Compañía de capitalización media, modelo de negocio con ingresos recurrentes y activos inmobiliarios que respaldan la inversión. Ryman Healthcare construye, posee y opera pueblos para el retiro de personas mayores, así como residencias y hospitales.

1. Ryman Healthcare
GOOD ENO UGH FOR MUM

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¿Qué hace?
Compañía que desarrolla, posee y opera pueblos para el
retiro, residencias y hospitales para personas mayores
en Nueva Zelanda y Australia, ofreciendo:
- Casas unifamiliares.
- Apartamentos.
- Apartamentos con asistencia continua.
- Centros de asistencia continua.
Todas estas tipologías residenciales se sitúan en pueblos
específicamente construidos para que las personas
mayores vivan con mayor plenitud: jardines, tiendas, bares
y cafeterias, cine, centro social, actividades fuera y dentro
del pueblo, hospital, etc.
Cada pueblo cuenta con generador propio que lo protege
de fallos en el suministro de energía.
La asistencia al residente varia según sus necesidades.
Los clientes pueden variar la tipología de residencia una
vez hayan adquirido el derecho de ocupación.
¿Por qué existen?
El ritmo de vida de hoy en día provoca que a veces los
familiares no puedan ocuparse debidamente de sus
personas mayores.
Éstas a su vez, en un determinado momento, sienten que
están lejos de su lugar de compras, su centro médico,
centros de entretenimiento, o simplemente el
mantenimiento de las tareas domésticas se les hace cada
vez más cuesta arriba.
Los residentes de los pueblos de RH tienen cubiertas sus
necesidades sociales, de salud, seguridad, mantenimiento,
comodidad y entretenimiento.
RH ofrece un servicio disruptivo en el mercado. Existen
lugares de retiro y centros de asistencia continua, los
pueblos de RH ofrecen ambas cosas simultáneamente.
Asimismo, muchas parejas - que llevan décadas juntas -
tienen que separarse en un determinado momento por los
diferentes niveles de salud de cada miembro. En RH se
contempla todo el rango de asistencia médica y por
consiguiente no se separa a nadie en función de sus
condiciones médicas.

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Modelo de negocio
Cuando un ciudadano quiere entrar a vivir en un pueblo
de RH, vende su inmueble y con una parte paga su
derecho de ocupación.
Este derecho se calcula en base a los precios de alquiler
más lujosos del area cercana al pueblo.
Se calcula el tiempo medio estimado de ocupación del
cliente. En función de estos factores se llega al valor actual
mediante el método de descuento de flujos de caja,
actualizando los alquileres futuros. Este valor constituye el
importe del derecho de ocupación.
Este importe se paga al entrar, y se reintegra a la familia
cuando el residente fallece o se devuelve al residente si
este decide dejar el pueblo. Durante este período, RH
puede utilizar este importe como fuente de financiación
sin intereses.
De este derecho, el 20% es la tasa administrativa máxima
que RH se queda (la más baja del sector). Se paga cuando
se rescinde el derecho de ocupación.
Esta tasa administrativa cubre los costes de renovación y
reventa de la unidad, así como la administración general
del pueblo.
Junto a la tasa administrativa, el residente paga una tasa
semanal que varía según sus necesidades o exigencias.
La tasa semanal básica - ver apartado Tasa básica - se sitúa
por debajo de la pensión media de un ciudadano de
Australasia. Si quiere algún servicio adicional, pero en ese
momento no puede costearlo, puede seguir contratando
este servicio adicional y diferir su pago.
Las tasas pactadas no varian, las condiciones son claras y
transparentes, no hay costes ocultos ni adicionales.
RH ofrece una garantía de devolución de la totalidad del
dinero si durante los tres meses iniciales desde la
ocupación de la vivienda al cliente no le gusta su estancia.

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Ventajas
Para personas mayores:
- Tienen cubiertas sus necesidades sociales, de salud,
seguridad, mantenimiento, comodidad y
entretenimiento.
- Pueden pagar parte de sus tasas con los dividendos de
RH si compran sus acciones.
Para familiares:
- Tranquilidad de que sus mayores están constantemente
cuidados, mientras disfrutan de una vida lo más
independiente posible, en un entorno agradable y
estimulante.
Para la sociedad:
- RH construye sus propios centros médicos para atraer a
sus residentes, los cuales dejan de utilizar en gran
medida el sistema público sanitario, reduciendo el
coste y aliviando la demanda de servicios del sistema
público.
- Alivia el mercado inmobiliario, los ayuntamientos
tienen continuamente el problema de disponibilidad de
vivienda. Un pueblo de RH acoge de media 400-500
personas. Este hecho significa que en la zona se liberan
en el mercado un número similar de hogares.
- Liberar viviendas en el mercado, significa que el
ayuntamiento no tiene que gastar tanto en crear nuevas
infraestructuras para áreas residenciales. Las viviendas
vendidas por parte de los residentes ya disponen de:
Instalaciones de luz y agua, entorno urbanizado,
escuelas y librerías cerca, etc. Por tanto alivia a los
ciudadanos de gastos en urbanización pública.
Para Ryman Healthcare:
- Negocio con ingresos altamente predecibles.
- Años de experiencia en gestión, les proporciona un
buen ROE.
- Utilizan el derecho de ocupación como pasivo sin
intereses para financiarse.

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Este pasivo sin intereses les permite financiar su
crecimiento en gran parte con interés cero.
Utilizan también deuda financiera.
Proceso de construcción de un pueblo
1. Identifica un área con escasez de aged care y de
opciones de vida independiente, y busca un lugar
apropiado y bien conectado.
2. Consulta a vecinos, a profesionales sanitarios, y a las
comunidades de alrededor.
3. Diseño y construcción de la aldea, simultáneamente
empieza la campaña de promoción y ventas.
4. Contratación de personal e inicio de actividad.
Empiezan a vivir primero los residentes independientes,
luego los que viven en apartamentos asistidos.
5. La aldea alcanza su tasa de plena ocupación. Los
ingresos que la compañía recibe de sus residentes, son
empleados en la construcción de una nueva aldea.

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Mercado direccionable
El residente que vive de forma independiente tiene una
edad media de 79 años.
El residente que vive de forma dependiente tiene una
edad media de 86 años.
Naciones Unidas ha descrito el envejecimiento de la
población actual como un hecho sin precedentes.
El número de habitantes mayores de 75 años en Nueva
Zelanda y en el estado australiano de Victoria se prevé que
se triplique en los siguientes 30 años. En Nueva Zelanda la
población en este rango de edad crecerá de 300.000 a
850.000 en 2048. En Victoria se prevé que pase de
400.000 a 1.200.000 en 2048.
El mercado tendrá que atender a muchas personas
mayores que nacieron en el baby boom posterior a la
segunda guerra mundial.
La población total neozelandesa es en la actualidad de 4,7
millones de personas.
En Victoria la población actual se sitúa entorno a 7 millones
de personas, RH esta entrando ahora en esta geografía.

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Competencia
RH ofrece un servicio disruptivo que en la actualidad no
cuenta con competidores con actividades similares.
Historia
En 1983, el detective privado Kevin Hickman visitó un
pueblo, en el cual había sucedido un incendio, para
investigar como se había iniciado. El edificio donde surgió
era un asilo. Allí observó que las habitaciones eran
compartidas por 4 personas, y los baños eran comunes y
se situaban en los pasillos. A pesar de que el personal era
amable y cumplía con su trabajo diligentemente, los
estándares de servicio eran pobres.
Kevin pensó, ¿qué querría para mi madre? Una habitación
propia con su baño particular, para empezar.
Con su colega, el contable John Ryder, hacía tiempo que
buscaban oportunidades de negocio.
Se plantearon que podrían mejorar el estilo de vida de la
gente mayor, así como proporcionar un cuidado integral
de su salud, a través de la construcción de pueblos para
mayores, organizados según el grado de dependencia.
Una fortaleza importante del negocio, es que pueden
combinar propiedad residencial, la cual es una buena
inversión y a los bancos siempre les gusta prestar dinero
con una garantía basada en activos inmobiliarios. Y a la vez
que el negocio cuente con una fuerte generación de caja a
través de las cuotas de los clientes.
Su primera adquisición fue un bloque de 14 pisos en River
Road, Christchurch.
Cuando empezaron a generar caja, buscaron su segunda
adquisición, un complejo de moteles en Woodcote Ave,
Hornby.
En la actualidad, la compañía posee y opera 32 pueblos.

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Equipo directivo
Gordon MacLeod es el actual CEO de la compañía. Se unió
a RH en 2007.
Con anterioridad a su incorporación, ha sido socio de
finanzas corporativas con PwC y director financiero de una
empresa de ingeniería de alta tecnología cotizada en
Londres.
Es miembro de la junta directiva de la New Zealand Aged
Care Association y Retirement Villages Association.
Se publican los salarios de los directores, del CEO, y la
cantidad de acciones que poseen los insiders:

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Ejemplos viviendas
Vivienda unifamiliar Apartamentos
Apartamento asistencia continuaApartamento independiente

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Cada vivienda dispone de una tablet desde donde el
personal anota y supervisa las condiciones médicas de
cada residente, así como recoger quejas y sugerencias.
Con toda esta información, RH asegura un cuidado óptimo
de cada residente.
En la imagen de la derecha, un ejemplo del menú diario
que ofrece la compañía. Cada día los residentes disponen
de tres opciones más una vegetariana.
Habitación individual

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Sala de estar
Sala de estar para residentes con demencia senil

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Crecimiento
Objetivo de doblar el beneficio neto cada 5 años. Cada
aldea crea un nuevo motor económico, que apoya el
futuro crecimiento de la compañía.
Resultados
Menos del 1% del portfolio disponible para reventa. Sus
asilos están completos al 97%, la media de la industria es
del 87%.
La demanda por los derechos de ocupación de sus
viviendas ha subido este último año un 15%, mientras que
la cifra de ventas del mercado inmobiliario en Nueva
Zelanda ha bajado un 14%.
Algunos datos financieros
CAGR Ventas 10 años: 13,51%.
CAGR EPS 10 años: 19,25%
ROE medio 5 años: 23,81%
Estabilidad en nº de acciones.
Valoración
En base a estimaciones de riesgo, márgenes y crecimiento,
se establece una valoración a 2024 de 25 NZD.

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Riesgos
- Bajada del precio de la vivienda en el mercado.
- Error en la adquisición de nuevos emplazamientos.
- RH se dedica al cuidado de personas, su reputación
debe ser intachable.
Fuentes
www.growproexperience.com
www.morningstar.com
www.rymanhealthcare.co.nz
www.nzx.com
www.stuff.co.nz
www.newzealandnow.govt.nz
www.pegasus.health.nz
Autor
i+e Invest
hi@ieinvest.es
www.ieinvest.es

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Período de realización del análisis
Segundo trimestre de 2019.
Responsabilidad y aviso legal
- El presente ejemplo práctico no representa un servicio
de inversión personalizado, dado que no está adaptado
a las circunstancias de cada cliente.
- El material expuesto tiene un carácter educativo, i+e
Invest no se responsabiliza del mal uso de dicha
información.
- i+e Invest no mantiene ninguna relación de empleo,
consulta o dirección con la compañía analizada.
- i+e Invest mantiene una posición en la compañía
analizada.
Derechos de autor
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