principios registrales en derecho registral de guatemala

1. PRINCIPIOS
REGISTRALES

2. DEFINICIÓN.
 Son las ideas principales que inspiran el ordenamiento del sistema registral,
los cuales explican el contenido y función del Registro de la Propiedad,
estando estos principios totalmente entrelazados unos con otros, de tal
manera que no existen en forma independiente.
 Los principios son el fundamento de algo donde la ley escrita no puede
abarcar todas las posibilidades o eventos que en la vida se presentan, los que
constituyen la razón de ser del Derecho Registral, revistiendo los actos o
contratos jurídicos de conformidad con la ley

3. CLASIFICACIÓN.
 A) PRINCIPIOS MATERIALES
1. PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
 Este principio describe la actividad real, del Registro de la Propiedad y así, la esencial
característica del derecho inmobiliario es regular las formas de publicidad de los actos
inscribibles, pues establece siempre la solemnidad de las formas de los mismos.
 La inscripción es una formalidad; también entiende que las normas del derecho
inmobiliario se refieren a la forma de determinados negocios jurídicos, y lo concibe como el
que regula la forma de constitución, modificación, transmisión y extinción de las relaciones
jurídicas reales inmobiliarias.
 Para que un asiento o anotación produzca sus efectos, debe constar en el folio real, en el
libro correspondiente, de esta manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros.
 La solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad no se realiza de oficio, es un acto
potestativo y rogado.

4. 2. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
 Por medio de este principio se impregnan las características únicas al derecho
registral guatemalteco. No es partidario este principio del folio de personas,
no se basa en la persona, sino le da identificación propia a la propiedad como
tal.
 Tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objetos de
inscripción, sus titulares, así como el alcance y contenido de los derechos.
 Exige que los derechos publicados por el Registro estén debidamente
definidos y precisados respecto a su tutelaridad, naturaleza, contenido y
limitaciones.

5. 3. PRINCIPIO DE DETERMINACIÓN
Este principio determina el bien que se inscribe, determinando su
extensión, gravámenes, anotaciones, limitaciones, gravámenes etc.
es decir en cierta manera individualiza el bien inmueble para que su
reconocimiento sea pleno.

6.  B) PRINCIPIOS FORMALES
1. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 La actuación del registrador ha de ser siempre y en todo caso rogada, es decir
que la inscripción siempre ha de ser solicitada por el interesado o interesados
y no se inscribirá en forma arbitraria por el Registrador
 Los derechos reales inmobiliarios y cualesquiera otros que los afecten en su
sustancia jurídica, se inscriben en el Registro a petición de parte interesada y
no de oficio o por decisión del Registrador.
 Este principio está estrechamente ligado con el de consentimiento, ya que en
la mayoría de casos, la solicitud de inscripción la realiza el titular del derecho.
 Art. 1127 CC

7.  La función del Registrador es rogada ya que aunque el tenga conocimiento de
la existencia jurídica de un acto inscribible, si el interesado no ha acudido al
Registro, este no puede proceder de oficio.
 La inscripción en el Registro puede pedirse por cualquier persona que tenga
interés en asegurar el derecho que deba inscribir.
 Este principio es el inicio, es el que impulsa la actuación de los diferentes
Registros, sin rogación no hay actuación; ya que los diferentes Registros no
operan de oficio solo a petición de usuarios, lo cual es muy importante para
mantener la Seguridad Jurídica en estas instituciones.

8. 2. PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACIÓN
 En el Registro General de la Propiedad, una persona llamada operador
conjuntamente, con los registradores auxiliares y el mismo registrador, deben
de velar porque el documento que se presente reúna los requisitos legales
 Consiste en que todo documento al ingresar al Registro de la Propiedad,
dentro de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado por el
Registrador en cuanto a sus elementos, existencia y validez, es decir, si
satisface todos los requisitos legales que para su eficacia exijan los
ordenamientos jurídicos.
 A esto se le llama acción calificadora.
 Se encuentra regulado por los artículos 1128 y 1175 del CC.

9. 3. PRINCIPIO DETRACTO SUCESIVO
 Los asientos del Registro se deben enlazar unos con otros de manera
ininterrumpida, asegurando que los derechos reales, objeto de la inscripción
han sido constituidos, transferidos o cancelados por la persona que en el
Registro aparece con derecho a ello.
 Existe una relación íntima entre las inscripciones que anteceden y la que ha de
efectuarse, respetando así una estricta correlación entre el documento que
dará lugar a la presente inscripción con el último que aparezca ya anotado,
pudiendo llevar en forma clara y eficaz la historia total de las fincas.
 Este principio no puede ni debe ser interrumpido, de lo contrario, vendría a
vulnerar todos los principios, principalmente al Registro de la Propiedad.

10.  C) PRINCIPIOS MIXTOS
1. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO
 Para que el registro sea posible, previamente deberá existir el consentimiento
o asentimiento del titular del derecho inscrito para que se produzca la
modificación de la situación jurídica de la finca.
 Por un lado existe el consentimiento en el acto jurídico y, por otro, el de
inscribirlo, mismo que se entiende implícito y excepcionalmente se manifiesta
explícitamente, con la presentación del documento al Registro.
 El mismo Notario tiene la obligación de advertir sobre las obligaciones del
registro en el mismo instrumento (art. 29 numeral 11 del CN).

11. 2. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
 El Registro revela la situación jurídica de los inmuebles, y toda persona, sea o
no tercero registral o cualquier interesado, tiene el derecho de que se le
muestren los asientos del Registro y de obtener las constancias relativas a los
mismos, lo que está reconocido por la CPRG en los artículos 29, 30 y 31, los
que garantizan el libre acceso a dependencias del Estado, la publicidad de los
actos administrativos y el acceso a archivos y registros estatales.
 Art. 1124 CC
 Arts. 339, 359, 360 Cc

12. La publicidad material constituye uno de los principios
fundamentales del sistema registral guatemalteco, y consiste en el
conjunto de derechos sustantivos que de la inscripción se
desprenden en beneficio de aquél que inscribe, el cual aparece
protegido por presunciones de exactitud e integridad, actuando unas
veces con presunción juris tantum y en otras como jure et de jure.
Art. 1222

13.  Esta publicidad formal se logra por el examen directo de los libros que hace el
interesado en la oficina especial que para tales efectos existe en la institución,
por copias simples que da el Registrador o por una certificación que expide el
mismo, del contenido de los libros (arts. 1179 al 1184 CC).
 Estos son los documentos idóneos para probar la situación jurídica en que se
encuentran las fincas, relacionada con los derechos reales, gravámenes y
liberación de los mismos, que pesen sobre los bienes, incluyendo los bienes
muebles.

14.  El CC en el artículo 1124 establece que son públicos los documentos, los libros,
y actuaciones del Registro de la Propiedad.
 El artículo 1180 regula la obligación de los Registradores de expedir las
certificaciones que se les pidan.
 El fundamento de la publicidad se encuentra en dar público conocimiento de
determinados hechos, actos, situaciones o eventos de la vida jurídica, de tal
manera que cualquier interesado puede conocer esta información; y así
mismo la publicidad sirve para resolver los conflictos.

15. 3. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
 Se refiere a que los derechos que otorgan los registros públicos están
determinados por la fecha de su inscripción y a su vez la fecha de inscripción
está determinada por el día y hora de presentación.
 El que es primero en tiempo es primero en derecho.
 Actúa en el Registro de la Propiedad en relación a la presentación del
documento a su oficina, a través de lo que consta en su libro de entregas que
para ello especialmente se lleva en dicho Registro.

16.  Establece que es preferente el acto susceptible de registrarse el que en primer
término ingrese al Registro, sobre cualquier otro que ingrese posteriormente.
 Pretende lograr la armonía entre los diversos derechos que recaigan sobre el mismo
bien, mediante un sistema de graduación de preferencia.
 Este principio le da prioridad o preferencia a la hora y fecha de presentación al
Registro, por lo consiguiente el primero en el orden registral, no es quien antes
adquiera el derecho, sino quien antes inscriba su derecho o adquisición.
 Arts. 1141 y 1142 del CC.

17. 4. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
Constituye la razón de ser del Registro, en su función específica de
asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección a los
terceros registrales.
El valor de los asientos del Registro es decisivo en cuanto lo que
expresan prevalece sobre la realidad ante el tercero adquirente
protegido por la fe pública registral, en provecho de estos terceros
adquirentes de buena fe.

18.  Es la garantía que tiene un tercero adquiriente de buena fe, al momento de
adquirir un bien debidamente inscrito en el Registro, ya que es garantía de que
si consta en el Registro, se ha adquirido de conformidad con la ley.
 Es una presunción iuris tantum que prevalece hasta que se demuestre la
inexactitud o ineficacia del asiento.
 Arts. 1146, 1225 CC

19. 5. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
 Es considerado como uno de los principios más importantes, ya que la
legitimación se considera como el reconocimiento hecho por la norma jurídica
de poder realizar un acto jurídico con eficacia.
 Lo legítimo es lo que está conforme a las leyes, siendo genuino y verdadero.
 La legislación guatemalteca no tiene un artículo específico que indique que el
derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la
forma expresada en el asiento respectivo, lo más cercano se encuentra en los
artículos 1145 CC.

20. 6. PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURÍDICA
 Este principio se entiende como la garantía del resguardo efectivo de las
inscripciones registrales, en el sentido que una vez asentadas en los libros
correspondientes se conservan y permanecen inalterables en tanto no ocurra
un acto o contrato jurídico debidamente formalizado que afecte la situación
del bien inmueble inscrito y sea presentado al Registro para su inscripción.
 Tiene su fundamento en el art. 2 CPRG, al establecer que es deber del Estado,
garantizar a los habitantes de la República de Guatemala, la seguridad.
 Art. 1148 CC

21. Según jurisprudencia de la Corte de Constitucionalidad de
Guatemala, el principio de Seguridad Jurídica, consiste en la
confianza que tiene el ciudadano dentro de un estado de derecho,
hacia el ordenamiento jurídico; en tal virtud, las autoridades en el
ejercicio de sus facultades legales, deben actuar observando dicho
principio, respetando las leyes vigentes, principalmente la ley
fundamental.

22. 7. EL PRINCIPIO DE NO CONVALIDACIÓN
 Según Cabanellas, convalidación es hacer válido lo que no lo era.
 Una inscripción realizada no convalida el título ni subsana los defectos de que
este adoleciere.
 Debido a que no se pueden confirmar o ratificar, ciertos actos que ya
estuvieren inscritos en algún Registro Público, no se pueden alterar las
relaciones jurídicas de las personas que intervengan como partes en
determinados actos o contratos.
 Arts. 1146, 1147 CC

23.  Así mismo no se podrán subsanar los vicios de actos jurídicos, ya sea por el
transcurso del tiempo no importando la voluntad de las partes o por una
decisión legal.
 La convalidación constituye un acto jurídico por el cual se torna eficaz otro que
estaba viciado de nulidad relativa. Ahora bien, si el acto que se intenta
convalidar es nulo, de nulidad absoluta, también lo será la convalidación; de
tal manera que sólo cabe realizarla en aquellos actos cuya nulidad es relativa.

24. 8. PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos
que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro
derecho previamente inscrito; aunque el derecho que trata de
inscribir sea de fecha anterior al derecho inscrito.

25. PRINCIPIO DELTERCERO REGISTRAL
 La doctrina reconoce tres clases de terceros:
 1.TERCERO INTERNO
 Es el que tiene acceso directo al Registro, siendo un sucesor (adquirente o
subadquirente) del contrato inscrito, resultando un titular registral.
 Este tercero realizará la operación notarial que le permitirá, siempre que
pueda enterarse previamente de la situación jurídica de la finca respectiva. Es
decir confía en los datos del Registro y adquiere el derecho de ser protegido.

26.  2.TERCERO EXTERNO
 Es el sujeto que no tiene relación alguna con la inscripción inmediata anterior,
y entra al Registro indirectamente, como titular de una anotación preventiva
de demanda o embargo, mediante el ejercicio de una acción que no ha tenido
protección Registral.
 También es el tercero con igual o mejor derecho a que se refiere las leyes
procesales, que estando en tiempo pretende su inscripción hereditaria.
 Art. 481 CPCYM

27.  3.TERCERO EN GENERAL
 Son los ajenos totalmente a los actos o contratos inscritos, contra quienes se
opone lo que conste en el Registro y deben respetar las inscripciones.
 El tercero es la persona que no siendo vendedor ni comprador se ve afectado
por tomar parte indistinta en el acto registral.