Se ofrece al Lector una Guía para elaborar una Demanda de Retracto justificando cada apartado de esta. Es importante revisar la "Hoja de existencia de relación jurídica procesal válida", en donde UD. podrá hallar las características especiales de este tipo de demanda. (AUTOR: JOSÉ MARÍA PACORI CARI)

1. MODELO DE DEMANDA CIVIL DE RETRACTO
ÁREA: DERECHO CIVIL
José María Pacori Cari
Profesor Titular de la Cátedra de Derecho Administrativo de la
Universidad La Salle del Perú
El “Retracto” es una figura jurídica regulada por el Código Civil en el
Libro de “Fuentes de la Obligaciones”. Es un derecho que la ley otorga a
determinadas personas (por ejemplo, un copropietario) para subrogarse
en el lugar del adquirente de un bien, que previamente debió ser
ofrecido en adquisición al retrayente. En el presente caso, ofrecemos al
Lector el modelo de una demanda de Retracto, justificando cada una de
sus partes. Es importante que el Lector antes de elaborar la Demanda
de Retracto, ponga especial atención a las condiciones de la acción y
presupuestos procesales necesarios para su procedencia, para esto los
invitamos a revisar la siguiente “hoja de existencia de una relación
jurídica procesal válida”, en ella podrá hallar la justificación de cada
presupuesto procesal para la demanda de Retracto:
HOJA DE EXISTENCIA DE UNA RELACIÓN JURÍDICA PROCESAL
VÁLIDA EN UN PROCESO DE RETRACTO
I.- CONDICIONES DE LA ACCIÓN
1.- LEGITIMIDAD PARA OBRAR
1.1.- LEGITIMIDAD PARA OBRAR
ACTIVA
Artículo 1599 del Código Civil indica: “Tienen
derecho de retracto: (…) 2.- El copropietario, en la
venta a tercero de las porciones indivisas. 3.- El
litigante, en caso de venta por el contrario del bien
que se esté discutiendo judicialmente. 4.- El
propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la
venta de sus respectivos derechos. 6.- Los
propietarios de predios urbanos divididos
materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus
derechos de propietarios sin someter las demás
partes del bien a servidumbres o a servicios que
disminuyan su valor. 7.- El propietario de la tierra
colindante, cuando se trate de la venta de una finca
rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o
ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta
reunidas no excedan de dicha unidad.”
1.2.- LEGITIMIDAD PARA OBRAR
PASIVA
Artículo 496 del Código Procesal Civil indica “La
demanda se dirigirá contra el enajenante y el
adquirente del bien que se intenta retraer.”
2.- INTERÉS PARA OBRAR
2.1.- CADUCIDAD Artículo 1596 del Código Civil indica “El derecho de

2. retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta
días contados a partir de la comunicación de fecha
cierta a la persona que goza de este derecho. Cuando
su domicilio no sea conocido ni conocible, puede
hacerse la comunicación mediante publicaciones en
el diario encargado de los avisos judiciales y en otro
de mayor circulación de la localidad, por tres veces
con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este
caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la
última publicación.” Artículo 497 del Código
Procesal Civil indica “La demanda será declarada
improcedente si se interpone fuera del plazo de
treinta días naturales computados a partir del
conocimiento de la transferencia.”
2.2.- CONCILIACIÓN Artículo 9 de la Ley 26872 – Ley de Conciliación –
indica “Para efectos de la calificación de la demanda
judicial, no es exigible la conciliación extrajudicial en
los siguientes casos: (…) d) En el retracto. (…)”
II.- PRESUPUESTOS PROCESALES
1.- COMPETENCIA. Se dirige la demanda de Retracto al Juez Especializado en lo Civil y no al
Juezde Paz Letrado conforme al PLENO JURISDICCIONALDISTRITALDE LOS JUZGADOSDE
PAZ LETRADO DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA, que en el TEMA 1 sobre
COMPETENCIA DE LOS JUECES DE PAZ LETRADO EN MATERIA CIVIL Y/O COMERCIAL
emiten la siguiente CONCLUSIÓN PLENARIA: “El Pleno adoptó por MAYORIA la segunda
ponencia que enuncia lo siguiente: Los procesos de (…) Retracto (…), no pueden ser
conocidos por los Jueces de Paz Letrado, ya que de conformidad con el artículo 5 del Código
Procesal Civil, dichas materias deben ser conocidas por los Jueces Especializados. El C. P. C., le
otorga competencia a los Jueces de Paz Letrado para conocer pretensiones por razón de
cuantía(pretensionesde condena),dejando los otrostiposde pretensiones para conocimiento
de los Juzgados Especializados, tal como se puede inferir de los artículos 488 y 547 del C. P. C.
Además, no es factible aplicar la regla de la competencia por cuantía a todo tipo de procesos,
sino únicamente a los que contienen pretensiones de condena.”
2.- CAPACIDAD PROCESAL. El demandante se denomina RETRAYENTE.
3.- DEMANDA EN FORMA
3.1.- PETITORIO FISICAMENTE Y
JURÍDICAMENTE POSIBLE
Artículo 1592 del Código Civil indica “El derecho de
retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador
y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa. El retrayente debe reembolsar al
adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados
por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es
improcedente el retracto en las ventas hechas por
remate público.”
3.2.- VÍA PROCEDIMENTAL Artículo 486 del Código Procesal Civil indica: “Se
tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos
contenciosos: 1. Retracto.”
3.3.- ANEXO ESPECIAL DE LA
DEMANDA
Artículo 495 del Código Procesal Civil indica
“Además de cumplir con los Artículos 424 y 425, la
demanda debe estar anexada con el certificado de
depósito en dinero del equivalente de la prestación

3. recibida por el enajenante, los tributos y los gastos
pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses
debidos por éste y que se hubieran devengado.”
Como se verifica de la Hoja se ha sustentado en normas jurídicas que
justifican la existencia de las condiciones de la acción y presupuestos
procesales. Especial atención queremos se dé al plazo de caducidad
para interponer la demanda de retracto que es de 30 días naturales de
conocida la transferencia (tenga cuidado con este requisito). Asimismo,
se establece un Anexo especial de la demanda consistente en un
Certificado de Depósito equivalente al gasto del adquirente del bien (este
Depósito se deberá de realizar en el Banco de la Nación). (AUTOR: JOSÉ
MARÍA PACORI CARI).
Modelo de Demanda Civil para el inicio de un proceso civil
SECRETARIO
NRO. EXPEDIENTE
CUADERNO Principal
NRO. ESCRITO 01-2015
SUMILLA1 Demanda Civil de Retracto
SEÑOR JUEZ2 ESPECIALIZADO EN LO CIVIL3
I.- DATOS DEL DEMANDANTE4
NOMBRES Y APELLIDOS RODOLFO MOURA CAEIRO
DATOS DE IDENTIDAD DNI 40661255
DOMICILIO REAL CALLE JOSÉ GALVEZ 113 – HUNTER
DOMICILIO PROCESAL (… lugar donde está la oficina del abogado)
1 Este exordio se ha hecho tomando en cuenta la Resolución 014-93-CE-PJ (02/06/93) Normas para la
presentación de escritos por las partes y terceros en los procesos judiciales y formato único de
notificación judicial.
2 Conforme al Art. 424, inciso 1 del Código Procesal Civil (CPC)
3 Se dirigela demanda de Retracto al Juez Especializado en lo Civil y no al Juez de Paz Letrado conforme
al PLENO JURISDICCIONAL DISTRITAL DE LOS JUZGADOS DE PAZ LETRADO DE LA CORTE SUPERIOR DE
JUSTICIA DE LIMA, que en el TEMA 1 sobre COMPETENCIA DE LOS JUECES DE PAZ LETRADO EN MAERIA
CIVIL Y/O COMERCIAL emiten la siguiente CONCLUSIÓN PLENARIA: “El Pleno adoptó por MAYORIA la
segunda ponencia que enuncia lo siguiente: Los procesos de Prescripción Adquisitiva de Dominio,
Retracto, Resolución de Contrato, Otorgamiento de Escritura Pública, etc., no pueden ser conocidos por
los Jueces de Paz Letrado, ya que de conformidad con el artículo 5 del Código Procesal Civil, dichas
materias deben ser conocidas por los Jueces Especializados. El C. P. C., le otorga competencia a los
Jueces de Paz Letrado para conocer pretensiones por razón de cuantía (pretensiones de condena),
dejando los otros tipos de pretensiones para conocimiento de los Juzgados Especializados, tal como se
puede inferir de los artículos 488 y 547 del C. P. C. Además, no es factible aplicar la regla de la
competencia por cuantía a todo tipo de procesos, sino únicamente a los que contienen pretensiones de
condena.”
4 Conforme al Art. 424, inciso 2 del CPC

4. DOMICILIO ELECTRÓNICO 4491
II.- DATOS DEL DEMANDADO5
“La demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquirente del bien
que se intenta retraer.” (Art. 496 del CPC)
1.- En su calidad de enajenante se demanda al Sr. (…) a quien se le
deberá de notificar en (… se aconseja obtener el dato en la RENIEC)
2.- En su calidad de adquirente del bien se demanda al Sr. (…) a quien
se le deberá de notificar en (… se aconseja obtener el dato en la
RENIEC)
III.- PETITORIO6
En acumulación objetiva originaria7:
Como PRETENSIÓN PRINCIPAL, en mi calidad de copropietario –
retrayente, solicito se disponga mi subrogación en el lugar del
comprador Sr. (…) y en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa de fecha (…), celebrado respecto de la porción indivisa
consistente en 200m2 del bien inmueble – casa inscrito en la Partida
Registral (…).
Como PRETENSIÓN ACCESORIA, solicito el pago de costas y costos
del proceso.
IV.- HECHOS8
1.- El demandante es copropietario con el Sr. (…) del bien inmueble
ubicado en (…) e inscrito en la Partida Registral (…) de 400m2.
2.- Es del caso, que el copropietario Sr. (…) ha procedido a enajenar en
compraventa la porción indivisa que le corresponde ascendente a
200m2, sin manifestarme su deseo de enajenar la parte del bien que
ostentamos en copropiedad.
3.- La referida enajenación se ha realizado por contrato de
compraventa de fecha (…) a favor del comprador – adquirente Sr. (…)
quien habría pagado la suma de S/. 40 000.00 (Cuarenta Mil Nuevos
Soles.
4.- Habiendo tomado conocimiento de esta compraventa el pasado 01
de marzo de los corrientes me encuentro dentro del plazo para pedir el
retracto.
5.- Asimismo, adjunto certificado de depósito por la suma de S/. 50
000.00 (Cincuenta Mil Nuevos Soles), a fin de garantizar el reembolso
al adquirente del precio, los tributos, gastos e intereses pactados.
5 Conforme al Art. 424, inciso 4 del CPC
6 Conforme al Art. 424, inciso 5 del CPC
7 Conforme al Art. 83 del CPC
8 Conforme al Art. 424, inciso 6 del CPC

5. V.- FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA9
El Artículo 1592 del Código Civil fundamenta mi demanda al
indicar que “El derecho de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en
todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente
debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados
por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el
retracto en las ventas hechas por remate público.” Y el Artículo 1599
del Código Civil indica: “Tienen derecho de retracto: (…) 2.- El
copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.”
Conforme a estas normas, en mi calidad de copropietario el Código
Civil me otorga el derecho de subrogarme en el lugar del comprador y
en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
VI.- MONTO DEL PETITORIO10
No es cuantificable en dinero.
VII.- OFRECIMIENTO DE MEDIOS PROBATORIOS11
1.- La Partida Registral Nro. (…) correspondiente al Bien Inmueble
cuyos 200m2 se han enajenado con el objeto de acreditar que el
enajenante y mi persona éramos copropietarios del bien.
2.- El Contrato de Compraventa con el objeto de acreditar que los
demandados (enajenante y adquirente) celebraron una compraventa
respecto de 200m2 del bien inmueble sujeto a copropiedad.
3.- Certificado de depósito en dinero de S/. 50 000.00 equivalente a la
prestación recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados
por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos.
(…)
VIII.- ANEXOS12
1-A Copia legible del Documento de Identidad del Demandante13
1-B Certificado de Depósito en Dinero de S/ 50 000.0014
1-C Copia Certificada de Contrato de Compraventa.
1-D Partida Registral Nro. (…)
1-E (…)
9 Conforme al Art. 424, inciso 7 del CPC
10 Conforme al Art. 424, inciso 8 del CPC
11 Conforme al Art. 424, inciso 9 del CPC
12 Conforme al Art. 425 del CPC
13 Este Documento siempre debe de ir en toda demanda, conforme se observa del art. 425, inciso 1 del
CPC
14 Conforme se verifica de la Hoja de existencia de una relación jurídica procesal válida, este es un
requisito especial y obligatorio de la demanda de retracto. Asimismo, es importante resaltar como se
indica en la Hoja de existencia de relación procesal válida para esta demanda no se exige conc iliación.

6. POR LO TANTO:
A UD. PIDO ADMITIR A TRÁMITE LA PRESENTE DEMANDA.
PRIMERO OTROSI. Si bien ya no constituye un requisito de la
demanda, se propone como VÍA PROCEDIMENTAL: ABREVIADO
conforme al art. 486, inciso 1 del Código Procesal Civil.
Arequipa, 15 de marzo de 2015.
FIRMA DEL DEMANDANTE FIRMA DEL ABOGADO15
15 Conforme al Art. 424, inciso 10 del CPC