1) El documento define el derecho registral como el conjunto de normas que regulan la organización y funcionamiento de los registros y los derechos inscribibles. 2) Señala que el registro es un instrumento de publicidad, prueba y garantía que protege a los titulares registrales. 3) Explica algunas características del derecho registral como que es autónomo, público, formalista y limitativo en cuanto a los actos que admite para su inscripción.

1. DERECHO REGISTRAL
Magister Zoila María Cano Pérez

2. DEFINICION: El registro es un
instrumento de publicidad,
con fines de prueba y
garantía, que protege a los
titulares en cualquier
momento de la vida del
derecho, sea durante su
existencia, para fines de
conservación, sea en la
circulación, con fines de
seguridad.
Dr. Rubén Guevara Manrique:
“El conjunto de normas
jurídicas y principios regístrales
que regulan la organización y
funcionamiento de los
registros, los derechos
inscribibles y medidas
precautorias. En relación con
terceros”.

3. CARACTERISTICASCARACTERISTICAS::
Es un Derecho Autónomo:
Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la cual la
mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no
están contenidas en el Código Civil, sino en leyes y
reglamentos especiales.
Es un Derecho Público:
Porque si bien al registrar acceden a la inscripción de
derechos privados, la inscripción persigue el bien común
referido a los terceros que puedan contratar con los titulares
regístrales, bajo la fe del Registro.

4. Es un Derecho Limitativo:
Por cuanto el derecho registral es de número cerrado, o sea
que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley
señala.
Es un Derecho Formalista:
El procedimiento registral está sujeto a etapas preclusivas y
requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la
denegatoria de inscripción de los títulos.
CARACTERISTICASCARACTERISTICAS::

5.  Orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas,
decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la
inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un
determinado sistema registral.
 Roca Sastre: “Es el resultado conseguido mediante la sintetización
técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada
en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o
líneas directrices del sistema registral.”
 Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan
un determinado sistema registral.

6. 1) Principio de rogación o instancia
2) Principio de tracto sucesivo
3) Principio de legalidad
4) Principio de titulación auténtica
5) Principio de especialidad o
determinación
6) Principio de prioridad preferente
7) Principio de impenetrabilidad
Principios registrales
que se refieren a los
requisitos de
la Inscripción

7. Principios registrales
que se refieren a los
efectos de
la Inscripción
8) Principio de legitimación registral
9) Principio de fe pública registral
10) Principio de prioridad excluyente
11) Principio de Publicidad Registral

8. 1) Principio de Rogación :
 ROGAR = SOLICITAR
 Art. III del T.P. del
TUO del RGRP.
“Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado,
en virtud de título que conste en instrumento público,
salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa.”
 Art. 2011 del C.C. “Los Registradores califican la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción”

9. SOLICITUD DE
INSCRIPCIÓN
 Manifestación de voluntad
 Dirigida al registrador
 Pidiendo la extensión de un
asiento
 Acompañando los documentos
que sustentan la inscripción.

10.  Establece la necesaria instancia o solicitud de los
otorgantes de un acto o derecho o de tercero
interesado para la práctica por el Registrador
Público de los asuntos registrales; salvo mandato
legal expreso en contrario.
 Excepciones: Rectificación de Oficio, hipoteca
legal y prenda legal.
 Extensiones: Permite al legitimado a solicitar
prórrogas, interponer recursos, realizar
subsanaciones y cancelar derechos registrales.
 Manifestaciones negativas: Desistimiento total o
parcial de la rogatoria, desistimiento de la
apelación.

11.  Establece la necesaria instancia o solicitud de los
otorgantes de un acto o derecho o de tercero
interesado para la práctica por el Registrador
Público de los asuntos registrales; salvo mandato
legal expreso en contrario.
 Excepciones: Rectificación de Oficio, hipoteca
legal y prenda legal.
 Extensiones: Permite al legitimado a solicitar
prórrogas, interponer recursos, realizar
subsanaciones y cancelar derechos registrales.
 Manifestaciones negativas: Desistimiento total o
parcial de la rogatoria, desistimiento de la
apelación.

12. 2) Principio de Tracto Sucesivo:
 “Principio de orden registral”
 Art. VI del T.P. del RGRP (Art. 2015 del Código Civil)
“Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en
contrario”
 para la inscripción de un título es necesario que el disponente
del derecho cuya inscripción se solicita registrar tenga inscrita su
titularidad en caso de tratarse de un gravamen, que el
constituyente sea el titular registral y en caso de su ejecución,
que haya sido comprendido en el proceso dentro del cual se
ejecuta dicho gravamen, de esta manera se garantiza que
exista en el registro una continuidad en la transmisión de las
titulares.

13. 2) Principio de Tracto Sucesivo:
Vende
a Juan
Vende a
Ana
Rosa
constituye
HIPOTECA a
favor de
Rosa
Titular
Registral
Solicita
inscripción
de
hipoteca

14. 3) Principio de Legalidad:
 Art. V del T.P. RGRP – Art. 2011 del C.C. “Los registradores
califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la
inscripción…”
 La calificación comprende la verificación de:
- cumplimiento de las formalidades propias del título
- la capacidad de los otorgantes,
- validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción.
- obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales
- La condición de inscribible del acto o derecho.
Se realiza sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en
el Registro.
importante

15. En caso de Mandato judicial:
 Art. 2011 del C.C.
 Esta Regla de
calificación de legalidad no aplica en caso de
parte que contiene una resolución judicial
que ordene la inscripción.
 De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al
Juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se
acredite el pago de los tributos aplicables.

16. 4) Principio de Titulación Autentica
 Art. III del T.P. RGRP – Art. 2010 del C.C. “La inscripción se
hace en virtud de título que conste en instrumento público,
salvo disposición en contrario”
 INSTRUMENTO PÚBLICO: Documento otorgado por notario
(profesional del Derecho) o por funcionarios públicos en el
ejercicio de sus funciones: Juez o autoridad administrativa,
son las solemnidades exigidas por Ley.

17. 5) Principio de especialidad o determinación
 Art. IV del T.P. RGRP “Por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro
que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona
natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que
determinen la apertura de una partida registral.”

18. 6) Principio de Prioridad Preferente:
 Principio Registral de Prioridad de Rango, Prioridad
Compatible o Prioridad por Rangos
 Art. IX del T.P. RGRP “Los efectos de los asientos registrales, así
como la preferencia de los derechos que de estos emanan,
se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario.
 Art. 2016 C.C.“La prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro”
 Parte del aforismo: “Prior tempore potior iure”, que en
nuestro sistema registral está referido a la fecha de ingreso
del título en el Registro.

19. 1 2

20. 7) Principio de Prioridad Excluyente:
 Art. X del T.P., Arte. 26 del RGRP-Art. 2017 C.C. “No
puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha.”
 Principio de Impenetrabilidad.
 Este principio registral trae como consecuencia el
cierre del registro para cualquier otro título
incompatible.
 Un título es incompatible con otro ya presentado,
cuando la eventual inscripción del primero excluya la
del presentado en segundo lugar. (Art. 26 del RGRP)

21. EJEMPLO
Vende a
Juan
Vende a
Ana
Titular
Registral
Inscribe 1ero
titulo
Solicita
inscripción
TACHA
Nuevo
titular
registral

22. 8) Principio de Legitimación:
 Principio de credibilidad general del asiento”
 Art. VII del T.P del RGRP
 Presunción iuris tantum (admite prueba en contrario)
 Art. 2013 C.C. Agrega además: “El contenido del asiento
registral se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique por las instancias registrales o se
declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa
cuando se acredite la suplantación de identidad o
falsedad documentaria y los supuestos así establecidos
con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.

23.
9) Principio de Fe Pública Registral:
 Art. 2014 del C.C. “El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en los asientos registrales y los títulos archivados
que lo sustentan”.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro”.
 Requisitos:
 Tercero de Buena fe
 Adquirir a título oneroso
 Inscribir el derecho adquirido

24.
10) Principio de Publicidad:
 I. PUBLICIDAD MATERIAL
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o
derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende
también a las anotaciones preventivas, salvo que este
Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo.

25.
10) Principio de Publicidad:
 10.1. PUBLICIDAD MATERIAL
El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o
derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende
también a las anotaciones preventivas, salvo que este
Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo.
 Presunción iure et iure

26.  10.2. PUBLICIDAD FORMAL
El Registro es público. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en
general, obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en
reserva la información contenida en el archivo registral
salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro.
- Excepciones: Cuando se afecta la intimidad

27.
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

28. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO
El procedimiento registral es especial, de naturaleza
no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de
un título.
No cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
inscripción. Las solicitudes presentadas con tal
objeto no formarán parte del procedimiento registral
y el Registrador las rechazará de plano, en decisión
irrecurrible.

29. PRESENTACIÓN
DEL TITULO POR
EL DIARIO
Formalidad :
Formatos de
SUNARP
Asiento de
presentación
REGISTRADOR
califica el
título
Apelación
inscribe
Observa /liquida
Tacha
sustantiva TRIBUNAL
REGISTRAL
PODER JUDICIAL:
Demanda
contenciosa
administrativa
-subsana obs.
-Abona
derecho
liquidado
Inscribe
Reitera
observación
apela
Plazo de vigencia del asiento de
presentación: 35 días hábiles, a partir
de la fecha del ingreso del título.
Con la observación o liquidación del
titulo: 25 días adicionales.
Tacha por
caducidad
desistimiento

30. REGISTRO DE PREDIOS

31. FOLIO REAL
Por cada predio se abrirá una partida registral en la
cual se extenderán todas las inscripciones que a éste
correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o
derecho se extenderá un asiento registral
independiente. Los asientos registrales se
extenderán unos a continuación de otros,
consignando el rubro y la numeración correlativa
correspondiente precedida de la letra que identifica al
rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al
Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.

32. TITULO DE DA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN
Escritura pública:
Parte notarial con la formalidad de la sétima
disposición complementaria, transitoria y final del
Dec. Leg. 1049.
Formulario registral: Siempre que el valor del
inmueble no supere las 20UIT, con firmas
certificadas por notario.
Mandato judicial: Parte judicial acompañado del
oficio remitido por el Juez competente.
 Acto administrativo: Copia certificada

33. ACTOS INSCRIBIBLES
1) INMATRICULACIÓN
2) INDEPENDIZACIÓN
3) ACUMULACIÓN
4) DECLARATORIA DE FÁBRICA
5) REGLAMENTO INTERNO
6) TRANSFERENCIA: C-V, DONACIÓN, ANTICIPO DE
LEGITIMA, ETC.
7) GARGAS Y GRAVÁMENES:
- HIPOTECAS
- MEDIDAS CAUTELARES
- ARRENDAMIENTOS
- SERVIDUMBRES

34. INFORME TÉCNICO DE LA OFICINA DE
CATASTRO
- Es vinculante para el Registrador.
- Determina la existencia o no de superposición de partidas.
- Se realiza sobre la base de la información gráfica con la que
cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del
informe técnico, bajo responsabilidad.

35. RECTIFICACIÓN DE
ÁREA, LINDEROS Y
MEDIDAS
PERIMÉTRICAS
Abog. Zoila María Cano Pérez

36. INEXACTITUD REGISTRAL
Articulo 75 RGRP
Todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extrarregistral.
Cuando la inexactitud del Registro provenga de
error u omisión cometido en algún asiento o
partida registral, se rectificará en la forma
establecida en el presente Titulo.
La rectificación de las inexactitudes distintas a las
señaladas en el párrafo anterior, se realizará en
mérito al titulo modificatorio que permita
concordar lo registrado con la realidad.

37. RESOLUCIÓN N° 1321-2015-SUNARP-TR-L

38. Entonces:
¿EN QUÉ CONSISTE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA,
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS?

39. EN CONSECUENCIA:
-La Rectificación de áreas, linderos y medidas
perimétricas, no es propiamente un error registral
sino una inexactitud registral.
-La Rectificación de áreas, linderos y medidas
perimétricas requerirá siempre titulo
modificatorio.
-FINALIDAD: Adecuar las reales características
físicas del predio con referencia a las
características que aparecen inscritas en el
Registro

40. PROCEDIMIENTO ANTE LA

41. LA SBN tiene como facultad, entre
otros procedimientos, la facultad de
realizar los procedimientos de
rectificación de áreas y linderos.
Numeral 4) de la Octava Disposición
Complementaria y Final del Reglamento
de la Ley N° 29151, aprobado por
Decreto Supremo N° 007-2008-
VIVIENDA:
“La rectificación del área, perímetro y
linderos de los predios estatales podrá
ser aprobada con Resolución del
Gobierno Regional o la SBN de acuerdo
con sus competencias.”

42. Para su inscripción
en el Registro de
Predios, deberá
presentar:
Resolución de la
SBN y Gobierno
Regional de acuerdo
a sus competencias.
Plano perimétrico –
ubicación
Memoria
descriptiva

43. PROCEDIMIENTOS DE LAS
ENTIDADES PÚBLICAS
Ley 29151
- El saneamiento de bienes estatales a cargo de las entidades, se
regula por las Leyes Nos. 26512 y 27493, por el Decreto de
Urgencia Nº 071-2001, por los Decretos Supremos Nos. 130 y 136-
2001-EF, y demás normas complementarias y conexas. (Mientras
no se expida el Reglamento de la Ley 29151)

44. PROCEDIMIENTO REGULADO EN EL D.S. N°
130-2001-EF:
1. Presentar al Registro solicitud de inscripción provisional de la
Rectificación de Área, Linderos y Medidas Perimétricas, adjuntando los
siguientes documentos:
1.Declaración Jurada
2.Los planos de ubicación y perimétrico.
3. La memoria descriptiva.
4.Declaración jurada del verificador responsable.
5.Copia de la publicación.
6.Cualquier documento que, adicionalmente, permita el saneamiento legal de
los inmuebles de propiedad estatal.
2. Transcurrido el plazo de treinta (30) días calendario de efectuada la
inscripción provisional sin que haya mediado oposición de una entidad
estatal ante la SBN o judicial de terceras personas, procederá la conversión
en inscripción definitiva a solicitud de las citadas entidades públicas.”

45. PROCEDIMIENTO AL AMPARO DE LA LEY
27333
Artículo 13: Establece los siguientes procedimientos:
Por mutuo acuerdo
 Por procedimiento notarial no contencioso
Procedimiento Judicial (Art. 503 y ss del CPC)

46. a) POR MUTUO ACUERDO:
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del
predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en
la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área,
medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

47. b) PROCEDIMIENTO NOTARIAL NO CONTENCIOSO
Se tramita según los procedimientos a que se refieren los
artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, y al
Reglamento de la Ley 27157 en lo que sea aplicable:
Siempre y cuando el área real del predio sea
igual o inferior a la registrada en la partida .
Cuando el área real es superior a la
registrada procederá este tramite siempre y
cuando exista una certificación registral de
que la mayor área no se superpone a otra
registrada.
PROCEDE

48. IMPORTANTE:
"En la rectificación de área, medidas
perimétricas y linderos debe
emplazarse a los titulares registrales de
los predios colindantes del bien objeto
de saneamiento, pues son los
potencialmente afectables con la
rectificación solicitada.“ (Criterio
amparado en la Resolución N° 092-
2015-SUNARP-TR-L )

49. c) PROCEDIMIENTO JUDICIAL
-Conforme al Art. 504 y siguientes del Código Procesal Civil.
-Procede para toda rectificación que suponga superposición de áreas o
linderos, o cuando surja oposición de terceros.
Para su inscripción, se presentará al Registro:
Parte judicial conteniendo copias certificadas de la resolución que
declara la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas del
predio y de la resolución que la declara consentida o ejecutoriada,
acompañada del oficio cursada por el Juez competente.
Copia certificada del plano y memoria descriptiva presentada al
proceso judicial y que ha dado mérito a la expedición de la resolución de
rectificación.

50. OTROS PROCEDIMIENTOS
1.- POR ERROR DE CALCULO:
Cuando el error surgió del equivocado
o inexacto cálculo de su área.
Requisitos para su inscripción:
Plano y memoria descriptiva visada por la autoridad municipal correspondiente.
Informe técnico emitido por el Área de Catastro determinando que los linderos,
medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.
2.- RECTIFICACIÓN UNILATERAL:
Que lo solicite el propietario inscrito
Que se acompañe Plano y memoria descriptiva visada
por la autoridad municipal correspondiente.
Que el área de catastro determine indubitablemente
que el ámbito geográfico resultante se encuentra dentro
del predio inscrito

51. 3.- RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICAS EN INMATRICULACIONES
1.- Acuerdo Plenario aprobado en el CLX Pleno del Tribunal Registral (sesión de
fecha 26 y 27 de Setiembre 2016): “La inmatriculación en mérito a
instrumento aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la antigüedad
requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración
y/o modificación está relacionada a la identificación del predio”
Resolución N° 437-2016-SUNARP-TR-T
2.- Acuerdo Plenario aprobado en el CLXXVII Pleno del Tribunal Registral
(sesión de fecha 31 de Agosto y 01 de setiembre de 2017):
INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS
ACLARATORIOS Y/O MODIFICATORIOS. “La inmatriculación en
mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la
antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la
materia de aclaración y/o modificación está relacionada a la ubicación,
área, linderos y medidas perimétricas”.

52. GRACIAS