Power Point Derechos Reales CCyCN

1. DERECHOS REALES
CAPITULO XIV

2. Derechos Reales Vs Derechos
Personales
 1. DISTINCIÓN CONCEPTUAL:
 DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES.
 *Derechos Personales (contratos): existe un sujeto activo llamado acreedor y un sujeto pasivo
 llamado deudor, los cuales convienen en celebrar un contrato. Este contrato lo que genera
 para ellos son obligaciones, que pueden ser reciprocas o pueden ser solo para una de ellas:
 obligaciones de dar, de hacer o de no hacer. Por lo tanto, todo contrato genera una
 contraprestación. Y lo que acuerden las partes es como la ley misma, es decir, lo que
prevalece
 es la autonomía de la voluntad.
 *Derechos Reales: aquí lo que tenemos es la relación directa e inmediata (porque no admite
 intermediarios) entre una persona, que es el sujeto activo y que llamamos titular (del derecho
 real) y un objeto. Relación que se basa en normas de orden público, por lo tanto aquí no hay
 autonomía de la voluntad, o la hay en menor medida.
 Los derechos reales son normas de orden público, es decir creadas y modificadas por ley,
 nunca por un particular, porque siguen el principio de numerus clausus (número cerrado de
 derechos. Solo los que (figuran en el art. 1887 CCC y en leyes especiales); titular puede ser
 persona humana o jurídica

3. CONCEPTO DE DERECHO REAL
 Art. 1882 CCC: “El derecho real es el poder
jurídico, de estructura legal, que se ejerce
 directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su Titular las
facultades
 de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este código

4. OBJETO
 Art. 1883 CCC: “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o
una parte material de la cosa
 que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede
 consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
 Art. 16: concepto de cosa y de bien. Cosa es un objeto material
susceptible de tener un valor.
 Bien es un objeto inmaterial que puede o no tener valor.
 Art. 17: derechos sobre el cuerpo humano. Del cuerpo humano
solo se puede disponer luego
 de la muerte, por ejemplo para (fines científicos o para
ablación de órganos (siempre acorde a
 ley).

5. ESTRUCTURA
 Art. 1884 CCC: “La regulación de los derechos reales
en cuanto a sus elementos, contenido,
 adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida solo
 por la ley. Es nula la configuración de un derecho real
no previsto en la ley, o la modificación
 de su estructura”. Es el principio de numerus clausus
(estructura legal de las normas).
 Determina que los derechos reales no pueden ser
modificados en sus aspectos estructurales.

6. NATURALEZA JURIDICA
 -Naturaleza jurídica de sus normas: se dice que las normas que regulan los derechos reales son
 sustancialmente de orden público (esto no significa que todas las normas relativas a los
 derechos reales sean de orden público, por eso se dice sustancialmente), es decir, que están
 vinculadas al plexo de principios de orden superior, políticos, económicos, morales y algunas
 veces religiosos, a los cuales una sociedad considera estrechamente vinculada la existencia y
 conservación de la organización social establecida, y que por eso mismo no pueden ser dejadas
 de lado por las convenciones privadas. Esta características surge principalmente del principio de
 numerus clausus.
 -Sujeto activo: puede serlo una persona tanto física como de existencia ideal.
 -Objeto: son las cosas (bienes materiales susceptibles de tener un valor) ciertas,
 individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes.
 -Relación inmediata: el derecho real establece una relación “directa e inmediata” con la cosa,
 lo que quiere decir que su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el
 derecho, no necesita de ningún intermediario.
 -Publicidad: si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho
 pueda ser conocido también por todos. Es necesaria la publicidad para que el derecho real
 pueda oponerse a terceros. La publicidad puede cumplirse a través de dos sistemas: la
 tradición y la inscripción en registros especiales.
 -Sujeto pasivo y su deber de abstención: el sujeto pasivo del derecho real está constituido por
 toda la sociedad sobre la que pesa un deber de abstención (negativo), que no constituye
 propiamente una obligación de no hacer, puesto que a través de ella no se priva a ninguna
 persona de un derecho que le compe7a, sino que consiste solamente en respetar la acción del
 titular del derecho sobre su cosa

7. ENUMERACION

l dominio: es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra se encuentra
 sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
 2. El condominio: es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
 3. La propiedad horizontal: es el derecho real de propiedad de dos o más personas
sobre un inmueble edificado, por el cual cada uno tiene un derecho exclusivo sobe
 determinados sectores independientes y un derecho común, establecido al solo
efecto de hacer posible el primero, sobre las restantes.
 4. Los conjuntos inmobiliarios: son los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
 parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
 urbanísticos independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
 laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
 contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
 locales

8.  El tiempo compartido: se considera que existe si uno o más bienes están afectados a
 su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
 industria u otros (fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
 6. El cementerio privado: se considera a los inmuebles de propiedad privada afectados a
 la inhumación de restos humanos.
 7. La superficie: es un derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que
 atribuye el pleno goce de un edificio o de una parte de un edificio.
 8. El usufructo: es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece
 a otro, con tal que no se altere su substancia.
 9. El uso: es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro,
 independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la
 substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso
 para las necesidades del usuario y de su familia.
 10. La habitación: es el derecho real que se refiere a una casa y a la utilidad de morar en
 ella.
 11. La servidumbre: es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno,
 en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien
 impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
 12. La hipoteca: es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre
 los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
 13. La anticresis: es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por
 él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para
 imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de
 exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
 14. La prenda: habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o
 condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en
 seguridad de la deuda.

9. CLASIFICACION
 Derechos reales sobre cosa propia o ajena: hace
referencia a la posibilidad o no de
 ejercer actos de disposición sobre la cosa objeto del
derecho. Sobre cosa propia el
 dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo
 compartido, el cementerio privado y la superficie;
Los restantes derechos reales
 recaen sobre cosa ajena, es decir, cuando el dominio
pertenece a otro

10.  Derechos reales principales y accesorios: todos los derechos reales son principales,
 excepto la hipoteca, la anticresis, la prenda y la servidumbre porque son accesorios
de
 un crédito en función de garan7a.
 Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables: la diferencia radica en
que
 algunos derechos reales recaen sobre objetos registrables, para los cuales la ley
exige
 la inscripción de los 7tulos en el respectivo registro.
 Ejercicio por la posesión o por actos posesorio: todos los derechos reales se
ejercen
 por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Posesión entendida como
 poder, como la sumatoria de animus (disposición fáctica y jurídica) + corpus
 (materialidad del objeto)

11. EXPROPIACION
 La expropiación consiste en la apropiación de un bien por el Estado, por
razones de utilidad pública, mediante el pago de una justa indemnización.
Decimos de un bien, porque no sólo las cosas sino también los derechos
pueden expropiarse. La expropiación no está limitada a los bienes de los
particulares, también puede expropiarse el dominio de un Estado
Provincial, y aun su dominio público. La utilidad pública está en la esencia
de la institución: es su razón de ser, su justificación. Integra el concepto de
expropiación el pago de la indemnización. En nuestro derecho, ella debe en
principio, ser previa; pero en verdad esto no es un requisito esencial porque
es concebible un régimen en que la indemnización no sea previa y aun
nuestra legislación vigente permite que el Estado tome posesión del bien
antes de pagarse toda la indemnización. En cambio debe ser siempre justa.
Sin ello no hay expropiación sino confiscación.-

12. BIENES QUE PUEDEN
EXPROPIARSE
 Principio General: Si bien el ejemplo típico y más frecuente
de expropiación es el de los inmuebles, la facultad
expropiatoria del Estado se extiende a todos los bienes,
cualquiera sea su naturaleza, sean del dominio público o
privado, sean cosas o derechos (art. 4º ley 21499). La única
limitación puesta por la ley es que estos bienes deben ser
convenientes o necesarios para la satisfacción de una utilidad
pública. En consecuencia, pueden expropiarse todas las cosas,
sean muebles o inmuebles, y todos los derechos, sean reales,
personales o intelectuales. El dinero NO puede expropiarse por
ser la cosa fungible por excelencia; pero pueden expropiarse
monedas que tengan valor numismático.-

13.  e) Sobrantes inaprovechables.-
 A veces la realización de una obra pública
necesita solo la expropiación parcial de una
propiedad; el Estado puede limitarse a esta
parte del predio. Pero también puede ocurrir
que la parte restante quede inutilizable para un
uso o explotación racional. En este caso el
expropiado puede exigir la expropiación de la
totalidad del inmueble (art. 8º ley 21499).-

14.  f) Condiciones de la expropiación.-
 Garantías de la propiedad: el art. 17º CN establece garantías determinadas de la
propiedad, a fin de evitar que el Estado se apropie de los bienes de las personas. A tal fin
aplica el principio de genérico de legalidad, reglado en el art. 19° CN a situaciones específicas
al consagrar el derecho a no ser privado de la propiedad si no es por causa de:
 (*) sentencia fundada en ley; y
 (**) expropiación por causa de utilidad pública, calificada por ley.
 En ambos casos debe existir ley que establezca las situaciones, hechos lícitos o ilícitos, o
actos que habiliten la privación -es decir la pérdida- de la propiedad.
 Enumeración: conforme con el art. 17 CN, la expropiación por causa de utilidad pública debe
ser calificada por ley y previamente indemnizada. De esta norma, que constituye el pilar
básico del instituto de la expropiación, se desprende que esta debe llenar las siguientes
condiciones:
 1.- debe fundarse en una razón o causa de utilidad pública;
 2.- esa utilidad pública debe ser calificada por ley; y
 3.- finalmente, la expropiación exige la previa indemnización.
 Nos ocuparemos por separado de estas tres condiciones e esenciales.-

15.  Utilidad pública: de una manera general, puede decirse que dentro del
concepto de utilidad pública este comprendido todo lo que es conveniente
al progreso general del país, o como dice la ley 21499, todo lo que procure
la satisfacción de un bien común, sea de naturaleza material o espiritual
(art. 1º). El caso típico es, desde luego, la realización de una obra pública
de evidente e indudable interés general, como puede ser un camino, un
canal, un dique, etc. Pero en el derecho moderno el concepto de utilidad
pública se ha extendido a todo aquello que, por una razón o por otra, es
conveniente al progreso social. No es necesaria la realización de una obra
concreta; basta que la expropiación sirva al bien común.
 Lo que evidentemente no es lícito es quitar una propiedad a una persona
para dársela a otra, sin beneficio público alguno.
 En suma, cabe en el concepto de utilidad pública todo lo que convenga al
progreso general del país, a su prosperidad, a la mayor justicia en la
distribución de las riquezas, porque esa justicia hace a la paz social y, por
consiguiente, no puede negarse su utilidad pública.

16.  2.- Calificación por ley: atribución del poder legislativo: la
calificación de la utilidad pública debe ser hecha por ley del
Congreso, o de las legislaturas locales. El Poder Judicial no
podría considerar que no es de utilidad pública lo que esta así
calificado por ley, porque ello significaría sustituir el criterio
del legislador sobre la necesidad, beneficios y medios de
ejecución de la obra, todo lo cual es competencia de los
Poderes Legislativo y Ejecutivo y no del Poder Judicial. Por
ello, la CSJN ha resuelto, con razón, que el juicio referente a la
utilidad pública es privativo del legislador y que sólo puede ser
revisado por lo jueces en caso de una extrema arbitrariedad.
Así por ejemplo, se decidió que había arbitrariedad cuando el
Estado expropio un automóvil a una persona para entregárselo
a otra sin beneficio público alguno.-

17. CONDICIONES
 3.- Indemnización previa: condiciones que debe reunir: la
indemnización debe reunir las siguientes condiciones:
 (*) debe ser justa; y
 (**) debe ser previa.
 La primera condición no esta exigida explícitamente por la
CN pero surge implícitamente del art. 17, ya que una
indemnización que no es justa no es verdaderamente una
indemnización. Además, el CC consagra expresamente este
principio (art. 2511). La segunda condición es exigida
expresamente por el art. 17 CN. La indemnización debe
pagarse en dinero efectivo, salvo conformidad del expropiado
para que el pago se efectúe en otra especie de valor (art. 12 ley
21499).-

18. RETROCESION
 Suele ocurrir que después de expropiado un bien, el
Estado no le da el destino de utilidad pública para el
cual se dictó la ley que permitió su expropiación. A
veces no se le da destino alguno; a veces se le da un
destino diferente. Esto suele obedecer a un cambio de
política respecto de la obra pública, que se pensaba
emprender o bien a la falta de fondos necesarios para
realizarla. En esos casos, el expropiado tiene derecho
a demandar la restitución del bien mediante la acción
de retrocesión.

19. EXPROPIACION JUDICIAL
 Expropiación judicial: como claramente lo impone la CN en el art. 17º, la
expropiación debe disponerse por causa de utilidad pública, declarada por
el Congreso Federal, e indemnizarse previamente. Sin embargo, uno de los
tipos de la expropiación irregular o inversa, consagrados en el art. 51° ley
21.499 que autorizan al afectado a demandar la expropiación, se configura
cuando el Estado, sin identificar ni diferenciar el órgano de poder de que se
trate, impone al titular de un bien una indebida restricción o limitación que
importen una lesión a su derecho de propiedad. Por otro lado, la ocupación
temporánea normal -art. 58º ley 21499- autoriza el uso temporáneo de un
bien, previa declaración de utilidad pública, es dispuesta por la autoridad
administrativa y requiere indemnización; si la necesidad es imperiosa,
urgente o súbita, no exige ni declaración del Congreso ni indemnización,
solo la reparación de los daños si los hubiere (art. 59º).