1. Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. VII, núm. 146(075), 1 de agosto de 2003
¿DE CABAÑAS A PALACIOS? VIVIENDA Y PROCESO DE
ELITIZACIÓN EN EL CABO-LOS LLANOS (SANTA CRUZ DE
TENERIFE, CANARIAS)
Luz Marina García Herrera
Universidad de La Laguna, España
De cabañas a palacios. Vivienda y proceso de elitización en el Cabo-Los Llanos
(Santa Cruz de Tenerife, Canarias) (Resumen)
Uno de los rasgos constitutivos de las áreas en proceso de elitización
(gentrification) es, además del cambio social, la transformación de su parque
de viviendas y el cambio socioeconómico del mercado inmobiliario que
genera. Dentro de la dinámica de elitización que experimentan los barrios de
El Cabo-Los Llanos, en Santa Cruz de Tenerife, este trabajo explora los
cambios producidos en el mercado de la vivienda en la zona, e inicia una
reflexión acerca de los rasgos específicos que presenta respecto a los
observados en otros ámbitos.
Palabras clave: vivienda, elitización, El Cabo-Los Llanos.
From huts to palaces. Housing and gentrification process in The Cape -
Los Llanos (Santa Cruz de Tenerife, Canarian Islands) (Abstract)
Transformation of building stock and housing market dynamic are key
features of gentrifying neighborhoods, together with related social change.
This paper approaches the housing market changes have taken place in El
Cabo-Los Llanos, in Santa Cruz de Tenerife; it is also a starting point to think
of their particularities regarded to those features stated in current literature.
Key words: housing, gentrification, El Cabo-Los Llanos.
En términos generales, la elitización tiene lugar en barrios céntricos donde la
construcción ha experimentado un proceso prolongado de deterioro, debido

2. bien al escaso mantenimiento de los edificios y a su antigüedad; o bien
debido a que su estilo arquitectónico se deprecia por considerarse caduco. Por
tanto la dinámica de ventas en estos barrios tiende a disminuir, o baja el
importe de las transacciones.
La vivienda y el proceso de elitización : algunos rasgos generales
A lo largo del período de vida de los edificios, al tiempo que va perdiendo
valor, sus propietarios van recuperando poco a poco la inversión realizada; lo
normal es que no sean derribados, por lo menos hasta que se amortice el
capital invertido en su construcción. Pero a medida que la degradación y
devaluación de los inmuebles se acentúa, van generándose las condiciones que
permitirán, a largo plazo, una nueva fase de inversión, mediante actuaciones
de rehabilitación o de nueva construcción.
Para el ámbito anglosajón se ha elaborado la secuencia de ciclos
experimentada por el mercado de la vivienda -y del suelo- en aquellos barrios
centrales que conduce al descenso de los precios del suelo y de los inmuebles
identificada, desde las primeras décadas del siglo XX, por Hoyt. De manera
muy esquemática habría cinco fases: fase de construcción y primer ciclo de
uso; una tendencia al aumento de la vivienda en alquiler, junto con la falta de
mantenimiento y la depreciación de los edificios en un segundo ciclo.
Posteriormente el acceso de minorías étnicas al barrio favorece, y amplía, el
deterioro y depreciación de los inmuebles; en consecuencia los propietarios
dejan de invertir en reparaciones y mantenimiento, generalizándose la
desinversión al tiempo que se abandonan algunas construcciones. Por último
los dueños de los edificios, ante la escasa rentabilidad conseguida, propician
el abandono generalizado de los inmuebles en todo el barrio,
independientemente del estado de su estructura; en esta fase se producen
asimismo actos de destrucción contra las propiedades (Smith,1996).
Los análisis realizados en diferentes contextos y dinámicas han permitido
constatar que aunque la elitización está precedida de un ciclo de degradación,
que hace descender las rentas al tiempo que aumentan las viviendas vacantes,
no es necesario que se produzcan todas las fases del proceso mencionado ni
este tiene lugar de la misma manera en cada barrio (Smith, 1996).
Por lo común, una vez que el barrio comienza la fase de inversión y de
rehabilitación se produce la intervención de diferentes agentes. Si bien el
protagonismo de los individuos "pioneros" en la transformación del barrio ha
sido objeto de una viva polémica, lo que parece incuestionable es el papel de
la Administración pública, a nivel estatal o local, como agente económico,
político o ideológico del proceso; entre las múltiples formas de dicha
mediación se encuentran la concesión de subsidios para la construcción de

3. viviendas de alto standing, el control en la adquisición de los inmuebles a
rehabilitar, la constitución de sociedades mixtas público-privadas o la
aprobación de planes específicos, entre otras (Smith, 1996; Badcock, 1989;
Beauregard, 1990,859; Van Weesep, 1994).
La evolución y generalización del proceso de elitización, no obstante su
carácter relativamente reciente, ha sido objeto de un esfuerzo de elaboración
teórica, distinguiéndose tres "olas" ó estadios en su desarrollo (Smith, 2001,
19-20). En su primer estadio, desde los últimos años de la década de los
cincuenta hasta los años sesenta, la elitización afectó sólo a pequeños barrios
centrales que reunían la condición de haber sido originalmente ocupados, y
posteriormente abandonados, por las clases medias o altas (Hamnett,
1973,252); estos mismos grupos sociales lideraron su recuperación al
trasladarse desde otras zonas residenciales de la propia ciudad. El parque
inmobiliario se caracterizaba por su prolongada desinversión y efectos
consecuentes (edificios vacíos, inmuebles transformados en alojamientos de
escaso confort para inquilinos) por lo que las instituciones financieras las
excluían de sus préstamos; el Estado desempeñó ya, desde estas primeras
manifestaciones, un papel esencial impulsando la elitización tras los planes de
renovación urbana. La transformación de las viviendas comenzó mediante
actuaciones de rehabilitación, si bien los grandes promotores realizaron
también nuevas construcciones.
Los últimos años de los setenta y la década de los ochenta dieron paso al
segundo estadio en el que la elitización dejó de ser un fenómeno aislado; su
efecto en el mercado inmobiliario fue mayor, al tiempo que incorporaba
importantes segmentos de la clase media. Transformó barrios situados en los
límites del centro de negocios, en medio de una importante protesta social, y
se extendió asimismo a áreas no afectadas durante el impulso anterior, por
considerarlas desprovistas de potencial atractivo para su conversión; un
ejemplo fue la transformación de parte del East End londinense con la
reconversión del frente fluvial.
Durante el tercer impulso, registrado desde mediados de los años noventa en
adelante, la elitización, convertida en un fenómeno central de la economía
urbana, presenta algunos rasgos nuevos: se extiende desde el centro urbano
hacia espacios más distantes alcanzando suelo industrial abandonado o en
proceso de abandono; aumenta el peso de la nueva construcción, no sólo de
carácter residencial sino también para usos terciarios cualificados; se realizan
inversiones de capital a gran escala, con presencia creciente de empresas
internacionales. Y todo ello en un escenario de escasa protesta social (Smith,
2001).
Dentro de este marco general, el presente texto estudia las características de
la vivienda en tres barrios populares, próximos al centro urbano de Santa Cruz

4. de Tenerife, desde mediados del siglo XX y su conversión en un área
residencial y terciaria para las clases medias y altas.
La vivienda en El Cabo-Los Llanos: alojamiento y activo económico
El área de estudio comprende tres barrios de características diferenciadas: el
núcleo fundacional de la Concepción, El Cabo y Los Llanos, cuya
transformación se inició a finales de los años cincuenta del siglo pasado y se
prolonga hasta la actualidad. Localizados a lo largo de la fachada
marítima, mientras los dos últimos constituían el extremo suroeste de Santa
Cruz de Tenerife, La Concepción siempre formó parte del centro urbano.
Reforma Interior y declive inmobiliario (1959-1992)
En un trabajo previo, dirigido a establecer el vínculo entre el proyecto de
remodelación urbana de la zona, aprobado en 1959, y los desalojos forzados
de los residentes se obtuvieron los siguientes resultados:
Durante los siglos XVI al XVIII los grupos más acomodados de la villa se
instalaron en el entorno de la Iglesia de la Concepción, de quienes se
conservaban aún en buen estado, algunas mansiones. Lo que no era el caso de
los barrios de El Cabo y Los Llanos, en los que las casas terreras y ciudadelas
de su población -jornaleros, pescadores y artesanos en su mayoría-
presentaban un notable deterioro. Era común en estos barrios que vivienda y
lugar de trabajo coexistieran. Los numerosos comercios y talleres artesanales
establecidos en el área lo eran de dueños que vivían en alquiler en el propio
inmueble ocupando la parte alta. Unos pocos locales de ocio y prostitución
completaban la escena de esta área portuaria.
Mientras la ciudad absorbió el flujo inmigratorio de la década de 1940 en los
barrios periféricos de autoconstrucción, en el casco antiguo se abrió, para sus
propietarios, la oportunidad de obtener fácilmente rentas subdividiendo las
viviendas. Así en el área El Cabo-Los Llanos las tres cuartas partes estaban
arrendadas, siendo el importe medio del alquiler de 114 ptas/mes, si bien, el
abanico de precios de alquiler era muy amplio. Las condiciones de
habitabilidad de los inmuebles, derivadas del deterioro señalado, eran
deficientes; y el número medio de personas por habitación (2,1) ocultaba
situaciones muy dispares, de modo que en varias manzanas de Los Llanos se
pasaba de más de 4 personas por habitación.
Respecto a las características laborales de los residentes, los oficios y empleos
desempeñados presentaban niveles de cualificación bajos (trabajadores del
puerto, obreros, empleados y artesanos); confirmando, por tanto, los rasgos
señalados en otros casos para los desplazados por la primera ola de la

5. elitización, primordialmente barrios de clase media baja, con cierta
heterogeneidad social (Garcia, Smith y Mejías, en preparación).
La relación de propietarios dueños de dos o más inmuebles en la zona (1)
sugiere que, a finales de los años cincuenta, debió existir un notable grado de
concentración de la propiedad, pues un grupo de 24 propietarios poseía 78
casas. El matrimonio formado por Mercedes Hernández Pérez y Manuel
Martín de la Escalera detentaba el mayor número de propiedades, 15 edificios;
de igual modo diversos miembros de la familia Santaella reunían un total de
10 fincas (2). Y es significativa la presencia de familias muy acomodadas que
disponían, además, de otras casas en distintos, y valorados, sectores de la
ciudad.
Por lo que respecta a la antigüedad de las construcciones, se mezclaban
algunos edificios históricos del siglo XVIII con abundantes casas terreras y
ciudadelas decimonónicas; así el grueso de los inmuebles estaba en su tercer
período de vida (83 por ciento). En cuanto a su calidad, prácticamente el 90
por ciento de las viviendas era de tercera categoría, con predominio de los
edificios de una y dos plantas. En 1959 el Ayuntamiento aprobó una
operación de remodelación urbana para el área, que implicaba la expropiación
del parque inmobiliario con objeto de sustituir, en el frente marítimo, el uso
residencial por el terciario (comercial y administrativo); posteriormente las
nuevas viviendas a construir se ubicarían en la zona alta (en el sector Ramón y
Cajal-Miraflores).
En contraste con algunas operaciones similares, y coetáneas, desarrolladas en
otros países, la idea de rehabilitar los edificios estaba ausente de la acción
municipal. Si bien este hecho podría fundamentarse en la baja calidad de las
casas (con la excepción del núcleo fundacional), hay, sin embargo, muestras
de una ausencia de sensibilidad histórica y estética por los ediles respecto al
patrimonio inmobiliario heredado, como se puso de manifiesto en la
remodelación del centro comercial tradicional, ejecutada en esos años.
La aprobación del plan de remodelación comprometía al ayuntamiento a
adquirir 522 inmuebles, el 5,3 por ciento de los edificios de la ciudad, con casi
un millar de viviendas en las que habitaban 1.253 familias -el 8 por ciento de
los hogares de Santa Cruz-, mediante una inversión total estimada de
99.057.926,18 millones ptas (595.350,12 euros). Las nuevas viviendas que se
construyeran debían ser viviendas protegidas, según el régimen de viviendas
subvencionadas aprobado unos meses antes para todo el Estado. Del total de
1.253 viviendas previstas, con un coste total de 114.386.231,84 ptas
(687.475,09 euros), prácticamente el 90 por ciento sería de tercera categoría,
un 8 por ciento de segunda y menos de un 3 por ciento de primera categoría.
A cada una de las categorías de vivienda se les atribuía una superficie de 65
m2
(3ª), 107,5 m2
(2ª) y 140 m2
(3ª). Las de nivel más elevado se construirían

6. en torno a la calle Ramón y Cajal y su prevista prolongación, eje transversal
que enlazaba el frente marítimo de la ciudad con la zona alta. En cuanto a las
más modestas no se explicitaba su ubicación pero se reservaba un triángulo,
próximo a la zona de industrias, para realojar a "la población modesta afectada
por el Plan", que finalmente fue trasladada a vivienda pública en la periferia
urbana.
La incompleta ejecución del plan de remodelación originó un largo período,
de más de tres decenios, de escasa actividad inmobiliaria en el que el deterioro
y el abandono se enseñorearon de los inmuebles de la zona, que se convirtió
en un espacio de marginalidad. En Los Llanos, tras la expulsión de sus
habitantes a principios de 1973, las ciudadelas y casas abandonadas -a las que
solo se les había destruido la cubierta- fueron ocupadas temporalmente por
repatriados del Sáhara, además de por familias de chatarreros y buscadores de
desechos en el cercano basurero municipal (Diario de Avisos, 10.09.95).
Incluso la ermita de Regla, utilizada también como vivienda por "gente de mal
vivir", fue incendiada (Gigante Carballo, 2002). La degradación se extendió
asimismo al entorno de La Concepción que, en 1994, presentaba numerosos
rasgos de los característicos en las áreas susceptibles de experimentar un
proceso de elitización. Si atendemos a la situación descrita en la
documentación del Programa Urban para todo el centro histórico -dentro del
cual el núcleo fundacional constituía su ámbito más deteriorado- existía un
elevado porcentaje de viviendas deshabitadas y en ruinas, cuantificándose en
un 15 por ciento aquellas con problemas graves (de infraestructura, por ser
infraviviendas o excesivamente reducidas). Muchos de los edificios
catalogados mostraban un deterioro importante "ante la ausencia de
expectativas de futuro para sus propietarios". Al declive inmobiliario se unía
el funcional, por el traslado de los comercios, y el aumento de la marginalidad
social (elevado índice de delincuencia, de tráfico de drogas e incluso algún
acto de vandalismo contra edificios históricos).
La reactivación inmobiliaria: rehabilitación municipal e inversión privada
(1993-2003)
Al período de degradación y abandono le ha seguido una activa y desigual
dinámica inmobiliaria en la zona, que se ha ampliado, además, con la
incorporación de 61,5 ha de terreno industrial adyacente a Los Llanos
mediante su recalificación por el planeamiento. Mientras la obtención de
fondos comunitarios europeos ha permitido la rehabilitación del barrio de La
Concepción, el protagonismo de la inversión privada en El Cabo-Los Llanos,
tanto en el suelo público (constituido tras las expropiaciones) como en el
procedente de la recalificación industrial, está produciendo un paisaje carente
de estética y, por tanto, de diferenciación cultural.
A) La rehabilitación municipal

7. En el núcleo histórico de La Concepción se ha producido la rehabilitación de
gran parte de los inmuebles, promovida por el gobierno municipal, y que está
propiciando, si bien de manera lenta, su revitalización comercial . La
rehabilitación del patrimonio inmobiliario se ha producido mediante tres tipos
de actuaciones públicas (3), financiadas con fondos de la Iniciativa
Comunitaria Urban. Además de su intervención directa en las propiedades
municipales, el Ayuntamiento crea las condiciones para que la rehabilitación
de los edificios de titularidad privada constituya una inversión financiera
razonable.
La rehabilitación inmobiliaria del sector histórico de Santa Cruz es un
requisito obligado para alcanzar los objetivos del gobierno local: por un lado,
potenciar la actividad turística de la ciudad; por otro, reforzar su función
comercial mediante medidas como la peatonalización que permite la
configuración de un centro comercial abierto (con apoyo de las PYMES
presionadas por la competencia de las grandes superficies).
La revitalización residencial en el entorno de La Concepción no es
perceptible aún, hecho que no tiene nada de extraño tras el vacío demográfico
provocado por las expropiaciones; como ilustra el que en el intervalo 1955-80
perdiera más de la mitad de la población, fenómeno aún más dramático en
algunas calles donde desaparecieron cuatro de cada cinco habitantes. La
instalación de nuevos residentes, mediante nuevas construcciones, está
produciéndose, en cambio, en el ámbito inmediato de las calles Prolongación
de Ramón y Cajal- Miraflores, centro tradicional de la prostitución en la
ciudad.
La reinversión comercial, aunque de manera lenta, es evidente en el barrio
donde se han abierto restaurantes y tascas de moda, que coexisten con la
presencia de depósitos comerciales regentados por empresarios hindúes y
chinos. La construcción del Museo de Arte Contemporáneo "Oscar
Domínguez", junto al Museo del Hombre y de la Naturaleza en las
instalaciones del antiguo hospital civil, dará nuevo impulso al sector como
resultado de esta concentración de espacios culturales y de consumo.
B) Las nuevas viviendas: mercado versus estética
La mayor parte del suelo público de El Cabo-Los Llanos se ha ocupado con
usos administrativos y culturales, con la excepción del triángulo configurado
por las calles San Carlos-Mejías-Humo. Resulta expresiva la remodelación
experimentada en las dos manzanas correspondientes a las mencionadas vías
.La evolución de la población en estas calles, entre 1955-80, ilustra el proceso
de pérdida demográfica que, en general, conoce el área de El Cabo-Los
Llanos, destacando la disminución de los residentes en las calles citadas
después de 1965.

8. Cuadro 1
Situación de las viviendas en San Carlos-Mejías-Humo, 1958
Manzana Familias Personas Viviendas En
alquiler
En
propiedad
Personas/
habitación
Alquiler
medio
(ptas/mes)
XL 49 206 32 27 4 1,4 158,4
XLI 88 401 75 72 3 2,1 59,7
Total 137 607 107 99 7 1,8 89,3
Fuente: Plan Parcial del sector de la Avenida Marítima, con inclusión del barrio del Cabo, 1958.
Elaboración propia.
En 1958 ese espacio lo habitaban 137 familias que sumaban 607 personas (el
nada despreciable 11 por ciento de la población del área). Las 107 viviendas
estaban ocupadas en su práctica totalidad por inquilinos, pues las casas
residencia de sus propietarios apenas alcanzaban el 6,5 por ciento (cuadro 1).
Además de las viviendas, se inventariaron 12 locales comerciales
fundamentalmente dedicados al comercio diario ("ventas de aceite y vinagre",
bares, bodegón,..). Una exploración en los padrones municipales posteriores
arroja indicios de que al tiempo que avanzaba el proceso de desalojo de los
residentes, algunas casas fueron ocupadas por una población de rasgos
marginales; así después de 1965 eran frecuentes las situaciones de
hacinamiento en algunos inmuebles (6 o 7 personas) coexistiendo con casas
donde vivían personas solas, por lo general de edad avanzada. Las profesiones
declaradas ofrecen una proporción similar a las señaladas inicialmente para el
conjunto del área, si bien aumenta la presencia de trabajadores de la
construcción, empleados y obreros.
Tras el ciclo de deterioro mencionado más arriba, los terrenos de la manzana
fueron subastados y a continuación construidos por las promotoras
Vallehermoso, Ferrovial y Urbis que levantaron los edificios San Telmo, San
Carlos y Residencial Urbis a finales de los años noventa. El elevado precio de
las viviendas constituyó un umbral económico sólo accesible a los segmentos
de ingresos medios y altos. Una indagación exploratoria en el edificio San
Telmo, en la que se encuestó a 37 propietarios, desveló que si bien la
localización céntrica determinó la decisión de la mayoría (38 por ciento), casi
en otro treinta por ciento de los casos la casa se había adquirido como
inversión; asimismo el 46 por ciento de los encuestados se había trasladado
desde otras zonas de la ciudad, de los que una cuarta parte procedían del
centro o de zonas muy valoradas (4). La relación de habitantes empadronados
en 2003, más de dos años después de la terminación de los edificios, indica
que una significativa proporción de viviendas no se utilizan como residencia
habitual.
Pero la reactivación inmobiliaria se ha concentrado preferentemente en la
bolsa de suelo industrial recalificado como nuevo centro terciario y
residencial; sobre estos terrenos se ha producido una actividad frenética de
compraventas de suelo y construcción de nuevos edificios, acompañados de

9. un espectacular aumento de precios (García Herrera, en prensa). Las grandes
promotoras de ámbito nacional (Urbis, Ferrovial y Vallehermoso) han
construido la mayor parte de las parcelas de la zona, que se ha convertido en
la más cara de la ciudad, superando a los tradicionales enclaves residenciales
de ciudad jardín. Así en algunos edificios de calidad media, como Nuevo
Cabo-Llanos, Parquemar y Los Dragos, el precio medio del m2
construido
para uso residencial se ha vendido entre 1352-1475 euros, mientras el importe
en relación con la superficie útil ascendió a 1802-1933 euros/m2
. En febrero
de 2003, los precios más elevados se alcanzan en Las Torres I, donde se están
pagando 2169,74 euros/m2
construido, cifra que se dispara a 3605,89 euros si
consideramos el precio medio del m2
de superficie útil.
Estimamos de interés el análisis de la actuación más emblemática y de mayor
magnitud en El Cabo-Los Llanos: Las Torres de Santa Cruz, en la medida que
permite conocer tanto el tipo de vivienda que se oferta como el perfil de los
compradores (5). Promovidas por Ferrovial, Las Torres son dos edificios de
36 pisos con un total de 480 viviendas, consideradas de primera calidadtanto
en lo que se refiere a materiales como a equipamientos. Su imagen
arquitectónica, dominando el frente marítimo de la ciudad, se convertirá, junto
con el Auditorio de Santiago Calatrava, en el símbolo de Santa Cruz.
Anunciadas como "las torres más espectaculares del país" constituyen la
promoción "estrella" de la empresa en el año 2003, presentada ya en diversas
ferias internacionales (Londres, Miami). Con un coste total estimado de unos
11.000 millones de pesetas y diseñadas por el arquitecto canario Julián
Valladares pueden indicar una incipiente tendencia a la deslocalización de la
propiedad inmobiliaria (Beauregard y Haila, 2000,31) como apuntan los datos
relativos al lugar de residencia de los compradores: si bien el grueso vive en la
isla de Tenerife, cabe señalar que casi una quinta parte de los clientes residen
en grandes ciudades españolas destacando Madrid y Barcelona; y un puñado
de compradores, próximo al 3 por ciento, reside en el extranjero (Londres,
Miami y Cuba). Asimismo es significativo que entre los residentes en
Tenerife, el 38 por ciento viva en otro barrio de la ciudad de Santa Cruz.
Interesantes resultan también las apreciaciones respecto al tipo de comprador:
los clientes del exterior y de las grandes ciudades españolas son
mayoritariamente personas particulares; en cambio los compradores de Las
Palmas son empresas en su casi totalidad, perfil que predomina de igual modo
entre los de Tenerife. Entre los no residentes en Canarias, existe un segmento
que está vinculado por origen; así el 25 por ciento de los adquirentes de la
Península son parejas canario-peninsulares, y la proporción asciende a la
mitad entre los clientes del extranjero. En cuanto a la edad de los
compradores, dos tercios tienen cuarenta años o más; un significativo 29 por
ciento tiene entre 30-40 años, mientras los menores de treinta no alcanzan el 6
por ciento.

10. Las motivaciones para adquirir la propiedad son igualmente reveladoras: más
de la cuarta parte admite haber comprado la vivienda como inversión. Si bien
la mayoría de los compradores posee sólo un piso, destaca la concentración
por algunos clientes de varios de los pisos más caros, los dúplex de la planta
central. Por último, entre las profesiones destaca, como cabía esperar, la
presencia de las profesiones liberales (médicos, abogados, arquitectos,
notarios, farmacéuticos, etc..).
La demanda ha sido elevada para las promociones realizadas. Si tenemos en
cuenta el papel esencial que las preferencias del consumidor desempeñan en
determinar tanto la imagen estética como el carácter de las áreas elitizadas
(Smith, 1996,57; Amendola, 2000), resultan muy ilustrativas las
informaciones proporcionadas por los agentes de ventas de las promotoras (7).
De las 4 promociones de Ferrovial (construidas entre 1998-2003), un buen
segmento de compradores adquirían pisos ó locales "al instante" , sin
detenerse a examinar las características del producto; en algunas promociones
los clientes acudían directamente con los cheques preparados para materializar
la reserva.
Si bien las motivaciones de los compradores son, lógicamente, diversas, en el
área estudiada, además de aquellos que buscan mejorar sus condiciones de
residencia (vendiendo su piso actual y comprando otro nuevo) y de los que
acceden a su primera casa, destaca una notable proporción para los que la
vivienda representa un activo económico. Esta decisión parece estar
relacionada con determinadas políticas monetarias y fiscales. Así, en unos
casos las compras pueden corresponder a la afloración de capitales motivada
por la unificación monetaria de la Unión Europea a partir de enero de 2002; en
otros, la adquisición de viviendas y locales está vinculada a la obligación de
invertir las bonificaciones fiscales procedentes de la Reserva de Inversiones
de Canarias (6); y, aún en otros, con la instalación de empresas (de nueva
creación) que se ven favorecidas por las bonificaciones en el Impuesto de
Sociedades, las ventajas de la Zona Especial Canaria y la baja tributación
municipal (La Opinión, 24.02.2002, 31)
Nos preguntamos en qué medida este peso de las consideraciones
económicas, que afecta tanto a la oferta como a la demanda de viviendas,
junto a otros rasgos sociales y políticos, ha marcado el nuevo paisaje de El
Cabo-Los Llanos. En términos generales, la estética se ha convertido en una
nueva referencia para el diseño urbano, relacionado con la búsqueda de
calidad en el medio construido (Amendola, 2000; Dom-Bedu, 2001);
refiriéndose al caso francés Dom-Bedu señala que la estética urbana se ha
convertido recientemente en una norma en la acción municipal.
En el caso de El Cabo-Los Llanos, la ausencia de criterios estéticos en las
construcciones de promoción privada originó una crítica procedente de

11. sectores diversos (La Opinión 19.01.02). Si bien el Ayuntamiento creó una
Comisión de Calidad de las Edificaciones, la gestión pública muestra una
clara ambivalencia: mientras los edificios de promoción pública, destinados a
equipamientos culturales y administrativos, se ajustan a la denominada
"arquitectura de autor", concebidos en algunos casos como grandes esculturas
(González Chávez, 2002, 4), las construcciones del sector privado, destinadas
a viviendas, han suscitado una amplia desaprobación. Su resultado se ha
calificado de "racionalismo trasnochado que tiene como resultado edificios
carentes de sensibilidad y de concesiones al buen gusto" ( González Chávez,
2002,11).
Conclusiones
La investigación desarrollada en El Cabo-Los Llanos, a la vez que constata la
existencia de fenómenos comunes a los identificados en otras ciudades,
sugiere la presencia de particularidades locales tanto en el desarrollo como en
los rasgos finales del proceso de elitización en la ciudad de Santa Cruz de
Tenerife.
En primer lugar, se aprecian algunos fenómenos inmobiliarios propios del
proceso de elitización. Así, como resultado de un frustrado proyecto de
remodelación, impulsado en los años cincuenta por el gobierno municipal, el
área estudiada experimentó, asociado a una harto probable disminución del
precio del suelo, un prolongado proceso de deterioro y abandono de los
edificios; el forzado desalojo de los residentes tradicionales acompañó este
proceso. A finales de la década de los noventa, coincidiendo con el
denominado tercer estadio de la elitización, se ha ampliado la zona destinada a
uso residencial y terciario, mediante la incorporación de suelo previamente
industrial; produciéndose, además, la entrada en el mercado local de los
grandes grupos inmobiliarios nacionales. Su presencia, unida a otras
actuaciones, ha contribuido a convertirla en la zona más cara de la ciudad.
En segundo lugar, la transformación de El Cabo-Los Llanos presenta, a la vez,
algunos rasgos específicos, como resultado de la confluencia de factores
locales entre los que cabe señalar la actuación del gobierno municipal, la
composición y capital cultural de las clases medio/altas, y la política
económico-fiscal del gobierno autonómo. Entre tales particularidades parecen
estar las siguientes:
Las expropiaciones y derribos de inmuebles provocaron un auténtico vaciado
poblacional del área, en un momento muy anterior a la fase de reactivación.
La inmovilización del suelo expropiado, en manos del Ayuntamiento, durante
más de tres decenios. Estas dos circunstancias han dificultado la percepción,

12. social y política, del vínculo entre la propuesta inicial de remodelación y la
presente dinámica de (re)construcción de la zona.
La actual fase de reinversión ha convertido barrios, que en su día albergaron a
clases populares, y zonas previamente industriales en las nuevas direcciones
postales de las clases medias/medioaltas pero donde el gusto estético es un
rasgo de menor presencia. El paisaje residencial de El Cabo-Los Llanos,
construido por la iniciativa privada, corresponde a formas arquitectónicas
carentes de diferenciación cultural y de conexión con el pasado. No obstante,
si en alguna parte se encuentran signos de ese gusto por el pasado es en el
entorno de La Concepción, ámbito donde se ha desarrollado el Programa
Urban.
Notas
(1) Para esta investigación se ha manejado la siguiente documentación: Plan Parcial de Urbanización del
sector de la Avenida Marítima y zona adyacente (1959), especialmente el inventario de los inmuebles y
familias afectadas por la remodelación urbana que propone; los Libros de Actas del Pleno del
Ayuntamiento (1959-65); la documentación del Programa Urban, el Padrón de Habitantes actualizado a
febrero de 2003 y la Oficina de Ventas de la promotora Ferrovial.
(2) Mercedes Díaz Hernández, su apoderado Alfonso Santaella Cayol y su hijo Jesús Santaella Díaz eran
dueños de 7 casas; dos poseían los hermanos Pérez Santaella en Vera del Barranco; y una Carmen
González, esposa de Manuel Santaella Tuells, en la calle San Carlos 5.
(3) El Ayuntamiento ha realizado, mediante el Programa Urban, las siguientes actuaciones: la
rehabilitación, encargada a las escuelas taller, de once edificios municipales con objeto de destinarlos a
usos sociales (lúdicos, culturales, etc); la reparación y pintado de las fachadas de los restantes edificios
del barrio; asimismo se han restaurado las fachadas, para el conjunto del centro histórico de Santa Cruz,
de los edificios catalogados en los niveles 2 y 3 de protección con la colaboración económica de los
vecinos en un 20 por ciento del coste.
(4) Encuesta a 37 residentes del Edificio San Telmo realizada por Soledad Mejido Fernández, en junio de
2002.
(5) La información sobre las promociones de Ferrovial ha sido proporcionada por la Oficina de Ventas de
la empresa.
(6) La Ley de Régimen Económico-Fiscal de Canarias, aprobada en 1994, creó la denominada Reserva de
Inversiones de Canarias (RIC) premiando con importantes bonificaciones fiscales a los empresarios que
inviertan parte de sus beneficios en dotarla de capitales. La Reserva de Inversiones constituye un potente
instrumento fiscal a través del que se puede estar canalizando un extraordinario flujo monetario hacia el
sector inmobiliario.
(7) Es el caso de las cuatro construcciones de Ferrovial de modo que para el primer edificio, Residencial
Nuevo Cabo-Llanos, no se hizo prácticamente publicidad, vendiéndose en pocos días por la afluencia de
clientes a las oficinas de la empresa; muy similar fue la venta del Edificio Parquemar donde la
información oral constituyó el principal medio de difusión. En cambio para Las Torres I el medio más
efectivo para la venta ha sido la prensa (51 por ciento), seguido de la información oral (26,56 por ciento).
De hecho tras el éxito de la primera promoción, las siguientes se vendieron, según la promotora, en gran
parte con las listas de espera de los clientes que no lograron adquirir una propiedad en el edificio Cabo-

13. Llanos. En la actualidad para Las Torres hay una lista de espera de más de 300 personas.
Bibliografia
AMENDOLA, G. La Ciudad Postmoderna. Madrid: Celeste Ediciones, 2000.
BADCOCK, B. An Australian View of the Rent Gap Hypothesis. Annals of the
Association of American Geographers, vol. 79, nº 1,1990, p. 125-145.
BEAUREGARD, R.A. Trajectories of neighborhood change: the case of
gentrification. Environment and Planning A, nº 22, 1990, p. 855-874.
BEAUREGARD, R. A. y HAILA, A. The Unavoidable Continuities of the City. In
MARCUSE y VAN KEMPEN, R. (eds) Globalizing Cities. A new spatial
order?. Blackwell, 2000, p.22-36.
DÍAZ, C.; DELGADO C.R.; CALERO C.G.; GARCÍA L.M.; PÉREZ, M. ; MEJÍAS,
M.A. Ciudad oscura, Ciudad luminosa. Santa Cruz de Tenerife (1980-
2000). Investigaciones Geográficas nº 28, 2002, . 33-51. Edición electrónica disponible
en Internet:
<http://cervantesvirtual.com/servlet/SirveObras/01366390111609343037857/catalogo2
8/02inve28>. [18 de febrero de 2003]
DOM BEDU, A.-L. When Mayors focus on urban aesthetics: socio-spatial
consequences of post-modern cultural trends. Comunicación presentada en Conference
on Social Inequality, Redistributive Justice and the City organizada por International
Sociological Association on Regional and Urban Development (RC21), celebrada en
junio de 2001, Amsterdam, 21 pp.
GARCÍA HERRERA, L.M. y DÍAZ RODRÍGUEZ, M.C. La transformación
morfológica y social en el barrio de El Toscal (Santa Cruz de Tenerife.
Canarias). Ería nº 53, 2000, p. 231-246.
GARCIA HERRERA, L.M. Propiedad y promoción inmobiliaria en Canarias: una
aproximación. In MAS HERNÁNDEZ, R. y LAVASTRE, Ph. Propiedad urbana y
crecimiento de la ciudad. Madrid: Casa de Velázquez /Universidad Autónoma de
Madrid (en prensa).
GARCIA HERRERA, L.M.; SMITH, N. y MEJIAS VERA, M.A. Gentrification,
Displacement and Tourism in Santa Cruz de Tenerife (en preparación).
GIGANTE CARBALLO, F. Los Llanos, un barrio que sólo existe en la memoria.
Manuscrito, 2002, 14 pp.
GONZÁLEZ CHÁVEZ, C.M. Arquitectura en las últimas décadas en la fachada costera
de Santa Cruz de Tenerife. Comunicación presentada al XV Coloquio de Historia
Canario-Americana. Las Palmas de Gran Canaria, octubre de 2002.

14. SMITH, A. Gentrification and the spatial constitution of the State: the restructuring of
London´s Docklands. Antipode vol. 21, nº 3, 1989, p. 232-260.
SMITH, N. The New Urban Frontier. Gentrification and the revanchist city. Londres:
Routledge, 1996.
SMITH, N. Nuevo globalismo, nuevo urbanismo. Documents d'Anàlisi Geográfica nº
38, 2001, p. 15-32.
VAN WEESEP, J. Gentrification as a research frontier. Progress in Human
Geography vol. 18, nº 1, 1994, p. 74-83.
© Copyright Luz Marina García Herrera, 2003
© Copyright Scripta Nova, 2003
Ficha bibliográfica:
GARCÍA, L. M. De cabañas a palacios. Vivienda y proceso de elitización en el Cabo-
Los Llanos (Santa Cruz de Tenerife, Canarias). Scripta Nova. Revista electrónica de
geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de
2003, vol. VII, núm. 146(075). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(075).htm> [ISSN:
1138-9788]