avaluo

1. SU AVALÚO ESPECIAL
DE ACUERDO CON LA LEY
Oswaldo E. Ablan Candia
Caracas, Febrero de 2015

2. I) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos,
dictado por el Presidente de la República mediante el Decreto Nº 600 del
21 de noviembre de 2013, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.340 de
fecha 23 de enero de 2014.
Artículo 7º. Declaratoria de Utilidad Pública
Se declaran y por lo tanto son de utilidad pública e interés social, todos los
bienes y servicios requeridos para desarrollar las actividades de producción,
fabricación, importación, acopio, transporte, distribución y comercialización de
bienes y prestación de servicios.
El Ejecutivo Nacional puede iniciar el procedimiento expropiatorio cuando se
hayan cometido ilícitos económicos y administrativos, de acuerdo a lo
establecido en el artículo 114 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela y, cualquiera de los ilícitos administrativos previstos en la presente
Ley.
¿ Inconstitucionalidad de esta disposición. / Constitucionalmente, la
expropiación de bienes no está concebida como una sanción, la confiscación
de bienes sí / CRBV, art. 115 (Expropiación de bienes) y art. 116
(Confiscación de bienes) ?

3. Artículo 11. Atribuciones y Facultades de la SUNDDE
Corresponde a la SUNDDE el ejercicio de las siguientes atribuciones:
20. Establecer los criterios para fijar los cánones de arrendamiento justos
de locales comerciales.
Artículo 15. Intendencia de Costos, Ganancias y Precios Justos
La Intendencia de Costos, Ganancias y Precios Justos se encargará de:
3. La fijación de los márgenes máximos de los cánones de arrendamiento
de los locales comerciales.
Artículo 12. Funciones de Inspección y Fiscalización de la SUNDDE
En el ejercicio de sus funciones de inspección y fiscalización, la SUNDDE,
podrá:
2. Practicar inspecciones de oficio o por denuncias, a los inmuebles
destinados a la producción, importación, distribución, comercialización,
almacenamiento, acopio, recintos aduanales o depósito de bienes
propiedad de los sujetos de aplicación, así como en los destinados a
la prestación de servicios.

4. Artículo 60. USURA
Incurrirán en el delito de usura y serán sancionados con prisión de cuatro (4) a
seis (6) años los propietarios de locales comerciales que fijen cánones de
arrendamiento superiores a los límites establecidos por la SUNDDE, así como
otras erogaciones no autorizadas, que violenten el principio de
proporcionalidad y equilibrio entre las partes contratantes.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Décima Segunda. Los cánones de arrendamiento justos a que se refiere la
presente Ley serán establecidos mediante Decreto de la Presidencia de la
República atendiendo las recomendaciones de la SUNDDE hasta que ésta
establezca los criterios para su fijación.
Ref.: Decreto Nº 602 dictado por el Presidente de la República el 29 de
noviembre de 2013 y publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29 de
noviembre de 2013.

5. II) Decreto Nº 602 dictado por el Presidente de la República el 29 de
noviembre de 2013 y publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 29
de noviembre de 2013, mediante el cual se estableció un régimen
transitorio de protección a los arrendatarios de los inmuebles destinados
al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción.
Ref.: Canon de arrendamiento máximo mensual Bs. 250,00 por metro
cuadrado (m2), en todo el territorio nacional.

6. III) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dictado por el
Presidente de la República mediante el Decreto Nº 929 del 24 de abril de
2014, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de
2014.
Artículo 14. Obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento,
fijado de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
Artículo 17. Prohibición de cobrar cánones de arrendamiento que no sean
aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Sanción
con multa.
Artículo 24. El contrato de arrendamiento inmobiliario contendrá, al
menos,… (omissis) … el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la
modalidad de cálculo adoptada; … (omissis) … .

7. Artículo 31. Determinación del valor del inmueble (VI).
El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará
mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde
a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.
Artículo 32. Fijación del canon de arrendamiento mensual del inmueble. Selección
del método a aplicar, de común acuerdo entre las partes.
La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el
arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común
acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor
actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, …
(omissis) …
3. Canon de arrendamiento mixto (CAM), compuesto por una porción fija más un
porcentaje sobre las ventas:
La porción fija en ningún caso será superior al 50 % de lo que correspondería a un
canon de arrendamiento fijado según lo establecido en el numeral 1.

8. En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el
canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE
su determinación.
Artículo 41. Prohibiciones
En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo
estipulado en este Decreto Ley.

9. IV) Circular Nº 01222 de fecha 13 de agosto de 2014 dictada por la
Directora General del Servicio Autónomo de Registros y Notarías
(SAREN), dirigida a las Notarías Públicas y Registros Públicos con
Funciones Notariales, a Nivel Nacional.
Transcribe el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y advierte
que, hasta tanto las autoridades competentes (SUNDDE) dicten la metodología
aplicable para determinar el valor actualizado del inmueble (VI), mediante el
avalúo correspondiente, sólo se podrán recibir para su autenticación aquellos
contratos de arrendamiento que establezcan como método de fijación del
canon de arrendamiento mensual, el previsto en el numeral 2 del precitado
artículo 32, es decir, un canon de arrendamiento variable (CAV) calculado en
base a un porcentaje sobre el monto bruto de las ventas (MBV) realizadas por
el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor
Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior.

10. V) RESOLUCIÓN DM/Nº 057-14 de fecha 04 de agosto de 2014 dictada por
el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, y publicada en la
Gaceta Oficial Nº 40.472 de fecha 11 de agosto de 2014.
Se designa a la ciudadana LEOCARINA MARQUEZ DE LA CRUZ como
responsable de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, adscrita al Despacho del Viceministro de Gestión Comercial,
con las dieciséis (16) atribuciones que se enumeran y expresan en el artículo
2.- de la misma.

11. VI) RESOLUCIÓN DM/Nº 100-14 de fecha 05 de diciembre de 2014 dictada
por el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, y publicada en la
Gaceta Oficial Nº 40.576 de fecha 8 de enero de 2015.
Se designa a la ciudadana ISA MERCEDES SIERRA FLORES como
responsable de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, adscrita al Despacho del Viceministro de Gestión Comercial,
quien de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2. tendrá las siguientes
atribuciones:
1. Velar por la aplicación y cumplimiento de las disposiciones legales y
reglamentarias en materia de arrendamientos comerciales.
2. Planificar, formular y regular la aplicación de políticas empleadas por el
Ejecutivo Nacional en materia de arrendamientos inmobiliarios para el uso
comercial, previa aprobación del Ministro (a).

12. 3. Recibir, sustanciar y decidir las solicitudes para la resolución de
controversias que se susciten entre el arrendador y el arrendatario con ocasión
a la relación contractual que exista sobre inmuebles con fines comerciales,
coordinando de manera conjunta a la Superintendencia Nacional para la
Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE) la asistencia técnica
requerida para el cumplimiento con las disposiciones establecidas en el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, previa aprobación del Ministro (a).
4. Actuar como instancia de mediación y conciliación entre el arrendador y el
arrendatario en conflicto, para resolver las controversias que se generen
durante la relación contractual.
5. Exhortar a los arrendadores o arrendatarios al cumplimiento de las
disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, previa
aprobación del Ministro (a).

13. 6. Recibir denuncias, abrir el procedimiento administrativo correspondiente y
decidir acerca de la aplicación o no de sanciones a los propietarios,
administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las
estipulaciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, previa
aprobación del Ministro (a).
7. Desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en
general la adopción de formas y negocios jurídicos, por medio del cual se
pretendan menoscabar los derechos del arrendador o arrendatario, según sea
el caso, previa aprobación del Ministro (a).
8. Informar a los Tribunales de la República sobre el agotamiento de la vía
administrativa en caso de la aplicación de medidas cautelares de secuestros
de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia
inmobiliaria para el uso comercial, previa aprobación del Ministro (a).

14. 9. Ordenar, de oficio o a solicitud de parte interesada, la inspección del
inmueble destinado al uso comercial, objeto de la controversia en la relación
arrendaticia, para la verificación de ocurrencia de actos contrarios a la ley por
vías de hecho, previa aprobación del Ministro (a).
10. Llevar un registro de inmuebles destinados al uso comercial, así como el
de las empresas dedicadas a la administración de los mismos.
11. Garantizar la participación en el Comité Paritario de Administración del
Condominio, a los propietarios o arrendatarios según lo establece el Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial.
12. Recibir y tramitar denuncias acerca de violaciones en la fijación del canon
de arrendamiento sobre inmuebles para uso comercial, pudiendo solicitar la
asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos
Socio Económicos, en caso de ser necesario, previa aprobación del Ministro
(a).

15. 13. Solicitar a los entes públicos o privados, de oficio o a solicitud de parte
interesada, el apoyo para la determinación de hechos que se hayan suscitado
en el inmueble arrendado para el uso comercial.
14. Firmar los documentos inherentes al ejercicio de las atribuciones antes
indicadas.
15. Remitir informes bimensualmente al ciudadano Ministro (a) y Viceministro
(a) de Gestión Comercial de las actuaciones inherentes a sus funciones.
16. Las demás funciones que le señalen las leyes, reglamentos y resoluciones.

16. 1.- La RESOLUCIÓN en comento no tiene la fundamentación legal requerida
que justifique la creación y funcionamiento de la Unidad a que se refiere.
2.- ¿ Colisión de las normas de esta RESOLUCIÓN con las disposiciones del
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos, en
cuanto al ejercicio de las atribuciones que le corresponden a la SUNDDE,
referidas al establecimiento de los criterios (metodología de avalúo a aplicar)
para fijar los cánones de arrendamiento justos de los locales comerciales ?.
3.- A los fines de estimar el tiempo que demorarían en esta Unidad los
diversos procedimientos administrativos que debe tramitar en ejercicio de sus
atribuciones, se debe considerar necesariamente su canal regular de
adscripción jerárquica, señalado expresamente en la propia RESOLUCIÓN.

17. GRACIAS POR SU ATENCION