BOGOTÁ
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El Terminal Logístico de Colombia – Bogotá es el
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Naves Logísticas especializadas, locales comerciales y
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Mercado Doméstico. En la región central de Colombia
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  1. 1. BOGOTÁ 1
  2. 2. Fondo Inmobiliario
  3. 3. Fondo Inmobiliario Con una estrategia basada en promover el desarrollo económico del país, Profesionales de Bolsa impulsa la nueva forma de hacer negocio, bajo la creación de sus Fondos de Capital Privado, administrando exitosamente un monto superior a COP $550.000.000.000. Mediante el Fondo de Capital Privado Valor Inmobiliario, Profesionales de Bolsa comenzó su proyecto de terminales logísticos de Colombia estimado en 400.000 millones de pesos, el cual impulsa las operaciones logísticas en Colombia. En el 2013 se consolidó el primer Terminal Logístico de Colombia – Cartagena, por un valor de $160.000.000.000, siendo el primer eslabón en el programa trazado con sus terminales análogos: TLC Bogotá, TLC Barranquilla, TLC Cali.
  4. 4. Fondo Inmobiliario Fondos de Capital Privado - TLC- Cartagena
  5. 5. Fondo Inmobiliario Fondos de Capital Privado El Fondo Valor Inmobiliario está constituido bajo la figura jurídica de un Fondo de Capital Privado, siendo un modelo novedoso en Colombia, por conceder la participación de varios inversionistas en un mismo proyecto y en toda su cadena de valor, permitiendo obtener rentabilidades superiores al promedio del mercado. Ventajas: • Patrimonio independiente y separado de los activos propios de la sociedad administradora. • Está supervisado por un regulador del mercado (Superintendencia Financiera de Colombia). • Es un vehículo de ahorro colectivo, permitiendo una economía de escala.
  6. 6. Fondo Inmobiliario El Fondo, una realidad El Terminal Logístico de Colombia – Bogotá es el segundo fondo estructurado de 4 terminales, ofreciendo para renta un terminal con volúmenes modulares y flexibles que permiten el almacenamiento y/o redistribución de mercancías en amplias áreas libres de columnas interiores, ideales para el soporte de operaciones logísticas e industriales. Cali Barranquilla Cartagena Bogotá ACTIVIDADES OPERACIONALES: •Plataforma Cross Docking. •Distribución física de carga. •Gestión y control del almacén. •Preparación de pedidos (“picking”). •Procesos de re-exportación de carga. •Operaciones de valor agregado a la carga. •Operaciones para contenedores con carga refrigerada. •Cargue y descargue de mercancía suelta y de tractomulas. •Consolidación y des-consolidación de carga en contenedores. •Embalaje, etiquetado (código de barras y otros), paletizado y envasado.
  7. 7. Fondo Inmobiliario Cuenta con: Naves Logísticas especializadas, locales comerciales y oficinas. Localización: Vía Siberia -Tenjo . Duración estimada del FCP: 23 años 2 años de desarrollo 22 años de alquiler. Inversión Mínima: 500.000.000 COP. Inversión total: COP $120.000.000.000 (2014) Fecha de inicio de Obra. Enero 2015 Áreas de desarrollo: Área Total del lote: 187,469 m2 Bodegas: 79.982 m2 Mezzanine de oficinas: 11.540 m2 Área comercial: 5.657 m2
  8. 8. Fondo Inmobiliario 1,6 Km de la Vía Cota Funza / 2 min 2,2 Km de la Bogotá Calle 80 / 3 min 12,2 Km de la Bogotá Calle 13 / 15 min 16,8 Km de Chía / 22 min 20,2 Km del Aeropuerto El Dorado / 30 min
  9. 9. Fondo Inmobiliario Etapas 9 0% 50% 100% 100% 1   2   3   4   Construcción Agosto 2014 Julio 2016 Febrero 2017 Jul 2036 Compra del lote Construcción Valorización del proyecto Arriendo por 22 años Venta del Terminal
  10. 10. Fondo Inmobiliario FCP TLC Bogotá Comité de Vigilancia Comité de Inversiones Revisor Fiscal Sociedad Administradora Gerente Contratistas Órganos de Control Órganos de Administración Asamblea de Inversionistas Junta Directiva
  11. 11. Fondo Inmobiliario Rentabilidad Estimada Escenario normativo Pagos periódicos al inversionista a partir del año 3 (2018). Al final de la duración del Fondo se vende la totalidad de los activos. Tasa Interna de Retorno Estimada con Venta: 15,94% E.A.* Tasa Interna de Retorno Estimada sin Venta: 15,18% E.A.* • Inflación: 3% en promedio • Valorizaciones: IPC +2% • Ajustes canon: IPC + 1% • Construcción: 50% año1; 50% año 2 Ocupación: – Año 2 - 60% – Año 3 - 80% – Año 4 - 95% – Años posteriores: 100% *Advertencia: las obligaciones de la sociedad administradora de la cartera colectiva con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado
  12. 12. Fondo Inmobiliario Costo De acuerdo al estudio realizado en la zona , los valores comerciales por mt2 de bodegas están alrededor de $1.750.000. La labor de Profesionales de Bolsa como administradores, estructuradores y gestores del TLC Bogotá, permite que el mt2 de construcción de bodegas este estimado en $1.300.000.
  13. 13. Fondo Inmobiliario Por qué invertir en el TLC Bogotá 13
  14. 14. Fondo Inmobiliario Ventajas de ser inversionista en TLC - Bogotá • Participación en toda la cadena de valor. • Contratos de arrendamiento a largo plazo. • Compra de lote y construcción a precio de costo (integración vertical). • Ubicación geográfica privilegiada como nodo logístico. • Distribución de rendimientos a partir del año 3. • Bogotá tiene los principales Corredores Funcionales de transporte. • Entre 2009 y 2013, el crecimiento de las importaciones de la capital por vía terrestre ha sido del 100%. • Bogotá genera 10% de la carga nacional y demanda el 17%. • Cuenta con vías de acceso a los principales Nodos Logísticos del país. • Posee el Principal Aeropuerto de carga del país.
  15. 15. Fondo Inmobiliario Inversión Logística • Inversión atractiva y estable. Las inversiones inmobiliarias se caracterizan por su estabilidad y baja volatilidad, además de presentan tasas de crecimiento mayores a la inflación. 15 Fuente:  Superintendencia   Financiera,  Bloomberg.  Cálculos   Propios. Fondos:  los  3  principales   fondos   fueron  seleccionados   por  el  mayor  monto   administrado,   siendo   Intervek Compartimento   1,  Oxo propiedades   sostenibles   y   Cartera  Colectiva   Inmoval
  16. 16. Fondo Inmobiliario Inversión Logística • Fundamentales Sólidos (Bodegas) Bogotá registra un alto nivel de rentabilidad en relación con grandes mercados a nivel global. • Fundamentales Sólidos (Oficinas) Bogotá se encuentra dentro de los tres mercados más rentables de América Latina y el mundo. Fuente:  Colliers. CAP RATE: es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad.
  17. 17. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá Las nuevas concesiones permiten a Bogotá, tener un mayor acceso a las principales zonas costeras y de frontera de Colombia. Las nuevas concesiones consisten en: • 25 contratos a nivel nacional. – En construcción cerca de 875 kilómetros de vías con 4 carriles. Permitiendo, al 2014, un crecimiento del 77% en los kilómetros bajo concesión. Nuevas  concesiones Concesiones  existentes Indicadores Base   2010 Metas  al   2014 Metas  al   2018 Kilómetros  bajo   concesión 6.035 10.700 _________ Kilómetros  de   vías  de  4  carriles 792 2.280 3.400 Fuente:  Ministerio  de  Transporte.
  18. 18. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - PIB Fuente:  Cámara  de  Comercio   de  Bogotá. Cálculos:   CPB • La capital de Colombia presenta un nivel de Producto Interno Bruto superior al de varios países de la región, tanto de Centro como Suramérica, evidenciando su importancia no solo para el desempeño económico de Colombia, sino también para el crecimiento de la región. • Reflejo de lo anterior, es el alto nivel de PIB per cápita que registra Bogotá frente a departamentos representativos económicamente para el país.
  19. 19. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - PIB • Bogotá se ubica como la metrópolis con el mayor aporte al Producto Interno Bruto de Colombia con un 26% , lo cual la convierte en eje fundamental de la industria y el comercio, tanto interno como externo del país. • El PIB de Bogotá presenta una tasa de crecimiento anual compuesta del 4.6% entre el periodo 2000-2012. Fuente:  DANE
  20. 20. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Balanza Comercial Fuente:  DANE En cuanto a comercio exterior, en la balanza comercial de Colombia, Bogotá se ubica como uno de los principales participantes tanto de ventas externas (exportaciones) como de la demanda por productos extranjeros (importaciones). En exportaciones, teniendo en cuenta la alta incidencia del sector industrial en las ventas externas de Bogotá, esta se destaca junto a departamentos con altos volúmenes exportados de diversos sectores económicos. Por su parte, en las importaciones, Bogotá demanda cerca del 50% de los productos ingresados al País, evidenciando al alta incidencia en el comercio exterior de la capital de Colombia.
  21. 21. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Nodos logísticos Los nodos logísticos son aquellos puntos o áreas de rupturas de las cadenas de transporte y logística en los que se concentran actividades y funciones técnicas y de valor añadido. El sistema logístico puede ser visto como una red integrada por nodos o puntos específicos interceptados entre sí, en donde estos nodos representan zonas de gran importancia ya sea para el comercio exterior, la producción y el consumo, así como corredores empleados y áreas de concentración de actividad a nivel logístico. Existen diversos tipos de nodos: • Nodos de producción consolidados. • Nodos de alto consumo (población). • Nodos de ruptura de carga por cambio de modo (puertos, aeropuertos). • Nodos de ruptura de carga por motivos externos a la propia cadena (pasos de frontera).
  22. 22. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Nodos logísticos Bogotá se ubica como el principal nodo logístico en el centro del país, con la mayor concentración de consumo y de actividad industrial. Su ubicación le permite intercomunicarse con nodos logísticos al norte del país (Costa Caribe y frontera con Venezuela (Maicao y Cúcuta). Al igual que con el nodo del Cauca y el Pacífico (Buenaventura) y de la frontera con Ecuador al sur (Ipiales). Fuente:  Política  Nacional  Logística. Ruta  del  Sol
  23. 23. Fondo Inmobiliario Bogotá se ubica como eje principal para el movimiento de diversos activos productivos, dentro de los cuales se encuentran los Industriales y agropecuarios, dada su ubicación y la infraestructura que soporta la actividad productiva. Fuente:  DNP Fundamentos Económicos Bogotá - Caracterización de la Producción
  24. 24. Fondo Inmobiliario En Bogotá, El Aeropuerto «El Dorado» es el principal centro de carga de Colombia, con las mayores participaciones en el movimiento de carga a nivel nacional e internacional. A nivel internacional moviliza más del 80% de la carga aérea que ingresa y sale de Colombia. Bogotá está ubicada estratégicamente en el centro del continente, con una alta frecuencia de vuelos a diversos destinos, a cinco horas en avión de Nueva York, Ciudad de México y Sao Paulo– contando con una excelente conectividad aérea y numerosos vuelos directos diarios a diversos destinos. Fundamentos Económicos Bogotá – Carga Aérea Fuente:  Aerocivil.  Invest  in  Bogotá
  25. 25. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Carga Aérea Dada su ubicación y conexiones aéreas, Bogotá se perfila como sede de compañías regionales, centros de servicios compartidos y centros logísticos de diversos tipos de compañías. De esta manera es considerado el principal «Hub» del País y uno de los principales del Continente, dado los altos volúmenes de carga que diariamente mueve su principal centro de conexiones aéreo. Fuente:  Aerocivil.  
  26. 26. Fondo Inmobiliario En relación con los principales aeropuertos de Suramérica, el aeropuerto “El Dorado” presenta los mayores volúmenes de movimiento de carga en la región. De esta manera, registra volúmenes anuales mayores a los de grandes ciudades como Sao Paulo en Brasil y de capitales de países de la región como Ciudad de México, Santiago de Chile y Lima en Perú. Fuente:  Aerocivil.  Invest  in  Bogotá Fundamentos Económicos Bogotá - Carga Aérea
  27. 27. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Movimientosde carga por vía terrestre Dentro de los principales corredores de entrada y salida de vehículos de carga en Bogotá sobresalen la Calle 13, la autopista norte y la Calle 80, los cuales suman aproximadamente el 74% del tráfico de vehículos en el cordón externo de la ciudad, reflejando la importancia de la zona occidental y la zona norte para el transporte de carga. En los cordones externos de la ciudad entran en promedio más 19 mil vehículos y salen de ésta más de 18 mil vehículos de carga durante un día hábil. Fuente:  Colfecar  -­‐Estudio  Steer  Davies  Gleave.  Cálculos  CPB    
  28. 28. Fondo Inmobiliario Mercado Doméstico. En la región central de Colombia se concentra el 60% del consumo doméstico del país, lo que hace de Bogotá el principal mercado por tamaño y poder adquisitivo de su población. Robusta capacidad industrial. El principal centro industrial de Colombia tiene su desarrollo en Bogotá, lo que ha motivado la infraestructura necesaria para inversiones de distinta índole, con alto valor agregado. Acceso a mercados y plataforma logística. Debido a su ubicación estratégica, Bogotá es considerado por las compañías internacionales como un hub tanto para el continente Sur Americano, Centro América y el Caribe. Recurso humano abundante. Con una fuerza de trabajo de más de 4 millones de personas, Bogotá garantiza la disponibilidad de recurso humano. Fundamentos Económicos
  29. 29. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Concentración Poblacional La alta tendencia de migración interna hacia Bogotá, dadas sus características como capital de Colombia, la ubica como la metrópolis con la mayor concentración poblacional del país. Bogotá concentra el 16% de la población de Colombia, con más de 7 millones de habitantes. Lo anterior la sitúa como la principal ciudad del país, siendo referencia para compañías de diversas clases de negocio, que buscan competir en un mercado con altos niveles de consumo y de demanda por parte de la industrial. Fuente:  DANE
  30. 30. Fondo Inmobiliario • En línea con una alta concentración poblacional, Bogotá presenta la mayor fuerza laboral de Colombia con más de 4 millones de personas empleadas. • Es así como una mayor población implica, junto a un mayor nivel de ingresos, una mayor capacidad de compra por parte de los capitalinos, lo cual genera una alto interés por parte de compañías de diversos rubros económicos. Fuente:  DANE Fundamentos Económicos Bogotá - Empleo
  31. 31. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Ventas Reales El buen comportamiento económico de Colombia se da en medio de una dinámica favorable del comercio minorista en Bogotá, impulsando el nivel de producción y consumo de diferentes productos, generados por industrias de diversos sectores, dentro de los cuales se encuentran: Alimentos y bebidas. Farmacéutica. Cosmética. Construcción. Automotriz Fuente:  DANE
  32. 32. Fondo Inmobiliario Las empresas de alimentos y bebidas ubicadas en Bogotá y la región facturan anualmente cerca de US$ 10.800 millones, esto representa el 44% de la industria nacional de alimentos. Además, Bogotá es el principal productor de la industria farmacéutica en Colombia, al concentrar el 71% de las compañías del país. En el 2012, la facturación de ésta industria alcanzó los US$ 2.380 millones. Fuente:  Invest in  Bogotá Fundamentos Económicos Bogotá - Ventas Reales
  33. 33. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Industria Dentro de los principales segmentos de especialización de la industria en Bogotá se encuentran los sectores: Automotor. Autopartes Farmacéuticos. Cosméticos. Plásticos. Químicos. Electrónicos. Fuente:  DANE.  Secretaría  Distrital  de  Planeación.
  34. 34. Fondo Inmobiliario En Bogotá los sectores donde la actividad principal es la industria, aunque puede existir comercio y zonas productores de dotación urbana, se concentra principalmente en cuatro localidades. Dentro de estas localidades que presentan un uso del suelo con un fin predominantemente industrial, se encuentran ciertas dificultades como: Altas concentraciones poblacionales. Vías restringidas. Movimiento de forma ineficiente de la mercancía. Fuente:  DANE.  Secretaría  Distrital  de  Planeación. Fundamentos Económicos Bogotá - LimitadaOferta de Suelo.
  35. 35. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá Las zonas industriales de la capital, dentro de las cuales se encuentran industrias de alto impacto, están rodeadas por zonas de: Centralidad urbana. Residenciales Dotación. Lo cual otorga a las industrias un margen mínimo, sino nulo, de expansión tanto a nivel de infraestructura como de actividades relacionadas con sus áreas de negocio. Fuente:  Secretaría  Distrital  de  Planeación.
  36. 36. Fondo Inmobiliario Fuente:  Secretaría  Distrital  de  Planeación. Fundamentos Económicos Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá. Bogotá 2004. Bogotá 2009.
  37. 37. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá. Regulación Movimientode Carga Zona 1: Permite la libre circulación de transporte de carga durante las 24 horas del día. Incluye la Zona Franca, Aeropuerto El Dorado, las zonas industriales de Montevideo, Fontibón y Puente Aranda. Zona 2: Restricción para vehículos con carga superior a 7 toneladas. Esta zona incluye: Al norte avenida calle 170, sur avenida primero de mayo y el limite oriental de la ciudad. Zona 3: Restricción para vehículos de carga de 3 ejes en adelante. Involucra el área urbana de la ciudad. Restricciones para movilizar carga en Bogotá, obligan a las industrias a desplazarse a las afueras de la capital.Fuente:  Secretaria  de  Planeación  de  Bogotá.   Decreto  de  Carga  520  de  2013.
  38. 38. Fondo Inmobiliario Zona 2: En esta zona aplica una restricción de circulación para vehículos de transporte de carga con capacidad de carga superior a 7 toneladas. La zona dos esta delimitada por el siguiente perímetro: Norte avenida calle 170, sur avenida primero de mayo o calle 22 sur, Oriente: limite oriental de la ciudad menos Toberin. Zona 3: La zona tiene una restricción de circulación para vehículos de transporte de carga de 3 ejes en adelante. Esta zona cobija el área urbana de la ciudad incluyendo el sector de Toberin. Fundamentos Económicos Bogotá - Regulación Movimientode Carga Fuente:  Secretaria  de  Planeación  de  Bogotá.   Decreto  de  Carga  520  de  2013.
  39. 39. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Regulación Movimientode Carga Las restricciones para movilizar carga en Bogotá, obligan a las industrias a desplazarse a las afueras de la capital para desarrollar sus actividades productivas. Compañías que busquen establecer sus centros de distribución para desarrollo de diversas actividades ( por ejemplo Cross – Docking) y quieran mantener sus flujos de entrada y salida de materia prima y productos finales, buscarán ubicarse en la periferia de Bogotá. Fuente:  Secretaria  de  Planeación  de  Bogotá.   Decreto  de  Carga  520  de  2013.
  40. 40. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá – Demanda de Bodegas Acorde a estudio base realizado por Camacol: Si las intenciones de las empresas se hacen efectivas, sumando el corto y mediano plazo (hasta I Semestre 2014), se estima una demanda total de 897.138 mts2. Mientras que, considerando los metros cuadrados en oferta y en lanzamiento se tendrían 556.125 mts2 disponibles en el mercado. De esta manera, existen una sobre demanda de más de 341.000mts2. Lo anterior para un tamaño promedio de bodegas superior a los 1.400 mts2. Fuente:  DNP Fuente: Camacol. Perspectivas de Corto Plazo en Sector Edificador. I Semestre 2013.
  41. 41. Fondo Inmobiliario Conclusiones: Cadena de Valor Participación en todo el proceso de valorización, iniciando con compra del lote y finalizando con renta por 22 años. Déficit en oferta de bodegas Bogotá y sus alrededores registran un amplio déficit de metros cuadrados de ofertas para bodegas. Ubicación El TLC Bogotá se ubica en un lugar privilegiado, cerca de las principales vías de salida y acceso a la capital de la República. Experiencia: Profesionales de Bolsa presenta una amplia experiencia en el manejo de FCP, donde se incluyen Fondos Inmobiliarios
  42. 42. "Las obligaciones de Profesionales de Bolsa como la sociedad administradora de la cartera colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la cartera colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFíN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la cartera colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio ". Medellín Calle  2  No  20-­‐48 PBX:  (574)  215  63  00 Fax:  (574)  317  34  94 Barranquilla Cra.  53  No.82-­‐86  Oficina  602 PBX:  (575)  356  91  44 Fax:  (575)  356  87  71 Cali Calle  25N  No.  6N-­‐67 PBX:  (572)  668  8100 Fax:  (572)  668  70  90 Pereira Avda.  Circunvalar  No.  8B-­‐51  Of  302 PBX:  (576)  333  22  95 Fax:  (576)  333  22  86 Bogotá Calle  93B  No.  12-­‐18  Piso  2,4  y  5 PBX:  (571)  646  33  30 Fax:  (571)  635  88  78 Advertencia: BOGOTÁ 42

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