Este documento describe las etapas iniciales del proceso de construcción de edificaciones, incluyendo la toma de decisiones, estudios preliminares y estudios del lote. Explica que el proceso comienza con la toma de decisiones por parte del propietario para determinar los objetivos, tipo y tamaño del proyecto. Luego, se realizan estudios de prefactibilidad, el programa arquitectónico y la selección del equipo de trabajo. Finalmente, se llevan a cabo estudios preliminares como estudios de mercado y estudios del l

1. CARTILLA
PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES
PRIMERA PARTE
DESARROLLO TEORICO

2. INTRODUCCIÓN
Este manual ambiciona dar una información general sobre el desarrollo del proceso de
la construcción, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina,
hasta el día en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos
usos a que pueden ser sometidas estas construcciones.
En síntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecución
de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos,
según la magnitud de la obra.
Es por esto que la información consignada en las páginas siguientes debe ser conocida
por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de
la construcción, pues le será muy útil a aquellos que se dedican a esta actividad como
aquellos que van a iniciarse en la misma.
El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo
correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseños, técnico,
arquitectónico y a otros estudios necesarios para la ejecución de la obra como son:
presupuesto, programación de la obra, licitación y contrato. Todas estas actividades
se han agrupado bajo el titulo de “Desarrollo teórico”.
La segunda parte se denomina “Desarrollo Práctico”. Comprende la descripción de las
fases de la ejecución de la obra, que son las diversas actividades que hay que
adelantar y son: actividades preliminares, cimentación, estructura, acabados e
instalaciones, con las cuales se construye la edificación.
El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la información necesaria
evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difícil de
comprender.
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3. 1. TOMA DE DECISIONES
EL CONSTRUCTOR
PIENSA EN QUE
TIPO DE
EDIFICACIÓN VA A
INVERTIR
En el
desarrollo de un proyecto de construcción se comienza
con la toma de decisiones por parte del propietario,
con la asesoría de consultores especializados, los
cuales le ayudarán a que las decisiones tomadas sean
las más convenientes. Para esta toma de decisiones es
preciso tener en cuenta los siguientes puntos:
1.1. FIJACION DE OBJETIVOS
Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los
objetivos se determina el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura),
los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamaño del proyecto.
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4. 1.2. ESTUDIOS DE
PREFACTIBILIDAD PATIO DE ALCOBA ALCOBA
ROPAS
Con los objetivos se formula un plan
y a éste se le hacen estudios de
prefactibilidad por medio de un SERVICOS
SANITARIOS
grupo de profesionales, los cuales lo
SALA
analizarán y presentarán sus COCINA
alternativas en lo que se refiere a la COMEDOR
inversión de capital y a la parte
técnica.
GARAJE
1.3. PROGRAMA
ARQUITECTONICO
JARDIN ZONA VERDE
Si el proyecto puede continuar, el
paso siguiente es la determinación
de las necesidades y espacios que
ACCESO
éste debe tener. Se dan a conocer
las áreas que forman el proyecto
con las características que se ACCESO
requieran, así como también las
normas mínimas que se deben
cumplir.
En esta parte del planeamiento se
determinan las áreas comunes de la
Circulación
peatonal
edificación (patios, jardines, otros),
según las necesidades y los usos
para los cuales se empleará la ORGANIGRAMA GENERAL
edificación y todas las demás áreas
que hacen parte de la construcción Tiene por objeto representar la zonificación resaltando los
factores funcionales en el programa arquitectónico
y que deben satisfacer los objetivos
fijados de la mejor manera posible.
1.4. SELECCION DEL GRUPO DE TRABAJO
En la selección del grupo de trabajo se fijan los criterios básicos para hacer la
selección del grupo que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los
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5. asesores en las diferentes áreas: Arquitectos, Ingenieros, Proyectistas, Consultores y
Técnicos.
De: www.igsingenieros.com/inges.gif
2. ESTUDIOS PRELIMINARES
Definido el programa arquitectónico y conformado el equipo de trabajo se hacen los
estudios preliminares:
. Estudios de mercado
. Estudios del lote
. Factores determinantes del diseño
2.1. ESTUDIOS DE MERCADO
Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las
construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.
Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a través de encuestas a la
población.
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6. Para las empresas medianas o pequeñas estos estudios no se realizan por la inversión
que representan, pero se basan en los estudios que efectúan algunas entidades al
respecto.
Es importante conocer la situación y las tendencias del mercado
porque la rápida venta del producto proporciona una mayor
rentabilidad del capital invertido.
De: www.sondaxe.es/cuerpo_4.htm
2.2. ESTUDIOS DEL LOTE
Adquirido ya el lote se realizan estudios de éste que pueden ser preliminares o.
definitivos y éstos son:
a. Levantamiento Topográfico
Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de
aparatos diseñados para este tipo de actividades como son: el
teodolito, el nivel, la mira, la cinta métrica. el distanciómetro o la
estación total, entre otros.
Los datos de planimetría y altimetría permiten dibujar sobre un
papel el lote en otra escala, la cual debe tener las mismas
características del terreno en su estado real, y conocer el relieve
del terreno a través de la diferencia de altura que tiene un punto
con respecto a otro.
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7. Una vez determinado el
levantamiento, es.
preciso realizar
consultas con entidades
oficiales como el
Departamento
Administrativo de
Planeación (DAP), y la
Curaduría Municipal;
con el objeto de
determinar si existen
afectaciones por futuros
proyectos o si no está
incluido en los planos
de la ciudad.
b. Estudios de Suelos y Cimentación
El suelo está formado por materiales de diferente composición, producidos por la
desintegración de las rocas, la cual es causada por efectos mecánicos tales como altas
presiones o la acción
del agua y del viento;
por efectos térmicos
como el calor y la baja
temperatura; por
efectos químicos como
la acción de ácidos y
otros productos; y por
el trabajo de
microorganismos.
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8. El suelo restante está formado por partículas
sólidas, agua. y aire. Entre las partículas sólidas
las gravas, arenas, limos y arcillas que dependen
del grado de desintegración de la roca y de la
presencia de diferentes tipos de sustancias de
origen orgánico.
De: www.bajamar.com/vivahomes/currproj/
La parte más superficial del suelo está formada, por materia orgánica, la cual resulta
de la descomposición de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de
suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al
terreno mediante la cimentación.
Después de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede
contener o no materia orgánica. El subsuelo está formado por
estratos de diferente composición. En el estudio de suelos
se investigan las características de estos estratos con el fin
de diseñar y calcular una estructura que transmita en forma
adecuada el peso de la edificación al terreno.
Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipación a las
excavaciones, las características generales del subsuelo y con estos datos determinar
si el terreno, es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones económicas
cuando el proyecto está a un nivel de esquemas o anteproyectos.
El conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se
pueden citar: inspección del terreno, análisis de los estudios y obras realizados en
terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos de
penetración. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que se
deseen, las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que luego
son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus características. Los
ensayos de penetración consisten en clavar en el terreno una barra que tiene en su
extremo un cono, está barra puede alargarse agregando otras en su extremo superior
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9. de acuerdo a la profundidad que se
desee, las barras son empujadas dentro
del terreno por una máquina que al
mismo tiempo mide la fuerza ejercida
para la penetración de cierta longitud de
barra. Estos datos nos indican la
resistencia o capacidad portante del
terreno.
Con el informe del estudio de suelos, el
especialista indica las recomendaciones que se deben tener en cuenta en el diseño de
la cimentación y el proceso constructivo más adecuado para ejecutar las
excavaciones.
2.3. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEÑO
Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la
concepción de un proyecto, limitándolo en su desarrollo.
Estos factores se clasifican en:
a) Factores legales y reglamentarios
Están conformados por el conjunto de normas municipales que rigen el diseño y la
construcción y regulan el desarrollo urbano, así por ejemplo para el municipio de
Medellín son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99, en el cual se
identifican los polígonos, usos del suelo y áreas especiales, Acuerdo 23/2000 que
contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto
Municipal en el cual se contemplan las normas genéricas de construcción.
Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspectos:
Índices:
de ocupación:
Es el valor que se obtiene al dividir el área cubierta por la edificación, entre el área
del lote.
De construcción:
Es el valor que resulta de dividir el área total construida por el área del lote.
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10. De Zona:
Resulta de dividir el área total que se puede construir por el área bruta de dicha
manzana.
. Áreas
Área del lote:
Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las
autoridades municipales competentes.
Área bruta:
Es el área total del terreno antes de urbanizar, sin que se hayan quitado las áreas
exteriores a la demarcación de acuerdo a la reglamentación urbana correspondiente.
Área cubierta:
Es la proyección sobre un plano horizontal del área transversal de la edificación sin
tener en cuenta las áreas pertenecientes a aleros, cornisas y balcones que
sobresalgan de la línea de construcción.
Área libre:
Es el área que queda al estar del área bruta el área cubierta.
.Densidad
Indica la ocupación de un terreno y la cantidad de personas que usan la construcción
levantada sobre éste.
. Alineamientos
Son los parámetros anterior y posterior y cuya función es la de servir como referencia
para el trazado del edificio.
. Aislamientos
Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y líneas de demarcación, que
pueden ser:
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11. Laterales (zonas verdes)
Posterior (vías peatonales) Anterior (antejardín)
. Alturas
Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la
edificación o de los pisos.
. Usos
Es la designación que se da a un terreno para la construcción de una edificación con
una finalidad específica, bien sea ésta para la prestación de servicios de vivienda,
salud, educación, comercio, administración y otros servicios.
..
. Equipamiento Comunal
Son pautas que se refieren a las áreas de servicio comunes en una edificación con
relación al tipo y la magnitud de estas áreas.
b) Factores económicos y financieros
Son elementos que afectan el diseño y se relacionan con la inversión que hay que
realizar para la ejecución de la obra, de la facilidad o dificultad que se encuentra en la
adquisición de créditos, las condiciones que presenta la comer- cializaci6n de las
unidades construidas; pudiendo ser favorables o desfavorables. Estos parámetros
originan limitantes, las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no
olvidarlas al hacer el diseño.
c) Factores físico-ambientales
Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localización
geográfica del lote como son la altura sobre el nivel del mar, topografía,
características climatológicas del lugar como humedad, vientos, lluvias, y otros. Como
es fácil de advertir, las anteriores condiciones influyen bastante en el diseño.
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12. d) Factores psico-sociales
Son condiciones de diseño originadas por el usuario y son la comodidad, confort,
belleza; y que no se deben dejar a un lado en el diseño puesto que satisfacer al
usuario es lo primordial.
e) Factores funcionales
Están dados por la lista de áreas necesarias en la construcción, las cuales se
establecen al elaborar el programa arquitectónico y es así como establecen el grupo
inicial de factores que de- terminan el diseño.
Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al
elaborar el proyecto.
f) Factores tecnológicos
Los factores tecnológicos están formados por el grupo de procedimientos,
conocimientos y herramientas de trabajo, de las cuales puede echar mano el hombre
para poder cambiar lo que le ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la
vida del mismo. Están formados los factores tecnológicos por los siguientes:
• Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad)
• Los materiales (con relación a la calidad, disponibilidad y costos.)."
• La mano de obra (con relación a la calidad, disponibilidad y costos).
3. PROYECTOS PARA CONSTRUCCIONES
El proyecto es el producto obtenido. al final de un proceso que se inicia con la
elaboración de un programa o plan Arquitectónico seguido de una serie de estudios
con los cuales ya se puede dibujar un esquema preliminar de toda la construcción. A
los esquemas preliminares es necesario coordinarlos en la totalidad de los proyectos
para lo cual se hace una asesoría por parte de cada especialista y las
recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores.
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13. Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se
redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisión del Arquitecto y
además las especificaciones técnicas de construcción (tipo de mate- riales y procesos
constructivos).
Al anteproyecto se le hacen las correcciones necesarias con el fin de optimizar el
diseño y que todos los proyectos sean compatibles. Realiza- das estas correcciones lo
mismo que compara- dos y coordinados los distintos proyectos se va a la elaboración
del proyecto definitivo el cual está integrado por los siguientes documentos: planos,
memoria descriptiva y especificaciones técnicas de construcción.
3.1 PROYECTO ARQUITECTONICO
Es la imagen de la obra concebida, la cual es realizada por el Arquitecto basado en los
datos suministrados por el propietario y que en síntesis son los objetivos fijados.
Además juegan un papel muy importante los otros factores expuestos anteriormente
y denominados factores de- terminantes del diseño; lo-mismo que los resultados del
estudio de suelos y el programa de necesidades.
El proyecto arquitectónico de la edificación debe cumplir la reglamentación urbana
vigente e indicar los usos de la edificación; debe ser firmado por un arquitecto con
matricula profesional vigente.
En la elaboración de un proyecto arquitectónico
transcurren las siguientes fases:
a) Esquema Básico
Consiste en un bosquejo (dibujo) general, que
representa en forma total el conjunto del proyecto,
resaltando los aspectos más importantes. De este
esquema fundamental parte el proyectista para
elaborar el proyecto arquitectónico.
b) Anteproyecto Arquitectónico
Está constituido en esencia por un conjunto de
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14. planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices más
importantes y esenciales de la solución ofrecida. Forman el anteproyecto
arquitectónico los siguientes documentos:
Memoria Descriptiva
Es un documento en el cual se ofrece la información necesaria para poder comprender
el anteproyecto. En éste se expone el proceso de su desarrollo, los datos iniciales, la
investigación realizada con relación a los factores determinantes del diseño y otros
agentes; lo mismo que la información de todos los criterios utilizados en el diseño.
Planos Generales
Es la representación en forma gráfica (dibujo) y a escala de las diferentes imágenes
visuales de una obra como plantas, cortes y fachadas. A los planos se les agrega una
indicación de los mate. riales que deben ser usados para la construcción incluyendo
nombre, tipo, calidad, origen. Forman los planos generales los siguientes:
• Planos de localización general
• Planos de Plantas
• Planos de Fachadas
• Planos de Cortes
Localización General:
Indica la ubicación de la construcción en el terreno
con respecto a las construcciones y de más
elementos que le son vecinos (vías, zonas verdes).
Debe colocarse la orientación señalando con una
flecha el norte en el plano
Imagen de: www.clinicatambre.com/ contacte
Plantas
Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificación, estos planos indican la
forma como están distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores,
áreas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel.
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15. De: www.elmanantial.com.ar/ cabanas
Fachadas
Es la representación por medio de un dibujo de la imagen de la edificación, vista
desde un punto cualquiera ubicado exteriormente.
Cortes:
Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una sección cualquiera, ya
sea en su mayor o menor dimensión y luego se separan las partes;.la imagen que
aparece es a lo que llamamos "corte".
. Perspectivas
Son la representación en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de
sus tres dimensiones tal y como las vemos.
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16. Maquetas
Es una reproducción a escala reducida aunque
conservando sus proporciones y aspectos de
una obra de arquitectura.
Una vez que se ha precisado en forma
definitiva el anteproyecto se hace
indispensable hacer una evaluación de la
inversión de capital que hay que hacer para
ejecutar la obra. Esta evaluación nos dará un valor más aproximado al valor real
porque ya se cuenta para esto con unos planos cuyas modificaciones posteriores
serán mínimas.
Al anteproyecto se le analiza en sus diversos aspectos, tanto .técnicos como
funcionales y se le hacen las modificaciones correspondientes a las recomendaciones
dadas por el propietario, asesores, arquitecto, proyectistas, las cuales consideran
necesarias y deben ser incluidas en los planos definitivos.
c) Proyecto Arquitectónico
Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los
planos definitivos.
El proyecto arquitectónico consiste en un grupo de planos:
. Planos Generales
Estos planos muestran el proyecto en toda su extensión en forma general; pero no se
muestran en ellos detalles de los elementos.
Para la obtención de la licencia de construcción se presentan estos planos junto con
los demás documentos necesarios' ante las autoridades municipales.
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17. Departamento de Planeación Distrital.
Secretaría de Obras Públicas
Dentro de los planos generales se tienen:
- Planos de localización general * - Plano de cubierta
- Planos de ejes-cimientos y desagües. - Planos de cortes '"
Planos de plantas de los diferentes niveles - Planos de fachadas
- Planos de detalles
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18. . Cuadro de Áreas
Es una síntesis de los datos correspondientes a las diferentes áreas que se tienen en
una edificación y que se relacionan con los siguientes:
- Área del lote
- Área construida en cada piso (sótanos, pisos) - Área total construida.
- Área libre
Especificaciones de Construcción
Estas especificaciones contienen toda la información sobre las características de los
diversos materiales que serán usados.
3.2. PROYECTO ESTRUCTURAL
Con la finalidad de garantizar su estabilidad, el edificio necesita de una estructura
para transmitir las cargas al suelo.
La elaboración del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante
comparación y adecuación con el proyecto arquitectónico y con las demás condiciones
técnicas que éste requiere.
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19. El diseño estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello,
según la ley 400 de 1997.
En la elaboración del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades:
a) Asesoría Previa
Esta asesoría está constituida por las recomendaciones y cálculos de estructuras
realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se
refiere a las diferentes opciones que se presentan para diseñar la estructura en
cuanto a factores técnicos del diseño como son la volumetría, altura, cargas otros.
b) Anteproyecto Estructural
Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman
la estructura (secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace
mediante análisis y cálculos simples y que aunque son bastante aproximados no
indican las dimensiones definitivas de los elementos; teniendo que ser ajusta- das
cuar1do se hagan los cálculos definitivos posteriormente.
Las dimensiones fijadas para los elementos hasta este
momento son importantes para hacer las variaciones
pertinentes y necesarias al anteproyecto arquitectónico
y así desarrollar los planos generales del mismo.
La compaginación entre los proyectos estructural y
arquitectónico, iniciándose desde la etapa de
anteproyectos hasta la de los planos definitivos y el
chequeo de sus dimensiones, ofrecen la oportunidad de-
obtener unos planos constructivos que coinciden en
todos los aspectos sin presentar incompatibilidades.
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20. c) Proyecto Estructural
Está constituido por el conjunto de documentos: memoria de cálculos, planos y
especificaciones; que brindan todos los datos e información necesaria correspondiente
a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecución en la obra, el
diseño estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma
sismorresistente – NSR- 98.
. Memoria de Cálculos
Es la explicación de la forma como se realiza- ron los cálculos requeridos en el diseño
de la estructura y de los métodos y códigos usados.
Planos
Representan gráficamente las dimensiones de los elementos de la estructura, su
forma y la indicación de los materiales adicionales necesarios para su construcción
(formaletas) y de la misma manera la colocación el hierro. Estos planos se clasifican
en:
Planos de Formaletería
Muestran las dimensiones en planta y elevación de los elementos de concreto de la
estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse.
Planos de refuerzo
Señalan el tipo de hierros, la manera como se deben colocar en el elemento
estructural, su longitud, diámetro y en general todas las características de hierros
estructurales y flejes.
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21. Planos de Detalles
Son el complemento de los planos de formaletería y refuerzo, indican la forma y
dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los
otros planos. Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamaño que facilite
mostrar en detalle las características constructivas.
Especificaciones Técnicas de Construcción
Expresa los requisitos de carácter técnico, que debe cumplir la estructura como
también los materiales, elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecución.
.Lista de Refuerzos
Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los
refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las características. (ver
tabla 1).
- Resistencia del acero
- Diámetro del refuerzo - Forma del refuerzo - Longitud total
- Peso unitario y total
TABLA No. 1
No. 7451 5582 310
Localización V-2 V-2 V- 2
O 7/8” 5/8” 3/8”
Esquema
Cantidad 12 8 88
Longitud corte 4.50 5.80 1.10
Longitud total 54.00 46.40 96.80
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22. Peso varilla 3.04 1.55 0.56
Peso total 164.16 71.92 54.21
1 Se refiere al diámetro de la varilla y a la longitud, el número 745 indica varilla de
diámetro (7/8”) y longitud (4.50) m.
2. Indica el elemento al cual pertenece el refuerzo. V-2, indica viga No. 2
. Cantidad de obra
Indica el total de los materiales que se consumen en el total de la estructura;
concreto en metros cúbicos (m3) y acero de refuerzo en kilogramos (Kgrs) y la
determinación de estos consumos por partes de la estructura (Items) ejemplo:
Item: Cimentación
Concreto: 380 m3
Acero: 3.000 Kgr
3.3. PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS
Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificación
correspondientes al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias.
También le corresponde a este proyecto el diseño y cálculo de las instalaciones y
equipos para prestar los servicios ya expuestos y en algunos casos para suministrar
gases, vapor o líquidos combustibles.
El diseño y cálculo de estas instalaciones
es hecho por personal especializado, y
debe cumplir con las disposiciones
contempladas en la norma NTC1500 o
Código Nacional de fontanería, para
alcanzar el óptimo funcionamiento y el
logro del resultado esperado para la
edificación.
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23. El proyecto comprende:
a) Asesoría Previa
Como toda asesoría, esta información es ofrecida por el especialista, con las
recomendaciones al propietario y al equipo de diseño, para el desarrollo de la mejor
alternativa.
b)Anteproyecto
Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de
evacuación. También se indica en este esquema la localización de cuartos de
motobombas, tanques subterráneos y elevados. Los esquemas se coordinan con los
demás diseños en la fase de ante- proyecto para que no resulten proyectos
encontrados, como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la
red eléctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos.
Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para
optimizarlo y adecuarlo en
concordancia con los demás
proyectos.
c) Proyecto
Después de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se
realiza el proyecto hidráulico y sanitario. Los cálculos se realizan con fundamento en
el estudio de las necesidades de suministro de agua potable, almacenamiento y
evacuación de aguas negras y aguas lluvias.
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24. Con este fin se busca toda la in- formación concerniente al tipo, localización y
características del consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren
suministro de agua y de éstos se deben conocer sus datos de fabricación para
localizar exactamente sus conexiones y desagües.
En casos no muy frecuentes debe determinarse la localización de otros equipos que
sean alimentados por gas, vapor, combustibles y otros. Esta localización se hace
teniendo como normas las existentes para ello tanto reglamentarias como técnicas.
El proyecto está integrado por:
- Memoria de Cálculos - Planos
- Especificaciones técnicas de construcción - Presupuesto Básico
3.4 PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTRICAS Y A FINES
Dentro de este proyecto se hace un
estudio de las necesidades para con
base en estas, realizar el diseño y
cálculo de las obras eléctricas del
edificio y dentro de las cuales están:
instalaciones y equipos de iluminación,
instalaciones de fuerza motriz (para
hacer funcionar motores, máquinas
industriales), Instalaciones telefónicas e
instalaciones de intercomunicación y
sonido.
El diseño y construcción de este tipo de
instalaciones está regulado por la norma
NTC 2050 (NFPA 70) o Código eléctrico
nacional .
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25. Las fases que se desarrollan en el proyecto son:
a) Asesoría Previa
En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del
Ingeniero eléctrico, parámetros que no deben ser olvidados sino que al contrario
aplicados en los diseños arquitectónico y estructural. Estas indicaciones y
recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero
eléctrico
b) Anteproyecto
Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicación de los equipos eléctricos
como: tableros, subestaciones, contadores, ductos, salidas de alumbrado y de toma
de corriente.
Dentro del proyecto, también se deben incluir las especificaciones más generales de
los materiales fundamentales (tuberías, cables); respetando en todo momento las
normas pertenecientes a la Empresa de Energía.
A este nivel de desarrollo del proyecto es de primordial importancia enterarse de una
forma aproximada del valor de las cargas eléctricas que se van a necesitar para los
diferentes usos en la edificación y de esta forma fijar las fuentes de las cuales se van
a abastecer los sistemas que se utilizarán para su distribución en toda la edificación;
establecer las dimensiones de los equipos como: plantas de emergencia,
subestaciones, distribuidores telefónicos. Recopilados los datos correspondientes a los
anteriores elementos se podrán conocer las áreas y los volúmenes necesarios para su
colocación.
c) Proyecto
Se hace con base en el anteproyecto, al cual ya se le han hecho las correcciones
necesarias, se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios, y una previa
coordinación con los demás diseños tanto técnicos como estructural y arquitectónico.
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26. De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes
parámetros:
Especificaciones y localización de los equipos que han de operarse con energía
eléctrica (electrodomésticos, motobombas, ascensores) y la previsión de futuras
obras de ampliación.
Indicaciones de la localización de aparatos en cocinas, baños, .zonas de ropas y otros
espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado, tomas de corriente y
otros.
Características de la corriente eléctrica.
El proyecto de instalaciones eléctricas y afines, al igual que los demás proyectos está
compuesto por los siguientes documentos:
- Memoria de cálculos
- Planos
- Pliego de especificaciones técnicas de construcción
- Presupuesto
3.5 PROYECTO DE INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES
Este proyecto tiene como finalidad diseñar y calcular un grupo de instalaciones
mecánicas y especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son
conocidos por medio de estudios. Dentro de las instalaciones podemos nombrar:
Ascensores, escaleras eléctricas y sistemas de acondicionamiento del ambiente. Para
avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar los siguientes pasos:
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27. a) Asesoría Previa
Consiste esta asesoría en la información y las
recomendaciones que el especialista formula con la
finalidad de que sean cumplidas.
Toda esta información debe ser clara y sencilla y de
fácil interpretación.
b) Anteproyecto
Es un esquema general el cual tiene como objeto
mostrar en forma preliminar la localización de las
cajas de los ascensores, cuartos de máquinas,
calderas; localización de los equipos de calefacción
y refrigeración; ventiladores y los recorridos y
dimensiones aproximadas de las conducciones.
Sobre el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del análisis y de la
comparación y ajuste con los demás diseños.
c) Proyecto
Con base en la coordinación hecha al anteproyecto con los demás diseños
correspondientes a los restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones
pertinentes, resultantes de! análisis de las variadas opciones para el diseño de cierto
aspecto y de las cuales siempre habrá una que ofrezca las mejores condiciones; se
procede a la elaboración del proyecto definitivo en el cual será un factor determinante
las necesidades que se tienen que satisfacer.
El proyecto consta de los siguientes documentos:
• Memoria de cálculos
• Planos
• Pliego de especificaciones técnicas de construcción
• Presupuesto
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28. Para el diseño y construcción de redes a gas de uso residencial debe consultarse la
norma NTC 2505 “Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos
residenciales y comerciales”
4. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS
A este nivel de desarrollo del proyecto se hace necesario conocer la inversión, la
programación de la obra y resolver lo relacionado con la parte legal; dejando de esta
manera todo definido para la realización de la licitación y contrato de ejecución de la
obra o en caso de no ser necesarios estos pasos, empezar directamente la
construcción e igualmente definir las normas para su posterior funcionamiento.
4.1. PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION
Tiene por objeto calcular con aproximación el costo que exigirá la ejecución de la
obra.
El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construcción que
prevee cada uno de los diferentes proyectos. Con estos planos y especificaciones de
construcción se puede sacar el cómputo de las cantidades de obra que se tiene que
realizar, agrupándose de acuerdo a su naturaleza; por ejemplo: acero de refuerzo,
panetes, puertas; estas agrupaciones se denominan "Items"; los cuales a su vez se
agrupan en unidades llamadas capítulos. (ver tabla 2).
Tabla 2
ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS
CAP
1 OBRAS PRELIMINARES
Localización y replanteo
ITEMS Campamento
Excavaciones mecánicas
Instalaciones provisionales
2. CIMENTACION
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29. Pilotes
ITEMS Cabezales
Muros de contención
3. ESTRUCTURA
Acero de refuerzo
ITEMS Losa de entrepiso
Columnas
Vigas
Escaleras
4. MAMPOSTERIA
Muros de Carga E: .25
ITEMS Muros Divisorios E:.25
5. INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS
Redes de suministro
ITEMS Redes de evacuación
Aparatos sanitarios
6. INSTALACIONES ELECTRICAS Y AFINES
Red de alta tensión
ITEMS Redes de evacuación
Aparatos sanitarios
7. INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES
Aire acondicionado
ITEMS Calefacción
8. PISOS Y PAÑETES
9. CUBIERTAS
10. CARPEINTERIA METALICA
11. CARPINTERIA MADERA
12. ENCHAPES
13. CIELOS RASOS
14. VIDRIOS
15. CERRADURAS
16. IMPERMEABILIZACIÓN
17. DOTACION Y EQUIPOS
a. Generales
ITEMS b. De cocina
c. De lavandería
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30. El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el análisis de precios unitarios de
los diversos items, establecer los valores parciales de los capítulos y con la suma de
los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. A este costo hay que
agregarle el de los costos indirectos, que son causados por administración (honorarios
a profesionales, alquiler de oficinas, transporte de maquinaria, papelería, otros), los
costos estimados por posibles imprevistos en la realización de los trabajos (mal
tiempo, accidentes), y la utilidad que va a obtener el contratista general.
Como los costos de los materiales e insumos así como de la mano de obra, cambian
con el tiempo, es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en
cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendrá un producto
determinado o la ejecución de una actividad. Todo esto requiere de análisis
económicos que son propios de especialistas, por tanto el presupuesto debe poseer
mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las
condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse
periódicamente de manera fácil y rápida.
Las actividades que se desarrollan en la elaboración del presupuesto de construcción
son:
a) Asesoría Previa
Una vez elaborado el anteproyecto arquitectónico con base a éste, se hace un análisis
para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con
anticipación este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto.
b) Presupuesto Preliminar
Sobre los planos arquitectónicos generales se elabora un presupuesto que tiene
carácter provisional, porque en esta fase aún no se tienen los planos detallados y las
especificaciones de construcción para calcular las cantidades de obra referentes a
cada ítem y analizar sus cos- tos unitarios.
c) Presupuesto
Al presupuesto preliminar se le hace una revisión y se perfecciona haciendo un.
estudio de los planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los
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31. elementos que van a necesitar- se para la ejecución de la obra; pero el presupuesto
definitivo no se podrá obtener, si no hasta concluir la obra, debido a las variaciones
permanentes tanto en materiales, cantidades de obra, y costo de alquiler de equipo y
mano de obra.
4.2 PROGRAMACION DE OBRA
Tiene por objeto determinar el proceso de ejecución de una obra en el transcurso del
tiempo.
La programación se presenta en forma de gráficos donde se puede apreciar el
encadenamiento y sucesión de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con
facilidad los efectos que causaría el fallo en fa ejecución de determinada actividad.
En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados, redactando
una lista de los trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el
derroche de tiempo y materiales.
Existen varios sistemas de representación gráfica de la programación de obra,
diagrama de Gantt, método de la ruta crítica (CPM) y evaluación de programas y
técnicas de revisión (PERT); siendo los anteriores los más utilizados.
Las actividades desarrolladas en la elaboración del programa de ejecución de una
obra son:
a) Asesoría Previa
Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las
actividades preliminares del planeamiento de una construcción y dentro de las cuales
están: Estudios previos, proyectos, estudios complementarios y otros.
El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. relación entre la parte
técnica y económica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas
constructivos que se pueden usar, las diferentes maneras de hacer con. tratos y las
técnicas que se van a usar en la programación.
Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecución de los trabajos
analizando tiempos y costos.
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32. b) Programa Preliminar
Es la elaboración de un calendario previo para la ejecución de los trabajos hecho con
base en estudio global de cada uno de los capítulos del proceso constructivo; por
ejemplo cimentaciones, estructuras.
c) Programa
Constituye la concepción definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y
correlacionan en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la
construcción de una obra, ordenadas de tal manera que se logren los mayores
rendimientos así mismo que la inversión sea correspondiente a la tenencia del capital,
es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con el dinero disponible. Esto
último se logra distribuyendo la inversión necesaria a lo largo del tiempo de ejecución
evitando desembolsos grandes difíciles de cubrir en poco tiempo.
4.3. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS
Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda, oficinas o locales
comercia- les, una persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas, y a
la vez copropietaria con las demás personas de las restantes unida- des, de bienes
comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento.
El reglamento es llamado de propiedad horizontal, el cual para su validez requiere ser
aprobado por las autoridades, protocolizado por escritura pública y registrado.
Este reglamento determina legalmente las condiciones, derechos, obligaciones y
limitaciones a las cuales deben someterse las personas que habiten el edificio.
Los reglamentos son elaborados por personas conocedoras de estos aspectos,
basados en la legislación vigente que a este respecto existe.
En el proceso de elaboración de un reglamento de copropiedad se tiene:
a) Asesoría Previa
Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de
comenzar el planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto
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33. arquitectónico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localización y
dimensiones mínimas de los espacios, posición de los accesos, asignación de áreas
comunes que presentan diferentes alternativas de diseño cumpliendo las normas de
copropiedad.
b) Proyecto
El proyecto del reglamento de propiedad horizontal está formado por un grupo de
documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados, las áreas,
coeficientes y las normas que regulan estos bienes.
Los documentos que integran el proyecto son:
• Reglamento de Propiedad Horizontal
• Planos de propiedad horizontal (mostrando áreas comunes y privadas,
delimitadas).
• El proyecto de división (es la indicación de los pisos y unidades en que se
divide el edificio).
• Memoria descriptiva del inmueble (descripción referente a la localización,
linderos, nomenclatura, especificaciones técnicas de construcción y condiciones
de seguridad e higiene)
• Cuadro de áreas y coeficientes para el avalúo catastral.
c) Reglamento de Propiedad Horizontal
Una vez aprobado por las autoridades, el proyecto se debe protocolizar por escritura
pública junto con los demás documentos y se debe inscribir en la oficina de registros
de la localidad. Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los números
de matrículas inmobiliarias, se inicia ante la oficina del catastro el trámite para el
avalúo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente
escritura de compra venta, así cada unidad privada queda independiente desde el
punto de vista legal, catastral y fiscal.
5. LICITACIÓN Y CONTRATO
Para la ejecución de los trabajos de la obra, en la mayoría de los casos se recurre a
procesos de licitación y contrato. Para lo cual se deben elaborar los documentos que
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34. se relacionan con éstos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la
presentación de la propuesta:
5.1. LICITACIONES
La licitación es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o
firma para encargarle la ejecución de una actividad ya sea la construcción de una
obra, suministro de materiales o suministro de servicios, por medio de un contrato.
El objetivo de la licitación es que se presenten varias propuestas de diferentes
personas sobre la prestación de un servicio determinado, con el fin de seleccionar la
propuesta más conveniente desde el punto de venta económico y técnico. La licitación
se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector público, existiendo casos
especiales en que no es necesaria. En el sector privado también se aplica, pero no de
forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten.
La propuesta constituye un negocio, el negocio que el oferente propone al contratante
sobre el motivo de la licitación.
La licitación pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo
final en las mejores condiciones y con buenas garantías para el contratante en lo que
se refiere al manejo de los dineros públicos, la licitación proporciona un procedimiento
limpio, puesto que ésta selecciona entre varias propuestas las cuales concursan en
igualdad de condiciones y su selección se hace con la mayor objetividad posible.
Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde
todo punto de vista en beneficio de todos.
5.2. CONTRATOS
Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas, con el cual
nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen.
Debido a que el contrato es una acción que se hace a voluntad y las decisiones y
obligaciones se establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de
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35. carácter obligatorio pues existe la legislación al respecto que hace que se tenga que
cumplir lo pactado.
Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado
"minuta de! contrato".
Para la legalización de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son
considera- das básicas para que el contrato tenga validez y esté respaldado
legalmente. Dentro de estos requisitos se tienen:
. La Capacidad:
Se refiere a que la persona esté habilitada legalmente para poder suscribir un
contrato, esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 años y no esté
incapacitada por ley.
. Libertad o Consentimiento:
Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el
contrato deben ser voluntarias y no sean por obligación, error o engaño.
. Objeto:
Es la intención por la cual se firma el contrato, por ejemplo: La ejecución de una obra,
la prestación de un servicio. El objeto del contrato debe ser algo que no esté en
contra de la ley ni de las buenas costumbres.
Los contratos pueden realizarlos dos clases de personas:
Las personas naturales que son aquellas que actúan en su propio nombre no
representando a nadie más y comprometiéndose s610 ellas. Las personas jurídicas
que representan un grupo de personas las cuales están asociadas con un-objeto
común como son: Las sociedades y firmas.
Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican
en:
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36. a) Contratos Civiles
Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las
normas del Código Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente.
b) Contratos administrativos
Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares, en el cual el
estado siempre es el que contrata. A estos contratos también se les llama "de obras
públicas". Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho público
o civil.
5.3 SISTEMAS DE CONTRATACIÓN
Existen varios sistemas de contratación siendo los más utilizados en proyectos de
construcción los siguientes:
a) Contrato a precio unitario1
Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por
unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que
resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una
de ellas, dentro de los límites que el mismo convenio fije.
El contratista es el único responsable por la vinculación de personal, la celebración de
subcontratos y la adquisición de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre
y por cuenta y riesgo, sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna
por dichos actos.
b) Contrato a precio global2
Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las
prestaciones a que se compromete, obtiene como remuneración una suma global fija
en la cual están incluidos sus honorarios y es el único responsable de la vinculación de
personal, de la elaboración de subcontratos y de la obtención de materiales todo lo
1
Decreto 222 de 1983; artículos 88, 89,90, Guía LEC de la construcción.
2
Ibid
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37. cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueño de la
obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.
c) Contrato de administración delegada
Contratos de administración delegada son aquellos en que el contratista, por cuenta y
riesgo del contratante, se encarga de la ejecución del objeto del convenio. El
contratista es el único responsable de los contratos que celebre.
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