Tesis de valoracion de la Casa de las Primeras Letras

FUNDACIÓN INSTITUTO DE MEJORAMIENTO PROFESIONAL
COLEGIO DE INGENIEROS DE VENEZUELA
Estudio de Valor de la Casa de las Primeras
Letras “Simón Rodríguez”
ELABORADO POR:
ELABORADO POR:
Ing. Cuberos Marlys
Ing.CuberosMarvys C.I 17.562.823
Ing. FermenalMeylyn C.I. 14.034.162
Ing. Santos Rafael C.I 19.203.459
CARACAS, JUNIO DE 2016
i
C.I. 15.367.253
Ing.CuberosMarvys C.I 17.562.823
Ing. FermenalMeylyn C.I. 14.034.162
Ing. Santos Rafael C.I 19.203.459

ii
AGRADECIMIENTOS
Ante Todo a DIOS Todo Poderoso por darnos la vida y permitirnos llevar a
cabo la culminación exitosa de la investigación.
A todos nuestros familiares y amigos por todo su apoyo brindado.
A todos los docentes de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela
(SOITAVE), que fueron nuestra guía a lo largo de todo el proceso de
aprendizaje.
Gracias a todos...

iii
“La memoria es la base de la personalidad individual, así como la
tradición es la base de la personalidad colectiva de un pueblo. Vivimos
en y por el recuerdo, y nuestra vida espiritual no es en el fondo sino el
esfuerzo que hacemos para que nuestros recuerdos se perpetúen y se
vuelvan esperanzas, para que nuestro pasado se vuelva futuro”
Miguel de Unamun

iv
ÍNDICE
Contenido
AGRADECIMIENTOS......................................................................................ii
RESUMEN.....................................................................................................xii
INTRODUCCIÓN............................................................................................ 1
CAPÍTULO I.................................................................................................... 4
EL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN............................................................ 4
Planteamiento del problema........................................................................ 4
Objetivos de la Investigación....................................................................... 5
Objetivo General.......................................................................................... 5
Objetivos Específicos .................................................................................. 6
Justificación de la Investigación .................................................................. 6
Alcance y Limitaciones ................................................................................ 6
CAPÍTULO II................................................................................................... 8
MARCO TEÓRICO ......................................................................................... 8
ANTECEDENTES........................................................................................ 8
Reseña Histórica ....................................................................................... 12
BASES LEGALES ..................................................................................... 14
Bases teóricas ........................................................................................... 16
El Patrimonio ............................................................................................. 16
El Patrimonio Tangible............................................................................... 17
El patrimonio intangible ............................................................................. 18

v
Jerarquías de Clasificación y Protección Patrimonial ................................ 19
• Con Declaración Patrimonial:.............................................................. 19
• Con Amparo Patrimonial:.................................................................... 19
• Sin Protección Patrimonial: ................................................................. 19
Cultural ...................................................................................................... 20
UNESCO ................................................................................................... 21
Centro de Cultura ...................................................................................... 22
Glosario ..................................................................................................... 23
CAPÍTULO III................................................................................................ 29
MARCO METODOLÓGICO.......................................................................... 29
Tipo, Diseño y Nivel de la Investigación .................................................. 29
Ámbito de Aplicación ................................................................................. 30
Definición y Operacionalización de variables ............................................ 31
Población y Muestra objeto de estudio...................................................... 32
Técnicas e Instrumentos de recolección de datos..................................... 33
Instrumentos de recolección de datos ....................................................... 34
Técnicas de análisis .................................................................................. 35
Procedimiento de la investigación ............................................................. 37
Elaboración de Matriz................................................................................ 38
Determinación del Valor Patrimonial de la Casa de las Primeras Letras
“Simón Rodríguez” (VP) ........................................................................... 38
Determinación del valor de la Casa........................................................... 39
Determinación del valor del área de eventos............................................. 39

vi
Valor del Terreno (Vt) ................................................................................ 39
Determinación del Valor Patrimonial (VP) ................................................. 40
Tabla de Valores ....................................................................................... 40
Determinación de Índice de Afectación Patrimonial (IAP) ........................ 40
Descripción de la metodología para obtener el valor patrimonial .............. 41
ESCALA GENERAL (Selección Simple).................................................... 42
ASPECTOS DEL VALOR ARQUITECTÓNICO (Selección Simple).......... 43
ESCALA DE ANTIGÜEDAD (Selección Simple) ...................................... 44
ASPECTOS DEL VALOR AMBIENTAL (Selección Simple)...................... 44
DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE DE AFECTACIÓN PATRIMONIAL (IAP)46
ESTADO DE CONSERVACIÓN................................................................ 47
1.- Construcción Original ........................................................................... 48
2.-Intervención Ejecutada.......................................................................... 48
3.- INTERVENCIÓN REQUERIDA ............................................................ 49
4.- AGENTES INCIDENTES...................................................................... 50
5.- CALIDAD DE LA INTERVENCIÓN....................................................... 52
EMPLAZAMIENTO.................................................................................... 53
1.- ACCESIBILIDAD .................................................................................. 53
2.- RELACIÓN CON EL ENTORNO.......................................................... 54
3.- PERCEPCIÓN VISUAL........................................................................ 54
USO........................................................................................................... 55
Edificación de Tipo Público........................................................................ 55
DETERMINACIÓN DEL FACTOR PATRIMONIAL.................................... 56

vii
APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA PROPUESTA............................... 56
CAPÍTULO IV................................................................................................ 57
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS .... 57
Características Generales de la Casa de las Primeras Letras “Simón
Rodríguez” y sus Factores......................................................................... 71
Características Morfológicas de la “Casa de las Primeras Letras”
destacando los atributos artísticos y compositivos. ................................... 77
Características Constructivas de la Casa de las Primeras Letras ............. 77
Argumentación de los Métodos Seleccionados......................................... 79
Ficha para la determinación del Valor Patrimonial .................................... 83
Índice de Afectación Patrimonial ............................................................... 84
Mapa conceptual del método de comparación directa .............................. 86
Aplicación de los métodos seleccionados ................................................. 86
Determinación del Valor Patrimonial......................................................... 87
Determinación del Valor Patrimonial – Tabla de valores ........................... 88
Casa de las Primeras Letras Simón Rodríguez......................................... 88
Determinación del estado de Conservación .............................................. 91
Determinación del Estado de Conservación - Agentes Incidentes ............ 92
Determinación del Estado de Conservación – Calidad de la intervención. 93
Determinación del Valor del Inmueble....................................................... 95
Estimación de los costos indirectos y la utilidad empresarial .................... 98
Estimación de los costos indirectos y la utilidad empresarial .................. 101
Calculo de la depreciación del área de eventos a fin de considerar su costo
de reposición ........................................................................................... 102

viii
Determinación del Valor del Terreno ....................................................... 103
- Adquisición de referenciales de terrenos: Obtención de referenciales de
terrenos, con el fin de conocer el comportamiento del mercado de terrenos
en Caracas, se obtuvieron 23 referenciales del año 2015....................... 103
Referenciales Depurados ........................................................................ 104
Aplicación del Método de Comparación Directa...................................... 104
Elaboración de matriz de localización para comparar terrenos de diferentes
parroquias de Caracas ............................................................................ 105
Matriz de Localización ............................................................................. 106
Resultados de la matriz de localización................................................... 107
Aplicación del Método de Comparación Directa...................................... 107
Utilizando correctivos por localización, Porcentaje de Construcción, área y
tiempo...................................................................................................... 107
Verificación de la medida de tendencia central ....................................... 109
Corrección con ofertas............................................................................. 110
Determinación de la medida de tendencia central en la corrección de las
ofertas...................................................................................................... 110
Tabla de Corrección con ofertas.............................................................. 111
Determinación del Valor del Terreno ....................................................... 112
CAPÍTULO VI.............................................................................................. 115
CONCLUSIONES ....................................................................................... 115
BIBLIOGRAFÍA........................................................................................... 119

ix
ÍNDICE DE IMÁGENES
Contenido Pág.
Imagen Nº 1.- Distribución de la Casa de las Primeras Letras “Simón
Rodríguez”…………………………………………………. 13

x
ÍNDICE DE ANEXOS
Anexo 1. Fotografías
Anexo 2. Gacetas
Gaceta Municipal del Distrito Federal. Jueves, 5 de abril de 1984.
Nº 17.336
Gaceta Municipal Nº 1732-3 de fecha 17 de junio de 1998.
Ordenanza sobre la Protección de Bienes del Patrimonio Cultural de la
Ciudad de Caracas.
Gaceta Oficial Nº 38.237 del 27 de julio del 2005. Instructivo que
regula el Registro General del Patrimonio Cultural Venezolano y el
Manejo de los Bienes que lo integran.
Gaceta Oficial Nº 38.388 del 01 de marzo del 2006. Ley Orgánica de
Ordenación Urbanística.
Gaceta Oficial Nº 39.272 del 25 de septiembre del 2009. Inventario
de Manifestaciones Culturales Tangibles declaradas Bien de Interés
Cultural registrada en el primer Censo del Patrimonio Cultural y
contenidas tanto en el Catálogo del Patrimonio Cultural Venezolano
del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Cartas Internacionales
Carta de Venecia 1.964. Carta Internacional sobre la Conservación y
Restauración de los Monumentos y de los sitios.

xi
Anexo 3. Presupuesto De La Casa Colonial.
Anexo 4. Presupuesto Del Área De Eventos
Anexo 5. Información Legal Del Inmueble
Anexo 6. Recorrido Museográfico

xii
Estudio de Valor de la Casa de las Primeras Letras de Simón Rodríguez
Autores:
Ing. Cuberos Marlys C.I. 15.367.253
Ing. Cuberos Marvys C.I. 17.562.823
Ing. Fermenal Meylyn C.I. 4.034.162
Ing. Santos Rafael C.I. 19.203.459
RESUMEN
La presente investigación tiene como objetivo estudiar el valor económico y patrimonial del
inmueble denominado Casa de las Primeras Letras de “Simón Rodríguez”, ubicado entre las
esquinas Veroes y Jesuitas, parroquia Altagracia, Caracas, antiguo Bulevar Panteón. Uno de
los primeros inmuebles de la ciudad de Caracas, en el cual funcionó la primera escuela de la
Capital y estudió el Libertador Simón Bolívar, razón por la cual se considera un bien histórico
declarado Patrimonial según la Gaceta Oficial Nº 39.272 del 25 de septiembre del 2009.
Este inmueble a pesar de existir desde la época colonial recibió una restauración en el año
2013, La Casa de las Primeras Letras “Simón Rodríguez”, consta de un área de terreno de
1.392 mts
2
y un Área de Construcción de 840 mts², Para realizar la valoración de este
inmueble se decidió efectuar la valoración de la construcción utilizando el método de
aproximación al costo por tratarse de una edificación que no posee inmuebles que puedan
compararse con el objeto, para realizar esta aproximación, se identificaron dos tipologías
constructivas: Casa Colonial con un área de construcción aprox. de 760 m
2
y un Área de
Eventos con un área de construcción aproximada de 80 m2
. A estas tipologías se les
cuantificaron las cantidades de obras y se prepararon presupuestos de reposición de lo
construido utilizando los precios de materiales y costos de la construcción actualizados.
Resultando en un monto de Bs. 836.662.316,56 como valor demostrable del inmueble. Este
trabajo constituye adicionalmente un cuerpo de conocimientos para ser consultado como
referencia por profesionales de la tasación inmobiliaria que pretendan diseñar y realizar
avalúos patrimoniales.
Descriptores: Patrimonio, inmueble patrimonial, avalúo, método aproximación al costo, renta,
valor histórico.

1
INTRODUCCIÓN
El concepto de patrimonio cultural designa a la herencia de tipo cultural
tangible o intangible que pertenece a una comunidad dada y que como tal es
protegida y comunicada tanto a las generaciones presentes como a las que
vendrán. Para Borger y Belluzo (2009) la palabra patrimonio puede asumir
sentidos diversos, originalmente estaba ligada a herencia familiar, más
directamente a los bienes materiales. La percepción del patrimonio como
referencia de la historia nacional y como la unificación de las costumbres y
tradiciones surgió de la protección de bienes, edificaciones y monumentos
transformándose en una construcción simbólica para dar base a todos,
sobreponiéndose a las memorias individuales y regionales. El patrimonio
consiste en un conjunto de bienes culturales y ha pasado a ser una
construcción social de extrema importancia política.
Existen instituciones locales e internacionales cuya misión es identificar,
clasificar y cuidar aquellos bienes que se consideran como valiosísimos para
un pueblo, una región, una comunidad, o bien para toda la humanidad.
Gracias a esta protección es que estos bienes ayudan a transmitir y
mantener viva la cultura pasada de una comunidad, especialmente para
quienes por una cuestión temporal no pudieron ser testigos, en tanto, la
posibilidad de visitarlos o de estudiarlos les permite tener una experiencia
directa de los mismos, un acceso directo.
La Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la
Cultura, mejor conocido por su abreviatura: UNESCO, es un organismo
especializado de las Naciones Unidas que desde su fundación ha tenido
como objetivo contribuir a la paz y a la seguridad mundial a través de la

2
promoción de la educación, la ciencia y la cultura y todo lo inherente a las
mismas. En tanto, desde la década del setenta del siglo pasado, la
Convención sobre la Protección del Patrimonio Mundial Cultural y Natural de
la UNESCO se ocupa de identificar y de proteger el patrimonio cultural y
natural del mundo más valioso para así preservarlo a favor de las
generaciones venideras.
En el campo de la ingeniería de tasación, los bienes inmuebles se valoran
con el fin de dar opiniones relacionadas con un valor de intercambio
monetario, no obstante las herramientas y técnicas empleadas para obtener
estos valores, permiten lograr aproximaciones a los valores actuales de los
terrenos y construcciones de un inmueble patrimonial, siendo estos
resultados de gran utilidad, no en materia de realizar transacciones de la
propiedad de los bienes patrimoniales, sino en la valoración de las mejoras y
restauraciones acometidas para garantizar la preservación de las
características originales y la comprensión de los valores de identidad social
que generan las edificaciones patrimoniales, en el contexto geográfico del
área que ocupan y al cual contribuyen a dar significado e identidad.
Siendo esto así, la presente investigación pretende abordar el estudio de
valor de la Casa de las Primeras Letras de Simón Rodríguez, ubicada en el
Caso Histórico de Caracas, esta casa -que abarca las casas 29 y 31, en el
Bulevar Panteón, entre esquina Veroes y Jesuitas- fue la primera Escuela
Pública de Primeras Letras y Latinidad de Caracas, donde el maestro Simón
Rodríguez dio clases al Libertador Simón Bolívar entre 1795 y 1797.
El desarrollo del trabajo pretende estudiar de manera lógica y ordenada la
información legal, histórica, técnica y constructiva del inmueble, con el
propósito de alcanzar un valor económico de la casa y luego desarrollar un

3
análisis de los aspectos que conforman el Factor patrimonial del valor del
inmueble. Con lo cual se conforma un cuerpo de conocimientos
interdisciplinarios que en su conjunto permiten abordar futuros avalúos
patrimoniales siguiendo los pasos de este estudio.
Para su desarrollo, el trabajo se estructurará de la siguiente manera:
Capítulo I: Aborda el problema de la investigación, así como el objetivo
general, los objetivos específicos, la justificación, importancia, alcance y
limitación
Capítulo II: El marco teórico, describe los antecedentes del estudio y las
bases teóricas que incluyen el conjunto de conceptos y proposiciones que
soportan el problema planteado también la reseña histórica y bases legales.
Capítulo III: Marco Metodológico, donde se describe el tipo, diseño y nivel de
investigación, Operacionalización de variables, la población y muestra,
técnicas e instrumentos de recolección de datos, técnica de análisis
procedimiento de la investigación, finalizando con el cronograma de
actividades.
Capítulo IV: En este capítulo se presentan y analizan los resultados del
Trabajo.
Capítulo V: Finalmente se muestran las conclusiones y recomendaciones
que se derivan de la investigación.

4
CAPÍTULO I
EL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Planteamiento del problema
La Casa de las Primeras Letras Simón Rodríguez, se encuentra ubicada en
el centro de Caracas, entre las esquinas Veroes a Jesuitas, parroquia
Altagracia.
En esta casa funcionó la escuela donde Simón Rodríguez ejerció con su
título de maestro a partir de 1791 y donde, desde 1793, fue educado el niño
Simón Bolívar es lo que hoy puede visitarse en la Casa de Las Primeras
Letras, un espacio ubicado en el Boulevard Panteón, de Veroes a Jesuítas.
Lo que en el plano de Juan de Pimentel, aparecía en 1578 como las casas
29 y 31, a finales del siglo XVIII se convirtió en la Escuela Pública de
Primeras Letras y Latinidad.
Este inmueble fue rehabilitado e inaugurado por la alcaldía de Libertador y el
Gobierno de Distrito Capital en abril del 2013, con una inversión total de 50
millones de bolívares según nota de prensa de El Universal (09/09/2013) los
trabajos incluyeron la preservación de bienes auténticos como las paredes,
los pisos y un vitral. Los usos actuales de la casa incluyen una sala de
exposiciones con réplicas de vestimenta de entre 1789 y 1850, un área de
usos múltiples con anfiteatro, una sala y jardín de lectura, una tienda y un
merendero Cacao Venezuela, con venta de chocolate y dulces criollos.
La Casa tiene una declaratoria de Bien de Interés Cultural, cabe destacar,
que dicha declaratoria fueron realizadas por el instituto de Patrimonio
Cultural (IPC), y recientemente rehabilitado por el Gobierno del Distrito

5
Capital con su uso original de Casa, lo cual reactiva una edificación
importante para los habitantes de la ciudad de Caracas.
La investigación determinará el valor de inmueble patrimonial considerando
su valor histórico dentro del contexto de encontrarse en una de las manzanas
fundacional del casco histórico de Caracas.
Es importante destacar que el inmueble está conformado por una tipología
mixta entre partidas de la construcción original que se han restaurado,
partidas de mantenimiento, partidas de obras nuevas de las mejoras
realizadas para darle la funcionalidad actual a la casa, existe un vitral
recuperado, un museo de arqueología y una sala interactiva, por lo cual
realizar una aproximación al costo del inmueble requiere una investigación
sistemática y multidisciplinaria para lograr objetividad en el trabajo.
Objetivos de la Investigación
Objetivo General
Establecer el valor económico y patrimonial de La Casa de las Primeras
Letras“Simón Rodríguez” insertada en el casco histórico de Caracas, como
aporte al conocimiento del valor presente de inmueble, enfocado en el
principio de que el inmueble por sus características propias contribuye a la
formación de sentido del valor y significado patrimonial del área “Casco
Histórico de Caracas”

6
Objetivos Específicos
1. Determinar el valor del terreno
2. Desarrollar un estudio de aproximación al costo actual de la
construcción.
3. Analizar los aspectos que conforman el Factor Patrimonial del inmueble.
4. Estudiar el impacto de la rehabilitación y restauración en el valor y uso
del inmueble.
Justificación de la Investigación
Este trabajo de investigación pretende dar un aporte que ayude con la
gestión de la conservación, mantenimiento del desarrollo y la gestión de los
bienes de interés cultural, tanto en la parte económica como financiera, y así
aportar a la práctica del tasador, al sintetizar las diversas formas de
desarrollo en este tema.
Alcance y Limitaciones
● Obtener permisos ante las autoridades correspondientes para realizar
el estudio.
● Consulta con los expertos del área de avalúos por el método de
aproximación al costo, e inmuebles patrimoniales.

7
● Organización de los resultados alcanzados.
● Presentación de Conclusiones y Recomendaciones
La principal limitante de este trabajo es el acceso a la información de la
remodelación realizada recientemente en el inmueble, esta situación
replanteó el alcance del trabajo a la obtención de información directamente
en el inmueble objeto de avalúo para aplicar el enfoque de aproximación al
costo. Destacando el hecho de que por no tener los planos originales del
inmueble las cantidades de obra que se levantaron en el inmueble
representan las mediciones de las partidas de obra visibles y medibles a
simple vista, siendo necesario para el caso de las instalaciones de servicios
empotradas o embutidas, realizar una aproximación de las cantidades
necesarias para brindar el servicio de los puntos de aguas blancas y negras
así como los puntos de las instalaciones eléctricas contados y medidos
durante la inspección realizada.
Se presentó otra limitación en cuanto a los costos de reposición tomados es
necesario destacar el hecho de que los mismos corresponden inicialmente a
los costos de construcción de una obra nueva sin que los mismos indiquen
los costos exactos de restauración o reposición de los detalles originales con
características coloniales que posee la casa.
Los referenciales de terreno que se encontraron, corresponden a diversas
parroquias del centro de Caracas, por lo cual se aplicaron factores de
corrección que permitan comparar terrenos con distintos porcentajes de
construcción.

8
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
El marco Teórico, es una de las fases más importantes de un trabajo de
investigación, consiste en desarrollar la teoría que va a fundamentar el
proyecto en base a los objetivos de la investigación.
Para Ramírez, T (2007) Un marco teórico (o conceptual) es el grupo
central de conceptos y teorías que uno utiliza para formular y
desarrollar un argumento (o tesis). Esto se refiere a las ideas básicas
que forman la base para los argumentos, mientras que la revisión de
literatura se refiere a los artículos, estudios y libros específicos que
uno usa dentro de la estructura predefinida. (Pág. 34)
Es decir, que el marco teórico comprende el argumento global del tema así
como la literatura que lo apoya, elementos que son necesarios para
desarrollar un trabajo de investigación cohesivo y convincente.
ANTECEDENTES
La historia nos muestra diversas formas de abordar lo relacionado con el
quehacer cultural, y más específicamente con el Patrimonio Cultural, aun
cuando éste se encuentra relacionado con un concepto muy importante
como es el de la Identidad (regional o nacional), sobre todo en momentos en
que pareciera que cada vez más pierde sentido, frente a un fenómeno que
cobra nuevas fuerzas, como es la Globalización y su intención de, igualar,
todo y a todos, dejando a un lado las diferencias que nos hace sentir de un
lugar determinado (región , país, grupo, etc.).

9
Al abordar los conceptos como patrimonio, identidad, cultura, tradición, lo
primero que encontramos es un sin número de definiciones que nos llevan a
formarnos una idea aproximada de lo que realmente se puede entender en
relación con esto, pudiéndose llegar a algunas conclusiones sobre tales
conceptos y la realidad del Patrimonio Histórico Cultural en Venezuela.
En Venezuela la historia del patrimonio Cultural, desde tiempo inmemorial,
ha sido un escenario del vivir cotidiano de numerosos patrimonios, trayendo
consigo riquezas por su valor, derivado de la extraordinaria complejidad y
diversidad que trae el estudio de las manifestaciones culturales, en cuanto a
los bienes heredados por nuestros antepasados, que son características de
una persona o grupo de personas de una sociedad determinada. En el año
1990 tras investigaciones realizadas en el ámbito patrimonial se empieza a
tomar en cuenta de una manera más organizada las costumbres bailes,
canciones y todas aquellas manifestaciones culturales propias de la región o
país. Desarrollando foros y acuerdos internacionales donde es abordado el
tema del patrimonio cultural, dando inicio al desarrollo de planes de
protección, conservación y valorización. Implantando adecuadas estrategias
de documentación de estos bienes y los recursos e instituciones a su
servicio.
La promulgación de la ley de protección y Defensa del Patrimonio Cultural en
la ciudad de Caracas el 12 de octubre del 1994, sin duda representó un paso
trascendental para afrontar la situación dada en la complejidad y alcances de
las medidas de protección para los bienes patrimoniales. La defensa del
Patrimonio Cultural de Venezuela, preocupación creciente en la sociedad
Nacional, inició el plan de requerimiento y medidas urgentes que impidan la
pérdida y deterioro de grandes cantidades de obras, bienes, lugares y sitios
de valor para la memoria histórica del país.

10
El 18 de octubre de 1994, se establece el Instituto de Patrimonio Cultural
(IPC), actualmente adscrito al Ministerio del Poder Popular para la cultura,
encargado de orientar, dirigir y ejecutar las políticas de todas las referencias
simbólicas que por su contenido cultural son elementos fundamentales de
nuestra identidad nacional. Creado en el año 1993 por la Ley de Protección y
Defensa del Patrimonio Cultural (G.O.Nº 4.623). Su misión es actuar como
organismo rector, ejecutor y de consulta en la defensa y conservación del
patrimonio cultural venezolano, a fin de garantizar la transmisión de sus
valores y disfrute por parte de la colectividad.
El Instituto de Patrimonio cultural (IPC) es el responsable de velar por el
registro, salvaguardar y socializar el patrimonio cultural de la nación. Se
propone para el año 2004, realizar el Primer Censo del Patrimonio Cultural
Venezolano, lo cual corresponde al objetivo de conocer los bienes que
conforman la riqueza cultural del pueblo venezolano, sus estado actual y sus
prioridades de conservación, como recurso ineludible en el diseño de
políticas oficiales que aspiren a lograr cabalmente su protección, valoración e
integración a la comunidad, un registro a nivel nacional de todo aquello que
es característico y significativo para la identidad de los venezolanos, proyecto
cuya base conceptual y logística constituye un importante aporte del país al
mundo, en el desarrollo de la identificación y caracterización cuantitativa y
cualitativa de las manifestaciones culturales del país.
El desarrollo de investigaciones en este ámbito se hace notar desde
avanzados los años noventa, por cambios sustanciales en el enfoque del
patrimonio cultural en Venezuela y el mundo, lo que ha suscitado una
aproximación a la metodología valuatoria de patrimoniales. En la búsqueda
de estudios realizados sobre el tema y el caso de estudio se encontraron
distintas investigaciones que abordan el tema de valoración de inmuebles

11
patrimoniales, tal es el caso de algunos enfoques similares al de valoración
de edificaciones patrimoniales, de uso residencial, civil y otros.
1. Aizpúrua, M; Martinez, X,; Oliver, P,; Urrutia, J,; Villanueva, T. (1997).
Metodología para Avalúos de Edificaciones Patrimoniales. Trabajo Final
del Curso de Valoración de Bienes Inmuebles. Sociedad de Ingeniería
de Tasación de Venezuela. Maracaibo. Esta investigación contribuye
con el presente trabajo ya que especifica métodos de avalúos para
edificaciones patrimoniales en relación a su estado de conservación.
2. Peña, N; Urdaneta, A, (2011). Valoración de una Edificación Patrimonial.
Caso: Teatro Municipal Libertador, Caracas. Trabajo Final del Curso de
Valoración de Bienes Inmuebles. Sociedad de Ingeniería de Tasación de
Venezuela. Esta investigación contribuye con el presente trabajo ya que
especifica la Valoración de Bienes Patrimoniales.
3. DiMauro A, Daniel R; Hernandez D, Oly Y; Zurita A, Yurby E. (2014).
Valoración Económico - Patrimonial del Edificio Altamira Plaza Francia.
Caracas. Trabajo Final del Curso de Valoración de Bienes Inmuebles.
Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Esta investigación
contribuye con el presente trabajo ya que especifica la Valoración de
Bienes Patrimoniales.
4. Higuera , Rosa; Marin, Ana; Ramirez, Norys (2009). Valoracion de bien
inmueble Patrimonial. Caso: Monumento Nacional Iglesia de Estanquez.
Municipio sucre Lagunillas. Edo. Mérida. Trabajo Final del Curso de
Valoración de Bienes Inmuebles. Sociedad de Ingeniería de Tasación de
Venezuela. Esta investigación contribuye con el presente trabajo ya que
especifica la Valoración de Bienes Patrimoniales.

12
Reseña Histórica
Casa de las Primeras Letras “Simón Rodríguez”
Esta edificación es de tipología residencial unifamiliar de una sola planta. Su
fachada contribuye a la conformación de un perfil urbano característico de un
sector y una época. Su larga fachada asimétrica cuenta con cuatro ventanas
en el extremo sur, una puerta de acceso y una quinta ventana en el extremo
norte. Las molduras y elementos decorativos que la componen son de
carácter ecléctico combinando los estilos neoclásicos y Art Decó.
La Casa de las Primeras Letras está ubicada entre las esquinas Veroes a
Jesuitas. Anteriormente identificadas como las Casas 29 y 31, su origen se
remonta a la fundación de la capital. En este lugar funcionó la primera
escuela de Caracas donde dictó clases el maestro Simón Rodríguez a las
cuales asistió Simón Bolívar, el futuro libertador de América. En el año 1872,
entra en funcionamiento el Colegio Santa María en cuyas aulas el prócer
cubano José Martí impartió lecciones de oratoria, Bellas Artes y gramática
francesa. El Colegio Santa María estuvo activo hasta el año 1912, a partir de
esa fecha el inmueble pasó a manos de diferentes dueños, pasando luego
por un largo periodo de abandono, siendo rescatada por el Gobierno
Revolucionario que ha restaurado esta importante edificación patrimonial.

Imagen Nº 1.- Distribución
La Casa de las Primeras Letras “Simón Rodríguez”, consta de un
terreno de 1.392 mts2 y un Área de Construcción de 840 mts², la cual
distribuida de la siguiente manera.
Casa Colonial con una tipología constructiva de ladrillos macizos y techos de
madera con tejas criollas, esta casa cuenta con un área de construcción
aproximada de aproximada 760 metros cuadrados distribuidos en
siguientes espacios representativos: un estudio de sonido(5 m
administrativa (12 m
exposiciones (6,5 m
m2
), museo de arqueología (14,
con su cocina (36 m
Área de Eventos con un área de construcción aproximada de 80 metros
Distribución de la Casa de las Primeras Letras “Simón
Rodríguez”
La Casa de las Primeras Letras “Simón Rodríguez”, consta de un
terreno de 1.392 mts2 y un Área de Construcción de 840 mts², la cual
distribuida de la siguiente manera.
aproximada de aproximada 760 metros cuadrados distribuidos en
siguientes espacios representativos: un estudio de sonido(5 m
administrativa (12 m2
), una tienda de artesanía (43m
exposiciones (6,5 m2
), una sala interactiva (43 m2
), una sala de lectura (16
), museo de arqueología (14,5 m2
), dos áreas de baños, un área de café
con su cocina (36 m2
) y una tienda (3 m2
),.
13
de la Casa de las Primeras Letras “Simón
La Casa de las Primeras Letras “Simón Rodríguez”, consta de un área de
terreno de 1.392 mts2 y un Área de Construcción de 840 mts², la cual está
aproximada de aproximada 760 metros cuadrados distribuidos en los
siguientes espacios representativos: un estudio de sonido(5 m2
), una oficina
), una tienda de artesanía (43m2
), una sala de
), una sala de lectura (16
), dos áreas de baños, un área de café

14
cuadrados constituida por un sótano de camerinos y baños sobre la cual está
construida una tarima de madera y estructura metálica, cuya cubierta de
techo es un sistema estructural metálico aporticado con techo tipo
policarbonato.
Adicionalmente, se conserva en la casa como patrimonio artístico un vitral de
la época colonial restaurado, y en sala interactiva se encuentran equipos de
alta tecnología, cuya valoración se encuentra fuera del alcance de esta
investigación por considerarse labor de profesionales especializados en la
valoración de arte y de equipos tecnológicos.
BASES LEGALES
Según Lucero Miguel (2011), “Toda investigación documental,
tiene que tener su basamento legal, es decir, cuáles son las
leyes, las normas jurídicas que sustentan la investigación”.
(Pág.12)
En las bases legales, se incluyen todas las referencias legales que soportan
el tema o el problema de investigación, de tal manera de plasmar la
legalidad del tema ysustentar conforme a la ley.
A los efectos de establecer o determinar cuál es el concepto de patrimonio
cultural que se ha adoptado, y en consecuencia se aplican el país, se
procede a examinar lo que al respecto prevén la constitución de la República
Bolivariana de Venezuela (CRBV), 1999, y las leyes relacionadas con el
Patrimonio Histórico y con la Protección del Patrimonio Cultural.

15
Así el Artículo 99 de la CRBV, expresa que:
Artículo 99. Los valores de la cultura constituyen un bien
irrenunciable del pueblo venezolano y un derecho
fundamental que el Estado fomentará y garantizará,
procurando las condiciones, instrumentos legales, medios y
presupuestos necesarios. Se reconoce la autonomía de la
administración cultural pública en los términos que establezca
la ley. El Estado garantizará la protección y preservación,
enriquecimiento, conservación y restauración del patrimonio
cultural, tangible e intangible, y la memoria histórica de la
Nación. Los bienes que constituyen el patrimonio cultural de
la Nación son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
La Ley establecerá las penas y sanciones para los daños
causados a estos bienes.
En vista de lo que se establece en la CRBV, se analiza el contenido del Art. 2
de la Ley de Protección y Defensa del Patrimonio cultural (1993), en tal
sentido se tiene que:
Artículo 2. La defensa del Patrimonio Cultural de la República
es obligación prioritaria del Estado y de la ciudadanía. Se
declara de utilidad pública e interés social la preservación,
defensa y salvaguarda de todas las obras, conjuntos y lugares
creados por el hombre o de origen natural, que se encuentren
en el territorio de la República, y que por su contenido cultural
constituyan elementos fundamentales de nuestra identidad
nacional.
Gaceta Oficial Nº 38.388 del 01 de marzo del 2006. Ley Orgánica de
Ordenación Urbanística.
Gaceta Oficial Nº 38.237 del 27 de julio del 2005. Instructivo que regula el
Registro General del Patrimonio Cultural Venezolano y el Manejo de los
Bienes que lo integran.
Gaceta Oficial Nº 39.272 del 25 de septiembre del 2009. Inventario de
Manifestaciones Culturales Tangibles declaradas Bien de Interés Cultural

16
registrada en el primer Censo del Patrimonio Cultural y contenidas tanto en el
Catálogo del Patrimonio Cultural Venezolano del Municipio Libertador del
Distrito Capital.
Gaceta Municipal Nº 1732-3 de fecha 17 de junio de 1998. Ordenanza
sobre la Protección de Bienes del Patrimonio Cultural de la Ciudad de
Caracas.
Cartas Internacionales
Carta de Venecia 1.964. Carta Internacional sobre la Conservación y
Restauración de los Monumentos y de los sitios.
Bases teóricas
Las bases teóricas comprenden una compilación de la literatura para
sustentar el estudio, permitiendo al autor argumentar el porqué de su
selección, las mismas deben responder a los objetivos planteados en la
investigación.
Según Arias (2012), “las bases teóricas implican un desarrollo
amplio de los conceptos y proposiciones que conforman el
punto de vista o enfoque adoptado, para sustentar o explicar el
problema planteado” (Pág.107).
El Patrimonio
Según la Fundación Bigott, El Patrimonio:
“Es parte de la memoria colectiva de una determinada
comunidad, localidad, región o nación. Es un legado que se
convierte en una prueba para el ser humano de la importancia
de la noción del tiempo, de hechos que perduran. Es la
consciencia del pasado que se hace presente. Aquello que no

17
se valora se olvida. La importancia del concepto de patrimonio
cultural se refiere a visibilizar lo trascendente de lo material, lo
simbólico y lo corporal, generalmente en colectivo. Amplio la
idea, lo material se vuelve simbólico y produce actitudes,
conductas, interacciones entre los miembros de una sociedad.”
El patrimonio cultural está formado por los bienes culturales que la historia le
ha legado a una nación y por aquellos que en el presente se crean y a los
que la sociedad les otorga una especial importancia histórica, científica,
simbólica o estética. Es la herencia recibida de los antepasados, y que viene
a ser el testimonio de su existencia, de su visión de mundo, de sus formas de
vida y de su manera de ser, y es también el legado que se deja a las
generaciones futuras.
El Patrimonio Cultural se divide en dos tipos, Tangible e Intangible.
El Patrimonio Tangible es la expresión de las culturas a través de grandes
realizaciones materiales. A su vez, el patrimonio tangible se puede clasificar
en Mueble e Inmueble.
El patrimonio tangible mueble comprende los objetos arqueológicos,
históricos, artísticos, etnográficos, tecnológicos, religiosos y aquellos
de origen artesanal o folklórico que constituyen colecciones
importantes para las ciencias, la historia del arte y la conservación de
la diversidad cultural del país. Entre ellos cabe mencionar las obras de
arte, libros manuscritos, documentos, artefactos históricos,
grabaciones, fotografías, películas, documentos audiovisuales,
artesanías y otros objetos de carácter arqueológico, histórico,
científico y artístico.

18
El patrimonio tangible inmueble está constituido por los lugares,
sitios, edificaciones, obras de ingeniería, centros industriales,
conjuntos arquitectónicos, zonas típicas y monumentos de interés o
valor relevante desde el punto de vista arquitectónico, arqueológico,
histórico, artístico o científico, reconocidos y registrados como tales.
Estos bienes culturales inmuebles son obras o producciones humanas
que no pueden ser trasladadas de un lugar a otro, ya sea porque son
estructuras (por ejemplo, un edificio), o porque están en inseparable
relación con el terreno (por ejemplo, un sitio arqueológico).
El patrimonio intangibleestá constituido por aquella parte invisible que
reside en espíritu mismo de las culturas. El patrimonio cultural no se limita a
las creaciones materiales. Existen sociedades que han concentrado su saber
y sus técnicas, así como la memoria de sus antepasados, en la tradición oral.
La noción de patrimonio intangible o inmaterial prácticamente coincide con la
de cultura, entendida en sentido amplio como "el conjunto de rasgos
distintivos, espirituales y materiales, intelectuales y afectivos que caracterizan
una sociedad o un grupo social" y que, "más allá de las artes y de las letras",
engloba los "modos de vida, los derechos fundamentales del ser humano, los
sistemas de valores, las tradiciones y las creencias" A esta definición hay
que añadir lo que explica su naturaleza dinámica, la capacidad de
transformación que la anima, y los intercambios interculturales en que
participa.
El patrimonio intangible está constituido, entre otros elementos, por la
poesía, los ritos, los modos de vida, la medicina tradicional, la religiosidad
popular y las tecnologías tradicionales de nuestra tierra. Integran la cultura
popular las diferentes lenguas, los modismos regionales y locales, la música
y los instrumentos musicales tradicionales, las danzas religiosas y los bailes

19
festivos, los trajes que identifican a cada región, la cocina tradicional, los
mitos y leyendas; las adivinanzas y canciones de cuna; los cantos de amor y
villancicos; los dichos, juegos infantiles y creencias mágicas.
Jerarquías de Clasificación y Protección Patrimonial
Las manifestaciones arquitectónicas de interés que contenemos en nuestro
país, las podemos clasificar en tres grupos:
• Con Declaración Patrimonial: Son todas aquellas edificaciones que por
haber acontecido un hecho histórico de importancia o por su tipología
arquitectónica representativa de un sitio, entre otros, son protegidas
mediante declaraciones públicas en Gaceta Oficial, con la finalidad de
resguardar el bien inmueble para ser mostrado a la colectividad como
testimonio de sus antepasados.
• Con Amparo Patrimonial: Son todas aquellas edificaciones que se
encuentran en un inventario realizado por los organismos encargados de
controlar y resguardar el bien mientras se tramita la declaración, evitando
así su demolición y/o modificación por intereses del mercado.
• Sin Protección Patrimonial: Son aquellas edificaciones que no gozan
de protección ni ampara, latentes de ser afectadas por inconsciencia o
desconocimiento del valor que representapara la memoria colectiva.
Existe una clasificación de cobertura según Área de Influencia que
representan las diferentes manifestacionesarquitectónicas, que determinan el
grado de la Declaración Patrimonial como:

20
• Municipales
• Regionales
• Nacionales
• Mundiales
Las mismas son publicadas en la Gaceta Oficial correspondiente a la
cobertura; sin embargo, hay que señalar que no existe una unificación de
criterios que definan las instancias del bien patrimonial, pues la mayoría de
las declaraciones municipales y regionales, inclusive las nacionales,
presentan influencias políticas, sociales y económicas; por lo que existe:
• Patrimonio Local, que pertenece a un centro poblado o ciudad.
• Patrimonio Regional, que pertenece al Estado o Región.
• Patrimonio Nacional, que pertenece al país. Pudiendo inclusive, algún
bien, tener declaratoria internacional como Patrimonio de la
Humanidad.
Cultural
El término cultural es aquel que se utiliza como adjetivo calificativo para
designar a todos los hechos, eventos, situaciones, objetos o personajes que
se relacionen con el marco de la cultura entendida esta en un amplio
espectro. Si tenemos en cuenta que casi todas las invenciones del ser
humano pueden ser consideradas culturales, el adjetivo podría ser aplicado a
muchos fenómenos o elementos. Sin embargo, por lo general, se lo utiliza
para hacer referencia a hechos o ítems entendidos como artísticos o fuera de
lo común, de lo técnico y de lo cotidiano.

21
Así, debemos considerar cultural a todos los elementos que forman parte de
una cultura específica y que le dan sus rasgos más característicos. A lo largo
de la historia y de la extensión del planeta podemos encontrar numerosos
tipos diferentes de cultura que surgen y se desarrollan en relación con el
medio que las rodea, con las vicisitudes específicas de cada época, con los
intereses y necesidades de las personas que las componen. Cada cultura,
cada sociedad, cada comunidad crea sus propios patrones culturales que
serán luego representantes del sentir, del pensar y de la forma de entender
el mundo de cada grupo de seres humanos.
UNESCO
Unesco es la denominación abreviada y en español de la UnitedNations,
Educational, Scientific and Cultural Organization (Organización de las
Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura), que es la
institución que depende de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) y
que se especializa por supuesto en las materias que menciona su
denominación: Educación, Cultura y Ciencia.
Cuando se fundó hace ya más de sesenta años, el 16 de Noviembre de
1945, lo hizo con el objetivo de contribuir al mantenimiento de la paz y la
seguridad en el mundo promoviendo, a través de la educación, la ciencia, la
cultura y la comunicación, la colaboración entre las naciones, a fin de
garantizar el respeto universal de la justicia, el imperio de la ley, los derechos
humanos y las libertades fundamentales que la Carta de las Naciones Unidas
reconoce a todos los pueblos sin distinción de raza, sexo, idioma o religión.
Para cumplir este mandato, la UNESCO desempeña cinco funciones
principales:

22
1. Estudios prospectivos: es decir, las formas de educación, ciencia,
cultura y comunicación para el mundo del mañana.
2. El adelanto, la transferencia y el intercambio de los
conocimientos, basados primordialmente en la investigación, la
capacitación y la enseñanza
3. Actividad normativa, mediante la preparación y aprobación de
instrumentos internacionales y recomendaciones estatutarias.
4. Conocimientos especializados, que se transmiten a través de la
"cooperación técnica" a los Estados Miembros para que elaboren
sus proyectos y políticas de desarrollo.
5. Intercambio de información especializada.
Lo que hace concretamente la Unesco es ejercer una función de soporte y de
guía para con los pueblos del mundo para que estos puedan gestionarse de
la manera más eficaz posible a través de sus propios recursos, naturales,
culturales, sirviéndose sí de las bondades que ofrece la tecnología en estos
tiempos que corren pero sin que por ello se atente contra cuestiones como la
identidad, la cultura, o la alfabetización de una Nación.
Centro de Cultura
La idea de centro cultural se aplica a aquellos recintos en los que se
organizan actividades de carácter cultural: conferencias, exposiciones,
tertulias, etc. No existe un modelo concreto de centro cultural, ya que cada
uno tiene un enfoque específico y se especializa en un tipo de actividades.
Las grandes ciudades han sido y son lugares de tradición cultural. En ellas
hay entidades e instituciones que impulsan el saber (museos, ateneos,
agrupaciones artísticas, entre otros). Y la cultura se difunde porque el ser

23
humano cree en los beneficios que de ella se obtienen. La cultura es una
herramienta útil para fomentar la tolerancia, la idea de belleza o los valores
cívicos. Fomentar la cultura entre los ciudadanos es una manera de que
éstos tengan una vida más plena y satisfactoria.
Los centros culturales son lugares de encuentro. En ellos, los participantes
comparten sus inquietudes e intercambian información. La comunicación que
se genera en estos centros permite una socialización de sus miembros. El
conocimiento podría adquirirse en solitario y para ello internet es una potente
fuente de consulta. Sin embargo, la cultura alcanza un nivel superior si se
manifiesta en compañía de otros, si hay un centro donde la habilidad y la
inquietud individual pueden comunicarse con otras personas.
Actualmente hay novedosos modelos de centros culturales. Los de carácter
tradicional continúan existiendo, aunque poco a poco aparecen propuestas
innovadoras. Un ejemplo es el de los movimientos vecinales, que se
organizan al margen de las instituciones públicas y ponen en funcionamiento
centros culturales más abiertos, participativos y creativos. Esto significa que
la cultura es dinámica y está sujeta a evolución, tal y como ocurre en los
centros culturales.
Glosario
Bien de Interés Cultural: Categoría Jurídica aplicada por el Instituto del
Patrimonio Cultural a todas aquellas manifestaciones culturales, tangibles e
intangibles, en virtud de su valor para lahistoria nacional o por ser
exponentes excepcionales de nuestra cultura.
Censo de Patrimonio Cultural: Reconocimiento y registro de todo aquello

24
que es característico y significativo para la identidad de los venezolanos.
Conservación: es el conjunto de acciones que buscan prolongar el estado
útil de la edificación. Estas actividades no implican cambios en los aspectos
formales relativos a la composición, el espacio la declaración. Ideas afines:
preservación, mantenimiento y reparación.
Cultura: Conjunto de manifestaciones producto de la creatividad del ser
humano que caracterizan a una sociedad. Es todo aquello que la gente tiene,
hace y piensa como miembro de ella, y que la puede diferenciar de otras
sociedades.
Declaratoria Patrimonial: La declaratoria se hizo según los criterios IV y V
de la convención que rige el Patrimonio Mundial. Según estos dos juicios, el
bien declarado ofrece "un ejemplo eminente de un tipo de construcción o de
un conjunto arquitectural que ilustra un período histórico significativo" y un
ejemplo eminente de "lugar tradicional de habitación humana, representativo
de una cultura y vulnerable ante el efecto de mutaciones irreversibles".
Edificaciones de interés patrimonial: Se considera una edificación de
interés patrimonial toda aquella manifestación arquitectónica que represente
y refleje aspectos socio-económicos, culturales y políticos de una
determinada sociedad, que ha perdurado en el tiempo manteniendo su
concepción original.
Identidad: Sentimiento de pertenencia que permite a los miembros de una
sociedad reconocerse como tales, y darse cuenta de las diferencias y
semejanzas de su cultura con respecto a otras.

25
Monumento Histórico Nacional: Categoría jurídica aplicada por la
Presidencia de la República en consejo de ministros a todas aquellas
manifestaciones tangibles en virtud de su valor para la historia nacional o por
ser exponentes excepcionales de nuestra cultura.
Obras arquitectónicas y monumentos: Por patrimonio arquitectónico se
puede entender un edificio, un conjunto de edificios o las ruinas de un edificio
o de un conjunto de edificios que, con el paso del tiempo, han adquirido un
valor mayor al originalmente asignado y que va mucho más allá del encargo
original.
Ordenanza: Disposiciones estimadas por parte de las asambleas
departamentales.
Paisaje Cultural: Es un área o territorio en el que la intervención de los
seres humanos es visible en forma de edificios tradicionales o actividades de
agricultura (olivares o palmares, plantaciones de cítricos o algodón, terrazas
de arroz, etc.). Estas plantaciones y conjuntos de arquitectura espontánea
forman parte del paisaje y moldean el carácter de una región.
Patrimonio (Lat. Patrimonium): Se define como el conjunto de bienes que
se ha heredado de sus ascendientes. Pertenecientes a uno por razón de su
patria, padres y otros
Patrimonio Arqueológico: Vestigios materiales heredados de nuestros
antepasados, producto de la actividad humana a través del tiempo, y que
forman parte de nuestra identidad y de nuestro acervo cultural. Lo
constituyen objetos de uso cotidiano, religioso o simbólico, así como sitios y
construcciones de piedra y tierra, restos de plantas, huesos de animales y

26
humanos, petroglifos, geoglifos, restos de pecios (áreas de hundimientos de
barcos antiguos), entre otros, que formaron parte de la vida cotidiana en
tiempos pasados.
Patrimonio Cultural: Son todas las manifestaciones culturales que una
sociedad produce o hereda de sus antepasados. Y que la pueden diferenciar
de otras sociedades. El reconocimiento de una manifestación como
patrimonio cultural proviene de la comunidad local, de la sociedad en general
o de organismos especializados en ese tema.
Patrimonio inmaterial: Se refiere a las manifestaciones vivas, en constante
evolución, expresadas a través de tradiciones orales, creencias, música,
actos festivos, ritos, prácticas sociales o conocimientos y usos relacionados
con la naturaleza y las costumbres que las comunidades, los grupos y en
algunos casos los individuos reconozcan como parte integrante de su
patrimonio cultural. Se transmite de generación a generación; es recreado
constantemente por las comunidades y grupos en función de su entorno, su
interacción con la naturaleza y su historia, infundiéndoles un sentimiento de
identidad y continuidad y contribuyendo así a promover el respeto de la
diversidad cultural y la creatividad humana.
Patrimonio Inmueble: Se refiere a aquellas construcciones que nos ofrecen
testimonios de civilizaciones y culturas, de una fase representativa de la
evolución o progreso, o de un suceso histórico. Abarca construcciones
aisladas, conjuntos urbanos o rurales, asentamientos indígenas, obras de
ingeniería, así como también creaciones monumentales y construcciones
modestas que han adquirido con el tiempo un significado cultural.
Patrimonio Mueble: Se refiere a aquellos objetos de carácter material o

27
conceptual elaborados para un fin específico, como piezas útiles, como obras
artísticas o como recursos para el conocimiento. Son productos de las
transformaciones realizadas por el hombre, incluyendo los instrumentos y
utensilios de origen natural empleados en la transformación y que cuenten
con un reconocimiento social.
Patrimonio Nacional: Totalidad de los bienes de una nación
Preparación: Incluye una serie de acciones sobre el objeto y sus materiales
componentes. Busca eliminar a los agentes del deterioro y disminuir o
eliminar los daños causados por ellos. Como ejemplo tenemos la
recomposición de elemento, la eliminación de vegetación parasita, la
consolidación del material y estructuras, la sustitución parcial de los
elementos dañados.
Preservación: es la acción que se toma para retardar o prevenir el deterioro
o los daños que los bienes culturales son susceptibles de sufrir, mediante el
control del medio y/o del tratamiento de su estructura, para mantenerlos el
mayor tiempo posible en estado de estabilidad.
Prevención: es el conjunto de actuaciones de conservación, motivadas por
conocimientos predictivos, al más largo plazo posible, sobre el objeto
considerado y sobre las condiciones de su contexto ambiental.
Rehabilitación: conjunto de obras de reparaciones y adecuación que se
realizan en base a criterios de uso, sin intervenir en los aspectos históricos ni
modificar sustancialmente los aspectos espaciales, decorativos o estilísticos
encontrados. Ideas afines: adaptación, revalorización, reuso, rehabilitación.
Remodelación: transformaciones espaciales, formales y decorativas, implica

28
cambios de imagen, espacios o elementos estilísticos. Su campo de acción
cae generalmente fuera de los intereses de la conservación del patrimonio
cultural.
Restauración: Es una acción que busca destacar los valores históricos y
culturales de una edificación existente. La restauración tiene carácter
excepcional y estará sustentada en investigaciones y criterios científicos
Valor Económico: En términos de patrimonio cultural, el valor económico
puede entenderse como un valor generado por el bien patrimonial o por la
acción de la conservación.
Valor simbólico: Se entiende por valor simbólico la consideración en que se
tienen los objetos del pasado como vehículos que ponen en relación a
quienes hoy los contemplan y a quienes los realizaron.
Valoración: En términos de patrimonio cultural, se refiere a la opinión que
desde el punto de vista técnico (artístico, histórico, contextual, simbólico,
estético) o afectivo, pueden tener organismos especializados o una
comunidad sobre las manifestaciones culturales, y que les confiere el
carácter de patrimonio cultural.
Zona Histórica: Territorio del Patrimonio, entendiéndose por dicha relación
las correspondencias especiales ineludibles entre lo constituido el lugar con
el que necesariamente tiene que relacionarse.

29
CAPÍTULO III
MARCO METODOLÓGICO
En este capítulo se presenta la metodología que permitirá desarrollar el
presente Trabajo Especial de Grado. Se muestran aspectos como el tipo de
investigación, la población las técnicas y procedimientos que se utilizaran
para llevar a cabo dicha investigación.
Tipo, Diseño y Nivel de la Investigación
Para Arias F. (2006), “La investigación de campo consiste en la
recolección de datos directamente de los sujetos investigados,
o de la realidad donde ocurren los hechos datos primarios), sin
manipular o controlar variable alguna” (p. 28).
La presente Investigación está enmarcada en una investigación de campo,
puesto que los datos serán tomados directamente en el lugar de los hechos,
es decir, se realizarán visitas, inspecciones y mediciones directamente en el
inmueble objeto de valoración, así como investigaciones, entrevistas y
levantamiento de información relativa a la historia del inmueble, y se hará la
investigación en el Registro Inmobiliario, de información legal del inmueble y
referenciales de ventas de terrenos y ante la Dirección de Control Urbano de
la Alcaldía del municipio Libertador de Caracas se solicitará la información
de catastral de inmueble, en cuanto a los costos de la construcción, se
requiere indagar los costos de construcción con especial interés en costos
de los insumos necesarios para recrear las tipologías constructivas del
inmueble objeto, todo esto con el propósito desarrollar las estimaciones de
valor del inmueble objeto del presente estudio.

30
Para Arias F. (2006), la investigación descriptiva “consiste en la
caracterización de un hecho, fenómeno o grupo con el fin de establecer su
estructura o comportamiento”. (Pág. 28).
En la presente investigación se describen características del comportamiento
del mercado inmobiliario en cuanto a la venta de terrenos y evolución de los
costos de la construcción, describiendo como ellas influyen sobre la
formación del valor del inmueble objeto.
La presente investigación es de tipo documental y descriptiva porque está
orientada a estudiar la influencia de variables que serán investigadas y luego
analizadas en un procedimiento descriptivo orientado a determinar el valor
de la Casa de las Primeras Letras “Simón Rodríguez”.
En cuanto a los aspectos patrimoniales de la presente Valoración (Casa de
las Primeras Letras “Simón Rodríguez) es necesario la investigación
documental y de campo que permita conocer las variables que intervienen
en la formación del valor patrimonial y el índice de afectación patrimonial que
en conjunto darán como resultado el plus valor del inmueble por ser
patrimonial.
Ámbito de Aplicación
La metodología que se implementa en la presente investigación puede ser
aplicada en cualquier patrimonio, es por eso que la subjetividad propia de
este tipo de estudio está siempre presente, esto debido a que el valor
patrimonial está sujeto al modo de pensar, al nivel de instrucción y a los
valores de una sociedad. Todo esto nos lleva a considerar la desagregación
de estos valores en diferentes aspectos a efecto de minimizar la

31
subjetividad, así como a considerar una escala dentro de cada uno de los
aspectos que permita ponderar comparativamente los pesos relativos.
Definición y Operacionalización de variables
Tamayo y Tamayo (2001) dicen: “Es la relación causa efecto
que se da entre uno o más fenómenos estudiados. (p. 109)
Balestrini, M. (2004) “Las definiciones nominales tienen la
ventaja de proporcionar una mayor precisión en el
establecimiento de los objetivos de la investigación…la
definición real, dentro del proceso de operacionalización de las
variables, está relacionado con los enunciados relativos a las
propiedades (dimensiones) consideradas esenciales del objeto
u echo referido en la definición. (p. 103)
Por medio de la variable se puede obtener los datos necesarios en una
expresión específica, con la finalidad de alcanzar los indicadores precisos
para el desarrollo del Trabajo de Investigación. De los objetivos expuestos
en esta investigación, se muestran las diferentes variables e indicadores que
se trabajarán para ser posible el cumplimiento de los mismos, delimitando el
lugar de estudio e identificando las técnicas utilizadas.
Hernández, y otros (2004) definen que una variable es una propiedad o
característica observable en un objeto de estudio, que puede adoptar
diversos valores, y esta variación es susceptible a medirse. (Pág. 212).
La Operacionalización permite evaluar en forma concreta el comportamiento
de las variables bien sea dependientes o independientes. Su definición se
encuentra estrictamente relacionada con el cuerpo teórico en el cual está
contenida la variable de estudio, en la etapa del proceso de
Operacionalización de variables, se puede establecer de forma específica el
significado que se le puede otorgar a un término determinado que represente
importancia para la investigación.

32
Todo ello para poder afirmar que existen o no relaciones para medir las
variables y circunstancias precisas, es decir, que para operacionalizar una
variable es necesario definir sus dimensiones, elaborar otra definición y
llevarlas a la práctica. La Importancia de las variables radica en que permite
establecer, revisar y determinar fenómenos diversos.
Para Arias, F. (2006) “variable es una característica o una cualidad;
magnitud o cantidad, que puede sufrir cambios y que es objeto de análisis,
medición, manipulación o control en una investigación” (Pág. 57)
Población y Muestra objeto de estudio
La población, de acuerdo a Ballestrini (2004), “es cualquier conjunto de
elementos de los que se requiere conocer o investigador alguna o algunas
de sus características “, (Pág. 122).
Para la presente investigación, los elementos cuyo comportamiento es
importante para alcanzar el resultado esperado por la investigación, son los
valores de los terrenos en el mercado inmobiliario, adicionalmente, los
costos actualizados de la construcción en nuestro país.
Según Flames (2003) “La muestra, es una parte representativa de la
población objeto de estudio. Las muestras se clasifican en probabilísticas y
no probabilísticas” (Pág. 31). Por ser una población finita y manejable no hay
necesidad de seleccionar muestra.
En cuanto a la muestra a considerar, solo se tomaran referenciales de
ventas de terrenos, que puedan ser adaptados a las condiciones del
inmueble objeto a fines de su comparación. En cuanto a los costos de la

33
construcción son importantes para la investigación los costos relacionados
con la construcción y ejecución de las partidas necesarias para recrear la
tipología del inmueble objeto.
Técnicas e Instrumentos de recolección de datos
En relación a las técnicas, Según Sabino, C (2002) las considera como: “las
técnicas de recopilación de datos pueden clasificarse en datos primarios y
secundarios, observación científica, la entrevista, cuestionarios auto
administrados, entre otras técnicas de recolección de datos, (Pág. 153)
En este caso, la recolección consiste en datos primarios debido a que se
obtendrán directamente de la realidad y a los cuales se les puede aplicar la
técnica de forma directa. La técnica utilizada en la presente investigación
será la encuesta, ya que se considera una forma fácil y rápida de obtener la
información y es una de las más útiles en este tipo de investigación, en
cuanto a la obtención de referenciales y costos de la construcción, la forma
de obtenerlos es a través de la recopilación de datos en el registro
inmobiliario y la investigación de los costos actuales requiere una
investigación de campo y documental.
Arias, F. (2006) conceptualiza la encuesta como “una técnica que pretende
obtener información que suministra un grupo o muestra de sujetos acerca de
si mismos, o en relación con un tema en particular” (Pág. 72)
La aplicación de una técnica conduce a la obtención de información, la cual
debe ser guardada en un medio material de manera que los datos puedan
ser procesados, analizados e interpretados posteriormente, a dicho soporte
se le denomina instrumento.

34
Instrumentos de recolección de datos
Arias (2006) señala:”Los instrumentos son los medios materiales que se
emplean para recoger y almacenar la información” (Pág. 56) En tal sentido
el instrumento utilizado para la recolección de los datos en la presente
investigación será el Cuestionario.
De acuerdo Ramírez, T (2007) el cuestionario “consiste en un método para
obtener información de manera precisa, donde existe un formato
estandarizado de preguntas y donde el informante debe reportar sus
respuestas” (Pág. 60)
Se preparará un cuestionario que constará de trece (13) preguntas cerradas
orientado a obtener la mayor cantidad de información que sirva para
sustentar bien los respectivos análisis y la valoración patrimonial.
La información legal del inmueble será obtenida directamente del Registro
inmobiliario a través de la solicitud de una copia simple del Documento de
Propiedad, de igual manera se solicita la información catastral del inmueble,
en la Dirección de Control Urbano; como parte de la legalidad de este trabajo
de valoración se deben investigar los decretos y ordenanzas que pesan
sobre este inmueble, para ello se ubicarán las distintas Gacetas Oficiales,
tanto nacionales como municipales utilizando herramientas de búsqueda por
internet en las páginas oficiales.
La información técnica de la construcción se obtendrá a partir de la revisión
de los planos disponibles del inmueble, y la medición in situ de las partidas
visibles que se requieran para la valoración del inmueble, esto se hará a

35
través de planillas de medición indicando las unidades de medición y las
cantidades levantadas.
La información relativa referenciales de terrenos tiene como restricciones
que la parroquia Altagracia donde se encuentra el inmueble objeto, presenta
pocas transacciones de este tipo, por ello se puede recurrir a la obtención de
información relacionada con la obtención de terrenos en otras parroquias del
centro de Caracas para efectuar la investigación. Estos datos pueden ser
obtenidos directamente por los investigadores en los registros inmobiliarios,
así como adquiridos a través de empresas especializadas en este negocio
como Promerca Consultores. Adicionalmente se buscaran en internet
terrenos ofrecidos en venta, con la finalidad de corregir la muestra del
mercado.
La información relativa a los costos de la construcción, requiere conocer y
clasificar las partidas de construcción que conforman las tipologías del
inmueble objeto de valoración, y luego investigar los costos de los insumos
que permiten la ejecución de dichas partidas, en nuestro país existen
empresas como Datalaing se encargan de sistematizar los costos de la
construcción, sin embargo la dinámica actual del mercado de materiales y
equipos de construcción se ve afectada por la inflación y la escasez, por lo
cual se dificulta que los precios se mantengan fijos por un determinado
tiempo, razón por la cual se recurre a la investigación directa a través de
internet con la finalidad de conocer los precios actualizados.
Técnicas de análisis
Según Sabino, C. (2002). “La primera labor que hay que realizar
es ordenar esta masa de datos de modo tal que se pueda
efectuar sobre ella una inspección sistemática y profunda. Tal

36
clasificación sólo puede hacerse en base al esquema general de
exposición o presentación de la investigación, al listado
ordenado de capítulos y de puntos que ya se debe hacer
elaborado. Este esquema permite agrupar el material de acuerdo
a los temas que se tratan y en función del marco teórico que
orienta el trabajo en general. (Pág. 130).
Luego de agrupar los resultados del cuestionario aplicado, los mismos
podrán ser analizados, según el criterio de los investigadores, con la
finalidad de identificar los aspectos de valor patrimonial y el índice de
afectación patrimonial del inmueble en función a la percepción de los
atributos patrimoniales de la casa por parte de las personas encuestadas por
los autores.
Los datos legales del inmueble, se analizan y se vacían en la descripción de
las características del inmueble, adicionalmente las variables urbanas se
analizan con la finalidad conocer el mayor y mejor uso conforme del terreno
y también compararlo con otros inmuebles a fin de determinar el valor.
La información técnica del inmueble se analiza a través de la identificación
de las partidas constructivas que conforman la construcción, identificando los
elementos de infraestructura, estructuras, cerramientos, acabados, cubiertas
de techos, impermeabilizaciones, instalaciones eléctricas y sanitarias,
artefactos, equipos, herrería, carpintería.
Las ventas referenciales de terrenos se analizan en primer lugar
identificando el precio unitario de un metro cuadrado del terreno vendido,
luego a través de la aplicación de factores correctivos que permitan
compararlos con el objeto de valoración, estos factores son ubicación, área,
porcentaje de construcción y fecha de la transacción, se obtendrá un precio
unitario corregido y actualizado cuya medida de tendencia central permitirá
valorar el terreno en estudio. Este procedimiento también será aplicado a las
ofertas de terrenos que se empleen para la corrección del procedimiento.

37
Los costos de la construcción se analizan a través de la construcción de los
análisis de precio unitario de las partidas que conforman las tipologías objeto
de valoración, con el fin de conocer como estos costos inciden en la
formación del valor del inmueble.
Procedimiento de la investigación
Fase I. Recopilación de la información: En esta primera etapa de la
investigación, se realiza la recopilación y la revisión de información para
seleccionar la más indicada y que aporten datos para el estudio; utilizando
una técnica de recolección de datos, se registrará la información, para lograr
reportes documentales, referenciales y bibliográficos de las fuentes
primarias, se redacta el planteamiento del problema, los objetivos, se
sustentan los antecedentes, el fundamento teórico y se conforma el
fundamento metodológico.
Fase II. Revisión documental y cuaderno de registro: Luego de recopilar
los datos, se definirán las directrices de la investigación, con el fin de
organizar las bases teóricas, legales y toda la información que complemente
el tema, se diseñan los instrumentos y se procede a recopilar la información.
Fase III Registro de contenidos: En esta etapa de la investigación, se
realiza la recopilación y la revisión de información técnica y legal relacionada
el objeto de estudio; referenciales de ventas y costos de la construcción.
Después de seleccionar, definir y registrar la información recopilada se
procederá a elaborar los cuadros y tablas, cuya información permita realizar
los respectivos análisis buscando con ello, dar respuesta a los objetivos de
la investigación.

38
Fase IV Análisis de contenidos: Luego de analizar los datos, se elaboraron
las respectivas conclusiones y recomendaciones, dando paso a la
presentación de la correspondiente conclusión de valor del inmueble objeto
Elaboración de Matriz
Para el presente estudio, nos basaremos en el hecho que la casa está
situada en la Ciudad de Caracas, en el Municipio Libertador, emplazada en
el Casco Histórico de la ciudad, en el Boulevard Panteón, destacando el
hecho de que en el inmueble funcionó la primera escuela de la Caracas
Colonial, impartió clases Simón Rodríguez y fue educado el Libertador
Simón Bolívar. Razón por la cual se aplica el factor patrimonial desarrollado
por Urrutia et al (1997).
Determinación del Valor Patrimonial de la Casa de las Primeras Letras
“Simón Rodríguez” (VP)
Para determinar el valor del inmueble objeto de esta investigación se
aplicará el siguiente modelo:
VIP = Vae + (VCasa * FP) + VT
VIP: Valor Inmueble Patrimonial (objetivo de la investigación)
Vae: Valor del área de eventos (no considerada patrimonial)
VCasa: Valor de la Casa
FP: Factor Patrimonial
VT: Valor del Terreno
Nota: Para el cálculo del VIP, sólo se afectará con el FP el Valor de la casa, ya que se considera
representa y posee valor patrimonial, mientras que el área de eventos es un área totalmente nueva

39
Determinación del valor de la Casa
Se realizará utilizando el método de aproximación al costo por tratarse de un
inmueble único sin un mercado que permita su comparación con otros
inmuebles. En este método se estima el valor de un inmueble por el costo de
reposición de la construcción objeto de valoración.
Determinación del valor del área de eventos
Se efectuará por el método de aproximación al costo y por tratarse de una
construcción nueva que no representa los valores patrimoniales ni históricos
estudiados en esta investigación, por lo que se considera una construcción
accesoria, que debe ser valorada por su costo de reposición sin ser afectada
por el valor patrimonial.
Valor del Terreno (Vt)
Este valor se refiere al valor del terreno sobre el cual se encuentra
construido el inmueble objeto de estudio. Para determinar el valor del terreno
se aplicó el método de comparación directa en el cual se investigan
referenciales de ventas de terrenos y se compara con el terreno
aplicando una serie de factores correctivos necesariospara llegar a una
conclusión demostrable y defendible del valor del terreno.
Determinación del Factor Patrimonial (FP)

40
Se determinará el factor patrimonial con el siguiente modelo matemático:
FP = VP * IAP
Donde:
VP: Factor Patrimonial
IAP: Índice de afectación Patrimonial
Determinación del Valor Patrimonial (VP)
Para determinar el valor deVP se aplican la Tabla de Valores
Tabla de Valores
● Escala General
● Antigüedad
● Arquitectónico
● Ambiental
Determinación de Índice de Afectación Patrimonial (IAP)
Para determinar el valor deIAP se aplican la Tabla de Valores
Tabla de Valores
● Estado de Conservación
● Emplazamiento
● Uso

41
Descripción de la metodología para obtener el valor patrimonial
El IPC determina el valor bruto de una edificación, producto de su valor
intrínseco, otorgándole una puntuación que oscila entre 0 – 100 puntos, la
cual se basa en los criterios de valoración para lo cual se han aplicado las
tablas diseñadas por Urrutia et al (1997), adecuadas para el tipo de inmueble
en estudio.
El valor bruto es medido en base a siete (7) aspectos o valores, los cuales
son:
• Arquitectónico
• Tipología / Excepcional
• Histórico
• Ambiental
• Simbólica
• Socio-Referencial
• Antigüedad
Hay dos (2) valores: El Arquitectónico y el Ambiental que se puntúan por el
método de selección múltiple (se puede otorgar puntos a varios aspectos
simultáneamente) y los cinco (5) valores restantes se puntúan por el método
de selección simple (se selecciona el nivel de una escala).
Los valores están agrupados según su importancia en tres (3) grados, los
cuales se describen a continuación:
• Grado 1: Histórico, simbólico y socio referencial con una puntuación
máxima de 16 puntos.

42
• Grado 2: Arquitectónico y tipológico excepcional con una puntuación
máxima de 14 puntos.
• Grado 3: Ambiental y Antigüedad con una puntuación máxima de 12
puntos.
Una vez establecidos los grados, la forma de puntuar cada valor se refleja en
las siguientes tablas:
ESCALA GENERAL (Selección Simple)
ESCALA GENERAL
Grado VALOR Vecinal Local Regional Nacional Internacional
1
Histórico
Simbólica
(1/2)
Socio
Referencial
2
Tipología /
Excepcional
• Histórico:Cuando el edificio ha sido escenario de algún hecho
registrado como importante en el proceso histórico o es una expresión
del mismo. Se relaciona con la historia oficial.
• Simbólico: Cuando el edificio posea cualidades representativas o
evocativas con las que se identifique la comunidad (sentido de
pertenencia, arraigo, orgullo) o sea identificada a la comunidad
(proyección, imagen).

43
• Socio-Referencial:Cuando presente cualidades que puedan recrear
algún fenómeno cultural representativo de la vida cotidiana de la
comunidad en la actualidad o en el pasado. Incluye el quehacer
artístico y referencias de la vida de personajes históricos (nació,
murió, vivió, durmió, se casó, pasó por aquí).
• Tipológico/Excepcional: Cuando la repetición de los elementos
representativos de algún rasgo cultural o la ausencia de la misma en
el edificio sea una cualidad destacable. La repetición hace del edificio
un tipo, la ausencia de repetición lo hace excepcional, raro original,
único.
ASPECTOS DEL VALOR ARQUITECTÓNICO (Selección Simple)
Aspectos
VALOR Especial Formal Funcional Técnico Total
Grado 2 Arquitectónico
Arquitectónico: Nos basamos en las cualidades destacables que posee la
casa en lo referente a:
• Calidad Espacial: Volumetría, relación, visual, proporción recorrido.
• Calidad Formal: Estilo, composición, Coherencia tipológica, figura,
color, textura.
• Calidad Funcional: Relación espacial, confort, adaptación al clima,
• Calidad Técnico Constructiva: Integración con los servicios,
Iluminación, drenajes, Soluciones técnicas, uso de materiales.

44
ESCALA DE ANTIGÜEDAD (Selección Simple)
Escala en años
VALOR 50-100 100-200 200-300 300-400 400 - <
Grado 3 Antigüedad
Antigüedad: Es cuando el edificio ha perdurado en el tiempo, quedando
como ejemplo de fortaleza y/o longevidad.
ASPECTOS DEL VALOR AMBIENTAL (Selección Simple)
Aspectos
VALOR Paisaje Ecología Impacto Contexto Total
Grado 3 Ambiental
Ambiental: Nos basamos en las cualidades destacables que posee la casa
en lo referente a:
• Paisaje: Dominio de una panorámica desde su ubicación.
• Ecología: Riqueza de elementos naturales (Biota, clima y geometría)
• Impacto: Contribución a enriquecer el paisaje del entorno en que se
encentra.
• Contexto: Adecuación al entorno en el que está inserto, ayudando a
definir su carácter.
Lo antes expuesto se expresa resumido en una ficha de valoración, la cual

45
contiene las puntuaciones de todos los aspectos estudiados, arrojando el
valor bruto o valor patrimonial de la casa en estudio.
Puntos Observaciones
Vecinal Local Regional Nacional Internacional
Histórico
Simbólica (1)
Simbólico (2)
Socio
Referencial
Tipología /
Excepcional
Antigüedad
50-100 100-200 200-300 300-400 400 - <
Arquitectónico
Especial Formal Funcional Técnico
Ambiental
Paisaje Ecología Impacto Contexto
Valor Bruto
El Valor bruto obtenido, es función de una clasificación de características
patrimoniales, basadas en una propagación que pueda tener una edificación
histórica para poder ser declarada Patrimonio al igual que evaluar aquellas
ya declaradas en el inconsciente colectivo.
Este resultado lo determinan personas que son profesionales en esta área,
con sensibilidad conservacionista y que reconozcan patrones evolutivos de
la historia y la importancia de su permanencia en la memoria colectiva.

46
DETERMINACIÓN DEL ÍNDICE DE AFECTACIÓN PATRIMONIAL (IAP)
El Índice de Afectación Patrimonial, es aquel factor menor o igual a uno (1),
el cual afecta el valor Patrimonial obtenido en la metodología del IPC.
Este índice se obtiene basándose en los resultados obtenidos de la de
investigación realizada por profesionales especializados en la materia
Patrimonial, de la misma se concluyó que se deben considerar tres factores
principales que afectarían al bien inmueble, cada uno con una ponderación
de incidencia sobre la Casa en estudio:
• Estado de Conservación: Este aspecto es el más importante en el
estudio de la Casa e incide directamente sobre el análisis de la
valoración del inmueble, ya que este mantiene, disminuye o eleva el
Valor del Patrimonio, por tal razón se le otorga un valor del 50% de
los aspectos seleccionados.
• Emplazamiento: Este factor incide de manera indirecta sobre la
valoración del inmueble, es por esto que se le otorga el 30% del total,
ya que están en función de su relación con su entorno no en si
mismo.
• Uso: El 20% restante se le otorga a este factor, ya que depende de la
actividad que realice el inmueble, pudiendo ser modificado o alterado
si llegase a atentar contra el bien Patrimonial.

47
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
50
Construcción Original
(1)
Intervención
Ejecutada
(2)
Total de
la
Sumatoria
Total Intervención Requerida
Cantidad
Agentes
Incidentes
Total Cantidad
Agentes
Incidentes
Calidad Total 1+2
Emplazamiento 30
Accesibilidad
Relación con el entorno
Percepción Visual
Uso 20
Frecuencia
Densidad
Cobertura
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Primer factor que se considera para determinar el Índice de Afectación
Patrimonial, en este podemos medir de manera cualitativa y cuantitativa el Estado
Original de la Construcción, la Intervención Ejecutada o Inclusive la Intervención
requerida para la obtención del estado óptimo de cualquier edificación.

48
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
50
Construcción
Original
(1)
Intervención
Ejecutada
(2)
Total de
la
Sumatoria
Total Intervención Requerida
Cantidad
Agentes
Incidentes
Total Cantidad
Agentes
Incidentes
Calidad Total 1+2
1.- Construcción Original
Está referido al Estado Constructivo de los diversos componentes que conforman
la edificación desde su origen.
• Aspectos Cuantitativos: Se realiza de manera cuantitativa una medición
del estado de la construcción original a través de un estudio meticuloso de
la edificación, de acuerdo a las fases correspondientes a cada especialidad,
según sea el caso.
• Factores: La incidencia de los Factores Ambientales serán medidos al igual
que las causadas por el hombre, los cuales afectan las medidas
cuantitativas supra expuestas.
2.-Intervención Ejecutada
Se refiere a los trabajos que pueden o no afectar el estado original de la
edificación, los cuales se efectuaron a lo largo del tiempo.

49
• Aspectos Cuantitativos: Medición cuantitativa de la intervención realizada
sobre la originalidad de la construcción.
• Factor Incidente: Factores por el cual se verá afectada la intervención de
la misma (agentes externos, ambientales y del hombre)
• Aspectos Cuantitativos: Se refiere a la calidad respectiva (tipo de
materiales a ser utilizados y la tecnología utilizada)
3.- INTERVENCIÓN REQUERIDA
Es la diferencia que se obtiene entre la construcción original y la intervención
ejecutada, con la finalidad de determinar acciones a ejecutar para devolver la
edificación a su estado óptimo. Se medirá cuantitativamente por la parte faltante
que complementaría la totalidad de la edificación.
CANTIDAD
ESPECIALIDAD DESCRIPCIÓN PORCENT.
CONST.
ORIGINAL
INTERV.
EJECUTADA
INTERV.
REQUERIDA
Estructura
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones
Sanitarias
Eléctricas
Mecánicas
Arquitectura
Cerramientos
Revestimientos,
Acabados, y
Equipamientos
Carpintería
Herrería
Obras Exteriores
Varios
TOTAL 100%

50
TABLAS GENERALES PARA DETERMINAR EL ESTADO DE CONSERVACIÓN
ESTRUCTURA Instalaciones Arquitectura
Peso CO IE IR Peso CO IE IR Peso CO IE IR
10 M. Alta 50-40 17-13,6 33 -26,4
20 Alta 40-30 13,6-10,2 26,4 - 19,8
30 Media 30-20 10,2-6,8 19,8 - 13,20
40 Baja 20-10 6,8-3,4 13,20 - 6,6
50 M. Baja 10-0 3,4 - 0 6,6 - 0
NOTA: Los porcentajes de cada especialidad dependerán del tipo de edificación.
4.- AGENTES INCIDENTES
Estos factores medirán la incidencia que ha tenido en la edificación, los aspectos
del medio ambiente y la acción del hombre, tanto en la construcción original como
en la intervención ejecutada.
ESTADO DE CONSERVACIÓN
TOTALES 100% EDIF VALOR % IAP
Construcción Original (A)
Intervención Ejecutada (B)
TOTALES
Intervención Requerida (C)

51
AGENTES INCIDENTES
Medio Ambiente
Geológico
• Sismos
• Erupciones Volcánicas
• Capacidad de carga de los suelos
Climatológico
• Variaciones de Temperatura
• Régimen de Lluvias
• Huracanes
• Erosión Eólica
• Erosión Hídrica
Biológico y
Microbiológico
• Fauna: Insectos, aves, mamíferos, roedores
• Flora: Vegetación parásita, arbustos o árboles.
Contaminación
Ambiental
• Dióxido de Azufre
• Dióxido de Carbono
• Polvo
• Residuos Orgánicos
Humedad
• Humedad Ambiental/Tiempo
• Infiltraciones
• Osmosis
• Evaporación
• Condensación
Humedad
Directa
• Robos
• Vandalismo
• Quema
Negligencias
• Defectos Constructivos
• Manipulación Errónea
• Accidentes, Incendios
Modificaciones del
Ambiente
• Planes Territoriales
• Instalaciones Industriales
• Alteración de Ecosistema
Socio-Económico
• Modas y cambios de estilo
• Desvaloración y cambio de uso
Políticos
• Cambios políticos
• Revoluciones

52
De este modo, el aspecto cuantitativo de la edificación (tanto original como
intermedio) se tendrá que afectar por lo supra dicho; oscilando cada uno
entre 0 (cero) dependiendo estos si es inexistente afectando de manera
decreciente el valor de cantidad previamente obtenido y 0,1, si está
inexistente.
5.- CALIDAD DE LA INTERVENCIÓN
El aspecto cualitativo de la intervención será medido a través del análisis
realizado sobre el uso de materiales; en lo referente a la escogencia y
tecnología de aplicación de los mismos; y su afectación en la construcción
original, proporcionándole un mayor peso a medida que tenga como
prioridad la ejecución de una obra basada en los parámetros básicos de la
concepción original de la edificación.
TABLAS DE AGENTES INCIDENTES
Internos
Medio
Ambiente
• Geológicos
• Climatológico
s
• Biológicos
• Contaminant
es
• Humedad
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,5
Externos
Acción
Hombre
• Directas
• Negligencias
• Modificacion
es
ambientales
• Socio-
Económicos
• Políticos
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,5
Totales 1,0

53
MUY ALTA ALTA MEDIA BAJA MUY BAJO
1,00-0,81 0,80-061 0,60-0,41 0,40-0,21 0,20-0
MATERIALES
Original Original Original Original Original
100-75 75-50 50-25 25-0 0-50
Simil. 0-25 Simil. 0-25 Simil. 0-25 Simil. 0-25 Opuesto 50-0
EMPLAZAMIENTO
Para el cálculo del Índice de Afectación Patrimonial se necesita el
emplazamiento, siendo este el factor que mide la importancia y relación que
existe entre el sitio de la ubicación de la edificación y su entorno inmediato.
Para el emplazamiento se toman las siguientes variables:
Accesibilidad 10
Relación con el entorno 10
Percepción Visual 10
Emplazamiento 30
1.- ACCESIBILIDAD
Está en función de la relación existente entre la ubicación y las diferentes
rutas de servicio público de la casa en estudio, medido dependiendo de las
diferentes escalas de cobertura de servicio que estarán en función del bien a
evaluar.

54
MUY ALTO ALTO MEDIO BAJO MUY BAJO
0 – 250 mts 251 – 500 mts 501 – 750 mts 751 – 1000 mts >1001 mts
10 8 6 4 2
2.- RELACIÓN CON EL ENTORNO
Está en función de la relación existente entre la casa y la totalidad de las
edificaciones históricas con amparo patrimonial de acuerdo a la cercanía
entre ellas.
10 8 6 4 2
3.- PERCEPCIÓN VISUAL
Está en función de la relación visual a ser alcanzado por la edificación como
hito de la referencia a través de distancia que oscilen entre 0 y 100 mts., con
rangos de 250 mts. cada uno.
2 4 6 8 10

55
La mayor ponderación será otorgando a la mayor distancia de la Percepción
Visual, otorgándole un mayor valor referencial al hito.
USO
Comprende todas aquellas acciones del hombre, que son producto de una
influencia socio-económica del momento.
Siendo el tercer factor a ser considerado en el Índice de Afectación
Patrimonial, en este se medirán diversos parámetros de acuerdo a la función
de la edificación, tales como:
Edificación de Tipo Público
• Frecuencia: En este parámetro se mide la necesidad de visitar la
Casa por parte del usuario, en función de la actividad a ser
implantada. Este parámetro tendrá mayor peso a medida que la
necesidad se incremente en un determinado período de tiempo.
• Densidad: Mide la cantidad de usuarios que visitan la Casa en un
lapso de tiempo determinado, esto en función de la máxima
capacidad que pueda albergar la Casa, lo que arrojará su mayor
peso.
• Cobertura: está en función del modo de influencia que viene
asociado al uso de la edificación, en relación a las diferentes escalas
de acción (nacional y local), asignándole mayor peso a la mayor
escala.

56
Frecuencia Diaria Semanal Mensual Anual Eventual
5 4 3 2 1
Densidad Muy Alto Alto Medio Bajo Muy Bajo
5 4 3 2 1
Cobertura Nacional Regional Municipal Sectorial Local
10 8 6 4 2
DETERMINACIÓN DEL FACTOR PATRIMONIAL
FACTOR PATRIMONIAL: Es el producto del resultado del Valor Patrimonial
y el Índice de Afectación el cual afectará el valor comercial de edificación.
FP = VP * IAP
APLICACIÓN DE LA METODOLOGÍA PROPUESTA
Pasos que se siguieron:
1. Obtención de los datos de la Casa de Las Primera Letras “Simón
Rodríguez”.
2. Descripción de la Casa de Las Primera Letras “Simón Rodríguez”.
(Reseña Histórica, Declaraciones, Gacetas, entre otros).
3. Estimación del Valor de la Casa de Las Primera Letras “Simón
Rodríguez”.
• Valor del Inmueble, según las metodologías tradicionales.
• Determinación del Factor de Patrimonio.

57
CAPÍTULO IV
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS
En este capítulo se presentan los resultados obtenidos a través de la
aplicación de los instrumentos. La información significa la oportunidad de
conocer las opiniones de la muestra, así como la percepción del
investigador, gracias a ello se podrá medir en carácter porcentual de dichos
resultados.
Estos análisis están realizados en forma cuantitativa, porque se pudo llevar a
cifras las respuestas (dando también origen a los porcentajes) apoyado con
el análisis del investigador, cuya finalidad es tener la mayor relación con los
objetivos específicos.
Según Balestrini (2000)…”El análisis implica el establecimiento
de categoría, la ordenación y manipulación de los datos para
resumirlos y poder sacar algunos resultados en función de las
interrogantes de la investigación” (Pág. 149).
El orden de aparición de los resultados, se desarrolla según el orden de las
preguntas presentadas en el cuestionario, luego se muestran los cuadros
estadísticos con las frecuencias de respuesta, acompañados de los
respectivos gráficos donde se puede observar el porcentaje de los datos
obtenidos, todo ello con el fin de visualizar de la forma más clara posible si,
los hechos estudiados tiene concordancia y dan respuesta a las
interrogantes de la investigación.

1.- Su edad está comprendida entre?
Alternativa
15 - 25
26 - 35
36 - 45
46 - más
Total
Fuente: Los autores 2016
En la interrogante
encuestados poseían una edad comprendida entre 26
un 24,32% para las edades de 36
15-25 años y 46
respectivamente, lo que nos indica que la mayoría de los encuestados son
adultos contemporáneos.
Su edad está comprendida entre?
Alternativa Frecuencia Porcentaje
25 4 10,81%
35 18 48,65%
45 9 24,32%
más 6 16,22%
37 100%
En la interrogante número uno se puede observar que el 48,65% de los
encuestados poseían una edad comprendida entre 26-35 años, seguido de
un 24,32% para las edades de 36-45 años, no obstante, para las edades de
25 años y 46-más edades se obtuvo un 10,81% y 16,22%
ivamente, lo que nos indica que la mayoría de los encuestados son
adultos contemporáneos.
58
número uno se puede observar que el 48,65% de los
35 años, seguido de
45 años, no obstante, para las edades de
más edades se obtuvo un 10,81% y 16,22%
ivamente, lo que nos indica que la mayoría de los encuestados son

2.- Género
Alternativa
Femenino
Masculino
Total
En el ítem número dos obtuvimos que el 51,35% de los encuestados es
masculino y que el restante 48, 65% era femenino, lo que nos conduce a
tener una población equilibrada en cuanto al género de las personas
encuestadas.
Femenino 18 48,65%
Masculino 19 51,35%
37 100%
número dos obtuvimos que el 51,35% de los encuestados es
59
número dos obtuvimos que el 51,35% de los encuestados es

3.- Vive usted en el centro de C
Alternativa
Si
No
Total
En la pregunta número tres el 73% de los encuestados afirmó no vivir en el
centro de caracas, mientras que el 27% restante afirmó que si
centro de caracas.
Vive usted en el centro de Caracas?
10 27,03%
27 72,97%
Total 37 100%
centro de caracas, mientras que el 27% restante afirmó que si
60
centro de caracas, mientras que el 27% restante afirmó que si vivía en el

4.- Sabe usted que es un patrimonio cultural?
Alternativa
Si
No
Total
En la pregunta número cuatro se quería saber si el
conocimiento de lo que era un Patrimonio Cultural, y obtuvimos que el
97,30% sabía lo que era un Patrimonio Cultural, mientras que un 2,70% no
sabía lo que esto era. Lo que quiere decir, que de 37 encuestados, 36
personas sabían que era un
qué era esto.
Sabe usted que es un patrimonio cultural?
36 97,30%
1 2,70%
Total 37 100%
En la pregunta número cuatro se quería saber si el encuestado tenía
personas sabían que era un Patrimonio Cultural y solo una persona no sabía
61
encuestado tenía
Patrimonio Cultural y solo una persona no sabía

5.- Seleccione los ítems que usted considera que son patrimonio cultural?
Alternativa
Instalaciones Deportivas
Sitios históricos
Conjuntos residenciales
Edificaciones con reconocimiento arquitectónico
Edificaciones con testimonio de acontecimientos
históricos
Edificaciones que ofrecen testimonio de una cultura en
particular
Seleccione los ítems que usted considera que son patrimonio cultural?
Instalaciones Deportivas
Conjuntos residenciales
Edificaciones con reconocimiento arquitectónico
62
Seleccione los ítems que usted considera que son patrimonio cultural?
Frecuencia
2
26
1
20
32
27

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