El documento describe un proyecto de inversión en terminales logísticas en Colombia liderado por Profesionales de Bolsa. El proyecto incluye la construcción de 4 terminales logísticas, incluyendo un terminal en Cartagena con un costo de $160.5 mil millones. El terminal en Cartagena ofrecerá espacios modulares y flexibles para almacenamiento, procesamiento y redistribución de mercancías.

1. 1
Fondo Inmobiliario
FONDO DE INVERSION COLECTIVA
VALOR INMOBILIARIO

2. Fondo Inmobiliario
Con una estrategia basada en promover el desarrollo económico del país, Profesionales de
Bolsa impulsa la nueva forma de hacer negocio, bajo la creación de sus Fondos de
Inversión Colectiva, administrando exitosamente un monto superior a COP
$550.000.000.000.
Mediante el Fondo de Inversión Colectiva Valor Inmobiliario, Profesionales de Bolsa
comenzó su proyecto de terminales logísticos de Colombia estimado en 400.000 millones
de pesos, el cual impulsa las operaciones logísticas en Colombia con sus 4 Terminales:
TLC Cartagena, TLC Bogotá, TLC Barranquilla, TLC Cali.
El Fondo desarrolló para renta un Terminal Logístico con volúmenes modulares y flexibles
que permiten el almacenamiento y/o redistribución de mercancías en amplias áreas libres
de columnas interiores, ideales para el soporte de operaciones logísticas e industriales.
Sabemos Cómo Generar Cadena de Valor
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3. Fondo Inmobiliario
Aspectos generales de los fondos de Inversión Colectiva
¿Qué es un Fondo de Inversión Colectiva?
Un fondo de inversión colectiva es un vehículo colectivo de inversión, en donde se
proporcionan recursos a diversos sectores de la economía, en los cuales se proyectan
oportunidades de crecimiento en el mediano y/o largo plazo.
Las rentabilidades deben ser superiores al promedio del mercado, debido al riesgo
inherente a la naturaleza de la inversión, con un horizonte de mediano y largo plazo (5-15
Años).
Las inversiones que realizan los Fondos de Inversión Colectiva se hacen en compañías
medianas o proyectos específicos, que no estén listadas en bolsa, con un alto potencial de
crecimiento y en sectores no tradicionales de la economía
Tomado de: Guía Práctica de Fondos de Capital Privado para Empresas: http://lavca.org/wp-content/uploads/2010/02/Guia-fondos-capitalprivado-para-empresas.-Colombia.pdf
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4. Fondo Inmobiliario
¿Cuál es la diferencia entre Parque Logístico, Terminal Logístico y Bodega?
Bodega
Es el espacio destinado al almacenamiento de distintos bienes. Se encuentran generalmente en
industrias, puertos y aeropuertos.
Parques Logísticos
Son desarrollos industriales del más alto nivel que proporcionan servicios inmobiliarios, terminal
intermodal, servicios logísticos, servicios de aduana y un abanico amplio de servicios de mercado
que le proporcionan al cliente una ubicación geográficamente estratégica para el desarrollo de su
negocio.
Terminal Logístico
Es el conjunto de volúmenes modulares y flexibles que permiten amplias áreas de almacenamiento
libres de columnas interiores, en el que se puede almacenar, reprocesar y/o redistribuir mercancía.
Son complejos ubicados en los principales nodos logísticos del país, caracterizados por la facilidad
de movimiento de mercancía desde los generadores de carga, hacia las áreas de consumo local o
hacia los puntos que faciliten el comercio exterior.
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5. Fondo Inmobiliario
Inversión Terminales Logísticos de Colombia - Cartagena
Inversión total: $160,500,000,000
Inversión mínima: $500,000,000
Fecha de inicio construcción: Marzo 2013
•Fecha entrega 53% área construida: Primer año
•Fecha entrega 23,5% área construida: Segundo año
•Fecha entrega 23,5% área construida: Tercer año
Áreas de desarrollo:
•Naves Logísticas: 77,322 mt2
•Locales Comerciales, Bode-cales, Oficinas y Hotel: 25.000 mt2
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Hotel
Naves Logísticas
Locales
Oficinas

6. Fondo Inmobiliario
Rentabilidad estimada
Flujo del proyecto
1.000.000
841.652
Millones
Pagos periódicos al inversionista a partir del año 2 (2015).
Al final de la duración del Fondo se vende la totalidad de los activos escalonadamente.
Tasa Interna de Retorno Estimada: 16.39% EA*.
800.000
600.000
-200.000
años
50.779
48.890
47.043
45.267
43.572
41.927
40.333
38.769
37.287
35.858
34.499
33.154
31.763
30.587
29.437
28.386
27.213
25.752
23.283
12.368
-
-161.795
200.000
7.426
400.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
-400.000
*Advertencia: las obligaciones de la sociedad administradora de la cartera colectiva con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado
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7. Fondo Inmobiliario
Supuestos operacionales
ESCENARIO NORMATIVO
Millones
•Canon de arrendamiento mensual :
•Ajuste anual canon:
•Valorización estimada
1% del valor comercial
IPC + 1%
IPC + 2%
$120.000,00
$100.000,00
$80.000,00
$60.000,00
$97.376,83
$40.000,00
$20.000,00
costos
$40.733,00
$15.980,72
$Valor Lote
Valor Costos
Directos de
Construccion
7
$7.704,53
Valor Costos
Indirectos
Valor Comisiones

8. Fondo Inmobiliario
Supuestos macroeconómicos
8

9. Fondo Inmobiliario
Aeropuerto Internacional
Puerto de Cartagena
Muelles el Bosque
19 Km del Aeropuerto Internacional
10 Km del Puerto de Cartagena
9,0 Km de Muelles del Bosque
5,6 Km de Contecar
1,6 Km de la Zona Franca la Candelaria
Contecar
Zona Franca
La Candelaria

10. Fondo Inmobiliario
Áreas y especificaciones
•
•
•
•
•
•
Fase 1
Fase 2
Fase 3
Áreas (mts2):
53,0% de la construcción, Julio 2014
23,5% de la construcción, Julio 2015
23,5% de la construcción, Julio 2016
•
•
Módulos desde 1.000 m² hasta 34.000 m².
Altura libre de 12,7 metros.
Iluminación natural al interior de las naves logísticas.
Un muelle de carga por cada 500 m².
Amplios espacios sin columnas interiores.
Muelles deprimidos de carga y rampas niveladoras
para cada nave logística.
Carril de desaceleración sobre el acceso.
Pisos con resistencia de 8 Ton/ m².
•Área total del lote: 126.500 m2
•Naves logísticas especializadas: 77.322 m2
•Locales comerciales, bodecales, oficinas y
hotel de 326 habitaciones (51 vip, 125 tipo 1,
150 tipo 2): 25.000 m2
•Área total construida: 102.322 m2
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11. Fondo Inmobiliario
El terminal
MUCHO MÁS QUE NAVES LOGÍSTICAS:
ACTIVIDADES OPERACIONALES
Espacios modulares con valor agregado,
ideales para almacenamiento y soporte de
operaciones logísticas e industriales.
•Distribución física de carga.
•Procesos de re-exportación de carga.
•Plataforma Cross Docking.
•Operaciones de valor agregado a la carga.
•Gestión y control del almacén.
•Preparación de pedidos (“picking”).
•Operaciones para contenedores con carga
refrigerada.
•Cargue y descargue de mercancía suelta.
•Consolidación y des-consolidación de carga en
contenedores.
•Cargue y descargue de tractomulas.
•Embalaje, etiquetado (código de barras y otros),
paletizado y envasado.
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12. Fondo Inmobiliario
Ventajas del TLC
• Participación en toda la cadena de valor.
• Entra a invertir en un fondo en donde los activos
son de una sociedad y no activos individuales.
• Aumento de rentabilidad por la valorización del
lote.
• Óptimos servicios complementarios: Sede
administrativa, báscula, centro de acopio de
residuos sólidos, tanque de reserva para conexión
de redes contra incendio, espacios comerciales,
edificio de oficinas y hotel.
• Servicio las 24 horas los 365 días del año.
• Diseñado acorde a la funcionalidad y amplitud
requerida por las operaciones logísticas actuales.
• Reducción de riesgos y costos logísticos por
disminución en los movimientos de la carga.
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Áreas de mezanine adaptable para
almacenamiento u oficinas.

13. Fondo Inmobiliario
Ventajas del TLC
Portería con estricto control de acceso,
monitoreo continuo mediante circuito cerrado
de televisión, cerramientos perimetrales de
seguridad.
Zonas de parqueo suficientes para
tractomulas y carros particulares.
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14. Fondo Inmobiliario
Ventajas del TLC
Muelles deprimidos y patios de maniobra
amplios que permiten el parqueo de
tractomulas en una sola operación.
Amplitud requerida por las operaciones
logísticas actuales
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15. Fondo Inmobiliario
Ventajas del TLC
Grandes áreas de almacenamiento con un
mínimo de columnas interiores y luz natural,
Alturas de 12.7 metros, que permiten de 5 a 6
de posiciones de almacenamiento.
Funciona para diferentes perfiles de usuario y
permite variadas actividades operacionales.
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16. Fondo Inmobiliario
Estructura
FCP
TLC Cartagena
Órganos de Control
Comité de Vigilancia
Órganos de Administración
Revisor Fiscal
Asamblea de
Inversionistas
Comité de
Inversiones
Junta Directiva
Sociedad
Administradora
Gerente
Contratistas
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17. Fondo Inmobiliario
Sociedad administradora
Fundada en Octubre de 1987, Profesionales de Bolsa es una de
las firmas líderes en el mercado bursátil en Colombia, de
reconocida trayectoria, siempre a la vanguardia en la oferta
permanente de nuevos productos y servicios financieros.
Profesionales de Bolsa administra $1,2 billones entre sus Fondos de Capital Privado,
Carteras Colectivas, APT´s y Administración de Valores.
Fondos de Capital Privado
Miembro:
Carteras colectivas
Carteras Colectivas
C.C. VALOR
FCP Valor Forestal
C.C. VALOR TESORO
FCP Inversiones Ganaderas
C.C. RENTA TOTAL
FCP Terminales Logísticos De
C.C. VALOR ACCION
Colombia - Cartagena
$ 100.550.840.397,02
C.C. RENTING III
FCP Renta Inmobiliario
$ 37.729.158.743,63
C.C. GESTION ALTERNATIVA
Monto
$ 67.731.701.080,98
$ 33.421.652.850,37
Administración en Valores
Vigilado:
Monto
$ 667.009.378.078,70*
Monto
$ 122.301.894.877,84
$ 31.601.643.343,76
$ 33.695.818.654,85
$ 35.230.592.234,33
$
1.097.912.473,36
$
5.077.066.193,23
Monto
Total Administrado
$
*Datos a Sep 30, 2013
17
1.271.696.021,00
Datos a Dic 31, 2013

18. Fondo Inmobiliario
Etapas
Etapa
Naves logísticas
Locales Comerciales, Oficinas y
Hotel:
Diseño
Promocom
Construtecnia
Urbanismo
KMA
Superestructura y
Estructura metálica
de cubierta
TOT Building
NA
Cubierta y
cerramiento
laterales
En licitación
NA
Fachada y pisos
industriales
En licitación
NA
Construcción
NA
Construtecnia
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19. Fondo Inmobiliario
Promocon – experiencia en terminales logísticos
PROMOCON es una compañía con 22 años de experiencia en la prestación de servicios de ingeniería especializada en el
sector industrial y logístico, que ofrece soluciones integrales acordes a las necesidades del cliente, convirtiéndose en el brazo
ejecutor de sus proyectos.
Promocon, desarrolla, gestiona y promueve proyectos inmobiliarios de Parques Industriales y Logísticos de última
generación, ubicados en los principales nodos logísticos de Colombia, que satisfacen las necesidades actuales del mercado y
del cliente industrial
Proyectos realizados:
Proyectos en comercialización:
19

20. Fondo Inmobiliario
Construtecnia
CONSTRUTECNIA: empresa dedicada al diseño arquitectónico, construcción, gerencia de obras, y venta de proyectos
inmobiliarios, con una trayectoria de más de 16 años en el desarrollo de diferentes tipos de proyectos, tales como: hoteles,
edificios comerciales e industriales, edificios de vivienda multifamiliar, viviendas unifamiliares y diseño de interiores, en Bogotá
y en otras ciudades de Colombia.
20

21. Fondo Inmobiliario
KMA CONSTRUCCIONES S.A. - Contratista
Fundada en el año 2001 como respuesta al
Redes de Acueducto y
crecimiento de nuestro país en el área de
Alcantarillado
infraestructura, la organización tiene como
propósito fundamental mejorar cada día la
prestación de sus servicios y generar una
alta satisfacción y confianza a todos sus La Empresa ha ejecutado obras de infraestructura de servicios públicos con
clientes, por tal motivo en el año 2006 la La Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá – EAAB.
empresa implementó y certificó bajo la
Obras de Infraestructura
norma ISO 9001 su Sistema de Gestión de
Vial
Calidad que mantiene y va mejorando
continuamente en cada uno de sus
proyectos.
Desde sus comienzos KMA Construcciones
S.A. ha adquirido gran experiencia en
infraestructura
vial,
acueductos,
alcantarillados y urbanismo, siendo
encargada de la ejecución de cuatro (4) de
los proyectos de concesión vial
desarrollados en Colombia y pionera como
empresa Colombiana en el desarrollo de
proyectos de alcantarillado por método de
tuneleo, cuidando así el medio ambiente y
generando un mínimo impacto social en la
construcción de estos proyectos.
La Empresa ha realizado grandes aportes en cuanto al diseño y
construcción de las vías de la ciudad de Bogotá con el Instituto de
Desarrollo Urbano – IDU.
Concesiones Viales
La Empresa en asociación con empresas destacadas en obras civiles
cuenta con cuatro concesiones viales que proporcionará el desarrollo de la
infraestructura de transporte del país, entre las cuales están “Córdoba –
Sucre” y “Ruta Caribe

22. Fondo Inmobiliario
T.O.T. Building - Contratista
Empresa líder en innovadores sistemas de
construcción de alta tecnología, en alianza
estratégica con las firmas norteamericanas
MBCI Inc, para el diseño, suministro y
manejo de los Sistemas Integrados de
Bodegas Industriales Inteligentes.
Ci jeans Levis área : 22,000
mt2
Tiempo de construcción : marzo
julio 2003
Ciudad : Medellín
Las Bodegas industriales Inteligentes
constituyen una solución integral de
construcción industrial con un conjunto
interdependiente de elementos que se
integran de manera atractiva y funcional
para fabricar una edificación solida.
Sociedad portuaria de Santa
Marta área : 8800 mt2
Tiempo de construcción : Mayo
- junio 2004
Ciudad : Santa Marta
Sus proyectos cuentas con
costos bajos, tiempo de
rápidos, apariencia atractiva,
de energía, ambiente más
productivos.
Makro Merida Venezuela
elementos de
entrega más
bajo consumo
confortable y
Carulla el Poblado

23. Fondo Inmobiliario
Viaggio – Operador Hotelero
Experiencia en hotelería
VIAGGIO es una empresa que desde el
año 2000 se ha dedicado a Contribuir a la
felicidad en el mundo Creando proyectos
arquitectónicos y hoteleros innovadores,
confiables y sostenibles que brinden
experiencias positivas y memorables en
sus huéspedes y compradores.
Apartamentos y Hoteles
La cadena ofrece edificios compuestos de
apartamentos de 1, 2 y 3 Alcobas
completamente amoblados además de
áreas sociales amplias, con una gran
variedad de servicios que incluyen:
Empresariales
•
•
•
•
Eventos.
Consejería 24 horas
Servicio de internet y mucamas.
Desayunos.
Actualmente la cadena hotelera Viaggio cuenta con:
Lujo
Boutique, bed & breakfast
Viaggio 6.1.7
Centro Financiero
Viaggio Nueve Trez Viaggio Country
Viaggio Teleport
Viaggio Parque 54
Viaggio Urbano
Viaggio Salle
Viaggio Studios
Viaggio Virrey

24. Fondo Inmobiliario
Qué esperar sobre Cartagena
• Cartagena es un punto estratégico para el
comercio con el mundo a través del Mar
Caribe.
• No existe un complejo logístico de ultima
generación, capaz de soportar las
operaciones que están por venir.
• Actualmente hay escases de bodegas
disponibles en Mamonal así como
también de grandes áreas de
almacenamiento.
• Cartagena se esta preparando para
recibir los buques Post Panamax con
capacidad de 12.000 TEU (Twenty-foot
equivalent unit), una vez se termine la
ampliación del canal en el 2014.
• El puerto de Cartagena ha sido ganador
6 veces al premio de puerto mas
competitivo en el Caribe.
• No hay oferta de bodegas refrigeradas
especializadas.
• Se hace necesario la construcción de
terminales logísticos cercanos a los
puertos que permitan el almacenamiento
y distribución de los productos a costos
mas eficientes.
• Las empresas exportadoras migrarán a
los puertos debido a los altos costos de
transporte interno, que se igualan a los
costos de transporte para exportar a
nuestro principal socio comercial EE.UU.
24

25. Fondo Inmobiliario
Qué esperar sobre Cartagena
Ubicación Estratégica: Ubicada sobre el Caribe a tan sólo 2 horas y media de Estados Unidos y a una
hora de Panamá en avión.
Infraestructura Portuaria: Puertos marítimos, fluviales y aéreos con facilidad para transportar
todo tipo de carga a través de distintas vías de conexión con el resto del país y del mundo.
Además de un potencial de construcción de terminales privados en áreas alrededor del puerto.
Recurso Humano: Reconocidas instituciones para la formación técnica, profesional y
especializada, ofreciendo recurso humano calificado.
Espacios para Negocios: Amplia oferta de oficinas, centros comerciales y más de 500 Hectáreas
en parques industriales, incluyendo 3 zonas francas con todas las facilidades tecnológicas
necesarias y con excelentes costos.
Calidad de Vida: Calidad en la prestación de servicios de salud, diversidad en la oferta educativa,
colegios bilingües, clubes sociales con todo tipo de actividades deportivas como golf y deportes náuticos,
entre otros.
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26. Fondo Inmobiliario
Mamonal – quienes están allá
En el sector de Mamonal, Bolívar se caracteriza por su vocación industrial. Actualmente tienen
presencia las siguientes empresas industriales y/o de servicios:
•
Fuente: Fundación Mamonal
26

27. Fondo Inmobiliario
Conectividad portuaria a principales ciudades
27

28. Fondo Inmobiliario
Rutas comerciales de Colombia con el mundo
•
Fuente: Proexport
28

29. Fondo Inmobiliario
Opciones actuales del mercado
BLOC PORT
Tiene poca disponibilidad de crecimiento de áreas para clientes
actuales dentro del parque.
Además, tiene poca disponibilidad de grandes áreas para clientes
nuevos.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Total 3 etapas 70.000 m2
•
2 etapa: Comenzó comercialización en Septiembre •
2012, se proyecta estará lista en 1 año y medio. •
Arriendo Bodegas:15 mil por m2 con administración
incluida.
•
No habrán bodegas para la venta.
Contratos mínimo a un año.
•
Incrementos anuales: IPC mas 4 o 5 puntos.
•
Locales Comerciales desde 3,000,000 para venta
Arriendo desde 40,000 m2
PARQUIAMERICA
El área máximas disponibles sin columnas interiores
es de 1.300m2.
Área del proyecto: 40 hectáreas.
Lotes industriales para desarrollo.
Bodegas solo para arrendar: precio desde$15.000
m2
Total área en bodegas: 22.000 metros.
Construidas hoy 11.000metros.
Bodegas desde 1000 hasta 4000 m2
Centro empresarial (oficinas) valor m2 desde
3,000,000 hasta 4,000,000
Fuente: Estudio de mercado, via trabajo de campo realizado por Promocon.
29

30. 30
Fondo Inmobiliario
Terminales Logísticos de Colombia - Cartagena
Diseño Arquitectónico

31. Fondo Inmobiliario
Vista aérea

32. Fondo Inmobiliario
Naves Logísticas
32

33. Fondo Inmobiliario
Naves Logísticas
33

34. Fondo Inmobiliario
Vista Hotel

35. Fondo Inmobiliario
Locales

36. Fondo Inmobiliario
Oficinas

37. 37
Fondo Inmobiliario
Advertencia:
"Las obligaciones de Profesionales de
Bolsa como la sociedad administradora de
la cartera colectiva relacionadas con la
gestión del portafolio son de medio y no de
resultado. Los dineros entregados por los
inversionistas a la cartera colectiva no son
depósitos, ni generan para la sociedad
administradora las obligaciones propias de
una institución de depósito y no están
amparados por el seguro de depósito del
Fondo de Garantías de Instituciones
Financieras FOGAFíN, ni por ninguno otro
esquema de dicha naturaleza. La inversión
en la cartera colectiva está sujeta a los
riesgos de inversión, derivados de la
evolución de los precios de los activos que
componen el portafolio ".
10/02/2014
Bogotá
Calle 93B No. 12-18 Piso 2,4 y 5
PBX: (571) 646 33 30
Fax: (571) 635 88 78
Medellín
Calle 2 No 20-48
PBX: (574) 215 63 00
Fax: (574) 317 34 94
Barranquilla
Cra. 53 No.82-86 Oficina 602
PBX: (575) 356 91 44
Fax: (575) 356 87 71
Cali
Calle 25N No. 6N-67
PBX: (572) 668 8100
Fax: (572) 668 70 90
Pereira
Avda. Circunvalar No. 8B-51 Of 302
PBX: (576) 333 22 95
Fax: (576) 333 22 86