Tomo I. Diagnóstico sobre la exclusión residencial en el Municipio de Madrid

La exclusión residencial en el Municipio de Madrid. Tomo I
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PORTADA

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ÍNDICE
1.- INTRODUCCIÓN .................................................................................................................... 6
1.1 Los objetivos de la investigación .................................................................................... 7
1.2 La metodología utilizada ............................................................................................... 9
1.3 El contenido del informe ............................................................................................. 12
2.- LA EXCLUSIÓN RESIDENCIAL EN EL MUNICIPIO DE MADRID.................................................... 14
2.1 Conceptos y principales componentes analíticos.............................................................. 14
2.2 El contexto residencial madrileño .................................................................................. 18
2.3 La problemática de la habitabilidad residencial................................................................ 31
2.3.1 La infravivienda horizontal ................................................................................... 33
2.3.2 La infravivienda vertical ...................................................................................... 42
2.4 La problemática de la adecuación residencial .................................................................... 63
2.4.1 La desadecuación dimensional .............................................................................. 64
2.4.2 La desadecuación de uso y acceso......................................................................... 75
2.5 Espacios sociales y exclusión residencial ......................................................................... 87
2.5.1 La Exclusión Residencial ....................................................................................... 88
2.5.2 Los espacios de vulnerabilidad social .....................................................................101
2.5.3 Exclusión Social y Exclusión Residencial .................................................................110
3.- LA INTERVENCIÓN PÚBLICA.................................................................................................128
3.1 El contexto general ......................................................................................................132
3.1.1 Los Planes de Vivienda generales ..........................................................................134
3.1.2 Los otros planes..................................................................................................142
3.1.3 La gestión de los planes y programas....................................................................144
3.2 La intervención sobre la habitabilidad y adecuación..........................................................149
3.2.1 La creación de una oferta pública suficiente de viviendas .........................................151
3.2.2 La intervención sobre la infravivienda horizontal .....................................................158
3.2.3 La intervención sobre la infravivienda vertical ........................................................171
3.2.4 La intervención sobre las problemáticas de adecuación............................................183
4.- BALANCE Y ENSEÑANZAS DE LA INTERVENCIÓN ...................................................................188
4.1 El papel de la Administración Local.................................................................................190
4.2 Nuevos retos y nuevos procesos sociales como marco de la intervención pública ................194
4.3 Enseñanzas de la intervención pública ...........................................................................203
4.3.1 El urbanismo no puede articular la intervención sobre la exclusión residencial ...........204

4
4.3.2 Lo social debe articular la intervención sobre la exclusión residencial .................206
4.3.3 Favorecer las situaciones de normalización favorece el desarrollo de
itinerarios de integración ....................................................................................207
4.3.4 La intervención social integral es un requisito imprescindible y
permanente en los itinerarios de integración .........................................................208
4.3.5 La participación es un componente esencial del éxito de la intervención .............209
4.3.6 Eficacia, transparencia y responsabilidad en la gestión pública ..........................210
4.3.7 El componente espacial debe vertebrar la intervención pública integral...............212
4.3.8 Un trabajo eficaz requiere un sistema de evaluación continuado ........................213
4.4 Análisis DAFO de la intervención social ..........................................................................214
Bibliografia .................................................................................................................. 223
Índice de Tablas ........................................................................................222
Índice de Gráficos......................................................................................223
Índice de Mapas ........................................................................................224
Índice de Cuadros......................................................................................225
Anexo Metodológico ..........................................................................................................226
1.- Construcción de la variable “infravivienda” ..............................................226
2.- Construcción de la variable “hacinamiento”..............................................227
3.- Construcción de los Índices de Exclusión Residencial.................................227
4.- Construcción de los Índices de Vulnerabilidad Social .................................230
5.- Construcción del Índice de Vulnerabilidad ................................................230
6.- Relación de entrevistas y reuniones de grupo...........................................232
Anexo Estadístico .............................................................................................................234
Anexo de Tablas .........................................................................................................234
Anexo de Gráficos .......................................................................................................285
Índice de Tablas del anexo ........................................................................287
Índice de Gráficos del Anexo ......................................................................288

5
Agradecimientos
Queremos mostrar nuestro más sincero agradecimiento a todas las personas que de alguna manera u
otra han permitido que este trabajo pudiera realizarse. En primer lugar debemos citar a Carmen Cases-meiro
por su apoyo constante, y sobre todo, por sus conocimientos y riquísima experiencia que nos ha
transmitido con dedicación, cariño y enorme respeto. A Marisa, Romualdo, Paquita, Felix, Carlos, Fermín,
Angelina, José Mata, Victoria, Cristina, Isabel, María José, Anabel, Pilar, Esther, Nuria, José Luis, Lola,
Begoña, Beatriz, Dolores y Raquel, y a todas las secretarias, por el tiempo que nos han regalado y los
conocimientos que nos han enseñado. Con todos ellos, nos sentimos profundamente deudores. También
queremos expresar nuestra gratitud con el resto de personas que han colaborado de una u otra manera
en este estudio, por sus ideas, críticas y sugerencias que nos han sido utilísimas. Por último, queremos
agradecer la confianza que Pilar Martínez y Juan José Gracia depositaron en nosotros cuando nos encar-garon
este apasionante trabajo.

1.- INTRODUCCIÓN
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En este informe se presentan los principales resultados de la investigación
sobre la exclusión residencial en el Municipio de Madrid, que se ha desarrollado
mediante un convenio de investigación entre la Empresa Municipal de la Vivienda y
Suelo del Ayuntamiento de Madrid y el equipo de investigación dirigido por el profe-sor
Luis Cortés de la Facultad de Ciencias Políticas y Sociología de la Universidad
Complutense de Madrid.
El estudio completo se presenta dividido en cuatro volúmenes independien-tes,
aunque sus resultados y contenidos forman parte de un mismo trabajo:
1. Tomo I: Análisis de los procesos de exclusión residencial y de la inter-vención
pública sobre los mismos.
2. Tomo II: Diseño de una estrategia de intervención integral sobre la ex-clusión
residencial en el Municipio de Madrid.
3. Tomo III: Anexo estadístico y documental de la investigación.
4. Tomo IV: Estudios monográficos temáticos sobre la situación de las peri-ferias
urbanas de Madrid, la intervención en el centro de la ciudad, el fe-nómeno
del chabolismo horizontal, y la experiencia de trabajo sobre es-tas
temáticas de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo.
Junto a los documentos escritos se proporciona un CD en el que se ha inclui-do,
además de estos documentos, una copia de los anexos estadísticos y documen-tales
y de la base de datos sobre la exclusión residencial que ha servido para el
análisis completo de las secciones censales del Municipio de Madrid.
Aunque los cuatro tomos forman parte del conjunto de la investigación, el
tomo IV de las monografías ha sido realizado por expertos que han colaborado en
el estudio, por lo que la autoría de este tomo es de cada uno de ellos. Deseamos
expresar nuestro agradecimiento por su trabajo que ha sido de gran utilidad, y que
constituyen por sí mismos excelentes documentos de reflexión sobre las materias

tratadas. Los expertos que han realizado estos estudios son D. Julio Alguacil y D.
Javier Camacho que han elaborado el informe sobre las periferias urbanas, D. Luis
Nogués con la colaboración de D. Fernando Antón que han escrito el estudio sobre
el fenómeno del chabolismo horizontal, Dª. Ester Carrasco y Selma Villa que han
redactado la monografía sobre los procesos de intervención en el Centro de la ciu-dad
de Madrid, y por último, Luz Myriam Buitrago y Jimena Navarrete, ambas
miembros además del equipo de investigación de la Universidad Complutense, que
han sido las autoras de la última monografía en la que se ha analizado la interven-ción
sobre la exclusión residencial que desarrolla la Empresa Municipal de la Vivien-da
y Suelo.
7
1.1 Los objetivos de la investigación
El objetivo fundamental de este estudio es la elaboración de una estrategia
de intervención integral sobre la exclusión residencial en el municipio de Madrid,
que pueda permitir en una segunda fase construir un Plan Operativo desde el mis-mo
Ayuntamiento, en el que se concreten los principales elementos del diagnóstico,
a través de un plan en el que se desarrollen las tareas y responsabilidades esencia-les
para poner en práctica un proceso de intervención social integral que considere
la globalidad del fenómeno, y su carácter multidimensional.
El objetivo general se ha desarrollado a través de una estrategia progresiva
de investigación organizada en torno a tres objetivos parciales:
1. Elaboración de un diagnóstico actualizado sobre la problemática de la ex-clusión
residencial en el municipio de Madrid.
2. Análisis de las intervenciones que el Ayuntamiento de Madrid realiza ac-tualmente
sobre los distintos ámbitos que conforman las problemáticas
de exclusión residencial. Evaluación de las metodologías y de los siste-mas
de actuación en los ámbitos que atañen al alojamiento, con especial
hincapié en el trabajo que se realiza desde su Área de Gobierno de Urba-nismo,
Vivienda e Infraestructuras.
3. Recapitulación de los diagnósticos obtenidos en la realización de cada
uno de los objetivos anteriores, para la consecución del objetivo principal
del estudio, es decir la elaboración de la estrategia de intervención inte-gral
sobre la exclusión residencial.
Para poder realizar esta investigación en un plazo de tiempo tan corto ha si-do
necesario contar con la propia experiencia en estas temáticas, y sobre todo, con
la reflexión teórica y conceptual que se viene acometiendo desde que se inició esta
línea de estudio. Por ello, este trabajo es en realidad una continuación de otras in-vestigaciones
entre las que se puede destacar la aportación que se hizo en el Plan

de Lucha contra la Exclusión Social de la Comunidad de Madrid y la más reciente en
el Plan de Inmigración de la Comunidad de Madrid que se acaba de finalizar.
Cuadro 1 Objetivos de la investigación
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Un fenómeno tan complejo y problemático como es la exclusión residencial
requiere, no obstante, el desarrollo de estrategias de investigación y seguimiento
de los procesos sociales que se ponen en juego. La realidad actual del municipio de
Madrid es muy compleja y cambiante, y son muchos los procesos novedosos que
están entrando en juego con sus consecuencias en todos los terrenos.
La propia definición de exclusión implica el reconocimiento de un proceso so-cial
de enorme complejidad en el que actúan numerosos factores de vulnerabilidad,
que además, van evolucionando en el tiempo y durante el propio desarrollo de los
procesos. Por ello, es necesario no limitarse a la descripción de los fenómenos, sino
que es preciso intentar comprender su lógica cambiante, para de esta manera in-tentar
prevenir su evolución.
Otra cuestión importante en este análisis, ha sido intentar plasmar esta in-vestigación
en el espacio del municipio de Madrid, para lo cual ha parecido conve-niente
e imprescindible intentar bajar a niveles espaciales reducidos, siempre y
cuando las bases territoriales de los datos lo permitiese. Es imprescindible hacer un
esfuerzo por representar en el plano los procesos sociológicos y residenciales, aun-que
ello implique a veces perder riqueza en el conocimiento de los propios procesos
sociales.
Sin embargo, el esfuerzo por representar en el plano los resultados supone
abrir la posibilidad para hacer actuaciones integrales basadas en la propia realidad
espacial de los madrileños, en aspectos fundamentales de su cotidianeidad como

son los lugares de su residencia, que al fin al cabo, conforman el espacio prioritario
de nuestra propia existencia como seres sociales.
Este tipo de análisis permite además desarrollar los objetivos planteados en
esta investigación y concretarlos en el propio territorio de la ciudad de Madrid, a
través de la localización de los espacios de vulnerabilidad. Estos son precisamente
los territorios en los que se acumulan los factores de precariedad, y por tanto, los
espacios básicos que se deben transformar para generar sus propias potencialida-des
de cambio que son necesarias para poder sumar esfuerzos, y sobre todo, para
que la intervención pública pueda tener efectos de escala tan beneficiosos cuando
se aplican dentro de una estrategia global de desarrollo social1.
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1.2 La metodología utilizada
En esta investigación se presenta un estudio detallado de los procesos de
exclusión residencial que se están produciendo en la actualidad en el municipio de
Madrid. Para estudiarlos ha sido necesario construir un concepto apropiado sobre
este fenómeno, que permitiese su análisis y estudio desde las fuentes estadísticas
actuales, especialmente aquellas que cuentan con una mayor fiabilidad y extensión
geográfica.
Para poder analizar este fenómeno desde una perspectiva analítica de tipo
cuantitativo, ha sido preciso descomponer el fenómeno en dos componentes fun-damentales.
Por un lado, la habitabilidad que hace referencia a los elementos físi-cos
y arquitectónicos de las viviendas, y por otro lado, la adecuación que fija su
atención en el uso que de las mismas hacen sus habitantes y que ha sido dividido
en dos problemáticas distintas: la dimensional, y la de la accesibilidad y uso.
En todos los casos, ha sido preciso delimitar donde se encuentran las barre-ras
y límites sociales para considerar una situación como problemática, y por tanto,
poder considerarla como indicativa de la existencia de procesos de vulnerabilidad
que pueden llegar a situaciones de exclusión residencial y/o exclusión social. De
esta manera, se han tratado de establecer los límites entre los estados de normali-dad
y las condiciones de vulnerabilidad en cada uno de los campos en los que se
deciden las situaciones de exclusión.
Para poder elaborar un diagnóstico preciso, se ha construido una base de
datos muy amplia a partir de la información que proporciona el Censo de Población
y de Viviendas. Con estos datos se ha elaborado una matriz de información utili-zando
las secciones censales como ámbito geográfico básico.
1 Este tipo de estrategia está siendo empleada actualmente en numerosas ciudades del mundo, tanto en
Europa como en otras partes del mundo. Su eficacia está siendo muy notable.

10
A partir de esta base de datos se han elaborado unos índices parciales de
cada una de las variables utilizadas, y desde los mismos se ha construido una bate-ría
de Índices Sintéticos de cada uno de los componentes básicos en los que ha sido
descompuesto el concepto de exclusión residencial2. También, para estudiar las si-tuaciones
de exclusión desde la perspectiva de los sujetos, se ha utilizado la base
de datos censal que tiene publicado el Instituto Nacional de Estadística en su pági-na
Web.
Aunque la mayoría de la información se refiere al mes de referencia censal,
es decir noviembre del año 2001, se ha ampliado la base de datos con algunas va-riables
referidas al año 2005, para lo cuál se ha tenido que reconstruir este fichero
para adaptarlo a la evolución de las secciones censales en este mismo período.
Con todos los Índices Sintéticos se ha procedido al análisis del perfil socio-demográfico
y residencial de cada una de las secciones calificadas como vulnera-bles,
con el fin de disponer de un plano detallado de todas las secciones censales
del municipio clasificadas en función de su condición residencial y social, y además,
de ambas relacionadas.
Para poder estudiar con mayor detalle la distribución territorial de los Índices
de Exclusión se ha construido una serie de mapas a partir de las puntuaciones que
cada sección censal ha obtenido. De este modo han quedado perfectamente dibuja-dos
los entornos territoriales de cada problema, configurando de manera precisa los
barrios vulnerables que presenta el municipio de Madrid en la actualidad. Eviden-temente,
estos mapas constituyen una base esencial para poder desarrollar una
estrategia de desarrollo social integral en cada uno de ellos, donde se combine la
intervención sobre los problemas sociales y residenciales en una lógica unitaria e
integrada.
La segunda línea de investigación desarrollada se ha basado en el análisis de
la intervención pública, especialmente la que se lleva a cabo desde la propia Em-presa
Municipal de la Vivienda y Suelo sobre los procesos de exclusión residencial.
Este análisis constituye una primera aproximación que deberá completarse con el
estudio pormenorizado del trabajo que realiza en aspectos muy similares la propia
Comunidad de Madrid.
El objetivo fundamental de este trabajo es plantear una revisión, que sirva
como primera evaluación de la propia intervención que desde el Ayuntamiento de
Madrid se viene haciendo sobre estas problemáticas, especialmente del trabajo que
se está realizado sobre el chabolismo horizontal y la erradicación de la infravivienda
vertical.
Para plantear la investigación se ha prestado atención a tres aspectos com-plementarios.
En primer lugar, la propia experiencia de los técnicos y responsables
2 La relación completa y la metodología utilizada para crear estos índices se encuentra en el anexo me-todológico
de este documento.

que están implicados directamente en la aplicación de las políticas públicas en estas
materias, para lo cuál se ha recurrido a la realización de una serie de entrevistas
semidirigidas que posteriormente han sido analizadas en detalle. En segundo lugar,
se han complementado estas entrevistas3 y la visión que transmitían con otros pun-tos
de vista y enfoques, fundamentalmente del tejido social de los barrios afectados
por los problemas, y de los propios usuarios de estas políticas. De esta manera se
ha logrado equilibrar la propia visión institucional, aportando una perspectiva con-tradictoria
pero muy sugerente para permitir valorar donde se encuentran los ver-daderos
problemas. Para complementar estas visiones también han sido realizadas
dos reuniones de grupos en las que se discutió los problemas que conlleva la inter-vención
social sobre colectivos de especial dificultad en situaciones de exclusión
11
social.
Además, para complementar el análisis de la intervención pública, se ha rea-lizado
un análisis detallado de la distribución territorial de los realojos de la Empre-sa
Municipal de la Vivienda y Suelo en el periodo 1995-2005, y de la producción de
vivienda pública promovida por el propio Ayuntamiento de Madrid en el mismo pe-ríodo.
Al mismo tiempo que se trabajaba en estas dos líneas de trabajo, se organi-zó
un proceso de reflexión paralelo sobre una selección de temáticas relacionadas
con la exclusión residencial, a través de la elaboración de cuatro monografías sobre
la intervención municipal en los problemas de reestructuración de las periferias ur-banas
con especial hincapié en el caso de San Cristóbal, sobre la experiencia de la
rehabilitación en los barrios centrales de la ciudad (Lavapiés y Tetuán), sobre el
fenómeno del chabolismo horizontal, y finalmente, sobre la propia experiencia de
trabajo de los técnicos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo en estas ma-terias.
A partir de estas tres líneas de trabajo se ha estado en condición de plantear
un análisis crítico de la propia experiencia de trabajo, indicando un conjunto de as-pectos
tanto positivos como negativos, que deberían constituir el punto de partida y
la base para elaborar un Plan de Intervención real y sólido sobre esta problemática.
En este sentido es muy importante señalar que se ha pretendido sobre todo
mirar hacia delante, persiguiendo un mayor protagonismo de la Administración Lo-cal
en la Intervención sobre la exclusión residencial. Lo verdaderamente esencial es
cómo realizar una intervención que realmente sea eficaz, entendiendo por ello el
cumplimiento adecuado de unos objetivos de carácter social que se desarrollen a
través de la transformación de las condiciones de vida de los colectivos más afecta-dos,
pero que también contribuya a su propia autonomía rompiendo de una vez por
todas la dependencia que algunos grupos tienen de la intervención pública para
3 Se han realizado 45 entrevistas, algunas de ellas en doble sección y 2 reuniones de grupo. Una relación
completa de las personas entrevistadas puede encontrarse en el anexo.

resolver alguna de sus necesidades fundamentales. Se pretende revalorizar las polí-ticas
12
públicas en materia social y en materia de vivienda, para lo cual es imprescin-dible
recuperar su carácter social redistributivo, y es precisamente en esta cuestión,
en donde se debe medir su eficacia, creando los sistemas de evaluación indepen-dientes
necesarios para conseguirlo realmente.
1.3 El contenido del informe
En este primer tomo de los resultados de la investigación se presenta el dia-gnóstico
de la exclusión residencial en el municipio de Madrid, y la valoración de la
experiencia de intervención que se está desarrollando en la actualidad sobre estos
problemas.
En el primer capítulo se analizan los procesos de exclusión residencial en el
municipio de Madrid. Para ello, se sientan las bases definiendo el concepto de ex-clusión
residencial y se propone su descomposición para poder analizarlo empírica-mente.
Antes de pasar a su estudio, se ha realizado una breve aproximación al con-texto
residencial madrileño para enmarcar los procesos de exclusión residencial
dentro de las dificultades que muchos madrileños están teniendo para resolver sus
necesidades de vivienda.
El análisis de los procesos de exclusión residencial se inicia con el estudio de
la problemática de habitabilidad que constituyen la infravivienda horizontal y el fe-nómeno
de la infravivienda vertical. Se intenta profundizar sobre estos procesos, a
través del diagnóstico de sus principales características y de los perfiles sociodemo-gráficos
que parecen acompañar a las secciones censales más castigadas.
Después de la habitabilidad, el diagnóstico de los procesos de exclusión resi-dencial
se concentra en la dimensión de la adecuación, a través del estudio de los
procesos de desadecuación dimensional, y de las condiciones de uso y de acceso.
También en este caso se estudia su localización territorial y, sus perfiles sociales y
demográficos.
La relación entre los fenómenos de exclusión social y de exclusión residen-cial
es vital por lo que es analizada a continuación, para lo cual se ha construido un
Índice Sintético en el que se combinan las dos problemáticas a nivel territorial.
Desde esta perspectiva, se presenta un análisis de lo que actualmente puede consi-derarse
como los barrios vulnerables en el municipio de Madrid.
En el capítulo siguiente, se aborda el análisis de la experiencia de interven-ción
sque tiene la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo. La base de este estu-dio
son las entrevistas y las reuniones de grupo realizadas, aunque también se uti-

lizan otras experiencias y otros análisis que han sido recogidos en la recopilación
bibliográfica que se ha consultado.
Al final, se realiza un balance de la intervención pública que se realiza ac-tualmente
sobre las problemáticas de la exclusión residencial que constituye la base
y punto de partida de la Estrategia Integral de Intervención que será propuesta en
el Tomo Segundo de esta investigación.
13

2.- LA EXCLUSIÓN RESIDENCIAL EN EL MUNICIPIO
14
DE MADRID
En este segundo capítulo se va a realizar un análisis de los procesos de ex-clusión
residencial que actualmente existen en el Municipio de Madrid. Para ello es
necesario definir un concepto que permita comprender este fenómeno, y a la vez
facilite la posibilidad de su descripción y caracterización, cuantificando las dimen-siones
del problema y definiendo los perfiles sociales mayoritarios. En realidad el
concepto de exclusión residencial nace con la intención de articular una perspectiva
social de los problemas residenciales, que intente comprender la complejidad de
estos procesos desde una visión que entienda la vivienda en todas sus dimensiones
y vertientes.
2.1 Conceptos y principales componentes analíticos
El análisis de los procesos de exclusión residencial en el municipio de Madrid
requiere un primer esfuerzo de conceptualizar este fenómeno tan característico de
las sociedades modernas occidentales.
En el contexto de este trabajo, se entiende la exclusión residencial como un
proceso complejo y en continua evolución que implica la incapacidad estructural de
algunos grupos e individuos para resolver sus necesidades de alojamiento. Este
concepto tiene dos grandes vertientes:
1. Situaciones sociales que implican la consideración de necesidades de aloja-miento
no resueltas de forma satisfactoria,
2. Incapacidad estructural y, en muchos casos permanente, para solucionarlas
de forma adecuada a través de los sistemas de provisión puestos en marcha
por la propia sociedad.

Como ocurre con otras muchas situaciones sociales, las barreras y los límites
en donde se puede situar lo que es exclusión residencial y lo que no lo es, no están
claros y muchas veces son muy discutibles. Esta dificultad no debe impedir hacer el
esfuerzo de definir los estándares residenciales actuales para poder cualificar cada
situación, y por tanto, permitir que la intervención pública pueda dirigirse a los sec-tores
sociales con mayores necesidades y con menores posibilidades de resolverlos.
Desde el punto de vista de la insatisfacción residencial se podría considerar
los siguientes grandes grupos de situaciones o problemáticas que además poseen
una cierta graduación de gravedad:
1. La situaciones formadas por todos aquellos casos en lo que no se dispone
de un alojamiento para vivir. Los casos paradigmáticos de esta condición
lo formarían las personas sin hogar que viven permanente en la calle.
Estos casos son muy reducidos y en la mayoría de las ocasiones se cons-tituyen
a través de un deterioro físico y psíquico que impide la actuación
de los sistemas sociales de acogimiento. Sin embargo, hay indicios sufi-cientes
como para pensar que están creciendo los casos en los que el
alojamiento se presenta como una condición variable, inestable, y en
permanente ciclo hacia la vida en la calle sin que exista ninguna posibili-dad
de tener un hogar propio. La vivienda es algo tangencial en el proce-so
vital, aunque se utilice una gran variedad de recursos públi-cos/
privados, normalizados/no normalizados, o legales/ilegales para ir
resolviendo o solucionando las distintas necesidades que se cubren habi-tualmente
15
en la vivienda (comida, limpieza y aseo, dormir,…).
2. Las situaciones constituidas por todas aquellas personas que disponen de
un alojamiento, pero que sin embargo, no reúne las condiciones mínimas
de habitabilidad definidas por los siguientes elementos constructivos: se-guridad
de la edificación, condiciones de habitabilidad suficientes para
preservar la salud de sus ocupantes, e instalaciones y equipamientos bá-sicos
para garantizar la seguridad y la habitabilidad de sus espacios de
forma permanente. Todas las viviendas que no reúnan estas condiciones
mínimas van a ser denominadas en este trabajo como infraviviendas, en-tendiendo
que su problema fundamental se encuentra en sus propias
condiciones estructurales. Aunque es problemático4 establecerlo dentro
4 Tal vez este estándar es demasiado bajo y habría que elevarlo hasta al menos 45 m. La razón de
reducirlo tanto se debe a las dificultades que el mercado está encontrado para disminuir precios y ade-cuarlos
a las rentas familiares. Esta dificultad también ha sido recogida en las nuevas medidas de políti-ca
de viviendas estatales que parece que han aceptado la reducción del tamaño mínimo de la vivienda
adecuada para permitir que los precios de los módulos se adapten nuevamente a las rentas familiares.
Sin embargo, este análisis debería tal vez realizarse desde otra perspectiva distinta que son las propias
necesidades de espacio de alojamiento, y en este caso cualquier aproximación confirmaría que las exi-gencias
de espacio residencial que tiene la población española y general y madrileña en particular han
aumentado, por lo que la superficie media disponible ha crecido y sigue creciendo según los últimos
datos censales.

16
de este grupo, debería incluirse el conjunto de viviendas que no llegan a
los mínimos de superficie que debe tener el alojamiento de una persona.
No se debe confundir estos casos con el hacinamiento. Actualmente no
existe un acuerdo sobre esta temática, aunque se empieza a considerar
que el límite de los 35 m podría ser suficiente, con lo cual todas las vi-viendas
por debajo de este estándar deberían ser consideradas de mane-ra
directa como infraviviendas
3. Las situaciones que se conforman a través de una relación inadecuada
entre las condiciones y características de cada vivienda y las necesidades
de sus ocupantes a lo largo de su ciclo vital. En este caso el problema no
se encuentra en la propia vivienda, sino en la adecuación entre las nece-sidades
que una persona tiene que cubrir y las posibilidades reales que
tiene para hacerlo. Esta cuestión es muy importante, porque la misma
vivienda puede ser adecuada o inadecuada según las condiciones y ca-racterísticas
de sus ocupantes. Dentro de esta problemática se podrían
indicar dos grandes grupos de situaciones:
a. Inadecuación residencial creada por la falta de adaptación que en-cuentran
muchas personas con problemas de movilidad y la vivienda
y/o el edificio en el que viven porque éste no reúne las condiciones
para que puedan ser autosuficientes. En algunos casos estas dificul-tades
tienen un carácter insalvable, pero no en otros que son solu-cionables
con reformas internas en el edificio y la vivienda.
b. Inadecuación residencial constituida a través de una sobrecarga ex-cesiva
de personas que impide un uso adecuado de sus servicios e
instalaciones, repercutiendo además sobre los servicios del edificio en
el que se encuentra y sobre los equipamientos del barrio. Las situa-ciones
de sobrecarga residencial son muy problemáticas cuando se
sobrepasan determinados límites, aunque es evidente que fenómenos
como la inmigración extranjera han modificado los estándares de
carga que usaba hasta hace muy poco la sociedad madrileña.
Estas situaciones deberían constituir los componentes básicos del concepto
de exclusión residencial dejando las situaciones de exclusión desde la inestabilidad
que se han utilizado en otros trabajos5. En todos los casos, aunque desde perspec-tivas
y por motivos diferenciados, se puede considerar que estas situaciones impli-
5 Esta selección se debe a la necesidad de acotar el estudio en aquellas problemáticas que están siendo
objeto de intervención por parte de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, y por el Área de Vi-vienda
del Ayuntamiento de Madrid. El primer ámbito se corresponde en esencia con la actuación que se
lleva a cabo desde el Área de Gobierno de Empleo y Servicios a la Ciudadanía en donde se encuentran
algunas Direcciones Generales como la de Servicios Sociales, Mayores, y de Infancia y Familia.

can una condición residencial inapropiada en la que no se hayan resuelto de forma
satisfactoria las necesidades de alojamiento6.
Ahora bien, la mayoría de estos casos se encuentran concentrados en per-sonas
y colectivos a los que se añade un nuevo problema que suele ser su incapa-cidad
para resolver de forma autónoma esta situación. La razón fundamental es
económica y se manifiesta como una imposibilidad real y permanente de acceso a
las condiciones actuales del mercado inmobiliario madrileño. Es decir, los recursos
económicos disponibles impiden solucionar los problemas de vivienda de forma
apropiada, por lo que solo cabe utilizar cuatro soluciones básicas:
1. Mantener el problema residencial convirtiéndolo en estructural y en parte
17
de la condición social de las personas que lo sufren.
2. Recurrir a los sistemas de provisión que proporcionan las administracio-nes
públicas y que suelen ser insuficientes para la demanda potencial de
recursos de alojamiento.
3. Recurrir a sistemas de solidaridad diversos construidos en torno a las re-des
sociales de permanencia que suelen partir de las redes familiares,
vecindad y de amistad.
4. Recurrir a los sistemas de solidaridad públicos que los servicios sociales y
las organizaciones no gubernamentales están poniendo en marcha, y que
en muchos casos, están suponiendo el último eslabón para poder vivir y
soportar algunas situaciones extremas.
Es esencial comprender que en casi todas las situaciones que se van a anali-zar
suele existir un componente de carácter económico asociado a las condiciones
residenciales de partida, y a la administración y gestión de las distintas alternativas
que se disponen para solucionar los problemas residenciales. Esto es completamen-te
lógico si se tiene en cuenta la contradicción que supone que una necesidad social
tan básica como la vivienda se haya convertido en un bien de precio tan elevado.
Es importante pararse a pensar esta cuestión porque permite interrogarse sobre el
propio carácter “inevitable” de un modelo de provisión de vivienda fundamentado
en exclusiva en las leyes del mercado, y por otro lado, en la exigencia social de que
se cumpla un derecho constitucional como es el derecho a una vivienda digna lo
que legitima y fundamenta la propia intervención pública que en un contexto como
el actual aparece siempre como algo inevitable y esencial para la propia estabilidad
del sistema residencial.
6 La justificación teórica de esta propuesta ha sido desarrollada en distintos trabajos ya publicados por lo
que en este apartado simplemente se ha querido enunciar sus características principales. Para un análi-sis
más pormenorizado puede consultares Cortés, 2004, 2003 y 1997; Cortés, Fernández y Plaza, 2003.

18
Es evidente que las dificultades, que en muchas ocasiones se convierte en
incapacidad, que muchas personas están teniendo para acceder al mercado resi-dencial
madrileño se ha convertido en un factor de vulnerabilidad que actúa en sen-tido
negativo porque impide que muchas personas puedan recurrir al mercado para
resolver sus necesidades de alojamiento. Esta condición se ha convertido además
en un condicionante estructural que aparece en la mayoría de los procesos de in-tervención
que se realizan sobre esta problemática.
Una última cuestión previa al estudio del fenómeno en el municipio de Ma-drid
es comprender que la vivienda constituye uno de los componentes fundamen-tales
del proceso de integración social de cualquier persona o colectivo. Esto es así
porque la vivienda no es un simple objeto, al menos si se utiliza una perspectiva
más compleja que no se limita a la simple producción del bien. A través de la vi-vienda
nos incorporamos y vivimos en sociedad, aunque este proceso no siempre
resulta el más adecuado. A través del uso de nuestra vivienda constituimos nuestro
propio hogar, y desarrollamos una serie de funciones sociales7 que resulta esencia-les
para nuestra propia cotidianeidad. Para que todos ello pueda funcionar con
normalidad es necesario que nuestra vivienda esté integrada en los contextos ur-banos
a los que pertenecemos, permitiéndonos una utilización ajustada de los ser-vicios
y equipamientos que la sociedad habilita.
La disposición de una vivienda no es garantía suficiente de que estos proce-sos
se desarrollen de manera apropiada, incluso puede suceder lo contrario. En
determinadas circunstancias, como veremos a lo largo de este trabajo, la disposi-ción
de una vivienda se ha convertido en un factor de exclusión social de primer
orden, a pesar de que sus condiciones físicas y materiales no tengan ningún pro-blema.
2.2 El contexto residencial madrileño
A finales del año 2001 fueron censadas en el municipio de Madrid algo más
de 1.378.000 viviendas familiares, lo que suponía que desde el año 1970 se había
incrementado el parque residencial total en algo más de 470.000 unidades. En tér-minos
relativos este aumento supuso casi el 52% de las viviendas que había en el
municipio de Madrid en el año 1970.
7 Las funciones sociales de la vivienda son muy amplias y complejas, aunque una breve enumeración de
las mismas nos llevarían a señalar las siguientes: protección, espacio de intimidad, receptáculo de nues-tra
historia personal y familiar, espacio de referencia personal y de referencia exterior, espacio económi-co
de producción (trabajo doméstico) y de consumo, espacio de convivencia y de solidaridad (redes
vecinales), espacio de ocio, espacio y lugar de socialización, … (Cortés, 1995 y 1997)

19
Tabla 1. Evolución del parque residencial madrileño. Período 1970-2001
Año y Periodo
Total viviendas familiares
Incrementos absolutos
entre períodos
Incremento relativo
períodos
1970 907.969 - -
1981 1.098.061 190.092 20,9
1991 1.165.266 67.205 6,1
2001 1.378.931 213.665 18,3
Estimación total para el período 1970-2001 470.962 51,9
Fuente: Censos y Padrones Municipales, Instituto Nacional de Estadística y Instituto de Estadística de la
Comunidad de Madrid. (http://www.madrid.org/iestadis/ )
En la última década, desde el año 1991 hasta el año 2001, se ha producido
un aumento porcentual global del 18,3%, que en términos absolutos significaba un
incremento de casi 213.000 viviendas. Es importante señalar que estas cifras supo-nen
un cambio de tendencia respecto a lo que sucedió entre 1981 y el año 1991,
que a pesar de que el parque creció lo hizo en muchísima menos proporción.
Tabla 2. Evolución de los componentes de crecimiento demográfico de Madrid, 1950-2001
Año Población Período
Crecimiento
de población Crecimiento Natural Saldo Migratorio
1950 1.527.894 Absoluto % Absoluto %
1960 2.177.123 1950-1960 649.229 220.926 34,0 428.303 66,0
1970 3.120.941 1960-1970 943.818 408.979 43,3 534.839 56,7
1975 3.228.057 1970-1975 107.116 191.777 179,0 -84.661 -79,0
1981 3.158.818 1975-1981 -69.239 123.681 -178,6 -192.917 278,6
1986 3.058.182 1981-1986 -100.636 60.286 -59,9 -160.655 159,6
1991 3.010.492 1986-1991 -47.690 17.675 -37,1 -65.365 137,1
1996 2.866.850 1991-1996 -143.642 550 -0,4 -144.192 100,4
2001 2.938.723 1996-2001 71.873 3.691 5,1 68.182 94,9
Fuente: Censos, Padrones Municipales y Estadísticas Movimiento Natural de la Población. Instituto Na-cional
de Estadística y Instituto de Estadística de la CAM. (http://www.madrid.org/iestadis/ )
El incremento del volumen de viviendas del municipio de Madrid no se justi-fica
por la evolución de su población. Desde finales de la década de los años seten-ta
se ha producido pérdidas continuas de madrileños. Además, el componente natu-ral,
es decir los nacidos y fallecidos, ha ido reduciendo su potencial situándose muy
cercano al equilibrio con niveles cercanos al cero.
Solo a finales de los años noventa se empieza a producir un cambio de ten-dencia,
y por primera vez el municipio obtiene más entradas de población que sali-das,
lo que supone que la población aumente entre 1996 y el año 2001 en algo más
de 71.873 personas8.
8 Este incremento ha continuado hasta la actualidad. Los últimos datos del Padrón Municipal de enero del
año 2005 calculan la población del Municipio de Madrid en algo más de 3.205.000 personas, lo que su-pone
un aumento de más de 266.000 personas en algo más de tres años.

20
Este cambio también ha repercutido en los crecimientos naturales, aunque
todavía se encuentran muy lejanos a los valores que se alcanzaron en los tiempos
de máxima expansión demográfica y residencial del municipio allá por los años 50 y
60.
El incremento de las viviendas principales9 aunque es positivo tampoco al-canza
las dimensiones ni la intensidad del aumento de las viviendas familiares in-corporadas
al parque residencial del Municipio. En el último periodo entre 1991 y el
año 2001 se amplió el volumen de estas viviendas ocupadas permanentemente en
casi un 10%, aumentando en más de 92.000 hogares, a pesar de que en el mismo
período la población se redujo en más de 71.000 personas.
Tabla 3. Evolución del parque residencial de viviendas Principales. Período 1970-2001
Año y Periodo
Total viviendas familiares
principales
Incrementos absolutos
entre períodos
Incremento períodos
1970 788.342 -- --
1981 (70-81) 934.278 145.936 18,5
1991 (81-91) 987.326 53.408 5,7
2001 (91-01) 1.080.306 92.980 9,4
Estimación total para el período 1970-2001 291.964 37,0
Esta contradicción aparente define uno de los rasgos más característicos del
contexto residencial actual. El crecimiento del parque residencial se fundamenta
esencialmente en la evolución positiva del número de hogares que residen en el
municipio de Madrid, aunque en los últimos años un nuevo factor ha empezado a
entrar en juego con contundencia: la entrada masiva de poblaciones inmigrantes
extranjeras que se instalan de forma permanente en el municipio de Madrid y que
están constituyendo el factor clave y decisivo del cambio de tendencia demográfica
que se ha producido en los últimos años.
Por tanto, se pueden considerar que actualmente hay dos factores explicati-vos
claves para comprender la evolución positiva del parque residencial del Munici-pio:
1. El crecimiento total (saldo) de los hogares que residen en el municipio de
Madrid, en el que juega un papel fundamental los jóvenes madrileños que
están iniciando o desarrollado su proceso de emancipación10.
9 En el último Censo de Población y de Viviendas del año 2001 se equiparan los conceptos de hogar y de
vivienda principal que anteriormente eran distintos. Las viviendas principales son la residencia de los
hogares que son entendidas como unidades de convivencia. Aunque la mayoría de los hogares recogen
unidades convivenciales basadas en la familia, pueden recoger otro tipo de uniones no familiares y tam-bién
estar compuestos por una sola persona.
10 También es muy importante el papel que está jugando la evolución de la esperanza de vida y la mejo-ra
de la calidad de vida de las generaciones más envejecidas que producen el aumento de tiempo medio

2. El crecimiento demográfico de los inmigrantes extranjeros y sus efectos so-bre
21
la estructura de hogares11 de los madrileños.
Es muy importante la comparación entre la evolución del parque residencial,
la población y los hogares, porque estas tres magnitudes permiten comprender uno
de los rasgos más característicos del modelo residencial del municipio de Madrid
que no es otro que la elevada tasa de viviendas que no son utilizadas de forma
permanente como viviendas principales. Efectivamente, existen casi 300.000 vi-viendas
que no están siendo ocupadas como domicilio de un hogar. Estas viviendas
representan una tasa de casi el 21,6%, y suponen un alto porcentaje de patrimonio
con otras utilidades, pero que de ninguna manera está siendo utilizado para solven-tar
las elevadas necesidades de vivienda de los madrileños12. Es interesante cono-cer
que un 27,7% de las viviendas que fueron incorporadas al parque residencial
madrileño no han sido ocupadas y permanecen como desocupadas o con una ocu-pación
por temporadas (viviendas secundarias), es decir, casi una de cada tres vi-vienda.
En términos generales, aunque más adelante se matizará esta cuestión, el
contexto residencial madrileño no parece caracterizarse por un problema de oferta
residencial. Los indicadores de producción residencial13 refuerzan esta tesis, porque
demuestran que el número de viviendas que está siendo construido actualmente en
el Municipio es muy considerable, habiéndose alcanzado niveles que solo se tuvie-ron
en los momentos de máxima expansión.
Las Estadísticas de viviendas a construir a partir de las Licencias reducen al-go
el volumen, pero sin embargo mantiene la misma tendencia. Según estos datos,
que posiblemente se ajusten de forma más precisa a la realidad en los últimos cinco
en que un hogar permanece constituido, y por otro lado, permite la prolongación del mismo hogar a
través del mantenimiento independiente de alguno de sus miembros. El incremento de los hogares uni-personales
constituidos por personas mayores y ancianas es un indicador clave de este proceso de pro-longación
de la esperanza de vida media de los hogares. Otro elemento a considerar de gran trascen-dencia
es la transformación y ampliación de las formas de convivencia que están produciendo un efecto
parecido de ampliación y extensión de los modelos de unión entre las personas, incrementando el poten-cial
de formación de hogares que tiene la población madrileña.
11 La influencia de la inmigración es doble. Por un lado está su influencia directa a través de los propios
hogares que constituyen, y por otro lado, ejercen un efecto muy beneficioso en el soporte y manteni-miento
de algunos hogares constituidos por personas muy mayores. Por ejemplo, a nivel general de la
Comunidad de Madrid los hogares extranjeros y mixtos (extranjeros y españoles) representaron el 34%
del crecimiento anual de los hogares durante el período 1996-2001.
12 No se pretende hacer un discurso ideológico de esta cuestión. Los datos censales son espectaculares y
han dado pie a una continua llamada de atención sobre el despilfarro que suponen y sobre la necesidad
de articular medidas para sacarlas al mercado. Sin embargo, existen diversos estudios que matizan
estas informaciones e inciden en la necesidad de conocer con mayor profundidad el fenómeno para co-nocer
la realidad que esconde este fenómeno tan complejo y con tanto matices. Pero, es obvio que esta
cuestión no puede caer una y otra vez en el olvido y que una intervención pública seria y que pretenda
ser eficaz debe abordar esta cuestión en profundidad tratando de averiguar y de conocer su verdadera
realidad. Solo en este momento se podrá establecer las medidas oportunas para que estas viviendas
ayuden a solucionar los problemas residenciales que sufren una gran parte de los madrileños.
13 Como desgraciadamente sucede en otras muchas cuestiones las estadísticas de producción de vivien-das
que recogen los distintos Organismos Oficiales son confusas y nunca cuadran con los resultados que
al final se recogen en el Censo de Población y de Viviendas que se realiza cada diez años.

años, se iban a construir en el municipio de Madrid casi 74.000 viviendas que supo-nían
22
una media anual de casi 15.000 viviendas anuales. Los datos de Licencias de
Nueva Edificación que también se publican en el Anuario Estadístico del Ayunta-miento
de Madrid y que es elaborado por el Área de Gobierno de Urbanismo, Vi-vienda
e Infraestructuras dan una edificación de 77.578 viviendas desde el año
2001 hasta el 2004, con una media anual de más de 19.000 viviendas.
Tabla 4. Evolución de las viviendas visadas14 y de las licencias15 de viviendas a construir en el
municipio de Madrid
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Visadas 14.794 20.553 27.829 24.266 22.468 25.380 34.833 35.286 24.274
Licencias 13.210 15.095 14.979 15.610 15.115 12.814 16.043 14.277 (n.d.)
Fuente: Ministerio de Fomento. Dirección General de Programación Económica (Anuario Estadístico Ayto.
Madrid) y Anuario Estadístico de la Comunidad de Madrid del año 2005.
Es evidente que el sistema inmobiliario se encuentra en un ciclo expansivo
que resulta difícil predecir hasta cuando continuará. Uno de sus resultados más
visibles ha sido el elevado número de viviendas de nueva construcción que ha lo-grado
introducir en el mercado residencial. Estas viviendas no son las únicas que se
ofertan, porque a ellas se debe añadir todas las usadas que de alguna manera u
otra salen el mercado residencial. Entre ambos submercados los madrileños deben
tratar de resolver sus necesidades residenciales, aunque también es cierto que los
mecanismos del mercado solo puede entenderse en un contexto mucho más gene-ral
que se constituye a través del papel que el municipio de Madrid actúa como ca-becera
y centro de la Región Metropolitana Madrileña.
En cualquier caso, en el municipio de Madrid, como también ha sucedido en
el resto de la Comunidad, se viene produciendo una subida generalizada de los pre-cios
de las viviendas ofertadas en compra. Como sucede también con otras estadís-ticas
resulta muy difícil compaginar las distintas fuentes que existen para medir los
precios, aunque todos coinciden en señalar esta fuertísima subida.
Entre 1995 y el año 2004 los precios se han incrementado en un 170,8%,
aunque el ciclo alcista en realidad empezó en el año 1998. Las subidas acumuladas
en los últimos cinco años han sido superiores al 116% lo que representa subidas
14 Según el Ministerio de la Vivienda esta tabla Viviendas Visadas “Incluye las viviendas de obra nueva y
las reformas o restauraciones, en edificios de viviendas en bloque o unifamiliares. Se obtiene a través de
las fichas de visado de encargo profesional de dirección de obra. Se contabilizan todas las obras promo-vidas
por promotores privados, así como las obras promovidas por organismos públicos, y que sus desti-nos
sean edificios de viviendas; no se computan, por tanto, las obras promovidas por organismos públi-cos
que tengan otros destinos.”
15 Para poder construir una vivienda es necesaria la concesión de una licencia de obra nueva por parte
del Ayuntamiento pertinente. Por tanto, es muy posible que esta estadística refleje con mayor exactitud
el conjunto de viviendas que van a iniciarse cada año.

anuales medias del 23%. Este proceso ha hecho que el precio medio se incremen-tase
desde 1.245 € el metro cuadrado en el año 1999 hasta 3.372 € en el año
2004, lo que significa que un vivienda con la superficie media16 en el municipio de
Madrid (81 m) ha pasado a tener un precio absoluto de más de 273.132 €
(45.445.340- pts.) cuando esta misma vivienda en el año 1995 valía 100.845 €
(16.770.910,- pts), es decir ha aumentado su precio en términos absolutos en más
de 172.000 €.
23
Tabla 5. Evolución precio medio de vivienda tasada17 en el municipio de Madrid (1995-2004)
Precio Medio (€/m⁵) Incremento Relativo
1995 1.245 --
1996 1.260 1,2
1997 1.242 -1,4
1998 1.257 1,2
1999 1.354 7,7
2000 1.558 15,1
2001 1.855 19,1
2002 2.269 22,3
2003 2.852 25,7
2004 3.372 18,2
Incremento 1995-2004 2.127 170,8
Fuente: 1995-2002. Datos del Ministerio de la Vivienda, del informe "Índice de precios de las viviendas
2005".
A nivel territorial, la estructura de precios de los distritos del municipio de
Madrid muestra una gran dispersión con valores máximos que llegan a superar los
4.800 € por metro cuadrado y niveles mínimos que se sitúan en el mismo periodo
en algo más de 2.400 €, con una desviación interna que supera los 690€ que supo-nen
un valor superior al 19% de la media de todos los Distritos18.
Un análisis más detallado demostraría que el mercado de la vivienda en pro-piedad
presenta una estructura muy segmentada y que está actuando como un
mecanismo que redistribuye en el espacio a los distintos grupos sociales en función
básicamente de su capacidad de compra. Existen tres mecanismos básicos:
1. El mecanismo de redistribución social que nace a través de la distribución
de la producción de vivienda libre que es generado por las políticas urba-nísticas
del municipio y por la estructura de precios del suelo que depen-de
básicamente de su calificación y localización espacial. Actualmente es-te
mecanismo actúa fundamentalmente en las periferias urbanas del
municipio aunque también tiene un gran importancia las políticas de re-habilitación
y reestructuración que se desarrollan en espacios ya consoli-dados.
16 Este tamaño medio ha sido calculado para el parque residencial de viviendas familiares principales.
17 Es una media anual. 2003-2004. Datos del Anuario Estadístico del Ayuntamiento de Madrid. Se indica
en esta publicación como fuente el Ministerio de Vivienda. Subdirección General de Estudios y Estadísti-cas.
Hemos calculado la media anual, haciendo una media aritmética simple de los 4 trimestres para
cada año.
18 Los precios de los Distritos se corresponden al mes de junio del año actual 2005.

24
2. El mecanismo de redistribución social que nace en el propio mercado de
la vivienda usada tanto en propiedad como en alquiler. La estructura de
precios a nivel local suele ser bastante estable, reproduciendo la propia
combinación social ya existente. En este mercado pueden darse también
importantes variaciones que tienen que ver con distintos factores de tipo
demográfico, urbanístico, económico o social. También, como se verá en
esta investigación las políticas urbanas19 y especialmente las políticas de
realojo juegan un papel esencial.
3. Efectivamente, el tercer mecanismo se refiere básicamente a la política
de vivienda pública que se ha realizado y que se viene realizando en el
municipio de Madrid. La ciudad de Madrid es como es, al menos una gran
parte de sus barrios, porque la política de vivienda pública se ha concen-trado
en determinadas actuaciones que además se han especializado en
algunas zonas del municipio.
Ahora bien, aunque el precio es importante no deja de ser una variable que
por si misma tiene poca capacidad explicativa, especialmente si se quiere compren-der
la manera en que se puede convertir en un obstáculo insalvable. Como sucede
con otros muchos bienes y servicios, la estimación de su valor solo puede estable-cerse
si se compara con la capacidad que tienen las familias y las personas para
acceder a ellos. En el caso de la vivienda el factor determinante es la renta familiar,
o dicho de otra manera, la capacidad económica que tiene cada persona para acce-der
al mercado residencial.
Para evaluar y medir de manera real la capacidad de acceso a la vivienda
que tienen los madrileños se debería contar con una información fidedigna de sus
rentas familiares, y sobre esta cuestión existe un enorme vacío que resulta casi
imposible salvar. Las fuentes que miden cuestiones relacionadas con la renta o los
ingresos familiares son contradictorias, y en la mayoría de las ocasiones confusas
porque en realidad miden aspectos muy distintos. Por ejemplo, la explotación que
se realizó del Impuesto de la Renta planteaba una Base Imponible media de ingre-sos
de los hogares en la Comunidad de Madrid de 17. 213 € (2.864.000,- pts.) para
el año 1999, mientras que la Renta Bruta por Hogar en ese mismo año era estima-da
en algo más de 35.000 € (5.823.510,- pts.) para el propio municipio de Madrid,
es decir una diferencia de más de 18.000 € (2.994.948,- pts.).
Como se puede observar las diferencias entre unas fuentes y otras son muy
notables, lo que hace imposible conocer con precisión la realidad económica de los
hogares madrileños. Este déficit de información constituye un importante inconve-niente
que debería ser solventado de una vez por todas a través de la publicación
19 Las políticas de vivienda son incluidas dentro de las políticas urbanas en este marco argumental.

pormenorizada de las fuentes fiscales y en particular del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas.
A pesar de estos problemas, los resultados que se obtienen al utilizar los da-tos
de Renta por Hogar en el esfuerzo de accesibilidad que tienen que hacer los
hogares para comprar la vivienda tipo, era del 40,8% en el año 2004, lo que supo-nía
un incremento de casi el 73% respecto al esfuerzo en las mismas condiciones
25
que tenían en el año 200020.
Tabla 6. Evolución del esfuerzo de accesibilidad a la vivienda libre en el municipio de Madrid
Año
Precio
medio
vivienda*
Préstamo
hipoteca-rio**
Renta
Media por
Hogar***
Ahorro
previo
necesario
Tipo de
interés
****
Pago
mensual
Pago
anual
Esfuerzo
(% de los
ingresos
mensua-les)
1998 101.739 81.391 35.991 20.348 5,51 560 6.816 18,9
1999 109.613 87.691 35.035 21.923 4,62 560 6.812 19,4
2000 126.129 100.903 36.644 25.226 5,76 709 8.627 23,5
2001 150.156 120.125 36.725 30.031 5,76 844 10.270 28,0
2002 183.698 146.959 37.359 36.740 4,80 954 11.593 31,0
2003 230.900 184.720 37.117 46.180 3,71 1.091 13.245 35,7
2004 272.997 218.398 38.416 54.599 3,35 1.290 15.660 40,8
Notas:
* En euros. Precio m2, multiplicado por superficie media vivienda censo 2001= 80,96 m2.
** En euros. 80% del precio vivienda.
*** Renta hipotética: calculada con la Renta Disponible Municipal, que proporciona el Anuario Estadístico
de la CAM, dividida entre el numero de hogares que da la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares.
**** Fuente: 1998 y 1999 Julio Rodríguez, Revista Ciudad y Territorio.
2000-2004 Banco de España. Tipos de interés hipotecarios para el total de entidades.
En cualquier caso y para explicar porque está siendo compatible un contexto
de subidas de precios tan importantes con aumentos en el esfuerzo económico que
las familias deben de hacer para acceder a una vivienda en propiedad, es impres-cindible
recurrir al análisis de las condiciones de financiación que se han creado en
torno a los créditos hipotecarios.
Hay dos factores claves que han permitido la mejora. Por un lado la bajada
de los tipos de interés aplicados a los créditos hipotecarios, y por otro lado, la am-pliación
del tiempo de vida de estos préstamos, de tal manera que hoy en día es
fácil acceder a créditos por un período superior a los 20 años que pueden alcanzar
los 30 años.
A través de la bajada de los tipos de interés que se viene produciendo desde
los años 90 se ha podido reducir el tipo nominal de los créditos hipotecarios que se
20 Si este esfuerzo se calcula a través de la relación entre la Renta Bruta por Hogar y la base Imponible
del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas estimado a partir de los valores fiables del año 1999, el
esfuerzo de accesibilidad para el mismo año quedaría establecido en el municipio de Madrid en el 75,4%,
datos bastantes fiables si se tiene en cuenta que Julio Rodríguez ha estimado este porcentaje en el
61,6% para el total de la Comunidad de Madrid para el mismo año.

aplicaban a las viviendas libres desde valores sobre el 16% en el año 1990 hasta
niveles inferiores al 3,5%. Los efectos de esta disminución son tremendos, puesto
que se ha pasado de tener que pagar 87€ mensuales por cada 6.000 € de crédito a
15 años a 43€ mensuales por esos mismos euros en las mismas condiciones. Debi-do
26
a esta bajada de interés la capacidad de pago de los hogares a nivel general ha
aumentado en casi el doble. Es decir pagando lo mismo que se hacía en el año
1990 por 6.000 € se puede acceder hoy en día a un crédito de 12.000 €.
Gráfico 1 Tipo de interés nominal para créditos hipotecarios a la vivienda libre (1990-2004)
18,0
16,0
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Tipo Nominal
Fuente: Banco de España y Sociedad de Tasación.
Además de esta mejora, las entidades de crédito han conseguido alargar el
período de pago de las hipotecas, lo que ha supuesto otra vía importantísima de
reducción del esfuerzo económico de las familias. En estos momentos se están con-cediendo
créditos a treinta años que han permitido reducir lo que se tiene que pa-gar
por cada 6.000 € hasta una cifra muy pequeña de 27 € mensuales (4.492,-
pts.). Teniendo en cuenta estas nuevas condiciones, y pagando la misma cantidad
que se hacía en el año 1990 por 6.000 €, hoy en día se puede pagar casi 20.000
euros, lo que supone un aumento de la capacidad de compra de casi un 233% res-pecto
a los niveles del año 90.
Aplicando estas mejoras al esfuerzo de accesibilidad que tenían que hacer
los hogares madrileños en el año 2004, se obtiene una reducción importante al pa-sar
de un crédito de 20 años a otro de 30 en las mismas condiciones generales. El
esfuerzo de accesibilidad se reduce desde el 40,8% en las condiciones de 20 años,
hasta el 31,4% con un crédito de 30 años, lo que supone pasar de pagar 15.660 €
cada año hasta 12.077€.
Sin este cambio tan importante no hubiese sido posible una subida de pre-cios
residenciales tan elevada. Siempre existe un límite máximo en la capacidad de
compra de la demanda, y este nivel es el que se va buscando de una manera u

otra. Ahora bien, existe una gran paradoja en esta situación. La capacidad de com-pra
se ha incrementado por un factor externo a las economías familiares que puede
modificarse por motivos exteriores al propio sistema residencial. Aunque también
es cierto, que los tipos de interés son muy sensibles a los ciclos económicos en los
que las economías familiares constituyen uno de sus componentes esenciales.
No cabe duda, sin embargo, que esta mejora en las condiciones de compra
de las viviendas ha conducido a un incremento muy notable del endeudamiento de
las familias españolas21que en algunos casos se encuentra casi al límite de lo que
sería deseable. Sobre este aspecto cabe una nueva discusión. Habitualmente se ha
considerado que la renta familiar que debería dedicarse al pago de la vivienda, tan-to
en propiedad como en alquiler, no convendría que superarse el 30% de los in-gresos
totales familiares.
Este límite sin embargo no puede ser el mismo para todos los hogares,
puesto que el coste económico de los bienes y servicios que se consideran bási-cos22tiene
un valor mínimo para todos los hogares. Si se resta este valor mínimo
que cuestan todos los bienes básicos a la renta familiar y se añade el 30% de esos
ingresos para el pago de la vivienda, se obtiene un excedente muy distinto que
puede llegar en algunos hogares a ser un déficit.
En realidad este ejercicio es ficticio, porque el 30% que se paga por la vi-vienda
no depende de la renta sino del propio precio de la vivienda, lo que lleva
necesariamente a pensar que esta posibilidad para muchos hogares depende de la
posibilidad de encontrar viviendas a precios reducidos para que el esfuerzo econó-mico
no supere nunca los límites de lo que son viables para sus distintas economí-as23.
En el mercado en alquiler sucede algo muy parecido. Aunque todos los indi-cadores
apuntan a que en la década pasada continúo la reducción de los hogares
que vivían en alquiler, se ha producido un cambio sustancial que se debe analizar
con detalle, porque las estadísticas censales no lo han recogido, o lo hacen de ma-nera
27
muy incipiente.
21 El endeudamiento familiar en términos de renta familiar se sitúa actualmente por encima del 100%.
Sin embargo, algunos informes de coyuntura como el que realiza el Servicios de Estudios del Banco
Bilbao Vizcaya, sigue valorando que esta situación no es problemática porque todavía los niveles de tipo
de interés lleva a que la carga por intereses siga descendiendo, y además, la ratio de morosidad del
crédito a la adquisición de viviendas continua en niveles mínimos (0,3%) (BBVA, 2005). Los análisis y la
valoración que realiza el propio Banco España son menos optimistas.
22 Es evidente que el mismo bien puede tener un precio muy distinto en función de la calidad, abundan-cia,
red comercial en el que se compra, etc.
23 Es precisamente en este sentido en el que resulta vital el papel que puede jugar una producción esta-ble
de viviendas a precios tasados que permita situar el esfuerzo de accesibilidad para los hogares que
puedan llegar a ella en valores tolerable. Además, esta posibilidad, de realizarse correctamente lo que
implica respetar todos los requisitos de este tipo de vivienda, tiene efectos antiinflacionista sobre el
propio precio de la vivienda. El mercado de vivienda protegido no se debe limitar al de nueva produc-ción,
sino que debe incluir las transmisiones de estas viviendas evitando el aprovechamiento privado
especulativo de los recursos públicos que son acaparados por determinados sectores sociales.

Tabla 7. Evolución de las tasas de propiedad y alquiler de las viviendas principales del muni-cipio
28
de Madrid
Año Total Viv. propiedad Viv. alquiler
Tasa de pro-piedad
Tasa de alqui-ler
1981 933.911 633.409 234.354 67,8 25,1
1991 973.763 715.046 184.319 73,4 18,9
2001 1.080.306 848.738 178.501 78,6 16,5
En términos generales los datos censales demuestran que la tasa de hoga-res
viviendo en alquiler se ha reducido en el municipio de Madrid desde el 18,9%
en el año 1991 hasta el 16,5% en el año 2001. Esta reducción también se ha pro-ducido
en términos absolutos lo que significa que en el año 2001 había casi 6.000
viviendas en alquiler menos que las que había en el año 1991.
La gran paradoja es que a pesar de esta reducción, el número de personas
que residen en estas viviendas ha aumentado notablemente. Este fenómeno puede
ser explicado por dos razones fundamentales:
1. Por la entrada masiva de población inmigrante extranjera que recurre al
alquiler como sistema de acceso a la vivienda mayoritario.
2. Por el aumento del tamaño de hogar de los hogares constituidos por per-sonas
extranjeras debido al fenómeno del realquiler de habitaciones.
Tabla 8 Régimen de Tenencia de la Vivienda Principal. Personas en cada Régimen de Tenen-cia,
2001
Propiedad Alquiler Cedida Otra
Extranjeros 24,5 72,7 1,3 1,5
Españoles 82,3 12,8 2,3 2,6
Total 77,9 17,3 2,2 2,6
La tasa de alquiler de los extranjeros en el municipio de Madrid era del
72,7% mientras que la de la población española solo llegaba hasta el 12,8%. Las
viviendas alquiladas por un gran parte de la población inmigrante extranjera pre-sentan
una mayor tasa de hacinamiento debido a la necesidad de sobrecargar los
recursos residenciales a los que se puede acceder. El precio de las viviendas en
alquiler ha tenido una evolución parecida al de las viviendas en compra. El realqui-ler
de habitaciones se ha convertido en una práctica habitual, que actúa como un
mecanismo de solidaridad y como un negocio que permite reducir notablemente los
costes económicos a cambio de un empeoramiento notable de sus condiciones de
alojamiento. Este fenómeno de sobrecarga también está siendo utilizado en el mer-

cado de propiedad, utilizándose como un mecanismo para reducir el esfuerzo eco-nómico
que supone pagar las hipotecas.
La demanda de alquiler24 se ha incrementado notablemente en los últimos
años, debido esencialmente al fenómeno de la inmigración extranjera, aunque tam-bién
ha sido y es muy importante la presión que ejercen un gran número de jóve-nes
madrileños que utilizan este régimen de acceso a la vivienda en las primeras
29
etapas de su proceso de emancipación.
El municipio de Madrid ha recibido en los últimos años un número importan-te
de extranjeros. Los últimos datos disponibles del Padrón Municipal de Habitantes
a 31 de julio de este año 2005 daban como resultado una población extranjera em-padronada
de 513.194 personas, lo que representaba una tasa del 15,9%.
Tabla 9. Evolución de la población extranjera en el Municipio de Madrid (31 de julio)
Año y Periodo Total Absolutos Relativos
2005 (05-04) 513194 69032 15,5
2004 (04-03) 444162 45276 11,4
2003 (03-02) 398886 73009 22,4
2002 (02-01) 325877 89846 38,1
2001 (01-00) 236031 79527 50,8
Fuente: Ayuntamiento de Madrid, Padrón Municipal de Habitantes,
El fenómeno de la inmigración extranjera está siendo actualmente uno de
los factores claves para comprender la evolución de algunos problemas residencia-les
que han aparecido en los últimos años. Su incidencia sobre la realidad social de
algunos barrios del municipio de Madrid es cada vez mayor. También su impacto
empieza a ser importante en algunas intervenciones públicas, y por supuesto, en el
propio mercado de la vivienda, fundamentalmente en el de alquiler, pero también
en el de la propiedad. Las estrategias migratorias conllevan nuevos requerimientos
de todo tipo que hacen que la vivienda ocupe un espacio menos trascendente en la
vida actual de muchos inmigrantes en el Municipio de Madrid, especialmente en los
primeros años del proceso migratorio cuando el proyecto se encuentra todavía en
una fase muy incipiente.
En resumen, el contexto residencial madrileño introduce una serie de condi-cionamientos,
alguno de ellos estructurales que van a condicionar todas las políticas
de vivienda y las posibilidades reales que los madrileños van a tener para resolver
son necesidades residenciales.
24 El municipio de Madrid es un caso de alguna manera especial. La alta presencia de empresas e institu-ciones
de toda clase hacen del municipio un lugar que siempre cuenta con un potencial extra tanto en el
mercado de viviendas en propiedad como en del alquiler.

30
El contexto residencial madrileño se encuentra definido por la confluencia de
los siguientes elementos:
1. Las fuertes subidas en los precios de las viviendas que están haciendo
que las viviendas sean cada vez más caras, y que se absorban las mejo-ras
obtenidas en las condiciones de pago derivadas de los tipos de inte-rés
y de los créditos hipotecarios.
2. La producción masiva de viviendas que ha permitido que se incrementa-se
el volumen de viviendas del municipio de Madrid a niveles superiores
a los que lo han hecho la población y los propios hogares. Una parte im-portante
de estas viviendas no se convierten en viviendas principales.
3. Un incremento del potencial de las necesidades de vivienda de los madri-leños
derivadas del incremento de los hogares, y de la llegada masiva de
población inmigrante extranjera al municipio.
4. La consolidación del modelo residencial articulado sobre sistemas de pro-visión
basados en el régimen de propiedad que han llevado a una reduc-ción
progresiva del alquiler, tanto en términos absolutos como en térmi-nos
relativos.
5. El fenómeno de la inmigración extranjera está incidiendo en múltiples es-feras
de la sociedad madrileña. En el campo de la vivienda esta actuando
como un factor de presión sobre el mercado residencial, especialmente
sobre el alquiler, y está introduciendo nuevas realidades y nuevas pro-blemáticas
que casi habían desaparecido. También está teniendo una
fuerte incidencia sobre el territorio y todos sus componentes urbanos que
se produce a través de la concentración que se está produciendo en al-gunos
barrios.
6. A nivel general se ha producido una evolución favorable en la renta fami-liar
debido al ciclo económico positivo que se viene produciendo desde
hace varias años, que se ha traducido en una tenencia muy positiva en
los indicadores del mercado de trabajo, aunque se mantiene el problema
de la calidad en el empleo creado.
7. A pesar de todo ello, las dificultades de acceso a la vivienda siguen sien-do
notables, extendiéndose además hasta grupos sociales que en otros
momentos no tenían apenas dificultades. El endeudamiento de las fami-lias
madrileñas que están comprando sus viviendas ha alcanzado máxi-mos
histórico, suponiendo un factor de tensión y desequilibrio que se de-be
considerar, porque las posibilidades actuales de la accesibilidad de-penden
básicamente de la evolución de los tipos de interés, que es un
factor siempre inestable y exterior al propio sistema económico familiar.

31
2.3 La problemática de la habitabilidad residencial
Dentro de los distintos componentes que conforman las situaciones de ex-clusión
residencial en el Municipio de Madrid, la habitabilidad residencial emerge
como el más importante.
La habitabilidad es un bloque de la exclusión residencial que se define bási-camente
a partir de la unión de dos situaciones básicas. Por un lado, la existencia
de un lugar o una vivienda en la que se reside de manera habitual y en la que exis-te,
por tanto, un hogar; y por otro lado, unas condiciones de habitabilidad inapro-piadas
que hacen que estas viviendas o alojamientos no cumplan con los mínimos
requisitos para poder ser habitadas en condiciones de normalidad.
Los criterios para evaluar los niveles de habitabilidad de cualquier alojamien-to
no están definidos a nivel general, y no existe un consenso sobre los mismos25,
por lo que siempre resulta complicado y discutible establecer estos límites. Además,
estos criterios deberían replantearse continuamente adaptándolos a la propia evo-lución
de la sociedad, y a las condiciones concretas del lugar. En cualquier caso, sí
parece existir un acuerdo en que cualquier alojamiento para ser considerado como
habitable debería tener al menos dos condiciones básicas:
1. Ser una edificación que contenga todas las garantías de construcción para
que no se ponga en peligro la vida de sus habitantes garantizando su pro-tección
frente a las inclemencias climáticas.
2. Ser una edificación que contenga en condiciones apropiadas todas las insta-laciones
y equipamiento básicos26 para que la vivienda pueda cumplir con
sus funciones básicas y a la vez sea una garantía del bienestar de sus habi-tantes
evitando condiciones de salubridad inadecuadas que pudiesen incidir
negativamente en la salud de sus habitantes.
A partir de estas dos condiciones básicas se puede construir un concepto de
básico de infravivienda que permita avanzar en la comprensión de la problemática
de la habitabilidad, sin descartar otras posibilidades analíticas y otros enfoques que
se deben ir ampliando y mejorando.
Un ejemplo es la propia definición que utiliza el Ayuntamiento de Madrid,
que en el artículo 7.3.4 de la normativa urbanística del Plan General de Ordenación
25 Sin ninguna duda estos criterios deberían definirse técnicamente para incluirse de manera habitual en
las medidas de política de vivienda y en los propios planes de urbanismo. En este sentido, se considera
positiva la definición de infravivienda que fue incluida en el Plan General de Ordenación Urbana de Ma-drid.
26 Las instalaciones y servicios básicos son los siguientes: electricidad en la vivienda y el edificio, agua
corriente, aseo en la vivienda con ducha y váter como mínimo, e instalación de evacuación de aguas
residuales en el edifico y la vivienda. También, habría que incluir todas las viviendas que no tienen nin-gún
sistema de calefacción.

Urbana de Madrid recoge una idea interesante de lo que podría ser esta vivienda
mínima : “…aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya
superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no incluyéndose en el
cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios
con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse redu-cir
32
la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente
disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de
aseo”. Este concepto se ha ido ampliado para adaptarse a las realidades concretas
sobre las que se trataba de intervenir, como ha sucedido en el barrio de Lavapiés,
integrando la idea de vivienda interior sin ventilación muy común en esta zona del
Municipio.
En cualquier caso, es importante reconocer que no existe una definición cla-ra
y consensuada de infravivienda, y por tanto, apenas hay estudios27 exhaustivos
realizados por personal técnico apropiado sobre la totalidad del parque residencial.
Sin ninguna duda, como ocurre por desgracia con otras fuentes de información,
este déficit constituye un enorme inconveniente para todo análisis.
A nivel general, la información más valiosa que se tiene sobre el parque re-sidencial
del municipio de Madrid es la que proporciona el Censo de Población y de
Viviendas realizado cada 10 años. El último se hizo en el año 200128 y se recogió
información sistematizada sobre algunas características de los edificios y las vivien-das.
También se obtuvo información sobre las instalaciones básicas de los edificios
y las viviendas, y una valoración sobre el estado de la edificación de cada edificio.
A partir de estos datos censales se puede tener de manera aproximada una
valoración sobre la situación del parque residencial madrileño, que se puede sinteti-zar
construyendo un indicador que se ha infravivienda a partir de los datos del es-tado
del edificio y de sus instalaciones básicas29.
Este indicador debe interpretarse con precaución porque no se debe olvidar
de donde proceden los datos. Por un lado, las instalaciones de cada edificio y vi-vienda
que son fáciles de censar por lo que resulta bastante fiable, pero por otro
lado, la información sobre el estado del edificio se ha tomado de forma visual por
agentes censales que no son expertos en este tipo de tarea, por lo que es muy po-sible
que existan muchas lagunas. La valoración sobre el estado del edificio se rea-liza
a través de indicios que expresan si el edificio se encuentra en estado ruinoso,
malo, deficiente o bueno30, por lo que es lógico pensar que no se han incluido si-tuaciones
con menos manifestaciones, y que también es muy posible, que hayan
27 En relación con el desarrollo de alguna Área de Rehabilitación si se han realizado algunos diagnósticos
muy interesantes y valiosos que han permitido comprobar las dimensiones y principales características
del parque residencial de estos barrios. Desgraciadamente no se han realizado estos análisis para el
conjunto del municipio.
28 Con fecha de referencia de noviembre.
29 En el anexo de este informa se define con detalle esta metodología utilizada para construir el indicador
de infraviviendas.
30 Estas definiciones pueden leerse en el anexo I.

sido sobreestimados los problemas de otros edificios con un deterioro exterior más
llamativo que real. En cualquier caso, esta información proporciona un punto inicial
para conocer los problemas de habitabilidad que presentan el parque residencial,
que deberá ser ampliado con estudios más especializados como se ha hecho en
algunas zonas de Madrid.
Además, es imprescindible avanzar hacia un concepto de infravivienda que
no se limite al estado de la vivienda, considerando que es un espacio social más
complejo en el que la relación entre vivienda, edificio y barrio constituye un todo
unitario que no se puede comprender aislando cada una de sus partes.
33
2.3.1 La infravivienda horizontal
Dentro del conjunto de problemas de habitabilidad que existen actualmente en
el municipio de Madrid, el fenómeno del chabolismo horizontal (infravivienda) cons-tituye
uno de los más graves y difíciles de erradicar. Aunque existen distintos con-ceptos
para definir31lo que es una chabola, es seguramente la enunciación aportada
por Florencio Martín Tejedor una de las más completas. Se entiende por chabola a
“toda construcción hecha a base de materiales ligeros y de desecho de baja consistencia:
madera, cartones, latas, plásticos, lonas, en lugares que no cuentan con servicios urbanísti-cos
mínimos (acceso rodado, alcantarillado, suministro de agua, electricidad). Son ilegales al
no contar con proyecto, ni licencia municipal, ni en terreno urbanizable, por regla general”
(Nogués, 2005), y por tanto, los núcleos chabolistas serían asentamientos en los
que se concentrarían este tipo de construcciones.
Todas las chabolas y núcleos de chabolismo constituyen espacios de infravi-vienda
horizontal porque suponen una ocupación extensiva del territorio, en la que
se combinan el deterioro en el propio alojamiento y en el espacio en el que se
asienta.
Un caso particular son los Barrios de Tipología Especial, que fueron definidos
como unidades de realojamiento transitorias de aproximadamente 80 viviendas,
con un Centro Social y Equipo de Apoyo fijo, para facilitar la inserción social de sus
habitantes. Estas viviendas estaban dirigidas a un conjunto de familias que por sus
características sociolaborales especiales tenían dificultades para su adaptación al
31 Una de las definiciones más completas de chabola que se pueden utilizar es la sugerida por el Área de
Urbanismo e Infraestructuras del Ayuntamiento de Madrid en 1984 en el Documento sobre las Propues-ta
para la Erradicación del Chabolismo Gitano.. La chabola es un alojamiento que se encuentra en el
punto más bajo de la escala gradual de viviendas inadecuadas o de mala calidad. “Se caracterizan se
caracterizan físicamente por estar construidas en suelo ajeno, es decir, los ocupantes no son titulares del
suelo, ni tienen ninguna relación arrendaticia o de cualquier tipo con él; no tienen una estructura edifica-tiva
sólida, carecen de cimientos y sólo en el mejor de los casos cuentan con muros de mampostería,
estando construidas de manera general con materiales de derribo, maderas, latón, cartones, plásticos,
lonas y trozos de uralita; no son recuperables como vivienda ni susceptibles de arreglos ni mejoras;
carecen de los servicios propios (agua, electricidad, etc.) y de los comunitarios” (Nogués, 2005).

medio social y para su integración. Lo cierto es que la mayoría de estos barrios fue-ron
34
construidos en entornos aislados y alejados, con difíciles accesos y con unos
servicios básicos muy frágiles.
La evolución de estos Barrios en el contexto de la ciudad de Madrid no ha sido
positiva. Por un lado, se ha producido un deterioro considerable de las propias edi-ficaciones
a pesar de que su construcción se realizó con materiales de buena cali-dad
en la mayoría de los casos, y con todos los servicios básicos: alcantarillado,
agua, electricidad, etc. La falta de cuidado, el mal uso, y la ausencia de una con-servación
adecuada han sido factores decisivos para llegar a la situación actual, que
además se ha agravado por la construcción incontrolada de nuevas chabolas en sus
alrededores y en un gran parte de sus patios.
Su aislamiento ha sido un factor importante de deterioro porque ha agudizado
la pérdida y el daño irreparable de sus servicios básicos, lo que ha permitido y alen-tando
una escalada imparable de marginalidad, a pesar de una intensísima inter-vención
pública.
Por todos estos motivos, y a pesar de que en términos estrictos hay aspectos
de la definición de chabola que no existen, se ha valorado incluir las viviendas que
integraban estos Barrios de Tipología Especial32 dentro del fenómeno del chabolis-mo
horizontal.
Una vez realizadas estas primeras aclaraciones conceptuales es necesario
abordar el análisis del fenómeno en el municipio de Madrid con la información más
actualizada. Este estudio debe contemplarse desde una perspectiva muy dinámica,
puesto que uno de los aspectos fundamentales de este fenómeno es precisamente
su continuidad temporal, sus oscilaciones continuas, y a la vez, la persistencia de
troncos y ramas familiares de chabolistas.
Los últimos datos publicados en la Memorias del Instituto para el Realojamien-to
e Integración Social (IRIS) del año 2004 estimaban en 780 las familias que esta-ban
vivienda en el municipio de Madrid en núcleos de chabolas, en 289 familias las
que estaban en anexos y chabolas de los Barrios de Tipología Especial y, en 297 las
que vivían en las viviendas incluidas en estos barrios especiales.
En conclusión, en el año 2004 había 1.366 familias en el municipio de Madrid
que estaban viviendo en condiciones de chabolismo horizontal, lo que constituye
una tasa del 1,2 por mil. Estas familias tienen un tamaño medio de 3,6 personas, lo
que significa un número total aproximado de 4.900 personas en el año 2004.
32 Se incluyen en el Anexo dos tablas en las que se recoge una información pormenorizada sobre la
situación actual de algunos indicadores urbanísticos y de los servicios públicos de los barrios de Tipología
Especial y de los principales núcleos de chabolas.

Tabla 10. Familias residentes en núcleos chabolistas y en Barrios de Tipología Especial. 2001-
2004
35
2001 2002 2003 2004
Familias chabolistas 1.500 1.378 1.318 1.366
Fuente: Instituto de Realojamiento e Integración Social. Memorias anuales
Estos datos no incluyen algunos realojos producidos con posterioridad al año
2004, y el desmantelamiento de Pitis y del núcleo de Rodríguez Jaén llevados a
cabo por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, aunque permiten hacerse
una idea aproximada de la evolución de este fenómeno en los últimos años.
Es interesante observar su persistencia, a pesar de los realojos que se han
venido realizando por el Instituto para el Realojamiento y la Inserción Social (IRIS)
y por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS). Hay que tener en cuenta
que desde el año 1998 las familias chabolistas realojadas han estado cerca de las
1.500 entre las dos instituciones, lo que supone un número aproximado de 200
realojos anuales de este tipo.
A pesar del esfuerzo en todos los sentidos, el fenómeno se mantiene de forma
persistente. Hay núcleos que se van desmantelando, pero aparecen otros nuevos o
se produce un aumento de otros ya existentes como parece que está ocurriendo en
estos momentos con el Salobral y las Barranquillas, y muy posiblemente, en la Ca-ñada
Real Galiana que sigue experimentando un notable crecimiento unido a un
cambio sustancial en el perfil de sus nuevos pobladores.
Uno de los rasgos más característicos de este fenómeno es precisamente su
capacidad de reproducción, que parece que se produce por tres razones fundamen-tales:
1. Porque siguen construyendo chabolas una parte de las poblaciones rela-cionadas
con este fenómeno que han “aprendido” un camino para acce-der
a la vivienda pública a través del chabolismo. Al derecho a la vivien-da
se accede a través del chabolismo.
2. Porque las poblaciones que son realojadas, especialmente las nuevas ge-neraciones
mantienen estrategias de dependencia pública para acceder a
la vivienda, manteniendo su estatus marginal y dependiente frente a
otros grupos. Las políticas de integración no han conseguido romper este
círculo tan perverso.
3. Porque son necesarias para el desarrollo de actividades no normalizadas
y marginales, escapando con mayor facilidad al control de las institucio-nes
a través de espacios en donde resulta más sencilla la autoprotección.
Por tanto, el problema clave no es solo desmantelar el fenómeno, sino cómo
evitar que se reproduzca, asumiendo su coste social que significa que la mayoría de
las actividades que se realizan en su interior buscarán nuevos espacios para su de-sarrollo.

36
De no cambiarse los factores que provocan su reproducción siempre existirá
un potencial larvado para que se reproduzca en otros lugares, y las políticas de
desmantelamiento del fenómeno serán siempre limitadas, estando abocadas a su
permanencia continua lo que constituye un reconocimiento de su propio fracaso e
incapacidad.
El chabolismo horizontal está organizado territorialmente en 21 núcleos con
un número muy variable de chabolas. Por encima de 30 familias en el año 2004
estaban los núcleos de Pitis (ya desmantelado), Santa Catalina (141), Barranquillas
(67), El Salobral (305), Ventorro (69) y todos los Barrios de Tipología Especial:
Quinta (71), Mimbreras (142), Plata y Castañar (160) y Cañaveral (213). El resto
eran núcleos más pequeños que no llegaban a 30 familias, salvo el núcleo de Puerta
de Hierro (30) y del Camino a Barranquillas que tenía otras 30 familias.
Tabla 11. Chabolismo horizontal33 en el Municipio de Madrid en el año 2004.
Distritos Núcleo Nº de familias
Núcleos chabolistas
Carabanchel Tanatorio 2
Chamartín Rodríguez Jaén 7
Fuencarral-El Pardo Pitis 32
Hortaleza Avda. de Logroño 7
Los Olivos 18
Moncloa-Aravaca Puerta de Hierro 30
Puente Vallecas Santa Catalina 141
Trigales 14
Usera Carolinas 28
Casa Cuartel 5
Villa de Vallecas Camino Vertedero 12
Camino Barranquillas 30
Barranquillas 67
El Cristo 12
Villaverde Ctra. San Martín de la Vega 1
El Salobral 305
Ventorro 69
Total 17 780
Viviendas y chabolas en los Barrios de Tipología Especial
Fuencarral Quinta 71
Latina Mimbreras 142
Villaverde Plata y Castañar 160
Vicálvaro Cañaveral 213
Total 4 586
Familias alojadas en chabolas y viviendas en Barrios de Tipología Especial
Total 21 1.366
Fuente: Memoria del IRIS del año 2004. Datos correspondientes al Área Social y al Área de Vivienda –
Inspección- de dicho organismo.
Las familias que pertenecen o están vinculadas a localizaciones relacionadas
con los Barrios de Tipología Especial son 586, lo que representa el 43% del fenó-
33 Dentro de estos núcleos no están incluidas las familias en el núcleo de Carcavas ni el núcleo denomi-nado
“La Medina de Cuatro Vientos”, que sin embargo sin han sido recogidos en el mapa de localización
del fenómenos realizado a partir de la información proporcionada directamente por los técnicos de la
EMVS.

meno, mientras que el resto están residiendo en núcleos de chabolas autoconstrui-das.
En el primer caso existen solo cuatro núcleos, mientras que en este último los
37
núcleos 17.
En su ocupación territorial suelen buscar espacios periféricos y aislados, sepa-rados
de las tramas urbanas más consolidadas, por lo que muchas veces se sitúan
en los espacios de la ciudad que posteriormente tienen procesos de expansión o
crecimiento urbano, o en lugares afectados por el diseño y la planificación de ejes
viarios o infraestructuras que resultan esenciales para estos crecimientos.
Los núcleos de chabolas y los Barrios de Tipología Especial se concentran en
los Distritos Periféricos, especialmente en los de la zona Sureste del Municipio de
Madrid. El distrito de Villaverde reúne el 39% de todas las familias chabolistas
(535), seguido por Vicálvaro (213), Puente de Vallecas (155), Villa de Vallecas
(126) y Fuencarral-El Pardo (103). Estos cinco Distritos acumulan el 82,9 % de las
familias chabolistas del Municipio. Por el contrario, los Distritos que constituyen la
Almendra Central del Municipio de Madrid no son receptores salvo alguna excep-ción,
porque además de tener casi todos sus espacios urbanos consolidados, el con-trol
y la presión urbanística sobre los solares libres es mucho más intensa y rápida.
Tampoco se debe obviar que las pautas de localización de este fenómeno tienen
una gran componente social, que hace que la probabilidad de que exista un núcleo
aumente en los espacios con menor condición social, y por el contrario, sea menor
en aquellas zonas en las que es superior. Esta correlación no es estricta, aunque
marca una tendencia general.
Un análisis más pormenorizado y actualizado de la localización actual de los
núcleos de chabolas del Municipio de Madrid confirma en líneas generales su locali-zación
periférica, y la sobrecarga que tienen algunas secciones Censales de la zona
Sureste del Municipio de Madrid.
Efectivamente, se confirman con mayor detalle las principales pautas de loca-lización
de este fenómeno:
1. Localización periférica en Secciones Censales muy poco desarrolladas ur-banísticamente
y, por tanto, sin zonas apenas zonas urbanas consolida-das.
2. Localización muy segmentada territorialmente. Hay muchas secciones sin
ningún núcleo, mientras otras están muy cargadas. Si se traza una línea
que haga la diagonal entre las Secciones Censales de Hortaleza y las del
Distrito de La Latina (Eje Noreste-Suroeste) se obtiene el 78% de los nú-cleos.
El resto solo acumula 6 núcleos34.
34 La relación completa de los núcleos de chabolas del mapa pueden encontrarse en el Anexo Estadístico
que se incluye al final de este informe.

Mapa 1. Localización de los Poblados chabolistas y Barrios de Tipología Especial en el munici-pio
38
de Madrid a Julio 200535
Fuente: Elaboración propia a partir datos proporcionados por la EMVS y Memorias IRIS.
Como se puede observar en el mapa las secciones que se encuentran más
sobrecargadas están en los Distritos de Villaverde, Usera, Vicálvaro y Villa de Valle-cas.
Estos poblados tienen un gran impacto sobre sus espacios más cercanos, in-troduciendo
tensiones que a veces están desembocando en conflictos vecinales, y
en el deterioro de las infraestructuras y servicios urbanos más próximos que se ven
afectadas por las personas que son atraídas por estos núcleos.
35 En este mapa no está incluido como es lógico el núcleo de Pitis, ya desmantelado, ni tampoco en nú-cleo
de Rodríguez Jaén en el Distrito de Chamartín.

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