Tasaciones Paredones - Vichuquén - Curicó

Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME TASACION INMUEBLE
INFORME DE TASACION
Comuna: EL TABO
Número de Rol de Avalúo: 646-29
Dirección o Nombre del bien raíz: EL PERAL LOTE 9 SC B
Destino del bien raíz: AGRICOLA
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, juan.menares@ug.uchile.cl

OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar PREDIO RURAL, en ZONA NOR ORIENTE de la comuna de EL
TABO. Su utilización tiene por objeto VALORIZAR COSTO DE SUELO.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
Comuna:
Comuna: EL TABO
Número de Rol de Avalúo: 646-29
Dirección o Nombre del bien raíz: EL PERAL LOTE 9 SC B
Destino del bien raíz: AGRICOLA
Coordenadas: -33.493647, -71.594031
Permiso de obras: ***
Recepción de obras: ***
Instalaciones interiores: ***
Propietario: PATRICIA JULIA RODRÍGUEZ TOBAR
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 08/ 03/ 2024
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector NORORIENTE de la comuna de EL TABO, en las cercanías de la localidad
de LOS MOLLES. Se trata de áreas RURALES, FUERA del plan regulador comunal y sujetas al plan regulador metropolitano de
la provincia de SAN ANTONIO. Se trata de un sector de EXTENSIÓN URBANA con presencia de actividad agrícola de pequeña
escala –en franco retroceso ante el avance de parcelaciones-. Se ubica en específico entre calles CAMINO LOS MOLLES –hoy
vía de acceso- por el SUR, CARRETERA RUTA LITORAL por el ORIENTE, COSTANERA G-986 por el PONIENTE y
QUEBRADA EL PERAL por el NORTE. Se distancia aproximadamente 1 KM de la localidad de PLAYA BLANCA y 2KM de la
capital comunal EL TABO. Tiene vistas a PLAYAS BLANCAS por el PONIENTE. Se halla cercano a FUENTES DE AGUA en
esteros al norte y sur del predio. No registra pozos inscritos.
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 20%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del sector. Puede
inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y gravas de alta compacidad. La llegada al firme se puede
garantizar mediante zapatas aisladas o corridas de hormigón. La pendiente no se encuentra intervenida. No se estima necesario
ejecutar obras de nivelación y contención. El lote está cercado por arboles. Los espacios del suelo son de pendiente aceptable
para diversos usos. Carece de construcciones en su interior –salvo caminos vecinales de tierra-. Registra la presencia de
árboles al interior. Entrega intersticios adecuados para construir o abrir caminos requiriendo tala parcial.
C. Infraestructura y urbanización
El terreno se encuentra urbanizado. Tiene factibilidad vigente de servicios eléctricos mediante conexión a red pública -en control
de operador local autorizado, Litoral-. Se observa red aérea pública en las inmediaciones.
El suministro de agua potable no está operativo. Desde lo constatado en el sector se puede inferir que existen fuentes de agua
dulce subterránea, teniendo la posibilidad de proyectar servicio particular a presentar en MINSAL. A su vez la concesionaria
local –operador de servicios públicos de agua potable ESVAL- cuenta con certificación para la venta de agua dulce por
trasvasije, supliendo ante la eventualidad de no hallar napa.
La pavimentación de recorrido vehicular en la ruta de acceso, CAMINO LOS MOLLES, es en carpeta de TIERRA Y GRAVA con
sub rasante de SUELO ESTABILIZADO -compuesta por relleno compactado, arena, gravilla y grava de canto natural-. Veredas
y escurrimientos de agua lluvia replican solución material en calzadas. Cuenta con empalme sin zarpa en el acceso de
estacionamiento. No se verifica la presencia de vegetación protegida en el lote.

II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El lote no posee obras salvo servidumbres preexistentes. Cuenta con espacios adecuados para estacionamiento descubierto
exterior. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del
sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 2 kilómetros cuenta con centros minoristas de enseres y servicios públicos
básicos de salud y educación. Existen instituciones de salud primaria y educación media dentro de la comuna –requiriendo
viajes de 30 minutos a la capital comunal EL TABO. La cota promedio de 55.00 m sobre el NMM, le hacen parte del clima
mediterráneo, propio de las PLANICIES LITORALES de la Cordillera de la Costa.
B. Emplazamiento general
Se encuentra cercano a la ruta inter comunal G-986 (Costanera Litoral de Los Poetas). Dista 3 kilómetros de EL TABO por el
NORPONIENTE y la localidad de PLAYAS BLANCAS a 1km. Con respecto al plan regulador intercomunal, se halla dentro de
las zonas reguladas denominadas ZEU-2. Posee una trama vial de capacidad media –costanera- y programas de servicios
públicos –de nivel básico- consolidados. Se integra al casco histórico de EL TABO de manera directa, al estar enlazada con el
centro por la RUTA G-986 que se extiende hasta el CENTRO COMUNAL. En la ciudad se verifica presencia de instituciones
educativas en niveles secundarios, mercados mayoristas, áreas verdes, servicios públicos y de gobernanza en general, además
de empresas terciarias. Dentro de la localidad de PLAYAS BLANCAS –cercana al sitio- tiene acceso a mini mercados. Prima el
destino RESIDENCIAL Y TURÍSTICO dentro del sector.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de ESCRITURA ADJUNTA. Los metros lineales y área son los
siguientes:
 Al Norte : limitando con CAMINO INTERIOR
 Al Sur : limitando con OTRO PROPIETARIO
 Al Oriente : limitando con OTRO PROPIETARIO
 Al Poniente : limitando con OTRO PROPIETARIO
 Superficie : 347.500 M2
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
No registra deuda.
Programa y estado actual
Destino :
Sitio eriazo sin construcciones.
Programa :
No tiene programas de arquitectura.
Materialidad :
No aplica.
Conservación :
No registra rellenos, accidentes ni situaciones que requieran gasto para habilitar faenas -más allá de permisos de declaración
de actividades y tala simple-.

D. Foto georreferenciada
Coordenadas: -
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES, ZONA ZEU-2 + ART 55 LGUC
Nombre: Zona de extensión urbana
Usos Permitidos: Equipamiento, Vivienda, Turismo, Industria inofensiva, Transporte, Sanitarias, Área Verde.
Usos Prohibidos: Todos los no autorizados por IFC SAG/MINVU.
Condiciones de Edificación
Superficie Predial mínima 1000 m2
Ocupación máxima de suelo 60%
Coeficiente de Constructibilidad 120%
Sistema de agrupación aislado
Densidad 80 (o según informe SAG/ MINVU)
Antejardín mínimo 3.00
Altura 14.00
Pareo máximo no permitido
Adosamiento 40%
Altura de cierro ***
NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo).
NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC.
33.493647, -71.594031

IV. ANTECEDENTES DE VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según
tabla 2018 del servicio de impuestos internos (disponible al momento de la elaboración del informe).
Además se corregirá a la UF actual además de cotejar con ejemplos de mercado homologables al caso.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización –si procede-.
c) Los costos de ejecución se hará en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas -si existiere obras-.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la
superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es
homologable a los terrenos del entorno en general.
Factores de ajuste
Factor Superficie 0.90
Factor frente fondo 1
Factor altura 0.90
Factor casos excepcionales 0.90
Factor prom. de ajuste (*) 0.925
2.- Áreas homogéneas homologables al caso, dando la mitad del valor promedio de compraventas en pesos por m2
según catastro SII. Se corrige al valor de la UF actual.
ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2018) CORRECCIÓN A UF 2024
Area Homogénea AH Valor $/m2 ÁREAS HOMOGENEAS $/M2
xbb 039 12.160 xbb 039 16.723
sss 050 8.320 sss 050 11.442
wss 071 11.999 wss 071 16.502
hbb 038 11.520 hbb 038 15.843
wss 059 11.840 wss 059 16.283
Promedio $/m2 11.168 PROMEDIO $/M2 15.359
Promedio con ajuste (*) 10.330 Promedio con ajuste (*) 14.207
UF 2018 26799 FACTOR CORRECCIÓN
UF 2024 36856 1,375275197
3.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango 650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios 0.90%
B. Proyecto 3.40%
C. Estructura 0.90%
D. Inspección 2.80%
% TOTAL 8.00%

V. VALORIZACION SIMPLE
Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial se considera como primer factor el promedio de las áreas
homogéneas –consideradas homologables al caso-, cifra que alcanza los 14.207 $/m2. Este último resultado se
mayora para corregir los factores de rebaja al 50% -aplicados al promedio de compraventas que reflejan las áreas
homogéneas-. La resultante de 28.414 $/m2 se cotejará con la cifra–igualmente en $/m2- promediada de los casos
seleccionados en el mercado local de propiedades en oferta.
Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables a la propiedad en análisis y seleccionados
desde bases de datos para el corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado
–en oferta de inmuebles- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización
técnica territorial precedente.
Los casos homologables rescatados son los siguientes:
Caso Total $ Obra apx $ Terreno $ área M2 link $/m2 Terreno
1 495138576 115724000 379414576 4112 92270
https://inmueble.mercadolibre.cl/MLC
-1445085375-sitio-urbanizado-en-
venta-san-carlos-alto-comuna-el-tabo-
_JM#position=13&search_layout=grid
&type=item&tracking_id=7f951fe8-
b12f-45df-868f-b133d4f4f6d9
2 25.000.000 0 25.000.000 250 100.000
-1410600371-excelente-sitio-cerca-de-
servicios-y-playas-rol-y-servicio-
_JM#position=12&search_layout=grid
&type=item&tracking_id=7f951fe8-
b12f-45df-868f-b133d4f4f6d9
3 32.700.000 0 32.700.000 312 104.808
-1912546808-sitio-en-venta-en-el-
tabo-
_JM#position=9&search_layout=grid&t
ype=item&tracking_id=7f951fe8-b12f-
45df-868f-b133d4f4f6d9
4 36.200.000 0 36.200.000 356 101.685
-1985580936-sitio-en-venta-en-el-
tabo-
45df-868f-b133d4f4f6d9
5 38.000.000 0 38.000.000 400 95.000
-2305273026-venta-terreno-sitio-
400mts-el-tabo-
45df-868f-b133d4f4f6d9
costo promedio 98.753
promedio con factores de ajuste SII 91.346
Considerando el promedio en la presente tabla de 91346 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas cercanas al caso de 28.414 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado de terreno,
correspondiente a 59.880 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas
homogéneas -los que serán aplicados a la tabla de valorización final-.

Valor promedio final tierra $/m2
59.880 $/m2
NOTA: Para estimar el costo de materiales de construcción en obras exteriores, no se considera categorías de
construcción MINVU, dada su inexistencia o irrelevancia. Sólo si fuese procedente se aplicará valor por metro lineal
de manera discrecional.
Por último se considera en la tabla de la valorización final
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras de arquitectura -si
corresponde-.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias –si existieren-.
- Un coste estimativo de especialidades y proyectos de arquitectura en 1 UF/m2 -si corresponde al caso-.
- Valores de obras exteriores según criterio del tasador actuante.
- Desvalorizaciones según tabla SII –si procede-.
Alcances preliminares
1.El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para
llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2.El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3.Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La información que presenta es
verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.
4.Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5.Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador
abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al
artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
6.Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada.
7.El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se
añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-.
8.La propiedad está sujeta a plano regulador intercomunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle.
9.Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos;
esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general.
10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. Además será el
propietario quien procure de la copia vigente de dominio a terceros.
A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN.

A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Predio y materiales
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Lote 347.500,00 59.880 1,62 20.808.300.000,00 564.583,79
Materiales construcción - 0,00 0,00
Subtotal obras y materiales 20.808.300.000,00 564.583,79
2. Proyectos y construcción
Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF
Proyectos arquitectura 0,00 - 0,00 0,00
Ejecución obras 0,00 - 0,00 0,00
Proyectos especialidad 0,00 - 0,00 0,00
Subtotal profesionales y maestros 0,00 0,00
3. Obras exteriores
Item unid. / m.l. / m2 $/U UF/unid. Total $ Total UF
Cercos 0,00 0,00 0,00
Empalme y conexión sanitaria 0,00 0,00 0,00
Empalme eléctrico 0,00 0,00 0,00
Mano de obra (jornales) 0,00 0,00 0,00
Subtotal OO.EE. 0,00 0,00
4. Desvalorización
Item vida util SII $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF
obras de arquitectura 80 0 - -
obras exteriores 80 0 - 0,00
5. TOTAL VALORIZACION FISICA 20.808.300.000,00 564.583,79
B. VALORES DE TASACION
ITEM % Total $ Total UF
VALOR TASACION 20.808.300.000,00 564.583,79
VALOR SEGURO PREDIO 100% 20.808.300.000,00 564.583,79
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 0,00 0,00
VALOR LIQUIDACION 75% 15.606.225.000,00 423.437,84
Valor UF 2024 36.856,00
C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 564.584 UF
2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 0 UF
3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $20.808.300.000
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.

D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato
de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas sin
ajustes de valor por su fecha de ejecución) se estima una incorporación factible al mercado.
El valor promedio del predio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones a la baja al no
apreciarse situaciones que requieran la aplicación de factores de ajuste SII. Tampoco se constata la presencia de obras de
arquitectura sujetas a desvalorización.
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867

V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Certificado de avalúo
3. Certificado de deuda tributaria
4. Certificado exención de expropiación
5. Plano plancheta SII
6. Planta Google Earth
7. Planta Google Maps
8. Planta esquemática del lote
9. Plancheta LIDAR
10. Fotografías
11. Plano regulador –extracto zona aplicable al lote-
12. P.R.C. Ordenanza –extracto zona aplicable al lote-
13. Plano de áreas homogéneas 2015
14. Escrituras
15. Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios.
16. Tabla de ajustes SII
17. Tabla desvalorización SII
18. Tabla de categorías de construcción
19. Tabla de Honorarios CA

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