPTOS GENERALES DE AVALÚO DE PROPIEDADES EL AVALÚO DE PROPIEDADES INMUEBLES ES UN PROCEDIMIENTO QUE PERMITE CONOCER EL VALOR REAL DE UNA PROPIEDAD, APLICANDO MÉTODOS RACIONALES DE VALORACIÓN AL CONJUNTO DE PARTES QUE CONFORMAN EL TODO. EL VALOR REAL ES UTILIZADO PARA DIFERENTES FINES, ENTRE LOS CUALES SE PUEDEN CITAR, OPERACIONES DE COMPRA Y VENTA, GARANTÍAS HIPOTECARIAS PARA PRÉSTAMOS, OTRAS OPERACIONES BANCARIAS Y COMERCIALES, TRANSACCIONES COMERCIALES Y PROYECTOS URBANOS.

4. DEFINICION DE PERITAJE EL PERITO ES UNA PERSONA LEGALMENTE AUTORIZADA PARA DAR UNA OPINION SOBRE UN DETERMINADO TEMA O MATERIA CUANDO SE TRATE DE APRECIAR HECHOS QUE EXIJAN PREPARACIÓN Y EXPERIENCIA ESPECIALIZADAS, SE PUEDE RECURRIR A LA INFORMACIÓN DE EXPERTOS. (ART.1331 CODOGO CIVIL)

5. DEFINICIÓN DE CONSULTORÍA UN SERVICIO DE ASESORAMIENTO CONTRATADO A ORGANIZACIONES O PERSONAS ESPECIALMENTE PREPARADAS Y CUALIFICADAS QUE REALIZAN UN TRABAJO OBJETIVO E INDEPENDIENTE EN EL ÁREA DE SU ESPECIALIDAD. EL RESULTADO PUEDE SER UN DISEÑO, UN INFORME O UNA INVESTIGACIÓN

6. APLICACIONES COMPRA Y VENTA DE PROPIEDADES INMUEBLES GARANTÍAS HIPOTECARIAS OPERACIONES BANCARIAS Y COMERCIALES TRANSACCIONES COMERCIALES PROYECTOS URBANOS INVESTIGACIONES ESTUDIOS DE ZONIFICACIÓN IMPOSITIVA

7. TIPOS DE AVALÚO EXISTEN DIFERENTES TIPOS DE CLIENTES: INSTITUCIONES BANCARIAS Y CREDITICIAS PROPIETARIOS DE BIENES INMUEBLES COMPRADORES Y VENDEDORES DE BIENES INMUEBLES

8. TIPIFICACION Y VALUACION DE TERRENOS Y CONSTRUCCIONES GESTION FISCAL 2001 EN APLICACIÓN R ESOLUCION SUPREMA 221187 D EL 5 DE JUNIO DE 2002

9. TABLAS PARA LA TIPIFICACIÓN Y VALUACIÓN DEL TERRENO Para determinar el tipo de material utilizado en las vías urbanas (calles o avenidas) para terrenos ubicados en esquina, se tomará el frente sobre la vía cuyo material utilizado sea de mayor valor . Que permite calcular el valor de su terreno, su aplicación esta referida al valor por metro cuadrado en función al material en vía . MACROZONA 1, Constituye la Macro zona más consolidada, tradicionalmente la mejor servida, donde se encuentran loe ejes viales más importante de la ciudad. MACROZONA 2, Constituyen en su generalidad las laderas de alta pendiente de la Ciudad, producto de asentamientos espontáneos y a la fecha se encuentran en proceso de consolidación. MACROZONA 3, constituyen fundamentalmente áreas de reserva urbana, en las cuales se registra mayor incidencia de inversión para garantizar su crecimiento armónico. MACROZONA 4 , constituye el área rural incluidas tierras rurales obtenidas por títulos ejecutoriales de Reforma Agraria, dotación, consolidación, adjudicación dentro de la Jurisdicción del municipio de La Paz. TABLA 1

10. TABLAS PARA LA TIPIFICACIÓN Y VALUACIÓN DEL TERRENO Factor de cálculo que refiere a los servicios a los que tiene acceso el terreno, aunque no exista conexión domiciliaria de estos servicios. TABLA 2 TABLA 3 Factor de cálculo se aplica a la inclinación del terreno, teniendo en cuenta la inclinación de aquel y no la que corresponde a la calzada .

11. TABLAS PARA LA TIPIFICACIÓN Y VALUACIÓN DE L A CONSTRUCCIÓN Valores asignados en función de la calidad de los materiales de construcción que están contenidas en la edificación TABLA 4 TABLA 5 Factores que se aplican para el cálculo del bien inmueble, que estén considerados bajo el régimen de propiedad horizontal y que refieren a la ubicación de la edificación en el plano de zonas homogéneas

12. TABLAS PARA LA TIPIFICACIÓN Y VALUACIÓN DE L A CONSTRUCCIÓN Factores de cálculo que están determinadas por la antigüedad de la construcción . TABLA 6 TABLA 7 Escala impositiva determinada por Resolución Suprema y que se se aplica en función a la resultante de la valoración del bien inmueble.

13. CALCULO DEL IMPUESTO A LOS PROPIETARIOS DE BIENES INMUEBLES RURALES La base imponible del Impuesto a los Propietarios de Bienes inmuebles Rurales está dado por el valor que establezca el propietario de acuerdo al valor que éste atribuya a su inmueble. En lo demás se aplicarán las normas comunes de dicho impuesto. El propietario no podrá modificar el valor declarado después de noventa días, del vencimiento del plazo legalmente establecido con carácter general para la declaración y pago del impuesto (Art. 4° de la Ley 1715). Al monto de la base imponible obtenida de acuerdo al párrafo anterior, se aplicará la escala impositiva actualizada de la tabla. Del resultado así calculado, se deducirá el 50%, obteniéndose de esta manera el impuesto a la Propiedad Inmueble Agraria.

14. CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES, TERRENOS REGULARES DE FORMA GEOMETRICA CON TOPOGRAFIA PLANA O CON POCA PENDIENTE ( MAYOR VALOR ) REGULARES DE FORMA GEOMETRICA CON TOPOGRAFIA IRREGULAR CON MEDIA PENDIENTE REGULARES DE FORMA GEOMETRICA CON TOPOGRAFIA IRREGULAR CON ALTA PENDIENTE IRREGULAR SIN FORMA GEOMETRICA CON TOPOGRAFIA PLANA O POCA PENDIENTE IRREGULAR SIN FORMA GEOMETRICA CON TOPOGRAFÍA IRREGULAR CON MEDIANA PENDIENTE. IRREGULAR SIN FORMA GEOMETRICA CON TOPOGRAFÍA IRREGULAR CON ALTA PENDIENTE. ( MENOR VALOR )

21. TERRENO TOPOGRAFIA: PLANA INCLINADA ACCIDENTADA FORMA: REGULAR IRREGULAR FRENTE: METROS LINEALES FONDO: METROS LINEALES SUPERFICIE: METROS CUADRADOS ANCHO DE VIAS O VIAS: METROS LINEALES SERVICIOS PUBLICOS: AGUA POTABLE ALCANTARILLADO SANITARIO ALCANTARILLADO PLUVIAL ENERGIA ELECTRICA TELEFONO – FIBRA OPTICA GAS

22. MATERIAL CALZADA: SEGÚN TABLA N° 1 ORIENTACIÓN: BUENAR REGULAR MALA UBICACIÓN MANZANO/CUADRA: BUENA REGULAR MALA POSIBILIDADES DE USO: BUENA REGULAR MALA CALIDAD DEL SUELO: BUENA REGULAR MALA JERARQUIA DE VIAS: AVENIDA CALLE PASAJE

23. ACERA: SI EXISTE CORDON MATERIAL: TIERRA, CEMENTO, CERAMICA, OTRO CALZADA: MATERIAL: CEMENTO, ASFALTO, ADOQUIN, LOSETA, PIEDRA, RIPIO, TIERRA AVALUO DEL TERRENO: RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE LA SUPERFICIE DEL TERRENO POR EL COSTO ESTIMADO DEL SUELO EN LA ZONA (*) ISOPRECIO + PONDERACIÓN (*)

24. ISOPRECIOS VALOR COMERCIAL PROMEDIO DEL SUELO DETERMINADO POR EL MERCADO EN LA ZONA EN LA QUE SE EFECTUA EL AVALUO. Fuentes de consulta: - Avisos de prensa, liquidaciones de bancos - Comerciales, bienes raíces e inmobiliarias - Internet - Abogados y notarios - Constructores - Avaluadores - En el lugar, avisos, vecinos y otros - Investigación propia como comprador - Otros Homologación: Comparación con terrenos similares en la misma zona en los que se tiene certeza del valor del predio como reciente venta, o valor estimado para venta de edificaciones. LOS AVALUADORES DEBEN MANTENER UN REGISTRO AL DIA DE LA VARIACION DE PRECIOS DEL SUELO. LA VALORACIÓN DEL SUELO SIRVE PARA DETERMINAR LOS VALORES IMPOSITIVOS

25. CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES, EDIFICACIONES: EDFICACIONES CON ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO, LADRILLO, ACABADOS DE LUJO, CLIMATIZACION ( VIDA UTIL ESTIMADA 90 AÑOS ) EDIFICACIONES CON ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO, LADRILLO, ACABADOS DE PRIMERA ( VIDA UTIL ESTIMADA 80 AÑOS ) EDIFICACIONES CON ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO, LADRILLO, ACABADOS DE SEGUNDA O ESTANDAR (VIDA UTIL ESTIMADA 60 AÑOS ) EDIFICACIONES CON ESTRUCTURA DE MADERA O MUROS PORTANTES DE LADRILLO O ADOBE, ACABADOS ECONOMICOS ( VIDA UTIL ESTIMADA 40 AÑOS ) EDIFICACIONES DE INTERES SOCIAL CON O SIN REVOQUES, PISO DE CEMENTO ( VIDA UTIL ESTIMADA 30 AÑOS) EDIFICACIONES AUTOCONSTRUIDAS CON TECNOLOGIA PROPIA Y MATERIALES LOCALES ( VIDA UTIL ESTIMADA 20 AÑOS ) EDIFICACIONES PRECARIAS O TEMPORALES CON MATERIAL RECICLADO ( VIDA UTIL ESTIMADA MENOS DE 10 AÑOS )

48. METODOLOGÍA DEL PROCESO DE EVALUACIÓN . ANALISIS DE LA INFORMACION DISPONIBLE: PLANOS DE CONSTRUCCION / DEL TERRENO Aprobaciones y firmas de profesionales DOCUMENTOS DE PROPIEDAD Testimonio y Folio Real REGISTROS Solo para terrenos . VERIFICACION DE LA INFORMACION OBTENIDA MEDIANTE: RELEVAMIENTOS FISICOS Mediciones y topografía FOTOGRAFIAS Vistas relevantes CERTIFICACIONES Verificar autenticidad sin certificarla . INVESTIGACIONES ADICIONALES: VALOR HISTORICO Revisión de documentos USOS PERMISIBLES Revisión de normas municipales ESTADO DEL INMUEBLE Evaluación personal

49. MANUAL DE EVALUACIÓN UBICACIÓN DEL INMUEBLE DEPARTAMENTO PROVINCIA MUNICIPIO CIUDAD AVENIDA O CALLE, NUMERO ZONA

50. PLANOS SI EXISTEN APROBACION MUNICIPAL CERTIFICADO CATASTRAL

51. CONSTRUCCIONES NUMERO DE PLANTAS USO DE CADA PLANTA MATERIALES: CIMIENTOS: HORMIGON ARMADO PIEDRA Y CEMENTO

52. ESTRUCTURA: HORMIGON ARMADO ADOBE LADRILLO MADERA METAL MUROS: LADRILLO ADOBE CEMENTO MADERA METAL TABIQUES: LADRILLO ADOBE ESTUCO MADERA VIDRIO METAL

53. CUBIERTA: HORMIGON ARMADO TEJA SOBRE MADERA TEJA SOBRE METAL PLANCHA DE ZINC SOBRE MADERA PLANCHA DE ZINC SOBRE METAL FIBROCEMENTO SHINGLE PAJA REVOQUES INTERIORES: YESO CAL/CEMENTO NO EXISTE REVOQUES EXTERIORES: YESO CAL/CEMENTO NO EXISTE

54. PUERTAS: MADERA METAL ALUMINIO VENTANAS: MADERA METAL ALUMINIO CRISTAL PISOS: MADERA MACHIHEMBRADA MADERA PARKET CERAMICA CEMENTO MOSAICO TIERRA

55. CIELOS: YESO PLANCHA PLASTOFORMO U OTRO TELA NO EXISTE ACABADOS: REVESTIMIENTO AZULEJO REVESTIMIENTO MADERA OTRO REVESTIMIENTO CRISTALES VIDRIOS ARTEFACTOS SANIT. COLOR ARTEFACTOS SANIT. BLANCOS PINTURA DETALLAR OTROS

56. INSTALACION ELECTRICA: EMPOTRADA SOBREPUESTA NO EXISTE INSTALACION SANITARIA: COMPLETA BASICA RED PUBLICA PILETA POZO CIEGO NO EXISTE INSTALACIONES ESPECIALES: CALEFACION CENTRAL AIRE ACONDICIONADO ASCENSOR RED DE GAS ENERGIA SOLAR

57. ANTIGÜEDAD: ESTIMAR SOBRE LA BASE DE DOCUMENTOS DE PROPIEDAD Y PLANOS. ESTIMAR VIDA UTIL DE ACUERDO A CLASIFICACION DE INMUEBLES. ESTADO DE LA CONSTRUCCION: BUENO REGULAR MALO

58. OBSERVACIONES: ASPECTOS IMPORTANTES QUE PUEDEN MODIFICAR EL VALOR DEL INMUEBLE FACTOR DE COMERCIABILIDAD: ALTO NORMAL BAJO . AVALUO DE LA CONSTRUCCION: SUMATORIA DE LAS SUPERFICIES DE CADA PLANTA, MULTIPLICADA POR EL VALOR UNITARIO CORRESPONDIENTE AL VALOR DE REPOSICION : Costo de la edificación a precios actuales

59. A LA SUMA TOTAL DEL VALOR OBTENIDO SE DEBE CALCULAR LA DEPRECIACIÓN DE ACUERDO A LA SIGUIENTE TABLA: EDAD DE LA CONSTRUCCION FACTOR APLICABLE EN AÑOS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- DE O a 5 1,000 MAS DE 5 a 10 0.975 MAS DE 10 a 15 0,925 MAS DE 15 a 20 0,900 MAS DE 20 a 25 0,850 MAS DE 25 a 30 0,800 MAS DE 30 a 35 0,750 MAS DE 35 a 40 0,700 MAS DE 40 a 45 0,650 MAS DE 45 a 50 0,600 MAS DE 50 0.550 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

60. VIII. AVALUO TOTAL DEL INMUEBLE SUMA DEL VALOR DEL TERRENO Y DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION. IX. ELEMENTOS ADICIONALES MENCION DE LOS ELEMENTOS ADICIONALES EXISTENTES: POZOS DE AGUA TRANSFORMADORES ELECTRICOS BOMBAS DE AGUA MUROS DE CONTENCION OTROS EL VALOR DE LOS ITEMS DEBE SUMARSE SEPARADAMENTE AL VALOR DE LA CONSTRUCCION

61. X. FOTOGRAFIAS ACOMPAÑAR POR LO MENOS DOS FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE, UNA EXTERNA Y UNA INTERNA . CROQUIS DE UBICACIÓN EN HOJA TAMAÑO CARTA REALIZAR UN DIBUJO A MANO ALZADA DE LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE A UNA ESCALA APROXIMADA DE 1: 1000

62. INFORMES DE AVALÚO Y FORMA DE PRESENTACIÓN CADA TIPO DE AVALUO, TIENE UN DIFERENTE FORMATO DE PRESENTACION: INSTITUCIONES BANCARIAS Y CREDITICIAS, PRESENTACION FORMAL DE ACUERDO A SUS NORMAS, VALOR IMPONIBLE, VALOR COMERCIAL Y VALOR DE REPOSICION, DEPRECIACION, VALOR DE LIQUIDACIÓN PROPIETARIOS DE BIENES INMUEBLES, PRESENTACION FORMAL CONSIDERANDO UNICAMENTE EL VALOR COMERCIAL PUDIÉNDOSE MENCIONAR EL VALOR IMPONIBLE PARA EFECTOS COMPARATIVOS. COMPRADORES Y VENDEDORES DE BIENES INMUEBLES, PRESENTACION FORMAL O INFORMAL DEPENDIENDO DEL CASO, CONSIDERANDO UNICAMENTE EL VALOR COMERCIAL.

63. RESUMEN EJECUTIVO PRESTATARIO PROPIETARIO TIPO DE INMUEBLE UBICACION ZONA LOCALIDAD CODIGO CATASTRAL ZONA TRIBUTARIA DESTINO O USO SUPERFICIE DEL TERRENO SUPERFICIE CONSTRUIDA DOCUMENTOS CONSULTADOS VALOR COMERCIAL VALOR CATASTRAL VALOR DE LIQUIDACION (*)

64. TARIFAS USUALES LAS INSTITUCIONES BANCARIAS Y CREDITICIAS SUELEN TENER TARIFAS FIJAS UNITARIAS DEL ORDEN DE US$. 50 A US$ 80. LAS TARIFAS PARA TRABAJOS SOLICITADOS POR PROPIETARIOS DE INMUEBLES SE ESTABLECEN PARA CADA CASO, EN RANGOS SIMILARES A LOS ESTABLECIDOS POR LAS INSTITUCIONES BANCARIAS LOS TRABAJOS PARA OPERADORES DE BIENES RAICES PUEDEN TENER TARIFAS MENORES, ESPECIALMENTE SI NO SE PRESENTA UN INFORME ESCRITO.

65. PARA EFECTOS INFORMATIVOS SE PRESENTA LAS SIGUIENTES ESCALAS QUE PUEDEN SER APLICADAS PARA CADA CASO: EDIFICACIONES MEDIAS AGUAS US$. 45 1 A 2 PLANTAS US$. 45 3 A 4 PLANTAS US$. 60 5 A 7 PLANTAS US$. 70 8 O MAS US$. 90 A 100

66. TERRENOS HASTA 1000 M2 US$. 40 1001 A 5000 M2 US$. 50 5001 A 10000 M2 US$. 70 MAS DE 10000 M2 US$. 100 PLANTAS INDUSTRIALES PEQUEÑAS US$. 120 MEDIANAS US$. 240 GRANDES US$. 480 DE ACCUERDO AL VALOR OBTENIDO: DE US$.60.000 A US$.120.000 0.5% DE US$.120.001 A US$.300.000 0.25% DE US$.300.001 A US$.500.000 0.18% DE 500.001 A US$. 1.000.000 0.1% DE 1.000.001 A US$.3.000.000 0,05% DE 3.000.001 A US$.10.000.000 0,02% MAS DE 10.000.000 0.01% SI EL TRABAJO CONTEMPLA DESPLAZAMIENTOS A VIAJES, SE DEBE COBRAR EL COSTO DE LOS PASAJES Y UN VIATICO DIARIO.

67. VALOR DE LIQUIDACION ES EL VALOR ESTIMADO EN EL QUE EL INMUEBLE PUEDE SER VENDIDO EN FORMA INMEDIATA, CONSIDRENDO UN PRECIO MINIMO SE PUEDEN EFECTUAR LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES: - Venta de solamente el terreno sin valorizar la edificación - Venta del inmueble para demolición de la edificación para una nueva construcción - Elementos y materiales que pueden ser recuperados después de la demolición - Venta de inmuebles por necesidades de emergencia relacionadas a problemas de salud - Venta de inmuebles por necesidades emergentes de deudas y obligaciones