Predial

1. VALORIZACIONES DE PREDIOS
RÚSTICOS EN EL PERU
Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

2. BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES
 Las Regiones Naturales del Perú
 El Mapa Ecológico del Perú
 El Sistema de Clasificación de Tierras por
Capacidad de Uso Mayor
 El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

3. CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES
EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS
Valor Normal de Mercado
Valor Comercial
Valor Reglamentario
Valor de Realización
Valor Afectivo
Valor de Remate
Valor según rentabilidad agrícola y/o
ganadera
Valor de Servidumbres y Usufructos

4. VALUACIONES DE TIERRAS
Inspección ocular de campo
Determinación de Categorías de suelos
Toma de vistas fotográficas
Estudio de mercado

5. Muestra de Estudio de Mercado
 Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanjuí de la provincia de Mariscal Cáceres se
encontró una Minuta de Compra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terreno
rústico en la cual consta que ¼ de hectárea (2,500 m2) con plantación de naranjos se tranzó en
S/ 10,000.00 es decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que una hectárea plantación
modelo de naranjos, de 10 años independientemente del suelo vale $ 12,630.00, cifra que se
ajusta 10% por estado de conservación en la plantación existente en el predio, resulta que el valor
del terreno es de $ 2,817.40; ($ 14,184.40 - $ 11,367.00); vale decir, $ 3,000.00.
 El señor Adolfo Maldonado López, destacado agricultor de Bellavista manifestó que los mejores
terrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en la
zona como de primera categoría se cotizaban entre 4,000 y 5,000 dólares/hectárea.
 En la Agencia Agraria de Juanjuí el Director Ing. Miguel Urguía Saavedra expresó que los terrenos
agrícolas con pendiente pronunciada de difícil acceso al riego, se cotizaban en Un mil dólares la
hectárea.
 En la Oficina Registral de Juanjuí, se encuentra inscrito un predio rústico de 12.77 hectáreas
ubicado en el distrito de Juanjuí, provincia de Mariscal Cáceres; adquirido por la suma de $
7,500.00 o sea $ 587.30/hectárea, que se considera subvaluado.
 Por éstas razones se determinó que los terrenos rústicos situados en terraza alta, con pendiente
moderada con fácil acceso al riego con aguas de quebradas, inferiores a los considerados de
primera categoría, pueden cotizarse en 3,000 dólares por hectárea; y los de pendiente
pronunciada con acceso al riego en 1,000 dólares por hectárea.

6. VALORIZACION DE ERIAZOS
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de
eriazos se halla multiplicando el “valor básico eriazo” (VBE) por el área materia de
valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza
aplicando la siguiente expresión:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
VBE = Valor básico eriazo
VR = Valor comercial de terreno de primera categoría
d = Distancia al área con valor oficial urbano
U = Uso
T = Topografía y naturaleza del terreno
V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno
E = Factor de corrección ecológica
En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta
marea)
VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

7. VALORIZACION DE CULTIVOS TRANSITORIOS
Tipo de Cultivo
Estado del período vegetativo
Cultivo Índice en la zona o localidad
Rendimiento/Ha
Precio en chacra
Valor Bruto de Producción
Costo de Producción
Rentabilidad

8. FICHA TECNICA DE CULTIVO
DE ALGODÓN TANGUIS

9.  CULTIVO: Zapallo
 VARIEDAD: Macre
 EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Año
 NIVEL TECNOLOGÍCO: Alto
 Período Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días
 DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m
Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

A. MANO DE OBRA
LABOR
Nº DE
JORNAL
VALOR
UNITARIO S/.
COSTO
TOTAL S/.
a. Preparación del terreno
Limpia de canales y acequias
Despaje
Chaleo y Quema
Bordeadura
Tomeo
Incorporación de Estiércol
Riego de Machaco
Tapadura de surcos
b. Siembra
Siembra
c. Labores culturales
Primer abonamiento
Primer deshierbo
Segundo abonamiento
Cambio de surco
Desahije
Acomodo de guías
Segundo deshierbo
Aplicaciones foliares
d. Riegos
e. Control Fitosanitario
f. Cosecha
Cosecha y selección
Guardianía
3
4
4
2
1
3
1
2
2
5
6
3
6
1
4
6
6
12
12
20
30
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
12.00
36.00
48.00
48.00
24.00
12.00
36.00
12.00
24.00
24.00
60.00
72.00
36.00
72.00
12.00
48.00
72.00
72.00
144.00
144.00
240.00
360.00
TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00
I. COSTOS DIRECTOS
FICHA TECNICA DE CULTIVO
DE ZAPALLO
B. MAQUINARIA Y EQUIPO
C. INSUMOS

10. II. COSTOS INDIRECTOS
GASTOS GENERALES
Gastos de Administración (8% Costos Directos) S/. 242.24
Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80
TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04
CONSOLIDADO
COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00
A. Mano de Obra S/.996.00
B. Insumo 305.00
C. Insumos 1,727.00
COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04
D. Gastos de Administración S/. 242.24
E. Imprevistos 302.80
COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$
FICHA TECNICA DE CULTIVO
DE ZAPALLO

11. Tipo y edad de las plantación
Distanciamiento entre plantas y entre líneas
Número de plantas por hectárea
Estado de conservación
Rentabilidad de plantación modelo en la zona o
localidad
Depreciación
Valor por hectárea de la plantación y valor por planta
según años restantes de vida útil
VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES

12. COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA
(Espárrago Instalación)
Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has):
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco
Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ºaño : 3,000
Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53
Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL
MEDIDA SOLES SOLES
COSTOS DIRECTOS 13,267.82
MANO DE OBRA 1,456.00
Preparación de Terreno
Despaje, incorporación de M.O. Jornal 4.00 16.00 64.00
Tomeo, riego machaco Jornal 2.00 16.00 32.00
Siembra
Selección y desinfección de plántulas Jornal 4.00 16.00 64.00
Distribución de plántula Jornal 4.00 16.00 64.00
Transplante Jornal 12.00 16.00 192.00
Recalce Jornal 4.00 16.00 64.00
Labores Culturales
Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal 12.00 16.00 192.00
Despiques(4) Jornal 16.00 16.00 256.00
Tomeo Jornal 9.00 16.00 144.00
Aplicación de pesticidas (4) Jornal 12.00 16.00 192.00
Riegos Jornal 12.00 16.00 192.00

13. B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00
A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/máq 6.00 50.00 300.00
B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/máq 5.00 50.00 250.00
C. Acarreo de abonos Hora/máq 2.00 50.00 100.00
D. Cultivo, rayado Hora/máq 9.00 50.00 450.00
C. INSUMOS 10,711.82
1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00
2 Fertilizantes : A . Urea Kg. 374.00 0.85 317.90
Fosfato Di Amónico Kg. 435.00 1.27 552.45
Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.00
3 Pesticidas
Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26
Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00
Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92
Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21
Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38
Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07
Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00
Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00
Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09
4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.00
5 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32

14. II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82
A Imprevistos 8% 1,061.43
B Gastos Administrativos 2.50% 331.70
C Asistencia técnica 2.50% 331.70
D Interes Bancario
COSTO TOTAL 14,992.63
$ 3,931.00
S/. 13,758.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000
* Precio Promedio de Venta
(Kg.) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Producción Total S/. 14,992.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00
* Utilidad Bruta de la Producción S/. -7,102.63
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 5.00
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37
* Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63
* Índice de Rentabilidad ( % ) -47.37%
NOTA:
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

15. Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :
Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia
Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco
Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2º año : 8,000
Fecha de Siembra : preferente Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :
Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio
Cosecha pequeña May-Jun
Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53
Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01
UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO
ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL
S/ S/
COSTOS DIRECTOS 9,504.62
MANO DE OBRA 2,000.00
Labores Culturales
Mezcla de abonos Jor. 1 16.00 16.00
Abonamientos (2) Jor. 8 16.00 128.00
Despiques y otros Jor. 10 16.00 160.00
Tomeo, riego Jor. 18 16.00 288.00
Aplicación de pesticidas (4) Jor. 8 16.00 128.00
Cosecha
Cosechadores Jor. 80 16.00 1,280.00
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA (Espárragos
Mantenimiento)

16. B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00
Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00
Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00
Incorporación de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00
C. INSUMOS 6,854.62
1 Fertilizantes : A . Urea Kg. 387 0.85 328.95
Fosfato Di Amónico Kg. 457 1.27 580.39
Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00
Guano de corral T.M. 8 85.00 680.00
2 Pesticidas
Fetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42
Poliphos Lt. 4 17.04 68.16
Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28
Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07
Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07
Benlate Kg. 3 148.59 445.77
Lorsban Lt. 3 59.00 177.00
Dipel Kg. 2 154.42 308.84
Plantvax Lt. 2 213.75 427.50
Citowett Lt. 2 31.09 62.18
3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.00
4 Otros
Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54
II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60
A Imprevistos 8% 760.37
B Gastos Administrativos 2.50% 237.62
C Asistencia técnica 2.50% 237.62
D Interés Bancario
COSTO TOTAL 10,740.22
$ 2,129.00
S/. 7,451.50

17. ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO
EN UNA HECTAREA DE TIERRA
1.- VALORACION DE LA COSECHA
* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000
* Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00
2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD
* Costos de Producción Total S/. 10,740.22
* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00
* Utilidad Bruta de la Producción S/. 10,299.78
* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63
* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 1.34
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29
* Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78
* Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90%
NOTA :
El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00
El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia
FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO
AÑO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA
KG./HA US$/KG. US$ US$ US$
1 3000 0.8 2400 3931 -1531
2 8000 0.8 6400 2129 4271
3 16000 0.8 12800 2966 9834
4 14000 0.8 11200 3377 7823
5 12000 0.8 9600 2686 6914
6 9000 0.8 7200 2476 4724
Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2
cosechas al año se reduce a 6 años.

19.  Características constructivas, área
afectada y áreas techada
 Edad de la o las Edificaciones
 Depreciaciones
 Aplicación de Valores Unitarios
depreciados por edad y estado de
conservación
VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN
PREDIOS RÚSTICOS

20. CODIGO Nº CSL-062901-11-PR-006
Carretera DV Yanacocha – Hualgayoc
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008
ESTADO ACTUAL OCUPADO
PREDIO RUSTICO
USO ACTUAL VIVIENDA
ZONIFICACION Rural
TERRENO
Considerado en valor total del
mismo
MEDIDAS PERIMETRICAS (m)
Por el Frente 5.00
Por la Derecha 7.00
Por la Izquierda 7.00
Por el Fondo 5.00
PERIMETRO ( m ) 24.00
AREA TECHADA ( m2 ) 35.00 SERVICIOS EXISTENTES:
ESTADO DE CONSERVACION Regular
No cuenta con servicios de agua, desagüe ni
energía eléctrica.
ANTIGUEDAD (años) Estimado 6 años ENTORNO:
INSCRIPCIÓN REGISTRAL Se desconoce inscripción registral. Terrenos de pasturas.
II. VALUACION
PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2
( S/. )
MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72
TECHOS Calamina F 34.80
PISOS Tierra Compactada I 5.59
PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64
REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00
BAÑOS Sin aparatos sanitarios H 0.00
INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalación elect ni sanit H 0.00
VALOR UNITARIO DE LA
EDIFICACION S/. 246.75
VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75
DEPRECIACION ( % ) 35
FACTOR DE DEPRECIACION 0.65
VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39
AREA TECHADA (m2 ) 35.00
VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65
III. VALOR DE LA EDIFICACION
VALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 PRECIO TOTAL ( S/. ) 6,175.02
VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 PRECIO TOTAL ( $ ) 2,129.32
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION

21.  Valuación Total Comercial del predio:
VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de
plantaciones transitorias y/o permanentes
(VP) + valor edificaciones (VE)

22. ¡ MUCHAS GRACIAS !