Este documento resume la valuación comercial de una casa de dos pisos ubicada en la calle Valentín Espejo 11585 en San Juan de Miraflores, Lima. La casa tiene un área de terreno de 160 m2 y un área construida total de 306 m2. Usando el método de valuación directa, se determinó que el valor del terreno es de US$ 87,040 y el valor de la edificación es de US$ 96,428.72. El valor comercial total de la propiedad es de US$ 184,000.

1. UAP Ricardo Daniel Vargas Moscol
VALUACIÓN COMERCIAL
INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN
ESPEJO 11585, DISTRITO DE SAN JUAN DE
MIRAFLORES, LIMA.

2. 2
UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
CURSO
TASACIÓN Y PERITAJE
DOCENTE
ARQ. DIEGO LA ROSA
TEMA
VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO
EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014
X CICLO
ALUMNO:
VARGAS MOSCOL, Ricardo Daniel
BARRANCO, PERÚ
21 de JUNIO del 2014

3. 3
VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO
EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014
I HOJA RESUMEN
1.- Ubicación : Calle Valentín Espejo 11585, frente al
parque Micaela Bastidas – ½ cuadra de la Av.
Pachacutec cdra. 9, San Juan de Miraflores.
2.- Tipo de inmueble : Casa de 2 pisos en venta.
3.- Propietarios : MAK Inmobiliaria – Telf.: 2425625
4.- Validez del resultado : 21 de Junio del 2014, validez de 90
días.
5.- Fines del estudio : Venta de la casa.
6.- Valuación comercial : US$ 184,000.00 - S/. 515,200.00
7.- Cambio monetario : S/. 2.80 soles por USD$
8.- Autor : Vargas Moscol, Ricardo Daniel
9.- Fecha de valuación : 21 de Junio del 2014.

4. 4
+
VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO
EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014
Ubicación del inmueble valuado.
Ubicación del inmueble valuado.

5. 5
Fachada del inmueble valuado.
Fachada del inmueble valuado.

6. 6
Interior del inmueble valuado.
Vista de la escalera
Interior del inmueble valuado.
Vista del comedor

7. 7
Interior del inmueble valuado.
Vista de la sala
Interior del inmueble valuado.
Vista de la cocina

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Interior del inmueble valuado.
Vista del dormitorio
Interior del inmueble valuado.
Vista del dormitorio

9. 9
Interior del inmueble valuado.
Vista del closet del dormitorio
Interior del inmueble valuado.
Vista del dormitorio

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Interior del inmueble valuado.
Vista de la cochera
Interior del inmueble valuado.
Vista del patio interior

11. 11
Interior del inmueble valuado.
Vista del baño
Interior del inmueble valuado.
Vista del techo

12. 12
Entorno del inmueble valuado.

13. 13
Entorno del inmueble valuado.

14. 14
VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO
EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN
JUAN DE MIRAFLORES LIMA
A 21 DE JUNIO DEL 2014
II MEMORIA DESCRIPTIVA
2.1 LOCALIZACIÓN
Calle Valentín Espejo 11585, frente al parque Micaela Bastidas – ½ cdra.
De la Av. Pachacutec o también llamada Av. Los Héroes cdra. 9 en el
distrito de San Juan de Miraflores, Lima.
Ubicado cerca al parque Micaela Bastidas y a media cuadra de la Av. Pachacutec.
2.2 PROPIEDAD DEL INMUEBLE
MAK Inmobiliaria
2.3 CALIFICACION DE LA UBICACION
Predio ubicado en el distrito de San Juan de Miraflores con una
zonificación de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada también
a media cuadra de la Av. Pachacutec, una avenida netamente comercial
cuya zonificación está declarada como CM y CZ, zona comercial
metropolitana y comercio zonal respectivamente.

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Plano de zonificación del distrito de San Juan de Miraflores.
Según los parámetros urbanísticos se permite tener una construcción de
hasta 5 pisos. Actualmente el predio cuenta con solo 2 pisos.
El predio está cerca de un parque como área verde y cerca al tren
eléctrico de la línea 1 como principal transporte y la Av. Los Héroes
como una vía primaria que conecta con Surco (Centro de Lima) y Villa
María del Triunfo (Sur de Lima), pistas y veredas en buen estado, poca
circulación de autos (poca contaminación auditiva y ambiental).
Ubicado en una muy buena zona residencial con todos los servicios
completos, siendo una zona emergente para las empresas inmobiliarias
y constructoras.
El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura
urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios públicos.
2.4 DESCRIPCION DEL INMUEBLE
El inmueble materia de valuación es:
Una vivienda de 2 pisos con un patio frontal, cerco de fierro eléctrico y
una fachada enchapada en mayólica totalmente y en buen estado. Tiene
un solo ingreso que se encuentra aledaño al portón del garaje como
estacionamiento. A los lados y al frente del inmueble, se encuentran
viviendas que presentan casi las mismas características.

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Viviendas aledañas al predio en venta, características similares.
El inmueble está cerca al parque Micaela Bastidas como un espacio de
reunión y socialización con las personas del entorno urbano.
2.5 DISTRIBUCIÓN
Sala - comedor con pisos de parquet, cuenta con excelente iluminación y
ventilación.
Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cerámicos, 3 dormitorios con
closets.
Cocina con cerámicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor
de diario. 2 baños completos con enchapado en cerámicos.
Patio y terraza con pisos de cerámicos. Balcón y chimenea decorativa.
Lavandería. 1 Cochera.
2.6 CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIÓN
Las características de la edificación y sus materiales predominantes son
los siguientes:
La vivienda está construida de ladrillo con tarrajeo de concreto y
revestido de mayólicas en toda la fachada principal, puertas y marcos de
las ventanas de material de madera al igual que en los muebles y
mobiliarios en el interior de la casa, escalera de concreto con
recubrimiento de madera laminada con pasamanos de madera; piso de
porcelanato con textura de madera.

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Dormitorios con piso de porcelanato de textura de madera y muebles de madera.
Escalera de concreto con revestimiento de madera laminada.

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2.7 TAMAÑO DEL INMUEBLE
a) El área del terreno es: 160.00 m2.
Linderos:
Frente: Con la Calle Valentín Espejo de 8.00 mts.
Posterior: Con propiedad de terceros de 8.00 mts.
Derecho: Con propiedad de terceros de 20.00 mts.
Izquierdo: Con propiedad de terceros de 20.00 mts.
Área del terreno del predio en venta
b) De la edificación.-
Primer piso : 153.00 m2
Segundo piso : 153.00 m2
Total : 306.00 m2
2.8 USO ACTUAL
Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.

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2.9 CALIFICACION ARQUITECTONICA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta una buena calidad arquitectónica, con amplios
espacios y una buena área libre.
La distribución arquitectónica de espacios del inmueble como también la
ubicación de la escalera como circulación vertical son buenas.
El estado arquitectónico de espacios del inmueble se encuentra en un
buen estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo
constituyen, los muros son de ladrillo, pórticos y vigas de concreto,
paredes tarrajeadas, enchapadas de mayólicas y pintadas.
El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de
conservación, cuenta con muros, pórticos y vigas, losa aligerada.
El inmueble cuenta servicios básicos completos sanitarios, eléctricos,
gas, cable e internet.
2.10 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN
La antigüedad de la edificación es de 48 años.
El estado de conservación que presenta es BUENA
2.11 DEPRECIACIÓN
La depreciación del inmueble en venta es del 35 %, ya que a pesar de
tener una antigüedad cerca de los 50 años y construido de ladrillo, la
conservación del inmueble es buena.
Material ESTADO DE CONSERVACION
Antigüedad (en
años)
Estructural
Predominante
Muy bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
Hasta 5
años
Concreto
Ladrillo
adobe
0
0
0
5
8
15
10
20
30
55
60
65
Hasta 10 años Concreto
Ladrillo
adobe
0
3
10
5
11
20
10
23
35
55
63
70
Hasta 15 años Concreto
Ladrillo
adobe
3
6
15
8
14
25
13
26
40
58
66
75

20. 20
Hasta 20 años Concreto
Ladrillo
adobe
6
9
20
11
17
30
16
29
45
61
69
80
Hasta 25 años Concreto
Ladrillo
adobe
9
12
25
14
20
35
19
32
50
64
72
85
Hasta 30
años
Concreto
Ladrillo
adobe
12
15
30
17
23
40
22
35
55
67
75
90
Hasta 35 años Concreto
Ladrillo
adobe
15
18
35
20
26
45
25
38
60
70
78
*
Hasta 40 años Concreto
Ladrillo
adobe
18
21
40
23
29
50
28
41
65
73
81
*
Hasta 45
años
Concreto
Ladrillo
adobe
21
24
45
26
32
55
31
44
70
76
84
*
Hasta 50 años Concreto
Ladrillo
adobe
24
27
50
29
35
60
34
47
75
79
87
*
Más de 50 años Concreto
Ladrillo
adobe
27
30
55
32
38
65
37
50
80
82
90
*
* El Perito deberá estimar los porcentajes no tabulados
III VALUACION COMERCIAL
3.1 METODOLOGIA DE LA VALUACION
Directa
Vivienda unifamiliar
At. = 160.00 m2.
N° de pisos = 2
Ac. 1° piso = 153.00 m2.
2° piso = 153.00 m2.
_________
306.00 m2.
Antigüedad = 48 años.
Estado de conservación = Buena o/y de primera.
Depreciación = 35 %

21. 21
Valor de los terrenos en el distrito de San Juan de Miraflores
Vut. (Valor unitario del terreno) = US$ 544.00
- Según datos de CAPECO en su primer informe de desarrollo
inmobiliario y el BCR (Banco central de reserva).
Fuente: http://www.laencontre.com/noticias/capeco-presento-el-primer-informe-
desarrollo-inmobiliario/600
Fuente: http://guiadeclasificados.pe/noticias/noticia/67/cual-es-el-precio-del-metro-
cuadrado-en-lima

22. 22
Vut. = US$ 544.00
At. = 160.00 m2.
Vt. = Vut. X At. = US$ 87,040.00
Valor de los edificios en el distrito de San Juan de Miraflores
Vue. (Valor unitario de la edificación) = US$ 484.81
- Según el suplemento técnico del costo de construcción.
Fuente: Reglamento nacional de tasación.
Vac. = Vue. x Ac. x (1 – depreciación) ó
Vac. = (Vue. x Ac.) – (depreciación x (Vue. x Ac.))
1° Nivel
- US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36
2° Nivel
- US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36
_____________
US$ 96,428.72
V. = Vt. + Vac.
V. = US$ 87,040.00 + US$ 96,428.72
V. = US$ 183,468.72
V. = US$ 184,000.00

23. 23
3.2 VALUACION DIRECTA O DE COSTOS
La valuación directa se constituirá por la adición de los valores del
terreno, la edificación, áreas comunes y equipamiento que le
corresponde. El valor alcanza a US$ 184,000.00
3.2.1 Valuación por terreno
Considerando el área que corresponde al bien 160 m2.y el valor unitario
correspondiente por terreno determinado en US$ 544.00/m2 (Valor de
ofertas ajustado), en base al mercado observado, se fija el valor por
terreno en US$ 87,040.00
3.2.2 Valuación por edificaciones (Véase anexo 2)
Considera el valor unitario de la edificación a partir de los materiales
predominantes y acabados, así como la antigüedad y la depreciación
establecida para cada caso. El cálculo puede apreciarse a
continuación:
1º Nivel
US$ 484.81/m2 x 153.00 m2 x 0.65 = US$ 48,214.36
2º Nivel
US$ 484.81/m2 x 153.00 m2 x 0,65 = US$ 48,214.36
Total = US$ 96,428.72
3.2.3 Valuación de obras complementarias y otras Instalaciones:
De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones se estiman en el
………..% del valor de las edificaciones.
US$ …………….. x 0,……….. = US$ ……………..
3.2.4 Resumen de la Valuación Directa
La valuación directa o de costos será el resultado de la adición de los
valores de terreno, edificaciones y obras complementarias. El resultado
es US$ 183,468.72
3.3 VALUACION COMERCIAL O COMPARATIVA
Considerando la información levantada en el sitio y referida a inmuebles
similares al sujeto podemos obtener el valor aplicando el valor unitario
de viviendas al área del inmueble sujeto a estudio. El cálculo es el que
sigue:
………… m2 x US$ …………../m2 = US$ ……………..

24. 24
IV RESULTADO DE LA VALUACION
Considerando el proceso desarrollado cuyos cálculos se han podido apreciar
en el texto de este reporte, el autor opina en el sentido de establecer como
resultado de la valuación al monto equivalente al promedio de los dos valores
obtenidos, por los métodos directo y de mercado obteniéndose la suma de US$
183,468.72 ó el monto redondeado de US$ 184,000.00
Conclusión:
En nuestra opinión el valor comercial del inmueble ubicado en la Calle
Valentín Espejo 11585, distrito de San Juan de Miraflores, Lima, se estima
en: US$ 184,000.00 (Ciento ochenta y cuatro mil con 00/100 Dólares
Americanos). S. E. U. O.
Firma, nombre, identificación y
declaración del autor

25. 25