1. En los últimos años, el mercado de créditos hipoteca-
rios en el Perú ha venido cobrando un dinamismo sin
precedentes, acorde al crecimiento de la economía y
paralelamente al desarrollo inmobiliario, lo que respon-
de a la fuerte demanda habitacional en el país ante lo
cual las empresas bancarias continúan ampliando su
oferta crediticia desarrollando productos según las ne-
cesidades y posibilidades de sus clientes. A junio del
2011, el saldo de préstamos hipotecarios de la banca
privada ascendía a S/. 17,400 millones, con un creci-
miento anual de 26%. Dicho entorno ha favorecido la
aparición de un instrumento que posibilita dinamizar
aún más la intermediación financiera en este segmen-
to, la titulización hipotecaria.
Titulización de activos
La titulización (en inglés “securitization”), constituye un
método de financiación basado en la venta o cesión de
determinados activos a un tercero, constituyendo un
patrimonio autónomo distinto al de la empresa origina-
dora (los activos vendidos salen del balance de la enti-
dad cedente), a cargo de un intermediario –ente tituliza-
dor– que a su vez financia la compra emitiendo valores
negociables respaldados por los activos adquiridos, los
cuales se colocan entre los inversores.
De esta manera, la titulización consiste en un proceso a
través del cual un conjunto de bienes es agrupado o
“empaquetado” de manera que se transforma en títulos
valores transferibles y potencialmente negociables en
un mercado organizado. Ello permite que activos no
líquidos puedan generar liquidez inmediata.
Entre los activos potencialmente titulizables destacan:
créditos hipotecarios, contratos de arrendamiento con
promesa de compra, créditos y derechos sobre flujos
de pagos emanados del uso de obras públicas, dere-
chos emanados de concesiones de infraestructuras,
créditos y derechos en general que consten por escrito
y que tengan el carácter de transferibles, entre otros.
Los participantes de un proceso de titulización son di-
versos, siendo los principales según se detalla a conti-
nuación.
Jueves 04 Agosto 2011 Año 1, Nº 14
LA TITULIZACION HIPOTECARIA
“...la titulización consiste en un proceso a través del
cual un conjunto de bienes es agrupado o
“empaquetado” de manera que se transforma en
títulos valores...potencialmente negociables...”

2. • Originador: entidad que posee el activo e inicia
el proceso de titulización.
• Vehículo emisor o ente titulizador: sociedad que
adquiere los activos titulizables y emite los ins-
trumentos de inversión (bonos).
• Inversores: las empresas o particulares que ad-
quieren los bonos.
• Clasificador de Riesgos: los bonos a emitir son
clasificados por una entidad especializada que
evalúe el riesgo.
La titulización tiene el incentivo de que ofrece a los ori-
ginadores una forma de diversificar las fuentes de fi-
nanciamiento, además de agilizar el balance financiero
reduciendo activos y reservas, a la vez que permite
retener un interés en el potencial positivo de la cartera
(derechos a flujos residuales).
En cuanto a los inversionistas, el atractivo de la tituliza-
ción radica en que puede proveer mejor rendimiento
que otras inversiones de clasificación crediticia equiva-
lente (los instrumentos estructurados tienden a ofrecer
un margen adicional en su rendimiento). Asimismo,
brinda la oportunidad de participar en sectores especí-
ficos de la economía seleccionando el nivel de riesgo y
el rendimiento. Por otro lado, el activo titulizado está
total o parcialmente desvinculado del originador, lo que
reduce los riesgos vinculados a éste.
Titulización hipotecaria
Mediante el proceso de titulización, los créditos hipote-
carios son empaquetados, suscritos y vendidos en for-
ma de títulos valores a inversionistas. Dicha modalidad
vincula el mercado de capitales con el de vivienda a
través de la emisión de títulos respaldados por un con-
junto de créditos hipotecarios.
En este caso, la cartera hipotecaria del originador
constituye la fuente principal de riesgo de crédito en la
transacción.
La titulización hipotecaria ofrece a la entidad originado-
ra múltiples ventajas, entre las que destacan:
• Permite transformar una operación clásica de
préstamo en una operación fuera de balance por
la cual la entidad recibe una comisión por la ges-
tión y administración de préstamos. Ello significa
que el mismo volumen de negocio puede reali-
zarse con menor cantidad de recursos propios.
• Mediante la titulización se dan de baja activos de
un balance, sin que se vean afectados los recur-
sos propios, con lo que la empresa puede acele-
rar su crecimiento, constituyéndose como una
alternativa a la ampliación de capital.
• La entidad titulizada (originadora) no pierde la
gestión y administración de los flujos de caja
procedentes de los activos titulizados, percibien-
do las correspondientes comisiones. Sin incre-
mentar los recursos propios, se produce un au-
mento de las comisiones, mejorando los ratios
asociados y consecuentemente incrementándo-
se el beneficio para la entidad.
“La titulización hipotecaria ofrece a la entidad
originadora múltiples ventajas…”

3. • A través de la titulización hipotecaria, las entida-
des de crédito originadoras pueden aislar el ries-
go de la tasa de interés de los préstamos hipote-
carios, mejorar sus condiciones de refinancia-
ción y minimizar el riesgo de crédito. Con la tituli-
zación de préstamos hipotecarios, las entidades
crediticias liberan su pasivo de operaciones a
largo o muy largo plazo, sin que por ello dejen
de gestionar el cobro de los términos de la con-
traprestación correspondientes a la operación de
amortización financiera.
• La titulización de activos de un balance libera al
originador de la obligatoriedad de cubrir el coefi-
ciente de recursos propios y de provisionar di-
chos activos, debido a que estos habrán desapa-
recido de dicho balance, aumentando así la ren-
tabilidad de los recursos propios.
La titulización hipotecaria en el mercado financiero pe-
ruano
En el Perú, la titulización de créditos hipotecarios aún
está en desarrollo, en la medida que es un producto
relativamente nuevo en el país. Según datos de Tituli-
zadora Peruana1
, la cartera hipotecaria titulizada a ju-
nio 2011 ascendía a S/. 66 millones, en tanto que el
número de deudores de créditos hipotecarios tituliza-
dos ascendió a 1,053.
Fuentes del mercado señalan que la fuerte competen-
cia entre entidades financieras ha llevado las tasas de
interés hipotecarias a niveles muy bajos, de modo que
en el contexto actual resulta poco rentable efectuar
titulizaciones, considerando los costos que esto implica
para los originadores y emisores, lo cual explicaría el
poco dinamismo observado a la fecha. No obstante lo
señalado, la economía peruana ofrece las condiciones
para una mayor profundización de la titulización hipote-
caria, debido a que cuenta con un activo mercado de
hipotecas. Esto responde a su vez a la creciente de-
manda habitacional existente en el país, gran parte de
la cual aún se encuentra insatisfecha, lo que a su vez
significa un gran potencial de expansión para los crédi-
tos hipotecarios. Asimismo, el mercado de capitales
local cuenta cada vez con un número mayor de partíci-
pes, tanto personas naturales como empresas, ávidos
de nuevos instrumentos en los cuales invertir, especial-
mente los inversionistas institucionales, que buscan
diversificar sus portafolios. En ese sentido, la emisión
de nuevos instrumentos, como los bonos de tituliza-
ción, constituyen una alternativa interesante para dina-
mizar aún más tanto los créditos hipotecarios como el
mercado de capitales en el Perú. La consolidación de
este tipo de operaciones posibilitará una mayor oferta
del crédito hipotecario, abaratándolo y haciéndolo más
atractivo y asequible para más peruanos.
1 Corresponde a información de carteras titulizadas originadas por 2 bancos comerciales del Sistema Financiero peruano.
“...la economía peruana ofrece las condiciones para
una mayor profundización de la titulización hipotecaria,
debido a que cuenta con un activo mercado de
hipotecas.”