Avaluo de mejoras vivienda urbana

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ABEL BARRERA HURTADO
INGENIERO CIVIL U. CATOLICA
Magister en ingeniería civilπ
Bogotá D.C., diciembre de 2018
Señores
Juzgado promiscuo municipal de Nilo- Cundinamarca
Atn: Dra. Sofía Hortensia Bernal Herrera
Ciudad
Asunto: Entrega de Avalúo de mejoras vivienda rural
Proceso Ordinario Ref.: 2018-00441
Demandante: Javier Danilo Castro Campos
Demandados: Javier Danilo Castro Campos, Natalia del Pilar Castro Campos,
Ivan Dario Castro Campos, Lina Maria Castro Campos y Maria Ormeli Oliveros
Campos
Respetada Doctora:
De la manera más cordial me dirijo ante su despacho en calidad de avaluador de
inmuebles dentro del proceso N° 2018-00441, con el objeto de hacer entrega del
avalúo de las mejoras del predio ubicado en el municipio de Nilo – Cundinamarca,
denominado como lote la esperanza en la vereda La Sonora.
Cordialmente,
_______________________
C.C. 79.799.400 DE BOGOTA
MP. 2520281872 CND.
R.NA cnl-01-290
Cel: 3115181294 - abelba.11@gmail.com

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AVALUO COMERCIAL
VIVIENDA RURAL
Tipo de Inmueble
Vivienda de habitación rural
Dirección: Lote la esperanza – Vereda la Sonora del Municipio de Nilo
Cundinamarca
Ciudad: Nilo - Cundinamarca
Fecha: diciembre de 2018
Bogotá

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CONTENIDO
1. Información básica 4
2. Características 4
3. calculo de valor 9
4. Certificación del avaluó 13
5. Anexos 14
5.1 Fotografías 15
5.2 Certificaciones profesionales 17

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1. INFORMACION BASICA
Teniendo en cuenta lo dispuesto dentro del proceso 2018-00441 (Divisorio), en el
juzgado Juzgado promiscuo municipal de Nilo- Cundinamarca, se hace entrega del
(Avaluó comercial de mejoras de la vivienda rural con matrucula inmobiliaria Nº
307-1350 ). Se detalla la información que describe los datos del predio en cuestión
dentro del proceso.
1.1 DIRECCION DEL INMUEBLE
Es un lote con mejoras de vivienda denominado la esperanza – Vereda la Sonora
en el Municipio de Nilo Cundinamarca.
1.2 TIPO DE INMUEBLE: Casa de habitación
1.3. CLASE DE AVALUO: Rural
1.4 SOLICITANTE: Juzgado promiscuo municipal de Nilo-
Cundinamarca.
1.5 DESTINACION ACTUAL: vivienda
1.6 LOCALIZACION : Nilo - Cundinamarca

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El predio objeto del presente avalúo se encuentra localizado en un Lote con
mejoras de vivienda denominado la esperanza – Vereda la Sonora en el Municipio
de Nilo, departamento de Cundinamarca, República de Colombia.
1.7 Ciudad y/o Municipio: Nilo – Cundinamarca.
1.8. FECHA INSPECCION OCULAR: 12 de diciembre de 2018
2. CARACTERISTICAS
2.1. CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE:
El predio se encuentra en zona rural del municipio de Nilo cundinamarca sobre la
vereda la Sonora, Con un área de mejora rectangular de 14 m de largo por 8,5 m
de ancho con un área total construida de 119 m2 en un primer piso que conforma
por la zona de garaje, tres habitaciones, cocina, sala comedor, dos baños con un
corredor de acceso a las habitaciones.
DESCRIPCIÓN
La vivienda es una construcción de una planta, que alberga en la zona de entrada
un garaje o zona de estacionamiento vehicular sin rejas de cerramiento, techo en
con hojas de zinc y piso en baldosas cerámicas, la sala-comedor con techos en
laminas de zinc con pisos en baldosa. En total son tres habitaciones, dos baños,
cocina , sala comedor con muros estucados y pintados junto con una construcción
para tanque de almacenamiento, horno artesanal y tipo de cerramiento con cerca
viva y plantío de yuca.

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La construcción aproximadamente data de 3 años de antigüedad. Toda la estructura
conformada por columnas, vigas de cimentación y bloques de arcilla.
2.2 SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS
Cuenta con los servicios públicos debidamente instalados y en funcionamiento con
(acueducto y electricidad) y pozo septico construido para evacuación de aguas
residuales.
2.3 FUNCIONALIDAD
El diseño es funcional por cuanto son claros los conceptos de relación
proporcional, de acuerdo con su uso.
2.4 LINDEROS
El predio donde hacen parte las mejoras de vivienda comprende una extención
superficial de cinco (5) hectáreas mas 3822 meros cuadrados (m2).
Por el Norte con una distancia de 222 metros limita con predios de Pablo Romero
Salazar.
Por el sur con una distancia de 220 metros con carretera la Sonora y predios de
Betty Vaolis Gomez.
Por el Oriente con una distancia de 272 metros con predios de Saturnino Vargas.
Por el occidente con una distancia de 224 metros con predios de Ernesto salazar
Gaitán.

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2.5 ESPECIFICACIONES DEL TERRENO
Caracteristicas: La topografia del predio es plana hasta la zona de la carretera de
acceso para posteriormente iniciarce una zona de pendiente pronunciada.
El clima tiene una temperatura aproximada de 29ºC.
Matricula inmobiliaria Nº: 307-1350 para una extensión total de 8 hectáreas con
escritura pública Nº: 3261del 17 de noviembre de 2015en la notaria segunda del
circuito de Bogotá con un ára de cin hectreas (5Ha), con 3822 m2.
2.6 FICHA TECNICA Y FORMA
La forma geométrica aproximadamente en forma rectangular.
Matricula Inmobiliaria Nº 307-1350
Catastral Nº 00-02-0005-0245-000
Escritura Pública Nº 3261 del 17 de diciembre de 2015de la notaria segunda del
circuito de Bogotá.
2.7 SERVICIOS DOMICILIARIOS DEL INMUEBLE
El inmueble objeto del presente avalúo cuenta en forma amplia y satisfactoria con
servicios domiciliarios y posee acometidas amplias y suficientes a nivel de
energía eléctrica, acueducto y cuenta con la construcción de pozo septico para
la evacuación de las aguas residuales domesticas.

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2.8 ENTORNO
Cuenta con una infraestructura, suficiente en la actualidad y con proyección a nivel
de acueducto, pozo séptico y energía eléctrica.
2.9 SISTEMAS DE TRANSPORTE
Se llega en carro particular o en flota intermunicipal o taxi desde Bogotá hasta
Melgar y posteriormente colectivo hasta el municipio de Nilo.
Vias de acceso
El predio se encuentra a 30 minutos del área urbana de Nilo – Cundinamarca y a
143,4 kilometros aproximadamente de la ciudad de Bogotá, con la carretera que
conduce a Melgar -Tolima y de Melgar se desvía hacia el municipio de Nilo, para
llegar posteriormente a la carretera que conduce a la vereda la sonora.
Uso del suelo
En lote destinado en pequeña extensión para vivienda de tipo rural , con un cultivo
de yuca en las inmediaciones del lote.
2.10 ACTIVIDADES PREDOMINANTES
El sector, dentro del cual se encuentra el inmueble objeto de avalúo, es un sector
cuya destinación actual es el uso de vivienda de un solo piso.

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2.11 INFRAESTRUCTURA RURAL
El sector donde se encuentra el predio es de tipo rural y solo se encuentra la
construcción de la vivienda, con la del pozo septico, tanque de almacenamiento y
un horno artesanal en la zona exterior de la vivienda.
3.0. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA
La estratificación se encuentra determinada en el plano censal como estrato Socio-
Económico 2 (predominante en todo el sector).
SUSTENTACIÓN DEL VALOR:
Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en
el presente informe del avalúo comercial sobre la construcción de una mejora rural,
se han tenido en cuenta los siguientes ítems, que influyen directamente sobre el
precio , estos son los siguientes:
• Localización dentro del sector
• La reglamentación de la zona y del predio particularmente
• Servicios Públicos
• Posibilidades de valorización
• Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de
alguna manera comparable con el que es objeto del presente avalúo.
• Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores.
• Normatividad Vigente.
• Potencial de desarrollo.
• Posible rentabilidad del predio.
• Infraestructura Vial.

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• Forma del predio
• Vetustez
• Calidad de la Construcción
• Estado de Conservación
4.0 CALCULO DE VALOR
CASA DE HABITACIÓN RURAL
Para las mejoras del inmueble, entendiéndose como mejora la construcción
instalada por las personas que actualmente tienen el dominio del bien inmueble.
La construcción se hace por el método de costo de reposición que busca establecer
el valor comercial restándole la depreciación acumulada.
Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno para
ello se utiliza la siguiente fórmula:
Vc = (Ct-D)+Vt
en donde:
Vc= Valor comercial
Ct= Costo total de la construcción
D= Depreciación
Vt= Valor del terreno

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Depreciación es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe
descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien. Se adopta las tablas de Fitto y Corvini.
Esto de acuerdo con lo establecido en la resolución 620 de 2008 del IGAC artículo
37.
Caculo del valor del estado de conservación del inmueble
Característica Edad al
2018
Vida útil Edad en %
de vida
Estado de
conservación
Depreciación Valor de
reposición
Valor
depreciado
Valor
final
Valor
adoptado
Vivienda de un
piso
3 años 70 años 4% 1 2,08% 2000000 56000 1944000 1944000
VALOR DEL TERRENO
El valor del terreno se estimó de acuerdo con el estudio del valor del suelo por
comparación de mercado. Este precio se estima en 10.000 pesos m2. (el valor para
el terreno es de 100 millones de pesos) para el sector donde se encuentra el
inmueble objeto del presente avalúo comercial.
MÉTODO DE AVALUÓ UTILIZADO - OFERTA Y MERCADO:
Gestión comparativa de mercado
En este método el valor de una propiedad se estima primordialmente comparando
propiedades similares a la propiedad sujeta a ser evaluada. La propiedad similar
puede ser una que haya sido vendida recientemente (método de aproximación del
valor por comparación directa del mercado) o si se trata de una vivienda similar,

12
recientemente construido en un sitio comparable (aproximación por el método de
costo).
DESCRIPCION AREA VALOR M2 TOTAL
TERRENO 10000 M2 $10.000 $ 100.000.000
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
DESCRIPCIÓN AREA VALOR m2 VALOR TOTAL
AREA PRIVADA
DEPRECIADA 1° piso
119 m2 $1944.000 $231.336.000
TANQUE DE
ALMACENAMIENTO Y
CERRAMIENTO
GLOBAL Global $20.000.000
TOTAL, DE MEJORAS $251.336.000
VALOR DEL TERRENO 10.000 m2 $10.000 $100.000.000
VALOR TOTAL DE LA VIVIENDA $351.336.000
RESUMEN CALCULO DE VALOR
DESCRIPCIÓN TOTAL
CASA DE HABITACIÓN $ 351.336.000
SON TRECIENTOS CINCUENTA Y UNO MILLONES TRECIENTOS TREINTA Y
SEIS MIL PESOS M/CTE.

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5. CERTIFICACION DEL AVALUO
Por medio de la presente certifico que:
No tengo interés presente ni futuro en la propiedad en cuestión.
Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los
requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales.
El presente avalúo tiene vigencia de un año a partir de la fecha de expedición de
presente informe.
FECHA DE AVALUO: diciembre 12 de 2018.
Cordialmente,
_______________________
INGENIERO CIVIL - MP. 2520281872 CND.
R.NA cnl-01-290
abelba.11@gmail.com - Cel: 3115181294

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5. ANEXOS:
5.1. Fotografías
5.2. Certificaciones profesionales.

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5.1. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Foto1: Vísta general de la vivienda en área de ingreso Foto 2. Vista lateral de la vivienda con baldosas en
cerámica
Foto 3: Vista lateral. Zona de lavadero Foto 4: Zona de acceso al tanque de
almacenamiento de agua
Foto 4: Vista exterior de cerca viva Foto 5: Zona de pozo séptico

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Foto 6: Vista de habitación principal Foto 7: Corredor de acceso principal a las
habitaciones
Foto 8: Vista de divisiones de baño y enchapes en
cerámica
Foto 9: Vista de zona de cocina
_______________________
INGENIERO CIVIL - MP. 2520281872 CND.
R.NA cnl-01-290
abelba.11@gmail.com - Cel: 3115181294

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