Mercado sanbernardino

Mercado Inmobiliario SOITAVE
Rafael Daniel Santos Enero 2016 Página 1
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO
INMOBILIARIO DE APARTAMENTOS EN
LA PARROQUIA SAN BERNARDINO,
DISTRITO CAPITAL (2011-2014)
RESUMEN
Se trata de un análisis descriptivo de los movimientos del mercado inmobiliario de apartamentos en
la parroquia de San Bernardino durante en el período 2005-2011. El análisis de los datos se realizó a
través de una hoja de cálculo de MS Excel. En el cual se graficaron las relaciones del área de los
inmuebles, edad y fecha de venta con los precios unitarios registrados en las transacciones; los
comentarios derivados de estos análisis permiten al profesional dedicado al estudio de estas
variables entender el comportamiento propio del mercado y emitir opiniones responsables,
demostrables y defendibles del comportamiento esperado de este mercado. Estos análisis se
realizaron sobre la base de datos de 828 referenciales de operaciones compra-venta registradas
durante el período objeto de este estudio los cuales fueron suministrados por la Profesora Arq.
María Emilia Pereira Colls.
Como segunda parte de este estudio se realizó el análisis estadístico aplicando la herramienta
Regresión, el cual permite describir el comportamiento del mercado y además predecir el valor de un
inmueble en este mercado de acuerdo a sus características y la fecha en se requiera conocer la
información a objetos de una opinión valorativa que le sea requerida al experto.

Introducción
La importancia de conocer el mercado inmobiliario de un determinado sector estriba en el principio
de sustitución según el cual ningún comprador bien informado pagara más dinero por un inmueble
de lo que le costaría adquirir otro de similares características. Es decir el mercado regula las
relaciones entre los compradores y vendedores a través de las fluctuaciones que presentan los
precios registrados de las transacciones realizadas.
Para el caso de nuestro país, encontramos restricciones de libre mercado, toda vez que existe una
economía inflacionaria que empuja constantemente el crecimiento de los precios de los bienes
inmuebles, adicional a esto las regulaciones de los precios en los materiales de construcción así como
la dificultad para adquirirlos aumenta los costos de construcción, esto afecta directamente al
emprendimiento de los pequeños constructores, generando escasez de bienes inmuebles del
mercado primario para la creciente demanda, por estas razones, sin adentrarnos mucho en el tema
del financiamiento crediticio y la disminución del poder adquisitivo de los ciudadanos, podemos
expresar que estamos en la presencia de un mercado de vendedores donde estos últimos son los que
ponen las reglas dado el hecho de la poca oferta y gran demanda.
El avaluador tiene bajo su responsabilidad la emisión de opiniones y experticias en el campo de la
tasación por lo cual debe conocer el comportamiento de un mercado, sus fluctuaciones, cambios y
tendencias, para dar respaldo al contenido de su trabajo, este trabajo se pretende analizar el
comportamiento del mercado inmobiliario de la Parroquia San Bernardino en Caracas Venezuela,
durante el período 2011-2014.

DESCRIPCIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO
La Parroquia San Bernardino es una de las 32 parroquias que forman parte de Caracas y una de las 22
que se encuentran dentro del Municipio Libertador.
La Parroquia San Bernardino está ubicada al noreste del Municipio Libertador.1 Limita al norte con el
Parque Nacional El Ávila; al sur con la Parroquia Candelaria; al este limita con la Parroquia Candelaria;
al oeste limita con la Parroquia San José.
Según el INE tenía una población de 26.296 habitantes para 2007 las estimaciones para 2015
indicaban crecimiento de la población a 25.991 habitantes.
La parroquia está integrada por la Urbanización San Bernardino y los barrios Los Erasos, Fermín Toro
y Humboldt.
En su área tienen las oficinas centrales la Electricidad de Caracas, el Banco Mercantil, , el "Hospital de
Clínicas Caracas", la Comandancia General de la Armada; Hospital J.M. de los Ríos y gran cantidad de
clínicas privadas.
METODOLOGÍA
El análisis se realizó sobre 828 referenciales suministrados por la Profesora Arq. María Emilia Pereira
Colls, por lo cual no se requirió la investigación de campo, los referenciales están distribuidos de la
siguiente manera:
AÑO
VENTAS POR TRIMESTRE
TOTAL
1 2 3 4
2011 85 68 61 82 296
2012 66 79 53 64 262
2013 30 112 56 49 247
2014 8 10 5 - 23
Total 828
Tabla No.1 Datos Disponibles - Referenciales 2005 – 2011

Mercado Inmobiliario
Rafael Daniel Santos
POBLACIÓN:
En este caso específico, la población está formada por una base de datos de 828 referenciales de
ventas de apartamentos en el mercado primario y secundario del sector San Bernardino
correspondientes al período 2011
ubicación, área m2, precio unitario y fecha de protocolización de la compra
Los referenciales fueron procesados de la siguiente manera:
• Revisión preliminar de los datos a fin de eliminar datos ambiguos, inc
Por ejemplo, aquellos que no tenían fecha de terminación, operaciones entre familiares, que se
pueden presumir cuando el comprador y vendedor tiene el mismo apellido y en algunos casos el
mismo nombre y apellido, estas operacione
precios menores o mayores con la finalidad de obtener créditos o ajustar balances personales entre
otras prácticas, por mencionar algunos. En el caso de San Bernardino encontramos ventas entre 2
centros médicos que pudieran representar ventas de consultorios y no de apartamentos y un
referencial que en el nombre del vendedor tenía el número de una sentencia de divorcio. Eliminamos
también las ventas menores a 40 metros cuadrados y las mayores a 400 m
concluyó en una muestra de 790 referenciales.
• Luego de depurar la base de datos se procedió a la selección de las características requeridas para
el estudio de los inmuebles. Entre ellos: área, precio unitario, fecha, edad. La edad se
restando el año de la fecha de registro menos el año de terminación del inmueble.
Los referenciales depurados están distribuidos entre mercado primario y secundario de la siguiente
manera: 487 del mercado primario
Enero 2016
correspondientes al período 2011-2014. En dichos referenciales se detalla vendedor y comprador,
ubicación, área m2, precio unitario y fecha de protocolización de la compra-venta, entre otros datos.
Los referenciales fueron procesados de la siguiente manera:
• Revisión preliminar de los datos a fin de eliminar datos ambiguos, incompletos e inconsistentes.
mismo nombre y apellido, estas operaciones pudieran afectar la población estudiadas se podrían dar
tros médicos que pudieran representar ventas de consultorios y no de apartamentos y un
también las ventas menores a 40 metros cuadrados y las mayores a 400 m
concluyó en una muestra de 790 referenciales.
el estudio de los inmuebles. Entre ellos: área, precio unitario, fecha, edad. La edad se
manera: 487 del mercado primario (62%) y 303 del mercado secundario (38%).
62%
38%
SOITAVE
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vendedor y comprador,
venta, entre otros datos.
ompletos e inconsistentes.
s pudieran afectar la población estudiadas se podrían dar
tros médicos que pudieran representar ventas de consultorios y no de apartamentos y un
también las ventas menores a 40 metros cuadrados y las mayores a 400 metros cuadrados. Se
el estudio de los inmuebles. Entre ellos: área, precio unitario, fecha, edad. La edad se obtuvo

ANÁLISIS DE ÁREAS VS PRECIO UNITARIO DE VENTA
Gráficos
Una vez graficado el comportamiento de los precios unitarios de venta con relación a la variación de
las áreas podemos observar que para este mercado en particular los precios unitarios tienden a
disminuir con el aumento del área de los inmuebles, con base a este comportamiento podemos
señalar que para un constructor le sería más rentable la construcción de apartamentos pequeños en
este sector pues esto le favorecería para el uso de espacio y el retorno de inversión, en especial
observamos un gran número de acumulados alrededor de 55 metros cuadrados de área de inmueble,
en todo caso es fundamental que el inversionista defina a quién va dirigido su producto. Con relación
a la tendencia de las áreas a través del tiempo, se ha graficado año de terminación contra el área del
inmueble, resultando lo siguiente:
Aun cuando sabemos que estos referenciales no representan datos de construcción, y que el periodo
no es representativo de los años graficados, podemos observar que existe tendencia a áreas más
pequeñas en fechas recientes, esto está relacionado con la creciente demanda de inmuebles y el
aumento de los costos de construcción que pudiera llevar a los constructores a desarrollar proyectos
de áreas menores con precios unitarios más altos y con mayor velocidad de absorción en el mercado,
con lo que garantizan la rentabilidad de las inversiones en el tiempo.
y = -35,38x + 14837
R² = 0,031
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
0 50 100 150 200 250 300 350
Precio
Unitario
Área del Inmueble
AREA VS PU
y = -1,365x + 2812,
R² = 0,302
0
50
100
150
200
250
300
350
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
AREAS CONSTRUIDAS POR AÑOS

Relación Tiempo - Precio Unitario
Como es natural en una economía inflacionaria, los precios suben constantemente, y eso lo podemos apreciar en la gráfica, no obstante la aplicación de una
línea de tendencia para este conjunto de datos no dice nada por si solo si lo hacemos a todos los datos, por esta razón se separó por años, lo cual permitió
advertir las pendientes del crecimiento de los precios unitarios en cada uno de los años estudiados, notándose que entre los años 2013 y 2014 se dispararon
los precios unitarios y se disminuyeron la ventas de inmuebles en nuestro mercado objeto, estos cambios están naturalmente ligadas a los hechos políticos y
económicos que han acontecido durante estos períodos, la influencia política y económica se observa notablemente, pero no podemos decir que los
inmuebles aumentaron su valor, simplemente tenemos que expresar que al verse afectado el valor de cambio de la moneda, los precios de intercambio
suben pero mayores cantidad de dinero son solo una ilusión monetaria que no implica que los inmuebles han ganado valor. La disminución de las
operaciones también indica incertidumbre en los actores del mercado de valores, principalmente en los vendedores que no se atreven a vender en esta
economía por miedo a disminuir sus activos al cambiar un inmueble por una cantidad de dinero que está devaluándose continuamente y no le permitiría
comprar nuevamente.
y = 12,99x - 52204
R² = 0,255
y = 4,749x - 18549
R² = 0,022
y = 8,129x - 32321
R² = 0,045
y = 33,83x - 1E+06
R² = 0,127
y = 343,4x - 1E+07
R² = 0,256
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
10/08/2010 26/02/2011 14/09/2011 01/04/2012 18/10/2012 06/05/2013 22/11/2013 10/06/2014 27/12/2014
Área
del
Inmueble
Fecha de Registro
P Unitario vs Área

Relación Edad - Precio Unitario del inmueble
A primera vista, esta gráfica no nos dice nada, puesto que encontramos inmuebles nuevos a precios
unitarios que en algunos casos son mayores a los precios unitarios de inmuebles viejos, pero también
casos en que el unitario de los nuevos es muy pequeño con relación a inmuebles de vieja data,
estamos entonces ante un mercado irregular, trazando la línea de tendencia podemos observar que
a mayor edad los precios unitarios tienden a bajar, pero la pendiente de la recta es muy suave, y la
confianza con la cual describe el comportamiento de los datos es muy bajo (R2= 0,0043) lo cual por si
mismo es un indicador de la irregularidad del mercado. Si a este análisis le añadimos aspectos
económicos como la inflación, sería imposible determinar la influencia de la edad sobre el precio
unitario de un inmuebles de este mercado, pudiéramos arriesgarnos a señalar que de acuerdo con la
gráfica de año de terminación versus área, que indicaba que los inmuebles viejos tenían la tendencia
a ser de mayor área, que un inmueble viejo pero de mayor área tendría actualmente un alto
componente de deseabilidad dado el crecimiento del número de integrantes del grupo familiar, así
como la dificultad de los jóvenes para comprar su propia vivienda, lo cual nos llevaría a pensar que la
tendencia de que la mayor área implica precios unitarios menores, en ocasiones tiende a revertirse,
en cuanto a la vida útil de un inmueble, podemos ver que el estudio nos presenta inmuebles
vendidos desde 0 hasta 54 años, con gran heterogeneidad, quizás porque al comprador no le importa
la edad de la estructura, sino su estado de conservación interno, a lo que podemos añadir el hecho
de que con el trascurso del tiempo los propietarios hacen mejoras y remodelaciones que permiten al
inmueble mejorar su apariencia y deseabilidad, hasta el punto de competir con inmuebles nuevos,
donde tenemos que recordar la tendencia de los constructores a las ventas de inmuebles en obra
limpia o en obra gris, tanto para disminuir los costos de construcción como para brindarle al
propietario la oportunidad de adecuar el inmueble a su gusto.
y = -32,72x + 12308
R² = 0,004
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
0 10 20 30 40 50 60
P^Recio
Unitario
Edad del inmueble a la fecha del Registro
P Unitario vs edad

Áreas transadas
El gráfico de las áreas transadas nos vuelve a llevar a la heterogeneidad del mercado pues vemos que
las ventas se realizan para diferentes áreas en diferentes fechas del año, sin embargo podemos
apreciar repuntes cercanos a la mitad y al fin de año, relacionada con utilidades y dividendos
entregados a los empleados en esas fechas.
Para mayor detalle veremos ahora como se comportaron las transacciones por trimestres del
periodo estudiado, donde se discriminan las ventas, áreas y montos en cada trimestre del período en
estudio:
Hemos designado 16 trimestres de todo el periodo para su estudio y análisis utilizando las
herramientas numéricas de MS Excel para determinar la cantidad de ventas, las áreas transadas por
trimestre y los montos transados, como parte de nuestro análisis se obtuvo la relación de los montos
transado por trimestre con las áreas, a fin de obtener una referencia de los precios unitarios
promedio de cada trimestre.
y = -0,000x + 92,79
R² = 3E-06
0
50
100
150
200
250
300
350
10/08/2010 26/02/2011 14/09/2011 01/04/2012 18/10/2012 06/05/2013 22/11/2013 10/06/2014 27/12/2014
Área
del
inmueble
vendido
Fecha
Áreas transadas
Año trimestre ventas areas montos ventas areas montos Precios Unitarios
1 83 6830,48 47748046 6990,437861
2 64 5311,06 38744890 7295,133175
3 58 5077,59 34177259 6731,00014
4 77 6289,43 50465667 8023,88563
5 64 4872,76 46392400 9520,764413
6 71 5747,46 55019800 9572,889589
7 50 4393,82 44764000 10187,9458
8 61 6162,16 65642500 10652,5147
9 30 2005,58 26641800 13283,83809
10 110 8376,57 108983195 13010,47983
11 54 4524,64 64270500 14204,5555
12 47 4037,16 84340427 20891,02909
13 8 795,47 10754000 13519,05163
14 13 1184,11 52408283 44259,64057
15 0 0 0 0
16 0 0 0 0
790 65608,29 730352767 790 65608,29 730352767
2011
2012
2013
2014
282 23508,56 171135862
246 21176,2 211818700
241 18943,95 284235922
21 1979,58 63162283

Rafael Daniel Santos 19.203.459 Enero 2016 Página 9
Transacciones Realizadas
De acuerdo al gráfico generado de las ventas registradas se puede considerar la caída del número de operaciones por trimestres de
nuestro periodo de estudio, aunque hubo un aumento de las ventas en el segundo trimestre de 2013 este no pudo revertir la tendencia
negativa del número de operaciones realizadas.
83
64
58
77
64
71
50
61
30
110
54
47
8
13
0
20
40
60
80
100
120
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
PERIODO
2011
2012
2013
2014
Lineal (PERIODO)

De igual manera las áreas transadas guardan correlación con el número de operaciones, y su tendencia es negativa durante el periodo de estudio.
6830,48
5311,06
5077,59
6289,43
4872,76
5747,46
4393,82
6162,16
2005,58
8376,57
4524,64
4037,16
795,47
1184,11
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
ÁREAS
PERIODO
2011
2012
2013
2014
Lineal
(PERIODO)

Variaciones de los montos transados en todas las operaciones registradas, nos permite observar los picos y valles del flujo del dinero en este
mercado, aquí podemos identificar algunos periodos en que hay mayores ventas en nuestro mercado. Parte de lo que se ha entendido de
este gráfico es la importancia de las ventas en los trimestres impares, que para objeto de este estudio son los que corresponden a la mitad y
el fin de año, en los cuales se acumulan mas operaciones inmobiliarias, y en los otros 2 trimestres tienden a caer a valores valle.
47748046
38744890
34177259
50465667
46392400
55019800
44764000
65642500
26641800
108983195
64270500
84340427
10754000
52408283
0
20000000
40000000
60000000
80000000
10000000
12000000
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
MONTOS TRANSADOS
MONTOS
TRANSADOS
Lineal (MONTOS
TRANSADOS)

En este gráfico observamos la tendencia a la alza de los precios unitarios de venta, para obtener es gráfico se discriminó el numero de ventas trimestrales, la
cantidad de metros cuadrados vendidos en cada uno de los trimestres objeto de estudio, y los montos de todas las operaciones trimestrales, luego se dividió
montos transados entre metros cuadrados del mismo trimestre, aquí vemos que los precios fluctúan, pero continúan con pendiente positiva como
tendencia, de acuerdo a lo que vimos en el gráfico de ventas, estas cayeron al final de periodo de estudio, tal fenómeno es inversamente proporcional a los
precios unitarios, puesto que a menos ventas mayor número de compradores desearan adquirir un inmueble, lo que tiende a elevar su valor de cambio.
6990,437861
7295,133175
6731,00014
8023,88563
9520,764413
9572,889589
10187,9458
10652,5147
13283,83809
13010,47983
14204,5555
20891,02909
13519,05163
44259,64057
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Evolución de los precios unitarios

Análisis a través de la Estadística Regresión lineal
Se aplicó el modelo de regresión para los referenciales utilizando las variables de Área, Edad y fecha
de registro, el cual, luego de depurar los datos mediante el modelo de regresión, el programa MS
Excel nos arrojó como resultado que el modelo de regresión es válido para 451 datos de la muestra y
los resultados son los siguientes:
Ecuación del Modelo:
P.U. = -357268.879 + fecha del avaluó * (9.05840201) + área del inmueble * (-36,5474274) + edad
del inmueble * (-22,3190906)
Coeficientes del Modelo:
• El Coeficiente de Determinación obtuvo un resultado aceptable de 0,806763080683522 indicando
que las Variables independientes explican el modelo con una confianza de 80%
• El Coeficiente de Correlación esperado en un modelo debe ser lo más cercano a la unidad. En éste
caso este coeficiente resulta de 0,898199911313468 teniendo entonces la variable dependiente con
las variables independientes una fuerte correlación entre ellas (89%), lo cual refleja la tendencia
lineal entre la variable explicada y las variables explicativas.
• Aplicando una matriz t inversa, el valor de ajuste para el modelo es 2,2489280130672, el cual se le
debe aplicar para ajustar los resultados del modelo multiplicándolo por el error típico
66049,3403699348 Bs./m2
De los coeficientes de la ecuación de las variables independientes tenemos:
• Fecha del avaluó: El precio unitario tiene un crecimiento de 9.05 según va aumentando el tiempo
en que hacemos el avaluó o se efectúa una venta de inmueble
• Área: El precio unitario de los inmuebles decrece a razón de 36.54 de manera inversamente
proporcional al aumento del área en metros cuadrados del inmueble que se desee valorar
• Edad: A medida que aumenta la edad del inmueble el precio unitario decrece a razón de 22.31
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple
0,89819991
Coeficiente de determinación R^2
0,80676308
R^2 ajustado 0,80546619
Error típico 1609,32848
Observaciones 451
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Suma de cuadrados
Promedio de los cuadradosF Valor crítico de F
Regresión 3 4833400974 1611133658 622,074185 4,193E-159
Residuos 447 1157702349 2589938,14
Total 450 5991103323
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95,0%Superior 95,0%
Intercepción -357268,879 10336,1931 -34,5648418 2,339E-128 -377582,446 -336955,312 -377582,446 -336955,312
Variable X 1 9,05840201 0,25193335 35,9555499 5,404E-134 8,56328115 9,55352288 8,56328115 9,55352288
Variable X 2 -36,5474274 2,1379926 -17,0942721 8,9164E-51 -40,7491925 -32,3456623 -40,7491925 -32,3456623
Variable X 3 -22,3190906 5,23509506 -4,26335918 2,4583E-05 -32,6075452 -12,030636 -32,6075452 -12,030636

Conclusiones y Recomendaciones
A través de los métodos de gráficos hemos obtenido información del comportamiento del mercado
inmobiliario para el periodo de los datos suministrados, como profesionales de la ingeniería de
tasación de inmuebles requerimos conocer las variaciones de los mercados, identificar las tendencias
de los precios y de las ventas puesto que estas variables influyen directamente en la formación de
valor, adicionalmente debemos saber la competencia existente en el mercado, identificando si los
que dominan son los compradores o los vendedores, en nuestro caso de estudio hemos observado la
sensibilidad del mercado a los aspectos políticos y económicos de nuestro país, fundamentado en
este podemos dar opiniones de valor demostrables y defendibles de los valores de los inmuebles de
un mercado y recomendar la compra o venta de una propiedad.
En los referenciales en estudio observamos que el aumento de los precios unitarios entre 2013 y
2014, llevó a una caída de las ventas porque las personas se niegan a vender debido a que el dinero
que ingresen por concepto de una venta tiende a perder su valor en una economía con inflación
disparada.
Un aspecto resaltante es conocer la tendencia en las áreas, como pudimos observar, la tendencia en
este mercado es a construir y a vender inmuebles de áreas más pequeñas que pueden generar
mayor rentabilidad a los constructores.
A pesar de que el número de transacciones disminuyó, los precios unitarios de transacciones tienden
a la alza pues estos se comportan según la inflación y la incertidumbre aumentan en el país.
Como parte de los resultados del presente trabajo se ha determinado una forma funcional para la
estimación del precio unitario (Bs./m2) de los apartamento. Las variables utilizadas son significativas
están representadas por: fecha de registro, área del inmueble, y edad del inmueble.

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