1. CAPITULO 12
DERECHOS REALES
Verónica M. L. Glibota Landriel
vglibota@eco.unne.edu.ar
El derecho real como derecho subjetivo. Comparación con los derechos
de crédito. Creación. Enumeración y clasificación de los derechos reales.
Derecho real de dominio. Concepto legal. Contenido. Caracteres.
Posesión. Tenencia. Conceptos. Diferencias con el dominio.
El régimen de propiedad horizontal: Ley 13.512. Objeto del derecho.
partes privadas y comunes. El derecho real de Superficie Forestal: Ley
25.509. concepto.
Garantías reales y personales. Conceptos y diferencias. Derechos reales
de garantía. Ventajas. Enumeración. Hipoteca. Prenda: civil, comercial y
con registro. Conceptos.
La publicidad de los derechos reales. Concepto. Objetivo.

2. Concepto de derecho real
“Es un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público
establecen entre una persona (sujeto
activo) y una cosa (objeto) una relación
inmediata que, previa publicidad obliga a
la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario al
mismo (obligación negativa o abstención),
naciendo para el caso de violación una
acción, y que otorga las ventajas del ius
persequendi (derecho de perseguir la cosa
ante quien la detente) y el ius preferendi
(derecho de preferencia o privilegio al
cobro sobre la cosa)”.

3. El derecho real como derecho
subjetivo
De acuerdo a
su contenido
De acuerdo al
Sujeto pasivo
Patrimoniales
Extrapatrimoniales
Absolutos
Relativos
Derechos subjetivos
Reales
Creditorios
Potestades/Flia
Personalísimos
Reales
Personalísimos
Creditorios
Potestades/Flia

4. Comparación con los derechos de crédito
Derechos reales Derechos creditorios
Derecho subjetivo absoluto (“erga omnes”).
Sujeto pasivo universal.
Creación por ley (sistema de número cerrado)
Facultad, poder señorío que ejerce el sujeto
sobre una cosa.
Objeto: cosa
Regulado primordialmente por normas
imperativas.
Primordialmente formal
Otorga derechos a su titular: ius persequendi y
ius preferendi.
Se adquiere por prescripción adquisitiva.
Derecho subjetivo relativo: sujeto pasivo
determinado.
Creación por voluntad de las partes
Facultad que ejerce un sujeto (activo) contra
otro sujeto (pasivo) para exigir el cumplimiento
del objeto (prestación).
Objeto: prestación
Regulado primordialmente por normas
supletorias.
Admite la libertad de formas como principio
general
Otorga al acreedor la facultad de exigir el
cumplimiento con garantía en el patrimonio del
deudor.
Se pierde por prescripción liberatoria

5. Creación
Art. 2502 C. Civil: “Los derechos reales sólo pueden ser creados
por ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este código
se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales,
si como tal pudiese valer”
Disposiciones de orden público (normas imperativas)
Creación exclusiva por ley
Sistema de “numerus clausus”, o número cerrado,
sólo es derecho real el que ha sido regulado
como tal por la ley,
tanto civil como comercial.

6. Enumeración
Art. 2503 C. Civil
Dominio
Condominio
Usufructo
Uso y habitación
Hipoteca
Servidumbres activas
Prenda
Anticresis
Superficie forestal
Enunciación ejemplificativa,
no taxativa
Warrant
Hipotecas navales
y aeronáuticas
Prenda comercial
Prenda con registro
Propiedad horizontal
Dominio e hipoteca
mineros
Cód. Comercio y
leyes especiales
Ley 23.512
Normas especiales

7. Clasificación
DERECHOS
REALES
SOBRE COSA PROPIA
Principales
Accesorios o
de garantía
Dominio
Condominio
Propiedad Horizontal
Superficie Forestal ????
Usufructo
Uso y habitación
ServidumbresSOBRE COSA AJENA
Hipoteca
Prenda
Anticresis

8. Derecho real de dominio
Art. 2506, Cód. Civil: “El dominio es el derecho real
en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y a la acción de una persona”.
Concepto legal
Contenido Usar
Gozar
Disponer físicamente
jurídicamente
Otorga al titular
las facultades de
Caracteres
Perpetuo = perfecto
(no se pierde por prescripción liberatoria) (Art. 2507/2510)
Absoluto =más completo o extenso (art. 2513)
Exclusivo (art. 2508)
Poseer
Art. 2513

9. POSESION. TENENCIA.
CONCEPTOS.
Art. 2351 “Habrá
posesión de las cosas
cuando una persona ,
por sí o por otro, tenga
una cosa bajo su poder
con intención de
someterla al ejercicio de
un derecho de
propiedad.”
Consiste en detentar
materialmente la cosa
pero reconociendo en
otro la propiedad. El
tenedor es
representante de la
posesión del
propietario.
El poseedor detenta como si fuera el
propietario, desconociendo la propiedad
de otro sobre la cosa
El simple tenedor reconoce que la cosa
es de otro. Posee para otro.

10. Diferencias entre posesión, tenencia y
dominio
Tenencia Posesión Dominio
Elementos:
• Material: corpus
(tiene o detenta
materialmente la cosa
Elementos:
• Material: corpus
• Psicológico: animus
(se detenta como si
fuera dueño, no
reconociendo el
derecho de otro sobre
la cosaReconoce el
derecho de
otro sobre la
cosa
Elementos:
• Posesión por sí o por
otro
• Título

11. Régimen de Propiedad Horizontal
LEY 13.512
ART. 1: OBJETO.
“Los distintos pisos de un edificio o
distintos departamentos de un mismo piso
o departamentos de un edificio de una sola
planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente
o por un pasaje común podrán pertenecer
a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en
condominio a más de una persona”
Regula los derechos
de los propietarios
como titulares
exclusivos sobre
algunas partes del
edificio, y como
condóminos de las
partes comunes
dentro del mismo.
Establece limitaciones
al dominio en
beneficio común de
todos los propietarios
PARTES PRIVADAS PARTES COMUNES

12. PARTES PRIVADAS

13. PARTES COMUNES
1.- Terreno, cimientos, muros maestros, techos patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes , escaleras, puertas de entrada y
jardines.
2.- Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,
agua caliente o fría, refrigeración, etc.
3.- Locales para alojamiento de portero y portería
4.- Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos
5.- Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de
beneficio común.
Los sótanos y azoteas, revestirán el carácter de comunes, salvo
convención en contrario.”
Enumeración
ejemplificativa
(art.2)

14. DERECHO REAL DE SUPERFICIE
FORESTAL
ART. 2503, INC. 8,
CODIGO CIVIL INTRODUCIDO POR LEY 25.509

15. GARANTIAS PERSONALES Y
REALES
GARANTIAS
PERSONALES
GARANTIAS
REALES
El acreedor satisface esta seguridad
aceptando como garantía a una
persona que merece crédito debido a
la solvencia que ésta tiene. Se la llama
garante o fiador.
Responde en caso de
incumplimiento por el
deudor con todo sus
patrimonio
El acreedor garantiza el cobro de su
crédito gravando una cosa, del
deudor o de un tercero.
Ante el incumplimiento del
deudor persigue (ius
persequendi) la cosa ante
quien la detente y ejecuta la
garantía (venta en subasta de
la cosa gravada)Ventaja: seguridad de
cobro del crédito con la
cosa gravada

16. DERECHOS REALES DE
GARANTIA: ENUMERACION
HIPOTECA
Art. 3108, CÓDIGO CIVI: “La hipoteca es el
derecho real constituido en seguridad de un
crédito en dinero, sobre un bien inmueble,
que continúan en poder del deudor”.
Los caracteres de la hipoteca surgen del artículo
que la define:
 es un derecho accesorio de un crédito en
dinero (art. 3108)
 recae sobre bienes inmuebles (art.3108)
 es solemne (art 3128)
es indivisible (art. 3112)
 es convencional (art. 3115)
 está sujeta a regla de especialidad
Produce
efectos
respecto de
3ros, desde la
inscripción en
el Registro
Propiedad
Inmueble

17. PRENDA
COMUN
PRENDA
CON
REGISTRO
PRENDA
CIVIL
PRENDA
COMERCIAL
Se caracteriza por la
entrega de la cosa
prendada del deudor
al acreedor o a un
tercero, hasta el
efectivo pago.
Se asemeja a la hipoteca, ya
que la cosa prendada
permanece en poder del
deudor y se inscribe en el
Registro Prendario.
Art. 3204, C. Civ.: “Habrá constitución de
prenda cuando el deudor, por una
obligación cierta o condicional, presente
o futura, entregue al acreedor una cosa
mueble o un crédito en seguridad de la
deuda.
Artículo 580, C. Com.: “El contrato de
prenda comercial es aquel por el cual el
deudor o un tercero a su nombre,
entrega al acreedor una cosa mueble, en
seguridad y garantía de una operación
comercial”
DECRETO-LEY Nº 15.348/46,
ratificado por la Ley Nº 12.962 y
sus modificatorias (t.o. Decreto
Nº 897/95)
Artículo 1º.- Las prendas con registro pueden
constituirse para asegurar el pago de una suma de
dinero o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a
los efectos de la garantía prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero.

18. La publicidad de los derechos
reales
Registros Públicos
Propiedad Inmueble
Automotor
Créditos prendarios
Objetivo y funciones:
Sirve como medio para identificar fuentes impositivas.
 Colabora con el Estado evitando latifundios y
minifundios.
Permite la planificación y organización de Inmuebles
dentro del Estado.
Es medio de publicidad para terceros, permitiendo
conocer el patrimonio de las personas y el estado en que se
encuentran los bienes (gravados, embargados, etc.)
Clarifica los derechos de los propietarios sobre los bienes.