Este documento analiza la naturaleza de los bienes inmuebles y las características que los definen como tales. Explica que un bien inmueble se caracteriza principalmente por su inmovilidad. Detalla las diferentes categorías de bienes inmuebles según el Código Civil, incluyendo bienes inmuebles por naturaleza, por destinación y por el objeto a que se refieren. También discute cómo la calidad de inmovilidad de un bien es relevante para su aceptación como garantía hipotecaria.

1. ¿Es un trasatlántico un bien inmueble?, ¿son un árbol y sus
frutos bienes inmuebles?, ¿cuándo una vivienda deja de ser un
bien inmueble, o una ventana que le pertenezca?, ¿puede un
terreno no ser un bien inmueble? La respuesta a esta
interrogantes no es en todos los casos contundente ni de fácil
elaboración, ya que depende de las características que se
atribuyan a los bienes clasificados como inmuebles y el grado
en que los bienes posean dichas características.

2. La característica fundamental que da contenido al concepto de bien
inmuebles es justamente su inmovilidad, ya que contrariamente a los bienes
muebles, no puede ser movilizado en el espacio. Los bienes inmuebles que
nuestro Código Civil define legalmente como “inmuebles por naturaleza”
cumplen casi completamente con esta premisa. Estos son:
• edificios
• terrenos
• minas
• lagos
• acueductos y diques
• árboles no derribados
• frutos de la tierra no
cosechados
• crías de animales mientras no
hayan sido separadas de sus pastos

3. Los “bienes inmuebles por destinación”
son objetos que han sido destinados por “el
propietario” a un terreno o edificio para que
permanezcan en él constantemente, así como
algunos objetos y animales de labranza se
consideran dentro de esta categoría.

4. Los “bienes inmuebles por el objeto a que se
refieren”, corresponden a derechos de los propietarios
de bienes inmuebles, los derechos de uso y explotación
del enfiteuta, donde la enfiteusis es un contrato legal por
el cual se concede un fundo a perpetuidad o por un
tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo o de
pagar un canon anual, y los derechos de usufructo, o
derecho real de usar y gozar temporalmente de
las cosas cuya propiedad pertenece a
otro, según el título otorgado al
usufructuario.

5. ¿Por qué la inmovilidad, influye sobre la calidad
de una garantía hipotecaria consistente en uno
de un bien inmueble?
Los préstamos bancarios exigen al solicitante la presentación
de «garantías» que aseguren la recuperación del dinero
prestado en caso de impago de parte del cliente. Estas
garantías pueden ser fianzas de terceros, bienes muebles o
bienes inmuebles. Por su inmovilidad, un bien inmueble es
una garantía mucho más segura para la entidad bancaria
puesto que el cliente no puede «ocultarla» o trasladarla,
mientras que una maquinaria, vehículo, u otro bien mueble,
aún con supervisión (pignoración con placas) de parte del
banco, es más fácil de «desaparecer».
Ahora bien ¿aceptaría el banco que el solicitante
entregase sólo la edificación como garantía, sin terreno,
o el terreno sin edificación?

6. Desde el punto de vista legal, la formalización de títulos que otorgan derechos
o están referidos a bienes inmuebles, es tramitada a través de las Oficinas de
Registro Inmobiliario, sistema del Ministerio del Interior y Justicia (o
equivalente), y generan regulaciones tributarias, legales y taxativas especiales,
no aplicables a otros tipos de bienes como el Impuesto Municipal sobre
Inmuebles Urbanos, basado en una alícuota de su valor catastral.
Desde el punto de vista práctico, la clasificación de un bien como inmueble,
puede derivar en su aceptación como garantía hipotecaria en una operación de
crédito, en la cual no sólo las implicaciones legales del término cuentan, sino
sobre todo, las consecuencias que sobre la calidad de la garantía tiene el
grado en que esta reúna la característica de inmovilidad de estos bienes

7. El derecho de propiedad
inmobiliaria
 La Constitución Nacional consagra el
derecho de propiedad: “se garantiza el
derecho de propiedad. Toda persona tiene
derecho al uso, goce, disfrute y
disposición de sus bienes. La propiedad
estará sometida a las contribuciones,
restricciones y obligaciones que establezca la
ley con fines de utilidad pública o
 de interés general.

8. El derecho de propiedad
inmobiliaria
Sólo por causa de utilidad pública o
interés social, mediante sentencia
firme y pago oportuno de justa
indemnización, podrá ser declarada la
expropiación de cualquier clase de
bienes (Art. 115).

9. El derecho de propiedad
inmobiliaria
“No se decretarán ni ejecutarán
confiscaciones de bienes sino en los
casos permitidos por esta Constitución
... delitos cometidos contra el patrimonio
público... bienes de quienes se hayan
enriquecido ilícitamente al amparo del
Poder Público ... tráfico ilícito de
sustancias psicotrópicas y
estupefacientes” (Art. 116).

10. El derecho de usufructo “es el derecho real de
usar y gozar temporalmente de las cosas cuya
propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo
haría el propietario” (Art. 583).
El derecho de uso (de un fundo), otorga la
prerrogativa de “tomar de él los frutos que basten a
sus necesidades y a las de su familia”.

11. El derecho de posesión “es la tenencia de una
cosa, o el goce de un hecho que ejercemos por
nosotros mismos o por medio de otra persona que
detiene la cosa ....es legítima cuando es continua,
no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y
con intención de tener la cosa como suya propia”
(Art. 771)

12. La enfiteusis “es un contrato por el cual se concede un
fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la
obligación de mejorarlo y de pagar una canon o pensión
anual expresado en dinero o en especie. El enfiteuta se hace
propietario de todos los productos del fundo y sus
accesorios. Tiene los mismo derechos que tendría el
propietario respecto del tesoro y de las minas descubiertas
en el fundo enfitéutico” (Art. 1565, 1571)

13. Limitaciones a la propiedad
La Constitución de 1936, por primera vez asume
que el derecho de propiedad tiene limitaciones.
El Código Civil (CC), que había sido promulgado
en 1922, sufre una modificación del concepto
absoluto de propiedad que contenía, y aparece la
definición que ha perdurado hasta nuestros días.

14. Son limitaciones al derecho de propiedad las que
se deriven de la necesidad de “conservación de
bosques, cursos de agua, paso por las orillas de
los ríos y canales navegables, navegación aérea,
construcción y reparación de caminos y otras
obras públicas” (CC Art. 644)

15. Los derechos de Paso, de Acueducto y de Conductores
Eléctricos, también generan limitaciones a la propiedad,
pues “todo propietario debe permitir la entrada y paso por
su propiedad, siempre que sean absolutamente necesarios
para construir, reparar o demoler un muero u otra obra de
interés particular.. (CC Art. 659) o para procurar el paso al
propietario “de un predio enclavado entre otros ajenos,
que no tenga salida a la vía pública (CC Art. 660), contra
indemnización por perjuicios sufridos por el propietario.

16. Tampoco puede nadie realizar obras “cerca de
plazas, fuertes, fortalezas, iglesias, calles y
caminos públicos, sin sujetarse a todas las
condiciones exigidas por las Ordenanzas y
Reglamentos especiales de la materia” (CC Art.
700) En relación con luces y vistas de la propiedad
del vecino, “ningún medianero puede abrir en
pared común ventana ni tronera....

17. ... tener vistas rectas o ventanas para asomarse, ni
balcones u otros voladizos semejantes sobre la
propiedad del vecino... vistas laterales u oblicuas
sobre la misma propiedad, si no hay cincuenta
centímetros de distancia” (CC Art. 704 al 707)

18.  El sistema de planes de ordenación territorial, los planes
urbanísticos y las ordenanzas de zonificación son los
principales instrumentos legales que regulan la
explotación de la propiedad privada, en función del bien
común
 La Ley para la regularización y control de los
arrendamientos de vivienda (2012) regula los contratos
entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar, los
procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de las
viviendas
El derecho de propiedad
inmobiliaria. Limitaciones.

19.  Otras leyes o proyectos de ley que afectan
actualmente la propiedad inmobiliaria son la Ley
de Tierras, la Ley de Zonas Costeras, la Ley de
venta de parcelas, las leyes ambientales, y las
Ordenanzas de Zonificación ya mencionadas,
como instrumentos legales municipales con
injerencia directa sobre las posibilidades de
desarrollo de inmuebles regulados por estos
instrumentos.
El derecho de propiedad
inmobiliaria. Limitaciones.

20. La Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública, es
otro instrumento legal que establece limitaciones como la venta
obligatoria o compulsiva al Estado, de aquellos inmuebles de
propiedad privada que por causas de bien común debidamente
justificadas, deban ser intervenidos para las obras públicas que se
le destinen. Los inmuebles con afectación legal de expropiación no
pueden ser ocupados previa a la indemnización por parte del
estado (salvo casos de emergencia debidamente legalizados), la
indemnización debe ser el producto de estudios de valoración
tripartitos aprobados por Tribunales.
El derecho de propiedad
inmobiliaria. Limitaciones.

21. Ley para la Emergencia de Terrenos
Urbanos y Vivienda (2010). Establece
también limitaciones:
 En esta ley, se crea el Instituto de Tierras Urbanas y
Vivienda, ente autónomo adscrito a la Presidencia
de la República, que toma las principales
atribuciones del Sistema Nacional de Vivienda y
Hábitat previsto en la Ley Prestacional de Vivienda
y Hábitat correspondiente del año 2008.

22. Ley para la Emergencia de Terrenos
Urbanos y Vivienda (2010).
 Crea asimismo la "moneda de la construcción" y un
subsidio asociado (no determinado en la ley), sin
controles monetarios unificados; define los costos
y precios de inmuebles sujetos a afectación, "zonas
de emergencia" generaliza la declaratoria de
afectación de tierras urbanas y la ocupación previa.
Esta ley no ha tenido hasta el momento
aplicación y tiene serias contradicciones
administrativas y jurídicas, que determinan su
inaplicabilidad.

23. ¿Preguntas?
¿Qué dudas quisieran aclarar?
Sugerencia de temas para discutir:
1. El asunto de la garantía hipotecaria: ¿terreno, edificación o ambos?
2. ¿Por qué no se han dado títulos de propiedad a las familias en todos los barrios urbanos aún?
¿Qué se necesitaría?
3. Qué pasa si un terreno privado, reclamado por su propietario está ocupado por familias de
modo informal que solicitan seguridad jurídica? (ver caso del Centro Comercial «Expreso» en
Baruta-vía Piedra Azul-USB, construido sobre la quebrada, y adyacente al Barrio Ojo de Agua),
donde la Alcaldía otorgó condiciones de desarrollo del centro comercial a cambio de la cesión
de propiedad de los terrenos ocupados por el barrio, por parte de sus propietarios originales.
4. Si un edificio se traslada ¿es un bien inmueble? Ver https://www.youtube.com/watch?v=FSe-
C_Jn6PQ
Centro Comercial «Expreso»
Barrio Ojo
de Agua