Presentacion de avaluos

Avalúo
Inmobiliario
Exponente:
Ing. Noé Isaías Canelo Guardado.
Avaluador Profesional. CICH 2439 CNBS 216 2-09-2018
Ing. Noe Isaias Canelo Guardado

INTRODUCCION
Platón: En su Escuela del Saber decía que todos los objetos tienen
siempre un valor en sí como un acto independiente de quién los
observe o analice.
Aristóteles: Discípulo del primero, decía que
el valor de los objetos lo determina el interés
que por ellos exista; (oferta y demanda)
Diccionario: La Real Academia Española de la Lengua dice: Tasar es señalar el valor o
justo precio de una cosa ya sea para el solo objeto de determinados efectos de un
inventario o balance, ya para una enajenación temporal (arrendamiento) o definitiva
(venta) de dicha cosa, ya sea para la expropiación de la misma o para servir de base en
subasta, una contienda o reclamación o sólo para fines tributarios

GLOSARIO TECNICO
Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la
tasación, en un mercado de libre competencia, dado por tres características; escasez,
utilidad y deseabilidad.
Precio: Es lo que se paga en moneda por un bien en el mercado
Valor de mercado: precio más alto en términos de dinero que una propiedad
alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante
un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el cual
un vendedor deseoso la vendería a un comprador igualmente deseoso ninguno
sujeto a presiones anormales.
Valor Probable: una apreciación subjetiva del evaluador, se basa en hechos y
transacciones reales recientes y comparables.

Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su
construcción o edificación. Se llama también valor histórico.
Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o
semejante al que se está tasando, pero nuevo.
Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama
también valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje.
Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no está sujeta a depreciación.
Vida Útil: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus
servicios en condiciones normales.
Años de Uso: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido
.
GLOSARIO TECNICO

Avalúo Inmobiliario
Glosario Tecnico
.Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.
Lindero: Es la línea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una vía o con un accidente natural.
Área Bruta de Construcción: Es la suma del área de todos los pisos, sección
horizontal de muros, voladizos, balcones, pórticos que componen una edificación.
Bienes inmuebles: es aquel bien que no se puede transportar de un lugar a otro
debido a sus características. De tal forma, que su traslado supondría su destrucción
o algún deterioro, ya que forma parte del terreno.

Bienes Agropecuarios: Aquellos derivados de la actividad agrícola y ganadera.
Bienes y Servicios Intangibles: Valores agregados que no tienen presencia material.
Construcciones Industriales: Obras de alto contenido técnico para la industria
manufacturera y para la producción o procesamiento de insumos. Bajo este concepto
se incluyen las refinerías, las plantas procesadoras de alimentos, las que elaboran
productos químicos, las que producen equipos de comunicación y computación
entre otros.
Construcciones Rurales: Comprende obras de construcción, como ser viviendas,
bodegas, galeras, corrales, pilas, sistema de irrigación y construcciones similares,
realizadas en áreas rurales
GLOSARIO TECNICO

Construcciones Urbanas: Son obras de construcción, como ser edificios, viviendas,
bodegas, apartamentos y construcciones similares, realizadas en centros urbanos,
estos últimos reúnen las características descritas en el término de predios urbanos.
Predios Rústicos: Terrenos ubicados en zona rural, dedicados a uso agrícola,
pecuario, forestal, zonas protegidas y a los terrenos con aptitud agropecuaria pero
susceptible de destinarse a dicho uso, que no hayan sido habilitados como urbanos
ni estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana. Forman parte del
predio rústico, la tierra, el agua y su ecosistema, así como las construcciones e
instalaciones fijas y permanentes que existan en ellas. Los terrenos rústicos ubicados
en zonas de expansión urbana se valuarán tomando como referencia el valor de los
terrenos urbanos en las zonas adyacentes.
GLOSARIO TECNICO

DEFINICION DE AVALUO
Avalúo: Opinión emitida por
un valuador inscrito
consistente en valorar un
bien, a efecto de determinar
su precio actual de mercado
(valor de realización),
analizando detalladamente
las condiciones legales,
físicas y económicas que le
son propias y las externas
que puedan influir en su
precio de venta.

DEFINICION DE AVALUO
“La Valuación, es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un
propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un
estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad específica
para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso específico”. Ing. Santiago
Ecker.
“Método, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y procesar
toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinión inteligente
sobre su valor a una fecha determinada”. Prof. Contreras.
“ES ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE EN UN
DETERMINADO MOMENTO”.
Ing. Sérgio Antonio Abunahman.

EL VALUADOR
Valuador: Profesional colegiado que en razón de sus
estudios superiores y su experiencia está debidamente
capacitado para efectuar la valuación de bienes
otorgados por un deudor o solicitante de crédito a
favor de las instituciones supervisadas; así como
personas jurídicas que cuenten con personal que
cumplan las características antes citadas, inscritos en el
Registro que para tal efecto lleva la Comisión, todo
valuador debe comportarse dentro de los parámetros
de la ética profesional para generar confianza de las
instituciones financieras o personas particulares que lo
contratan, asegurando que los resultados de las
valuaciones sean confiables, congruentes e imparciales.

DIFERENTES TIPOS DE VALORACION
1. Valoración por Mercado: La Valoración por Mercado significa conocer los
valores que los interesados están dispuestos a pagar por un bien inmueble. Estos
valores se obtienen a través de los medios de información, Conservador de
Bienes Raíces, Corredores de Propiedades, Servicio de Impuestos Internos, etc.
2.- Valoración por Renta: La Valoración por Renta es la que nos permite llegar a
establecer una aproximación del valor de un inmueble a través del canon de
arrendamiento, puesto que existe una relación entre el capital o inmueble y su
rentabilidad.
3.- Valoración por Costo de Reposición: Valoración por Costo de Reposición, se
aplica principalmente a construcciones. En este método se reemplaza el inmueble
construido por uno nuevo, al que luego se le aplican los coeficientes por uso,
deterioro, mantenimiento, etc.

IMPORTANCIA DE UN AVALUO
El avalúo es un requisito necesario al momento de adquirir un crédito
hipotecario, ya que con ello se garantiza pagar lo justo por el inmueble que
estamos por adquirir, es indispensable al momento de solicitar un crédito
bancario del tipo hipotecario, pues así se garantiza que la entidad financiera
otorgue el préstamo con el valor del inmueble.
Es importante que el avalúo se realice de manera precisa, de lo contrario se
corren muchos riesgos, sobre todo si está sobrevalorado, ya que si en algún
momento no pudieras seguir pagando, el banco rematará la propiedad para
garantizar el pago, y al ser menor su valor, no podrás cubrir el remanente del
crédito y por tanto perderías tu patrimonio y seguirías endeudado.

INFORME DE EVALUACION
Artículo 26.- Responsabilidades y Obligaciones de
los Valuadores Los valuadores asumen la
responsabilidad de los trabajos de valuación
realizados, debiendo cumplir con lo siguiente: a)
Elaborar los informes de valuación de
conformidad con lo expuesto en el Capítulo VII
de las presentes Normas, la Comisión podrá
requerir a los valuadores la documentación e
información que sustente los trabajos realizados.
Los valuadores deberán emitir un informe de
valuación para cada uno de los trabajos
realizados; los que, en función de la naturaleza
del bien valuado

¿CÓMO REALIZAR UN AVALÚO?
DIAGNOSTICO DE LA ZONA
Antes de valorar un bien inmueble es necesario caracterizar el entorno donde se
ubica, para conocer claramente, ubicación, área, topografía, forma, servicios
públicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona,
limitaciones.
Legales Físicos Socioeconómicos
Zonificación Forma

INFORME DE VALUACION
Caratula del Informe
Fotografía
Lugar y Fecha
Nombre del Avaluador Profesional
Avalúo de propiedad
Informe Técnico de Avalúo
www.romaye.com.ve
500m al norte de desvío de carretera a Lempira Sur
Barrio El Arrayan San Marcos Ocotepeque
Direccion
Solicitante
Propietario
Elvia Angelica Ruiz Lopez
Rudesman Reyes Sosa
Ing. Noé Isaías Canelo
CICH- 2439
Autorización CNBS Resolución de la
Comisión Nacional de
Bancos y Seguros VAC
SPV No.13/22-02-2016Santa Rosa de Copan Honduras
C.A.
23 de julio de 2018
Nombre

No siempre el solicitante es el dueño del inmueble, debe incluirse el numero de
teléfono del solicitante, en el caso de que sea persona jurídica no se debe
colocar siglas ejemplo: Cooperativa de producción agropecuaria La Labor
Limitada (COPRAL), en el caso de los nombres verificar que estén completos.
I.- Datos generales

Dirección por referencia: Se debe buscar un punto de referencia para poder
llegar a la propiedad
II.- Localización
Dirección por nomenclatura: Esto aplica cuando existe señalización o
información de urbanizaciones.
Dirección por escritura: Se debe verificar lo que describe escritura.
Coordenadas : Se Estas deben tomarse con GPS de preferencia deben ser UTM,
esto ayuda a ubicar la propiedad en una hoja satelital (Geogle Eearth)

Avalúo INFORME DE VALUACION
III.- Ocupación del inmueble
Ubicación:
En la relación a la
ciudad: Urbana,
Semiurbana y Rural
Uso:
El destino de propiedad
Agrícola, Residencial,
Comercial, Industrial y
combinación
Plusvalía:
Relacionado al costo
de la tierra.
Ocupación:
Si existe
edificación y
% abarca del
área total.
Tipo de activo:
Dentro de propiedad
que tipo a tipo de
actividad se destina:
Vivienda, local
comercial, finca y
otros.
Descripción: Hacer descripción del bien (mencionar distribución interna), accesos (tipo de
calle), cobertura de servicios públicos
Crecimiento de la zona:
Como se esta desarrollando
la zona, que tan rápido se
esta poblando.
Oferta vrs. Demanda:
La disponilidad de lotes y
edificaciones suplen las
necesidades de la población

IV.- Propiedad y dominio
Propietario anterior: Esto se busca en la escritura, en algunos son terrenos que
han sido ejidales o municipales esto presentan certificación municipal.
Registros: Son Se toman en cuenta dos registros (INA y catastro municipal).
Dominio: .Verificar que el dominio sea pleno en el caso que sea dominio útil no
es objeto de crédito.
V.- Información legal
Esta información se obtiene de la escritura y es sumamente importante ya que
se debe verificar colindancias, relación de medidas, cuantificación de áreas,
todo esto se debe comparar con el levantamiento de campo.

1.- Medidas y colindancias:
• Se debe medir y comparar con lo que dice
la escritura.
• Las medidas lineales son en metros.
• Algunas veces las escrituras no describen
las áreas en ese caso se debe calcular.
• Verificar las colindancias reales con las de
escritura.
2.- Forma de terreno:
• Ubicación inmueble (frontal, medianero..
• Tipo de acceso (pavimento, tierra , piedrim…
• Topografía: se refiere a las pendientes del
terreno.
• Forma de terreno: Triangular, rectangular,
poligono regular y polígono irregular.
V.- Medidas y colindancias

1.- Area utilizada de avaluo:
• Se compara el área real con la encontrada
se toma la menor de ellas, al no tener
medidas se debe medir la propiedad,
algunas escrituras cuando dicen el área
mencionan “mas o menos”.
2.- Factores de conversión
1 m = 1.198 vara, 1 v = 0.835 metro
1 m2 = 1.43426 v2, 1v2 = 0.697 m2
1 hectarea = 10,000 m2
1 manzana = 10,000 v2
1 hectarea = 1.43426 manzana
1 manzana = 0.697 hectarea
Nota: no
confundir
medidas
lineales
con
cuadradas
Toda propiedad debe tener acceso a propiedad a través de calle.
V.- Medidas y colindancias

INFORME DE VALORACION
Servicios públicos: Prestación realizada por la administración publica (en algunos casos
privados) de manera directa o indirecta, para la satisfacción concreta de necesidades
colectivas.
El valor de la propiedad esta condicionado por la cobertura de los servicios, si se tiene
sistemas propios estos den verificarse en el sitio.
VI.- Servicios públicos

Informe de valoracion
• Potencial de desarrollo, que tipo de proyectos se pueden desarrollar en la zona.
• Ventajas y desventajas: Accesos, ubicación, utilización del terreno, vocación del terreno.
• Riesgos: se analiza riesgos sociales, ambientales, sociales, se califica R-1 riesgo mínimo y R-
5 riesgo mayor.
• Construccion de la zona: esto me ubica en el vecindario que se ubica propiedad.
• Desarrollo de la zona: Ha mejorado o se ha estancado el desarrollo.
VII.- Características del entorno

Propiedad urbana
Propiedad rural
VIII.- Ambientes y mejoras

XI.- Detalles de mejoras

Ing. Noe Isaias Canelo Guardado XI.- Detalles de mejoras

X.- Valoración de propiedad

Gracias por la
oportunidad!!

Ciclo de Preguntas

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