Conferencia de "Real Estate Business Forum & Expo" Bajío 2007. Impartida por: C.P.yM.I. Sergio Aguilar Rodríguez - Vicepresidente y C.P.yM.F. Luis Jesús Moreno Rodríguez - Presidente del Colegio de Contadores. Más información en: www.reb.com.mx

1. ESTRATEGIAS FISCALES
PARA EL SECTOR
INMOBILIARIO
C. P. C. Y M. I. SERGIO
AGUILAR RODRÍGUEZ
Y
C. P. Y M. F. LUIS JESÚS
MORENO RODRÍGUEZ

3. CONCEPTO DE INGRESOS POR
ENAJENACIÓN DE BIENES
• En el artículo 14 del CFF, se define el concepto de
enajenación, el cual en términos generales representa
cualquier transmisión de propiedad.
• De acuerdo con el artículo 146 de la LISR, en los
casos de permuta se considerará que existen dos
enajenaciones. El Capítulo IV del Título IV de la
referida Ley, no es aplicable cuando se trate de la
enajenación de bienes afectos a la actividad
empresarial y profesional de la persona física, caso en
el cual la ganancia en la enajenación se considera un
ingreso adicional de dichas actividades

4. • Se entiende por ingreso la cantidad obtenida con motivo
de la enajenación, inclusive en crédito, y cuando por la
naturaleza de la transmisión no haya contraprestación,
se atenderá al valor de avalúo practicado por persona
autorizada por la SHCP.
• No se considerarán ingresos por enajenación, los que
deriven de la transmisión de propiedad de bienes por
causa de muerte, donación o fusión de sociedades, ni
los que deriven de la enajenación de bonos, valores y
otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por
enajenación se considere interés en los términos del
artículo 9o. de la LISR.

5. • De conformidad con el artículo con el artículo 154 de la
LISR, a partir del ejercicio 2006, las personas física que
obtengan ingresos por enajenación de bienes deberán
informar a las autoridades fiscales, a través de los
medios y formatos electrónicos, que señale el SAT
mediante reglas de carácter general, a más tardar el día
el 17 del mes inmediato posterior a aquél en el que se
realice la operación, de las contraprestaciones recibidas
en efectivo en moneda nacional o extranjera, así como
en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a
$100,000.00. En la referidas de carácter general se
podrá establecer supuestos en los que no sea necesario
presentar la mencionada información. En la regla 3.1.6
de la Resolución Miscelánea se contienen los
lineamientos para la presentación de la declaración.

6. INGRESOS EXENTOS.
• a) De acuerdo con el inciso a) de la fracción XV del
artículo 109 de la LISR, están exentos los ingresos
derivados de la enajenación de la casa habitación del
contribuyente, siempre que el precio de venta no exceda
de un millón quinientos mil UDIS y la transmisión se
formalice ante fedatario público. Por el excedente se
determinará en su caso, la ganancia y se calcularán el
impuesto anual y el pago provisional, considerando las
deducciones en la proporción que resulte de dividir el
excedente entre el monto de la contraprestación
obtenida. El cálculo y entero del impuesto que
corresponda al pago provisional se realizará por el
fedatario público.

7. • para que se considere exenta la
enajenación de casa habitación es de
$5’730,000.00 (1’500,000 * $3.81). Aprox.
• La exención no será aplicable tratándose
de la segunda o posteriores
enajenaciones de casa habitación
efectuadas durante el mismo año de
calendario.

8. • El límite de un millón quinientos mil UDIS,
no será aplicable cuando el enajenante
demuestre haber residido en su casa
habitación durante los cinco años
inmediatos anteriores a la fecha de la
enajenación; por lo que este caso
independiente del monto del precio de
venta, la enajenación estará exenta en su
totalidad.

9. • El fedatario público deberá consultar a las
autoridades fiscales si previamente el
contribuyente ha enajenado alguna casa
habitación durante el año de calendario de
que se trate, y en caso de que sea
procedente la exención, dará aviso a las
autoridades fiscales.

10. • Adicionalmente, el penúltimo párrafo del referido artículo
109 establece que para gozar de la exención, el
contribuyente deberá declarar, cuando esté obligado a
ello en los términos del tercer párrafo del artículo 175 de
la LISR. Dicho párrafo señala que los contribuyentes
que en el ejercicio hayan obtenido ingresos totales,
incluyendo aquellos por los que no se esté obligado al
pago del impuesto y por los que se pagó impuesto
definitivo, superiores a $1’500,000.00, deberán declarar
la totalidad de sus ingresos, incluidos aquellos por los
que no se esté obligado al pago del impuesto por
concepto de viáticos, de enajenación de casa habitación
y por herencia o legado y por los que se haya pagado
definitivo por concepto de premios.

11. • Mediante la fracción LXII de disposiciones
transitorias para el año 2002, se señala
que durante dicho año 2002, el límite de
$1’500,000.00 será de $1´000,000.00 y a
partir de 2003 será de $500,000.00; por lo
que el límite de $1´500,000.00 realmente
nunca se aplicó.

12. • Por lo tanto, si durante el ejercicio de 2007,
los ingresos totales del contribuyente fueran
superiores a $ 500,000.00, incluyendo el
ingreso por la enajenación de la casa
habitación del contribuyente, y este último
ingreso no fuera declarado, automáticamente
no se gozará de la exención, cuando la
omisión sea descubierta por la autoridad
fiscal.

13. • De acuerdo con el artículo 130 del RISR, los contribuyentes podrán
acreditar ante el fedatario público que formalice la operación que el
inmueble objeto de la misma es la casa habitación del
contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios
que se mencionan a continuación, siempre que le domicilio
consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio
del bien inmueble enajenado y siempre que estén a nombre del
contribuyente, su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes
en línea recta:
• La credencial de elector (IFE)
• Comprobantes de pagos efectuados por la prestación de servicios
de energía eléctrica, telefonía fija.
• Estados de cuenta que proporcionen las instituciones que ponen el
sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas ( crédito no
bancaria)

14. • Asimismo, de conformidad con el artículo 129 del RISR,
se considera que la casa habitación comprende además
la superficie del terreno que no exceda de tres veces el
área cubierta por las construcciones que integren la
casa habitación. Por el excedente se pagará el impuesto
correspondiente a la enajenación del terreno.
• Por ejemplo, si el área del terreno cubierta por las
construcciones es de 200 m2, para que se considere
que dicho terreno forma parte de una superficie de
750m2, la ganancia corresponde a 150m2, no se
consideraría proveniente de la venta de la casa
habitación, sino ganancia por la venta de terreno sujeto
al pago de ISR.

15. • b) De conformidad con el inciso b) de la fracción
XV del artículo 109 de la LISR, no se pagará el
impuesto por los ingresos que se deriven de la
enajenación de bienes muebles, cuando en un
año de calendario la diferencia entre el total de
las enajenaciones y el costo comprobado de
adquisición de los bienes enajenados, no
exceda de tres veces el SMG del área
geográfica del contribuyente elevado al año. Por
la utilidad que exceda se pagará el impuesto.

16. DISCREPANCIA FISCAL
• EL ARTÍCULO 107 DE LA LISR SEÑALA QUE
• Artículo 107. Cuando una persona física, aun cuando no esté
inscrita en el Registro Federal de Contribuyentes, realice en un año
de calendario erogaciones superiores a los ingresos que hubiere
declarado en ese mismo año, las autoridades fiscales procederán
como sigue:
• I. Comprobarán el monto de las erogaciones y la discrepancia
con la declaración del contribuyente y darán a conocer a éste el
resultado de dicha comprobación.
• II. El contribuyente, en un plazo de quince días, informará por
escrito a las autoridades fiscales las razones que tuviera para
inconformarse o el origen que explique la discrepancia y ofrecerá
las pruebas que estimare convenientes, las que acompañará a su
escrito o rendirá a más tardar dentro de los veinte días siguientes.
En ningún caso los plazos para presentar el escrito y las pruebas
señaladas excederán, en su conjunto, de treinta y cinco días.

17. • III. Si no se formula inconformidad o no se prueba el origen de la
discrepancia, ésta se estimará ingreso de los señalados en el
Capítulo IX de este Título en el año de que se trate y se formulará la
liquidación respectiva.
• Para los efectos de este artículo, se consideran erogaciones, los
gastos, las adquisiciones de bienes y los depósitos en cuentas
bancarias o en inversiones financieras. No se tomarán en
consideración los depósitos que el contribuyente efectúe en cuentas
que no sean propias, que califiquen como erogaciones en los
términos de este artículo, cuando se demuestre que dicho depósito
se hizo como pago por la adquisición de bienes o de servicios, o
como contraprestación para el otorgamiento del uso o goce
temporal de bienes o para realizar inversiones financieras ni los
traspasos entre cuentas del contribuyente o a cuentas de su
cónyuge, de sus ascendientes o descendientes, en línea recta en
primer grado.

18. ADEMÁS A PARTIR DEL 2008
• Art. 106 ( Reforma )
• Las personas físicas, en la declaración del
ejercicio, deberán informar :
– Préstamos
– Donativos
– Premios
– Siempre que, en lo individual o en su conjunto,
excedan de $600,000. (hasta 2007 1´000,000)

19. • Los ingresos por préstamos o donativos
que no se declaren o informen en los
términos del artículo 106 de la LISR, se
considerarán ingresos omitidos por la
actividad preponderante del contribuyente
o, en su caso, del Capítulo IX del Título IV
de la misma LISR.

20. • El ejercicio de facultades de comprobación en
que no se presenta contabilidad presume el no
registro en contabilidad de los depósitos, cuya
consecuencia es la prueba del ingreso
• Se presumirá que los depósitos en un ejercicio
fiscal, cuya suma sea superior a $1’000,000.00
en las cuentas bancarias de una persona que no
está inscrita en el RFC o que no está obligada a
llevar contabilidad, son ingresos y valor de actos
o actividades por los que se deben pagar
contribuciones

21. Art. 106 ( Reforma )
• Las personas físicas, en la declaración del
ejercicio, deberán informar :
– Préstamos
– Donativos
– Premios
Siempre que, en lo individual o en su
conjunto, excedan de $600,000. (hasta 2007
1´000,000)

22. Art. 107 ( Reforma )
• Los ingresos por préstamos o donativos
que no se declaren o informen en los
términos del artículo 106 de la LISR, se
considerarán ingresos omitidos por la
actividad preponderante del contribuyente
o, en su caso, del Capítulo IX del Título IV
de la misma LISR.

23. Ley del Impuesto a los Depósitos
en Efectivo (IDE)
1. Impuesto con fines “extra-fiscal” y de
control.
2. Es complementario al ISR.
3. “ Identificar a aquellas personas que
omitan total o parcialmente el pago de
alguna contribución ”.

24. Ley del IDE.
Art. 1°: Sujetos:
Las personas físicas y morales.
Art. 12-I:
Para los efectos de esta ley se entenderá por
persona moral y sistema financiero, a los que
la LISR considera como tales.

25. Ley del IDE
Art. 1: Objeto:
Todos los depósitos en efectivo, en
moneda nacional o extranjera, que se
realicen en cualquier tipo de cuenta que
tengan a su nombre en las instituciones
del sistema financiero.

26. Ley del IDE.
Art. 1°: NO son objeto del impuesto:
1. Transferencias electrónicas
2. Traspasos
3. Depósitos con títulos de crédito

27. Ley del IDE.
• Art. 2°: Sujetos Exentos:
• Federación, Estados, Municipios
• Personas morales con fines no lucrativos
( Título III de la LISR )
• Las personas físicas y morales por los
depósitos en efectivo que se realicen en
sus cuentas, hasta por un monto
acumulado de $25,000 en cada mes del
ejercicio fiscal.

28. Ley del IDE.
• El monto de $25,000 se determinará
considerando todos los depósitos en
efectivo que se realicen en todas las
cuentas de las que el contribuyente sea
titular en una misma institución del
sistema financiero.

29. Ley del IDE.
• Art. 2°: Sujetos Exentos
• Los extranjeros personas físicas por los
depósitos que reciban y que, para efectos
del ISR, se encuentran exentos ( Art. 109-
XII LISR ).(Básicamente, embajadores,
agentes consulares, etc…)

30. Ley del IDE.
Art. 3: Tasa
– La tasa aplicable, al importe de los depósitos
gravados, será del 2%.
– Se entenderá que el depósito corresponde al
titular registrado de la cuenta.
– Mediante escrito, el titular de la cuenta podrá
solicitar que el IDE se distribuye entre las
personas que aparezcan como cotitulares, en
la proporción que señale dicho escrito.

31. Ley del IDE.
• Art. 4°: Obligaciones de las
Instituciones de Crédito.
• Recaudar el IDE el último día de cada
mes.
• En el caso de “depósitos a
plazo”(Inversión a plazo fijo) cuyo monto
exceda de $25,000 el IDE se recaudará
en el momento en que se hace dicho
depósito.

32. Ley del IDE.
Art. 4°: Obligaciones…
• Las instituciones de crédito serán
responsables del impuesto no recaudado,
cuando no informen a las autoridades
fiscales.
• Enterar el impuesto en el plazo y términos
que mediante reglas establezca la SHCP.

33. Ley del IDE.
• Art. 4: Obligaciones…
• Informar mensualmente al SAT el importe
del impuesto recaudado y el pendiente de
recaudar.
• Entregar al contribuyente de forma
mensual y anual, las constancias que
acrediten el entero del impuesto.

34. Ley del IDE.
• Art. 4: Obligaciones…
• Llevar un registro de los depósitos en
efectivo que reciban.
• Presentar declaración ( informativa ) sobre
el monto del impuesto recaudado, a más
tardar el día 15 de febrero ( anualmente ).

35. Ley del IDE.
• Art. 6: Actualización del IDE
• El monto del IDE no recaudado ( por falta
de fondos ) será objeto de actualización y
recargos conforme al CFF.
• La actualización se hará desde el último
día del ejercicio fiscal de que se trate
hasta que dicho impuesto sea pagado.

36. Ley del IDE.
• Transitorios:
• Primero: La presente Ley entrará en
vigor a partir del 1 de julio de
2008.

37. IETU SUJETOS DEL IMPUESTO
( Art. 1° )
• Las personas físicas y morales residentes en
territorio nacional.
• Los residentes en el extranjero con
establecimiento permanente en el país.
• De acuerdo al artículo 3-III LIETU, se entiende
por establecimiento permanente e ingresos
atribuibles a éste, los que se consideren como
tales en la LISR y TIPEDT.

38. OBJETO DEL IMPUESTO
( Art. 1 )
• Ingresos por la realización de las siguientes
actividades:
– Enajenación de bienes
– Prestación de servicios (todos los conceptos de IVA)
– Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes
Las actividades anteriores son las consideradas
como tales por la LIVA ( Art. 3-I )

39. Tasa
( Art. 1 )
• La tasa del IETU será del 17,5 %
• De acuerdo al artículo Cuarto Transitorio,
las tasas aplicables son:
– 2008 -------------- 16.5%
– 2009 -------------- 17.0%
– 2010 -------------- 17.5%

40. Base
( Art. 1 )
• La base del IETU se determina:
» Ingresos Acumulables
Menos:
» Deducciones Autorizadas
Los ingresos se obtienen cuando se cobren
efectivamente las contraprestaciones
correspondientes, de conformidad con las reglas que
establecen la LIVA ( Art. 3-IV ).

41. INGRESOS EXENTOS DEL IETU
( Art. 4 )
• Los ingresos percibidos por:
• Federación
• Estados
• Municipios
• Entidades Adm. Pública Paraestatal ( Título III )
• Partidos Políticos
• Sindicatos
• Cámaras de Comercio
• Personas Morales Fines No Lucrativos

42. DEDUCCIONES AUTORIZADAS
( Art. 5 )
• Sólo se podrán efectuar las siguientes
deducciones:
– Adquisición de bienes
– Prestación de servicios independientes
– Uso o goce temporal de bienes
– Contribuciones a cargo del sujeto
– IVA, IEPS ( Cuando no sean acreditables )
– Herramientas y uniformes, no son ingreso para
los trabajadores (art. 132 fr. III)

43. Ley del Impuesto sobre Tenencia y
Uso de Vehículos
1. Se abroga la ley de referencia, publicada
en el DOF del 30 de diciembre de 1980
(Art. Tercero ).
2. El artículo anterior entrará en vigor el 1
de enero de 2012 ( Artículo Cuarto ).

44. Discrepancia
• El ejercicio de facultades de comprobación en que
no se presenta contabilidad presume el no registro
en contabilidad de los depósitos, cuya
consecuencia es la prueba del ingreso
• Se presumirá que los depósitos en un ejercicio
fiscal, cuya suma sea superior a $1’000,000.00 en
las cuentas bancarias de una persona que no está
inscrita en el RFC o que no está obligada a llevar
contabilidad, son ingresos y valor de actos o
actividades por los que se deben pagar
contribuciones