Avalúo

1. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO
“SANTIAGO MARIÑO”
EXTENSIÓN BARINAS
AVALÚO
AVALÚO DE UN INMUEBLE
Nombre: Kristal Varela, C.I.: 15.341.012
Carrera (Código): Ingeniería Civil (42)
Semestre: 2014-I

2. INDICE
CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN
1. TIPO DE AVALÚO
2. SOLICITANTE
3. PROPIETARIO
4. UBICACIÓN
5. EMPRESA TASADORA
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
8. CONSTRUCCIONES
9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE
10. VALOR DEL INMUEBLE
11. CONCLUSIÓN
ANEXOS
CROQUIS DE UBICACIÓN

3. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
El tasador abajo firmante certifica:
1. Que el informe de avalúo obtenido, es producto de métodos esencialmente objetivos,
científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo
ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo
tanto los datos o hipótesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos
métodos.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en
cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario ningún tipo de
parentesco o afinidad.
3. Que mis servicios fueron solicitados única y exclusivamente en mi carácter de
profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los
cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del
tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante
que pueda influir en el resultado de este avalúo.
5. Que en el presente informe de avalúo no se juzga la propiedad legal de los bienes
escritos.

4. SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN
a. Tipo de Avalúo
Casa en conjunto residencial abierto en la Urbanización Patarata II, Sector Nor-
este, Barquisimeto.
b. Solicitante
Sra. Carolina Peña de Ramírez.
c. Propietario
Sra. Carolina Peña de Ramírez.
d. Ubicación
Casa No. 180, Urbanización Patarata II, Calle las Turas, Parroquia Catedral del
Municipio Iribarren, Estado Lara.
e. Fecha
Barquisimeto, 22 de Agosto de 2014.
f. Empresa tasadora
MOBIMALL_NIETOVA.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida
Madrid con Calle Capanaparo, Casa 250, Municipio Iribarren Del Estado Lara.
Teléfonos: 0426.585.37.96 / 0416.325.46.97 / 0251.220.16.75. Web: www.
MOBIMALL_NIETOVA.com
g. Valor
Descripción Área (m2) Precio
Unitario
(Bs/m2)
Precio Total
(Bs)
Casa 216,00 25.000,00 5.400.000,00
TOTAL 5.400.000,00

5. Barquisimeto; 22 de Agosto de 2014
Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
Su despacho.-
1. TIPO DE AVALÚO
Casa en conjunto residencial abierto en la Urbanización Patarata II, Sector Nor-
este, Barquisimeto.
2. SOLICITANTE
Sra. Carolina Peña de Ramírez.
3. PROPIETARIO
Sra. Carolina Peña de Ramírez.
4. UBICACIÓN
Casa No. 180, Urbanización Patarata II, Calle las Turas, Parroquia Catedral del
Municipio Iribarren, Estado Lara.
5. EMPRESA TASADORA
MOBIMALL_NIETOVA.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida
Madrid con Calle Capanaparo, Casa 250, Municipio Iribarren Del Estado Lara.
Teléfonos: 0426.585.37.96 / 0416.325.46.97 / 0251.220.16.75. Web: www.
MOBIMALL_NIETOVA.com
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
6.1. TENENCIA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro
Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en
Barquisimeto el día 05 de Mayo de 1.998, bajo el No. A-215.3220 asiento registral
2. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo).
6.2. ÁREA DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTO DEL INMUEBLE
220,00 m2. Según documento del inmueble inscrito en la Oficina de Registro
Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en
Barquisimeto el día 05 de Mayo de 1.998, bajo el No. A-215.3220 asiento registral
2

6. 6.3. MEDIDAS Y LINDEROS
Los linderos generales del inmueble según reposa en el documento son los
siguientes:
a. Norte: en línea recta de 20,00m; con vivienda que es o fue de Ismael Ocanto.
b. Sur: en línea recta de 20,00m; con vivienda que es o fue de Claudia Aldana.
c. Este: en línea recta de 11,00m; la Calle las Turas, que es su frente.
d. Oeste: en línea recta de 11,00m; con vivienda que es o fue de Carlos Primera.
7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD
7.1. FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRENO
Plano en forma de polígono regular, ubicado de forma intermedia entre dos
viviendas en la segunda cuadra de la calle las Turas.
7.2. SERVICIOS
La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica
(CORPOELEC), Teléfono e Internet (CANTV, INTER, MOVISTAR), Instalaciones
Sanitarias (HIDROLARA), Aseo Urbano y Gas ambos Domiciliarios.
7.3. VIALIDAD
El acceso al inmueble se puede realizar a través de la Avenida Libertador (cruce
de FUNREVI), o Avenida Libertador prolongación de la Av. Argimiro Bracamonte la
cual se enlaza con la Calle Negro Primero 46, y esta a su vez con la Calle Guri 1.
El pavimento en estas Vías presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras
están en regulares condiciones de conservación y mantenimiento.
7.4. CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
Residencial, ubicada en el área Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas
multifamiliares y unifamiliares modelo de una planta, dos planta, town house , tipo
urbanización abierta, construida por I.N.A.V.I. Próxima a la prolongación de la
Avenida Libertador, la cual es de alta importancia comercial y particular dentro del
municipio, pues a sus márgenes se encuentra establecidas organismos públicos,
centros asistenciales, parte de la Zona Industrial entre otros. Algunos servicios
comunes como universidades públicas y privadas, unidades educativas, centros
hospitalarios, plazas, centros comerciales, centros deportivos, clubes sociales,
entre otros son aledaños al inmueble.
Poligonal Sector “B”, Macrosector Noreste, Bordes Locales Principales
VL56A: áreas residenciales con baja intensidad de uso, cuyos usos principales
son vivienda unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar y comercio local. 1º Con una
densidad de población entre 180 Hab/Ha y 450 Hab/Ha.

7. Se permiten edificaciones docentes, religiosas, asistenciales, culturales,
recreacionales, estaciones de electricidad, estaciones de telefonía, plantas de
tratamiento de agua potable y aguas negras, instalaciones de utilidad pública,
servicios administrativos del gobierno nacional, estadal, regional y municipal.
Se permiten hoteles en parcelas no menores de 800 m2 de acuerdo a las normas
técnicas nacionales.
Las posadas, alojamientos turísticos y residencias estudiantiles se aprobarán
previa evaluación de la Dirección de Planificación y Control Urbano.
(Fuente: Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano Local de la Ciudad de
Barquisimeto año 2001).
8. CONSTRUCCIONES
8.1. Casa No. 180
Las características constructivas del inmueble son las siguientes:
Sistema estructural: aporticado. Techo interno: losa nervada revestido con frisos
de acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en
pisos interiores en granito; con baldosas de cerámica, en salas sanitarias.
Paredes: En bloques, revestidas con frisos acabados lisos; con baldosas de
cerámica, en salas sanitarias. Puertas: En madera entamborada en áreas internas
de la casa. Ventanas: En chapa doblada de hierro con vidrio tipo “romanilla”.
Instalaciones eléctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los
ambientes. La electricidad está empotrada en paredes y techos, con tablero
principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas, blancas. Agua potable:
Suministro directo de Hidrolara, conectado a las redes internas de distribución.
Aguas servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros: Infraestructura:
Mesón de mampostería revestido con frisos de acabado liso, sin puertas, con
fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura: En base de caucho.
Distribución: sala de recibo, distribución de tres (3) habitaciones, una (1) sala de
baño – comedor, cocina pantry, una (1) habitación con sala de baño, áreas externa
de patio con distribución de área de servicio y sala de baño Esta vivienda cuenta
con un (1) puesto de estacionamiento.
Estado de conservación: Usado en buenas condiciones.
Área 1.0: 216,00m2
8.2. LINDEROS DEL APARTAMENTO
Los linderos específicos de la vivienda según reposa en el documento de
propiedad son los siguientes:

8. a. Norte: con Vivienda Nº 179.
b. Sur: con Vivienda Nº 181.
c. Este: la Calle las Turas, que es su frente..
d. Oeste: con Vivienda Nº 132.
8.3. ÁREAS COMUNES
Las áreas comunes de la urbanización según reposa en el documento son los
siguientes:
El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa
de los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, las
instalaciones hidráulicas, eléctricas, tableros y medidores destinados a servicios
comunes, ductos y conductos; pasillos y cominerías; los estacionamientos de
visitas, aceras, calles y vías de acceso y comunicación al urbanismo con el exterior
del inmueble; los jardines y áreas verdes, y en general todos los bienes necesarios
para el funcionamiento, salubridad, seguridad y conservación del inmueble.
9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE
Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se utilizó el
“Método del enfoque de los datos del mercado” ya que mediante la investigación
documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente
protocolizadas en las oficinas del registro público ocurridas en las fechas más
cercanas al presente y con características de ubicación geográfica y área similares
al bien que se está avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en
cuestión. Finalmente, luego de la homogeneización de la muestra, procedemos a
la aplicación de la ecuación lineal múltiple, la prueba de correlación y aplicando los
correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciación del avaluador, se obtiene
en definitiva, el valor actual.

9. 9.1. REFERENCIALES
No. VENDEDOR COMPRADOR UBICACIÓN PARROQUIA
AREA
(m2)
No.
Hab
MONTO
(BsF)
PU
(BsF/m2)
FECHA No.
1
Carlos
Villanueva
Isabel Romero
Apto. 3-C.
Piso 3 Edif.
C. Conj.
Resd. Los
Olivos.
Calle Guri
con Calle las
Turas.
Catedral 90,00 3 1.500.000,00 38.333,33
02-04-
2012
478
2
Herly
Colmenares
Olga Cordero
Casa 34-B.
Conj. Resd.
Las
Trinitarias.
Calle B con
Av. 9
Santa Rosa 250,00 5 6.880.000,00 27.520,00
24-11-
2013
128
3
Henry
Castillo
Andrea Varela
Casa 6.
Conj. Resd.
Flamingo.
Calle Guri
con Calle las
Turas.
Catedral 115,00 3 5.500.000,00 47.826,08
23-09-
2013
FR
9.2. CÁLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
Inmueble: Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.
1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio
Unitario, Área, Tiempo y No. Habitaciones
Tabla 1. Clasificación de datos
X1 X2 X3 Y
I Parroquia Área (m2)
Nº
Habitaciones
Fecha
(dd/mm/aa)
PU
(Bs./m2)
1 Catedral 90,00 3 02/04/2012 38.333,33
2 Santa Rosa 250,00 5 24/11/2013 27.520,00
3 Catedral 115,00 3 23/09/2013 47.826,08
Y = Variable dependiente: PU (Bs/m2)
X = Variables independientes: Área (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.

10. 2do PASO: APLICAR EL ANÁLISIS DE REGRESIÓN LINEAL
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple 0,953139623
Coeficiente de determinación R^2 0,908475141
R^2 ajustado 0,862712712
Error típico 256,8249012
Observaciones 10
3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADÍSTICOS
4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de Y
5to PASO: CALCULAMOS EL PU (Bs/m2) de la vivienda.
PU mayor = 47.826,08
PU selecc = 25.000,00
PU menor = 25.000,00
Observación: Se seleccionó el PU menor debido al buen estado de conservación
del inmueble y a su revalorización pero es una vivienda con una alta depreciación
debido al tiempo de contrucción.
6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO LA VIVIENDA
Valor del Apartamento = PU seleccionado x Área
Valor del apartamento = 25.000,00 x 216,00
Valor del apartamento = 5.400.000,00
10. Valor del Inmueble
Descripción Área (m2) Precio
Unitario
(Bs/m2)
Precio Total
(Bs)
Casa 216,00 25.000,00 5.400.000,00
TOTAL 5.400.000,00

11. 11. CONCLUSIÓN
En razón a los análisis hechos y a los criterios técnicos expuestos, se concluye fijar
un valor de mercado de Bolívares cinco millones cuatrocientos mil ciento
exactos (Bs. 5.400.000,00), al inmueble en referencia.
En tenor de lo establecido en la resolución No. 009-1197, emitida por La
Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en
fecha 28 de noviembre de 1.997, “Normas relativas a la clasificación del riesgo en
la cartera de créditos y cálculo de sus provisiones”, capítulo IV, artículo 39, los
bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un porcentaje
mínimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones
Bancarias de este inmueble será de Bolívares cuatro millones ochocientos
sesenta mil exactos (Bs. 4.860.000,00).

12. ANEXOS

13. Croquis de Ubicación