Motivar a los líderes de los conjuntos residenciales para la construcción de un programa de mantenimiento que incluya la participación activa de toda la comunidad residente.

1. PLANEAMIENTO Y PROGRAMACIÓN
DE MANTENIMIENTO

2. OBJETIVO
• Motivar a los líderes de los conjuntos
residenciales para la construcción de un
programa de mantenimiento que incluya la
participación activa de toda la comunidad
residente.

3. OBJETIVO
En el caso del mantenimiento su organización e
información debe estar encaminada a la permanente
consecución de los siguientes objetivos:
• Optimización de la disponibilidad del
equipo productivo.
• Disminución de los costos de mantenimiento.
• Optimización de los recursos humanos.
• Maximización de la vida de la máquina.

4. OBJETIVO SOSTENIBLE
Otro objetivo primordial dentro del concepto de
mantenimiento, relacionado a la infraestructura
física de los edificio residencial es el concepto de
sostenibilidad. Con este criterio se busca adoptar
políticas
que
ayuden
al
ahorro
energético, economía y optimización del consumo
de agua potable y actividad es colaterales que
propendan por ofrecer soluciones ecológicas y
sostenibles.

5. DEFINICIÓN
"Conjunto de actividades desarrolladas con el fin
de conservar las propiedades o bienes (inmuebles,
instalaciones, máquinas, equipos, herramientas,
etc.), en condiciones de funcionamiento seguro,
eficiente y económico, previniendo daños o
reparándolos cuando ya se hubieran producido".

6. OBJETIVO

7. JUSTIFICACIÓN
Los nuevos modelos de agrupación de vivienda
que como solución a muchos problemas nos han
sido entregados, traen consigo una gran variedad
de cambios que nos obligan a establecer nuevas
reglas, que nos procuren el desarrollo individual y
colectivo en un ambiente de mejoramiento
continuo de la calidad de vida.

8. JUSTIFICACIÓN
El sector Residencial que hoy compartimos como solución
de vivienda, debe procurar el adecuado funcionamiento de
sus instalaciones, y ofrecer los servicios dotacionales de
manera continua a sus beneficiarios, de esta manera es
habitual que se presenten deterioros que por su naturaleza
y funcionalidad requieren de atención periódica o
mantenimientos preventivos y correctivos, por el paso del
tiempo, por imprevistos que pueden afectar el normal
funcionamiento de las diferentes instalaciones, entre ellas,
las instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas.

9. DEFINICIÓN DE
MANTENIMIENTO
Todas las acciones que tienen como objetivo
mantener un artículo o restaurarlo a un
estado en el cual pueda llevar a cabo alguna
función requerida. Estas acciones incluyen la
combinación de las acciones técnicas y
administrativas correspondientes.

10. DEFINICIÓN DE
MANTENIMIENTO
• Conjunto de acciones de provisión y reparación
necesarias para que un elemento continúe
cumpliendo su cometido.
• Rutinas recurrentes necesarias para mantener
unas instalaciones (planta, edificio, propiedades
inmobiliarias, etc.) en las condiciones adecuadas
para permitir su uso de forma eficiente, tal
como está designado.

11. TIPOS DE
MANTENIMIENTO

12. MANTENIMIENTO
DE CONSERVACIÓN
Es el destinado a compensar el deterioro
sufrido por el uso, los agentes meteorológicos
u otras causas.

13. DEFINICIÓN
MANTENIMIENTO
PREVENTIVO
EL mantenimiento preventivo se define como
el destinado a garantizar la fiabilidad de
equipos en funcionamiento antes de que
pueda producirse un accidente o avería por
deterioro. En el mantenimiento preventivo
podemos ver:

14. MANTENIMIENTO
PREVENTIVO
¿Para qué sirve el mantenimiento preventivo?
El mantenimiento preventivo constituye una acción o serie de
acciones necesarias para alargar la vida del equipo e
instalaciones y prevenir la suspensión de los servicios básicos a
los residentes. Tiene como propósito planificar periodos de
paralización de trabajo en momentos específicos, para
inspeccionar y realizar las acciones de mantenimiento del
equipo, con lo que se evitan reparaciones de emergencia.
Un mantenimiento planificado mejora la productividad hasta
en 25%, reduce 30% los costos de mantenimiento y alarga la
vida de la maquinaria y equipo hasta en
un 50 por ciento.

15. MANTENIMIENTO
PREVENTIVO
¿Cómo se realiza un programa de mantenimiento
preventivo?
El análisis de riesgos es un paso previo a la realización
de un plan de mantenimiento, en él se estudian los
distintos fallos que se suelen producir y las
consecuencias de los mismos. Lo primero que hay que
tomar en cuenta es que no pueden existir planes que
prevengan totalmente todos los fallos o averías de
todos los equipos ya que su costo sería muy grande,
tanto en términos de recursos humanos, financieros,
logísticos, etcétera.

16. MANTENIMIENTO
PREVENTIVO
¿Cómo se realiza un programa de mantenimiento
preventivo?
El Análisis de Riesgos incluye la definición de
los límites bajo los que se desea funcionar, y en
función de ellos diseñar los Planes de
Mantenimiento para ceñirnos a ellos.
El análisis de riesgos aplicado al mantenimiento se
basa en estudiar las consecuencias producidas por
los fallos en las máquinas.

17. DEFINICIÓN
MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Es aquel que se ocupa de la reparación una vez
se ha producido el fallo y el paro súbito de la
máquina o instalación.

18. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
•
•
•
Mantenimiento correctivo: que corrige los defectos o
averías observados.
Mantenimiento correctivo inmediato: es el que se
realiza inmediatamente de percibir la avería y
defecto, con los medios disponibles, destinados a ese
fin.
Mantenimiento correctivo diferido: al producirse la
avería o defecto, se produce un paro de la instalación o
equipamiento de que se trate, para posteriormente
afrontar la reparación, solicitándose los medios para ese
fin.

19. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Muchos de los accidentes o de los siniestros que
ponen en riesgo la seguridad de los residentes
son provocados por la falta de mantenimiento
preventivo en los equipos e instalaciones.
Además el mantenimiento preventivo prolonga la
vida útil y el buen funcionamiento de todos los
equipos.

20. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Debemos estar conscientes de que es una
inversión necesaria; que los equipos con el
tiempo se deterioran y para prolongar su vida útil
y hacer más rentable su costo, es necesario darles
un adecuado mantenimiento.

21. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
•
•
Mantenimiento programado: Es el que se realiza por
programa de revisiones, por tiempo de
funcionamiento, kilometraje, etc.
Mantenimiento predictivo: Es el que realiza las
intervenciones prediciendo el momento que el equipo
quedara fuera de servicio mediante un seguimiento
de su funcionamiento determinando su evolución, y
por tanto el momento en el que las reparaciones
deben efectuarse.

22. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
• Mantenimiento de oportunidad: Es el que
aprovecha las paradas o periodos de no uso
de los equipos para realizar las operaciones
de mantenimiento, realizando las revisiones
o reparaciones necesarias para garantizar el
buen funcionamiento de los equipos en el
nuevo periodo de utilización.

23. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Mantenimiento de actualización: cuyo
propósito es compensar la obsolescencia
tecnológica, o las nuevas exigencias, que en
el momento de construcción no existían o no
fueron tenidas en cuenta pero que en la
actualidad si tienen que serlo.

24. FALLAS
• Fallas Tempranas
Ocurren al principio de la vida útil y constituyen un
porcentaje pequeño del total de fallas. Pueden ser
causadas por problemas de materiales, de diseño o de
montaje.
• Fallas Adultas
Son las fallas que presentan mayor frecuencia durante la
vida útil. Son derivadas de las condiciones de operación y
se presentan más lentamente que las anteriores (suciedad
en un filtro de aire, cambios de rodamientos de una
máquina, etc.).

25. FALLAS
• Fallas Tardías
Representan una pequeña fracción de las fallas
totales, aparecen en forma lenta y ocurren en la
etapa final de la vida del bien, envejecimiento de
la
aislación
de
un
pequeño
motor
eléctrico, perdida de flujo luminoso de una
lámpara, etc.

26. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Características:
Básicamente consiste en programar revisiones
de los equipos, apoyándose en el conocimiento
de la máquina en base a la experiencia y los
históricos obtenidos de las mismas.
Se confecciona un plan de mantenimiento para
cada máquina, donde se realizaran las acciones
necesarias, engrasan, cambian correas,
desmontaje, limpieza, etc.

27. MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Mantenimiento Preventivo desde el Hogar
A continuación se relacionarán las necesidades de
mantenimiento a algunos elementos:
Fugas hidráulicas y sanitarias provenientes de: sifones
de lavamanos a paredes, tanques de sanitario, fugas en
llaves de lavamanos, en bases de sanitarios, en acoples
de instalaciones.
Otra causa de taponamientos, son las caídas
accidentales de elementos al interior de los sanitarios y
estas situaciones en ocasiones deben ser atendidas con
el uso de sondas.

28. Mantenimiento Preventivo
y Conservación de la
Infraestructura Física

29. COMPONENTE
ESTRUCTURAL
Deberá prestarse especial atención a los
componentes estructurales:
cimientos, columnas y vigas
Estos elementos no deben presentar daño
alguno y permanentemente deben ofrecer una
óptima estabilidad física del establecimiento de
vivienda.

30. COMPONENTE
ESTRUCTURAL

31. TECHOS Y CUBIERTAS
Los techos, lozas y otros tipos de cubiertas de los
conjuntos residenciales deberán ser mantenidos
en las mejores condiciones para evitar el ingreso
de agua o humedad hacia el interior de la
edificación. Cuando se requiera someter a los
techos a reparaciones mayores o una renovación
total, los materiales seleccionados deberán ser de
la mejor calidad y que garanticen un largo periodo
de duración.

32. INSTALACIONES
SANITARIAS
Las instalaciones sanitarias deberán ser mantenidas en
condiciones adecuadas desde el punto de vista
físico, funcional, y sanitario. Las tuberías y accesorios
dañados, defectuosos o corroídos deberán ser
sustituidos por otros de calidad estándar que presenten
iguales condiciones operativas y de seguridad, dentro de
los patrones de desempeño establecidos para este tipo
de instalaciones. Se debe dar énfasis a la detección y
corrección de fugas por sus repercusiones económicas y
su impacto en el deterioro de la edificación.

33. INSTALACIONES
ELÉCTRICAS Y
MECÁNICAS
Los sistemas eléctricos y mecánicos deberán
ser mantenidos bajo condiciones satisfactorias
de operación y seguridad. Las instalaciones y
redes deterioradas, obsoletas o que presenten
deficientes condiciones de operación deberán
ser reparadas o sustituidas por nuevas que
cumplan con todas las especificaciones que
exigen las normas vigentes.

34. MANTENIMIENTO
EXTERIOR DEL
ESTABLECIMIENTO
Deberán realizarse, por lo menos dos inspecciones
al año sobre la estructura arquitectónica y la obra
civil de la copropiedad. La inspección deberá
centrarse sobre las cubiertas, sistemas de aguas,
lluvias, bajantes, muros y paredes exteriores,
carpintería metálica y de madera, pasadizos
exteriores, etc.

35. MANTENIMIENTO DE
MUROS Y
ESTRUCTURAS
Las superficies exteriores de las viviendas ya sean
estas de ladrillo, adobe o concreto requieren de
inspecciones y reparaciones periódicas de todas
las juntas y aberturas alrededor de ventanas,
puertas, etc., debido a que los movimientos del
establecimiento y la acción del clima ocasionan la
ruptura y desintegración de las juntas.

36. FUNCIONES DEL
MANTENIMIENTO
PROYECTAR
Participar
en la
ingeniería
MEJORAR
Disminuir
trabajos no
planificados
REPARAR
Resolver
las averías
La función
mantenimiento debe
preocuparse de:
PRESERVAR
Lubricación,
inspección,
limpieza
MANTENER
Gestión,
programación
y control del
trabajo

37. FUNCIONES DEL
MANTENIMIENTO
5,s
Orden y Limpieza Estandarizados
• Seiri -Clasificar / Seleccionar
• Seiton -Ordenar / Organizar
• Seisou -Limpiar y Mantenimiento
• Seiketsu -Limpiar / Estandarizar
• Shitsuke -Hábito / Educación
Las “5s” provienen de 5 palabras japonesas, que en la
transcripción fonética comienzan por “S”.

38. VENTAJAS
Una vez implantados los 5 pilares
Mejora la calidad
Mejora la productividad
Mejora la seguridad
Mejora el ambiente de trabajo
Favorece el desarrollo de la comunicación
Desarrolla la creatividad
Mejora la imagen interna
Mejora la imagen externa
Favorece el cambio cultural de la organización

39. CAMBIO CULTURAL
Los resultados provienen en la organización de
abajo hacia arriba y no como ocurre generalmente
en sentido contrario.

40. ACCIONES PREVIAS
Para incorporar el movimiento 5s a la organización se
deben tener en cuenta:
• La dirección de la organización tiene que estar
involucrada
• Existencia de recursos humanos para llevar a cabo las
acciones
• Existencia de recursos económicos
• Existencia de coherencia entre el mensaje y las
decisiones
• Los objetivos tienen que estar acordes a la realidad de la
organización

41. ÁREA PILOTO
Iniciar el proceso 5S seleccionando un área piloto.
Desarrollar métodos de trabajo, controles visuales
estándares y otras ayudas administrativas, las
cuales se deben probar.
La aplicación inicial de las 5S en el área piloto
debe servir para "aprender" y posteriormente
replicar
la
experiencia
"despliegue
de
conocimiento" a otras áreas de la unidad.

42. CLASIFICAR
SELECCIONAR
Retirar de las Áreas Productivas todos los
elementos que no son necesarios para las
operaciones de Producción.
“Sólo lo que se necesita, en la cantidad que se
necesita y sólo cuando se necesita”
Reunir lo que es inútil en la zona 5s

43. ORDENAR
ORGANIZAR
Ordenar los ELEMENTOS NECESARIOS de modo
que sean de uso seguro, fácil y rápido.
Etiquetarlos de modo que CUALQUIERA pueda
encontrarlos y cualquiera que los encuentre
pueda devolverlos a su ubicación.
No es hacer un zafarrancho, hay que mantenerlo.
“UN SITIO PARA CADA COSA Y
CADA COSA EN SU SITIO. SIEMPRE”

44. LIMPIAR Y HACER
MANTENIMIENTO
Convertir la zonas comunes en un lugar limpio en
el que todos puedan compartir a gusto, es una
responsabilidad de todos. IDENTIFICANDO Y
ELIMINANDO LAS FUENTES DE SUCIEDAD, y
asegurar que todo se encuentre en buen estado
de uso.
“No es más limpio el que más limpia, sino el que
menos ensucia”

45. LIMPIAR /
ESTANDARIZAR
Crear reglas y estándares de orden y limpieza aplicando
la gestión visual
• ¿Cómo limpiar?
• ¿Dónde?
• ¿Con qué?
• ¿Con qué frecuencia?
• ¿Cuánto tiempo?
• ¿Quién?
Los estándares deben nacer del grupo, sólo así
conseguiremos que se tomen como propias.

46. MANTENERLO
LOGRADO
La Autodisciplina significa que se deben cumplir las
normas establecidas (compromisos contraídos) a partir de
los acuerdos a los que llega el grupo.
El quinto pilar significa tener el hábito de mantener
correctamente los acuerdos del grupo.
Utilizar la metodología de AUDITORIAS para chequear de
forma sistemática y periódica el cumplimiento de la
implantación de las 5S.

47. Muchas Gracias
y los mejores deseos de
¡
éxito en su gestión directiva