TRABAJO FIN DE GRADO: ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN (PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN LA PROVINCIA ANDALUZA DE HUELVA)

1. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD
ECONÓMICA Y FINANCIERA DE UNA
PROMOCIÓN INMOBILIARIA
EN LA PROVINCIA DE HUELVA
Alumno/a Paciano Eworo Mbomio
Tutor/a Juan José de la Vega Jiménez

2. ORGANIZACIÓN DEL CONTENIDO
1.INTRODUCCCION
2.JUSTIFICACION
4.REVISION TEÓRICA
5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERA
6.ANALISIS DE LA VIABILIDAD FINANCIERA
7.OBJETIVOS
8.METODOLOGIA EMPLEADA: FASES Y PROCEDIMIENTOS
9.METODOLOGIA EMPLEADA: CASO PRACTICO
10.CONCLUSIONES
12.BIBLIOGRAFIA

3. 1.INTRODUCCION
 El trabajo se centra en Analizar la viabilidad
económica y financiera de una promoción
inmobiliaria en la provincia de Huelva.
 Análisis de la posibilidad de que el proyecto
planeado sea rentable.
 Objetivo del presupuesto de capital o inversión:
Realizar proyectos que cumplan con el objetivo
financiero, es decir, proyectos que incrementen el
valor de la empresa.

4. 1.INTRODUCCION
LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA
 La actividad inmobiliaria es una actividad
económica caracterizada por su complejidad y un
largo proceso con factores productivos tanto
propios como ajenos, y el personal necesario.
 Las agencias inmobiliarias más habituales en
el mercado son la compra de terrenos y
edificaciones para su posterior venta o
arrendamiento, y por otro lado la compra de
terrenos y edificaciones para su urbanización,
parcelación y construcción a terceros, para su
venta.

5. 1.INTRODUCCION: FASES DEL PROCESO DE
PROMOCIONES INMOBILIARIAS (SABATER,2009)
1.ESTUDIOS PREVIOS A
LA ADQUISICIÓN DEL
SOLAR: Situación jurídica
legal del solar,Pv, Análisis
de la viabilidad.
2.GESTION DE LA
CONSTRUCCIÓN:
Proyecto basico,proyecto
de ejecucion,contratacion
de la constructora y del
personal.
CONSTRUCCIÓN:
Ejecución obras.
COMERCIALIZACIÓN:
Marketing MIX
inmobiliario, venta y
servicios postventa.

6. 2.JUSTIFICACION
 Desde 2014 existen indicios de recuperación en
el sector inmobiliario español.
 Según las notas de prensa de la INE de 12 de
enero de 2016: se inscribieron en los registros
de propiedad 134.180 fincas, un 7% más que el
año anterior.
 De los cuales 61.246 correspondieron a
compra-ventas, lo que supuso un aumento
anual del 9,3%.

7. 2.JUSTIFICACION
 Además de estos datos, existen otros indicadores que
avalan la recuperación del sector, aunque debemos
señalar, al igual que consideran los expertos del sector, que el
proceso de recuperación será lento.
REGRESO DE LA FINANCIACIÓN DEL SECTOR :
159.000 nuevos créditos para la compra de nuevas
viviendas en 2015.
PRINCIPALES INDICADORES
REACTIVACIÓN DE CONSTRUCCIÓN
DE VIVIENDAS, SEGÚN INFORME
BBVA EN 2014 AUMENTO 1.7%
VISADOS DE VIVIENDAS
ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS
RESIDENCIALES. SEGÚN INE EL ÍNDICE DE
PRECIOS DE VIVIENDAS EN TERCER
TRIMESTRE DE 2015 CRECIÓ 0.5%
POSICIONANDOSE EN 4.5%.

8. 5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD
ECONÓMICA-FINANCIERA
El estudio suele centrarse en dos tipos de análisis:
 Estáticos: No tienen en cuenta el factor temporal
 Dinámicos: Consideran el factor temporal a la hora de analizar
proyectos.
1.Medidas estáticas
Derivan de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el Estudio
económico del proyecto:
 REI O ROA (Rentabilidad estática sobre el proyecto de inversión)
 REI=BAIT (beneficio antes de intereses e impuestos)/ CT (coste total
del proyecto)
 ROE (Rentabilidad sobre los recursos propios o económica)
 BAT (beneficio antes de impuestos)/ ventas
 Repercusión del suelo sobre ventas (Precio del suelo/ventas)
 Repercusión del suelo (Precio del suelo/superficie construida)

9. 5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD
ECONÓMICA-FINANCIERA
 Medidas Dinámicas
Son medidas que tienen en consideración el valor del
dinero en el tiempo provocados por la
inflaccion,coste de oportunidad, calendario de
cobros y pagos escogidos en el cash flow,etc.
 PAYBACK
 VAN
 TIR

10. 5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD
ECONÓMICA-FINANCIERA

11. 6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD
FINANCIERA
 Un proyecto de inversión-financiación es factible
financieramente cuando en todo momento
proporciona un saldo de tesorería positivo o
nulo. Es decir, analizar si existe suficiente dinero
para financiar los gastos e inversiones que implica
la puesta en marcha y operación del proyecto
analizando las diferentes fuentes de financiación.

12. 6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD
FINANCIERA

13. 6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD
FINANCIERA
CALCULO DE LA VIABILIDAD FINANCIERA DE LA PROMOCIÓN
Para analizar la factibilidad financiera de la promoción inmobiliaria,
“comparamos punto a punto las entradas y salidas de caja de la
inversión y la financiación (comparando sus respectivas dimensiones
financieras),posteriormente estimamos los saldos acumulados y, por
tanto, la viabilidad buscadas en cualquier caso podremos ayudarnos de
la siguiente tabla para la determinación de la tesorería del proyecto en
conjunto en cada momento.

14. 6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD FINANCIERA:
AMORTIZACIÓN FRANCÉS
Dado que el saldo de la tesorería acumulada es mayor o igual a
cero (551.095,30) implica que la inversión es rentable
financieramente, es decir, disponemos de suficiente efectivo para
financiar los gastos e inversiones para la puesta en marcha del
proyecto.

15. 7.OBTETIVOS
1.OBJETIVO PRINCIPAL
 El objetivo general del análisis de la viabilidad
económica y financiera, es el cálculo y el
análisis de las rentabilidades económicas y la
forma de financiación de las agencias
inmobiliarias basándonos en los costes y los
ingresos por ventas.
 Una vez calculadas las rentabilidades
económicas y elegida la forma de financiación
que más se adecue al proyecto dependiendo de
las ventajas que aporta, el objetivo es elegir la
promoción más rentable e informar al promotor de
las diferentes alternativas de promoción.

16. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
A continuación explicamos la metodología que hemos empleado para el caso
práctico del "Barrio las colonias-Ramón y Cajal, número 22”
Una vez localizados la venta de terrenos en www.milanuncios.com como
semuestra en la figura 9.1, se consultaron las características urbanísticas de
los terrenos en la página web de urbanismo de Huelva y a continuación
diseñamos
la promoción.

17. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
En las figura 9.2 y 9.3 se muestran la localización geográfica del solar
por google Maps.

18. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
COSTES DE LOS PRODUCTOS INMOBILIARIOS:
Tipo 1: Viviendas de 2 habitaciones, 1 baño, cocina y salón.
Tipo 2: Vivienda de 2 habitaciones, 1 baño, cocina, salón-comedor

19. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
PREVISIÓN DE INGRESOS POR VENTAS:
Los ingresos de la promoción inmobiliaria comprenden el precio de
venta de las viviendas, y este precio de venta se calculó tomando como
referencia los m2 construidos en cada propiedad. Una vez obtenidos los
resultados de todos los costes y suponiendo que vendía toda la promoción
inmobiliaria, se tuvo el beneficio de la promoción como el resultado de la
diferencia de ambos (ingresos-gastos).
ESTUDIO DE INGRESOS
Los ingresos de la promoción comprenden la venta de viviendas. El
precio de cada inmueble se ha estimado teniendo en cuenta los factores
comunes de la demanda como la situación de obra, las necesidades, las
dotaciones de viviendas y la corrección del precio por altura. Para los precios
de la venta se ha tenido en cuenta los precios de promociones inmobiliarias
de obra nueva y precios de venta de la zona.

20. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
PREVISIÓN DE INGRESOS POR VENTAS:

21. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
CUENTA DE RESULTADOS

22. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS.
Partiendo en la cuenta de resultados, hemos calculado las
rentabilidades estáticas de la promoción. Las rentabilidades estáticas
calculadas son: rentabilidad estática sobre la inversión o rentabilidad
económica, el margen y el margen sobre ventas. A continuación se
detallan los resultados obtenidos:
10.3.1. Rentabilidad económica (REI)
Se trata de la rentabilidad de la inversión independientemente del
financiero, se calcula como el BAIT entre el coste total del proyecto, se
considera que le proyecto es rentable si dicho valor supera el 16%.
REI=627.021,17/536570,8=1,168% La promoción parece rentable.

23. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.
Analizado el “Cash-flow”, se han calculado las rentabilidades dinámicas de
la promoción para tener un conocimiento previo de la rentabilidad de la
inversión teniendo en cuenta los factores temporales y atendiendo a la
planificación temporal.
Las rentabilidades dinámicas calculadas son el PAY BACK, VAN y la
TIR. A continuación se detallan los resultados obtenidos. Hemos
considerado un horizonte temporal de 6 años como promedio.
10.5.1. Pay back
El payback se obtiene tras hacer la comparación de los flujos de caja y el
desembolso inicial de la inversión. Se puede resumir como el número de
años necesarios para que los flujos de caja permitan recuperar el
desembolso inicial.

24. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.
RECUPERACIÓN INVERSIÓN ENTRE AÑO 3 Y 4
SEGÚN PAYBACK (Do=-1.766.368 )

25. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

26. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

27. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.
Flujo de caja del periodo (Qn).la diferencia entre los cobros de
explotación más posibles cobros atípicos menos el pago o coste de
esos cobros por gasto de funcionamiento del activo.
Tasa de actualización (k). tomamos como referencia el tipo de renta fija
(el Bono español a 10 años) cuyo valor según datosmacro.com es de
1,57%,de tal manera que con el VAN si la inversión es mejor que invertir
en algo seguro, Sin riesgo especifico. En otros casos se puede emplear el
coste de oportunidad.
Toma de decisión
En los gráficos 10.6 y 10.7 se muestran los criterios a tener en
consideración para determinar la viabilidad económica de un
proyecto de inversión.

28. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

29. 9.METODOLOGIA EMPLEADA
OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

30. 10.CONCLUSIONES
 La principal conclusión es que, a la vista del
estudio realizado con respecto a la viabilidad
económica-financiera que se ha desarrollado en
este trabajo, el proyecto de promoción
inmobiliaria en la provincia de Huelva tal como
se ha planteado será rentable. Se llega a esta
conclusión después del análisis correspondiente a
las tres acciones siguientes:
EN CONDICIONES DE
CERTEZA

31. 10.CONCLUSIONES
PRESUPUESTO DE
FINANCIACIÓN
APORTACIÓN DE SOCIOS
500.000€ +PRÉSTAMO
HIPOTECARIO DE 500.000€
A 10 AÑOS AL 10% T.A.E

32. 10.CONCLUSIONES
 Tardaríamos 3 años y 7,5 meses en recuperar la
inversión inicial, siendo este valores
aproximados. En los métodos estáticos se ha
obtenido un valor REI de 1,168%.

33. 10.CONCLUSIONES
VAN POSITIVO
(1.240.507,30 €)
TIR ( 20%) >TASA
DE DESCUENTO
(10%)
PROYECTO
RENTABLE

34. 10.CONCLUSIONES
Saldo de tesorería >=0
(551.095,30€)
Disponemos de suficiente efectivo para
financiar el proyecto
PROYECTO CON VIABILIDAD
FINANCIERA

35. BIBLIOGRAFÍA

36. BIBLIOGRAFÍA