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EL PLAN DE ARRANQUE DE LA OBRA 1
NECESIDAD Y OBJETIVOS DEL PLAN DE ARRANQUE
Al establecer Promotor y Constructor un Convenio para realizar una
construcción, ambos se proponen alcanzar los siguientes objetivos:
- Que el Promotor reciba una edificación construida con cumplimiento fiel de¡
Proyecto, dentro de¡ plazo pactado con el Constructor y con un precio justo.
- Que el Constructor obtenga un beneficio económico adecuado a su
aportación e Incremento su experiencia técnica y su crédito ante el Promotor y
en el Mercado en general.
Si suponemos que tanto el Promotor como el Constructor están capacitados
Para llevar a buen fin el proyecto común y que el convenio entre ellos es justo y de
buena fe, parece lógico que estos objetivos se alcancen fácilmente.
No obstante, a pesar de cumplirse estos supuestos, suelen presentarse en la
eje- cuci6n de las obras problemas que dificultan la obtención de una construcción
que tenga las condiciones deseadas por ambas partes de Calidad, Plazo y Precio.
Estos problemas se originan, en gran parte, por la incorrecta Planificación
realizada al comienzo de la obra en un conocimiento Incompleto del Proyecto a
ejecutar Y de las circunstancias que te complementan y condicionan,
Por ello es fundamental que el Jefe de Obra, tan pronto haya sido designado
por el Constructor, obtenga toda la documentación que define y regula la obra que
debe dirigir Y la analice y complete.
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Tomado del Libro MANUAL PARA LA DIRECCIÓN INTEGRADA DE PROYECTOS Y OBRAS de F. Merchán Gabaldon Ed. Dossat
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Llamaremos Plan de Arranque al conjunto de actividades encaminadas a:
1. Analizar y completar la documentación que define la obra y a alcanzar el
pleno conocimiento de ella.
2. Planificar la obra y establecer las normas de control y de relación con el
Promotor que permitan la ejecución fluida y eficaz de la construcción.
El Jefe de Obra debe realizar esta labor con la colaboración del Promotor, a
través de sus equipos de Proyecto y Dirección, y del Constructor, a través de sus
Equipos Técnicos y Especializados.
Con el fin de sistematizar la ejecución del PLAN lo descompondremos en FASES
articuladas bajo los siguientes epígrafes:
FASE 1º - INFORMATIVA
Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta
- Contenido de la oferta.
- Fiabilidad del estudio de la oferta. - Posibles alteraciones
debidas al proceso de adjudicación.
- Características del Promotor. - Documentación contractual.
Subfase B-1 - Definición de la Construcción
- Estado de la legalización de la construcción.
- Características del emplazamiento.
- Nivel de desarrollo del proyecto.
- Métodos y procedimientos previstos por el proyectista,
3
FASE 2.0 - CREATIVA
Subfase A-2 - Planificación
- Acta de replanteo.
- Definición de¡ Proyecto de Ejecución.
- Elección de métodos, procedimientos y medios de
producción
- Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria.
Subfase B-2 - Optimización del proceso
- Obtención del presupuesto y de la relación de unidades
reales
- Programación de la producción y de los recursos necesarios.
- Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato.
- Legalización de las modificaciones.
- Plan de avituallamiento y optimización de compras.
- Obtención del costo real.
Subfase C-2 - Control
- Controles de la producción y econ6mico-financiero.
- Plan de seguridad e higiene.
- Plan de aseguramiento de la calidad.
- Planes de recepciones y entregas.
- Información para futuras actuaciones,
4
DESARROLLO DEL PLAN
FASE 1ª - INFORMATIVA
Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta
CONTENIDO DE LA OFERTA
Lo primero que debe conocer el JEFE DE OBRA son los compromisos que se
han establecido con el PROMOTOR en la OFERTA y que él debe cumplir.
La OFERTA puede tener múltiples expresiones. Puede limitase a fijar un
Precio y un Plazo, basados en la documentación aportada por el PROMOTOR, que
se supone correcta y que se asume, o puede estar formada por una serie de
documentos redactados por el CONSTRUCTOR.
Los documentos en que se basa la OFERTA o la forman pueden ser:
- Proyecto arquitectónico.
- Memoria descriptiva.
- Presupuesto.
- Precios descompuestos,
- Pliego de condiciones y borrador de contrato.
- Programa de construcción.
- Programa de certificaciones.
- Planos de implantación de instalaciones fijas.
- Variantes técnico-económicas.
- Plan de seguridad e higiene.
- Plan de aseguramiento de la calidad.
- Condiciones complementarlas de la oferta.
Si la OFERTA responde a un Concurso de Proyecto y Construcción incluirá el
PROYEFCTO DEL CONSTRUCTOR basado en las condiciones urbanísticas y de
uso comunicadas por el PROMOTOR.
5
La OFERTA puede estar definida como un PRESUPUESTO ABIERTO, base
de CERTIFICACIONES, o puede ser un TANTO ALZADO, y en caso de LLAVE EN
MANO incluir una responsabilidad sobre la calidad deL Proyecto y sobre el buen
funcionamiento de la Construcción.
Sus precios pueden ser constantes en el tiempo o variar de acuerdo con una
formula de revisión y puede estar garantizada por una FIANZA, por PENALIZACION
de tipo económico o legal o solamente por el prestigio del CONSTRUCTOR.
El JEFE DE OBRA ordenará y estudiará esta documentación anotando cuanto
crea que puede necesitar un complemento o una corrección.
FINALIDAD DEL ESTUDIO DE LA OFERTA – POSIBLES ALTERACIONES
DEBIDAS AL PROCESO DE ADJUDICACIÓN.
La fiabilidad de la OFERTA depende de la abundancia y exactitud de los
datos aportados por el PROMOTOR, como base para su estudio, y la profundidad
con la que se ha realizado dicho estudio.
La documentación base de estudio, cuya posible composición se relaciona en
el punto anterior, puede definir o no definir claramente la obra a realizar y las
condiciones externas que la pueden condicionar.
El expediente del estudio efectuado por el CONSTRUCTOR puede contener:
- Informe sobre el emplazamiento de la construcción (Geotecnia,
Topografía, Servicios, etc.)
- Estudio de métodos, maquinaria, medios auxiliares y personal a
emplear.
- Ofertas de proveedores y subcontratistas.
- Precios descompuestos.
- Programa de construcción.
- Presupuesto (mediciones y valoración').
- Estudio de costos indirectos.
- Estudio de variantes.
6
- Comentarios a pliegos de condiciones y a borrador de contrato.
- Informe sobre el promotor.
El JEFE DE OBRA, al revisar este expediente, comprobará especialmente
estudio de Gastos Indirectos incluye posibles costos de:
- Licencias
- Tasas
- Honorarios.
- Estudios técnicos complementarlos (geotécnicos, de estructura,
de instalaciones, etc.).
- Dotación de accesos y servicios al emplazamiento
- Seguros.
- Gastos financieros.
- Gastos generales de empresa.
- Variaciones de precios de costo.
También comprobará si existen, y se han valorado sobrecostos por:
- Tanto alzado,
- Llave en mano,
- Plazo de difícil cumplimiento,
- Dudoso cumplimiento del contrato por parte del promotor,
El siguiente paso en la comprobación de la fiabilidad de la OFERTA es
verificar si existe identidad entre ella y los datos resultantes del estudio, pues
pueden existir diferencias originadas, por motivos comerciales, antes de la
presentación o durante la negociación de la adjudicación.
7
CARACTERISTICAS DEL PROMOTOR - DOCUMENTACION CONTRACTUAL
La relación técnico-comercial entre el CONSTRUCTOR Y el PROMOTOR va
a estar definida, en gran Parte, según sea éste:
- Particular.
- Sociedad Privada.
- Sociedad pública.
- Municipio.
- Autonomía.
- El Estado,
Y también si es cliente:
- Habitual,
- Conocido.
- Desconocido.
La influencia de] tipo de PROMOTOR se reflejará ya en el establecimiento del
CONTRATO que puede ser de ADHESION, caso de los ENTES PUBLICOS, o más
menos minucioso al redactar CLAUSULAS referentes a:
- Definición de representante con poder suficiente.
- Aprobación de obra no prevista,
- Aceptación de Precios nuevos y revisiones.
- Determinación de plazos para gestionar y pagar certificaciones,
- Paralizaciones -causas y repercusiones.
- Liquidación y entrega de la obra.
- Rescisión de contrato.
Es evidente que el CONTRATO y PLIEGOS DE CONDICIONES que regulen
las relaciones PROMOTOR-CONSTRUCTOR deben adaptarse a las características
de ambos.
8
El JEFE DE OBRA debe comprobar si la DOCUMENTACIÓN
CONTRACTUAL es adecuada al PROMOTOR y a la obra a realizar.
Debe hacer esta comprobación tanto si el CONTRATO está ya firmado como
si está pendiente de negociación.
Si el resultado de la información recogida hasta aquí es NEGATIVO el JEFE
DE OBRA deberá comunicarlo a su DIRECCION para que adopte las medidas
pertinentes.
Aquí supondremos que es POSITIVO o que aún siendo NEGATIVO la
DIRECCION decide que se continúe el proceso constructivo y por lo tanto el PLAN
DE ARRANQUE.
Subfase B-1 - Definición de la Construcción
Presentamos el articulado de esta SUBFASE en forma de Cuestionario tipo
que no es cerrado y que en cada caso se adaptará a la obra a que se refiera,
ESTADO DE LEGALIZACION DE LA CONSTRUCCION
- ¿La propiedad de los terrenos está garantizada por el promotor?
- ¿Existe licencia de construcción sin limitaciones?
- ¿Se dispone de una autorización de construcción parcial o
temporal?
- En caso de licencia en tramitación ¿se conoce el plazo para su
obtención? ¿Se prevé que esta obtención implique cambios en
el proyecto?
- ¿Se ha considerado en la oferta o en el contrato la repercusión
de una legalización imperfecta?.
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CARACTERISTICAS DEL EMPLAZAMIENTO
Tienen tres Orígenes:
- Topografía y geotecnia.
- Servicios y accesos.
- Servidumbres.
TOPOGRAFIA Y GEOTECNIA
- ¿Existe estudio topográfico? ¿Coinciden los datos del estudio con los
del proyecto de arquitectura?
- ¿Los volúmenes y profundidades de excavaciones de presupuesto son
reales?
- ¿Existe un estudio geotécnico fiable? ¿Contiene una memoria que
describa la morfología y resistencia del terreno hasta cotas en las que
haya que actuar? ¿Presenta la memoria conclusiones que permitan
definir los elementos resistentes del edificio en contacto con el terreno?
- ¿Se ha detectado agua en el subsuelo? ¿Se define el nivel freático, el
caudal y las características químicas del agua?
- ¿Puede existir expansívidad latente en el terreno? ¿Se evalúa su
presión?
- ¿Las hipótesis con las que se ha redactado el proyecto, son reales?
SERVICIOS Y ACCESOS
SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD
- ¿Existe acometida a red pública a pie de obra?
- ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce elplazo para obtenerla?
- ¿Se deben aportar generadores eléctricos? ¿Durante qué plazo?
- ¿Quién asume los costos de acometida y suministro eléctrico?
- Si hay dificultades de suministro, ¿se han recogido en la oferta y en el
contrato?
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SUMINISTRO DE AGUA
- ¿Existe acometida a red pública a pie de obra?
- ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce el plazo para obtenerla?
- ¿Se deben aportar cisternas, depósitos, bombas, etc.? ¿Durante qué
plazo?
- ¿Quién asume los costes de acometida y suministro?
- Si hay dificultades de suministro ¿se han recogido en la oferta o en el
contrato?
ALCANTARILLADO
- ¿Existe pozo de acometida en la parcela?
- ¿Tienen la red diámetro y cota suficiente?
- ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce el plazo para obtenerla?
- ¿Se deben aportar fosas sépticas o construir pozos filtrantes para
servicio de obra?
- ¿Quién asume los costos de acometida o de los medios sustitutorios?
ACCESOS
- ¿Dispone el terreno de acceso a través de viales públicos?
- ¿El acceso se efectúa a través de viales privados? ¿Son propiedad del
promotor? ¿Deber obtenerse una autorización?
- ¿Hay que crear acceso a través de terreno sin urbanizar?
- ¿El acceso tiene limitaciones de uso?
- ¿Quién asume el costo de creación del acceso?
- ¿Se ha recogido en la oferta el costo y el tiempo necesarios para crear
el acceso?.
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SERVIDUMBRES
- ¿Existen en el terreno construcciones o Instalaciones, en superficie o
subterráneas que impidan o dificulten los trabajos? ¿Están previstas en
el proyecto? ¿Se pueden demoler o retirar?
- ¿Se deben contrarrestar acciones de edificaciones o viales
colindantes? ¿Es necesario emplear para ello procedimientos de
construcción no habituales?
- En caso de remodelación o ampliación de edificios ¿existen
condicionantes de horario, ruido, corte de instalaciones o interferencias
técnicas o de uso con las zonas de edificio en funcionamiento?
- ¿Deben programarse los trabajos en horarios no habituales?
- ¿La existencia de servidumbres afecta al precio o plazo ofertados? ¿Se
ha recogido esta posibilidad en la oferta o en el contrato?
NIVEL DE DESARROLLO DEL PROYECTO
- ¿Tiene el proyecto una definición arquitectónica definitiva? Si no es así
¿se conoce qué elementos permanecen Invariables?
- ¿Existen proyectos de estructura e Instalaciones respaldados por
proyectistas acreditados? ¿Es aconsejable chequearlos u optimizarlos?
- ¿Presenta el proyecto problemas de estabilidad, conservación o
funcionamiento?
- ¿Están definidos carpinterías y acabados superficiales?
- ¿Hay identidad de definiciones entre todos los documentos de
proyecto?
- ¿Las mediciones son correctas?
- Si existen indefiniciones ¿permiten comenzar la construcción y
programarlas?
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METODOS Y PROCEDIMIENTOS PREVISTOS POR EL PROYEC11STA
- ¿Incluye el proyecto una memoria que define el proceso constructivo?
¿Es asumible?
- Se pueden presentar a la dirección facultativa y promotor soluciones
alternativas de métodos, procedimientos o materiales basadas en:
§ Mejorar la calidad.
§ Asegurar el plazo.
§ Disminuir el costo.
§ Eliminar unidades con problemas de ejecución, conservación o
uso.
§ Emplear métodos o procedimientos de habitual aplicación por el
constructor y de acreditada eficacia.
§ Aumentar la mecanización y el empleo de procedimientos
industriales.
Toda la información obtenidas en la FASE 1ª se aplicara en el desarrollo de la
FASE 2ª, cuyo articulado forma realmente el PL AN.
Parte de los datos serán de común aplicación a varios puntos del PLAN y
algunos a todos ellos.
FASE 2ª - CREATIVA
Subfase A-2 – Planificación.
ACTA DE REPLANTEO
El establecimiento de un ACTA en la que se recojan las condiciones en las
que se comienzan los trabajos es fundamental ya que en ella se fijan puntos que
pueden afectar al PRECIO y PLAZO de la CONSTRUCCION.
13
En el caso de Obras Públicas y en aquellas otras en que así se determina en
el CONTRATO, es perceptivo establecerla y en algunos, con un formato y redacción
específicos.
Dada su importancia el JEFE DE OBRA debe preparar, basándose en la
información obtenida en la primera FASE del PLAN, una relación de puntos que
desea figure en el ACTA y que se referirán a documentos necesarios y obstáculos
detectados que afecten a la construcción sin limitaciones. Si el formato del ACTA
estuviera fijado pedirá que se incluya una ADDENDA que se firmará y tramitará
conjuntamente con el ACTA.
El ACTA DE REPLANTEO suele ser firmada por representantes apoderados
del PROMOTOR, de la DIRECCIÓN FACULTATIVA y del CONSTRUCTOR y en ella
se suele dejar constancia de algunos de los siguientes puntos:
- Existencia de un contrato entre promotor y constructor.
- Declaración por parte de¡ promotor de ser propietario del
emplazamiento de la construcción (indicando, en este caso, su vigencia
y alcance)
- Entrega por la dirección facultativa de los siguientes documentos:
§ Plano legalizado en el que figuren las alineaciones de fachadas
y cota origen de nivelaciones (plano de tira de cuerdas)
§ Proyecto revisado de construcción (si no está completo,
calendario para completarlo).
§ Estudio de seguridad,
§ Entrega por el constructor de documentos que completen su
oferta (programa, organigrama de dirección, relación de
subcontratas, etc.)
§ Existencia de accesos y servicios públicos (si no existen, medios
sustituto - Carencia de servidumbres (si existen, definición y
limitaciones que imponen.
§ Fecha origen del plazo (puede existir un período de preparación
de equipos)
A la vista de los puntos recogidos en el ACTA se establecerá si el comienzo
de la construcción es VIABLE, NO VIABLE o VIABLE CON LIMITACIONES.
14
Definición del proyecto de ejecución
En la revisión del PROYECTO, efectuada en la FASE 1ª del PLAN, pueden
haberse detectado carencias, errores u omisiones. También puede haber quedado
explícita la posibilidad de optimizar algunos aspectos del PROYECTO, como puede
ser el cambio de tipo de estructura o de Instalaciones, el empleo de materiales
diferentes o de conjuntos prefabricados, etc.
En esta FASE del PLAN se presentará a la DIRECCION FACULTATIVA el
resultado de la revisión efectuada con las propuestas correspondientes.
Alcanzado un acuerdo relativo a los aspectos del PROYECTO a completar o
mejorar, el JEFE DE OBRA ofrecerá a la DIRECCIÓN su colaboración personal y de
los equipos de su empresa hasta obtener el PROYECTO DEFINITIVO.
Elección de métodos, procedimientos y medios de producción
La elección se efectuará tomando como base el PROYECTO DEFINITIVO y
la bondad de la elección dependerá de la experiencia del JEFE DE OBRA y de
asesoría de los Departamentos Especializados del Constructor.
Las Empresas Constructoras suelen tener un departamento dedicado a reunir
documentación gráfica y escrita referente a procedimientos empleados en
actuaciones anteriores, especialmente aquellos que por su técnica o por su
originalidad de ser un exponente de su experiencia.
En este escrito se Insistirá en la importancia que tiene el que cada obra
información sobre su desarrollo, tanto en sus aspectos positivos corno negativos.
El empleo de ciertos procedimientos o máquinas y equipos auxiliares pueden
afectar en algún aspecto al PROYECTO por lo que estos casos deben ser
consultados y consensuados con la DIRECCION FACULTATIVA y PROMOTOR.
15
Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria
Definidos el PROYECTO, los METODOS y los MEDIOS DE
CONSTRUCCION el JEFE DE OBRA proyectará dimensionando y ubicando las
Instalaciones Fijas, la Maquinaria, los Acopios y, si ha lugar, los viales Internos de la
obra.
Este PROYECTO se hará de acuerdo con todas las Normas de Obligado
Cumplimiento y las tendentes a garantizar el máximo rendimiento y mínimo costo de
los equipos.
Relación de algunas normas básicas:
- Cumplimiento de las normas de seguridad e higiene. - Respeto de las
propiedades colindantes.
- Conocimiento de las cargas que transmiten al terreno o a la
construcción las grandes máquinas.
- Cumplimiento de las normas fijadas en la documentación de medios de
eleva- ci6n en relación con bancadas, vías y arriostramientos.
Obtención de la licencia necesaria de funcionamiento.
- Situación de puntos de descarga y acopio de materiales bajo gancho
de los medios de elevación.
- Planificación de las operaciones de aporte, montaje, desmontaje y
retirada de Instalaciones y máquinas.
- Diseño de las redes de electricidad y agua cumpliendo las normas de
seguridad Y con dotación suficiente de tomas.
- Situación del pabellón de dirección en punto que facilite la visión de la
obra y los de almacenes, talleres y personal fuera del radio de acción
de los medios de elevación.
Al cumplirse este PUNTO del PLAN quedarán definidos la EDIFICACION y los
MEDIOS a emplear y su ubicación.
Si se tratara de una Industria estática podríamos decir que en este momento
que- daba definido el Objeto a fabricar y la Fábrica.
16
Es obvio que el buen resultado técnico y económico del proceso de
construcción depende de la calidad del Proyecto, del conocimiento que de éste se
tenga, de la acertada decisión de Métodos y Procedimientos, de la idoneidad de los
Medios Humanos, Mecánicos y Materiales y de la correcta situación de los Equipos.
Subfase 13-2 - Optimización del proceso
OBTENCION DEL PRESUPUESTO Y DE LA RELACION DE UNIDADES REALES
La definición del PROYECTO y la elección de METODOS y MEDIOS a
emplear nos permite obtener dos documentos de gran Importancia. Estos son:
- PRESUPUESTO REAL que debe formar parte de la
DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL actualizada, cuya
legalización ocupará otro PUNTO del PLAN.
- RELACION de las UNIDADES DE OBRA que se han de
ejecutar con definición, medición y ordenación aptas para la
programación.
Esta RELACION servirá también de base para obtener el COSTO REAL de la obra.
Programación de la producción y de los recursos necesarios
Tomaremos como base la RELACION DE UNIDADES a que se hace
referencia en el PUNTO anterior.
Estas unidades deben estar definidas y ordenadas según los procedimientos
y épocas de ejecución. Las unidades del PRESUPUESTO suelen estar definidas y
ordenadas de forma análogas as de PROYECTO algunas de las cuales pueden ser
muy complejas, compuestas por subunidades que se ejecutan por equipos de
especialidades profesionales diferentes y en épocas no coincidentes.
17
La formación de unidades simples y su ordenación requiere el buen
conocimiento de los procedimientos a emplear.
No obstante el proceso de desarrollo del Programa advertirá de posibles
errores, y permitirá subsanarlos.
Si el estudio de Medios y la descomposición elemental de las unidades se ha
hecho cuidadosamente, la utilización de un Programa Informático adecuado
permitirá disponer, simultáneamente con el PROGRAMA DE PRODUCCION, de los
de EMPLEO DE PERSONAL, MEDIOS AUXILIARES y MATERIALES.
Si esta Programación no coincidiera con la que posiblemente formara parte de
la oferta debe negociarse con el PROMOTOR su aceptación, sobre todo si alteran
Hitos parciales y el Plazo final.
A través de este PROGRAMA obtendremos también los de
CERTIFICACIONES, COBROS y PAGOS de utilización en el CONTROL
ECONOMICO-FINANCIERO.
Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato
En la FASE 1ª se hizo una revisión de estos Documentos para determinar si
eran aceptables.
En esta FASE, conocido ya el PROYECTO DEFINITIVO, los METODOS DE
CONSTRUCCION y la PROGRAMACION, se hará una revisión detallada eliminan-
do cláusulas que han podido quedar sin objeto y adecuar el resto a la realidad.
Es habitual que el PROMOTOR no desee cambiar la Documentación o que,
en el caso de Obras Públicas sea muy complicado hacerlo.
Por ello, convendrá elegir el momento adecuado para plantear el tema.
18
Una forma de rectificar los Documentos sin anularlos es adjuntar a ellos
ADDENDAS.
En todo caso es aconsejable que el JEFE DE OBRA aplique sus objeciones a
los Documentos subrayando los puntos afectados con el fin de:
- Servir de base de negociación si el contrato aún no se ha firmado.
- Forzar la renegociación si se prevé que las condiciones son
absolutamente desfavorables.
- Prever y actuar antes de que se alcancen situaciones conflictivas y
negociarlas caso a caso, sin la presión que supone estar realizando el
trabajo que origina el conflicto.
Legalización de las modificaciones
Al concretar la obra a realizar pueden producirse variaciones en los
Documentos que definen el CONTRATO, que pueden ser:
- Proyecto arquitectónico.
- Memoria descriptiva.
- Pliegos de condiciones.
- Presupuesto.
- Programa y plazo.
Estas variaciones deben recibir la aprobación de la DIRECCION
FACULTATIVA o del REPRESENTANTE EN OBRA DEL PROMOTOR pero deben
ser refrendadas por la PERSONA u ORGANISMO CONTRATANTE o por su
DELEGADO APODERADO.
Insistimos en que la determinación de quien tiene este Poder debe quedar
claramente establecida en el CONTRATO.
19
En el caso de OBRA PUBLICA, la aprobación por el ORGANISMO
CONTRATANTE debe ir acompañada por la de su INTERVENCIÓN y, en su caso,
por la del ESTADO ya que son indispensables para poder Certificar, Cobrar y
Liquidar la Obra.
Plan de avituallamiento y optimización de las compras.
Tan pronto queden definidas las unidades de obra a ejecutar, los medios
necesarios para ello y las fechas en que se necesitaran los suministros se preparará
la RELACION DE ADQUISICIONES, creando un FICHERO en el que figurará para
ADQUISICION:
- Concepto
- Medición.
- Precio asíntota que se desea alcanzar.
- Fechas en que se solicita la oferta y se espera recibirla.
- Fecha en que se debe tener concretada la adquisición.
- Fecha en que se debe comenzar el suministro.
- Particularidades del suministro (ritmo, controles de calidad, medios a
por el suministrador y por el constructor, Interferencias o coordinan
otros suministros, garantías de calidad o de plazo, forma de pago).
- Relación de suministradores a los que se puede consultar.
Dado el hábito actual de alquilar Medios Auxiliares y de emplear Subcontratación
incluirán en el FICHERO como cualquier otra ADQUISICION.
- Nunca se efectúe una adquisición basada en mediciones o conceptos
que no se correspondan con los reales de suministro.
- Nunca se adjudique un suministro sin comprobar la capacidad y el
conocimiento del suministro que tiene el posible adjudicatario.
- Nunca se debe retrasar una adquisición hasta que la urgencia del
suministro impida una eficaz negociación de compra y limite el numero
de ofertantes.
20
- Nunca se deben aceptar variantes de materiales o procedimientos sin
comprobar su idoneidad y sin conseguir la aceptación del promotor.
- Siempre se deben exigir garantías de ritmo de entrega y calidad que
cubran como mínimo, las contratadas con el promotor.
- Siempre se debe recurrir a la información y apoyo de los equipos
centrales de empresa, fundamentalmente en adquisiciones habituales
o de gran consumo.
Obtención del Costo Real
Partiendo de los siguientes PUNTOS ya definidos,
- Relación de unidades
- Precios de compra de materiales y medios de ejecución
- Gastos Indirectos y generales
podemos obtener el COSTO REAL que será una de las bases del CONTROL
ECONOMICO-FINANCIERO.
Subfase C-2 - Control
CONTROLES DE LA PRODUCCION Y ECONOMICO-FINANCIERO
Aunque la PRODUCCION es uno de los parámetros básicos para el
CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO se ha separado aquí porque tiene facetas
particulares.
Por un lado la Producción obtenida a través de mediciones periódicas nos
sirven para controlar el cumplimiento del PROGRAMA y consecuentemente las
perspectivas del cumplimiento del PLAZO.
Por otra parte la PRODUCCION puede tener dos valores diferentes:
- Uno es el obtenido aplicando a la medición los precios unitarios del
PRESUPUESTO CONTRACTUAL, posiblemente diferentes de los
obtenidos a través del COSTO REAL.
21
- Otro es el obtenido aplicando a la misma medición los precios del
COSTO REAL afectados del coeficiente
K = Venta Contratada / Costo Real
El primer valor dará lugar a la CERTIFICACION y, cumplido el plazo pactado
para el pago, al COBRO.
El segundo comparado con el GASTO REAL dará lugar al RESULTADO
BRUTO que afectado por los gastos que no se hubieran incluido en el COSTO
(financieros, impuestos, etc.) supondría el RESULTADO NETO.
En el caso de Tantos Alzados la diferencia entre ambos valores puede ser
mayor ya que la rnedlción del primero se obtiene por porcentaje entre lo realizado y
el total de Presupuesto.
Las EMPRESAS CONSTRUCTORAS disponen normalmente de Programas
informáticos que Integran los parámetros que definen la gestión y que son:
- Producción.
- Cumplimiento del programa
- Certificación.
- Cobros.
- Pagos.
- Tesorería.
- Costos financieros.
- Resultado económico.
Queremos resaltar la importancia que tiene en el RESULTAD0 el mantener
Tesorería positiva por lo que el JEFE DE OBRA, como Gerente del negocio debe
cuidar sus Cobros y Pagos para obtener una autofinanciación temprana.
Dentro de¡ PLAN deben considerarse los productos financieros como una unidad
productiva más y programarla y controlarla.
22
PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE
No trataremos aquí del desarrollo de un PLAN DE SEGURIDAD E HlGIENE
que precisa un estudio PROPIO contemplado en otro capítulo. No obstante
queremos resaltar la necesidad de incluir en este Plan una normativa de control de
los Medios de Seguridad de que se dote a la obra debido a la irregular formación de
dicho personal procedente, frecuentemente, de Subcontratas.
PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD
Al igual que con el PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE, no vamos a
desarrollar aquí un PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD, ya contemplado
en otro capítulo.
Solamente indicaremos que su objetivo es asegurar la Calidad de la
Construcción de forma escalonada garantizando la de:
- Materiales en origen y a pie de tajo.
- Procedimientos de ejecución.
- Unidades acabadas.
- Conjunto de unidades.
En el PLAN DE ARRANQUE debe hacerse figurar el Catálogo de elementos,
incluidos en la relación anterior y que se desea controlar.
Este Catálogo, así como las Normas a aplicar, deben ser consensuadas con la
DIRECCION FACULTATIVA y dará lugar a FICHAS que para cada elemento
contendrán:
- Normas a cumplir para la recepción y acopio de materiales.
- Características, de obligado cumplimiento, de medios auxiliares.
- Normas que afectan a los procedimientos a emplear.
- Normas que afectan a las unidades ya concluidas,
- Impreso de acta que se deberá cumplimentar en la que figuren los resultados
de los controles efectuados y las normas cuyo cumplimiento se asegura.
23
La NORMATIVA que se aplique será, en principio, oficial.
Si no existe será la consensuada entre Dirección Facultativa y Constructor,
basada en su experiencia.
Relacionamos algunas fuentes de NORMAS:
- Pliego de condiciones técnicas del proyecto.
- Pliego de condiciones técnicas de la Dirección General de Arquitectura
- Normas de acciones en la edificación.
- Norma antisísmica.
- Instrucciones para el proyecto y ejecución de obras de hormigón armado y
pretensado.
- Normas para el cálculo y ejecución de estructuras de acero laminado.
- Normas y especificaciones técnicas de Instalaciones de fontanería.
- Reglamentos de Instalaciones eléctricas, de climatización y de aparatos
elevadores.
- Normas del Ministerio de la Vivienda N,M,V.
- Normas tecnológicas N.T.E.
- Normas básicas N.B.E.
A la terminación de la construcción se entregará al PROMOTOR un DOSSIER
que contenga la totalidad de las ACTAS debidamente cumplimentadas
Planes de recepciones y entregas
Aunque los trabajos hayan sido controlados estrictamente durante su
ejecución, deben ser recepcionadas por el CONTRATISTA cuando han sido
realizados por Subcontratas.
Al llevar a cabo el PLAN DE AVITUALLAMIENTO se habrán establecido en
los contratos con los Subcontratistas las condiciones de calidad y plazo exigibles, así
como las garantías previas a su liquidación.
24
La experiencia del JEFE DE OBRA o, si ésta no es suficiente, la de la
EMPRESA determinará las pruebas de recepción y las medidas cautelares si se
prevé que aparezcan problemas con posterioridad a la recepción. Estos problemas
pueden ser:
- Asentamiento de terraplenes.
- Fallos de impermeabilizaciones.
- Fisuras en tabiquerías, pavimentos, falsos techos y aplacados.
- Deformación de carpinterías.
- Abolsamiento, escamado de pinturas o aparición de óxidos.
- Falta de estanqueidad de canalizaciones húmedas.
- Defectuoso funcionamiento de redes o máquinas eléctricas (pueden
haberse probado con carga parcial por acometida insuficiente).
- Defectuoso funcionamiento de la instalación de climatización en su versión
frío o calor (puede haberse probado en estación no adecuada).
La relación ordenada por Subcontratistas en que figuren:
- fecha prevista para la recepción,
- pruebas a realizar,
- garantías y medidas precautorias,
forma el PLAN DE RECEPCIONES.
La entrega de la construcción al PROMOTOR debe Planificarse
cuidadosamente para evitar que no sea recibida o lo sea con objeciones. Para ello
se preparará un cuadro de chequeo previo con doble entrada.
En una figurarán las zonas, dependencias o instalaciones y en la otra los
elementos a revisar.
25
El cumplimiento de este PLAN DE ENTREGAS suele garantizar un ACTA DE
RECEPCIÓN positiva.
INFORMACION PARA FUTURAS ACTUACIONES
El JEFE DE OBRA debe procurar que cada obra en que Interviene sea un
escalón ascendente en su formación nunca acabada y colaborar en el aumento del
Patrimonio Técnico de la Empresa.
Con este fin abrirá un DOSSIER a comienzo de obra en el que reúna
ordenadamente cuantos datos considere de Interés.
Pueden ser capítulos de este DOSSIER los siguientes:
- Problemas derivados de cláusulas del contrato.
- Relaciones con la dirección facultativa y promotor.
- Informes sobre la bondad de empleo de materiales, métodos y maquinaria
- Rendimientos y costos obtenidos.
- Conducta de subcontratistas y proveedores (cumplimiento de los contratos,
calidad, capacidad técnica, flexibilidad, etc.).
- Programa de producción cerrado a fin de obra.
- Logros y problemas en seguridad y calidad.
- Plan de aseguramiento de la calidad cumplimentado.
- Diseño de Instalaciones o útiles especiales.
- Reportaje fotográfico.
- Certificados de buen cumplimiento redactados por la dirección facultativa y
promotor.
El PLAN DE ARRANQUE descrito debería desarrollarse en las primeras fechas
de vida de la obra, excepto obviamente la SUBFASE DE CONTROL
El cumplimiento de los plazos de comienzo y fin de los trabajos, la frecuente
escasez de equipo para su desarrollo y la evolución del Proyecto durante la
construcción hacen que el PLAN permanezca abierto durante toda la vida de la obra
y que no se pueda acometer con la extensión descrita.
26
No obstante, el establecer prontamente el articulado que, en cada caso, se
considere que se puede desarrollar es siempre positivo.

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  • 1. 1 EL PLAN DE ARRANQUE DE LA OBRA 1 NECESIDAD Y OBJETIVOS DEL PLAN DE ARRANQUE Al establecer Promotor y Constructor un Convenio para realizar una construcción, ambos se proponen alcanzar los siguientes objetivos: - Que el Promotor reciba una edificación construida con cumplimiento fiel de¡ Proyecto, dentro de¡ plazo pactado con el Constructor y con un precio justo. - Que el Constructor obtenga un beneficio económico adecuado a su aportación e Incremento su experiencia técnica y su crédito ante el Promotor y en el Mercado en general. Si suponemos que tanto el Promotor como el Constructor están capacitados Para llevar a buen fin el proyecto común y que el convenio entre ellos es justo y de buena fe, parece lógico que estos objetivos se alcancen fácilmente. No obstante, a pesar de cumplirse estos supuestos, suelen presentarse en la eje- cuci6n de las obras problemas que dificultan la obtención de una construcción que tenga las condiciones deseadas por ambas partes de Calidad, Plazo y Precio. Estos problemas se originan, en gran parte, por la incorrecta Planificación realizada al comienzo de la obra en un conocimiento Incompleto del Proyecto a ejecutar Y de las circunstancias que te complementan y condicionan, Por ello es fundamental que el Jefe de Obra, tan pronto haya sido designado por el Constructor, obtenga toda la documentación que define y regula la obra que debe dirigir Y la analice y complete. 1 Tomado del Libro MANUAL PARA LA DIRECCIÓN INTEGRADA DE PROYECTOS Y OBRAS de F. Merchán Gabaldon Ed. Dossat
  • 2. 2 Llamaremos Plan de Arranque al conjunto de actividades encaminadas a: 1. Analizar y completar la documentación que define la obra y a alcanzar el pleno conocimiento de ella. 2. Planificar la obra y establecer las normas de control y de relación con el Promotor que permitan la ejecución fluida y eficaz de la construcción. El Jefe de Obra debe realizar esta labor con la colaboración del Promotor, a través de sus equipos de Proyecto y Dirección, y del Constructor, a través de sus Equipos Técnicos y Especializados. Con el fin de sistematizar la ejecución del PLAN lo descompondremos en FASES articuladas bajo los siguientes epígrafes: FASE 1º - INFORMATIVA Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta - Contenido de la oferta. - Fiabilidad del estudio de la oferta. - Posibles alteraciones debidas al proceso de adjudicación. - Características del Promotor. - Documentación contractual. Subfase B-1 - Definición de la Construcción - Estado de la legalización de la construcción. - Características del emplazamiento. - Nivel de desarrollo del proyecto. - Métodos y procedimientos previstos por el proyectista,
  • 3. 3 FASE 2.0 - CREATIVA Subfase A-2 - Planificación - Acta de replanteo. - Definición de¡ Proyecto de Ejecución. - Elección de métodos, procedimientos y medios de producción - Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria. Subfase B-2 - Optimización del proceso - Obtención del presupuesto y de la relación de unidades reales - Programación de la producción y de los recursos necesarios. - Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato. - Legalización de las modificaciones. - Plan de avituallamiento y optimización de compras. - Obtención del costo real. Subfase C-2 - Control - Controles de la producción y econ6mico-financiero. - Plan de seguridad e higiene. - Plan de aseguramiento de la calidad. - Planes de recepciones y entregas. - Información para futuras actuaciones,
  • 4. 4 DESARROLLO DEL PLAN FASE 1ª - INFORMATIVA Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta CONTENIDO DE LA OFERTA Lo primero que debe conocer el JEFE DE OBRA son los compromisos que se han establecido con el PROMOTOR en la OFERTA y que él debe cumplir. La OFERTA puede tener múltiples expresiones. Puede limitase a fijar un Precio y un Plazo, basados en la documentación aportada por el PROMOTOR, que se supone correcta y que se asume, o puede estar formada por una serie de documentos redactados por el CONSTRUCTOR. Los documentos en que se basa la OFERTA o la forman pueden ser: - Proyecto arquitectónico. - Memoria descriptiva. - Presupuesto. - Precios descompuestos, - Pliego de condiciones y borrador de contrato. - Programa de construcción. - Programa de certificaciones. - Planos de implantación de instalaciones fijas. - Variantes técnico-económicas. - Plan de seguridad e higiene. - Plan de aseguramiento de la calidad. - Condiciones complementarlas de la oferta. Si la OFERTA responde a un Concurso de Proyecto y Construcción incluirá el PROYEFCTO DEL CONSTRUCTOR basado en las condiciones urbanísticas y de uso comunicadas por el PROMOTOR.
  • 5. 5 La OFERTA puede estar definida como un PRESUPUESTO ABIERTO, base de CERTIFICACIONES, o puede ser un TANTO ALZADO, y en caso de LLAVE EN MANO incluir una responsabilidad sobre la calidad deL Proyecto y sobre el buen funcionamiento de la Construcción. Sus precios pueden ser constantes en el tiempo o variar de acuerdo con una formula de revisión y puede estar garantizada por una FIANZA, por PENALIZACION de tipo económico o legal o solamente por el prestigio del CONSTRUCTOR. El JEFE DE OBRA ordenará y estudiará esta documentación anotando cuanto crea que puede necesitar un complemento o una corrección. FINALIDAD DEL ESTUDIO DE LA OFERTA – POSIBLES ALTERACIONES DEBIDAS AL PROCESO DE ADJUDICACIÓN. La fiabilidad de la OFERTA depende de la abundancia y exactitud de los datos aportados por el PROMOTOR, como base para su estudio, y la profundidad con la que se ha realizado dicho estudio. La documentación base de estudio, cuya posible composición se relaciona en el punto anterior, puede definir o no definir claramente la obra a realizar y las condiciones externas que la pueden condicionar. El expediente del estudio efectuado por el CONSTRUCTOR puede contener: - Informe sobre el emplazamiento de la construcción (Geotecnia, Topografía, Servicios, etc.) - Estudio de métodos, maquinaria, medios auxiliares y personal a emplear. - Ofertas de proveedores y subcontratistas. - Precios descompuestos. - Programa de construcción. - Presupuesto (mediciones y valoración'). - Estudio de costos indirectos. - Estudio de variantes.
  • 6. 6 - Comentarios a pliegos de condiciones y a borrador de contrato. - Informe sobre el promotor. El JEFE DE OBRA, al revisar este expediente, comprobará especialmente estudio de Gastos Indirectos incluye posibles costos de: - Licencias - Tasas - Honorarios. - Estudios técnicos complementarlos (geotécnicos, de estructura, de instalaciones, etc.). - Dotación de accesos y servicios al emplazamiento - Seguros. - Gastos financieros. - Gastos generales de empresa. - Variaciones de precios de costo. También comprobará si existen, y se han valorado sobrecostos por: - Tanto alzado, - Llave en mano, - Plazo de difícil cumplimiento, - Dudoso cumplimiento del contrato por parte del promotor, El siguiente paso en la comprobación de la fiabilidad de la OFERTA es verificar si existe identidad entre ella y los datos resultantes del estudio, pues pueden existir diferencias originadas, por motivos comerciales, antes de la presentación o durante la negociación de la adjudicación.
  • 7. 7 CARACTERISTICAS DEL PROMOTOR - DOCUMENTACION CONTRACTUAL La relación técnico-comercial entre el CONSTRUCTOR Y el PROMOTOR va a estar definida, en gran Parte, según sea éste: - Particular. - Sociedad Privada. - Sociedad pública. - Municipio. - Autonomía. - El Estado, Y también si es cliente: - Habitual, - Conocido. - Desconocido. La influencia de] tipo de PROMOTOR se reflejará ya en el establecimiento del CONTRATO que puede ser de ADHESION, caso de los ENTES PUBLICOS, o más menos minucioso al redactar CLAUSULAS referentes a: - Definición de representante con poder suficiente. - Aprobación de obra no prevista, - Aceptación de Precios nuevos y revisiones. - Determinación de plazos para gestionar y pagar certificaciones, - Paralizaciones -causas y repercusiones. - Liquidación y entrega de la obra. - Rescisión de contrato. Es evidente que el CONTRATO y PLIEGOS DE CONDICIONES que regulen las relaciones PROMOTOR-CONSTRUCTOR deben adaptarse a las características de ambos.
  • 8. 8 El JEFE DE OBRA debe comprobar si la DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL es adecuada al PROMOTOR y a la obra a realizar. Debe hacer esta comprobación tanto si el CONTRATO está ya firmado como si está pendiente de negociación. Si el resultado de la información recogida hasta aquí es NEGATIVO el JEFE DE OBRA deberá comunicarlo a su DIRECCION para que adopte las medidas pertinentes. Aquí supondremos que es POSITIVO o que aún siendo NEGATIVO la DIRECCION decide que se continúe el proceso constructivo y por lo tanto el PLAN DE ARRANQUE. Subfase B-1 - Definición de la Construcción Presentamos el articulado de esta SUBFASE en forma de Cuestionario tipo que no es cerrado y que en cada caso se adaptará a la obra a que se refiera, ESTADO DE LEGALIZACION DE LA CONSTRUCCION - ¿La propiedad de los terrenos está garantizada por el promotor? - ¿Existe licencia de construcción sin limitaciones? - ¿Se dispone de una autorización de construcción parcial o temporal? - En caso de licencia en tramitación ¿se conoce el plazo para su obtención? ¿Se prevé que esta obtención implique cambios en el proyecto? - ¿Se ha considerado en la oferta o en el contrato la repercusión de una legalización imperfecta?.
  • 9. 9 CARACTERISTICAS DEL EMPLAZAMIENTO Tienen tres Orígenes: - Topografía y geotecnia. - Servicios y accesos. - Servidumbres. TOPOGRAFIA Y GEOTECNIA - ¿Existe estudio topográfico? ¿Coinciden los datos del estudio con los del proyecto de arquitectura? - ¿Los volúmenes y profundidades de excavaciones de presupuesto son reales? - ¿Existe un estudio geotécnico fiable? ¿Contiene una memoria que describa la morfología y resistencia del terreno hasta cotas en las que haya que actuar? ¿Presenta la memoria conclusiones que permitan definir los elementos resistentes del edificio en contacto con el terreno? - ¿Se ha detectado agua en el subsuelo? ¿Se define el nivel freático, el caudal y las características químicas del agua? - ¿Puede existir expansívidad latente en el terreno? ¿Se evalúa su presión? - ¿Las hipótesis con las que se ha redactado el proyecto, son reales? SERVICIOS Y ACCESOS SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD - ¿Existe acometida a red pública a pie de obra? - ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce elplazo para obtenerla? - ¿Se deben aportar generadores eléctricos? ¿Durante qué plazo? - ¿Quién asume los costos de acometida y suministro eléctrico? - Si hay dificultades de suministro, ¿se han recogido en la oferta y en el contrato?
  • 10. 10 SUMINISTRO DE AGUA - ¿Existe acometida a red pública a pie de obra? - ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce el plazo para obtenerla? - ¿Se deben aportar cisternas, depósitos, bombas, etc.? ¿Durante qué plazo? - ¿Quién asume los costes de acometida y suministro? - Si hay dificultades de suministro ¿se han recogido en la oferta o en el contrato? ALCANTARILLADO - ¿Existe pozo de acometida en la parcela? - ¿Tienen la red diámetro y cota suficiente? - ¿Se ha solicitado la acometida? ¿Se conoce el plazo para obtenerla? - ¿Se deben aportar fosas sépticas o construir pozos filtrantes para servicio de obra? - ¿Quién asume los costos de acometida o de los medios sustitutorios? ACCESOS - ¿Dispone el terreno de acceso a través de viales públicos? - ¿El acceso se efectúa a través de viales privados? ¿Son propiedad del promotor? ¿Deber obtenerse una autorización? - ¿Hay que crear acceso a través de terreno sin urbanizar? - ¿El acceso tiene limitaciones de uso? - ¿Quién asume el costo de creación del acceso? - ¿Se ha recogido en la oferta el costo y el tiempo necesarios para crear el acceso?.
  • 11. 11 SERVIDUMBRES - ¿Existen en el terreno construcciones o Instalaciones, en superficie o subterráneas que impidan o dificulten los trabajos? ¿Están previstas en el proyecto? ¿Se pueden demoler o retirar? - ¿Se deben contrarrestar acciones de edificaciones o viales colindantes? ¿Es necesario emplear para ello procedimientos de construcción no habituales? - En caso de remodelación o ampliación de edificios ¿existen condicionantes de horario, ruido, corte de instalaciones o interferencias técnicas o de uso con las zonas de edificio en funcionamiento? - ¿Deben programarse los trabajos en horarios no habituales? - ¿La existencia de servidumbres afecta al precio o plazo ofertados? ¿Se ha recogido esta posibilidad en la oferta o en el contrato? NIVEL DE DESARROLLO DEL PROYECTO - ¿Tiene el proyecto una definición arquitectónica definitiva? Si no es así ¿se conoce qué elementos permanecen Invariables? - ¿Existen proyectos de estructura e Instalaciones respaldados por proyectistas acreditados? ¿Es aconsejable chequearlos u optimizarlos? - ¿Presenta el proyecto problemas de estabilidad, conservación o funcionamiento? - ¿Están definidos carpinterías y acabados superficiales? - ¿Hay identidad de definiciones entre todos los documentos de proyecto? - ¿Las mediciones son correctas? - Si existen indefiniciones ¿permiten comenzar la construcción y programarlas?
  • 12. 12 METODOS Y PROCEDIMIENTOS PREVISTOS POR EL PROYEC11STA - ¿Incluye el proyecto una memoria que define el proceso constructivo? ¿Es asumible? - Se pueden presentar a la dirección facultativa y promotor soluciones alternativas de métodos, procedimientos o materiales basadas en: § Mejorar la calidad. § Asegurar el plazo. § Disminuir el costo. § Eliminar unidades con problemas de ejecución, conservación o uso. § Emplear métodos o procedimientos de habitual aplicación por el constructor y de acreditada eficacia. § Aumentar la mecanización y el empleo de procedimientos industriales. Toda la información obtenidas en la FASE 1ª se aplicara en el desarrollo de la FASE 2ª, cuyo articulado forma realmente el PL AN. Parte de los datos serán de común aplicación a varios puntos del PLAN y algunos a todos ellos. FASE 2ª - CREATIVA Subfase A-2 – Planificación. ACTA DE REPLANTEO El establecimiento de un ACTA en la que se recojan las condiciones en las que se comienzan los trabajos es fundamental ya que en ella se fijan puntos que pueden afectar al PRECIO y PLAZO de la CONSTRUCCION.
  • 13. 13 En el caso de Obras Públicas y en aquellas otras en que así se determina en el CONTRATO, es perceptivo establecerla y en algunos, con un formato y redacción específicos. Dada su importancia el JEFE DE OBRA debe preparar, basándose en la información obtenida en la primera FASE del PLAN, una relación de puntos que desea figure en el ACTA y que se referirán a documentos necesarios y obstáculos detectados que afecten a la construcción sin limitaciones. Si el formato del ACTA estuviera fijado pedirá que se incluya una ADDENDA que se firmará y tramitará conjuntamente con el ACTA. El ACTA DE REPLANTEO suele ser firmada por representantes apoderados del PROMOTOR, de la DIRECCIÓN FACULTATIVA y del CONSTRUCTOR y en ella se suele dejar constancia de algunos de los siguientes puntos: - Existencia de un contrato entre promotor y constructor. - Declaración por parte de¡ promotor de ser propietario del emplazamiento de la construcción (indicando, en este caso, su vigencia y alcance) - Entrega por la dirección facultativa de los siguientes documentos: § Plano legalizado en el que figuren las alineaciones de fachadas y cota origen de nivelaciones (plano de tira de cuerdas) § Proyecto revisado de construcción (si no está completo, calendario para completarlo). § Estudio de seguridad, § Entrega por el constructor de documentos que completen su oferta (programa, organigrama de dirección, relación de subcontratas, etc.) § Existencia de accesos y servicios públicos (si no existen, medios sustituto - Carencia de servidumbres (si existen, definición y limitaciones que imponen. § Fecha origen del plazo (puede existir un período de preparación de equipos) A la vista de los puntos recogidos en el ACTA se establecerá si el comienzo de la construcción es VIABLE, NO VIABLE o VIABLE CON LIMITACIONES.
  • 14. 14 Definición del proyecto de ejecución En la revisión del PROYECTO, efectuada en la FASE 1ª del PLAN, pueden haberse detectado carencias, errores u omisiones. También puede haber quedado explícita la posibilidad de optimizar algunos aspectos del PROYECTO, como puede ser el cambio de tipo de estructura o de Instalaciones, el empleo de materiales diferentes o de conjuntos prefabricados, etc. En esta FASE del PLAN se presentará a la DIRECCION FACULTATIVA el resultado de la revisión efectuada con las propuestas correspondientes. Alcanzado un acuerdo relativo a los aspectos del PROYECTO a completar o mejorar, el JEFE DE OBRA ofrecerá a la DIRECCIÓN su colaboración personal y de los equipos de su empresa hasta obtener el PROYECTO DEFINITIVO. Elección de métodos, procedimientos y medios de producción La elección se efectuará tomando como base el PROYECTO DEFINITIVO y la bondad de la elección dependerá de la experiencia del JEFE DE OBRA y de asesoría de los Departamentos Especializados del Constructor. Las Empresas Constructoras suelen tener un departamento dedicado a reunir documentación gráfica y escrita referente a procedimientos empleados en actuaciones anteriores, especialmente aquellos que por su técnica o por su originalidad de ser un exponente de su experiencia. En este escrito se Insistirá en la importancia que tiene el que cada obra información sobre su desarrollo, tanto en sus aspectos positivos corno negativos. El empleo de ciertos procedimientos o máquinas y equipos auxiliares pueden afectar en algún aspecto al PROYECTO por lo que estos casos deben ser consultados y consensuados con la DIRECCION FACULTATIVA y PROMOTOR.
  • 15. 15 Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria Definidos el PROYECTO, los METODOS y los MEDIOS DE CONSTRUCCION el JEFE DE OBRA proyectará dimensionando y ubicando las Instalaciones Fijas, la Maquinaria, los Acopios y, si ha lugar, los viales Internos de la obra. Este PROYECTO se hará de acuerdo con todas las Normas de Obligado Cumplimiento y las tendentes a garantizar el máximo rendimiento y mínimo costo de los equipos. Relación de algunas normas básicas: - Cumplimiento de las normas de seguridad e higiene. - Respeto de las propiedades colindantes. - Conocimiento de las cargas que transmiten al terreno o a la construcción las grandes máquinas. - Cumplimiento de las normas fijadas en la documentación de medios de eleva- ci6n en relación con bancadas, vías y arriostramientos. Obtención de la licencia necesaria de funcionamiento. - Situación de puntos de descarga y acopio de materiales bajo gancho de los medios de elevación. - Planificación de las operaciones de aporte, montaje, desmontaje y retirada de Instalaciones y máquinas. - Diseño de las redes de electricidad y agua cumpliendo las normas de seguridad Y con dotación suficiente de tomas. - Situación del pabellón de dirección en punto que facilite la visión de la obra y los de almacenes, talleres y personal fuera del radio de acción de los medios de elevación. Al cumplirse este PUNTO del PLAN quedarán definidos la EDIFICACION y los MEDIOS a emplear y su ubicación. Si se tratara de una Industria estática podríamos decir que en este momento que- daba definido el Objeto a fabricar y la Fábrica.
  • 16. 16 Es obvio que el buen resultado técnico y económico del proceso de construcción depende de la calidad del Proyecto, del conocimiento que de éste se tenga, de la acertada decisión de Métodos y Procedimientos, de la idoneidad de los Medios Humanos, Mecánicos y Materiales y de la correcta situación de los Equipos. Subfase 13-2 - Optimización del proceso OBTENCION DEL PRESUPUESTO Y DE LA RELACION DE UNIDADES REALES La definición del PROYECTO y la elección de METODOS y MEDIOS a emplear nos permite obtener dos documentos de gran Importancia. Estos son: - PRESUPUESTO REAL que debe formar parte de la DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL actualizada, cuya legalización ocupará otro PUNTO del PLAN. - RELACION de las UNIDADES DE OBRA que se han de ejecutar con definición, medición y ordenación aptas para la programación. Esta RELACION servirá también de base para obtener el COSTO REAL de la obra. Programación de la producción y de los recursos necesarios Tomaremos como base la RELACION DE UNIDADES a que se hace referencia en el PUNTO anterior. Estas unidades deben estar definidas y ordenadas según los procedimientos y épocas de ejecución. Las unidades del PRESUPUESTO suelen estar definidas y ordenadas de forma análogas as de PROYECTO algunas de las cuales pueden ser muy complejas, compuestas por subunidades que se ejecutan por equipos de especialidades profesionales diferentes y en épocas no coincidentes.
  • 17. 17 La formación de unidades simples y su ordenación requiere el buen conocimiento de los procedimientos a emplear. No obstante el proceso de desarrollo del Programa advertirá de posibles errores, y permitirá subsanarlos. Si el estudio de Medios y la descomposición elemental de las unidades se ha hecho cuidadosamente, la utilización de un Programa Informático adecuado permitirá disponer, simultáneamente con el PROGRAMA DE PRODUCCION, de los de EMPLEO DE PERSONAL, MEDIOS AUXILIARES y MATERIALES. Si esta Programación no coincidiera con la que posiblemente formara parte de la oferta debe negociarse con el PROMOTOR su aceptación, sobre todo si alteran Hitos parciales y el Plazo final. A través de este PROGRAMA obtendremos también los de CERTIFICACIONES, COBROS y PAGOS de utilización en el CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO. Adecuación de los pliegos de condiciones y contrato En la FASE 1ª se hizo una revisión de estos Documentos para determinar si eran aceptables. En esta FASE, conocido ya el PROYECTO DEFINITIVO, los METODOS DE CONSTRUCCION y la PROGRAMACION, se hará una revisión detallada eliminan- do cláusulas que han podido quedar sin objeto y adecuar el resto a la realidad. Es habitual que el PROMOTOR no desee cambiar la Documentación o que, en el caso de Obras Públicas sea muy complicado hacerlo. Por ello, convendrá elegir el momento adecuado para plantear el tema.
  • 18. 18 Una forma de rectificar los Documentos sin anularlos es adjuntar a ellos ADDENDAS. En todo caso es aconsejable que el JEFE DE OBRA aplique sus objeciones a los Documentos subrayando los puntos afectados con el fin de: - Servir de base de negociación si el contrato aún no se ha firmado. - Forzar la renegociación si se prevé que las condiciones son absolutamente desfavorables. - Prever y actuar antes de que se alcancen situaciones conflictivas y negociarlas caso a caso, sin la presión que supone estar realizando el trabajo que origina el conflicto. Legalización de las modificaciones Al concretar la obra a realizar pueden producirse variaciones en los Documentos que definen el CONTRATO, que pueden ser: - Proyecto arquitectónico. - Memoria descriptiva. - Pliegos de condiciones. - Presupuesto. - Programa y plazo. Estas variaciones deben recibir la aprobación de la DIRECCION FACULTATIVA o del REPRESENTANTE EN OBRA DEL PROMOTOR pero deben ser refrendadas por la PERSONA u ORGANISMO CONTRATANTE o por su DELEGADO APODERADO. Insistimos en que la determinación de quien tiene este Poder debe quedar claramente establecida en el CONTRATO.
  • 19. 19 En el caso de OBRA PUBLICA, la aprobación por el ORGANISMO CONTRATANTE debe ir acompañada por la de su INTERVENCIÓN y, en su caso, por la del ESTADO ya que son indispensables para poder Certificar, Cobrar y Liquidar la Obra. Plan de avituallamiento y optimización de las compras. Tan pronto queden definidas las unidades de obra a ejecutar, los medios necesarios para ello y las fechas en que se necesitaran los suministros se preparará la RELACION DE ADQUISICIONES, creando un FICHERO en el que figurará para ADQUISICION: - Concepto - Medición. - Precio asíntota que se desea alcanzar. - Fechas en que se solicita la oferta y se espera recibirla. - Fecha en que se debe tener concretada la adquisición. - Fecha en que se debe comenzar el suministro. - Particularidades del suministro (ritmo, controles de calidad, medios a por el suministrador y por el constructor, Interferencias o coordinan otros suministros, garantías de calidad o de plazo, forma de pago). - Relación de suministradores a los que se puede consultar. Dado el hábito actual de alquilar Medios Auxiliares y de emplear Subcontratación incluirán en el FICHERO como cualquier otra ADQUISICION. - Nunca se efectúe una adquisición basada en mediciones o conceptos que no se correspondan con los reales de suministro. - Nunca se adjudique un suministro sin comprobar la capacidad y el conocimiento del suministro que tiene el posible adjudicatario. - Nunca se debe retrasar una adquisición hasta que la urgencia del suministro impida una eficaz negociación de compra y limite el numero de ofertantes.
  • 20. 20 - Nunca se deben aceptar variantes de materiales o procedimientos sin comprobar su idoneidad y sin conseguir la aceptación del promotor. - Siempre se deben exigir garantías de ritmo de entrega y calidad que cubran como mínimo, las contratadas con el promotor. - Siempre se debe recurrir a la información y apoyo de los equipos centrales de empresa, fundamentalmente en adquisiciones habituales o de gran consumo. Obtención del Costo Real Partiendo de los siguientes PUNTOS ya definidos, - Relación de unidades - Precios de compra de materiales y medios de ejecución - Gastos Indirectos y generales podemos obtener el COSTO REAL que será una de las bases del CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO. Subfase C-2 - Control CONTROLES DE LA PRODUCCION Y ECONOMICO-FINANCIERO Aunque la PRODUCCION es uno de los parámetros básicos para el CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO se ha separado aquí porque tiene facetas particulares. Por un lado la Producción obtenida a través de mediciones periódicas nos sirven para controlar el cumplimiento del PROGRAMA y consecuentemente las perspectivas del cumplimiento del PLAZO. Por otra parte la PRODUCCION puede tener dos valores diferentes: - Uno es el obtenido aplicando a la medición los precios unitarios del PRESUPUESTO CONTRACTUAL, posiblemente diferentes de los obtenidos a través del COSTO REAL.
  • 21. 21 - Otro es el obtenido aplicando a la misma medición los precios del COSTO REAL afectados del coeficiente K = Venta Contratada / Costo Real El primer valor dará lugar a la CERTIFICACION y, cumplido el plazo pactado para el pago, al COBRO. El segundo comparado con el GASTO REAL dará lugar al RESULTADO BRUTO que afectado por los gastos que no se hubieran incluido en el COSTO (financieros, impuestos, etc.) supondría el RESULTADO NETO. En el caso de Tantos Alzados la diferencia entre ambos valores puede ser mayor ya que la rnedlción del primero se obtiene por porcentaje entre lo realizado y el total de Presupuesto. Las EMPRESAS CONSTRUCTORAS disponen normalmente de Programas informáticos que Integran los parámetros que definen la gestión y que son: - Producción. - Cumplimiento del programa - Certificación. - Cobros. - Pagos. - Tesorería. - Costos financieros. - Resultado económico. Queremos resaltar la importancia que tiene en el RESULTAD0 el mantener Tesorería positiva por lo que el JEFE DE OBRA, como Gerente del negocio debe cuidar sus Cobros y Pagos para obtener una autofinanciación temprana. Dentro de¡ PLAN deben considerarse los productos financieros como una unidad productiva más y programarla y controlarla.
  • 22. 22 PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE No trataremos aquí del desarrollo de un PLAN DE SEGURIDAD E HlGIENE que precisa un estudio PROPIO contemplado en otro capítulo. No obstante queremos resaltar la necesidad de incluir en este Plan una normativa de control de los Medios de Seguridad de que se dote a la obra debido a la irregular formación de dicho personal procedente, frecuentemente, de Subcontratas. PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD Al igual que con el PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE, no vamos a desarrollar aquí un PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD, ya contemplado en otro capítulo. Solamente indicaremos que su objetivo es asegurar la Calidad de la Construcción de forma escalonada garantizando la de: - Materiales en origen y a pie de tajo. - Procedimientos de ejecución. - Unidades acabadas. - Conjunto de unidades. En el PLAN DE ARRANQUE debe hacerse figurar el Catálogo de elementos, incluidos en la relación anterior y que se desea controlar. Este Catálogo, así como las Normas a aplicar, deben ser consensuadas con la DIRECCION FACULTATIVA y dará lugar a FICHAS que para cada elemento contendrán: - Normas a cumplir para la recepción y acopio de materiales. - Características, de obligado cumplimiento, de medios auxiliares. - Normas que afectan a los procedimientos a emplear. - Normas que afectan a las unidades ya concluidas, - Impreso de acta que se deberá cumplimentar en la que figuren los resultados de los controles efectuados y las normas cuyo cumplimiento se asegura.
  • 23. 23 La NORMATIVA que se aplique será, en principio, oficial. Si no existe será la consensuada entre Dirección Facultativa y Constructor, basada en su experiencia. Relacionamos algunas fuentes de NORMAS: - Pliego de condiciones técnicas del proyecto. - Pliego de condiciones técnicas de la Dirección General de Arquitectura - Normas de acciones en la edificación. - Norma antisísmica. - Instrucciones para el proyecto y ejecución de obras de hormigón armado y pretensado. - Normas para el cálculo y ejecución de estructuras de acero laminado. - Normas y especificaciones técnicas de Instalaciones de fontanería. - Reglamentos de Instalaciones eléctricas, de climatización y de aparatos elevadores. - Normas del Ministerio de la Vivienda N,M,V. - Normas tecnológicas N.T.E. - Normas básicas N.B.E. A la terminación de la construcción se entregará al PROMOTOR un DOSSIER que contenga la totalidad de las ACTAS debidamente cumplimentadas Planes de recepciones y entregas Aunque los trabajos hayan sido controlados estrictamente durante su ejecución, deben ser recepcionadas por el CONTRATISTA cuando han sido realizados por Subcontratas. Al llevar a cabo el PLAN DE AVITUALLAMIENTO se habrán establecido en los contratos con los Subcontratistas las condiciones de calidad y plazo exigibles, así como las garantías previas a su liquidación.
  • 24. 24 La experiencia del JEFE DE OBRA o, si ésta no es suficiente, la de la EMPRESA determinará las pruebas de recepción y las medidas cautelares si se prevé que aparezcan problemas con posterioridad a la recepción. Estos problemas pueden ser: - Asentamiento de terraplenes. - Fallos de impermeabilizaciones. - Fisuras en tabiquerías, pavimentos, falsos techos y aplacados. - Deformación de carpinterías. - Abolsamiento, escamado de pinturas o aparición de óxidos. - Falta de estanqueidad de canalizaciones húmedas. - Defectuoso funcionamiento de redes o máquinas eléctricas (pueden haberse probado con carga parcial por acometida insuficiente). - Defectuoso funcionamiento de la instalación de climatización en su versión frío o calor (puede haberse probado en estación no adecuada). La relación ordenada por Subcontratistas en que figuren: - fecha prevista para la recepción, - pruebas a realizar, - garantías y medidas precautorias, forma el PLAN DE RECEPCIONES. La entrega de la construcción al PROMOTOR debe Planificarse cuidadosamente para evitar que no sea recibida o lo sea con objeciones. Para ello se preparará un cuadro de chequeo previo con doble entrada. En una figurarán las zonas, dependencias o instalaciones y en la otra los elementos a revisar.
  • 25. 25 El cumplimiento de este PLAN DE ENTREGAS suele garantizar un ACTA DE RECEPCIÓN positiva. INFORMACION PARA FUTURAS ACTUACIONES El JEFE DE OBRA debe procurar que cada obra en que Interviene sea un escalón ascendente en su formación nunca acabada y colaborar en el aumento del Patrimonio Técnico de la Empresa. Con este fin abrirá un DOSSIER a comienzo de obra en el que reúna ordenadamente cuantos datos considere de Interés. Pueden ser capítulos de este DOSSIER los siguientes: - Problemas derivados de cláusulas del contrato. - Relaciones con la dirección facultativa y promotor. - Informes sobre la bondad de empleo de materiales, métodos y maquinaria - Rendimientos y costos obtenidos. - Conducta de subcontratistas y proveedores (cumplimiento de los contratos, calidad, capacidad técnica, flexibilidad, etc.). - Programa de producción cerrado a fin de obra. - Logros y problemas en seguridad y calidad. - Plan de aseguramiento de la calidad cumplimentado. - Diseño de Instalaciones o útiles especiales. - Reportaje fotográfico. - Certificados de buen cumplimiento redactados por la dirección facultativa y promotor. El PLAN DE ARRANQUE descrito debería desarrollarse en las primeras fechas de vida de la obra, excepto obviamente la SUBFASE DE CONTROL El cumplimiento de los plazos de comienzo y fin de los trabajos, la frecuente escasez de equipo para su desarrollo y la evolución del Proyecto durante la construcción hacen que el PLAN permanezca abierto durante toda la vida de la obra y que no se pueda acometer con la extensión descrita.
  • 26. 26 No obstante, el establecer prontamente el articulado que, en cada caso, se considere que se puede desarrollar es siempre positivo.