Presentación para Conferencia "XV Congreso Argentino de Valuaciones" organizado por el Instituto Argentino de Tasaciones y Reporte inmobiliario en la Universidad de Belgrano, Bs As. Temas de la presentación fueron Costo por Habitación y servicios, El valor de la marca, la actualidad y perspectivas del mercado hotelero en Argentina y Latinoamérica. Las formas más comunes de valuar un complejo hotelero, cuanto revaloriza una marca, los condo hoteles y las branded residences. 2 de diciembre de 2011

1. Tasación de hoteles y Branded Residences: Costo por
Habitación y servicios, El valor de la marca
Santiago Berraondo
Associate Director
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2. TASACIÓN DE HOTELES
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3. Los Hoteles son Activos Inmobiliarios
Generadores de Ingresos
 El valor de mercado de un hotel puede incluir el valor de varios de
sus componentes, los cuales son:
• Tierra
• Edificios
• Muebles, artefactos y equipamiento (FF&E)
• Inventarios y Capital de Trabajo
 El valor de mercado es estimado aplicando un proceso de valuación,
para el cual el valuador considera tres enfoques.
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4. Enfoques para la Tasación de
Hoteles
1 Costo de Reemplazo
2 Ventas de Comparables
3 Capitalización de Ingresos
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5. Enfoque por Costo de Reemplazo
 Está basado en el supuesto que un comprador no pagará por una
propiedad más que el costo de producir una propiedad sustituta de igual
utilidad
 Para estimar el valor de mercado al valor de la tierra se adiciona el costo
de reposición depreciado.
 Tiene poca importancia para una decisión de inversión cuando un
comprador está enfocado principalmente en el potencial de retorno del
capital
 En conjunto con el método de capitalización de ingresos, puede ser útil
para estudiar la factibilidad de un proyecto de hotel
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6. Enfoque por Ventas de
Comparables
 Está basado en el supuesto que un comprador no pagará por una
propiedad más que el costo de adquirir una propiedad existente de igual
utilidad
 El valor de mercado es estimado por comparación con propiedades
similares
 Estimar el valor es difícil por las diferencias en las características de la
propiedad, condiciones del financiamiento , venta y mercado, entre otros
 No es muy confiable para valuar hoteles, sin embargo se lo usa para
cotejar el valor derivado por el método de capitalización de ingresos
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7. Enfoque por Capitalización de los
Ingresos
 Estima el valor presente del derecho a futuros beneficios derivados de
poseer la propiedad de un inmueble dadas las condiciones de mercado
 Es la técnica preferida para valuar propiedades generadoras de ingresos
porque simula la lógica de inversión con que actúan los compradores
entendidos
 Es aplicado en tres etapas:
1. Proyección de ingresos netos, antes del servicio de deuda (EBITDA)
2. Selección de una tasa apropiada de descuento
3. Aplicar el descuento apropiado
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8. 1. Procedimiento para Proyectar
Ingresos Netos (EBITDA)
Las Bases de la Performance Financiera de un Hotel
Hotel
Tarifa Ingresos por
Promedio Habitación
($ ADR) Disponible
(RevPar)
Ocupación
(% OCC)
 La mayoría de las otras fuentes de ingresos (como alimentos, bebidas y teléfono)
dependen de la cantidad de huéspedes (% OCC), y muchos de los niveles de gasto
también varían con la ocupación
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9. 1. Procedimiento para Proyectar
Ingresos Netos (EBITDA)
1. Se define el área de mercado y set competitivo
2. Se Localiza y cuantifica la demanda, y se asignan las noches habitación
entre los hoteles competitivos
3. Este procedimiento provee la información necesaria para estimar la
ocupación y tarifa promedio
4. Basados en esta información, los ingresos por habitaciones y otras
fuentes de ingresos pueden ser calculados
5. La información de gastos puede ser obtenida de los estados financieros
actuales
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10. 1. Procedimiento para Proyectar
Ingresos Netos (EBITDA)
 Supuestos: Los ingresos y egresos proyectados están basados en moneda ajustada
por inflación y que el gerenciamiento es competente
 Período Proyección: El plazo de 10 años refleja el período típico de tenencia de
activos inmobiliarios tales como hoteles
 Todas las inversiones en real estate tienen un especifico ciclo de vida, que muestra
los aumentos y bajas de ingresos netos para la vida económica de la misma.
o Los ciclos pueden acortarse o largarse dependiendo de cuanto mantenimiento y
periódico reacondicionamiento el propietario esté dispuesto a realizar
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11. 2. Selección de una Apropiada
Tasa de descuento
 La tasa de descuento es usada para convertir futuros ingresos en una indicación
del valor presente
 Esta tasa refleja la tasa interna de retorno para un comprador todo cash/capital,
o es la tasa que combina los retornos requeridos por los componentes deuda y
capital
 La tasa de descuento es seleccionada examinando transacciones de venta,
encuestas a inversores y entrevistando a participantes del mercado
 La tasa de descuento puede ser derivada a través de técnicas financieras más
complejas que tienen en cuenta los diferentes retornos requeridos por los
componentes deuda y capital
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12. 3. Proceso de Descuento de los
Ingresos Netos Proyectados
 Los ingresos netos proyectados son convertidos en una estimación del valor de
mercado mediante un análisis de flujos de fondos descontados
1. Los ingresos netos proyectados de cada uno de los 10 años son descontados
a una tasa de descuento apropiada
2. Luego se estima un valor residual de la propiedad capitalizando el ingreso
neto del año 11 y descontando el valor a la fecha de valuación
3. La suma de todos estos valores descontados representan el valor estimado
de la propiedad
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13. 3. Proceso de Descuento Ingresos Netos
Ejemplo Numérico
Tasa Tasa Descuento Cash Flow
Interna de Año Ingreso Neto @ 14.0% Descontado
Retorno 2012 $1,896,000 0.87719 $1,663,158
2013 2,977,000 0.76947 2,290,705
2014 4,190,000 0.67497 2,828,131 Ingresos
2015 4,785,000 0.59208 2,833,104 Ajustados
2016 4,928,000 0.51937 2,559,449 (valor
Futuros 2017 5,077,000 0.45559 2,313,013
presente)
Ingresos 2018 5,229,000 0.39964 2,089,704
2019 5,385,000 0.35056 1,887,761
2020 5,547,000 0.30751 1,705,747
2021 63,387,000 * 0.26974 17,098,251
Valor Estimado de Mercado $37,269,021 Valor
(Redondeo) $37,300,000 Mercado
Valor Terminal
Ingres o neto a ño 11 $5,885,000
Ta s a de Ca pi ta l i za ci ón 10.0%
Res ul ta do de l a venta $58,850,000
Menos : Cos tos Tra ns a cci ón 2% 1,177,000
Res ul ta do de l a venta neto $57,673,000
*Ingreso neto año 10 de $5,718,000 + venta neta de $57,722,000
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14. INVERSION TENDENCIAS
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15. Hoteles: Volumen Global de
Transacciones (Billones, US$)
Crisis Subprime
Lehman Brothers
Fuente: Jones Lang LaSalle
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16. ¿Quiénes están comprando
hoteles a nivel global?
 REITS, son fondos de inversión con ventajas impositivas
 Individuos de altos ingresos netos (HNWI)
 Fondos de inversión / Private equity
 Fondos de riqueza soberano
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17. Tasas de Descuento USA (%)
Hoteles Full Service – Luxury Surveys
15.0
14.0
13.0
Discount Rate (%)
12.0
11.0
10.0
9.0
2001
2002
2003
2004
2007
2008
2009
2005
2006
2010
2011
PWC - Full-Service PWC - Luxury CRE/RERC - First Tier
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18. Valores Habitaciones Hoteleras -
15 Mercados Top
Fuente: HVS Global Hospitality Services
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19. Tendencias de la Inversión en la
Región
 El mercado de transacciones en la región está subdesarrollado. Por
condiciones restrictivas al financiamiento y falta de producto
 Está dominado por inversores locales e intra-regionales, muchos de los
cuales son tenedores de largo plazo.
 Como los capitales son generalmente locales y no están altamente
apalancados, no existen prácticamente ventas forzadas por bancos
 La cantidad de hoteles que se pondrán en venta en los próximos dos años
es limitada y serán principalmente propiedades en poder de inversores
internacionales.
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20. Transacciones en la Región 2007/2011
(De más de US$ 30 Millones)
% Valor de Valor por
Fecha Propiedad Transacción Mercado Mercado Habitación Vendedor Comprador
sep-07 Ritz Carlton 100% Chile-Santiago ± 60 Mill ± 290 Mil N/D Meridia Capital
sep-07 Crowne Plaza 100% Chile-Santiago ± 30 Mill ± 100 Mil N/D Meridia Capital
sep-09 Intercontinental 100% Brasil-Sao Paulo N/D N/D IHG Group PLC Meridia Capital
Strategic Hotels
oct-09 Four Seasons 100% Mexico-DF 54 Mill 225 Mil & Resorts Meridia Capital
Marriott Host Hotels
oct-10 JW Marriott 100% Brasil-Rio J. 47.5 Mill 193.9 Mil International & Resorts
mar-11 Intercontinental 100% Brasil-Rio J. N/D N/D Brascan S.A. Brazil Hosp.Group
abr-11 Four Seasons 100% Argentina-Bs As ± 64 Mill ± 390 Mil Familia Saieh fondo Albwardy
ago-11 Sofitel Copacabana 100% Brasil-Rio J. N/D N/D Veplan S.A. Brazil Hosp.Group
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21. Valuación Proyectos de Hotel -
Por habitación (en miles US$)
Segmentación Upper
Luxury Upper-Upscale Upscale
Industria¹ Midscale
Marcas Segmentación
Valor Estimado x
250 / 500 150 / 250 100 / 150 70 / 100
Habitación
¹ Segmentación HVS/ STR Global
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22. BRANDED RESIDENCES
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23. Branded Residences:
El Producto
 Uso de los servicios del hotel como room service, lavandería y servicios de limpieza
 Acceso a las facilidades del hotel, además de contar con privilegios y beneficios pre-
acordados con la marca hotelera
 Cuentan con entrada independiente, lobby y ascensores exclusivos
 El tamaño de las unidades se encuentran en un rango de 68-340m2
 Diseñador de interiores preseleccionado por la marca
 Cuentan con servicio de conserje, área con sillones y baños públicos
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24. Branded Residences
Existentes
W Hotel & Residences St. Regis Hotel & Residences
Santiago, Chile DF, Mexico
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25. Branded Residences
Proyectos
Alvear Hotel & Residences St. Regis Hotel & Residences
Buenos Aires, Argentina Buenos Aires, Argentina
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26. Tasación Branded Residences
 Para valuar las unidades de Branded Residences usamos el enfoque de
ventas de comparables
 Y ajustamos el valor por factores como:
o Marca - Un reconocido operador hotelero internacional puede
representar “Market Premium “ de entre 10% a 20%
o Localización - Entorno y accesos
o Características Físicas – Acabados y terminaciones
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27. Muchas gracias !
Santiago Berraondo
sberraondo@hvs.com
www.hvs.com
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