Plan financiación Donostia

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN
DOCUMENTO
“4. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN”
TEXTO REFUNDIDO
(Aprobación Definitiva: 25/06/2010)
OFICINA DEL PLAN GENERAL

P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN. DOC. “4. ESTUDIO VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA.
PROGRAMA DE ACTUACION.”.
Texto Refundido (Aprobación Definitiva: 25/06/2010)
PLAN OROKORRAREN BULEGOA
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN
DOCUMENTO
“4. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN”
TEXTO REFUNDIDO
(Aprobación Definitiva: 25/06/2010)

EQUIPO REDACTOR
Santiago Peñalba Garmendia. Arquitecto.
Manu Arruabarrena Florez. Arquitecto.
Mikel Iriondo Iturrioz. Abogado.
Loly Sierra Agüero. Geógrafa.
Pilar Amenabar Zabala. Arquitecto.
Xabier Aguirre Alzuru. Arquitecto.
David Rebollo Aguayo. Geógrafo.
Laura Muguerza Montero. Economista.
Narciso Iglesias Medrano. (Endara Ingenieros Asociados, S.L.).
Iñaki Urrizalki Oroz. Biólogo (Ekolur, S.L.).
Iñaki Oñate Lizarralde. Delineación.
Carlos Martinez de Arespe. Delineación.
Elisa Romay Busto. Mecanografía y edición.
COLABORADORES
* Departamento de Urbanismo.
* Movilidad, transporte:
- Dirección de Movilidad del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián
. José Antonio Arrate, Director de Movilidad.
. Iosu Benaito Villagarcía, Jefe de Sección Técnica de Movilidad.
- E.T.T., S.A. (Equipo de Técnicos en Transporte y Territorio, S.A.).
. Pedro Puig-Pey, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.
. Jaime Aldama, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.
. Manuel Orts, Técnico en modelos de transporte.
. Enrique De Diego, Lcdo. en Económicas
. Diego Fernández, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.
. Iosu Laguardia, Arquitecto.
. Pedro Gálvez, Delineante proyectista
. Ricardo Lobo, Ingeniero Cartógrafo
- Miguel Angel López Palancar, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
(CINSA. Grupo EP).
* Infraestructuras de servicios:
Miguel Angel López Palancar, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos (TEKOLUR, S.L.).
* Información y diagnóstico socio-urbanístico y económico:
- Jesús Ureta Marcos. Sociólogo.
- Cristina Landart Meslet (Directora del Departamento de Programación, Estudios y
Presupuestos del Ayuntamiento de Donostia).
- Lourdes Berasarte Yarzabal (Departamento de Programación, Estudios y Presupuestos
del Ayuntamiento de Donostia).

- Ana Bernal Ruíz de Oña (URBEAR, C.B.). Geógrafa.
- María Arrillaga Igarzabal (URBEAR, C.B.). Geógrafa.
- Begoña Andueza San Martín. Geógrafa.
- Nigel Ariste James Gibb. Arquitecto técnico.
- Enrique Munoa Fagoaga. Arquitecto.
* Estudio de evaluación conjunta de impacto ambiental:
- Ekolur, S.L.
Tomás Aranburu Calafel. Ingeniero Técnico Agrícola.
* Patrimonio cultural:
- Luis Sesé Madrazo. Arquitecto.
- Blas Urbizu Zabaleta. Arquitecto (ANAN, S.C.).
* Volcado del planeamiento vigente sobre la cartografía municipal digital:
- Roberto Pastor Remiro
- S.G.S.Map.
* Delineación:
- Juan Ignacio Cortés Arzallus.
- Mª José Fernández Calonge.
DIRECCIÓN DE LOS TRABAJOS.
Los trabajos de elaboración de este proyecto han sido realizados bajo la dirección del
Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. El concejal delegado del mismo es D. Jorge
Letamendia Belzunce. Su dirección técnica ha recaído en D. Iñaki Atxukarro Arruabarrena y D.
David Rebollo Aguayo.

ÍNDICE GENERAL
DOCUMENTO "1. MEMORIA".
“1.1 MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA Y DE SU EJECUCIÓN”.
“1.2 INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL”.
DOCUMENTO "2. NORMAS URBANÍSTICAS".
“2.1. NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES”.
“2.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES DE LOS ÁMBITOS URBANÍSTICOS (AU) Y
ÁMBITOS NATURALES (AN)”.
DOCUMENTO “3. CATÁLOGO”.
DOCUMENTO “4. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN”.
DOCUMENTO "5. PLANOS".

INDICE: Pág.
I.- OBJETIVO DEL DOCUMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
II.- PREMISAS GENERALES DE REALIZACIÓN DE LA EVALUACIÓN ECONÓMICA
CONTENIDA EN ESTE DOCUMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.- Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
2.- La ordenación urbanística y la ejecución urbanística en el marco de la
legislación urbanística vigente. El Plan General y su cometido a ese respecto . . 2
3.- La evaluación económica de las propuestas de ordenación urbanística del Plan
General y su consideración como proceso continuado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
4.- Las situaciones de suelo rural y urbanizado y su incidencia en la valoración de
los terrenos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
5.- Las propuestas urbanísticas consolidadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
III.- RELACIÓN DE ACTUACIONES Y OBRAS SINGULARES PLANTEADAS Y, EN SU
CASO, VALORACIÓN ECONÓMICA DE LAS MISMAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.- Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.- La red viaria rodada básica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.- La red ferroviaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
4.- La red ciclista (bidegorri) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
5.- El plan de accesibilidad. El sistema de transporte público vertical . . . . . . . . . . . . 11
6.- Nuevos espacios libres urbanos de la red de sistemas generales . . . . . . . . . . . . 12
7.- Parques rurales de la red de sistemas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
8.- Servicios urbanos, incluidas infraestructuras vinculadas a los mismos . . . . . . . . 13
9.- Equipamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
10.- Obras de tratamiento del río Urumea y sus márgenes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
11.- Nuevos desarrollos urbanísticos, básicamente residenciales y de actividades
económicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
12.- Otras cuestiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
IV.- LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE USOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.- Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.- Criterios generales de determinación y aplicación de los coeficientes de
ponderación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
3.- Propuesta de coeficientes de ponderación de usos para los distintos barrios de
la ciudad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
V.- ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD DE LOS NUEVOS DESARROLLOS PLANTEADOS . . 45
1.- Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2.- Criterios generales de realización del análisis de viabilidad económica de los
desarrollos urbanísticos planteados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
3.- Análisis de la viabilidad económica de los Ambitos de Actuación Integrada (AAI)
delimitados en este Plan General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
4.- Análisis de la viabilidad económica de los Ambitos de Actuación Integrada (AAI)
sugeridos en este Plan General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

VI.- LAS RESPONSABILIDADES DE INVERSIÓN DE LOS AGENTES PÚBLICOS Y
PRIVADOS AFECTADOS EN LA EJECUCIÓN DE LAS PROPUESTAS
PLANTEADAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
1.- La red viaria rodada básica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.- La red ferroviaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3.- La red ciclista (bidegorri) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
4.- El plan de accesibilidad. El sistema de transporte público vertical . . . . . . . . . . . . 69
5.- Nuevos espacios libres urbanos de la red de sistemas generales . . . . . . . . . . . . 70
6.- Parques rurales de la red de sistemas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
7.- Las infraestructuras de servicios urbanos de la red de sistemas generales . . . . 70
8.- Equipamientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
9.- Obras de tratamiento del río Urumea y sus márgenes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
10.- Ejecución de los nuevos desarrollos urbanísticos, básicamente residenciales y
de actividades económicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
11.- Otras cuestiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
VII.- ANÁLISIS DE LA SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN GENERAL Y DE SUS
PROPUESTAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
1.- Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
2.- Las propuestas planteadas en el Plan General y su necesidad para dar
respuesta a las demandas detectadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
3.- El modelo territorial y urbanístico del Plan General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
4.- La protección de los suelos naturales no idóneos o innecesarios para atender
las necesidades de transformación urbanística, y la preservación de los valores
propios de aquéllos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
5.- La sostenibilidad económica del Plan General y de sus propuestas . . . . . . . . . . 77
VIII.- CRITERIOS DE PROGRAMACIÓN DE LAS PROPUESTAS PLANTEADAS . . . . . . . . 82
1.- Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.- Criterios generales de programación de los desarrollos urbanísticos y de las
actuaciones planteadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
3.- Criterios generales reguladores de la estrategia y de la secuencia de la
ejecución del desarrollo urbano proyectado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
4.- Criterios generales de elaboración del planeamiento y de otros proyectos a
promover en desarrollo de este Plan General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
5.- Otros criterios de programación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

PROGRAMA DE ACTUACION”.
1
I.- OBJETIVO DEL DOCUMENTO
Las propuestas de ordenación urbanística, así como las de ejecución de las mismas,
planteadas en este Plan General, se han de complementar con, además, el análisis de las
distintas cuestiones que se indican a continuación y la determinación de las previsiones que
en torno a las mismas se estiman necesarias
En primer lugar, el análisis del coste de construcción de la ciudad proyectada en dicho Plan,
centrando la atención, eso sí, en las nuevas propuestas planteadas en él, y, dentro de ellas,
en las de carácter estructural.
En segundo lugar, el análisis de la viabilidad económica de los nuevos desarrollos
urbanísticos planteados, complementada con la determinación de los correspondientes
coeficientes de ponderación de usos.
En tercer lugar, la determinación de las responsabilidades básicas de los agentes públicos y
privados en esa tarea de construcción de la ciudad proyectada.
En cuarto, el análisis de la sostenibilidad económica de los referidos Plan y propuestas, en
atención a lo requerido a este respecto por el vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo de
20 de junio de 2008.
En quinto y último lugar, la determinación y exposición de las medidas básicas de
programación de los nuevos desarrollos urbanísticos planteados.
Elaborado en ese contexto, la realización de ese análisis en todos esos extremos, así como la
determinación de las correspondientes previsiones en torno a los mismos, constituye el
objetivo de este documento.
Eso sí, a los efectos de su correcta realización, una tarea como ésa ha de ser acometida a
partir de, por un lado, la expresa consideración de la relación existente entre todas las citadas
cuestiones, dado su carácter complementario, y, por otro, las premisas generales que se
exponen a lo largo de este mismo documento, incluido el siguiente epígrafe II.
II.- PREMISAS GENERALES DE REALIZACIÓN DE LA EVALUACIÓN ECONÓMICA
CONTENIDA EN ESTE DOCUMENTO
1.- Introducción.
La consecución del o de los objetivos expuestos en el epígrafe anterior se acomete a partir de
una serie de premisas generales que han de ser objeto de la debida y precisa consideración a
los efectos de la correcta lectura y comprensión de este documento y de su contenido.
Esas premisas son, en concreto y básicamente, las que se exponen en los siguientes
apartados de este epígrafe. Además, también han de ser considerados como tales los criterios
generales que se exponen en posteriores epígrafes de este mismo documento, a modo de
referentes generales de las cuestiones específicas analizadas en cada uno de ellos.

2
Muchas de ellas tienen su origen en las disposiciones legales vigentes, y, en particular, en la
legislación urbanística vigente. Otras, propuestas en ocasiones a modo de complemento o
desarrollo de las anteriores, en este mismo Plan.
2.- La ordenación urbanística y la ejecución urbanística en el marco de la legislación
urbanística vigente. El Plan General y su cometido a ese respecto.
La promulgación y entrada en vigor de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006 ha
supuesto un importante reajuste de, entre otros, los criterios generales de determinación de,
por un lado, la ordenación urbanística, y, por otro, la ejecución de la misma.
En términos generales y sin perjuicio de las correspondientes salvedades, puede decirse que
ese reajuste ha incidido, como mínimo y en lo que ahora interesa, en tres cuestiones de orden
diverso al tiempo que complementario.
Así, ha supuesto, por un lado, en lo que a la ordenación urbanística propiamente dicha se
refiere, la disociación de la ordenación estructural y la ordenación pormenorizada en atención
a, exclusivamente, razones de carácter material (asociadas a la propia relevancia material y
territorial de las decisiones de una y otra índole, o, pudiera decirse, a la escala de las mismas,
con independencia de su determinación en unos u otros planes urbanísticos), con el
consiguiente abandono de otras de carácter formal (asociadas a la idea de, automáticamente,
otorgar a las distintas previsiones urbanísticas el rango normativo del plan o proyecto
urbanístico en el que aquéllas eran determinadas, con independencia de su contenido y
relevancia material o territorial). Por otro, una más clara y radical disociación que en el pasado
entre la ordenación urbanística y la ejecución urbanística. Por último, una más precisa fijación
del cometido propio de los distintos proyectos urbanísticos, incluido el Plan General, en lo
referente a la realización de esas tareas de ordenar y ejecutar, consideradas desde una
perspectiva urbanística.
Podría decirse, a modo de conclusión, que tras ese reajuste, la tarea principal y cuasiexclusiva
del Plan General es la de determinar la ordenación urbanística del municipio, debiendo
extenderse ésta a, como mínimo, la ordenación estructural.
Y a esa conclusión podría añadirse que la determinación de las propuestas de ejecución de la
indicada ordenación urbanística excede del cometido propio de dicho Plan, y ha de
acometerse con el debido rigor en fases y proyectos posteriores del proceso urbanístico.
El papel que la citada legislación otorga a los Programas de Actuación Urbanizadora tiene una
gran responsabilidad a ese respecto. No en vano, de conformidad con aquella legislación, uno
de los cometidos más relevantes de estos Programas es el de determinar los criterios básicos
de la ejecución de la ordenación urbanística, considerada desde, como mínimo, cuatro
perspectivas complementarias: técnica (referida a la determinación de las características
básicas de la urbanización a ejecutar); económica (referida, entre otros extremos, a la
determinación del coste económico de las obras de urbanización con el grado de precisión
propio de un anteproyecto); temporal o de programación (referida a la determinación del
calendario programático y temporal de ejecución de las obras, en particular las de
urbanización); jurídica (referida, entre otros extremos, a la elaboración de un parcelario, la
identificación de los titulares de los bienes y derechos afectados, la determinación del
programa de realojos, la delimitación de la o las correspondientes unidades de ejecución, y la
determinación del sistema de actuación de esa unidad).

3
Ese tipo de cambios tienen una relevante y directa incidencia en el cometido propio del
Estudio Económico-Financiero del Plan General, en la medida en que aquél está más
relacionado con la ejecución de la ordenación urbanística que con la determinación de ésta.
En consonancia con lo indicado, puede incluso decirse que ese cometido ha quedado en gran
medida desvirtuado en atención a, por un lado, la extensión del campo de intervención básico
de dicho Plan a la determinación de la ordenación urbanística, disociada de su ejecución, y,
por otro, al protagonismo económico reconocido y otorgado, en particular, a los referidos
Programas de Actuación Urbanizadora.
En todo caso, unos cambios como esos han de entenderse asociados, básicamente, al
reajuste del papel y cometido propio del citado Estudio Económico-Financiero, y en modo
alguno a la innecesariedad tanto de dicho documento como del análisis económico de las
propuestas del planeamiento urbanístico.
En esas circunstancias, el cometido de este Estudio ha de entenderse referido, en este
momento y entre otros, a extremos como los siguientes, considerados todos ellos desde una
perspectiva global y unitaria:
* La evaluación económica de los costes de ejecución de las propuestas reguladoras de la
ordenación estructural del municipio y, dentro de ellas y en particular, de la red de
sistemas generales de la ciudad, planteada con el alcance y la extensión necesarios para
justificar y asegurar tanto la “racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico”, como
su adscripción o inclusión en los correspondientes ámbitos de ejecución a los efectos de
garantizar la obtención de los terrenos afectados por los mismos, así como, en su caso,
la ejecución y el abono de las consiguientes obras.
* La justificación del cumplimiento del estándar establecido en la legislación urbanística
vigente en materia de vivienda protegida, en particular en la medida en que, por razones
asociadas, entre otros extremos, a la viabilidad económica de los nuevos desarrollos
urbanísticos de esa naturaleza, se proponga el cumplimiento global del mismo en el
conjunto del municipio, como sucede en este caso.
* El análisis de la viabilidad económica de los distintos nuevos desarrollos planteados con,
básicamente, dos finalidades diversas. Por un lado, la propia evaluación al tiempo que
justificación de dicha viabilidad. Por otro, en estrecha relación con lo anterior, bien la
determinación, debidamente justificada, de los criterios a los que ha de responder la
delimitación de los correspondientes ámbitos de ejecución urbanística (en particular, de
los ámbitos de actuación integrada), bien la delimitación, asimismo justificada, de esos
ámbitos.
* La determinación de las responsabilidades de ejecución de dichas propuestas por parte
de los agentes públicos y privados afectados.
3.- La evaluación económica de las propuestas de ordenación urbanística del Plan
General y su consideración como proceso continuado.
Las razones adelantadas en el apartado anterior hacen que difícilmente pueda considerarse la
evaluación económica ahora propuesta como una evaluación cerrada y definitiva.

4
Es más, esas razones, complementadas con las que se exponen a continuación, justifican, por
un lado, la consideración de la tarea que a ese respecto se acomete en este documento como
una primera estimación o aproximación a la evaluación económica de las propuestas de
ordenación y de ejecución de las mismas, y, por otro, la realización efectiva y real de dicha
evaluación a modo de proceso, en distintas y sucesivas etapas debidamente coordinadas, en
la medida en que, progresivamente, se vayan elaborando los correspondientes proyectos,
adoptando las consiguientes decisiones, y conociendo, con el debido rigor, los datos y la
información necesarios para ello. Algunas de las razones que aconsejan un esquema de
trabajo como ése son concretamente las siguientes:
* En consonancia con lo expuesto, la atención de este Plan General está centrada en gran
medida en la determinación de la ordenación estructural del municipio.
A su vez, al tiempo que en distintas ocasiones determina la ordenación pormenorizada de
los nuevos desarrollos planteados, en otras muchas prevé la elaboración con ese fin del
correspondiente planeamiento especial y parcial.
Eso hace que, en términos generales y, en particular, en los supuestos en los que tan
sólo se dispone de la ordenación estructural, no se conozcan los datos y la información
necesarios para acometer con el debido rigor la tarea de evaluar con precisión y detalle la
ejecución de los desarrollos planteados.
* Tratándose de las dotaciones públicas que configuran la red de sistemas generales de la
ciudad y de las nuevas propuestas ahora planteadas a ese respecto, con una sola
salvedad y en la medida en que no se dispone de los correspondientes y específicos
proyectos de obras de urbanización, la evaluación económica que de las mismas puede
realizarse en este momento no es sino una mera y primera aproximación al tema desde
esa perspectiva que, necesariamente, deberá ser desarrollada y complementada con
posterioridad en la medida en que, por un lado, se vaya disponiendo de los citados
proyectos, y, por otro, se cuente con una información y un análisis más preciso de los
bienes y derechos afectados por esas propuestas (terrenos, edificaciones, explotaciones
agrarias, plantaciones, etc.).
A su vez, la indicada salvedad está relacionada con las nuevas propuestas de esa
naturaleza que cuentan ya con los correspondientes y específicos proyectos de obra, y
que este Plan General consolida e incorpora a su contenido (autovía del Urumea,
Segundo Cinturón, etc.).
* Tratándose de nuevos desarrollos urbanísticos destinados a vivienda, actividades
económicas, etc., el grado de rigor o incluso de fiabilidad de la evaluación económica de
los mismos ha de entenderse directamente condicionado por extremos como los
siguientes:
- El nivel o escala de la ordenación definida en cada caso. Así, el hecho de contar
con, exclusivamente, la ordenación estructural o, además, también con la
ordenación pormenorizada, da lugar a dos escenarios de evaluación económica de
las propuestas de ordenación sustancialmente diversos, equiparables a,
respectivamente y en términos generales, un menor o mayor rigor de la misma.
- Algo similar puede derivarse del hecho de contar o no con los preceptivos e
imprescindibles proyectos para acometer la ejecución de dicha ordenación

5
(programas de actuación urbanizadora, proyectos de urbanización, proyectos de
reparcelación o expropiación, etc.). Así, disponer de ese tipo de proyectos, y de la
información y de los estudios y análisis propios de los mismos, supone un grado de
avance importante en el conocimiento de la problemática de ejecución de los
indicados desarrollos, incluida su evaluación económica. Y frente a ello, no contar
con todos o algunos de esos proyectos conlleva moverse en el terreno de las meras
estimaciones y aproximaciones a dicha problemática.
- Todo lo anterior está, a su vez, estrechamente relacionado con el rigor de la
información y de los datos de los que se disponga (relación de edificaciones y
actividades incompatibles con las nuevas propuestas urbanísticas; conocimiento del
territorio en todos sus frentes, incluido el geotécnico y cualesquiera otros
condicionantes físicos; parcelario; bienes y derechos afectados, incluidas viviendas y
actividades económicas a realojar y trasladar; etc.) . Cuanto más se haya avanzado
en el proceso urbanístico, incluida la elaboración y aprobación de los
correspondientes planes y proyectos, mayor será el rigor de la información y de los
datos y de la información que se conozcan. Y menor cuanto menos se haya
avanzado.
Todo eso hace que, en línea con lo ya comentado, la valoración económica exhaustiva y
precisa de los desarrollos planteados y de los distintos extremos a tomar en consideración a
ese respecto (obras de urbanización; edificaciones a derribar; viviendas y actividades
económicas a desalojar y realojar; indemnizaciones a abonar; etc.) deba ser considerada
necesariamente como fruto de un proceso de concreción a través de sucesivos planes,
programas y proyectos que, de forma progresiva y continuada, han de ir adoptando las
correspondientes decisiones, determinando y facilitando la información y los datos necesarios
para ello, y evaluando los costes económicos.
Precisamente por ello, este Estudio Económico, elaborado en el contexto del planeamiento
general en el que se inserta y de las decisiones incorporadas al mismo, ofrece datos y cifras
que se ajustan sensiblemente a la realidad económica del momento en el que se acomete su
realización. Ahora bien, su contenido deberá ser perfilado con mayor precisión y exactitud en
las fases posteriores de desarrollo y ejecución de las propuestas de este Plan, a partir de
cálculos y evaluaciones de costes propios de la escala o fase de trabajo de los sucesivos
programas y proyectos a promover con ese fin.
4.- Las situaciones de suelo rural y urbanizado y su incidencia en la valoración de
los terrenos.
La Ley de Suelo de 28 de mayo de 2007, y el posterior Texto Refundido de la misma, de 20 de
junio de 2008, y sus propuestas han supuesto un importante reajuste tanto de los criterios de
valoración de los terrenos como del propio derecho de propiedad y su contenido.
De conformidad con esa Ley, dicha valoración está directa y estrechamente asociada a la
integración de los terrenos afectados por los desarrollos planteados bien en la situación de
suelo rural bien en la de suelo urbanizado, de conformidad con los criterios establecidos a ese
respecto en dichas disposiciones legales.
En ese contexto, en términos generales y sin perjuicio de las correspondientes salvedades, la
edificabilidad urbanística constituye un referente de valoración en el caso de los terrenos que

6
se encuentren en la situación de suelo urbanizado pero no así en los que se integren en la
situación de suelo rural.
Además, sin con ello restar protagonismo económico a esa integración de los terrenos en una
y otra situación, la propia Ley añade una serie de consecuencias o componentes económicos
a la ejecución de los desarrollos urbanísticos en régimen de equidistribución de beneficios y
cargas. Así, prevé la tasación de los terrenos en el escenario de considerarlos como ya
urbanizados y, por lo tanto en situación de suelo urbanizado, aun cuando no se haya
ejecutado la urbanización, a los efectos de, en concreto y en defecto de acuerdo entre los
afectados, proceder a dicha equidistribución, y, en concreto, valorar las aportaciones de suelo
de los propietarios, ponderándolas tanto entre sí como con las aportaciones del promotor de la
actuación y/o de la Administración.
En todo caso, sin perjuicio de la consolidación de las decisiones adoptadas al respecto en el
marco del Plan General de 1995, la determinación de las previsiones de ejecución de los
desarrollos planteados mediante uno u otro sistema de actuación (conlleve o no la
equidistribución de beneficios y cargas) no es propia de este Plan General, sino de los
correspondientes y posteriores Programas de Actuación Urbanizadora.
En esas circunstancias, este Estudio Económico y sus previsiones se elaboran y determinan a
partir de la hipótesis general de atribución de edificabilidad urbanística a los terrenos
afectados por los diversos desarrollos planteados y analizados.
Un planteamiento como ése responde, exclusivamente, a razones de carácter económico que
justifican la expresa evaluación del conjunto de los factores con trascendencia económica a lo
largo del proceso urbanístico, incluida la derivada de la consideración de la edificabilidad
urbanística como referente de valoración de los indicados terrenos.
En modo alguno supone el cuestionamiento del régimen y del contenido del derecho de
propiedad resultante de los criterios establecidos en la indicada Ley, y de la importancia que a
ese respecto tiene la integración de los terrenos en alguna de las dos situaciones de suelo
reguladas en la misma, en particular a los efectos de su valoración.
Considerado desde esa perspectiva, dicho planteamiento es equiparable a una hipótesis de
trabajo que conlleva la integración de los terrenos afectados en la situación de suelo
urbanizado, a esos exclusivos efectos. Y precisamente por ello, constituye un escenario
económicamente más gravoso que el asociado a la integración en la situación de suelo rural
de los terrenos que reúnen las condiciones para ello. Debido a eso, en las posteriores fases
de desarrollo y ejecución de las propuestas de ordenación urbanística ahora planteadas, en la
medida en que vayan adoptándose las correspondientes decisiones, incluidas las
relacionadas con el sistema de actuación mediante el que se deba intervenir en las distintas
unidades de ejecución, deberá seguir profundizándose en dicha evaluación económica, con la
consiguiente determinación del valor de los terrenos en atención a su situación (rural o
urbanizada), sin perjuicio de la consideración de las afecciones derivadas de la sujeción de los
desarrollos planteados al régimen de equidistribución.
Además, ha de tenerse en cuenta que una premisa de trabajo como esa (planteada a los
solos efectos de acometer la valoración económica propia de este documento) no condiciona
en modo alguno las decisiones que en el futuro deberán adoptarse en lo referente a la
intervención en cada una de las unidades de ejecución afectadas mediante el sistema que en
cada caso se estime adecuado.

7
5.- Las propuestas urbanísticas consolidadas.
Una serie de propuestas y desarrollos incluidos en este Plan General tienen su origen en
planes y proyectos promovidos con anterioridad, incluido el propio Plan General de 1995 y los
expedientes promovidos para su modificación y desarrollo, que ahora se consolidan e
incorporan a éste.
Se encuentran en esa situación, básicamente, dos tipos de propuestas diferenciadas. Por un
lado, desarrollos urbanísticos residenciales, de actividades económicas, equipamentales, etc.
planteados en el marco del Plan General de 1995, incluidas sus modificaciones y el
planeamiento especial y parcial promovido en su desarrollo a los efectos de la determinación
de la ordenación pormenorizada de los ámbitos afectados. Por otro, proyectos de
infraestructuras viarias, ferroviarias, servicios urbanos, etc., la mayor parte de ellos
promovidos por entidades públicas diversas al Ayuntamiento de esta ciudad. Se trata, en
todos esos casos, de propuestas pendientes de ejecución y/o en proceso de ejecución, que
este Plan General consolida e incorpora a su contenido.
La convalidación de dichas propuestas ha de equipararse a la consolidación de los planes y
proyectos específicos referidos a las mismas, extendida a, en lo que ahora interesa, los
estudios y las evaluaciones económicas contenidas en ellos.
De ahí que, en todos esos casos, deba estarse a lo establecido también a ese respecto en
esos otros planes y proyectos, considerándose que su contenido forma parte de este mismo
Plan.
III.- RELACIÓN DE ACTUACIONES Y OBRAS SINGULARES PLANTEADAS Y, EN SU
CASO, VALORACIÓN ECONÓMICA DE LAS MISMAS
1.- Introducción.
De acuerdo con lo indicado, la evaluación económica que se acomete en este documento está
centrada, básicamente, en las propuestas reguladoras de la ordenación estructural del
municipio y, dentro de ellas y en particular, de la red de sistemas generales de la ciudad, así
como en los nuevos desarrollos residenciales, de actividades económicas, etc. planteados,
considerados desde la perspectiva de su viabilidad.
Precisamente por ello, a lo largo tanto de este epígrafe como de otros posteriores son objeto
de la debida atención las distintas actuaciones singulares que se indican a continuación:
* La red viaria rodada básica.
* La red ferroviaria.
* La red ciclista o de bidegorris.
* Los nuevos espacios libres urbanos de la red de sistemas generales del municipio.
* Los parques rurales de la red de sistemas generales del municipio.
* Los equipamientos públicos de la red de sistemas generales del municipio.
* Las infraestructuras de servicios urbanos de la red de sistemas generales del municipio.
* Las obras de tratamiento del río Urumea y de sus márgenes.
* Los nuevos desarrollos urbanísticos, básicamente residenciales y de actividades
económicas, proyectados.

8
Tratándose de las actuaciones planteadas en esas materias, se incluye una estimación
económica del coste de ejecución de ellas en todos aquellos supuestos en los que, en
atención a los datos y a la información manejados y/o de los que se ha dispuesto, la misma o
ha podido ser obtenida (en particular en los supuestos de actuaciones cuya ejecución no
corresponde al Ayuntamiento), o ha podido ser realizada.
Frente a ello, no se incluyen esas estimaciones económicas en los supuestos en los que no se
ha contado con información suficiente a ese respecto (en particular en el caso de actuaciones
supramunicipales), entendiéndose que deberán concretarse en las fases posteriores del
proceso de determinación y ejecución de las mismas. En todo caso, en todos esos supuestos,
al igual que en los anteriores, se identifican los responsables públicos y/o privados de
acometer la tarea de desarrollo y ejecución de dichas actuaciones.
A lo anterior se ha de añadir que, con carácter general y sin perjuicio de determinadas
salvedades, las valoraciones económicas expuestas a lo largo tanto de este epígrafe como del
conjunto de este documento, han sido realizadas en el contexto de la elaboración del
documento de aprobación inicial de este Plan General; en consonancia con ello, los datos
económicos incorporados a este documento responden a ese momento del proceso de
elaboración de este Plan.
Por su parte, las citadas salvedades están asociadas a los reajustes introducidos en el
contenido de este Plan tras su aprobación inicial. Así, en consonancia con las decisiones
adoptadas con posterioridad a dicha aprobación, por un lado, no se valoran en este
documento desarrollos urbanísticos que han sido eliminados y/o desestimados (como sucede
con los previstos con anterioridad en Bonea, entorno del Casco de Igeldo…), y, por otro, sí se
valoran reajustes introducidos en distintos ámbitos o subámbitos, asociados a la modificación
bien de la edificabilidad urbanística proyectada, bien del destino de la misma a unos u otros
usos, bien del régimen jurídico de la edificabilidad residencial.
2.- La red viaria rodada básica.
Algunas de las nuevas propuestas más relevantes planteadas en la materia son las incluidas
en el siguiente cuadro, en el que también se incluye la estimación económica del coste de su
ejecución.
PROPUESTA VALORACIÓN –€-
Tramo A-8 (Aritzeta) / Urumea 107.000.000Segundo Cinturón
Tramo Urumea / A-8 (Errenteria) 168.000.000
Tramo Hernani – Martutene 63.000.000Autovía del Urumea.
Tramo Martutene – Amara 21.600.000
Nueva conexión La Herrera – Irún. 5.748.000
Nuevo enlace Marrutxipi. 3.400.000
Nuevo enlace Riberas Loiola (salida dirección Bilbao)
Nuevo enlace Riberas Loiola (entrada dirección
Bilbao)
10.340.000
Remodelación
Carretera-Variante
Remodelación enlace Carlos I. ---

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Vial Martutene – Hospitales – Anoeta. 51.445.000
Remodelación enlace carretera N-I en Bugati. 8.000.000
Conexión Zubieta – Txikierdi (N-634), incluido nuevo puente sobre el río Oria. 2.700.000
Nueva glorieta en Recalde (conexión carreteras N-I y GI-2132). 3.200.000
Vial Landarro-Larratxo. 4.000.000
Vial Darieta – Molinao. 2.750.000
Conexión Arrobitxulo – Txaparrene 1.400.000
TOTAL 452.583.000
No se incluye la estimación económica del coste de las actuaciones de remodelación del
enlace de la carretera-variante con la ciudad en Carlos I debido a que las soluciones de
intervención a ese respecto están en proceso de estudio y determinación.
Además, a las propuestas anteriores cabe añadir las planteadas en el contexto de los estudios
denominados “Accesos de conexión entre la autopista A-8 y la glorieta de Gomistegi en Herrera.
Estudio de remodelación”, promovidos por la Diputación Foral de Gipuzkoa; uno de sus objetivos
fundamentales es el de remodelar el nuevo viario actualmente existente en ese entorno con el
fin de determinar una correcta conexión de aquella autopista con el puerto de Pasaia en el
entorno de La Herrera. Dado que esas propuestas están actualmente en fase de estudio y
determinación, no se cuenta con una estimación económica del coste de las mismas. En todo
caso, deberá estarse a lo que resulte a ese respecto de los correspondientes y definitivos
proyectos.
A la red anterior se ha de añadir el viario y/o los tramos del mismo, también de carácter
estructural, incorporado a los nuevos desarrollos urbanísticos tanto a los efectos de la
obtención de los terrenos afectados como del abono de las correspondientes obras.
Además, al conjunto de las previsiones anteriores se han de añadir las medidas que deban
determinarse y ejecutarse a los efectos de, entre otros extremos, eliminar y/o minimizar el
impacto acústico derivado del citado viario y del tráfico rodado que hace uso del mismo,
considerado en toda su extensión y complejidad. Su valoración económica será la resultante
de los proyectos específicos a promover en la materia, asociados y/o complementarios del o
de los correspondientes mapas de ruido a elaborar a los efectos de calibrar y precisar el
alcance de la indicada problemática acústica.
3.- La red ferroviaria.
La relación de nuevas propuestas planteadas en la materia es la expuesta, entre otros, en el
documento “1.1 Memoria justificativa de la ordenación urbanística y de la ejecución” y
reflejada en los correspondientes planos de este Plan General.
En la mayor parte de las ocasiones, esas propuestas no son sino un mero reflejo de las
planteadas a su vez en los correspondientes planes y proyectos específicos promovidos por
las entidades competentes en la materia –Euskotren, ADIF, Gobierno Vasco, Ministerio de
Fomento…-.

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Sin perjuicio de la remisión a esos documentos, planes y proyectos a los efectos del
conocimiento de dichas propuestas, cabe citar como las más relevantes:
* En lo referente a la línea y/o servicio de ADIF:
- La Nueva Red Rerroviaria Vasca, con su tronco principal y sus ramales de entrada o
acceso a, entre otros, la ciudad de Donostia-San Sebastián y el puerto de Pasaia, y su
estación principal en Astigarraga.
- Mejora y remodelación de estaciones y apeaderos existentes (Martutene, Loiola,
Atotxa, La Herrera…). En algunos de esos casos (Martutene y Loiola), las actuaciones
a acometer han de ser coordinadas con las de ejecución de la citada Nueva Red
Ferroviaria, dadas la afecciones de éste en aquellas instalaciones.
- Ejecución de nuevas estaciones (Riberas de Loiola, Intxaurrondo-Zubiaurre…).
- Cubrimiento de la red en entornos urbanos (Tabacalera, Zubiaurre-Intxaurrondo, etc.)
con la mayor calidad al tiempo que extensión posibles.
* En lo referente a la línea y/o servicio de Euskotren:
- La variante de mercancías entre Lugaritz y Anoeta.
- El desdoblamiento de la red en Añorga, así como en el tramo Loiola-Pasai Antxo,
ejecutado en condiciones que posibiliten su paso por los barrios de Intxaurrondo y
Altza a los efectos de dotar de ese tipo de servicio a los mismos.
- Mejora y remodelación de estaciones existentes (Añorga, La Herrera…).
- Ejecución de nuevas estaciones (Riberas de Loiola, Intxaurrondo –con bocas Norte y
Sur-, Altza –con bocas en Lardi Alde y Auditz Akular-, etc.).
* Medidas de coordinación y mejora del servicio de cercanías de esas redes ferroviarios,
con la consiguiente organización y programación unitaria de las mismas con la idea de
configurar un único y moderno servicio ferroviario urbano de esa naturaleza.
* Medidas de mejora y modernización de las instalaciones ferroviarias, incluida la
maquinaria, a los efectos de ofertar un servicio ferroviario adaptado a las demandas
futuras.
* Medidas de eliminación y/o minimización del impacto acústico derivado del referido
servicio ferroviario, considerado en toda su extensión y complejidad.
La valoración económica del conjunto de esas actuaciones y obras será la resultante de los
proyectos específicos promovidos por las indicadas entidades y referidos a las mismas, que
se encuentran en este momento, en su mayor parte, en fase de elaboración.
Además, a las anteriores cabe añadir las propuestas que resulten de los estudios y proyectos
promovidos en la materia por dichas Administraciones, y de las decisiones que a ese respecto
y en ese contexto se adopten.
4.- La red ciclista (bidegorri).
Este Plan General consolida e incorpora a su contenido las previsiones planteadas en los
proyectos específicos promovidos en esta materia. En concreto, complementariamente a su
incentivación en el Plan de Movilidad Urbana Sostenible (2008-2024), ese tipo de previsiones
es objeto de particular atención en el denominado “Plan Estratégico de la Bicicleta 2008-2011.
Donostia-San Sebastián”.

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De ahí que, tanto a los efectos de la determinación de su extensión y trazado, como de su
evaluación económica, las previsiones contenidas en dichos proyectos deban considerarse
como referentes de obligada atención.
De conformidad con lo indicado en el citado Plan específico, el presupuesto total de ejecución
de las propuestas planteadas en la materia asciende a, aproximadamente, 8.400.000€.
En todo caso, a los efectos correspondientes ha de tenerse en cuenta que la ejecución y
abono de distintos tramos de la red definida y presupuestada en dicho Plan forma parte de los
objetivos asociados a la ejecución de los desarrollos urbanísticos en los que se integran
aquéllos (Riberas de Loiola, Auditz-Akular…).
Además, las previsiones anteriores han de ser complementadas en distintos extremos. Por un
lado, en lo concerniente a la propuesta de ejecución del tramo de bidegorri La Herrera –
Intxaurrondo, con un coste aproximado de 1.400.000€. Por otro, en lo relacionado con la
extensión de la citada red a los nuevos desarrollos urbanísticos planteados en, en particular,
la vega del Urumea (Antondegi…) y Zubieta (Bugati, Aldatxeta, Tellerialde…). Esta
complementación de la red es objeto de tratamiento y evaluación económica en el contexto
global de las actuaciones de urbanización planteadas en esos ámbitos, en la medida en que
su ejecución y abono ha de ser considerado como responsabilidad inherente a la ejecución de
los indicados desarrollos urbanísticos.
En ese contexto han de ser objeto de la correspondiente y debida consideración las
propuestas de red ciclista insertadas en la correspondiente red foral de vías ciclistas,
contempladas en el Avance del Plan Territorial Sectorial de Vías Ciclistas de Gipuzkoa
promovido por la Diputación Foral de Gipuzkoa, y que este Plan General incorpora a su
contenido. A los efectos de la valoración económica de esas propuestas deberá estarse a lo que
resulte de los planes y proyectos que en dicha materia promueva la citada Administración.
5.- El plan de accesibilidad. El sistema de transporte público vertical.
De conformidad con lo expuesto en otras partes de este mismo Plan General, se ha de estar a
lo que se determine en el plan específico a promover en lo referente a la determinación y
ejecución de medidas de transporte público vertical que permitan conectar las redes de
movilidad peatonal y ciclista ubicadas en las partes altas y bajas de la ciudad. En este
momento, ese plan específico está en proceso de elaboración.
En ese contexto y sin perjuicio de lo que resulte a ese respecto de dicho plan específico, se
proponen actuaciones de esa naturaleza en:
* Buenavista.
* La Paz-Azkuene.
* Altza-Larratxo.
* Amara-San Roque.
* Amara-San Juan de Dios.
* Intxaurrondo (Los Luises, Nuestra Señora del Coro…).
* Plaza Martín Santos y Tejería (Egia).
* Duque de Mandas – Konkorrenea (San Antonio - Egia).
* Lugaritz.
* Antondegi (Sarrueta – Martutene).

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* Aquarium.
* Benta Berri y Lugaritz.
* Loiola (Atari Eder) e Intxaurrondo (inmediaciones de la glorieta de Beharko), posibilitando
la conexión de esas dos partes de la ciudad.
Sin perjuicio del coste económico de esas actuaciones que resulte de los correspondientes
proyectos específicos, en este momento se estima en una cantidad total de 1.000.000€.
6.- Nuevos espacios libres urbanos de la red de sistemas generales.
Los espacios libres urbanos de la red de sistemas generales del municipio ordenados en este
Plan General suman una superficie total de 1.938.188 m².
Muchos de esos espacios son ya públicos. A su vez, se prevé la obtención por el
Ayuntamiento de los de titularidad privada en el marco de la ejecución urbanística de los
desarrollos de los ámbitos en los que se integran o a los que se adscriben.
A su vez, de todos ellos, los afectados por necesidades de (re)urbanización son, entre otros,
los que se mencionan en el cuadro que se expone a continuación:
NÚMERO ÁMBITO URBANÍSTICO SUPERFICIE -m²(s)-
1 AL.15 Luzuriaga 28.708
2 AL.17 Esnabide 23.286
3 AL.19 Landarro 118.960
4 AL.20 Auditz-Akular. 91.798
5 AY.06 Arbaizenea. 102.456
6 EG.19 Ibaialde. 20.148
7 LO.05 Txomin Enea. 18.631
8 MA.08 Antondegi. 62.622
9 ZU.02 Aldatxeta. 71.027
TOTAL 537.636
El coste de ejecución de las correspondientes obras de (re)urbanización de esos espacios
libres se estima en un total aproximado de 17.000.000€.
7.- Parques rurales de la red de sistemas generales.
La relación de parques rurales integrados en la red de sistemas generales del municipio
ordenada por este Plan General es la expuesta en el siguiente cuadro:
ÁMBITO NATURAL SUPERFICIE -m²(s)-
NU.01 Mendizorrotz. 2.382.859
NU.02 Ulia. 3.444.738
NU.03 Lau Haizeta. 3.080.433
NU.04 Oriamendi. 68.195
NU.05 Unanue. 686.290
TOTAL 9.662.515

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Su ejecución requiere, por un lado, la obtención de los terrenos que, estando ubicados en
esos ámbitos y siendo en este momento de titularidad privada, deban destinarse a uso
público. Por otro, la ejecución de las correspondientes obras de acondicionamiento y/o
urbanización de esos terrenos para su adecuada utilización con ese fin.
El objetivo de adquisición de los terrenos se puede entender cumplido en los parques de
Mendizorrotz y Lau Haizeta, y no así en los restantes. Tratándose de estos últimos parques, la
consecución del objetivo general planteado en este Plan de adquisición del 50% de los
terrenos de los mismos hace que dicha obligación incida en una superficie total aproximada de
200 ha, que pueden incluso reducirse a unas 160 ha si se tiene en cuenta que la superficie de
los terrenos de titularidad pública del parque de Ulia asciende, aproximadamente, a unas 40
ha.
El coste económico de adquisición de esos terrenos se estima en un total aproximado de
6.400.000€.
A su vez, las correspondientes actuaciones y obras de acondicionamiento como tales parques
rurales únicamente pueden considerarse ejecutadas en el parque Lau Haizeta y no así en los
restantes. El coste de ejecución de esas actuaciones en esos otros parques se estima en un
total aproximado de 20.000.000€.
8.- Servicios urbanos, incluidas infraestructuras vinculadas a los mismos.
En este momento, merecen una particular atención las actuaciones siguientes:
* Implantación y habilitación de instalaciones de tratamiento de residuos sólidos urbanos
en el ámbito Arzabaleta:
Su coste será el resultante de los proyectos específicos promovidos en lo referente a
dichas instalaciones, en fase de elaboración y tramitación en este momento.
* Implantación y habilitación de garbigunes:
Su coste será el resultante de los proyectos específicos promovidos en lo referente a
dichas instalaciones, en fase de elaboración y tramitación en este momento.
* Medidas de incentivación de ahorro y eficiencia energética, de utilización de energías
renovables, de reducción-reutilización-reciclaje de residuos urbanos, de gestión eficiente
del agua, etc.
Su coste se estima en un total aproximado de 36.000.000€
1
. De igual manera, la
determinación de ese coste deberá ser objeto de la correspondiente evaluación y
precisión en las posteriores fases de desarrollo y ejecución de ese tipo de medidas.
* Costes de soterramiento de líneas de energía eléctrica en los distintos entornos que se
indican a continuación:

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- Igeldo…………………… 525.000€
- Seminario………………. 165.000€
- Igara…………………..… 330.000€
- El Infierno………………. 360.000€
- Zorroaga.…………….…. 415.000€
Dichas actuaciones inciden, exclusivamente, en las de posible acometimiento en zonas
ya urbanizadas. A su vez, la valoración mencionada incluye obra civil, modificaciones en
los centros de transformación, centros de maniobra, mecanismos, aparamenta eléctrica,
cableado, etc.
9.- Equipamientos.
Tratándose de actuaciones singulares como las planteadas a los efectos bien de la
remodelación y ampliación de las instalaciones de San Telmo, bien de la habilitación de
Centro Internacional de Cultura Contemporánea en Tabacalera, así como con otros fines
singulares, se ha de estar a lo que resulte de los proyectos específicos, incluso en lo referente
a la determinación del coste económico de las mismas.
En otro orden y en atención a su relevancia, merece una particular atención a ese respecto el
“II Plan de instalaciones deportivas de San Sebastián 2007-2013”.
Así, según se indica en él, el coste económico de ejecución de esas instalaciones se estima
en un total de 75.994.000€ (ejecución material) y 104.527.000€ (ejecución por contrata).
En todo caso, esas estimaciones deberán ser objeto del correspondiente reajuste o
complementación a los efectos de su adecuación a las previsiones de este Plan General.
Además, el coste económico de ejecución de dicho Plan específico deberá ser
complementado como el de ejecución de los correspondientes planes y proyectos a promover
en relación con equipamientos de otra naturaleza (cultural, docente, social, sanitario…).
10.- Obras de tratamiento del río Urumea y sus márgenes.
Tal como se indica en sucesivas partes de este Plan General, el tratamiento del río Urumea y
de sus márgenes, incluidos los desarrollos urbanos existentes y/o proyectados en sus
inmediaciones se han de adecuar a los criterios que resulten del o de los proyectos a
promover en desarrollo del denominado “Estudio Hidráulico y de Ordenación del cauce del río
Urumea entre su desembocadura y Altzueta”, elaborado en junio de 2007 a iniciativa del
Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.
Expuestas de forma sintetizada, en lo que se refiere al término municipal de Donostia-San
Sebastián, ese Estudio propone, entre otras, actuaciones como las siguientes:
* Sustitución del puente de Egia, y ejecución de un nuevo puente de 65 m de luz y 12 m de
anchura.
* Acondicionamiento del cauce entre ese puente de Egia y el puente de Euskotren, incluido
el acondicionamiento de la margen mediante un dique de contención.

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* Demolición del puente del colector del Urumea, y ejecución de uno nuevo de 65 m de luz y
8 m de anchura.
* Sustitución del puente de Euskotren, y ejecución de uno nuevo de 65 m de luz y 8 m de
anchura.
* Acondicionamiento del cauce entre el colector del Urumea y el puente de Txomin.
* Sustitución del puente de los Cuarteles de Loiola, y ejecución de uno nuevo de 150 m de
luz y 12 m de anchura.
* Sustitución del puente de Txomin y acondicionamiento del cauce entre ese puente y el de
acceso al ámbito Torrua Zahar.
* Sustitución de los puentes de Martutene y el Pilar y acondicionamiento del cauce entre el
puente de acceso al ámbito Torrua Zahar y la pasarela de la Mancomunidad del Añarbe.
Se prevé la sustitución del primero de esos puentes por uno nuevo de 50 m de luz y 12 m
de anchura, y de la pasarela del Pilar por otra de 100 m de luz y 5 m de anchura.
* Tratamiento del meandro de Garziategi bien mediante su acondicionamiento, bien
mediante una corta seca.
En términos generales y sin perjuicio de las correspondientes salvedades, se prevé la
adecuación del desarrollo y ejecución de las indicadas actuaciones a, entre otros, los criterios
generales que se exponen a continuación. Por un lado, obtención de los terrenos y bienes
afectados por el Ayuntamiento (en el contexto de la ejecución de los correspondientes
desarrollo urbanísticos, siempre que resulte posible), para ponerlos a disposición de la
Agencia Vasca del Agua – URA. Por otro, ejecución y abono de las obras necesarias por
parte de esa Agencia, sin perjuicio de que en determinados supuestos deban vincularse a los
desarrollos urbanísticos planteados en sus inmediaciones.
Considerado en ese contexto general, el coste económico de ejecución de dichas actuaciones
y obras será el que se determine en los correspondientes y específicos proyectos a promover
con ese fin.
11.- Nuevos desarrollos urbanísticos, básicamente residenciales y de actividades
económicas.
La relación de los nuevos desarrollos urbanísticos, básicamente residenciales y de actividades
económicas, objeto de atención en este documento es la expuesta en el siguiente epígrafe V
de este mismo documento.
De igual manera, en ese mismo epígrafe se analizan dichos desarrollos desde el punto de
vista de su viabilidad económica.

16
12.- Otras cuestiones.
Tal como se indica en sucesivas ocasiones y en distintas partes de este mismo Plan General,
su elaboración se acomete en el marco global conformado por un conjunto de planes y
proyectos de orden diverso, algunos de ellos promovidos por el propio Ayuntamiento de esta
ciudad, cuyas previsiones son objeto de particular atención a los efectos de la determinación
y/o complementación de las propuestas de este Plan.
De todos ellos, dada sus implicaciones económicas y sin idea alguna de quitar importancia a
los restantes, merecen una particular atención en este momento el “Plan de Movilidad Urbana
Sostenible. Donostia Movilidad (2008-2024)” y el “Plan Local de Lucha contra el Cambio
Climático (2008-2013)”.
De acuerdo con lo indicado en el segundo de ellos, el coste económico de ejecución de
algunas de las actuaciones resultantes de ambos planes se estima en un total de
85.179.897€., desglosados en las partidas que se exponen a continuación:
* Planificación integrada para la movilidad sostenible: .............................. 28.519.954€
* Estrategia integrada de ahorro, eficiencia energética
y utilización de energías renovables: ....................................................... 11.697.500€
* Fomento del consumo responsable en la ciudad, como
base para la prevenir la generación de residuos y potenciar la reutilización
y el reciclado de los mismos, asegurando su adecuada gestión: ........... 17.402.842€
* Determinación de criterios de sostenibilidad y de medidas de adaptación
en el planeamiento, protección del medio rural-natural, y gestión eficiente
del agua y de los sumideros de carbono: ................................................ 27.559.601€
IV.- LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE USOS
1.- Introducción.
Este Estudio de Viabilidad Económico-Financiera establece, en el marco de los trabajos
necesarios para la evaluación económica de las distintas propuestas de ordenación, tanto
estructurales como pormenorizadas, contenidas en el Plan General en el que se inserta, los
coeficientes de ponderación que expresan la relación de los distintos valores de repercusión
del suelo urbanizado para cada uso, tipología y régimen de protección ordenados.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo “56.f” de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de
junio de 2006, en el contexto de la ordenación urbanística pormenorizada deben establecerse,
entre otras determinaciones, los coeficientes de ponderación de usos tanto en suelo urbano
como en suelo urbanizable sectorizado. Por tanto, para aquellos ámbitos en los que este Plan
General establece su ordenación urbanística pormenorizada resulta obligatorio el
establecimiento de los referidos coeficientes de ponderación u homogeneización. Y ello, sin
perjuicio, de su posible actualización, legalmente recogida, en los instrumentos de
equidistribución en su caso.
La fijación de esos coeficientes de ponderación requiere, a su vez, la determinación, en el
contexto global del análisis económico acometido en este documento, de los correspondientes
valores de repercusión del suelo urbanizado para cada uno de los usos, tipologías
edificatorias y regímenes de promoción o protección resultantes del planeamiento urbanístico,

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incluido este Plan General. De esa manera, aquellos coeficientes se fijan a partir de estos
valores de repercusión.
El establecimiento de dichos coeficientes de ponderación responde a los criterios y pautas que
se exponen en el siguiente apartado de este mismo epígrafe, en el que asimismo se da cuenta
de los criterios generales de aplicación de los mismos.
2.- Criterios generales de determinación y aplicación de los coeficientes de
ponderación.
2.1.- El marco legislativo vigente y de aplicación.
Conforme a la vigente Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, los coeficientes de
ponderación expresan la relación del valor de repercusión del suelo urbanizado para cada uso
o grupo de usos respecto al valor de repercusión correspondiente a aquél que se defina como
característico de cada uno de los ámbitos objeto de determinación de aquéllos.
En consecuencia, para su determinación es necesario obtener los valores de repercusión del
suelo urbanizado para cada uno de los usos, tipologías y regímenes de promoción y/o
protección.
En ese contexto, se han de diferenciar, entre otras, dos situaciones bien distintas. Una de
ellas se corresponde con los productos inmobiliarios sujetos a regímenes de protección
pública que permiten determinar o tasar sus precios máximos de venta o alquiler. La
determinación de los valores de repercusión del suelo correspondientes a dichos productos ha
de atender a lo dispuesto, a esos efectos, en la normativa reguladora de los mismos. Por su
parte, la segunda de esas situaciones está asociada a los productos inmobiliarios de
promoción libre, cuyos precios de venta vienen determinados por el normal funcionamiento del
mercado inmobiliario de la oferta y la demanda. La fijación de los valores de repercusión del
suelo en dichos productos ha de atender a lo dispuesto en la vigente legislación de suelo y
urbanística.
De conformidad con lo establecido en el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 20 de junio de
2008, la determinación del valor de repercusión del suelo en atención a la edificabilidad
urbanística que sobre el mismo se ordene (supuesto asociado, en principio, a terrenos
integrados en la situación de suelo urbanizado
1
) ha de responder, con carácter general, al
denominado método residual estático. Asimismo, mientras no se desarrolle
reglamentariamente dicha Ley, en materia de valoración y en lo que no sea incompatible con
ella, se ha de estar a las normas contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o
disposición que la sustituya.
En atención a lo anteriormente referido, el conjunto de leyes y normas que conforman el
marco de referencia de la valoración del suelo efectuada en el presente Estudio de Viabilidad
Económica está compuesto por:
* Texto Refundido de la Ley de Suelo, de 20 de junio de 2008.
1
Se han de tener en cuenta, a ese respecto y entre otras, las consideraciones expuestas en el apartado 5 del
anterior epígrafe II.

18
* Orden ECO/805, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
* Orden EHA/3011, de 4 de octubre de 2007, por la que se modifica la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
* Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección
pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.
* Orden de 15 de mayo de 2008, sobre determinación de precios máximos de viviendas de
protección oficial.
* Orden de 30 de diciembre de 2002, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la
que se aprueban las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial
1
.
* Precios máximos de adjudicación y venta tanto de las viviendas de protección oficial
como de los restantes espacios o productos inmobiliarios protegidos en ese contexto
(trasteros y garajes…). A los efectos de la determinación de la valoración económica
objeto de este documento, esos precios son, básicamente y sin perjuicio de alguna
salvedad, los fijados mediante resolución del Departamento de Vivienda y Asuntos
Sociales del Gobierno Vasco, y vigentes a partir del 1 de septiembre de 2008.
* Ordenanza Municipal reguladora de la Vivienda Tasada Municipal de Donostia-San
Sebastián, aprobada definitivamente mediante resolución municipal de 30 de enero de
2007.
Asimismo, ha de tenerse presente que con posterioridad a la aprobación inicial y
correspondiente exposición pública de este Plan General fue aprobada la Ley de 28 de
noviembre de 2008, por la que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías
generadas por la acción urbanística.
2.2.- Los valores de repercusión del suelo correspondientes a los usos sujetos a algún
régimen de protección pública.
Como ya se ha señalado, algunos de los productos inmobiliarios ordenados por el presente
Plan General se corresponden con usos sujetos a regímenes de protección pública;
concretamente viviendas, aparcamientos y trasteros.
Para la valoración del suelo en el que la ordenación urbanística prevé o prevea la construcción
de ese tipo de usos se debe atender a los criterios que a ese respecto se establecen en la
legislación reguladora de dichas viviendas y productos inmobiliarios.
En el ámbito de esta Comunidad Autónoma las normas básicas en las que se regulan diversas
determinaciones, que inciden directamente en este tipo de valoraciones son las siguientes: el
1
En el momento de elaboración de este Texto Refundido del Plan General, la normativa vigente a ese respecto está
conformada por la Ordenanza de diseño de Viviendas de Protección Oficial aprobada mediante Orden de 12 de
febrero de 2009. En todo caso, dado que las propuestas básicas de referencia de este Texto Refundido son las
contenidas en el contexto de su aprobación inicial, la normativa a considerar a ese respecto es la incluida en la
citada Orden de 30 de diciembre de 2002.

19
Decreto 39, de 4 de marzo de 2008, sobre régimen jurídico de viviendas de protección oficial y
medidas financieras en materia de vivienda y suelo; la Orden de 15 de mayo de 2008, sobre
determinación de precios máximos de viviendas de protección oficial; las resoluciones de
actualización de los precios máximos de venta de los referidos productos protegidos (en
particular la resolución del Gobierno Vasco de determinación de los precios vigentes en la
materia a partir del 1 de setiembre de 2008); la Orden de 30 de diciembre de 2002, del
Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se aprueban las Ordenanzas de Diseño
de Viviendas de Protección Oficial.
Conforme a lo dispuesto en la referida normativa sectorial la repercusión máxima del suelo
urbanizado (es decir, el valor de los terrenos sumado al importe total del coste de las cargas
de urbanización) en los productos de protección oficial de régimen general es equivalente,
como máximo, al 20% del precio de venta y/o adjudicación de los mismos.
En consecuencia, la determinación de la repercusión del suelo urbanizado en esos productos
de protección oficial responde a la siguiente formulación:
VRSu = Vmv x CS x 0,20
Los distintos componentes de esa formulación son concretamente los siguientes:
* VRSu: valor de repercusión del suelo urbanizado.
* Vmv: valor máximo en venta legalmente establecido.
* CS: coeficiente de relación de, por un lado, la superficie construida, y, por otro, la
superficie útil de las edificaciones, en atención al destino de estas y/o de sus distintas
partes a los correspondientes usos.
Su determinación responde al hecho de que el precio máximo en venta legalmente fijado
para los productos inmobiliarios protegidos tiene como referencia la superficie útil.
* 0,20: coeficiente o porcentaje máximo repercutible en concepto de suelo urbanizado en,
entre otras, las viviendas de protección oficial de régimen general.
Los precios máximos en venta para el municipio de Donostia-San Sebastián aplicables a los
productos de protección oficial a partir del 1 de septiembre de 2008 son los siguientes:
* Uso de vivienda de protección oficial de régimen social,
de promoción pública: ............................................................................ 667,39€/m² útil
* Uso de vivienda de protección oficial de régimen social,
de promoción privada:............................................................................ 887,18€/m² útil
* Uso de vivienda de protección oficial de régimen general:.................... 1.452,15€/m² útil
* Uso de aparcamiento (y otros anexos) de protección
oficial de régimen social (promoción pública): ....................................... 307,00€/m² útil
oficial de régimen social (promoción privada):....................................... 408,10€/m² útil
oficial de régimen general: ..................................................................... 580,86€/m² útil
Asimismo, respecto del coeficiente de relación entre la superficie construida y la superficie útil
para el uso de vivienda se emplea el coeficiente contenido en la vigente normativa catastral
para dicho uso en edificaciones plurifamiliares, fijado en 1/1,3.

20
Por su parte, para la valoración del suelo de los productos de régimen tasado se diferencian
las dos situaciones que se indican a continuación. Por un lado, las viviendas de régimen
tasado de regulación autonómica y las viviendas tasadas municipales de régimen especial, es
decir aquéllas que se tienen en cuenta a los efectos del cumplimiento de los estándares
legales mínimos de vivienda protegida
1
. Por otro lado, las viviendas tasadas municipales de
régimen general, dentro de las cuales se distinguen asimismo las de promoción pública y las
de promoción privada.
En lo que respecta a las viviendas de régimen tasado de regulación autonómica (a las que se
pueden equiparar las viviendas tasadas municipales de régimen especial), la determinación
del valor de repercusión del suelo urbanizado responde a la normativa sectorial anteriormente
referida, reajustada en lo referente a, entre otros extremos y por un lado, el precio máximo en
venta limitado a 1,70 veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen
general, y por otro, la repercusión máxima del suelo urbanizado establecida en la Ordenanza
reguladora de la vivienda tasada municipal de Donostia-San Sebastián (fijada en el 30% del
precio de venta).
Por su parte, la determinación del valor del suelo urbanizado de las viviendas tasadas
municipales de régimen general (tanto de promoción pública como privada), responde
asimismo a lo dispuesto en la referida Ordenanza municipal, con especial atención a los
precios máximos de venta, establecidos en 2 veces el precio máximo de las viviendas de
protección oficial de régimen general de promoción pública, y 2,2 veces, en el caso de las de
promoción privada.
Por último, se ha de hacer un específico comentario respecto a la determinación del valor de
repercusión del suelo urbanizado para el uso de aparcamiento sujeto a ese régimen tasado.
Para este caso, y con independencia de lo dispuesto en la Ordenanza municipal, se ha
considerado un único precio de venta para todos los barrios del término municipal, así como
una única repercusión del suelo urbanizado, menor que la posibilitada en la reiterada
Ordenanza. Por un lado, los precios máximos de venta fijados en la Ordenanza se consideran
excesivos en atención a los precios que las plazas de aparcamiento tienen en el actual
mercado de promoción libre en algunos de los barrios de la ciudad, y, por otro, la repercusión
máxima de suelo urbanizado resultante de su aplicación daría, en ocasiones, valores de
repercusión del suelo urbanizado y coeficientes que no resultan acordes y proporcionados con
los correspondientes al uso de aparcamiento de promoción libre.
Así, la problemática anteriormente apuntada debe conllevar la elaboración de un estudio en el
que se analice la conveniencia de la revisión de las determinaciones referidas, en el contexto
de la vigente Ordenanza reguladora de la vivienda tasada municipal de Donostia-San
Sebastián.
Asimismo, se ha de señalar que, dada la práctica inexistencia de mercado inmobiliario de
plazas de aparcamiento en ámbitos dedicados de forma exclusiva a usos de actividades
económicas, se plantea de forma general para el conjunto del término municipal, un
coeficiente para ese uso igual que el que resulta para el uso de aparcamiento vinculado a la
vivienda de protección oficial. Y ello, sin perjuicio de que en los posteriores instrumentos de
1
Las citadas viviendas de régimen tasado de regulación autonómica son, en concreto, las que la Ley de Suelo y
Urbanismo de 30 de junio de 2006 identifica como viviendas de protección oficial de régimen tasado (VPOT). A su
vez, las viviendas tasadas municipales de régimen especial y general son las reguladas en la citada Ordenanza
Municipal reguladora de la Vivienda Tasada Municipal de Donostia-San Sebastián, aprobada definitivamente
mediante resolución municipal de 30 de enero de 2007.

21
equidistribución se proceda a su posterior reajuste, actualización o adaptación a las
circunstancias concretas de cada ámbito.
En ese contexto, los precios de venta de los indicados productos inmobiliarios protegidos, así
como el correspondiente valor de repercusión del suelo urbanizado, resultantes de la
consideración de los factores y criterios expuestos son los siguientes:
a) Vivienda de protección oficial de régimen general:
* Precio base: ................................................................................ 1.452,15€/m(útil)
* Precio medio de venta de la citada vivienda:
- 1.257,54€/m²(t).
- 1.634,81€/m²(útil).
* Valor de repercusión del suelo urbanizado:
1.257,54€/m²(t) x 0,20 = ................................................. 251,51€/m²(t)
b) Vivienda de protección oficial de régimen tasado autonómico (coeficiente de venta 1,7):
- 2.137,80€/m²(t).
- 2.779,15€/m²(útil).
2.137,80€/m²(t) x 0,25 = ................................................. 534,45€/m²(t)
c) Vivienda tasada municipal de régimen especial (coeficiente de venta 1,7):
- 2.137,80€/m²(t).
- 2.779,15€/m²(útil).
2.137,80€/m²(t) x 0,30 = ................................................. 641,34€/m²(t)
d) Vivienda tasada municipal de régimen general (coeficiente de venta 2,00):
- 2.515,09€/m²(t).
- 3.269,62€/m²(útil).
2.515,09€/m²(t) x 0,30 = ................................................. 754,53€/m²(t)
e) Vivienda tasada municipal de promoción privada (coeficiente de venta 2,2):
- 2.767,39€/m²(t).
- 3.597,60€/m²(útil).
2.767,39€/m²(t) x 0,30 = ................................................. 830,22€/m²(t)
f) Anejos vinculados a la vivienda de protección oficial:
* Precio base: ................................................................................ 580,86€/m(t)
586,80€/m²(t) x 0,20 = .................................................... 116,17€/m²(t).

22
g) Anejos vinculados a la vivienda tasada municipal:
* Precio base: ................................................................................ 617,16€/m(t)
617,16€/m²(t) x 0,25 = .................................................... 154,29€/m²(t)
Complementariamente, a los efectos de la correcta lectura y consideración de esos datos y
precios, se ha de tener en cuenta que el tamaño medio de vivienda considerado a los efectos
de su determinación es de 85 m²(t), equivalente a 65,38 m²(útiles).
2.3.- Los valores de repercusión del suelo correspondientes a usos de promoción libre.
De conformidad con lo establecido en el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Suelo,
de 20 de junio de 2008, la valoración del suelo en situación de urbanizado es la resultante de
la aplicación del valor de repercusión del suelo en el correspondiente uso, determinado por el
método residual estático, a la edificabilidad resultante de la ordenación. En atención a la
disposición transitoria tercera de esa misma Ley, mientras no se desarrolle
reglamentariamente la misma, a los efectos de la valoración y en lo que sea compatible con
aquélla se ha de estar a, entre otras, las normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición
que la sustituya.
El método residual por el procedimiento estático regulado en la referida Orden ECO/805/2003
es el resultante de la siguiente fórmula:
F = VM x (1 - b) - ΣCi.
A su vez, los distintos componentes de esa fórmula son los siguientes:
* F: valor del terreno.
* VM: valor en venta del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
* b: margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
* Ci: cada uno de los gastos y costes necesarios para la ejecución de la edificación y su
promoción.
En este caso, y en atención a lo indicado en el siguiente apartado “2.4”, los valores medios en
venta se han adoptado en atención a los datos ofrecidos por el mercado inmobiliario de
producto nuevo, para cada uno de los usos considerados en los distintos barrios delimitados
en este Plan General; y esos valores medios han sido reajustados, en su caso, en atención a
las singularidades económico-urbanísticas de determinados ámbitos urbanísticos dentro de
esos barrios.
Conforme a la Orden EHA/3011/2007, por la que se modifica la anterior Orden ECO/805/2003,
los márgenes de beneficio del promotor, sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de
Sociedades, para los usos considerados, no pueden ser inferiores a los siguientes:
* Uso de vivienda (primera residencia):.............. 18%.
* Uso de oficinas: ................................................ 21%.
* Uso comercial:.................................................. 24%.
* Usos industriales: ............................................. 27%.
* Uso de aparcamiento: ...................................... 20%.

23
En atención al actual momento del mercado inmobiliario, en el presente Estudio económico-
financiero se han adoptado los referidos márgenes mínimos como márgenes del promotor a
los efectos de determinar los valores de repercusión del suelo urbanizado correspondientes a
los diversos usos de promoción libre considerados.
Por último, respecto de los gastos considerados para la efectiva materialización de la
edificación, por un lado, para los costes de construcción de la edificación se emplean costes
medios del actual mercado de la construcción, incluyéndose las tasas e impuestos
municipales, los honorarios profesionales y los gastos generales y el beneficio industrial del
constructor; y por otro, los gastos de promoción se han establecido en el 15% de los costes de
edificación y adquisición de suelo (urbanizado), en atención a lo establecido en la formulación
del método residual estático de la normativa catastral.
2.4.- Los ámbitos territoriales de referencia a los efectos de la determinación de los
coeficientes de ponderación.
Complementariamente a lo expuesto hasta el momento, la determinación de los coeficientes
de ponderación planteados en este Plan General responde a dos referentes territoriales,
complementarios entre sí, uno de ellos de carácter general, y el otro, alternativo.
El citado referente territorial de carácter general está conformado por cada uno de los barrios
de la ciudad identificados y delimitados en este Plan General. Así, a los efectos de la
determinación de dichos coeficientes, se considera que el conjunto del medio urbano (suelos
urbanos + urbanizables) de cada uno de esos barrios conforma, con carácter general, un
ámbito homogéneo de valor, en el que los valores en venta de los distintos productos urbanos
terminados responden, en términos generales, a unos mismos parámetros (localización,
calidades edificatorias, accesibilidad, etc.), que caracterizan los actuales mercados
inmobiliario y de construcción.
A su vez, ese referente territorial general se complementa con otro de carácter
complementario asociado a determinadas y singulares realidades detectadas y/o que puedan
detectarse dentro de cada uno de los citados barrios. Así, la justificación de la existencia de
esas realidades económicamente singulares, diversas de las genéricas del barrio, justifica y/o
puede justificar la consideración de los ámbitos asociados a las mismas como referentes
territoriales específicos de determinación de coeficientes de ponderación de usos alternativos
a los generales del correspondiente barrio.
En ese sentido, en aquellos casos en los que se ha considerado que se dan unas
circunstancias urbanístico-económicas diferenciadoras del comportamiento general o
característico del barrio, este Estudio Económico-Financiero toma como referencia de valores
en venta del mercado inmobiliario datos y cifras que responden de forma específica a esas
realidades singulares. Así sucede en, por ejemplo, los ámbitos “EG.03 Tabacalera” y “MA.01
Antzita”, y los subámbitos “CE.09.1 Villas San Roque” y “GR.03.1 Sagüés Iparra”.
2.5.- El uso característico a los efectos de establecer los coeficientes de ponderación u
homogeneización.
Como ya se ha indicado los coeficientes de ponderación expresan la relación del valor de
repercusión del suelo urbanizado para cada uso o grupo de usos respecto del valor de
repercusión correspondiente a aquel uso que se defina como característico o mayoritario de
los ámbitos territoriales de cálculo de los mismos.

24
En consecuencia, se ha de determinar el uso característico de cada ámbito territorial -barrio-,
objeto de determinación de los referidos coeficientes. Con ese fin, se ha considerado
conveniente la referenciación de todos los coeficientes, independientemente del ámbito
territorial de barrio en el que se calculen, a un mismo uso característico, que, por un lado,
sirva de referente general, y por otro, permita una fácil y rápida comparación de los
coeficientes que resulten en los distintos barrios.
Para ello, se toma como referencia del uso característico de todos y cada uno de los barrios
en los que se divide el término municipal, el correspondiente a la vivienda de protección oficial
de régimen general. Su elección obedece a una serie de razones que pasamos a exponer.
En primer lugar, sin perjuicio de salvedades, resulta el uso mayoritario en la mayor parte de
los desarrollos planteados en este Plan General en el conjunto del término municipal, y está
asimismo presente en la mayor parte de los barrios de la ciudad.
En segundo lugar, responde a un uso cuyo valor de repercusión del suelo urbanizado no
difiere, siendo el mismo, en la totalidad de los barrios del municipio. Ello permite una rápida
comparación y contraste entre los diversos ámbitos urbanísticos y barrios delimitados en este
planeamiento general.
En tercer lugar, se trata de un valor de repercusión de suelo que, en atención a la regulación
pública del precio máximo de venta de las viviendas de protección oficial, se va actualizando
anualmente; lo que conlleva una actualización del valor de repercusión del suelo urbanizado
que, si bien puede resultar insuficiente, también afecta al resto de usos ponderados.
2.6.- Marco y criterios generales de aplicación de los coeficientes de ponderación
determinados en este Plan General.
Los criterios generales de determinación de los referidos coeficientes de ponderación se han
de complementar con la consiguiente definición de los criterios, también generales, de
aplicación de los mismos en el marco del desarrollo y de la ejecución de las previsiones de
este Plan General, y, en concreto, de los sucesivos expedientes urbanísticos, tanto de
ordenación como de ejecución de la misma (incluidas las preceptivas licencias de edificación),
necesarios para la efectiva ejecución de dichas previsiones.
En ese sentido, se han de considerar como tales criterios generales de aplicación, entre otros,
los siguientes:
* Con carácter general, los coeficientes de ponderación de usos definidos en este Plan
General han de ser considerados como parámetros generales de referencia y expresión
del valor económico medio y/o unitario del valor de repercusión del suelo en los
correspondientes usos ordenados en cada barrio.
Precisamente por eso, siempre que se considere y justifique que esos coeficientes no
responden a la realidad económico-urbanística de una o unas determinadas partes del
correspondiente barrio, se ha de proceder a su adecuación a dicha realidad, con la
consiguiente sustitución de los coeficientes generales del barrio por otros específicos
adaptados a esa realidad.

25
* También con carácter general, los coeficientes de ponderación determinados en el
presente Estudio económico resultarán de aplicación en los ámbitos para los que el
presente Plan General establece su ordenación pormenorizada.
Y ello, sin perjuicio de la posibilidad de su actualización o adaptación, en el contexto de los
instrumentos de equidistribución que resulten, en su caso, necesarios, a las características
concretas de los ámbitos afectados por los mismos, siempre que se justifique su
conveniencia.
* De igual manera, en el caso de que no sea requerible la elaboración y tramitación de los
referidos instrumentos de equidistribución, y exista la obligación legal de cesión gratuita al
Ayuntamiento del porcentaje de edificabilidad legalmente establecida en concepto de
participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, a los
efectos de la cuantificación de dicha cesión y de, en su caso, su valoración económica, se
tomarán como referencia los indicados coeficientes de ponderación de usos definidos en
este Plan General, así como los valores de repercusión de suelo asociados a los mismos.
En todo caso, sin perjuicio de lo anterior y siempre que se justifique su conveniencia,
complementariamente a la concesión de la correspondiente licencia municipal y/o en el
contexto de la tramitación de, en su caso, un expediente específico, se podrá proceder a la
determinación de los coeficientes de ponderación de usos específicos que, debidamente
razonados, resulten de la consideración de las particulares circunstancias detectadas en
esos supuestos.
* Asimismo, para aquellos ámbitos en los que resulte necesaria la redacción y tramitación de
documentos de ordenación pormenorizada, los coeficientes de ponderación ahora
establecidos constituirán el marco general de referencia; si bien, aquellos documentos
podrán proceder a su reajuste y/o actualización, de forma debidamente razonada.
Asimismo, en esos supuestos, se entenderá de aplicación la previsión legal de,
posteriormente, reajustar o actualizar dichos coeficientes en el contexto de los expedientes
que resulten necesario promover para su ejecución (proyectos de equidistribución, etc.).
* De forma complementaria a la actualización y adaptación a las circunstancias concretas de
cada ámbito mencionadas en los apartados anteriores, se estima necesaria la revisión y
actualización general de los coeficientes de ponderación ahora establecidos, en atención a
la evolución futura de los mercados inmobiliarios y de la construcción. En concreto, se
procederá a la revisión y/o actualización de los coeficientes generales establecidos en este
Plan de forma anual, a partir de la aprobación de dicho Plan.
Así, cada año, contado desde la aprobación del presente Plan General se procederá por
parte de los Servicios Técnicos del Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento a la
elaboración de un estudio de revisión y actualización de los referidos coeficientes para los
ámbitos territoriales de barrio.
En todo caso, complementariamente, el Ayuntamiento podrá acordar que se proceda a
dichas revisión o actualización, bien con otro tipo de criterios de periodicidad que estime
más razonables que el anterior, bien siempre que cambios y alteraciones de la situación
económico—inmobiliaria-urbanística lo aconsejen, previa justificación de que los
coeficientes vigentes no se adecuan a la nueva situación.

26
Además, en atención a lo que en cada supuesto y momento se considere adecuado, esas
revisión y actualización podrán ser generales, referidas al conjunto del medio urbano de la
ciudad, o puntuales, referidas a partes específicas de dicho medio urbano.
2.7.- Criterio complementario: carácter abierto y flexible de los coeficientes de ponderación.
Razones de orden diverso justifican la complementación de los criterios expuestos en los
apartados anteriores en aras a la determinación, en lo posible, de correctas y razonadas
pautas de aplicación y actualización de los referidos coeficientes de ponderación de usos.
Algunas de esas razones están asociadas, en concreto, a la conveniencia de tomar en
consideración la actual situación de crisis económica a los efectos de evaluar su incidencia en
esos coeficientes y de, en su caso, plantear los correspondientes criterios de intervención a
ese respecto.
Así, procede considerar que los coeficientes de ponderación fijados en este Plan General
tienen un carácter abierto en lo referente a, concretamente, los productos inmobiliarios
(vivienda, usos terciario e industriales, equipamientos privados…) de promoción libre. Ese
carácter abierto ha de entenderse asociado, entre otros extremos, a la consideración conjunta
de los siguientes parámetros de intervención:
* Conforme a lo ya expuesto, el valor de repercusión del suelo urbanizado asociado a la
edificabilidad residencial de protección oficial de régimen general constituye en todos los
casos el referente del coeficiente 1. Y como tal, tiene un carácter fijo, resultante de las
previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes en cada momento.
* De igual manera, el valor de repercusión del suelo urbanizado referido a las restantes
modalidades de vivienda protegida tiene asimismo un carácter fijo, resultante asimismo
de las previsiones establecidas en las disposiciones legales vigentes en la materia.
* Por su parte, el valor de repercusión del suelo urbanizado referido a la edificabilidad
destinada a usos (residenciales, terciarios, industriales, equipamentales privados…) de
promoción libre tiene su origen en la realidad económica del mercado existente en cada
momento.
Precisamente por ello, en el contexto de la situación económica actual, ha de
considerarse que los coeficientes de ponderación expresamente fijados para esos usos
en este Plan General (concretamente en el siguiente apartado 3, y en el artículo 112 del
documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales) podrán ser reajustados a la baja en
todos aquellos supuestos en los que se justifique debidamente la conveniencia y
racionalidad de la misma en el marco de la situación existente en cada momento. En
esos casos, a los efectos de la precisa determinación del o de los nuevos coeficientes se
entenderá reajustado a la baja, en un porcentaje máximo equivalente al 15%, el valor de
repercusión del suelo urbanizado establecido en dicho Plan General para los referidos
usos.
La conveniencia o no de ese reajuste ha de ser planteada y justificada en cada caso en el
contexto del correspondiente expediente urbanístico (planeamiento pormenorizado;
programa de actuación urbanizadora; proyecto de reparcelación; proyecto de edificación;
etc.).

27
3.- Propuesta de coeficientes de ponderación de usos para los distintos barrios de la
ciudad.
Se exponen a continuación los coeficientes de ponderación de usos propuestos para los
distintos barrios de la ciudad, resultantes de, por un lado, los criterios generales expuestos en
el anterior apartado 2, y, por otro, los parámetros económicos referidos a cada uno de ellos
que asimismo se indican en cada caso.
3.1.- Altza.
El estudio de mercado efectuado para el barrio de Altza permite establecer los valores medios
en venta que se exponen a continuación:
* Uso de vivienda de promoción libre de tipología
“a.2 Residencial de ensanche”:.............................................................. 3.500€/m²(t)
“a.30 Residencial de edificación abierta”: .............................................. 3.500€/m²(t)
“a.4 Residencial de bajo desarrollo”:...................................................... 3.400€/m²(t)
* Uso comercial (planta baja):................................................................... 1.500€/m²(t)
* Otros usos de actividades económicas
(industriales y terciarios, en edificación exenta):.................................... 1.500€/m²(t)
* Plaza de aparcamiento de promoción libre:........................................... 20.250€/plaza
De la aplicación del método residual estático a los referidos valores medios en venta resultan
los siguientes coeficientes de ponderación de usos:
USO Y REGIMEN JURÍDICO-ECONÓMICO
COEFICIENTES DE
PONDERACIÓN
Vivienda
Protección oficial régimen general 1,0
Protección oficial régimen tasado autonómico 2,1
Tasada municipal de régimen especial 2,5
Tasada municipal de régimen general 3,0
Tasada municipal de promoción libre 3,3
Promoción libre. Tipología “a.2” 6,3
Terciario - Comercial (planta baja) 2,7
Otros usos terciarios (en edificación exenta) 1,9
Industrial 2,4
Equipamiento privado 0,4
Aparcamiento – Anejos
VPO 0,5
Vivienda tasada 0,6
Vivienda promoción libre 0,7
Actividades económicas 0,4

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