1) El documento resume las principales cuestiones tratadas en el Encuentro Regional del Notariado de Cuyo sobre la propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y nuevos derechos reales en el Código Civil y Comercial. 2) Se analizan las diferencias entre la legislación anterior y el nuevo Código en relación a la propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios privados. 3) También se describen aspectos generales de los conjuntos inmobiliarios y su regulación en el Código como nuevos derechos real

1. ENCUENTRO REGIONAL DEL NOTARIADO NOVEL
CUYO
Mendoza, Sábado 18 de junio de 2016

2. 1) CUESTIONES GENERALES
2) PROPIEDAD HORIZONTAL
3) CONJUNTOS INMOBILIARIOS

3. NUEVOS DERECHOS REALES
LEGISLACIÓN ANTERIOR CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
Propiedad Horizontal: Ley
13.512/48
Propiedad horizontal:
Conjuntos inmobiliarios: no están
regulados en la legislación de
fondo.
Conjuntos inmobiliarios:
Tiempo compartido (con fines
turísticos): Regulado por Ley 26.356
Tiempo compartido: Se extiende a
los muebles. Se derogan los cap. III,
IV, V y IX de la ley 26.356.
Cementerios privados: no están
regulados en la legislación de
fondo.
Cementerios privados:
Superficie forestal: Regulada por La
Ley 25.509 e incluida como nuevo
derecho real.
Superficie forestal y de
construcciones:

4. ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el
poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma
y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas
en este Código.
Art. 1884
Art. 1883
Art. 1886
Derechos reales. Definición:

5. Objeto: Art. 1883.
Objeto
Cosa
Totalidad
Parte
Indivisa
Parte
material
Bien Inmaterial

6. Número cerradoArt. 1884
Número cerrado en el CCCN: art. 1884. Estructura.
La estructura de los derechos reales es
reglada
sólo por la ley de fondo
Es nula la configuración de un derecho
real no previsto en la
ley, o la modificación de su estructura.
Interpretación doctrinaria.
Sólo es inválida la modificación de la estructura de un derecho real
Número cerrado en el Código Civil: art. 2502
Los derechos reales sólo pueden ser
creados por La ley
Los particulares no pueden crear otros
distintos, ni modificarlos

8. FACULTADES:
 Uso
 Goce
 Disposición
jurídica
 ¿Disposición
material?
TITULAR
OBJETO ÚNICO :
Integrado por
partes privativas
y comunes de
un
¿Inmueble o
edificio?

9. • Art. 2039. El derecho de propiedad
horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios
Extensión del
concepto de
unidad
Unidad
complementaria
• Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad
funcional … puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a
servirla.
• Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad
funcional y complementaria
Cosas y partes
necesariamente
propias o privativas
• Art. 2043. Son las partes y cosas
comprendidas en el volumen limitado
entre las paredes divisorias …. incluso los
balcones.

10. TERRENO COMÚN
ESPACIO AÉREO COMÚN Espacios determinados
de un inmueble

11. TERRENO COMÚN
Espacios determinados
de un inmueble
ESPACIO AÉREO COMÚN

12. Espacios determinados:
Unidades a construir o en
construcción

13. La palabra “inmueble” y la expresión “espacios
susceptibles de aprovechamiento independiente”, legitiman
las normas locales anteriores al CCCN que permitían otorgar
el reglamento y realizar actos dispositivos respecto de
unidades a construir o en construcción.
Los inmuebles con cuerpos independientes de edificación,
pueden tener marco legal, tanto en la propiedad horizontal,
como en los conjuntos inmobiliarios; en el primer caso, el
terreno será común en toda su extensión.

14. • Art. 2040.- Cosas y partes comunes.
Son comunes a todas o algunas de las
unidades funcionales: a) las cosas y
partes de uso común de ellas. b) las
cosas y partes indispensables para
mantener su seguridad …..
Partes comunes
sólo a algunas
unidades
funcionales:
Parámetros
• Art. 2041: Salvo el terreno (inc. a /
art. 2039), el resto de la enumeración
está condicionado a que se cumplan
los parámetros del art. 2040
• También se enumeran las no
indispensables (art. 2042)
Cosas y Partes
necesariamente
comunes y no
indispensables.
Enumeración

15. INSEPARABILIDAD.
PROPORCIONES:
 Se fija a fin de determinar la
proporción para el pago de expensas.
(2056 inc. g y 2049 último párr.)
DE DOMINIO
 Refleja el derecho de cada propietario
sobre los bienes comunes. ( 2039, 2056
inc. f)
FISCAL
DE EXPENSAS
 Se fija al solo efecto de la percepción del
impuesto inmobiliario. (3 L.P.H)
La ley 13.512 hacía referencia a tres tipos.
La misma distinción puede hacerse en el
CCCN.

16.  Concepto: Es el estatuto que regla los derechos
y obligaciones de los consorcistas. Integra los
diversos títulos de propiedad.
 Otorgamiento: Por el dueño o por los
condóminos
 Forma: Escritura pública. (Art. 2038)
 Naturaleza: Contractual.

17. Cláusulas
Obligatorias (art. 2056)
Facultativas
¿Acto de disposición o
de administración? •Solicitud de
certificados
• Medidas cautelares
• Asentimiento
Incidencia

18.  Plano de mensura para la subdivisión en propiedad
horizontal.
 Certificado catastral por el inmueble.
 Certificación registral solamente la relativa al estado de
dominio.
 Titular inhibido: No imposibilita la realización el acto.
 Inmueble embargado: No impide el otorgamiento e
inscripción, pero el acto es inoponible al acreedor.
 Inmueble hipotecado: Tampoco lo impide, pero es
 inoponible al acreedor hipotecario.
 Asentimiento conyugal: No es necesario.

19.  Plano de mensura .
 Certificado catastral por el inmueble y por las unidades
que se adjudican o se transmiten.
 Certificado de anotaciones personales por el titular o
los titulares registrales en virtud del acto dispositivo.
 Certificado de dominio solicitado para el reglamento y
para el acto dispositivo individualizando las unidades.
 El embargo, la hipoteca sobre el inmueble o la
inhibición de uno de los futuros adjudicatarios: Impiden
llevar adelante la adjudicación, salvo conformidad del
acreedor con la sustitución.
 Asentimiento conyugal: Es necesario.

20.  PERSONALIDAD: Se consagra expresamente la
personalidad del consorcio (arts. 148 inc. h) y 2044).
 INICIO DE LA PERSONALIDAD: El nuevo código no se
expide sobre su inicio; puede interpretarse que
comienza con el otorgamiento del reglamento (art.
142), aun cuando el inmueble tenga un solo
propietario, por analogía con lo que ocurre en materia
de sociedades anónimas.

21.  Es el representante del consorcio.
 Tiene a su cargo la gestión de los
intereses comunes.
 Es la reunión de los consorcistas
constituidos, en principio, en cuerpo
deliberante.
 Sus resoluciones, válidamente
tomadas, son obligatorias para los
ausentes y los disidentes.
ADMINISTRADOR
ASAMBLEA

22. • Sumas recaudadas por expensas y fondo de
reserva.
• Intereses que devenguen esas sumas.
• Créditos por expensas y fondo de reserva.
• Unidades destinadas a rentas u otros
destinos que encuadren en sus fines.
• Créditos por medianería.
• Créditos derivados de contratos de
utilización del edificio (paredes, azoteas)
con fines publicitarios.
Integración
Las cosas y bienes
comunes no son
patrimonio del
consorcio
El nuevo Código no contempla la integración del patrimonio y lo
delega a lo que se incluya en el reglamento. (art. 2056 inc. e)

23.  Atribución en el propio Reglamento.
Mayoría: Unanimidad.
 Adquisición posterior.
No limitada a la adquisición por compensación en subasta judicial.
Mayoría: Mayoría absoluta del conjunto de los propietarios
salvo previsión de una mayoría superior en el reglamento (art.2060)
Unidades del inmueble
Debe admitirse, en la medida que su destino concuerde con los
fines del consorcio
Otros inmuebles
El Registro NO califica si la adquisición se encuentra dentro de los
fines del consorcio. Tampoco corresponde dicha calificación al
Autorizante.

24. CLÁUSULA….PATRIMONIO. El patrimonio del consorcio se
integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los
créditos contra los consortes o terceros, las unidades
funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble,
y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio
dentro de los fines que justifican su existencia.
(Corresponde al art. 1890 del Proyecto de 1998)

26.  El Título VI del Libro V, bajo la expresión genérica de
“Conjuntos inmobiliarios”, regula los “Conjuntos
Inmobiliarios” propiamente dichos (Capítulo 1), el
“Tiempo Compartido” (Capítulo 2) y los “Cementerios
Privados” (Capítulo III).
 Están incluidos como nuevos derechos reales en la
nómina cerrada del art. 1887 incisos d), e) y f),
respectivamente.

27.  Todos los derechos reales, excepto los conjuntos inmobiliarios, son
definidos en función del concepto, determinando sus facultades, su
objeto y sujetos.
 En los conjuntos inmobiliarios (en general) se opta por una descripción
fáctica de los objetos sobre los que se asientan:
CONCEPTOS:
 Conjuntos inmobiliarios: Cap. 1. Art. 2073.
 Tiempo compartido: Cap. 2. Art. 2087.
 Cementerios privados: Cap. 3: Art. 2103.

28. ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes
de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que
tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales.
ENUMERACIÓN
ENUNCIATIVA

29. Empíricamente se lo puede describir como un conjunto de
sectores propiedad exclusiva que cuentan con cierre perimetral,
áreas comunes destinadas a redes de circulación y de espacios y
servicios comunes.
Indivisión forzosa de los bienes comunes
Inescindibilidad entre partes comunes y privativas
Reglamento que establece los órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas
comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativa

30. Partes y cosas necesariamente comunes:
Art. 2076
Las cosas necesariamente comunes no pueden
convertirse en privativas, ni aún con el acuerdo
unánime.
Por exclusión, la parte del terreno sobre el que se
asienta la unidad, al no ser necesariamente común,
puede ser calificado como propio por el reglamento.
El carácter propio explica que todo lo construido
sobre este sector sea de propiedad exclusiva del
titular de la unidad

31.  La disposición del artículo 2077 con relación a
que la unidad puede hallarse en proceso de
construcción, se enmarca en la previsión
genérica del art. 2039.
 El artículo recoge la experiencia de las
provincias que permitieron la comercialización
de unidades que aún no están construidas

32. Problemas generados por la configuración de los
primeros Clubes de Campo como loteos
convencionales:
Necesidad de cerramiento: Las calles conforme al Código
pertenecen al dominio público del Estado.
Necesidad de vincular jurídicamente las parcelas de
propiedad exclusiva con los sectores comunes
Necesidad de asegurar a los adquirentes de parcelas la
propiedad o el uso y goce de los sectores comunes y
correlativamente, la obligatoriedad del pago de gastos de
conservación y mejoras.

33. Cuestiones que acentuaron los problemas:
Ausencia de normas de fondo específicas sobre la
configuración jurídica.
Las distintas jurisdicciones permitieron o prohibieron
algunos encuadramientos jurídicos.
Hay Provincias que permiten la aplicación de la propiedad
horizontal, como de la división por parcelamiento o loteos
(Buenos Aires). Otras prohíben la aplicación de la
propiedad horizontal (Mendoza)

34. A) Lotes de
dominio
B) Unidad
Funcional
C) Lotes de
dominio
PARTES
EXCLUSIVAS A) Lotes en
condominio de
indivisión
forzosa
B) Partes y
cosas comunes
C) De
propiedad de
una entidad
jurídica
PARTES
COMUNES

35. 1) Debían ser regulados en la legislación de fondo.
2) Debían tener cabida en el marco de los derechos
reales.
Doctrina mayoritaria:
Contraria a la creación
indiscriminada de derechos
reales:
* XI J. N.D.C. (Buenos Aires,
1987) y XXII J.N.D. C.
(Córdoba, 2009)
* P. de 1987; P. de 1992 y P.
de 1998
Doctrina minoritaria:
Derechos reales
autónomos y sobre cosa
propia.
*Es la que adopta el CCCN

36.  Aplicación de las normas Administrativas.
 Aplicación de las normas de la propiedad
horizontal a los conjuntos inmobiliarios.
 Imposibilidad de optar por otra configuración
jurídica.
 Adecuación obligatoria.

37.  Dudosa constitucionalidad:
1. Derechos patrimoniales adquiridos (art. 17 CN. y 7 CCCN.)
2. Principio de irretroactividad de las leyes (art. 7 CCCN)
 No se fijó plazo para esta adecuación, como tampoco el
procedimiento para hacerlo.
 Mientras no se reglamente, la disposición carece de
operatividad y, por tanto, los titulares de dominio de estas
parcelas independientes podrán continuar disponiéndolas
en el marco de la legislación local anterior.

38. Cuestiones
que
plantea
Requiere
Conformidad del
total de los
propietarios de
parcelas y de las
partes comunes
Importa
transfigurar el
derecho de dominio
sobre una parcela
en una unidad
funcional.
Deben transferirse
las áreas comunes,
de todos los
condóminos (o de
la entidad jurídica) ,
al total de los
propietarios.
Tarea, onerosa,
engorrosa y en
muchos casos
imposible.

39. Estructura de la escritura:
 COMPARECENCIA: Todos los propietarios de
lotes.
 DECLARACIONES:
1) Expresan su voluntad unánime de adecuarse al art. 2075
del CCCN.
2) Identificación y descripción del conjunto según plano
anterior y del lote resultante del plano de P.H.
3) Identificación de los lotes destinados a áreas de
circulación, recreativas, deportivas y sociales y conversión
en cosas y partes necesariamente comunes (art. 2076).

40. Estructura de la escritura:
 Declaraciones:
4) Identificación de los lotes individuales y su conversión a
unidades funcionales.
5) Titularidad. Proporción de dominio y para el pago de
expensas.
6) Gastos y expensas comunes. Liquidación y pago.
7) Régimen de Asambleas.
8) Administrador.
9) Consejo de Administración.
10) Cesión de lotes (art. 2082).
11) Régimen de invitados y admisión de usuarios: (art. 2083).
12) Derecho de Preferencia (art. 2085).
13) Sanciones (art. 2086)

41. Estructura de la escritura:
 Atestaciones notariales:
4) Títulos y Registraciones.
5) Informes de dominio.
6) Nomenclatura Catastral.
7) Notas de plano de subdivisión en propiedad
horizontal