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1. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO DESDE EL PUNTO DE VISTA FINANCIERO
Hipoteca:
Según el Código Civil, Art.233.- “la hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre
inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor, la hipoteca deberá
otorgarse por escritura pública, o constituirse por mandato de Ley en los casos por ella
establecida”
En la actualidad el financiamiento para la compra de un bien inmueble proviene por un lado
del sistema financiero nacional y por otro de los promotores y constructores de vivienda.
Los bancos son las instituciones que más crédito hipotecario otorgan a las personas siendo “el
Banco del Pichincha que conjuntamente con la Compañía ECUHABITAT (creada en 1995),
facilitan el acceso al crédito hipotecario para satisfacer necesidades de vivienda del sector de
ingresos medios y altos de la sociedad ecuatoriana.
Las instituciones financieras incorporan procesos de valoración del riesgo en el otorgamiento
del crédito hipotecario, lo que les permiten reconocer individualmente las características más
relevantes para el estudio de una operación de crédito hipotecario, tales como: edad, género,
estado civil, ingresos entre otros.
El inmueble a comprar se convierte en garantía, por lo que al momento de efectuar el
préstamo se debe tomar en cuenta: el destino de uso, tipo de inmueble, la edad de la
edificación, etc.
En el Ecuador los créditos hipotecarios para vivienda establecen una relación préstamo/valor
del inmueble que no puede superar el 70%, se exige garantía hipotecaria y los créditos para
vivienda contemplan”seguros de desgravamen y de daños físicos del inmueble hipotecado.
Asimismo, se permiten prepagos sin penalidad alguna”
A raíz de la dolarización en los últimos cinco años en determinadas zonas del país se están
produciendo cambios en la oferta inmobiliaria en cada ciudad, producidos a su vez por los
cambios en el comportamiento de los compradores potenciales. Hoy en día existe una alta
competencia en el sector de bienes raíces, lo que ha llevado a la conquista de las preferencias
de los demandantes de vivienda.
Los estudios y análisis de la oferta que se han realizado últimamente permiten identificar
cuáles son los cambios que se han producido en la orientación de la oferta, lo cual es
beneficioso para el sector de la construcción, ya que, le permite aprovechar las oportunidades
del mercado o prever problemas de sobreoferta para determinados estratos sociales de la
población.
Pero la dolarización de la economía se llevó a cabo en un clima de incertidumbre y una total
falta de confianza del sector financiero nacional tanto dentro como fuera del país. Así también
las protestas populares fueron incrementándose frente a un total descrédito del sistema
político y jurídico del país.

2. Las familias y las empresas ahorran en el mediano y largo plazo confiando en que su dinero
crecerá en términos reales y el incentivo más inmediato es una tasa de interés atractiva y una
confianza en el sistema financiero, por lo que los bancos deberían manejar con prudencia sus
activos para garantizar la devolución de su dinero a los depositantes para que éstos a su vez se
arriesguen a depositar en el largo plazo su dinero.
MECANISMO PARA LA ADQUISICION DE LAS VIVIENDAS
La manera como se podrán adquirir las viviendas será por Préstamos con emisión de Cédulas
Hipotecarias.
Las Cédulas Hipotecarias son “títulos valores ejecutivos que contienen un derecho económico
que consiste en la percepción de una renta periódica fija, y el derecho al reembolso del capital
Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias determinado en la misma, en el plazo
estipulado para el pago de los préstamos a que correspondan, por sorteos semestrales, o por
orden cronológico”
Los Préstamos Hipotecarios con emisión de Cédulas tienen como objetivo lograr una mayor
capacidad crediticia para los intermediarios que financian vivienda e incentivar al sector de la
construcción.
VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL USO DE CÉDULAS HIPOTECARIAS
Las ventajas del uso de Cédulas Hipotecarias son:
Es un instrumento de inversión seguro, ya que cuenta con el respaldo de su cartera
hipotecaria con emisión de cédulas y la garantía del bien hipotecado. El valor de una
propiedad o vivienda debe ser 1,4 veces el monto de las cédulas emitidas.
Permite que los emisores tengan en su portafolio este tipo de papel (dentro de los
límites establecidos), se conformen depósitos en garantía, tanto judiciales como en el
BCE, todo lo cual les convierte en un instrumento de inversión muy líquido.
Las cédulas generan el interés del ahorrar pues pagan el 8% (superior al interés que
pagan las libretas de ahorro).
Proporciona financiamiento de vivienda a largo plazo.
La presencia de las cédulas hace bajar los intereses que paga el deudor.
Atraen no solo la inversión extranjera sino la repatriación de capitales al Ecuador por
el interés que pagan y por la solidez de su garantía.
No se percibe ninguna desventaja al país, municipio o a la comunidad pero puede afectar los
intereses puntuales de interesados en que no bajen las tasas de interés. La desventaja que
presentan las cédulas hipotecarias es:
Muchas personas no están interesadas en invertir a largo plazo, y no es porque no
quieran sino porque no tienen la suficiente información y no conocen del manejo de
las cédulas hipotecarias.

3. SECTOR FINANCERO
El sector financiero es quien provee de los recursos financieros necesarios para que el sector
de la construcción pueda ejecutar los proyectos que demanda el Estado, canalizando los
ahorros de los clientes (la población en general) hacia este sector. El sector financiero es el
intermediario más importante, ya que, sin los recursos que este otorga al sistema no se puede
activar el sector de la construcción por sí solo, debido al tamaño de la inversión que requieren
las empresas constructoras.
El sector de la construcción promueve a su vez a otras empresas que están afines como son las
proveedoras de materiales de construcción, y es innumerable la cantidad de materiales que se
necesitan para armar casas por ejemplo: azulejos, parquet, inodoros, seguridad, alarmas
contra incendios, zonas comunales, ventanas, puertas, acabados, etc.
El sector financiero y su relación con los clientes:
El sector financiero al recobrar los capitales que paga en este caso el sector de la construcción
para financiar sus proyectos otorga servicios en calidad de préstamos a sus depositantes para
adquirir el bien inmobiliario que el sector de la construcción a construido.
CONCLUSIONES
El sistema financiero y principalmente los bancos siguen siendo los que canalizan la
mayor parte del crédito hipotecario a las familias de los sectores medios, medios altos
y altos, por lo que las tasas de interés deben ser más bajas. En una economía de
mercado solo pueden bajar si hay mayor competitividad dentro del sistema financiero.
Las instituciones financieras estatales deben juntar y coordinar esfuerzos para llevar a
cabo un plan habitacional de largo plazo encaminado a reducir el déficit habitacional
de los sectores de menores ingresos.
El sector inmobiliario por ser un sector tan complejo debe contar con especialistas en
el ámbito del mercado y de las finanzas para llegar de una manera oportuna a los
potenciales clientes que están en busca de una vivienda digna. Los especialistas en
compra y venta de bienes inmuebles deben conocer el mercado, los cambios en los
gustos y preferencias de las familias, los materiales utilizados en la construcción
ajustados a normas de calidad. Los especialistas en finanzas para el sector de la
construcción deben conocer muy bien el sistema bancario y la utilización efectiva de
las alternativas de crédito para la adquisición de la vivienda.
El sector de la construcción por ser un sector dinámico de la economía debe conseguir
créditos de manera más ágil y a más largo plazo para concluir con sus proyectos de una
manera oportuna.

4. Se evidencia la necesidad de un financiamiento a largo plazo, por lo que el
fortalecimiento y conocimiento de otras alternativas de financiamiento como son las
cédulas hipotecarias y el leasing inmobiliario coadyuvarán al acceso de crédito para la
adquisición de vivienda.
RECOMENDACIONES
Se recomienda hacer un estudio legal más minucioso de las alternativas de
financiamiento para la adquisición de vivienda, ya que, los contratos utilizando
cualquiera de las figuras estudiadas tiene una base legal que se sustenta en algunas
leyes como son La Ley del Mercado de Valores, la Ley de la Superintendencia de
Compañías, Leyes expedidas por el Congreso Nacional, el Código Civil con sus
respectivos reglamentos. El buen entendimiento de la Ley ayuda a que se eviten
graves litigios entre las partes.
Se recomienda ampliar el estudio financiero de las cédulas hipotecarias, porque no ha
surtido el efecto que se esperaba que era por un lado ayudar al financiamiento de
vivienda y por el otro a desarrollar el Mercado de Valores.

5. BIBLIOGRAFIA
CRÉDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA EN ECUADOR, Apuntes de Economía No.34,
BCE
CREDITO HIPOTECARIO PARA LA VIVIENDA, Apuntes de Economía, Pag. No.21, BCE
LEYES Y REGLAMENTOS:
CODIGO CIVIL
LEY DEL MECADO DE VALORES