Herramientas para inversionistas en remates de Maison Maya 2022

Guía para clientes de
Maison Maya
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Tipos Judiciales Litigiosos Adjudicados Contacto

2
Indice
Tema:
El equipo.
Objetivo.
Tipos de remates.
Básico de los remates judiciales.
Básico de los remates bancarios litigiosos.
Básico de los remates bancarios adjudicados.
Datos de contacto.
Página:
1
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• Seguimiento.
• Nuevas ofertas.
• Comunicación directa con
especialistas
• Noticias del medio.
• Tenemos la primera app de
remates en México.
La forma inteligente de invertir en
remates inmobiliarios.
Conoce más de Maison Maya

El equipo
Uno de los negocios mas rentables relacionado a bienes raíces actualmente,
son los remates inmobiliarios y es aquí donde Maison Maya puede apoyarte
para incorporarte a este negocio de la mejor manera.
Soy Marco Ayuzo, CEO de Maison Maya, equipo de expertos en la adquisición,
gestión legal y comercialización de remates inmobiliarios.
Además, estamos comprometidos con la educación de nuestros inversionistas,
lo que hacemos con la creación de bastante contenido de valor.
Cientos de clientes satisfechos dan fe de nuestro trabajo, y contamos con el
reconocimiento de diversas empresas e instituciones.
1
Actualmente (Octubre 2022) el equipo se conforma por 38 miembros en
diversas áreas que integradas brindan la mejor experiencia en el negocio.

Objetivo
Con este manual tendrás la información básica para conocer el negocio
de remates judiciales y bancarios y tengas la herramientas para darle un
seguimiento adecuado a tu compra.
También servirá como plan a seguir al momento de invertir en un
remate, por lo que te invitamos a anotar aquí tú meta la elegir remates:
Invertir
Propiedad para habitar
Adquirir para rentar
Proyecto de construcción
Mejorar mi futuro económico
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2

Tipos de remates
6
3

Tipos de remates
Recordemos que existen dos tipos básicos de remates: Remates Judiciales y
Bancarios. A su vez de los Remates Bancarios hay dos tipos: Litigiosos y
Adjudicados.
• Remates Judiciales: Venta forzosa de propiedades ordenada por un Juez a
través de subastas públicas.
• Remates Bancarios Litigiosos: Venta de cartera morosa garantizada por
hipotecas.
• Remates Bancarios Adjudicados: Ventas de activos previamente
adquiridos en juzgados por los bancos.
*Todos dependen del proceso legal que se desarrolla en la siguiente página.
7
4

Demanda. Notif icación de
demanda.
Pruebas.
Sentencia. Ejecución de
sentencia.
Fecha de remate
o petición de
adjudicación.
1 2 3
6
5
4
Aprobación de
adjudicación.
Entrega de
propiedad.
Escrituración de
propiedad.
9
8
7
Etapas del proceso legal.
2%
5

Tipos de remates
Cada uno inicia en las siguientes etapas:
• Remates Judiciales: Siguiendo el esquema del proceso, se adquieren desde
la etapa 6 y concluyen en la 9.
• Remates Bancarios Litigiosos: Pueden adquirirse desde el 1 y concluía hasta
el 9, en algunos casos no se lleva acabo todo ese proceso.
• Remates Bancarios Adjudicados: Se pueden comprar desde la etapa 7 hasta
la 9, cada caso se encuentra en una etapa legal diferente.
9
6

En estos casos adquieres una
deuda de un banco, que se
cobrará en un juicio y en caso de
no cubrirse la deuda, te podrás
adjudicar la propiedad. Los
inversionistas son los más
audaces por qué persiguen
grandes ganancias.
Ganancia del 50% o +
Litigioso
Ganancia del 35% a 50%
Se acude a Juzgados para
participar en subastas de
propiedad. Se utilizan Billetes de
Depósito o BIDE´s para pagar.
Quienes eligen este tipo de
remate miden mas las variables y
buscan ganancias moderadas.
Judicial
Se compra al banco la propiedad que
se adjudicó en un juicio. El banco las
vende hasta con posesión. Aunque se
piense que son más rápidos,
dependen de las mismas
circunstancias que los otros dos tipos.
Los inversionistas son conservadores,
no arriesgan mucho y buscan
ganancias mínimas.
Ganancia del 15% a 35%
Adjudicado
Diferencias entre tipos de remates
10
7

Gastos
1. Costo: Costo del inmueble adjudicado, del remate judicial o de la
cesión de derechos litigiosos y/o de crédito.
2. Escritura: Ésta se calcula del 6 % al 7 % del valor del inmueble en el
remate. En los casos de remates bancarios adjudicados, en razón de
que el banco tiene reconocido un traslado, serán necesarios varios
traslados o escrituras.
3. ISR por adquisición en remate judicial: Este valor se determina a
partir de la diferencia entre el valor del avalúo para el remate y el
precio de adquisición. Al ser mayor del 10 % de diferencia, se calcula
un 20 % de impuesto
4. Honorarios: Los honorarios dependen del tipo de remate y Maison
Maya cobra de la siguiente manera: 10% para remates judiciales,
bienes adjudicados y cesiones de derechos litigiosos cuando se paga
la deuda. 15 % en cesiones de derechos litigiosos cuando se adjudica
la propiedad.
8

5. Gastos de Lanzamiento: Este gasto se establece de acuerdo al
tamaño del inmueble, dada la proporción de personas requeridas
para la realización del lanzamiento.
6. Pago de servicios no cubiertos: Agua, predial y mantenimiento:
Estos se deben cubrir antes de concluir la escritura y en cada caso son
diferentes. Hay que prevenirlos.
7. Gastos de mejoras: Recomendamos realizar lo menos posible en
estos gastos (sólo los estrictamente necesarios).
8. Gastos extra: Son los que se erogan en caso de requerirse copias
de expedientes, gastos en diligencias y otros que sirvan para acelerar
el proceso.
9. Preparación de Ejecución: Lo que se gasta para preparar la
adjudicación o remate de un derecho litigioso: Avalúo, estado
contable y certificado de la propiedad.
9

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¡Antes de continuar síguenos!

Lo básico de los remates
judiciales
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6. Pujas entre los
postores
1. Asesoría 3. Billete de
depósito
2. Ubica la
propiedad
5. Media hora
4. Postura para
participar
7. Mejor postura
gana
$
14
11

Desarrollo de un
remate judicial.
El cliente selecciona
el inmueble de la
lista que se envía
semanalmente vía
correo o web.
Se hace estudio de
factibilidad del
asunto y se
obtienen datos
descriptivos de la
propiedad.
Se adquiere el BIDE
para ir a la subasta
el día y hora
indicada. En caso
de no ganar se
recupera el BIDE al
Al ganar una subasta
se siguen los pasos
para pagar, lograr la
posesión y escriturar.
El deudor se puede
defender para hacer
tiempo.
1. 2. 3. 4.
12

Gastos
Los gastos que se hacen en un remate judicial son los siguientes:
• Pago de la propiedad en la subasta.
• Escrituración que va del 6 % al 7 % mas el 20 % de ISR por la ganancia que existe entre
el valor que se valúo la propiedad y el costo en el remate. La escritura también puede
realizarse apoyándose de la jornada notarial, por lo tanto, tu costo se puede ver reducida,
para el 2017 el costo máximo para poder acceder a este beneficio es de $1,250,000 como
valor catastral.
• Honorarios de acuerdo al contrato de prestación de servicios.
• Gastos de entrega de propiedad.
• Gastos Extra que se realizan para ayudar al avance del procedimiento.
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13

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Record financiero de remate
judicial
Concepto Costo
Costo de la propiedad
Gastos extra en audiencia
Honorarios por servicios
Escrituración
ISR por utilidad
ISR por adquisición
ISR por enajenación
Predial
Agua
Mantenimiento
Gastos por entrega de propiedad
Otros
Costo del inmueble
Precio de venta
Ganancia
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18
Historial de mi remate judicial
Situación o dato Costo o Fecha
Dirección:
Fecha de audiencia de remate y precio de adjudicación
Fecha de sentencia
Recursos legales: Apelación
Recursos legales: Amparo
Pago de complemento
Nombramiento de notario
Pago de adeudos
Detalles de escritura
Firma de escritura
Entrega de propiedad
Otros
Anotaciones
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bancarios litigiosos
19
16

Desarrollo de un remate
bancario litigioso.
el inmueble de la
lista que se envía vía
correo o web.
Se hace propuesta
al banco para
comprar el derecho
litigiosos. Al ser
aceptada, se
compra el caso.
Se siguen el juicio
para lograr
adjudicar la
propiedad o
recuperar lo
adeudado.
Si se adjudica, se tiene
que seguir con la
petición de la entrega
de la propiedad y la
escrituración ante
Notario Público.
1. 2. 3. 4.
17

Recuerda que en una cesión de
derechos litigiosos adquieres un
crédito, el juicio y los derechos sobre la
garantía hipotecaria NO se adquiere la
propiedad y evita pagar enganches o
anticipos.
En estos casos la deuda
representa del 10 % al
45% del valor de la
propiedad y solo
buscaríamos recuperar
la diferencia entre pago
por la cesión y la deuda
al cobrar.
O
J
A
B
I
E
M
O
D
Aunque solo del 50 %
al 75 % del valor de la
propiedad esta
cubierta con la deuda
con la estrategia
adecuada, se podría
lograr la adjudicación.
O
T
L
A
Aquí la propiedad ya es
prácticamente de
quien compre la cesión
ya que entre el 80 % al
100 % del valor de la
propiedad se cubre con
la deuda.
Calcula
la posibilidad de
adjudicar
la propiedad
Identifica la relación entre
avalúo y deuda.
Mas del 80 % de las
garantías hipotecarias
son adjudicadas a los bancos
Rango de deuda en los derechos litigiosos
21

Gastos
• Pago del caso al banco.
• Escrituración.
• Gastos de Preparación de Adjudicación o Remate: Avalúo, Calculo de
Interés y CLG.
• Gastos Extra que se realizan para ayudar al procedimiento.
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bancario litigioso
Concepto Costo
Costo de la cesión
Escritura de cesión de derechos
Investigación del deudor
Gastos de preparación de adjudicación/remate
Escrituración
ISR por utilidad
Predial
Agua
Mantenimiento
Otros
Costo del inmueble
Precio de venta
Ganancia
19

24
Historial de mi remate bancario
litigioso
Dirección:
Fecha de adquisición de cesión
Fecha de pago o de adjudicación
Pago de complemento
Pago de adeudos
Firma de escritura
Otros
Anotaciones
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bancarios adjudicados
25
21

Desarrollo de un remate
bancario adjudicado.
el inmueble dentro
de nuestra app y el
equipo de Maison
Maya te contacta.
Se hace propuesta
al banco para
comprar el derecho
adjudicado.
Se concluye con el
proceso de
escrituración ante
un Notario Publico.
Se hace la petición al
juez para que requiera
la entrega de la
propiedad al anterior
deudor.
1. 2. 3. 4.
22

Tipos de remates bancarios
adjudicados
Sin Posesión/Sin escritura
El remate ha quedado firme a
favor del banco y legalmente es
el dueño.
El precio de estos inmuebles
ronda del 60 % al 70 % de su
precio comercial incluyendo los
gastos inherentes*.
Sin Posesión/Con escritura
El banco ya realizó ante
notario su escritura y por lo
tanto le puede pedir la
posesión al Juez
El precio de estos
inmuebles va del 65 % al 75
% de su precio comercial
incluyendo los gastos
inherentes*.
Con Posesión/Sin escritura
El banco previa a la escritura
logra la posesión del
inmueble, la mayoría de los
casos es por que el deudor se
rinde.
El precio de estos inmuebles
va del 75 % al 85 % de su
precio comercial incluyendo
los gastos inherentes*.
Con Posesión/Con escritura
El banco prácticamente ha
finalizado todos los trámites y
en teoría se realiza una
compraventa normal.
El precio de estos inmuebles va
del 85 % al 95 % de su precio
comercial incluyendo los
gastos inherentes a un remate*.
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23

• Pago del caso al banco.
• Escrituración.
• Gastos Extra que se realizan para ayudar al avance del procedimiento.
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Gastos
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Concepto Costo
Costo de la cesión
Escritura de cesión de derechos
Investigación del deudor
Escrituración
ISR por utilidad
Predial
Agua
Mantenimiento
Otros
Costo del inmueble
Precio de venta
Ganancia
bancario adjudicado
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Historial de mi remate bancario
adjudicado
Dirección:
Fecha de adquisición de cesión
Fecha de pago o de adjudicación
Pago de complemento
Pago de adeudos
Firma de escritura
Otros
Anotaciones
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Contacto
Nuestros medios de contacto son:
55-4618-8722
56-2206-1900
direccion@maison.mx
www.maison.mx
Descarga la app de Maison Maya en:
app.maison.mx
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Avenida de las Fuentes 545, Jardines
del Pedregal, Alvaro Obregón, CDMX

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