TRIBUNAL REGISTRAL -RESOLUCIÓN No. 1251-2012- DEMOLICIÓN, DECLARATORIA DE FABRICA E INDEPENDIZACIÓN

I '

l

Ministerio
de Justicia
y Derechos

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Humanos ~ '.=
~,

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - ~51-2012 - SUNARP-TR-L

. Lima , 2 4 AGO,2012

PABLO HUERTA CANALES
N° 191371 del 28/2/2012.
HTD. N° 42694 del 30/5/2012.
de Predios de Lima.
Demolición,
declaratoria
independización

APELANTE
TíTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)

de

fábrica

e

SU/IIIILLA
",

Traslado notarial de escritura pública
'Conforme a lo previsto por la Sétima Disposición Transitoria, Complementaria y Final del
Decreto Legislativo del Notariado, para sustentar inscripciones en el Registro de Predios,
deberá presentarse el parte notarial de la escritura pública respectiva."
Liquidación

registral en una división

y partición

"La adjudicación de bienes como consecuencia de la partición entre copropietarios se
liquida como acto invalorado, aunque en el título se haya consignado el valor de los
bienes."
.

ACTO CUYA
PRESENTADA

1.

.',

INSCRIPCiÓN

SE

SOLICITA

Y

DOCUMENTACiÓN

Con el titulo venido en grado de apelación se solicitó inicialmente la
inscripción de demolición, declaratoria de fábrica e independización del
predio inscrito en la partida electrónica 42002763 del Registro de Predios
de Lima. Posteriormente, mediante reingreso del 18/5/2012 se presenta la
escritura pública de división, partición y adjudicación:
Con la finalidad de sustentar la inscripción se presentan los siguientes
documentos:
- Formulario Registral N" 1 Y anexo 1, con firma certificada por el notario
Fidel DJalma Torres Zevallos el 19/4/2012.
- Anexo de constatación de fábrica, con firma certificada por el notario Fidel
DJalma Torres Zevallos el 19/4/2012.
- Escrito de subsanación con firma certificada por el notario Fidel DJalma
Torres Zevallos el 19/4/2012.
- Resolución Gerencial N" 77-2012-MVES-GDU del 10/4/2012.
- Informe Técnico de Verificación suscrito por el ingeniero civil José Antonio
Posso Sánchez, con firma certificada por el notario Fidel DJalma Torres
Zevallos el 19/4/2012.
- Informe Técnico de Verificación suscrito por el ingeniero civil José Antonio
Posso Sánchez, con firma certificada por el notario Fidel DJalma Torres
Zevallos el 19/4/2012.
- Memoria descriptiva de subdivisión de lote con firma certificada por el
notario Fidel DJalma Torres Zevallos el 19/4/2012.

"
:~..'

,.

"

(

- Formulario Registral W 1, con firma certificada por el notario Marcos
Vainstein Blanck el 24/2/2012.
- Tres informes técnicos de verificación suscritos por el ingeniero civil
Antonio Posso Sánchez con firma certificada por el notario Marcos
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios W 509-2011-CPUEMVES-GDU-agCCU del 27/2/2011.
- Plano perimétrico suscrito por el ingeniero civil Antonio Posso Sánchez
con firma certificada por el notario Marcos Vainstein Blanck el 24/2/2012.
- Plano de subdivisión suscrito por el ingeniero civil Antonio Posso Sánchez
con firma certificada por el notario. Marcos Vainstein Blanck el 24/2/2012.
- Plano de arquitectura suscrito por el ingeniero civil Antonio Posso Sánchez
con firma certificada por el notario Marcos Vainstein Blanck el 24/2/2012.
- Plano de ubicación y localización del lote matriz, suscrito por el ingeniero
civil Antonio Posso Sánchez con firma certificada por el notario Marcos
- Plano de ubicación y localización del sublote 1, suscrito por el ingeniero
- Plano de ubicación y localización del sublote 2, suscrito por el ingeniero
- Plano de arquitectura del sublote 1, suscrito por el ingeniero civil Antonio
Posso Sánchez con firma certificada por el notario Marcos Vainstein Blanck
el 24/2/2012.
el 24/2/2012.
- Plano de ubicación y localización sublote 1, suscrito por el ingeniero civil
Antonio Pass o Sánchez con firma certificada por el notario Marcos
el 24/2/2012.
Con el reingreso del 18/5/2012 se presenta la siguiente documentación:
- Dos informes técnicos de verificación suscritos por el ingeniero civil
Antonio Posso Sánchez con firma certificada por el notario Marcos
- Anexo de constatación de fábrica con firmas certificadas por el notario
Marcos Vainstein Blanck el 16/5/2012.
- Memoria descriptiva con firmas certificadas por el notario Marcos Vainstein
Blanck el 16/5/2012.
- Planos con firmas certificadas por el notario Marcos Vainstein Blanck el
16/5/2012.
- Testimonio de la escritura pública de división y partición otorgada ante el
notario Jorge Luis Gonzales Loli el 22/9/2010.

11.

DECISiÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Remigio Rojas
Espinoza observó el título en los términos siguientes:

I'
RESOLUCiÓN No. -

"

/2 5/~2012 -

SUNARP- TR-L

Revisados los documentos presentados en el reingreso del 18/5/2012 se
señala lo siguiente:
1. Conforme al Decreto Legislativo del Notariado, las inscripciones se
efectuarán solamente en virtud a parte notarial, por lo cual no procede la
inscripción en mérito a testimonio presentado.
2. El notario no ha cumplido con lo ordenado por el articulo 55 del Decreto
Legislativo
del Notariado,
modificado
por el sétima
disposición
complementaria, modificatoria del decreto legislativo de lucha eficaz contra
el lavado de activos y otros delitos relacionados a la minería ilegal y el
crimen organizado.
3. No se ha señalado en el testimonio de la escritura pública presentada en
el reingreso el valor de las adjudicaciones.
4. Don Pablo Huerta Canales, presentante del título no se encuentra
autorizado por la notaria Gonzales Loli para tramitar la escritura pública
adjunta al reingreso, por lo que se incumple lo ordenado en el Decreto
Legislativo del Notariado.
5. Se ha presentado en el reingreso nuevos informes técnicos, memorias y
planos de ubicación, distribución y subdivisión, cuya fecha es posterior
(legalización notarial del 16/5/2012) a la fecha del asiento de presentación
del título (28/2/2012), lo cual contraviene lo dispuesto por el artículo IX del
Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, parlo
que no procede la inscripción de los actos que contienen.
Base legal: principio de prioridad preferente, Código Civil, TUO del
Reglamento
General de los Registros
Públicos,
Reglamento
de
Inscripciones del Registro de Predios, Ley W 27157, Decreto Supremo W
035-2006-Vivienda, Directiva W 009-2008-SUNARP/SN:

11I.

El recurrente sustenta su recurso de apelación en los términos siguientes:

.6~
))

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

- Respecto al primer extremo de la observación, señala que el documento
presentado cumple con lo solicitado por el Registrador en su observación
anterior respecto al acuerdo de división, partición o adjudicación.
- Respecto al segundo extremo de la observación señala que la
modificación efectuada por el Decreto Legislativo 1106 al artículo 55 del
Decreto Legislativo del Notariado, tiene por finalidad que el notario realice
acciones de mayor control sobre las partes en las transacciones destinadas
a prevenir el lavado de activos especialmente relacionados con la minería
ilegal u otros formas de crimen organizado. En el presente caso la escritura
pública se refiere a una división, partición o adjudicación que no establece
pago de precio, por lo que no puede inferirse que tenga relación con los
delitos objeto de regulación por parte del Decreto Legislativo 1106.
- Respecto a la valorización de las adjudicaciones, señala que no existe
norma que establezca tal requisito.
- Con relación al punto 4 de la observación señala que no se ha tenido en
cuenta que la subsanación presentada en el reingreso que se alude fue
realizada por los copropietarios y el ingeniero verificador, quienes han
legalizado sus firmas.
- Finalmente, señala que la observación formulada en el punto 5 se
sustenta en una interpretación restrictiva del artículo IX del Reglamento
'.-' General de los Registros Públicos, ello por cuanto los actos no se
constituyen con la legalización de los documentos sino que preexisten pues
se trata de una regularización. Agrega que con la observación del
.l,~

.

~-

registrador se lIegaria al absurdo de concluir que las observaciones que se
hagan devengan insubsanables,
IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha 57960 que continúa en la partida 42002763 del Registro de
Predios de Lima, corre inscrito el terreno con frente al océano Pacifico con
un área de 10,000,00 m2,
Conforme a los asientos C0001 y C0003, los titulares del predio son Pedro
Rospigliosi López, Gonzalo Rospigliosi López y el Comité de Administración
de Fondo de Asistencia y Estimulo de los Trabajadores del Seguro Social CAFAE ESSALUD,

V.

PLANTEAMIENTO

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán,

,..

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

"

Cuál es la formalidad para la presentación de traslados notariales de
escrituras públicas en el Registro de Predios,
Si se requiere que en el título de división, partición y adjudicación,
conste la valorización de los bienes,
VI.

ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado de apelación se solicitó inicialmente la
inscripción de la demolición, declaratoria de fábrica e independización del
predio inscrito en la partida electrónica 42002763 del Registro de Predios
de Lima, Posteriormente, mediante reingreso del 18/5/2012 se presenta el
testimonio de la escritura pública de división, partición y adjudicación,
entendiéndose ampliada la rogatoria de inscripción' para posibilitar la
inscripción de los actos previos conforme a lo previsto por el segundo
párrafo del artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Ante la presentación de la nueva documentación, el Registrador observa,
entre otros aspectos, que no se ha cumplido con presentar el traslado de la
escritura pública de división, partición y adjudicación conforme a la
exigencia contenida en la Sétima Disposición Transitoria, Complementaria y
Final del Decreto Legislativo del Notariado, esto es, partes notariales,
2. Al respecto, tenemos que conforme a lo previsto por el primer párrafo de
la Sétima Disposición Transitoria, Complementaria y Final del Decreto
Legislativo del Notariado, la presentación de partes notariales a los
Registros de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas regístrales,
deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o
por sus dependientes acreditados, Asimismo, el párrafo final de la citada
disposición establece que "Las oficinas registrales en estos casos no
admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios y títulos
registrales, "
Si bien conforme a lo previsto por el articulo 82 del Decreto Legislativo del
Notariado, el notario está facultado para expedir como traslados de los
instrumentos públicos que hubiera autorizado en el ejercicio de su función:

.f.'

",

RESOLUCiÓN No. -

/25'/- 2012 -

SUNARP-TR-L

testimonio, boleta y partes, para efectos de sustentar inscripciones en los
Registros de Predios y de Mandatos y Poderes, solamente pueden
presentarse partes notariales conforme a lo previ~to por la Sétima
Disposición Transitoria, Complementaria
y Final del citado Decreto
Legislativo del Notariado,

"",

En consecuencia, habiéndose presentado testimonio y no parte de la
escritura pública otorgada ante el notario Jorge Luis Gonzales Loli el
21/9/2010, para sustentar la inscripción de la división y partición celebrada
entre Pedro Rospigliosi López, Gonzalo Rospigliosi López y el Comité de
Administración de Fondo de Asistencia y Estimulo de los Trabajadores del
Seguro Social - CAFAE ESSALUD, corresponde confirmar el numeral 1
de la observación formulada por el Registrador,
3. En el numeral 4 de la observación, señala el Registrador que el
presentante del título Pablo Huerta Canales no se encuentra autorizado por
la notaria Gonzales Loli presentar el traslado de la escritura pública de
división y partición del 21/9/2010,
Sobre el tema, según lo señalado por primer párrafo de la Sétima
Disposición Transitoria, Complementaria y Final del Decreto Legislativo del
Notariado, la presentación de partes notariales a los Registros de Predios,
de Mandatos y Poderes en las oficinas registrales, deberá ser efectuada por
el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes
acreditados, facultándose a que luego de la presentación, el notario pueda
entregar la guía de presentación a los interesados a fin de que éste
continúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad,

)

Se ha establecido también que excepcionalmente, a solicitud y bajo
responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán a ser
presentados
y tramitados por persona distinta al notario o sus
dependientes, En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar
en este el nombre completo y número de documento de identidad de la
persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y
la procedencia legitima del parte, "
Si bien en el presente caso no se ha presentado parte notarial de la
escritura pública, sino como se indicó en el punto precedente, testimonio,
tampoco se ha cumplido con el requisito de que la presentación la efectúe
el notario, el presentante de la notaría o en su defecto, el interesado
expresamente autorizado por el notario, En efecto, el presentante del titulo
Pablo Huerta Canales no es dependiente acreditado de la Notaría Gonzales
Loli.
Por lo tanto, corresponde confirmar el numeral 4 de la observación,

"',

4. El Registrador también observa que el notario no ha cumplido con lo
ordenado por el artículo 55 del Decreto Legislativo del Notariado,
modificado por el sétima disposición complementaria, modificatoria del
decreto legislativo de lucha eficaz contra el lavado de activos y otros delitos
relacionados a la minería ilegal y el crimen organizado,
Mediante el Decreto Legislativo N° 1106, publicado en el diario oficial El
Peruano el 19/4/2012 y vigente desde el dia siguiente, se añadió como
cuarto párrafo del articulo 55 del Decreto Legislativo del Notariado con el
siguiente tenor literal: "Asimismo, el notario público deberá dejar expresa

..:

.~,

constancia
en la escritura pública de haber efectuado las mm/mas
acciones de control y debida diligencia en materia de prevención del lavado
de activos, especialmente vinculado a la minería ilegal u otras formas de
crímen organizado, respecto a todas las partes inteNinientes
en la
transacción, específícamente con relación al origen de los fondos, bienes u
otros activos involucrados en dicha transacción, así como con los medios
de pago utilizados." Resaltado nuestro.
En el presente caso, la escritura pública de división y partición fue otorgada
ante el notario Jorge Luis Gonzales Loli el 21/9/2010, es decir, con
anterioridad a la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1106
(20/4/2012), razón por la que no resulta de aplicación.
En consecuencia, corresponde revocar el numeral 2 de la observación.

-.

5. En el numeral 5 de la observación, sostiene el Registrador que en el
reingreso se han presentado nuevos informes técnicos, memorias y planos
de ubicación, distribución y subdivisión, cuya fecha de certificación de
firmas es posterior al asiento de presentación, lo cual contraviene lo
dispuesto por el artículo IX del Titulo Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos, por lo que no procede la inscripción de los actos que
contienen.
Los artículos 2016 del Código Civil y IX del Título Preliminar del RGRP
recogen el principio de prioridad preferente según el cual los efectos de los
asientos registra les, así como la preferencia de los derechos que de estos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario. Ello implica que el acto o
derecho cuya inscripción se solicita debe preexistir al asíento de
presentación del título, debido a que cuando se efectúe la inscripción, los
efectos se retrotraerán a la fecha de vigencia del citado asiento de
presentación.

J

Sin embargo, debe tenerse presente que lo que debe preexistir es el acto o
derecho objeto de inscripción y no el documento que lo contiene y que sirve
de prueba para acreditar ante el registro la existencia del acto o derecho.
En efecto, en doctrina se admite la diferencia entre título material y título
formal, estando constituido el primero por la causa o razón juridica
justificativa de la adquisición de un derecho o de su modificación, en tanto
que el título formal alude al documento en el cual consta el acto o derecho
que se desea inscribir.
El literal e) del artículo 42 del RGRP es claro al establecer como un
supuesto del tacha sustantiva del título, que el acto o derecho inscribible no
preexista al asiento de presentación. Precisa la norma que no constituye
causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da
mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta, así como
tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se
efectúe con posterioridad al asiento de presentación' con el objeto de
subsanar una obseNación.

.{
'.;

En el presente caso, con el reingreso del 18/5/2012 se ha presentado
nuevos juegos de planos de ubicación, subdivisión y distribución, así como
informes técnicos que si bien tienen como fecha de certificación notarial de
firmas el 16/5/2012, es decir, con posterioridad al asiento de presentación

r

.

RESOLUCiÓN No. del título (28/2/2012),
presentados.

/.25/-2012 -

constituyen

SUNARP-TR-L

documentos

aclaratorios

de los ya

En tal sentido, corresponde revocar el numeral 5 de la observación.
6. Otro de los extremos observados es que no consta en la escritura
pública, la valorización de las adjudicaciones. Al respecto debe dilucidarse
si a criterio de este colegiado, es necesaria la valorización de las
adjudicaciones cuando éstas provienen de una división y partición.
La extinción del condominio por división y partición supone una permuta de
cuotas ideales entre condóminos, cediendo uno el derecho que tiene sobre
los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en
los que se le adjudican, conforme lo dispone el artículo 983 del Código Civil,
con lo cual se presume que las partes han asignado igual valor a los bienes
que adjudica respecto de los que recibe diferenciándose así de la figura
jurídica de la compraventa -cuya normatividad, según ~l artículo 1603 del
ódigo Civil, rige para la permuta en lo que fuere aplicable- en la cual se
exige valorizar los bienes en dinero, extremo que no resulta aplicable a la
permuta debido a su naturaleza jurídica de intercambio; por tanto, no existe
exigencia de efectuar una valorización debiéndose liquidar los derechos
registra les respectivos como un acto invalorado.
'.

Al respecto, en el Pleno XLVI realizado los días 2 y 3 de abril de 2009, el
Tribunal Registral adoptó el siguiente acuerdo plenario: "Las adjudicaciones
de bienes como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de
gananciales o de la partición entre copropietarios se liquida como acto
in valorado, aunque en el título se haya consignado el valor de los bienes".
En consecuencia, corresponde revocar el numeral 3 de la observación.

.

7. Finalmente, debe señalarse que si bien en el asiento D0002 de la partida
electrónica 42002763 del Registro de Predios de Lima se ha inscrito la
sentencia expedida por el Juez del 26 Juzgado Especializado en lo Civil de
Lima, en la que se aprueba la división y partición del predio, no consta en
dicho asiento ni en el título archivado que le dio mérito, los linderos y
medidas perimétricas de los sub lotes resultantes que 'son adjudicados al
ponerse fin a la copropiedad, razón por la que se hace necesario contar con
la escritura pública complementaria que se ha presentado. En efecto, se ha
establecido en la referida sentencia que al Comité de Administración de
Fondo de Asistencia y Estimulo de los Trabajadores del Seguro Social CAFAE ESSALUD le corresponde el Sub Lote 82-1 con 5,001.00 m2 en
tanto que a Pedro y Gonzalo Rospigliosi López les corresponde el Sub Lote
82-2 de 5,001.00 m2, datos que coinciden con la escritura pública de
división y partición del 21/9/2010 otorgada ante el notario Jorge Luis
Gonzales Loli, advirtiéndose que en la sentencia no constan los demás
datos descriptivos de los predios adjudicados.
8. Finalmente, mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada el
30/11/2011, se ha derogado la parte del artículo 156 del Reglamento
General de los Registros Públicos que establecía que el Tribunal Registral
debía pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto,
compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los
derechos que correspondan.
Estando a lo acordado por unanimidad,

.~

VII.

RESOLUCiÓN

CONFIRMAR los numerales 1 y 4 de la observación formulada, REVOCAR
los numerales 2, 3 Y 5 de la misma observación, conforme a los
'_' fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución_
-.,

Regístrese y comuníquese.

NORA MARI
ELLAALDANA DURÁN
Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral

FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
Vocal del ribunal Registral
Res. 2012/191371

LP

SAMU~~RONCOS
Vocal del Tribunal Registral

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